Rynek nieruchomości

część II
- definicja i klasyfikacja rynku nieruchomości
- miejsce i rola rynku nieruchomości
- cechy rynku nieruchomości
- popyt i podaż na rynku nieruchomości
- podmioty działające na rynku nieruchomości

przygotował: Michał Pokwicki

Definicja rynku

Kategoria techniczna – kategoria historyczna 

wskazująca miejsce w którym nabywcy i 
sprzedający spotykają się osobiście i chcą 
dokonać wymiany

Kategoria przestrzenna – określająca rynek jako 

obszar o zbliżonych warunkach dokonywania 
zakupu 

Definicja rynku

Kategoria ekonomiczna – określa ogół stosunków 

wymiennych między sprzedającymi, 
reprezentującymi podaż, a kupującymi, 
zgłaszającymi zapotrzebowanie na towary i 
usługi. Wzajemne oddziaływanie na siebie 
elementów rynku, takich jak: popyt, podaż i 
cena, celem osiągnięcia stanu równowagi. 

Rodzaje rynków

Teoria rynków wyróżnia dwa rodzaje rynków:

- formalne /instytucje organizujące obrót towarami 

w wyznaczonym miejscu i czasie/

- nieformalne /pozbawione instytucji 

organizujących obrót towarami/

Definicja rynku nieruchomości

- działania i interakcja między ludźmi, zajmującymi 

się kupnem, sprzedażą, wymianą, 
użytkowaniem i rozwijaniem nieruchomości,

- abstrakcyjny termin, obejmujący wszystkie 

transakcje nieruchomościami w całym kraju,

- umowa, dzięki której kupujący i sprzedający 

spotykają się, by ustalić cenę, za którą dojdzie 
do wymiany danej własności nieruchomości

- zestaw układów, w których nabywcy i 

sprzedawcy spotykają się poprzez mechanizm 
cenowy (wymiana praw własności 
nieruchomości na inne aktywa - pieniądze) 

Definicja rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości to ogół warunków, w których 

odbywa się transfer praw do nieruchomości i są 
zawierane umowy stwarzające wzajemne 
prawa i obowiązki, połączone z władaniem 
nieruchomości.

Rynek nieruchomości

W ramach rynku nieruchomości można wyróżnić:

- rynek lokat – transfer praw do nieruchomości

- rynek najmu – gdy zawierane są umowy, 

określające praw i obowiązki, połączone z 
władaniem nieruchomości

Miejsce rynku nieruchomości

Kryterium klasyfikacji rynków:

- kryterium przestrzenne,
- kryterium podmiotu rynku,
- kryterium przedmiotu wymiany

- rynek produktów (inwestycyjny i 

konsump.),

- rynek usług,
- rynek pracy,
- rynek kapitału pieniężnego (pieniężny i 

kapitałowy)

Miejsce rynku nieruchomości

Rola rynku nieruchomości

Funkcje rynku nieruchomości w gospodarce:
- udział w tworzeniu produktu krajowego brutto,
- udział w zasobie,
- angażowanie znacznej liczby zatrudnionych,
- udział w podatkach lokalnych, podatkach o 

dochodów, podatkach od sprzedaży, podatku 
od wzrostu wartości nieruchomości, itp.

- możliwość „odmrożenia” kapitału

Rola rynku nieruchomości

Kombinacja czynników makroekonomicznych, 

która może prowadzić do kryzysu:

- liberalizacja przepisów wewnątrz sektora 

finansowego,

- globalizacja i liberalizacja międzynarodowego 

przepływu kapitału,

- nadmierne angażowanie się sektora bankowego 

w finansowanie nieruchomości komercyjnych.

Rola rynku nieruchomości

Czynników mikroekonomiczne, które mogą 

ograniczyć ryzyko finansowania rynku 
nieruchomości:

- dbałość o strukturę komercyjnych rynków 

hipotecznych,

- wprowadzenie odpowiedniego systemu 

prawnego regulujące stosunki prawne 
pomiędzy kredytodawcą a inwestorem,

- zwrócenie większej uwagi na techniki wyceny, 

procedury analizy wniosków kredytowych.

Rola rynku nieruchomości

Reasumując, rynek nieruchomości stanowi ważny 

segment gospodarki – jego rozwój zależy od 

trendów w całej gospodarce, ale również sam 

wpływa na jej rozwój.

Cechy rynku nieruchomości

Niejednolitość 
- wywołana uwarstwieniem popytu

przejaw
- różnorodność rynków nieruchomości w 

zależności od rodzaju 

skutki
- zróżnicowana aktywność poszczególnych rynków
- konieczność specjalizacji zawodowej wśród 

pośredników, rzeczoznawców, zarządców

Cechy rynku nieruchomości

Kryterium podmiotowe, klasyfikacja rynku wg 

rodzaju nieruchomości:

- rynek nieruchomości mieszkaniowych,
- rynek nieruchomości komercyjnych,
- rynek nieruchomości przemysłowych,
- rynek nieruchomości rolnych,
- rynek nieruchomości specjalnego 

przeznaczenia.

Cechy rynku nieruchomości

Niejednolitość 
- wywołana zróżnicowanym zasięgiem 

przestrzennym

przejaw
- rozróżnienie rynku w zależności od obszaru 

oddziaływania 

skutki
- zróżnicowana wartość podobnych nieruchomości 

ale „przypisanych” do innych rynków

Cechy rynku nieruchomości

Kryterium zasięgu rynku:

- rynek lokalny,
- rynek regionalny,
- rynek krajowy,
- rynek międzynarodowy,

Cechy rynku nieruchomości

Niejednolitość 
- wywołana zróżnicowanym charakterem 

nabywania praw

przejaw
- wyróżnienie rynku lokat i rynku najmu 

skutki
- zróżnicowanie procedur szacowania wartości 

prawa własności i praw o krótkim okresie 
trwałości

Cechy rynku nieruchomości

Niejednolitość 
- wywołana zróżnicowanym charakterem 

nabywania praw

przejaw
- wyróżnienie rynku lokat i rynku najmu 

skutki
- zróżnicowanie procedur szacowania wartości 

prawa własności i praw o krótkim okresie 
trwałości

Cechy rynku nieruchomości

Kryterium nabywania praw do nieruchomości:

- rynek najmu,

- rynek lokat,

Cechy rynku nieruchomości

Niejednolitość 
- wywołana zróżnicowaniem nieruchomości pod 

względem jakości

przejaw
- na niektórych subrynkach występują kryteria 

jakościowe (np. biurowce czy hotele)  

skutki
- wymagają odrębnych analiz
- zróżnicowane proporcje popytu, podaży i cen

Cechy rynku nieruchomości

Kryterium jakościowe:

- np. na rynku hoteli wyrażona liczbą gwiazdek

Kryterium cenowe:

- nieruchomości w określonych grupach 

cenowych np. od 100 tyś. do 200 tyś.,

Cechy rynku nieruchomości

Niedoskonałość 

przejaw
- brak informacji o rynku,
- brak racjonalności aktów kupna-sprzedaży
- różnorodność dóbr

skutki
- trudność uzyskania stanu równowagi;
- trudność na etapie wyceny
- relatywna stabilność cen nieruchomości

Cechy rynku nieruchomości

Rynek doskonały

Warunki, które musi spełniać rynek doskonały:

- homogeniczność jednorodność
- doskonała wiedza na temat rynku
- maksymalizacja użyteczności i zyskowności
- duża liczba kupujących i sprzedających
- swoboda wejścia i wyjścia

Cechy rynku nieruchomości

Rynek doskonały a rynek 

nieruchomości

Dlaczego rynek nieruchomości nie jest rynkiem 

doskonałym:

- stałość nieruchomości, różnorodność 

nieruchomości

- wrażliwość wartości nieruchomości na zmiany w 

otoczeniu

- powstawanie zachowań spekulacyjnych i 

monopolistycznych

- transakcje na rynku wymagają dysponowania 

dużym kapitałem finansowym

Cechy rynku nieruchomości

Rynek doskonały a rynek 

nieruchomości

Dlaczego rynek nieruchomości nie jest rynkiem 

doskonałym:

- często nie racjonalne zachowania kupujących i 

sprzedających,

- trudność zorganizowania przejrzystych informacji 

o nieruchomościach,

- niedoinformowanie uczestników transakcji,
- stałość podaży nieruchomości w krótki okresie 

czasu,

- wpływ sposobu użytkowania na wartość nieruch.

Cechy rynku nieruchomości

Mała elastyczność popytu i podaży

przejaw
- słaba reakcja popytu i podaży na zmiany cen 

(wsp. elastyczności <1)

skutki
- trudność uzyskania stanu równowagi
- rynek przechodzi od r. nabywcy do r. sprzedawcy
- silne wahania wartości i liczby transakcji

Cechy rynku nieruchomości

Wymaga fachowej obsługi

przejaw
- konieczność uzyskania licencji

skutki
- wymóg permanentnego szkolenia

Cechy rynku nieruchomości

Lokalny charakter rynku nieruchomości

przejaw
- potencjalny nabywca musi poznać każdą 

nieruchomość, osobiście oceniając jej zalety i 
wady

skutki
- konkurencja jest ograniczona
- transakcje mają raczej charakter lokalny

Popyt i podaż

Popyt jest to część ujawnianych na rynku potrzeb 

przy każdej cenie, które mają poparcie w sile 
nabywczej ludności.

Wyróżniamy:
- popyt potencjalny

(spodziewane  wielkości zamiaru nabycia 

określonego towaru, wyrażone w  liczbie)

- popyt efektywny inaczej faktyczny

(spodziewane  wielkości zamiaru nabycia 

określonego towaru poparta zasobami 
finansowymi, wyrażone w  liczbie)

Popyt i podaż

Podaż oznacza liczbę towarów (nieruchomości) 

zaoferowanych do sprzedaży w danym czasie 
po każdej cenie.

Podaż obejmuje dwie części:
- nieruchomości istniejące oferowane do 

ponownego wynajęcia/sprzedaży

- nieruchomości nowe oferowane do 

wynajęcia/sprzedaży

Podmioty działające na rynku 

nieruchomości

Główne podmioty występujące na rynku 

nieruchomości:

–

Inwestorzy

•

Inwestor - użytkownik

•

Inwestor – właściciel

•

Inwestor – spekulant

•

Inwestor – akcjonariusz

podział na grupy:

•

osoby fizyczne

•

Inwestorzy instytucjonalni

Podmioty działające na rynku 

nieruchomości

Główne podmioty występujące na rynku 

nieruchomości:

–

Kredytodawcy

–

Deweloperzy

•

Deweloperzy inwestorzy

•

Deweloperzy spekulanci

–

Maklerzy

–

Obsługa techniczna: rzeczoznawcy, 

architekci, prawnicy, agenci 

ubezpieczeniowi, zarządcy nieruch., 

planiści, itp.

Rynek nieruchomości

Dziękuję za uwagę