Ekonomiczne podstawy rynku
nieruchomości

część I
- cechy nieruchomości
- funkcje nieruchomości
- wartość a cena
- rodzaje wartości
- czynniki wpływające na wartość nieruchomości

przygotował: Michał Pokwicki

Definicja nieruchomości

Ogólnie: wydzielony obszar ziemi wraz z budynkami

oraz innymi urządzeniami wzniesionymi

KC art. 46: część powierzchni ziemskiej,

stanowiącej odrębny przedmiot własności
(grunt), jak również budynki trwale z gruntami
związane lub części takich budynków, jeżeli na
mocy przepisów szczególnych stanowią
odrębny przedmiot własności

Podstawowe rodzaje
nieruchomości



Nieruchomość gruntowa



Nieruchomość budynkowa



Nieruchomość lokalowa

Podstawowe części składowe
nieruchomości



Grunt



Budynki i zabudowania



Budowle



Urządzenia na trwałe związane z gruntem

np. fundament



Nasadzenia i zadrzewienia



Wody stojące, rowy i studnie

Rodzaje praw do
nieruchomości



Własność



Użytkowanie wieczyste



Ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie,

służebność, zastaw, spółdzielcze prawo do

lokalu oraz hipotek.

Rodzaje cech nieruchomości



Cechy fizyczne



Cechy ekonomiczne



Cechy instytucjonalno-prawne

Cechy fizyczne



Złożoność fizyczna



Nieruchomość (stałość w miejscu)



Trwałość



Różnorodność



Niepodzielność

Cechy ekonomiczne



Rzadkość (deficytowość)



Lokalizacja



Współzależność



Duża kapitałochłonność



Mała płynność

Cechy instytucjonalno-prawne



Prawa dotyczące nieruchomości



Stowarzyszenia i organizacje

Funkcje nieruchomości w
gospodarce rynkowej

Nieruchomość postrzegana jako



przedmiot obrotu towarowego,



obiekt inwestycyjny,



zabezpieczenie zaciągniętego kredytu lub

pożyczki,



wkład niepieniężny (aport) do spółki,



lokata kapitału,



przedmiot opodatkowania,



przedmiot zabezpieczenia papierów

wartościowych,



obiekt badań i nauczania.

Funkcje nieruchomości w
gospodarce rynkowej

wg prof. E. Kucharska-Stasiak
Trzy płaszczyzny postrzegania nieruchomości:



towar



działalność gospodarcza, stanowiąca źródło

osiągania dochodu



dziedzina badań i nauczania.

Nieruchomość postrzegana jako obiekt:



Rynkowy,

Prawny,

Użytkowy,



Kredytowy,

Fiskalny,

Zarządzania,



Inwestycyjny, Badań i nauczania.

Funkcje nieruchomości w
gospodarce rynkowej



Użytkowe (mieszkalne, usługowe,

produkcyjne, rekreacyjne, kulturowe,

obronne)



Niekomercyjne i komercyjne ( zastawu,

dochodowe, lokacyjne, spekulacyjne,

fiskalne)

Wartość a cena nieruchomości

Wartość nieruchomości rozumiana może być

jako prawdopodobna cena, którą można za

nieruchomość uzyskać na swobodnie

działającym rynku.

Cena rozumiana kwota, jaką konkretny kupujący

zgadza się zapłacić a konkretny sprzedający

zgadza się przyjąć w warunkach danej

transakcji

Cena Ofertowa

Cena Transakcyjna

Wartość a cena nieruchomości

Cena jest miarą wartości ekonomicznej , ale

wartość nie zawsze musi być równa cenie

Wartość ≠ Cena

Rodzaje Wartości

Dominujące postacie wartości w gospodarce

rynkowej:



Wartość wymienna



Wartość użytkowa

Rodzaje Wartości

Wartość wymienna – relacje w jakich różne

towary są wzajemnie wymieniane; ( najczęściej

mierzone w pieniądzu)

Cechy wartości wymiennej:



jest wielkością zmienną w czasie,



kształtuje się silnie pod wpływem pod

wpływem występującej relacji popytu i

podaży,



istotny wpływ na jej kształtowanie mogą

mieć inne czynniki (np. moda).

Rodzaje Wartości

Wartość użytkowa - oznacza zdolność danego

dobra do zaspokajania potrzeb ( im zdolność ta

jest wyższa tym większa jest wartość użytkowa),

Cechy wartości użytkowej:



wartość obiektywna (uwzględnia potrzeby

akceptowane przez zbiorowość a nie

indywidualne),



zdolność do zaspokajania potrzeb jest

postrzegana jako zdolność przeciętna (po

wykluczeniu potrzeb ekstremalnych).

Rodzaje Wartości

Rodzaje wartości nieruchomości:

Wartość obiektywna:



Wartość rynkowa



Wartość odtworzeniowa



Wartość katastralna

Wartość indywidualna jako wartość subiektywna

Wartość rynkowa

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości,

które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

Stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę

możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu

następujących założeń:

a) strony umowy są od siebie niezależne i działają

w sposób racjonalny, nie kierując się

szczególnymi motywami,

b) mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,

Wartość rynkowa

c) są świadome współistniejących okoliczności

mających wpływ na wartość nieruchomości,

d) nie działają w sytuacji przymusowej,

e) upłynął okres niezbędnego wyeksponowania

nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu

odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do

wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod

uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.

Rodzaje wartości rynkowej



Wartość Rynkowa dla Aktualnego Sposobu

Użytkowania (WRU)



Wartość Rynkowa dla Alternatywnego

Sposobu Użytkowania (WRA)



Wartość Rynkowa dla Optymalnego

Wykorzystania (WRO)



Wartość Rynkowa dla Wymuszonej

Sprzedaży (WRW)



Wartość Rynkowa dla Przyszłej Sprzedaży

(WRP)

Wartość odtworzeniowa

Wartość odtworzeniową określa się dla

nieruchomości, które ze względu na obecne

użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie

mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a

także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest

równa kosztom jej odtworzenia, z

uwzględnieniem stopnia zużycia.

Wartość katastralna

Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla

nieruchomości, które ze względu na obecne

użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie

mogą być przedmiotem obrotu rynkowego.

Wartość katastralną nieruchomości ustala się na

podstawie oszacowania nieruchomości

reprezentatywnych dla poszczególnych

rodzajów nieruchomości na obszarze danej

gminy.

Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa

się z wykorzystaniem cen transakcyjnych.

Czynniki wpływające na
wartość nieruchomości



Czynniki fizyczne



Czynniki ekonomiczne



Czynniki prawne



Czynniki środowiskowe



Czynniki polityczne

Czynniki fizyczne

charakteryzujące materialne cechy środowiska

naturalnego oraz sztucznie wytworzonego przez

człowieka, takie jak:

ukształtowanie terenu, bliskość zbiorników

wodnych, kierunek wiatrów, nasłonecznienie,

zasobność bogactw naturalnych, cechy klimatu,

wielkość i kształt działki, wielkość i wiek

budynku, stopień jego zużycia, rozwiązania

materiałowo-techniczne i funkcjonalne, drogi

dojazdowe itp.

Czynniki ekonomiczne

obejmujące siły działające na wielkość popytu i

podaży nieruchomości oraz proporcje między

nimi

stan rozwoju gospodarczego, miejsce w cyklu

koniunkturalnym, poziom bezrobocia, stan

zamożności społeczeństwa, różnorodność form

kredytowania, wysokość stopy oprocentowania

kredytu, poziom cen na rynku nieruchomości,

dochodowość nieruchomości na tle

dochodowości innych lokat.

Czynniki prawne

obejmujące otoczenie administracyjno-prawne

rynku nieruchomości

swoboda udziału w transakcjach, swoboda obrotu

nieruchomościami, system podatkowy, system

ulg podatkowych dla inwestujących w

nieruchomości, plan zagospodarowania

przestrzennego, wymogi ochrony środowiska,

forma władania nieruchomością.

Czynniki środowiskowe

obejmujące sytuację demograficzną regionu czy

kraju, wielkość i strukturę rodziny, styl życia,

modę, przyzwyczajenia, a także otoczenie

nieruchomości

dostępność usług, centrów handlowych i

produkcyjnych, okolice, sąsiedztwo, skażenie

środowiska.

Przykładowo, wyż demograficzny wywołuje wzrost

popytu na żłobki, przedszkola i szkoły.

Czynniki polityczne

wyznaczają ryzyko polityczne inwestowania

stopień rozproszenia interesów politycznych,

liczebność partii politycznych w parlamencie,

oddziaływanie grup pozaparlamentarnych na

kreowanie ustaw i rozporządzeń, rola i wpływ

związków zawodowych na działania rządu,

parlamentu i zachowanie się grup

pozaparlamentarnych.

Czynniki wpływające na
wartość nieruchomości



Położenie nieruchomości,



Funkcja wyznaczona nieruchomości w

miejscowym planie zagospodarowania

Przestrzennego,



Stopień wyposażenia w urządzenia

infrastruktury technicznej,



Stan zagospodarowania nieruchomości,



Poziom cen rynkowych w otoczeniu

nieruchomości,

Czynniki wpływające na
wartość nieruchomości



Istniejąca podaż i popyt ( rzeczywisty a nie

potencjalny)



Treść prawa do nieruchomości



Użyteczność nieruchomości



Zbywalność nieruchomości

Ekonomiczne podstawy rynku

nieruchomości

Dziękuję za uwagę