Ekonomiczne podstawy rynku
nieruchomości
część I
- cechy nieruchomości
- funkcje nieruchomości
- wartość a cena
- rodzaje wartości
- czynniki wpływające na wartość nieruchomości
przygotował: Michał Pokwicki
Ekonomiczne podstawy rynku
nieruchomości
część I
- cechy nieruchomości
- funkcje nieruchomości
- wartość a cena
- rodzaje wartości
- czynniki wpływające na wartość nieruchomości
przygotował: Michał Pokwicki
Definicja nieruchomości
Ogólnie: wydzielony obszar ziemi wraz z budynkami
oraz innymi urządzeniami wzniesionymi
KC art. 46: część powierzchni ziemskiej,
stanowiącej odrębny przedmiot własności
(grunt), jak również budynki trwale z gruntami
związane lub części takich budynków, jeżeli na
mocy przepisów szczególnych stanowią
odrębny przedmiot własności
Podstawowe rodzaje
nieruchomości
Nieruchomość gruntowa
Nieruchomość budynkowa
Nieruchomość lokalowa
Podstawowe części składowe
nieruchomości
Grunt
Budynki i zabudowania
Budowle
Urządzenia na trwałe związane z gruntem
np. fundament
Nasadzenia i zadrzewienia
Wody stojące, rowy i studnie
Rodzaje praw do
nieruchomości
Własność
Użytkowanie wieczyste
Ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie,
służebność, zastaw, spółdzielcze prawo do
lokalu oraz hipotek.
Rodzaje cech nieruchomości
Cechy fizyczne
Cechy ekonomiczne
Cechy instytucjonalno-prawne
Cechy fizyczne
Złożoność fizyczna
Nieruchomość (stałość w miejscu)
Trwałość
Różnorodność
Niepodzielność
Cechy ekonomiczne
Rzadkość (deficytowość)
Lokalizacja
Współzależność
Duża kapitałochłonność
Mała płynność
Cechy instytucjonalno-prawne
Prawa dotyczące nieruchomości
Stowarzyszenia i organizacje
Funkcje nieruchomości w
gospodarce rynkowej
Nieruchomość postrzegana jako
przedmiot obrotu towarowego,
obiekt inwestycyjny,
zabezpieczenie zaciągniętego kredytu lub
pożyczki,
wkład niepieniężny (aport) do spółki,
lokata kapitału,
przedmiot opodatkowania,
przedmiot zabezpieczenia papierów
wartościowych,
obiekt badań i nauczania.
Funkcje nieruchomości w
gospodarce rynkowej
wg prof. E. Kucharska-Stasiak
Trzy płaszczyzny postrzegania nieruchomości:
towar
działalność gospodarcza, stanowiąca źródło
osiągania dochodu
dziedzina badań i nauczania.
Nieruchomość postrzegana jako obiekt:
Rynkowy,
Prawny,
Użytkowy,
Kredytowy,
Fiskalny,
Zarządzania,
Inwestycyjny, Badań i nauczania.
Funkcje nieruchomości w
gospodarce rynkowej
Użytkowe (mieszkalne, usługowe,
produkcyjne, rekreacyjne, kulturowe,
obronne)
Niekomercyjne i komercyjne ( zastawu,
dochodowe, lokacyjne, spekulacyjne,
fiskalne)
Wartość a cena nieruchomości
Wartość nieruchomości rozumiana może być
jako prawdopodobna cena, którą można za
nieruchomość uzyskać na swobodnie
działającym rynku.
Cena rozumiana kwota, jaką konkretny kupujący
zgadza się zapłacić a konkretny sprzedający
zgadza się przyjąć w warunkach danej
transakcji
Cena Ofertowa
Cena Transakcyjna
Wartość a cena nieruchomości
Cena jest miarą wartości ekonomicznej , ale
wartość nie zawsze musi być równa cenie
Wartość ≠ Cena
Rodzaje Wartości
Dominujące postacie wartości w gospodarce
rynkowej:
Wartość wymienna
Wartość użytkowa
Rodzaje Wartości
Wartość wymienna – relacje w jakich różne
towary są wzajemnie wymieniane; ( najczęściej
mierzone w pieniądzu)
Cechy wartości wymiennej:
jest wielkością zmienną w czasie,
kształtuje się silnie pod wpływem pod
wpływem występującej relacji popytu i
podaży,
istotny wpływ na jej kształtowanie mogą
mieć inne czynniki (np. moda).
Rodzaje Wartości
Wartość użytkowa - oznacza zdolność danego
dobra do zaspokajania potrzeb ( im zdolność ta
jest wyższa tym większa jest wartość użytkowa),
Cechy wartości użytkowej:
wartość obiektywna (uwzględnia potrzeby
akceptowane przez zbiorowość a nie
indywidualne),
zdolność do zaspokajania potrzeb jest
postrzegana jako zdolność przeciętna (po
wykluczeniu potrzeb ekstremalnych).
Rodzaje Wartości
Rodzaje wartości nieruchomości:
Wartość obiektywna:
Wartość rynkowa
Wartość odtworzeniowa
Wartość katastralna
Wartość indywidualna jako wartość subiektywna
Wartość rynkowa
Wartość rynkową określa się dla nieruchomości,
które są lub mogą być przedmiotem obrotu.
Stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę
możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu
następujących założeń:
a) strony umowy są od siebie niezależne i działają
w sposób racjonalny, nie kierując się
szczególnymi motywami,
b) mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
Wartość rynkowa
c) są świadome współistniejących okoliczności
mających wpływ na wartość nieruchomości,
d) nie działają w sytuacji przymusowej,
e) upłynął okres niezbędnego wyeksponowania
nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu
odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do
wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod
uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.
Rodzaje wartości rynkowej
Wartość Rynkowa dla Aktualnego Sposobu
Użytkowania (WRU)
Wartość Rynkowa dla Alternatywnego
Sposobu Użytkowania (WRA)
Wartość Rynkowa dla Optymalnego
Wykorzystania (WRO)
Wartość Rynkowa dla Wymuszonej
Sprzedaży (WRW)
Wartość Rynkowa dla Przyszłej Sprzedaży
(WRP)
Wartość odtworzeniowa
Wartość odtworzeniową określa się dla
nieruchomości, które ze względu na obecne
użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie
mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a
także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.
Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest
równa kosztom jej odtworzenia, z
uwzględnieniem stopnia zużycia.
Wartość katastralna
Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla
nieruchomości, które ze względu na obecne
użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie
mogą być przedmiotem obrotu rynkowego.
Wartość katastralną nieruchomości ustala się na
podstawie oszacowania nieruchomości
reprezentatywnych dla poszczególnych
rodzajów nieruchomości na obszarze danej
gminy.
Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa
się z wykorzystaniem cen transakcyjnych.
Czynniki wpływające na
wartość nieruchomości
Czynniki fizyczne
Czynniki ekonomiczne
Czynniki prawne
Czynniki środowiskowe
Czynniki polityczne
Czynniki fizyczne
charakteryzujące materialne cechy środowiska
naturalnego oraz sztucznie wytworzonego przez
człowieka, takie jak:
ukształtowanie terenu, bliskość zbiorników
wodnych, kierunek wiatrów, nasłonecznienie,
zasobność bogactw naturalnych, cechy klimatu,
wielkość i kształt działki, wielkość i wiek
budynku, stopień jego zużycia, rozwiązania
materiałowo-techniczne i funkcjonalne, drogi
dojazdowe itp.
Czynniki ekonomiczne
obejmujące siły działające na wielkość popytu i
podaży nieruchomości oraz proporcje między
nimi
stan rozwoju gospodarczego, miejsce w cyklu
koniunkturalnym, poziom bezrobocia, stan
zamożności społeczeństwa, różnorodność form
kredytowania, wysokość stopy oprocentowania
kredytu, poziom cen na rynku nieruchomości,
dochodowość nieruchomości na tle
dochodowości innych lokat.
Czynniki prawne
obejmujące otoczenie administracyjno-prawne
rynku nieruchomości
swoboda udziału w transakcjach, swoboda obrotu
nieruchomościami, system podatkowy, system
ulg podatkowych dla inwestujących w
nieruchomości, plan zagospodarowania
przestrzennego, wymogi ochrony środowiska,
forma władania nieruchomością.
Czynniki środowiskowe
obejmujące sytuację demograficzną regionu czy
kraju, wielkość i strukturę rodziny, styl życia,
modę, przyzwyczajenia, a także otoczenie
nieruchomości
dostępność usług, centrów handlowych i
produkcyjnych, okolice, sąsiedztwo, skażenie
środowiska.
Przykładowo, wyż demograficzny wywołuje wzrost
popytu na żłobki, przedszkola i szkoły.
Czynniki polityczne
wyznaczają ryzyko polityczne inwestowania
stopień rozproszenia interesów politycznych,
liczebność partii politycznych w parlamencie,
oddziaływanie grup pozaparlamentarnych na
kreowanie ustaw i rozporządzeń, rola i wpływ
związków zawodowych na działania rządu,
parlamentu i zachowanie się grup
pozaparlamentarnych.
Czynniki wpływające na
wartość nieruchomości
Położenie nieruchomości,
Funkcja wyznaczona nieruchomości w
miejscowym planie zagospodarowania
Przestrzennego,
Stopień wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej,
Stan zagospodarowania nieruchomości,
Poziom cen rynkowych w otoczeniu
nieruchomości,
Czynniki wpływające na
wartość nieruchomości
Istniejąca podaż i popyt ( rzeczywisty a nie
potencjalny)
Treść prawa do nieruchomości
Użyteczność nieruchomości
Zbywalność nieruchomości
Ekonomiczne podstawy rynku
nieruchomości
Dziękuję za uwagę