Rynek nieruchomości

część II
- definicja i klasyfikacja rynku nieruchomości
- miejsce i rola rynku nieruchomości
- cechy rynku nieruchomości
- popyt i podaż na rynku nieruchomości
- podmioty działające na rynku nieruchomości

przygotował: Michał Pokwicki

Definicja rynku

Kategoria techniczna – kategoria historyczna

wskazująca miejsce w którym nabywcy i
sprzedający spotykają się osobiście i chcą
dokonać wymiany

Kategoria przestrzenna – określająca rynek jako

obszar o zbliżonych warunkach dokonywania
zakupu

Definicja rynku

Kategoria ekonomiczna – określa ogół stosunków

wymiennych między sprzedającymi,
reprezentującymi podaż, a kupującymi,
zgłaszającymi zapotrzebowanie na towary i
usługi. Wzajemne oddziaływanie na siebie
elementów rynku, takich jak: popyt, podaż i
cena, celem osiągnięcia stanu równowagi.

Rodzaje rynków

Teoria rynków wyróżnia dwa rodzaje rynków:

- formalne /instytucje organizujące obrót towarami

w wyznaczonym miejscu i czasie/

- nieformalne /pozbawione instytucji

organizujących obrót towarami/

Definicja rynku nieruchomości

- działania i interakcja między ludźmi, zajmującymi

się kupnem, sprzedażą, wymianą,
użytkowaniem i rozwijaniem nieruchomości,

- abstrakcyjny termin, obejmujący wszystkie

transakcje nieruchomościami w całym kraju,

- umowa, dzięki której kupujący i sprzedający

spotykają się, by ustalić cenę, za którą dojdzie
do wymiany danej własności nieruchomości

- zestaw układów, w których nabywcy i

sprzedawcy spotykają się poprzez mechanizm
cenowy (wymiana praw własności
nieruchomości na inne aktywa - pieniądze)

Definicja rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości to ogół warunków, w których

odbywa się transfer praw do nieruchomości i są
zawierane umowy stwarzające wzajemne
prawa i obowiązki, połączone z władaniem
nieruchomości.

Rynek nieruchomości

W ramach rynku nieruchomości można wyróżnić:

- rynek lokat – transfer praw do nieruchomości

- rynek najmu – gdy zawierane są umowy,

określające praw i obowiązki, połączone z
władaniem nieruchomości

Miejsce rynku nieruchomości

Kryterium klasyfikacji rynków:

- kryterium przestrzenne,
- kryterium podmiotu rynku,
- kryterium przedmiotu wymiany

- rynek produktów (inwestycyjny i

konsump.),

- rynek usług,
- rynek pracy,
- rynek kapitału pieniężnego (pieniężny i

kapitałowy)

Miejsce rynku nieruchomości

Rola rynku nieruchomości

Funkcje rynku nieruchomości w gospodarce:
- udział w tworzeniu produktu krajowego brutto,
- udział w zasobie,
- angażowanie znacznej liczby zatrudnionych,
- udział w podatkach lokalnych, podatkach o

dochodów, podatkach od sprzedaży, podatku
od wzrostu wartości nieruchomości, itp.

- możliwość „odmrożenia” kapitału

Rola rynku nieruchomości

Kombinacja czynników makroekonomicznych,

która może prowadzić do kryzysu:

- liberalizacja przepisów wewnątrz sektora

finansowego,

- globalizacja i liberalizacja międzynarodowego

przepływu kapitału,

- nadmierne angażowanie się sektora bankowego

w finansowanie nieruchomości komercyjnych.

Rola rynku nieruchomości

Czynników mikroekonomiczne, które mogą

ograniczyć ryzyko finansowania rynku
nieruchomości:

- dbałość o strukturę komercyjnych rynków

hipotecznych,

- wprowadzenie odpowiedniego systemu

prawnego regulujące stosunki prawne
pomiędzy kredytodawcą a inwestorem,

- zwrócenie większej uwagi na techniki wyceny,

procedury analizy wniosków kredytowych.

Rola rynku nieruchomości

Reasumując, rynek nieruchomości stanowi ważny

segment gospodarki – jego rozwój zależy od

trendów w całej gospodarce, ale również sam

wpływa na jej rozwój.

Cechy rynku nieruchomości

Niejednolitość
- wywołana uwarstwieniem popytu

przejaw
- różnorodność rynków nieruchomości w

zależności od rodzaju

skutki
- zróżnicowana aktywność poszczególnych rynków
- konieczność specjalizacji zawodowej wśród

pośredników, rzeczoznawców, zarządców

Cechy rynku nieruchomości

Kryterium podmiotowe, klasyfikacja rynku wg

rodzaju nieruchomości:

- rynek nieruchomości mieszkaniowych,
- rynek nieruchomości komercyjnych,
- rynek nieruchomości przemysłowych,
- rynek nieruchomości rolnych,
- rynek nieruchomości specjalnego

przeznaczenia.

Cechy rynku nieruchomości

Niejednolitość
- wywołana zróżnicowanym zasięgiem

przestrzennym

przejaw
- rozróżnienie rynku w zależności od obszaru

oddziaływania

skutki
- zróżnicowana wartość podobnych nieruchomości

ale „przypisanych” do innych rynków

Cechy rynku nieruchomości

Kryterium zasięgu rynku:

- rynek lokalny,
- rynek regionalny,
- rynek krajowy,
- rynek międzynarodowy,

Cechy rynku nieruchomości

Niejednolitość
- wywołana zróżnicowanym charakterem

nabywania praw

przejaw
- wyróżnienie rynku lokat i rynku najmu

skutki
- zróżnicowanie procedur szacowania wartości

prawa własności i praw o krótkim okresie
trwałości

Cechy rynku nieruchomości

Niejednolitość
- wywołana zróżnicowanym charakterem

nabywania praw

przejaw
- wyróżnienie rynku lokat i rynku najmu

skutki
- zróżnicowanie procedur szacowania wartości

prawa własności i praw o krótkim okresie
trwałości

Cechy rynku nieruchomości

Kryterium nabywania praw do nieruchomości:

- rynek najmu,

- rynek lokat,

Cechy rynku nieruchomości

Niejednolitość
- wywołana zróżnicowaniem nieruchomości pod

względem jakości

przejaw
- na niektórych subrynkach występują kryteria

jakościowe (np. biurowce czy hotele)

skutki
- wymagają odrębnych analiz
- zróżnicowane proporcje popytu, podaży i cen

Cechy rynku nieruchomości

Kryterium jakościowe:

- np. na rynku hoteli wyrażona liczbą gwiazdek

Kryterium cenowe:

- nieruchomości w określonych grupach

cenowych np. od 100 tyś. do 200 tyś.,

Cechy rynku nieruchomości

Niedoskonałość

przejaw
- brak informacji o rynku,
- brak racjonalności aktów kupna-sprzedaży
- różnorodność dóbr

skutki
- trudność uzyskania stanu równowagi;
- trudność na etapie wyceny
- relatywna stabilność cen nieruchomości

Cechy rynku nieruchomości

Rynek doskonały

Warunki, które musi spełniać rynek doskonały:

- homogeniczność jednorodność
- doskonała wiedza na temat rynku
- maksymalizacja użyteczności i zyskowności
- duża liczba kupujących i sprzedających
- swoboda wejścia i wyjścia

Cechy rynku nieruchomości

Rynek doskonały a rynek

nieruchomości

Dlaczego rynek nieruchomości nie jest rynkiem

doskonałym:

- stałość nieruchomości, różnorodność

nieruchomości

- wrażliwość wartości nieruchomości na zmiany w

otoczeniu

- powstawanie zachowań spekulacyjnych i

monopolistycznych

- transakcje na rynku wymagają dysponowania

dużym kapitałem finansowym

Cechy rynku nieruchomości

Rynek doskonały a rynek

nieruchomości

Dlaczego rynek nieruchomości nie jest rynkiem

doskonałym:

- często nie racjonalne zachowania kupujących i

sprzedających,

- trudność zorganizowania przejrzystych informacji

o nieruchomościach,

- niedoinformowanie uczestników transakcji,
- stałość podaży nieruchomości w krótki okresie

czasu,

- wpływ sposobu użytkowania na wartość nieruch.

Cechy rynku nieruchomości

Mała elastyczność popytu i podaży

przejaw
- słaba reakcja popytu i podaży na zmiany cen

(wsp. elastyczności <1)

skutki
- trudność uzyskania stanu równowagi
- rynek przechodzi od r. nabywcy do r. sprzedawcy
- silne wahania wartości i liczby transakcji

Cechy rynku nieruchomości

Wymaga fachowej obsługi

przejaw
- konieczność uzyskania licencji

skutki
- wymóg permanentnego szkolenia

Cechy rynku nieruchomości

Lokalny charakter rynku nieruchomości

przejaw
- potencjalny nabywca musi poznać każdą

nieruchomość, osobiście oceniając jej zalety i
wady

skutki
- konkurencja jest ograniczona
- transakcje mają raczej charakter lokalny

Popyt i podaż

Popyt jest to część ujawnianych na rynku potrzeb

przy każdej cenie, które mają poparcie w sile
nabywczej ludności.

Wyróżniamy:
- popyt potencjalny

(spodziewane wielkości zamiaru nabycia

określonego towaru, wyrażone w liczbie)

- popyt efektywny inaczej faktyczny

(spodziewane wielkości zamiaru nabycia

określonego towaru poparta zasobami
finansowymi, wyrażone w liczbie)

Popyt i podaż

Podaż oznacza liczbę towarów (nieruchomości)

zaoferowanych do sprzedaży w danym czasie
po każdej cenie.

Podaż obejmuje dwie części:
- nieruchomości istniejące oferowane do

ponownego wynajęcia/sprzedaży

- nieruchomości nowe oferowane do

wynajęcia/sprzedaży

Podmioty działające na rynku

nieruchomości

Główne podmioty występujące na rynku

nieruchomości:

–

Inwestorzy

•

Inwestor - użytkownik

•

Inwestor – właściciel

•

Inwestor – spekulant

•

Inwestor – akcjonariusz

podział na grupy:

•

osoby fizyczne

•

Inwestorzy instytucjonalni

Podmioty działające na rynku

nieruchomości

Główne podmioty występujące na rynku

nieruchomości:

–

Kredytodawcy

–

Deweloperzy

•

Deweloperzy inwestorzy

•

Deweloperzy spekulanci

–

Maklerzy

–

Obsługa techniczna: rzeczoznawcy,

architekci, prawnicy, agenci

ubezpieczeniowi, zarządcy nieruch.,

planiści, itp.

Rynek nieruchomości

Dziękuję za uwagę