GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI

1. Wprowadzenie do przedmiotu

1. Zdefiniowanie przedmiotu

Gospodarka nieruchomościami stanowi bardzo rozległą dziedzinę działalności ludzkiej. Dwa słowa składające się na tę nazwę są powszechnie znane. Pojęcia: gospodarka, gospodarowanie wyrażają prowadzenie działalności polegającej najogólniej mówiąc na zarządzaniu i dysponowaniu rzeczami i innymi dobrami. Dotyczy to ich nabywania, urządzania i organizacji dla określonych celów (budowania, wyposażenia), użytkowania w procesie korzystania z nich (w tym prowadzenia rozmaitej produkcji i usług), a także ich zbywania. Pojęcie nieruchomość określa grunt wraz jego częściami składowymi, stanowiący odrębny przedmiot własności lub w szczególnych przypadkach budynek albo lokal jeżeli wydzielone zostaną jako odrębne od gruntu przedmioty własności. Szerzej pojęcie to zostało zdefiniowane w wykładach z przedmiotu: „dokumentacje źródłowe informacji o nieruchomościach”.

Ponieważ nieruchomość określona jest przez prawo własności, więc gospodarowanie nią przede wszystkim leży w kompetencji podmiotu dysponującego tym prawem, czyli jej właściciela. Własność ogólnie dzieli się na prywatną i publiczną, stąd wyróżnia się dwa rodzaje nieruchomości: prywatne i publiczne. [Śliwiński 2000].

Większość stanowią nieruchomości prywatne w odniesieniu do których decydentami są ich właściciele. Oni jako osoby fizyczne lub firmy są uprawnieni do gospodarki tymi nieruchomościami, do negocjacji i kontraktów dotyczących realizacji praw własności, do kontrolowania, użytkowania, korzystania (osiągania korzyści), obrotu (nabywania, dziedziczenia i zbywania) oraz zmiany substancji i formy nieruchomości. Ich prawa mogą być ograniczone jedynie warunkami wynikającymi z definicji prawa własności zawartej w Kodeksie cywilnym oraz przepisów szczególnych zawartych w innych różnych ustawach.

Mamy również do czynienia z nieruchomościami publicznymi. Mogą to być aktywa należące do instytucji i przedsiębiorstw, w których udział kapitału publicznego przekracza 50% albo przynajmniej cele, kontrola oraz rachunkowość (łącznie) tych podmiotów mają publiczny charakter. Nieruchomości te mogą być użytkowane w różny sposób: jako nieruchomości ogólnodostępne, jako nieruchomości przeznaczone na wyłączny użytek danych instytucji publicznych i przedsiębiorstw (tj. stanowiące ich wyposażenie techniczne) oraz jako nieruchomości dostępne na zasadach komercyjnych dla innych użytkowników (w formie wynajmu). Nieruchomościami publicznymi - w ścisłym tego słowa znaczeniu - nazywamy nieruchomości ogólnodostępne, z których użytkowania nie można nikogo wyłączyć [Śliwiński 2000].

Nieruchomości publiczne to przede wszystkim stanowiące własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego. Gospodarowanie nimi regulują przepisy zawarte w różnych ustawach. Podstawowe zasady gospodarowania nimi określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zmieniana wielokrotnie, której ostatni tekst jednolity został opublikowany w Dz. U. z r.2004, Nr 261 poz. 2603. Niedawna obszerna zmiana przepisów tej ustawy została ogłoszona w Dz. U. Nr 173 (z r. 2007) poz.1218.

Nieruchomości Należące do Skarbu Państwa i samorządu terytorialnego dzielą się na zasoby (art. 20 ustawy):

1) zasób nieruchomości Skarbu Państwa;

2) gminne zasoby nieruchomości;

3) powiatowe zasoby nieruchomości;

4) wojewódzkie zasoby nieruchomości.

Do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa. Nie wchodzą do tego zasobu grunty pokryte wodami powierzchniowymi płynącymi, w rozumieniu ustawy - Prawo wodne (art.21).

Do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy (art.24).

Do powiatowego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności powiatu i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego powiatu (art.25a).

Do wojewódzkiego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności województwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego województwa.

Gospodarowanie zasobem nieruchomości Skarbu Państwa

Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami zasobem tym gospodarują, starostowie, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Do zadań powierzonych starostom w tym zakresie ustawa zalicza (art. 23):

1)  ewidencję nieruchomości zgodnie z katastrem nieruchomości, co obejmuje w szczególności:

• oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości;

• powierzchnie nieruchomości;

• wskazanie dokumentu potwierdzającego posiadanie przez Skarb Państwa praw do nieruchomości, w przypadku braku księgi wieczystej;

• przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, a w przypadku braku planu - w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy;

• wskazanie daty ostatniej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa oddanych w użytkowanie wieczyste lub daty ostatniej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu nieruchomości Skarbu Państwa;

• informacje o zgłoszonych roszczeniach do nieruchomości;

• informacje o toczących się postępowaniach administracyjnych i sądowych.

2)  zapewnienie wyceny tych nieruchomości,

3)  sporządzanie planów wykorzystania zasobu, których opracowanie jest przewidziane na okres 3 lat i maja one zawierać:

a) zestawienie powierzchni nieruchomości zasobu oraz nieruchomości Skarbu Państwa oddanych w użytkowanie wieczyste;

b) prognozę:

• dotyczącą udostępnienia nieruchomości zasobu oraz nabywania nieruchomości do zasobu,

• poziomu wydatków związanych z udostępnieniem nieruchomości zasobu oraz nabywaniem nieruchomości do zasobu,

• wpływów osiąganych z opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa oddanych w użytkowanie wieczyste oraz opłat z tytułu trwałego zarządu nieruchomości Skarbu Państwa,

• dotyczącą aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa oddanych w użytkowanie wieczyste oraz opłat z tytułu trwałego zarządu nieruchomości Skarbu Państwa;

c) program zagospodarowania nieruchomości zasobu.

4)  zabezpieczenie nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem,

5)  wykonywanie czynności związanych z naliczaniem należności za nieruchomości udostępniane z zasobu oraz prowadzenie windykacji tych należności,

6)  współpracę z innymi organami, które na mocy odrębnych przepisów gospodarują nieruchomościami Skarbu Państwa, a także z właściwymi jednostkami samorządu terytorialnego,

7) zbywanie oraz nabywanie, za zgodą wojewody, nieruchomości wchodzących w skład zasobu,

7a) wydzierżawianie, wynajem i użyczanie nieruchomości wchodzących w skład zasobu, przy czym umowa zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony wymaga zgody wojewody; zgoda wojewody jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość,

8)  podejmowanie czynności w postępowaniu sądowym, w szczególności w sprawach dotyczących własności lub innych praw rzeczowych na nieruchomości, o zapłatę należności za korzystanie z nieruchomości, o roszczenia ze stosunku najmu, dzierżawy lub użyczenia, o stwierdzenie nabycia spadku, o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie;

9)  składanie wniosków o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości Skarbu Państwa oraz o wpis w księdze wieczystej.

Wykonywanie powyższych czynności, może być powierzone zarządcom nieruchomości, rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami lub przedsiębiorcom, którzy zatrudniają te osoby. Z działalności tej starosta jest zobowiązany składać roczne sprawozdanie i przekazywać je wojewodzie w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku, którego sprawozdanie dotyczy.

Gospodarowanie nieruchomościami Skarbu Państw przez starostę stanowi źródło dodatkowego dochodu dla powiatu, bo zgodnie z art. 23 ust. 3 ustawy od wpływów osiąganych ze sprzedaży, opłat z tytułu trwałego zarządu, użytkowania, czynszu dzierżawnego i najmu - nieruchomości Skarbu Państwa, a także od wpływów osiąganych z opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa oddanych w użytkowanie wieczyste, oraz od odsetek za nieterminowe wnoszenie tych należności potrąca się 25% środków, które stanowią dochód powiatu, na obszarze którego położone są te nieruchomości.

Zasady gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa regulują również inne ustawy, a zwłaszcza dotyczące: gospodarki nieruchomościami rolnymi, gospodarki leśnej, gospodarki wodnej, dróg i mienia wojskowego.

Gospodarowanie nieruchomościami należącymi do samorządów terytorialnych (art.25)

Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Powiatowym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd powiatu. Wojewódzkim zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd województwa. Gospodarowanie tymi zasobami polega w szczególności na wykonywaniu czynności, o których mowa w art. 23 ust. 1 (dot. zasobu Skarbu Państwa), a ponadto na przygotowywaniu opracowań geodezyjno-prawnych i projektowych, dokonywaniu podziałów oraz scaleń i podziałów nieruchomości, a także wyposażaniu ich, w miarę możliwości, w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej. Wykonywanie tych czynności, może być powierzane zarządcom nieruchomości, rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami lub przedsiębiorcom, którzy zatrudniają te osoby.

Jak widać z powyższego naświetlenia zakres problematyki składającej się na gospodarką nieruchomościami jest bardzo szeroki. Cała działalność ludzka bazuje na nieruchomościach i wykonywaniu różnorodnych czynności z nimi związanych, które najogólniej mówiąc obejmują:

• urządzanie różnych nieruchomości (gruntowych, budynkowych, lokalowych) poprzez podziały i przekształcenia własnościowe gruntów oraz planowanie i budowę obiektów budowlanych,

• dokumentację nieruchomości w systemie powszechnej ewidencji gruntów oraz ksiąg wieczystych, a także dla innych celów,

• zarządzanie nieruchomościami w procesie ich wykorzystywania dla celów zaspakajania podstawowych potrzeb życiowych, działalności produkcyjnej, świadczenia usług lub innych,

• obrót nieruchomościami i pośrednictwo przy tym obrocie, obsługa notarialna

• wycenę nieruchomości.

Ten szeroki zakres problematyki jest w ramach programu studiów realizowanych dla specjalności Gospodarka nieruchomościami rozłożony na większość wykładanych przedmiotów. Poniższy program przedmiotu nazwanego „Gospodarką nieruchomościami” opracowany został kompleksowo z programami innych przedmiotów dla tej specjalności w taki sposób, aby łącznie spełnione były warunki minimów programowych jakie zostały określone przez Ministra Infrastruktury, dla studiów przygotowujących kandydatów do zawodów: zarządcy nieruchomości oraz pośrednika w obrocie nieruchomościami, zgodnie z przepisem ustawy o gospodarce nieruchomościami.,

1. Program przedmiotu - problematyka wykładu

1. Ustawa o gospodarce nieruchomościami (2)

Zakres obowiązywania przepisów ustawy

Cele publiczne

Kompetencje organów administracji publicznej w zakresie gospodarowania nieruchomościami

Uczestnicy gospodarowania nieruchomościami

2. Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości (4)

Podziały nieruchomości

Scalanie i podział nieruchomości

Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej

Prawo pierwokupu nieruchomości

Wywłaszczenia nieruchomości

Zwroty wywłaszczonych nieruchomości

3. Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego. (4)

Zasoby nieruchomości

Sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste

Przetargi na zbycie nieruchomości

Oddawanie w trwały zarząd

Inne formy zbywania lub przekazywania nieruchomości

Ceny , opłaty i rozliczenia za nieruchomości

4. Uwłaszczenia osób prawnych z mocy prawa i na wniosek (2)

5. Zawody ustanowione w ustawie o g.n. dla wykonywania zadań z zakresu gospodarowania nieruchomościami (8)

Zdefiniowanie działalności zawodowych w zakresach: rzeczoznawstwa majątkowego, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zarządzania nieruchomościami

Zakresy czynności wymienionych zawodów

Wymogi kwalifikacyjne dla tych zawodów

Kształcenie teoretyczne i praktyczne

System nadawania uprawnień i licencji zawodowych

Doskonalenie kwalifikacji

Odpowiedzialność zawodowa

Organizacje zawodowe

• Zadania organizacji zawodowych i ich Federacji

• Standardy zawodowe

• Kodeksy etyki zawodowej

Wybrane zagadnienia dot. wyceny nieruchomości

• Rodzaje wartości nieruchomości

• Czynniki decydujące o wartości nieruchomości

• Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości

• Operat szacunkowy, wyciąg z operatu szacunkowego

Wybrane zagadnienia z zakresu pośrednictwa w obrocie oraz zarządzania nieruchomościami

• Istota zawodu pośrednika i zarządcy nieruchomości

• Organizacja pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami

6. Zasady gospodarki innymi nieruchomościami państwowymi (2)

Zasób własności rolnej Skarbu Państwa

Lasy Państwowe

Zasób mienia wojskowego i wojskowy zasób mieszkaniowy

7. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców (1)

8. Gospodarka mieszkaniowa (4)

Polityka mieszkaniowa Państwa

Gospodarowanie nieruchomościami mieszkalnymi Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego

Nieruchomości lokalowe

• Odrębna własność lokali w świetle przepisów ustawy o własności lokali

• Wspólnoty mieszkaniowe

• Ustanawianie odrębnej własności lokali

Towarzystwa budownictwa społecznego

Ochrona praw lokatorów

9. Postępowanie upadłościowe i postępowanie egzekucyjne (3)

Postępowanie upadłościowe

Warunki ogłoszenia upadłości

Tryb postępowania upadłościowego

Organy w postępowaniu upadłościowym

Zgłaszanie wierzytelności

Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu upadłościowym

Postępowanie egzekucyjne

• Egzekucja z nieruchomości według przepisów kpc

• Postępowanie egzekucyjne w administracji

2. Ustawa o gospodarce nieruchomościami

1. Zakres treści ustawy i obowiązywania jej przepisów

Ustawa o gospodarce nieruchomościami składa się z następujących działów zawierających przepisy określające zasady działań w wymienionych zakresach:

Dział I. Przepisy ogólne

Dział II. Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego.

Rozdział 1 - Zasady ogólne

Rozdział 2 - Zasoby nieruchomości

Rozdział 3 - Sprzedaż ł oddawanie w użytkowanie wieczyste

Rozdział 4 - Przetargi na zbycie nieruchomości

Rozdział 5 - Oddawanie w trwały zarząd

Rozdział 6 - Przekazywanie nieruchomości na cele szczególne

Rozdział 7 - Ustalanie sposobu i terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowych

Rozdział 8 - Ceny, opłaty i rozliczenia za nieruchomości

Dział III. Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości

Rozdział l - Podziały nieruchomości

Rozdział 2 - Scalanie i podział nieruchomości

Rozdział 3 - Prawo pierwokupu nieruchomości

Rozdział 4 - Wywłaszczanie nieruchomości

Rozdział 5 - Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości

Rozdział 6 - Zwrot wywłaszczonych nieruchomości

Rozdział 7 - Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej

Dział IV. Wycena nieruchomości

Rozdział l - Określanie wartości nieruchomości

Rozdział 2 - Powszechna taksacja nieruchomości

Rozdział 3 - Badanie rynku nieruchomości

Dział V. Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami

Rozdział 1 - Rzeczoznawstwo majątkowe

Rozdział 2 - Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami

Rozdział 3 - Zarządzanie nieruchomościami

Rozdział 4 - Nadawanie uprawnień ł licencji zawodowych rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami i zarządcom nieruchomości oraz orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej

Dział VI. Przepisy karne

Dział VII. Przepisy przejściowe, zmiany w przepisach obowiązujących i przepisy końcowe

Przepisy zawarte w powyższym zestawieniu treści ustawy mają różny zakres zastosowania, określony szczegółowo w poszczególnych działach. Ogólnie można stwierdzić, że przepisy tej ustawy obowiązują w odniesieniu do terenów, które w planach miejscowych są przeznaczone na różne cele zainwestowania budowlanego i cele publiczne. Ponadto wśród przepisów tych można wyróżnić dwie grupy. Jedna z nich obejmuje przepisy dotyczące spraw gospodarowanie mieniem Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego (to głównie przepisy działu II). Druga zawiera przepisy, które obowiązują wszystkie podmioty gospodarujące zarówno mieniem publicznym jak i prywatnym, a także uczestniczące w załatwianiu spraw z tego zakresu (zawierają je pozostałe działy ustawy).

Oprócz powyższego ramowego wyznacznika obszaru stosowalności przepisów ustawy należy tu zwrócić uwagę na ważny w tej kwestii przepis art. 2 ustawy, który stanowi:

Ustawa nie narusza innych ustaw w zakresie dotyczącym gospodarki nieruchomościami, a w szczególności:

  1)  ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. 2004 r. Nr 167, poz. 1758 oraz z 2005 r. Nr 94, poz. 788 i Nr 183, poz. 1538);

  2)  ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (Dz. U. z 2003 r. Nr 178, poz. 1749, z 2004 r. Nr 116, poz. 1206, z 2006 r. Nr 227, poz. 1658 oraz z 2007 r Nr 64, poz,427);

  3)  ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435, z późn. zm.);

  4)  ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128, z późn. zm.);

  5)  ustawy z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych oraz o Krajowym Funduszu Drogowym (Dz. U. z 2004 r. Nr 256, poz. 2571, z późn. zm.);

6. ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398, z późn. zm.);

7. ustawy z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 163, poz. 1711, z późn. zm.);

8. ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne (Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019, z późn. zm.);

9. ustawy z dnia 3 lipca 2002 r. - Prawo lotnicze (Dz. U. z 2006 r. Nr 100, poz. 696, z późn. zm.);

10. ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2007 r. Nr 16, poz. 94);

11. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 i Nr 217, poz. 2124);

Oznacza to, że uregulowania wymienionych ustaw zawierają dodatkowe przepisy dotyczące gospodarowania innymi nieruchomościami w porównaniu z tymi, o których jest mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

1. Cele publiczne

Wiele przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje sprawy gospodarowania nieruchomościami użytkowanymi na cele publiczne. Ustawa w dziale I, w art. 6 definiuje te cele następująco:

Celami publicznymi w rozumieniu ustawy są:

1)  wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji;

1a) wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie;

1b) wydzielanie gruntów pod lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, oraz budowa i eksploatacja tych lotnisk i urządzeń;

2)  budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń;

3)  budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania;

4)  budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego;

5)  opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;

5a) ochrona Pomników Zagłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady oraz miejsc i pomników upamiętniających ofiary terroru komunistycznego;

6)  budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych i obiektów sportowych;

6a) budowa i utrzymywanie obiektów oraz pomieszczeń niezbędnych do realizacji obowiązków w zakresie świadczenia przez operatora publicznego powszechnych usług pocztowych, a także innych obiektów i pomieszczeń związanych ze świadczeniem tych usług;

7)  budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie aresztów śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich;

8)  poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie i składowanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową;

9)  zakładanie i utrzymywanie cmentarzy;

9a) ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej;

9b)  ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody;

10) inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.

2. Organy i służby oraz inni uczestnicy gospodarowania nieruchomościami

Gospodarka nieruchomościami jest procesem, którym jest zainteresowana cała społeczność zarówno podmioty bezpośrednio władające nieruchomościami jak też władze terenowe i różne instytucje. Szczególna rola w tym procesie przypada organom władzy terenowej i instytucjom, które są powołane do realizacji przewidzianych prawem zadań z zakresu dokumentacji zagospodarowania terenów oraz wspomagania i sterowania jego rozwojem w aspekcie świadczenia wielorakich usług różnobranżowych dotyczących inwestowania i prowadzenia szeroko pojętej gospodarki nieruchomościami.

Ustawy i inne przepisy prawne określają kompetencje organów władzy terenowej do prowadzenia poszczególnych spraw, a także uprawnienia jakie muszą mieć osoby wykonujące określone czynności. Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera podstawowe uregulowania tego zakresu. Nakłada obowiązki na poszczególne jednostki administracji zarówno samorządowej jak i rządowej, określa tryb załatwiania spraw obowiązujący te jednostki oraz innych uczestników działających na niwie gospodarki nieruchomościami, a także ustanawia tzw. zawody nieruchomościowe specjalnie powołane do prowadzenia gospodarki nieruchomościami.

Dla naświetlenia zasadniczych uregulowań z tego zakresu przytoczymy kilka przepisów tej ustawy:

Właściwym w sprawach gospodarki nieruchomościami, regulowanych przepisami ustawy, jest minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej (art. 3,ust.1).

Organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze (art.11,ust.1). Przepis ten stosuje się do czynności prawnych lub czynności procesowych na rzecz lub w interesie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (art 11a). Organem wykonawczym jednostek samorządu terytorialnego jest ich zarząd kierowany odpowiednio przez wójta (burmistrza lub prezydenta miasta), starostę lub marszałka województwa.

Jeżeli przepisy ustawy wymagają udzielenia zgody przez radę, sejmik lub wojewodę, wyrażenie zgody następuje odpowiednio w drodze uchwały rady lub sejmiku albo zarządzenia wojewody wydanego w terminie miesiąca od złożenia odpowiedniego wniosku przez starostę (art.11,ust.2).

Organem wyższego stopnia w sprawach określonych w ustawie, rozstrzyganych w drodze decyzji przez starostę wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, jest wojewoda. (art. 9a).

Jednostki władzy terenowej zarówno samorządowej jak i rządowej są zorganizowane w sposób zapewniający wykonywanie nałożonych na nie obowiązków. W ich strukturach są zorganizowane specjalistyczne służby zatrudniające odpowiednio przygotowanych zawodowo fachowców do spełniania określonych zadań branżowych. Również poza strukturami administracji samorządowej i rządowej jest szereg zorganizowanych instytucji publicznych jak również prywatnych, które są przygotowane i uprawnione do prowadzenia lub wspomagania różnorodnych działań w zakresie gospodarowania nieruchomościami.

W ogólnym zakresie całokształtu działań związanych z gospodarką nieruchomościami zasadniczą rolę spełniają następujące służby:

• instytucje prawnicze, zwłaszcza sądy rejonowe, a w nich przede wszystkim wydziały ksiąg wieczystych powołane do prowadzenia dokumentacji praw do nieruchomości. Jak wiadomo, dla każdej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta zawierająca podstawowe informacje identyfikujące (oznaczające) nieruchomość oraz spis praw związanych z tą nieruchomością. Wymienić tu też należy cały system usług prawniczych w formie różnego rodzaju kancelarii i firm doradztwa prawniczego oraz radców prawnych zatrudnianych w przedsiębiorstwach i instytucjach. Ich działalność w zasadniczym stopniu dotyczy obsługi prawnej majątku posiadanego przez przedsiębiorstwa, instytucje, firmy, a także osoby fizyczne;

• służby geodezyjne zorganizowane w strukturze urzędów władz komunalnych, w tym zwłaszcza skupione w powiatowych ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, prowadzące ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości), a ponadto działające w różnych firmach prywatnych. Służby geodezyjne wykonują w ramach swej działalności szereg zadań o charakterze podstawowym dla pomiarowej inwentaryzacji i rejestracji w formie jednolitej dokumentacji zarówno cech fizycznych nieruchomości i ich części (działek), jak też stanu prawnego oraz wielu innych cech charakteryzujących stan zagospodarowania nieruchomości. Dokumentacja ta jest m.in. podstawą zapisu w księgach wieczystych oznaczenia nieruchomości;

• służby architektoniczno-budowlane, drogowe, wodne rolnicze i leśne, podobnie jak służby geodezyjne mają swoje miejsce w strukturze urzędów władz komunalnych i w firmach prywatnych, a także w różnych przedsiębiorstwach budowlanych. Odpowiednie wydziały, pracownie i biura poszczególnych służb zorganizowane w urzędach powiatowych i gminnych spełniają zadania wyznaczone w odpowiednich przepisach prawa regulujących gospodarkę nieruchomościami. Tych przepisów jest wiele, dla każdej odmiennej kategorii nieruchomości obowiązuje specjalna ustawa wraz ze zbiorem przepisów wykonawczych, które określają zasady i szczegółowe procedury postępowania przy załatwianiu spraw z danego zakresu z jednoczesnym ustanowieniem kompetencji urzędów i służb fachowych do opiniowania, projektowania, zatwierdzania (wydawania decyzji) i nadzoru przy realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych. Każdy urząd i każda ze służb w swoim zakresie kompetencji prowadzi działalność na rzecz prawidłowego rozwoju zagospodarowania i zainwestowania w zakresie całych obszarów swego działania (powiat, gmina) oraz w odniesieniu do poszczególnych nieruchomości podejmujących i prowadzących działalność inwestycyjno-rozwojową. Szczególną rolę koordynacyjną mają w tym służby planowania przestrzennego, opracowujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Przedstawione działania wykonują profesjonalnie przygotowani przedstawiciele różnych zawodów, a zwłaszcza specjaliści z zakresu architektury, planowania przestrzennego, różnych działów budownictwa, rolnictwa, leśnictwa, ochrony środowiska i innych dziedzin gospodarki, a także ekonomiści i prawnicy;

• notariusze i prowadzone przez nich biura notarialne, których rolą jest zapewnienie możliwości zawierania zgodnych z prawem umów cywilnych w formie aktu notarialnego - podstawowego dokumentu w zakresie obrotu nieruchomości i ustanawiania różnych praw na nieruchomościach.

• rzeczoznawcy majątkowi, pośrednicy w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości oraz biura czy przedsiębiorstwa świadczące usługi z tego zakresu. Są to zawody ustanowione przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, specjalnie przygotowane do prowadzenia działalności z tego zakresu. Z tego względu poświęcona im zostanie odrębnie uwaga w dalszej części wykładu;

Wszyscy wyżej wymienieni mogą brać udział w gospodarowaniu nieruchomościami i spełniać różne funkcje zarówno w bezpośrednim zarządzaniu i użytkowaniu nieruchomości, jak też szerokiej obsłudze dokumentacyjnej, prawnej, administracyjnej i finansowej. W całokształcie działań zwanych „gospodarką nieruchomościami” nie można pominąć zasadniczej roli jaką spełniają właściciele nieruchomości, którzy są głównymi decydentami, bo od nich przede wszystkim zależą decyzje odnośnie gospodarowania nieruchomościami.

Można więc przedstawić rolę poszczególnych uczestników gospodarowania nieruchomościami w następującej hierarchicznej zależności:

• organy władzy stanowiące prawo miejscowe, w postaci planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego lub odpowiednich decyzji (w przypadkach braku tego planu).

• właściciele nieruchomości,

• osoby zastępujące lub wspomagające działania właściciela, prowadzące z upoważnienia i w imieniu właściciela różne czynności związane z urządzaniem (inwestowaniem) lub wykorzystywaniem nieruchomości,

• osoby (instytucje) prowadzące urzędową przewidzianą prawem obsługę nieruchomości taką jak: kataster nieruchomości, księgi wieczyste itp.

Zarówno organy władzy, jak też właściciel są decydentami. Rola organów władzy stanowiących prawo miejscowe ma nadrzędne znaczenie. Jak wiadomo plany te i decyzje wydane zgodnie z przepisami prawa określają granice korzystania z prawa własności przysługującego właścicielowi nieruchomości. Jego decyzje odnośnie gospodarowania nieruchomością muszą spełniać wymogi ustanowionego prawa.

Właściciel w postaci osoby fizycznej, przedsiębiorstwa lub różnego rodzaju spółek może osobiście wypełniać wszystkie funkcje gospodarza, czyli zarządzać nieruchomością, używać ją i wykorzystywać dla prowadzenia określonej produkcji lub działalności z których uzyskuje korzyści. Właściciel w tym przypadku musi także sam ponosić ciężary związane z posiadaniem i utrzymaniem tej nieruchomości. Prawem właściciela jest również działanie na rzecz rozwoju nieruchomości, a także dysponowanie nieruchomością poprzez różne formy obrotu lub ustanawiania praw na tej nieruchomości.

Właściciel często nie wykonuje funkcji gospodarza i użytkownika nieruchomości osobiście, tylko staje się wynajmującym. Wynajmuje na określonych zasadach swoją nieruchomość innym (najmującym), którzy chcą z niej korzystać w swojej działalności gospodarczej, usługowej lub użytkowej dla własnych potrzeb (np. mieszkaniowych). Najmujący zobowiązuje się za to płacić regularny czynsz wynajmującemu, stanowiący dochód właściciela z posiadanej nieruchomości.

Prawo własności jest zbywalne, więc właściciel może zbyć swą nieruchomość w trybie sprzedaży lub darowizny. Wówczas staje się sprzedawcą (darczyńcą) nieruchomości na rzecz jej nabywcy. Decyzja zbycia, a zarazem nabycia nieruchomości jest decyzją inwestycyjną dotyczącą własnego kapitału kontrahentów. Sprzedający „upłynnia” swój kapitał zamrożony w nieruchomości, aby go w inny sposób wykorzystać, kupujący „lokuje” swój kapitał w nieruchomości celem osiągnięcia określonych korzyści.

Właściciel może występować w różnych rolach uczestnicząc w obrocie nieruchomościami. Zawsze jednak jest decydentem w parze ze współpartnerem transakcji. Jako decydentów przy transakcjach zalicza się: developerów, sprzedających i nabywców, wynajmujących i najemców, kredytodawców i kredytobiorców [Brzeski i in. 1996]. Funkcję wynajmującego sprzedawcy i developera spełnia z reguły właściciel albo ktoś przez niego upoważniony. Właściciel spełniający funkcję developera prowadzi organizację i rozwój nieruchomości nie dla siebie lecz w celu puszczenia produktu końcowego w obrót rynkowy. Inwestując w rozwój nieruchomości nie tworzy on produktu dla konkretnego inwestora lecz oczekiwanych (zwykle nieznanych) przyszłych nabywców. Mając pomysł i możliwości rozwoju zagospodarowania nieruchomości podejmuje on ryzyko inwestycyjne na wypadek przekroczenia kosztów lub odrzucenia produktu przez rynek. Angażuje przy tym wielu specjalistów różnych zawodów potrzebnych dla przygotowania i wykonania przedsięwzięcia.

Inwestowanie w nieruchomość wymaga dużego kapitału, którego zwykle nie posiada inwestor. Potrzebuje on kredytu, czyli kapitału pożyczonego od kredytodawcy, którym najczęściej jest odpowiedni bank. System bankowy, poprzez udzielanie kredytów, wykonuje ważną rolę w rozwoju inwestycyjnego nieruchomości. Kredytobiorca zaciągający pożyczkę musi spełniać szereg warunków wyznaczonych przez bank aby ją uzyskać. Przy ocenie tych warunków zatrudniani są specjaliści oceniający szanse powodzenia i ryzyko danego przedsięwzięcia inwestycyjnego, co dalej poszerza grono uczestników postępowania.

Podejmowanie decyzji w zakresie gospodarowania nieruchomościami z reguły jest uzależnione od profesjonalnej pomocy i obsługi realizowanej na zamówienie decydentów. Mogą tą pomoc świadczyć różne z wymienionych wyżej osób (instytucji). Jak widać z tej prezentacji uczestników gospodarowania nieruchomościami, jest to działanie złożone wymagające udziału i współpracy szerokiego grona specjalistów. Wśród nich szczególna rola przypada tzw. zawodom nieruchomościowym ustanowionym przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami tj.: rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości.

3. Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości

1. Podziały nieruchomości

1. Zdefiniowanie pojęcia

Podziały nieruchomości występują w związku z obrotem nieruchomości. Obrót nieruchomościami wyraża się wszelkimi transakcjami, które owocują zmianą użytkownika danej nieruchomości lub jej części. Ma on miejsce wtedy gdy właściciel nieruchomości decyduje o wprowadzeniu jej na rynek celem zbycia, wydzierżawienia czy wynajęcia. Aby obrót miał miejsce musi również zaistnieć druga strona transakcji, czyli chętny do nabycia, wzięcia w dzierżawę lub wejścia w najem [Brzeski i in. 1996].

W obrocie nieruchomościami podstawowe znaczenie ma przenoszenie własności nieruchomości, które może mieć różne formy. Obok tradycyjnych form takich jak: umowa sprzedaży, zamiany, darowizny i dożywocia występują również formy szczególne, jak zrzeczenie się własności nieruchomości, nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie, przechodzenie własności nieruchomości na spadkobierców w drodze dziedziczenia i przenoszenie własności gospodarstwa rolnego, a więc i nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa, w zamian za emeryturę lub rentę [Rudnicki i in. 1999]. Ustawa o g. n., w art. 4 pkt 3b definiuje na swój użytek pojęcia zbywanie i nabywanie nieruchomości określając, że „należy przez nie rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste”. Jak widać następuje tu rozszerzenie definicji na prawo użytkowania wieczystego. Pojęcie czynności prawnej określa art. 56 K.c. „Czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów”.

Przenoszenie własności może dotyczyć całej nieruchomości lub wyodrębnionych jej części. W tym drugim przypadku dla wykonania czynności przeniesienia własności części nieruchomości musi być dokonany podział nieruchomości wyodrębniający tę część do zbycia. Trzeba przy tym zauważyć, że słowo podział może tu być dwojako rozumiane w sensie geodezyjnym i w sensie prawnym. Wydzielenie części nieruchomości w znaczeniu geodezyjnym oznacza określenie fizycznych granic działki na gruncie (poprzez wytyczenie jej granic i trwałe zastabilizowanie znakami jej charakterystycznych punktów granicznych) oraz sporządzenie pomiarowej dokumentacji tego podziału zgodnie z wymogami obowiązujących przepisów w tym zakresie z jednoczesnym wprowadzeniem tego podziału do urzędowej dokumentacji ewidencji gruntów. Natomiast podział w znaczeniu prawnym oznacza zbycie wydzielonej geodezyjnie działki stanowiącej składnik większej nieruchomości, co następuje poprzez określoną czynność prawną (podpisanie aktu notarialnego).

Stosownie do powyższego rozróżnienia można mówić o podziale prawnym nieruchomości bez dokonywania podziału geodezyjnego, jeżeli nieruchomość składa się z więcej niż jednej działki, czyli w sytuacji, gdy podczas wcześniejszych podziałów geodezyjnych nastąpiło wyodrębnienie działek i zapisanie ich w ewidencji gruntów, które weszły w skład jednej nieruchomości. W innych przypadkach, gdy część nieruchomości przygotowywana do zbycia nie jest geodezyjnie wydzielona wówczas istnieje potrzeba przeprowadzenia podziału geodezyjnego i wydzielenia działki lub działek przygotowywanych do zbycia.

Podział prawny nieruchomości wymaga zawsze wcześniejszego wydzielenia fizycznego części przeznaczonych do zbycia. Jeżeli przy geodezyjnym podziale gruntu istnieje potrzeba podzielenia również istniejącego budynku jest to możliwe tylko wówczas, gdy w budynku istnieje pionowa przegroda (ściana nośna na całej wysokości) i jej rzut na powierzchnię gruntu może być przyjęty jako granica między dzielonymi działkami. Przy tym, części podzielonego budynku muszą być dostosowane do samodzielnego użytkowania (oddzielne wejścia), jak to ma miejsce w budynkach bliźniaczych lub szeregowych, które od początku są budowane na oddzielnych działkach z innymi tytułami własności. Istnieje też możliwość, zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali dzielenia budynku na nieruchomości lokalowe z określonym udziałem lokalu w nieruchomości wspólnej, której częścią jest niepodzielona działka gruntu, na którym stoi budynek.

2. Zakres stosowania przepisów o podziale

Postępowanie związane z wykonaniem podziału nieruchomości zostało uregulowane w przepisach ustawy o g.n. w rozdziale 1 działu III. Zakres obowiązywania tych przepisów określono następująco:

Art. 92. 1. Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

2. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne, grunty zadrzewione i zakrzewione oraz wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przy podziałach nieruchomości na obszarach rolnych i leśnych, których nie obejmują przepisy o podziale nieruchomości z ustawy o g.n., nie ma wymogu zatwierdzania ich decyzją administracyjną. Podziały nieruchomości w tych przypadkach są czynnością wyłącznie materialnoprawną (nie wynikającą z ustawy), uzależnioną od właściciela i ogólnych zasad postępowania ujętych w K.c.

3. Podział nieruchomości a miejscowy plan zagospodarowania

1. Dokonywanie podziału nieruchomości może nastąpić wówczas gdy jest to zgodne z ustaleniami miejscowego planu (art.93) a w przypadku braku planu - z ustaleniami zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art.94)

Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków zawartych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Opinia ta sporządzana jest w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

Oprócz tej ogólnej zasady w kolejnych ustępach art. 93 określone są przypadki szczególne:

2a. Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja

zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95.

3. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6. (stanowiących części nieruchomości przeznaczone do poprawienia warunków gospodarowania na działkach sąsiednich).

3a. Warunku, o którym mowa w ust. 2a, dotyczącego wydzielenia działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, nie stosuje się do działek gruntu projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne.

3b. Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu.

W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

W przypadku gdy gmina ogłosiła o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego, postępowanie w sprawie podziału zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu.

2) Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu podział nieruchomości może (zgodnie z art. 95) nastąpić w celu:

1)  zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków,

2)  wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze,

3)  wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa,

4)  realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw,

5)  realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych,

6)  wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publiczne,

6a)  wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej,

7)  wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego,

8)  wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

1. Postępowanie przy podziale nieruchomości

Wszczęcie postępowania następuje na wniosek lub z urzędu stosownie do warunków określonych w art. 97 i 97a ustawy o g.n.:

Podział nieruchomości może być dokonany na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Do wniosku, należy dołączyć szereg dokumentów, a m.in.: stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości, wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi, wstępny projekt podziału (z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95), dokumentację geodezyjną z wykonanego projektu podziału z mapą tego projektu, a także opinie o zgodności podziału z ustaleniami planu (gdy jest wymagana). Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych.

Podział nieruchomości może też być dokonywany z urzędu, jeżeli jest on niezbędny do realizacji celów publicznych oraz nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste. Kompetencje w zakresie prowadzenia podziału z urzędu mają organy realizujące cele publiczne ze szczebla gminy, powiatu lub województwa. Podziału nieruchomości można również dokonać na koszt osoby lub jednostki organizacyjnej, która będzie realizowała cel publiczny.

Dokumentację związaną z całym postępowaniem dotyczącym podziału zawiera się w operacie podziału nieruchomości, który sporządza uprawniony geodeta. Zasadniczą częścią tego operatu jest wstępny projekt podziału nieruchomości, wykonywany w formie graficznej metodami geodezyjnymi. Szczegółowe zasady sporządzania mapy zawierającej ten projekt i innych czynności niezbędnych do wykonania operatu podziału nieruchomości określone są w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. Nr 268, poz. 2663). Mapa z projektem podziału nieruchomości stanowiąca podstawowy załącznik do wniosku o podział jest zarazem zasadniczym załącznikiem do decyzji zatwierdzającej podział. Po uprawomocnieniu się decyzji na mapie tej wpisywana jest klauzula zawierająca informację o zatwierdzeniu podziału decyzją z dnia… nr…. Załącznikiem do decyzji jest również wykaz zmian gruntowych zawierający powierzchnie dotychczasowych i nowych działek powstałych w wyniku podziału.

Po zatwierdzeniu podziału następuje na gruncie utrwalenie punktów nowo wyznaczonych granic oraz sporządzenie protokółu z tej czynności. Operat podziału nieruchomości zawierający dokumenty sporządzone w toku postępowania podlegają włączeniu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Na ich podstawie wprowadza się zmiany w dokumentacji ewidencyjnej gruntów i mapie zasadniczej.

2. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości

Art. 96. 1. Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział.

W przypadku wydzielenia nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa, albo w przypadku wydzielenia części nieruchomości na potrzeby zwrotu wywłaszczonej nieruchomości nie wydaje się decyzji, o której mowa w ust. 1. Ostateczna decyzja o nabyciu własności lub użytkowania wieczystego albo ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości zatwierdza podział. (ust. 1b)

W przypadku gdy o podziale nieruchomości orzeka sąd, nie wydaje się decyzji, o której mowa w ust. 1. (ust. 2)

Podział nieruchomości polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu, odrębnie oznaczonych w katastrze nieruchomości, nie wymaga wydania decyzji zatwierdzającej podział. (ust. 3)

Decyzja lub orzeczenie sądu stanowią podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości.

Przepisy art. 96 zwracają uwagę na to, że postępowanie o podział nieruchomości może toczyć się albo w trybie administracyjnym albo w postępowaniu sądowym. Z tym związane są odmienności w procedurze wyrażające się m.in. w tym, że decyzję zastępuje orzeczenie sądu. W postępowaniu prowadzonym przez sąd nie wszczyna się postępowania administracyjnego, jak to ma miejsce przy postępowaniu podziałowym realizowanym według przepisów ustawy o g.n. W postępowaniu sądowym podział geodezyjny jest również wykonywany przez uprawnionego geodetę w formie opinii biegłego, a o podziale prawnym orzeka sąd w formie orzeczenia. Oczywiście zarówno geodeta działający jako biegły sądowy, jak też sąd przy rozpatrywaniu spraw merytorycznych kierują się przepisami obowiązujących ustaw, w tym zwłaszcza ustawy o g.n., a w miarę potrzeby zasięga opinii wójta (burmistrza lub prezydenta miasta).

3. Zapewnianie dostępu do dróg publicznych i wydzielanie działek pod drogi publiczne

Zgodnie z cytowanym już wcześniej art.93 ust 3, warunkiem dopuszczalności podziału jest wydzielanie działek, które mają dostęp do drogi publicznej. Przy czym za dostęp do drogi publicznej uważane jest wydzielenie z nieruchomości objętej podziałem drogi wewnętrznej z ustanowieniem w niej odpowiednio służebności dla wydzielanych działek, albo sprzedażą nabywcom działek jednocześnie udziałów w tej drodze. Przepis ten dopuszcza ustanowienie również innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Uzupełnieniem tego przepisu jest art.99.

Art. 99. Jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Innym zagadnieniem jest wydzielenie podczas podziału nieruchomości działek pod drogi publiczne. Rozumie się, że ma to miejsce w przypadkach, gdy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu istnieją ustalenia odnośnie wydzielenia nowego pasa drogi publicznej lub poszerzenia istniejących dróg publicznych. W tych sytuacjach przy podziale nieruchomości trzeba te ustalenia uwzględnić i obowiązuje art. 98 ustawy o g.n.

Art. 98. 1. Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

2. Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział.

3. Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

4. Połączenie i podział nieruchomości

Art. 98b. 1. Właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie mogą złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć, złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany.

Zobowiązanie to jest warunkiem dokonania podziału nieruchomości. Właściciele albo użytkownicy wieczyści zobowiązują się, że dokonają, w drodze zamiany, wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu. W razie nierównej wartości zamienianych części nieruchomości stosuje się odpowiednie dopłaty.

5. Opłata adiacencka przy podziale nieruchomości

Art. 98a. 1. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt (burmistrz albo prezydent miasta) może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić:

1. jeżeli obowiązywała uchwała określająca wysokość stawki procentowej tej opłaty w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne,

2. w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

W celu ustalenia opłaty adiacenckiej konieczne jest dokonanie wyceny wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Przepisu o ustaleniu opłaty adiacenckiej nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego.

1. Scalanie i podział nieruchomości

1. Zdefiniowanie zabiegu

Zabiegowi temu poświęcony jest rozdział 2. w dziale III ustawy o g.n., którego art. 101 stanowi:

Przepisy niniejszego rozdziału regulują sprawy scalania nieruchomości i ich ponownego podziału na działki gruntu. Stosuje się je do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne i leśne. Nie stosuje się ich do nieruchomości, które zostały objęte postępowaniem scaleniowym na podstawie ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

Celem tego zabiegu jest więc przede wszystkim przekształcenie niekorzystnego układu istniejących działek gruntowych na działki odpowiednio przystosowane pod zabudowę i związane z nią urządzenia infrastruktury osiedlowej. W art. 4 ustawy o g.n. zdefiniowano działkę budowlaną, jako „zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na działce” Przez analogię trzeba przyjąć, że dla działek przeznaczonych i przygotowywanych pod zabudowę trzeba spełnić te same warunki, które wymieniono dla działki budowlanej.

Wiele istniejących nieruchomości i składających się na nie działek gruntowych tych warunków nie spełnia, są wąskie długie i bez dojazdów do drogi publicznej, nie mają też dostępu do infrastruktury technicznej. Wobec tego dla umożliwienia ich zabudowy w sposób należycie zorganizowany konieczna jest taka przebudowa istniejącego układu granic działek, aby utworzone nowe działki przygotowywane pod zabudowę spełniały powyższe warunki dla działki budowlanej, a tym samym mogły być zabudowywane. Można to zrealizować poprzez scalenie istniejących nieruchomości (ich części) na obszarze przeznaczonym pod zabudowę, a następnie podzielenie tego obszaru na odpowiednie pod zabudowę działki z wydzieleniem jednocześnie dróg zapewniających do nich dojazd oraz urządzeniem niezbędnej infrastruktury technicznej. Temu służy zabieg scalenia i podziału nieruchomości.

2. Warunki i tryb podjęcia scalenia i podziału nieruchomości

Określają je przepisy art. 102 oraz art. 103 ust.1 i 2 ustawy o g. n. następująco:

Gmina może dokonać scalenia i podziału nieruchomości, zgodnie ze szczegółowymi warunkami, które określa plan miejscowy. Scalenia i podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli są one położone w granicach obszarów określonych w planie miejscowym albo gdy o scalenie i podział wystąpią właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający, ponad 50% powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem.

O przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości decyduje rada gminy w drodze uchwały, określając w niej granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem. Zabudowane części nieruchomości mogą być objęte uchwałą za zgodą ich właścicieli lub użytkowników wieczystych.

O wszczęciu postępowania wójt (burmistrz albo prezydent miasta) powiadamia uczestników postępowania oraz składa we właściwym sądzie wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej przystąpienia do scalenia i podziału nieruchomości, a gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, o złożenie do istniejącego zbioru dokumentów odpisu uchwały o podjęciu tego zabiegu.

Uczestnikami postępowania w sprawie scalenia i podziału są właściciele i użytkownicy wieczyści oraz samoistni posiadacze nieruchomości objętych scaleniem i podziałem. Mogą oni wybrać ze swojego grona radę uczestników scalenia i podziału w liczbie do 10 osób. Rada ta posiada uprawnienia opiniodawcze.

W przedstawionych przepisów zawarta jest ogólna zasada, że scalenie i podział nieruchomości może być dokonywane na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne i leśne. Gmina może dokonywać z urzędu tego zabiegu jeżeli w planie miejscowym są określone w odniesieniu do tych obszarów szczegółowe warunki scalenia i podziału nieruchomości. Scalenie i podział nieruchomości może być również podjęte na życzenie zainteresowanych, pod warunkiem, że wniosek w tej sprawie podpiszą właściciele i użytkownicy wieczyści posiadający ponad 50% powierzchni całego obszaru przewidzianego do zabiegu. Do obszaru obejmowanego scaleniem i podziałem nieruchomości wchodzą grunty niezabudowane należące do różnych właścicieli, w tym często grunty komunalne wymagające racjonalnego podziału na działki budowlane. Mogą też znaleźć się w tym obszarze zabudowane działki, jeżeli ich właściciele lub użytkownicy wieczyści wyrażą na to zgodę.

3. Zasady wykonania scalenia i podziału nieruchomości

Przebudowa istniejącego wadliwego układu działek należących do uczestników scalenia i podziału nieruchomości na objętym zabiegiem obszarze ma być zgodna z ustaleniami planu miejscowego i doprowadzić do wydzielenia racjonalnych działek przeznaczonych pod zabudowę z jednoczesnym właściwym zagospodarowaniem urbanistycznym całego objętego opracowaniem obszaru. Ponadto art. 105 ustawy o g. n. określa następujące zasady wydzielania gruntów w ramach tej przebudowy:

Powierzchnię każdej nieruchomości objętej scaleniem i podziałem pomniejsza się o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek gruntu pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących. Pomniejszenie to następuje proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem oraz do ogólnej powierzchni działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi i pod poszerzenie dróg istniejących.

W zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem każdy z dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych otrzymuje, odpowiednio na własność lub w użytkowanie wieczyste, nieruchomości składające się z takiej liczby działek gruntu wydzielonych w wyniku scalenia i podziału, których łączna powierzchnia jest równa powierzchni dotychczasowej jego nieruchomości, pomniejszonej o powierzchnie na drogi. Jeżeli nie ma możliwości przydzielenia nieruchomości o powierzchni w pełni równoważnej, za różnicę powierzchni dokonuje się odpowiednich dopłat w gotówce.

Działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących, nie będących drogami powiatowymi, wojewódzkimi lub krajowymi, przechodzą z mocy prawa na własność gminy, a ustanowione na tych działkach prawo użytkowania wieczystego wygasa z dniem wejścia w życie uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości. Jeżeli działki gruntu zostały wydzielone pod drogi powiatowe, wojewódzkie lub krajowe albo pod poszerzenie tych dróg, przechodzą one na własność powiatów, województw lub Skarbu Państwa.

Służebności gruntowe ustanowione na nieruchomościach objętych scaleniem i podziałem podlegają zniesieniu, jeżeli stały się zbędne do korzystania z nowo wydzielonych nieruchomości.

4. Postępowanie przy scalaniu i podziale nieruchomości

Czynności związane z przygotowaniem i przeprowadzeniem scalenia i podziału nieruchomości wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Organem stanowiącym w postępowaniu scalania i podziału nieruchomości jest rada gminy zajmująca swe stanowisko w formie uchwał. Właściciele i użytkownicy wieczyści gruntów, biorą udział w tym postępowaniu osobiście jako strony zainteresowane lub poprzez wybraną radę uczestników scalenia, mającą uprawnienia opiniodawcze. Wykonawcą projektu scalenia i podziału nieruchomości jest geodeta posiadający uprawnienia zawodowe nadane w trybie ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, a w zakresie określania wartości nieruchomości - rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia nadane w trybie przepisów ustawy o g.n.

Tryb postępowania przy scalaniu i podziale nieruchomości regulują przepisy ustawy o g. n. jak również przepisy wykonawcze zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz. U. Nr 86, poz.736). Postępowanie obejmuje:

1) Czynności związane z podjęciem uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości

Czynności związane z przeprowadzeniem postępowania w sprawie scalenia i podziału wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

W okresie 6 miesięcy od wpłynięcia wniosku o przeprowadzenie tego zabiegu wójt jest zobowiązany do przeprowadzenia analizy okoliczności uzasadniających dokonanie scalenia i podziału nieruchomości. W szczególności analiza ta dotyczy: przeznaczenia i warunków zagospodarowania terenu ustalonych w planie miejscowym, wniosków zainteresowanych, zgodności dokumentów określających stan prawny nieruchomości z danymi z katastru nieruchomości, dotychczasowego zagospodarowania terenu, stanu infrastruktury technicznej i potrzeb jej rozbudowy oraz możliwości sfinansowania przez gminę wydatków związanych z tą rozbudową, a także z przeprowadzeniem podziału i scalenia nieruchomości (§4 rozporz.).

Na podstawie wyników przeprowadzonej analizy wójt przedstawia projekt uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości w granicach określonych w tym projekcie, albo o odmowie przystąpienia do tego zabiegu (§5 rozporz.).

2) Wybór rady uczestników scalenia i podziału nieruchomości

Po wejściu w życie uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości wójt wyznacza termin zebrania informacyjnego dla zapoznania uczestników z uchwałą i wynikami przeprowadzonej wcześniej analizy. W przypadku złożenia takiego wniosku przez zainteresowanych na zebraniu tym dokonuje się również wyboru rady, o której była mowa w art. 103 ustawy, a wybrana rada wybiera swego przewodniczącego (§6 i 7 rozporz.).

3) Opracowanie projektu scalenia i podziału nieruchomości oraz projektu uchwały rady gminy w tej sprawie

Dokumentację projektu scalenia i podziału nieruchomości, opracowuje upoważniony przez wójta geodeta. Głównymi elementami tej dokumentacji, stanowiącej operat scalenia i podziału nieruchomości, są: mapa z geodezyjnym projektem scalenia i podziału nieruchomości oraz rejestr nieruchomości, z wykazaniem stanu dotychczasowego oraz stanu nowego po scaleniu i podziale. Geodezyjne opracowanie granic przez geodetę obejmuje również wyznaczenie i oznaczenie ich w terenie oraz wskazanie granic nowo wydzielonych działek uczestnikom postępowania. Sporządzony projekt scalenia i podziału nieruchomości jest podstawą przygotowywania projektu uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości.

4) Opiniowanie projektu uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości

Postępowanie w tej sprawie regulują przepisy ustawy w art. 103:

Projekt uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości podlega zaopiniowaniu przez radę uczestników scalenia oraz wyłożeniu do wglądu uczestnikom postępowania, na okres 21 dni, w siedzibie urzędu gminy. O wyłożeniu projektu uchwały do wglądu zawiadamia się na piśmie uczestników postępowania, których adresy są znane, a ponadto informację o wyłożeniu podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz przez ogłoszenie w prasie lokalnej.

W okresie kiedy projekt uchwały wyłożony jest do wglądu, uczestnicy postępowania mogą składać na piśmie wnioski, uwagi i zastrzeżenia do tego projektu. We wnioskach uczestnicy postępowania mogą wskazywać działki gruntu, które chcieliby otrzymać w zamian za dotychczas posiadane nieruchomości objęte scaleniem i podziałem. Złożone wnioski, uwagi i zastrzeżenia podlegają zaopiniowaniu przez radę uczestników scalenia.

5) Podjęcie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości

Dalsze przepisy ustawy (w art. 103 i 104) stanowią:

Rada gminy podejmuje uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości. W uchwale tej następuje orzeczeni o przyjęciu projektu i rozstrzygane są wszystkie sprawy związane z tym przyjęciem, a w tym o sposobie załatwienia wniosków, uwag i zastrzeżeń złożonych do projektu.

Uchwałę doręcza się uczestnikom postępowania, a ponadto informację o podjęciu uchwały podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz przez ogłoszenie w prasie lokalnej.

Uchwała rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości powinna zawierać m.in.:

• opracowane geodezyjnie granice gruntów objętych scaleniem i podziałem,

• wypis i wyrys z planu miejscowego,

• geodezyjny projekt scalenia i podziału nieruchomości,

• rejestr nieruchomości, z wykazaniem ich stanu dotychczasowego oraz stanu nowego po scaleniu i podziale, w tym nieruchomości przyznanych uczestnikom postępowania w zamian za nieruchomości będące ich własnością lub pozostające w użytkowaniu wieczystym przed scaleniem i podziałem,

• ustalenia co do rodzaju urządzeń infrastruktury technicznej planowanych do wybudowania, terminy ich budowy oraz źródła finansowania,

• ustalenia co do wysokości, terminu i sposobu zapłaty opłat adiacenckich,

• rozstrzygnięcie o sposobie załatwienia wniosków, uwag i zastrzeżeń, złożonych przez uczestników postępowania.

Uchwała, stanowi podstawę do zamknięcia istniejących ksiąg wieczystych, założenia nowych ksiąg wieczystych i ujawnienia w nich praw do nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i podziału, ujawnienia nowego stanu prawnego nieruchomości w katastrze nieruchomości, wyznaczenia i utrwalenia na gruncie granic nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i podziału, wprowadzenia uczestników postępowania na nowe nieruchomości.

Po przyjęciu uchwały nowo powstałe granice działek podlegają utrwaleniu na gruncie, a następnie cały operat stanowiący geodezyjną dokumentację powstałą w toku postępowania podlega przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Nowy stan działek po scaleniu i podziale jest ujawniany w księgach wieczystych. Obciążenia na nieruchomościach objętych scaleniem i podziałem przenosi się do nowo założonych ksiąg wieczystych.

1. Rozliczenia i opłaty adiacenckie przy scaleniu i podziale nieruchomości

Art. 103. 6. Koszty związane ze scalaniem i podziałem nieruchomości ponoszą uczestnicy postępowania proporcjonalnie do powierzchni posiadanych przez nich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem, jeżeli postępowanie zostało przeprowadzone na ich wniosek.

Art. 106. Za działki gruntu, wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących, a także za urządzenia, których właściciele lub użytkownicy wieczyści nie mogli odłączyć od gruntu, oraz za drzewa i krzewy gmina wypłaca odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielami lub użytkownikami wieczystymi a właściwym organem wykonawczym jednostki samorządu terytorialnego lub starostą. Jeżeli nie dojdzie do jego uzgodnienia, odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Odszkodowanie wypłaca właściwy organ. Za działki gruntu wydzielone pod drogi powiatowe, wojewódzkie lub krajowe albo pod poszerzenie tych dróg odszkodowanie wypłaca odpowiednio powiat, województwo lub Skarb Państwa.

Gmina jest zobowiązana do wybudowania na gruntach objętych uchwałą o scaleniu i podziale nieruchomości niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej, określonych w uchwale. Koszty wybudowania tych urządzeń nie mogą obciążać uczestników postępowania, chyba że na mocy zawartego z gminą porozumienia strony postanowią inaczej.

Art. 107. Osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustalana jest przez radę gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich ustala wójt (burmistrz albo prezydent miasta) w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień. W razie niedojścia do ugody, o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości. Termin ustalony w uchwale nie może być krótszy niż termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. Opłatę adiacencką ustala wójt (burmistrz albo prezydent miasta) w drodze decyzji, zgodnie z ugodą lub uchwałą o scaleniu i podziale nieruchomości.

Wyceny wartości nieruchomości dla celów ustalenia wysokości opłat adiacenckich dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Wartość w tym celu określa się raz przed scaleniem według stanu nieruchomości na dzień wejścia w życie uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału i drugi raz w odniesieniu do nieruchomości powstałych w wyniku podziału według stanu na dzień wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości. Przy ustalaniu wartości dotychczas posiadanych nieruchomości nie uwzględnia się wartości urządzeń, drzew i krzewów, jeżeli zostało za nie wypłacone odszkodowanie. Przy ustalaniu wartości nieruchomości po scaleniu uwzględnia się planowane do wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej, określone w uchwale rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości.

2. Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej

Definicja opłaty adiacenckiej (wg art. 4 pkt 11 ustawy). Pod nazwą tą należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Do urządzeń infrastruktury technicznej zalicza się budowę dróg oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemia przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2).

Przepisy o opłacie adiacenckiej nie dotyczą nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne (art. 143 ust.1).

Przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej (art.144 ust.1). Opłatę tą wnoszą również użytkownicy wieczyści, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub wnieśli, za zgodą właściwego organu, jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego (art. 144 ust.2).

Opłatę adiacencką może ustalić wójt (burmistrz albo prezydent miasta) w drodze decyzji każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie tej decyzji może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia urządzenia (lub wybudowania drogi), jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, ustalająca stawkę procentową do określenia tej opłaty.

Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej oraz od stawki procentowej ustalonej w uchwale rady gminy. Wysokość opłaty adiacenckiej nie może wynosić więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określają rzeczoznawcy majątkowi, według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. (Art. 146).

3. Prawo pierwokupu nieruchomości

1. Prawo gminy do pierwokupu

Gmina ma ten przywilej, że może skorzystać z prawa pierwokupu jeżeli nieruchomość jest przedmiotem sprzedaży. Sprawę pierwokupu regulują przepisy rozdz. 3 działu III ustawy o g.n. W art. 109 ust.1 wymienione są przypadki, w których gminie przysługuje prawo pierwokupu. Dotyczą one:

1)  niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;

2)  prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;

3)  nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;

4)  nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;

Pkt 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.

Ponadto ustawa określa w art. 109 ust.3 szczególne przypadki, w których prawo pierwokupu nie przysługuje. Są nimi:

1)  sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy;

2)  sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego;

3)  prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości;

4)  prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości;

5)  w przypadkach, o których mowa wyżej w pkt 3 i 4, prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej;

6)  sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych.

Procedura postępowania w przypadkach możliwości skorzystania z prawa pierwokupu, uregulowana w art. 110 ustawy jest następująca:

1. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści umowy. W terminie miesiąca od daty otrzymania tego zawiadomienia może nastąpić skorzystanie z prawa pierwokupu przez gminę. Jeżeli oświadczenie w tej sprawie nie wpłynie do notariusza w wymaganym terminie, zawarta umowa notarialna sprzedaży określonemu w niej nabywcy pozostaje w mocy.

2. Wójt (burmistrz albo prezydent miasta) wykonuje prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, u którego zawarta była umowa. Z chwilą złożenia oświadczenia:

a)  nieruchomość staje się własnością gminy, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży nieruchomości;

b)  prawo użytkowania wieczystego wygasa, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy;

c)  gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa.

3. Notariusz doręcza sprzedawcy wymienione oświadczenie. Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.

2. Prawo pierwokupu w odniesieniu do nieruchomości rolnych

W ustawie z dnia z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) ustanowione zostało prawo pierwokupu w odniesieniu do nieruchomości rolnych na rzecz dzierżawcy lub Agencji Nieruchomości Rolnych (powołanej ustawą z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa - tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128).

Odpowiednie przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego regulują sprawę pierwokupu nieruchomości rolnych następująco:

1) Ustanowiono prawo pierwokupu na rzecz dzierżawców nieruchomości rolnej

Art. 3. 1. W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

  1)  umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;

  2)  nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

2) Jeżeli dzierżawca nie skorzysta z pierwokupu jak również dla innych przypadków sprzedaży nieruchomości rolnej ustanowiono prawo pierwokupu na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych

Art.3. 4. W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji, działającej na rzecz Skarbu Państwa.

3) Agencja może skorzystać z prawa pierwokupu również przy zbywaniu nieruchomości w inny sposób niż sprzedaż

Art. 4. 1. Jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, Agencja, działająca na rzecz Skarbu Państwa, może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej.

2. Jeżeli równowartość pieniężna, o której mowa w ust. 1, nie wynika z treści umowy, równowartość tę Agencja określa przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

4) Prawo pierwokupu nie przysługuje w przypadkach, gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest:

a) spółdzielnia produkcji rolnej - jeżeli jej członek sprzedaje nieruchomość rolną, stanowiącą wkład gruntowy w tej spółdzielni;

b) osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami;

c) osoba posiadająca gospodarstwo rolne, która w wyniku nabycia nieruchomości rolnej powiększa swoje gospodarstwo rodzinne, jednak do powierzchni użytków rolnych nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie sąsiedniej.

W odniesieniu do zbywania nieruchomości rolnych, których dotyczy prawo pierwokupu, umowa sprzedaży (czy innego zbycia) musi być zawierana z zachowaniem procedury umożliwiającej skorzystanie z pierwokupu przez uprawnionych. Notariusz jest zobowiązany do informowania o treści umowy uprawnionych do pierwokupu. Wykonanie uprawnienia następuje po oświadczeniu, że z niego korzysta i nabywa on nieruchomość na tych samych warunkach jakie określono w umowie. Ustawa zawiera ponadto następujący przepis:

Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Sąd ustala cenę nieruchomości, o której mowa w ust. 8, przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Opracował: dr inż. Michał Żak, rzeczoznawca majątkowy - nr upr. 1704, tel. [phone]

E-mail: [e-mail]

24

---