Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi cz 1


Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi - materiały robocze do wykładów

Cz.1

2012/2013

Literatura

Podstawowa

Uzupełniająca

MIESZKANIE

DOBRO KONSUMPCYJNE TRWAŁEGO UŻYTKU

/A. Andrzejewski 2005, s.47/

OBUDOWANA, PRZEZNACZONA DLA RODZINY PRZESTRZEŃ

/A. Andrzejewski 2005, s.44/

MIESZKANIE

z punktu widzenia architektoniczno-urbanistycznego:

OBEJMUJE OPRÓCZ OBUDOWANEJ, WYDZIELONEJ DLA RODZINY PRZESTRZENI, TAKŻE OTOCZENIE - ZAGOSPODAROWANY DO CELÓW MIESZKALNYCH TEREN I USŁUGOWE URZĄDZENIA TOWARZYSZĄCE

/A. Andrzejewski 2005, s.44-45/

MIESZKANIE

z punktu widzenia socjologii

/J. GORYŃSKI 1975, S.7/

MIESZKANIE (WG. GUS)

(np. przedpokój, łazienkę, ustęp, garderobę, spiżarnię)

BUDYNKU

SCHODOWEJ, KORYTARZA LUB OGRODU

MIESZKANIOWYCH JEGO OBECNYCH BĄDŹ

POTENCJALNYCH UŻYTKOWNIKÓW

/ MIESZKANIA 2002, GUS 2003, s. 15/

RODZAJE DOMÓW

1. Według kryterium usytuowania:

2. Według kryterium wielkości:

- jednorodzinne

- wielorodzinne (w zależności od systemu komunikacji):

CECHY (OGÓLNE) MIESZKANIA JAKO DOBRA EKONOMICZNEGO:

/A. Polko 2005. s.11/

UŻYTECZNOŚĆ /MIESZKANIA/ -wg. Lancastera

/A. Polko 2005. s.11/

MIESZKANIE - WIĄZKA WIELU ATRYBUTÓW WSPÓLNIE NABYTYCH, PRZYCZYNIAJĄCYCH SIĘ DO OSIĄGANIA KONKRETNEGO POZIOMU SATYSFAKCJI PRZY ZASPOKOJENIU POTRZEB UŻYTKOWNIKÓW MIESZKANIA

/R. Ruth 200, s.3; A. Polko 2005, s.12/

MIESZKANIE TO:

-PRZEDMIOT KONSUMPCJI

-INWESTYCJA

-LOKATA KAPITAŁU

/A. Polko 2005/

SPECYFICZNE CECHY MIESZKANIA

ZASOBY MIESZKANIOWE (housing stock)

USŁUGI MIESZKANIOWE (housing services)

/A. Polko 2005. s.11/

ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI

ZESPÓŁ CZYNNOŚCI ZMIERZAJĄCYCH DO ZABEZPIECZENIA WARTOŚCI KAPITAŁOWEJ (RYNKOWEJ) NIERUCHOMOŚCI ORAZ - GDY JEST TO MOŻLIWE - DO JEJ PRZEKROCZENIA

/E. Kucharska-Stasiak, 2006, s.241/

Właściciel może:

-sam zarządzać nieruchomością

-przenosić swoją moc prawną na zarządcę nieruchomości


Istota procesu zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi pozostaje niezmienna bez względu na rodzaj nieruchomości.

Przyczyny tego stanu rzeczy:

CELE ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI (WYBRANE):

ZABEZPIECZENIE ZAINWESTOWANEGO KAPITAŁU

OSIĄGANIE STABILNYCH DOCHODÓW

UTRZYMANIE NIEPOGORSZONEGO STANU TECHNICZNEGO I FUNKCJONALNEGO NIERUCHOMOŚCI

ZAPEWNIENIE WŁAŚCICIELOM DOGODNYCH WARUNKÓW WYKORZYSTANIA NIERUCHOMOŚCI NA POTRZEBY WŁASNE (WSPÓLNOTY MIESZKANIOWE)

UTRZYMANIE NIERUCHOMOŚCI W STANIE ZAPEWNIAJĄCYM POCZUCIE DUMY Z JEJ POSIADANIA

PRZYWRÓCENIEM NIERUCHOMOSCI DO STANU PIERWOTNEGO W CELU ZWIĘKSZENIA JEJ DOCHODOWOŚCI I WARTOŚCI PRZEZ REMONT

MINIMALIZACJA KOSZTÓW PRZY ZACHOWANIU DBAŁOŚCI O STAN TECHNICZNY I FUNKCJONALNY (np. SPÓŁDZIELNIE MIESZKANIOWE)

PRZYGOTOWANIE NIERUCHOMOŚCI DO SPRZEDAŻY

FUNKCJE ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOSCIAMI MIESZKALNYMI MOŻE SPEŁNIAĆ:

1. WŁAŚCICIEL

2. POWOŁANY PRZEZ WŁAŚCICIELA PROFESJONALNY ZARZĄDCA NIERUCHOMOŚCI

WŁAŚCICIEL MOŻE:

-SAM ZARZĄDZAĆ NIERUCHOMOŚCIĄ

-PRZENIESIĆ SWOJĄ MOC PRAWNĄ NA ZARZĄDCĘ NIERUCHOMOŚCI

(PRZEPISY PEŁNOMOCNICTWA)

Przeniesienie przez właściciela swojej mocy prawnej na zarządcę nieruchomości:

-opłacając wynagrodzenie personelu zatrudnionego dla utrzymania nieruchomości

-opłacając naprawy

-regulując podatki i inne koszty

CZYNNIKI MAJĄCE WPŁYW NA ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI:

W/W CZYNNIKI :

PRZEDMIOT ZARZADZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI

LOKAL MIESZKALNY

SPECYFIKA ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI WYNIKA m in. z

/E. Kucharska-Stasiak, 2006, s.243/

Specyfika zarządzania nieruchomościami (wg. A. Nalepki) wynika z:

1.Przedmiotu zarządzania (mieszkanie jest lokalem; nie każdy jednak lokal jest mieszkaniem)

Lokal mieszkalny musi umożliwiać całodobowy pobyt ludzi i pełnienie przez nich różnorodnych funkcji życiowych bez szkody dla życia lub zdrowia

/E. Bończak-Kucharczyk 2003. s.7/

Ograniczenie kompetencji (praw) właściciela w zarządzaniu nieruchomością mieszkaniową:

2.Rodzaju użytkowników nieruchomości mieszkaniowej:

(ich użytkownicy korzystają z lokalu mieszkaniowego w wyniku zaistnienia różnych okoliczności - najczęściej jednak w wyniku umowy zawartej z właścicielem)

3.Formy własności tych zasobów

(klasyfikacja ma wpływ na sposób zarządzania):

(Poszczególne zasoby mieszkaniowe są zarządzane wg. specyficznych uregulowań prawnych.)

4. Ograniczeń wyrażonych w aktach normatywnych odnoszących się do poszczególnych rodzajów zasobów

5. Istnienia przepisów chroniących lokatorów

PODSTWOWE UWARUNKOWANIA SPOŁECZNO-EKONOMICZNE ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKANIOWYMI

PODSTWOWE UWARUNKOWANIA SPOŁECZNO-EKONOMICZNE ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKANIOWYMI c.d

/Vademecum zarządzającego nieruchomościami, W.J. Brzeski, s.206-207/

ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH

RODZAJE UŻYTKOWNIKÓW DOMÓW I LOKALI MIESZKALNYCH

-NAJEMCY I PODNAJEMCY

-DZIERŻAWCY LOKALI UŻYTKOWYCH

-OSOBY MAJĄCE SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE I LOKATORSKIE PRAWA DO LOKALI MIESZKALNYCH

-OSOBY MAJĄCE SPÓŁDZIELCZE PRAWA DO LOKALI UŻYTKOWYCH

-OSOBY KORZYSTAJĄCE Z LOKALI NA PODSTAWIE INNYCH TYTUŁÓW PRAWNYCH: DECYZJI O PRZYDZIALE LOKALU, UMÓW UŻYCZENIA, UMÓW O UDOSTĘPNIANIU NIERUCHOMOŚCI LUB LOKALU ALBO CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI DO KORZYSTANIA, SŁUŻEBNOŚCI

-CZŁONKOWIE GOSPODARSTW WW. OSÓB POSIADAJĄCYCH TYTUŁ PRAWNY DO KORZYSTANIA Z LOKALU

-OSOBY NIE POSIADAJĄCE TYTUŁU PRAWNY DO KORZYSTANIA Z NIERUCHOMOŚCI, ALE Z NIEJ KORZYSTAJĄCE

ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI - GRUPY ZADAŃ

1. EKSPLOATACJA I OBSŁUGA ADNISTRACYJNA ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH - BIEŻĄCA KONSERWACJA, REMONTY BUDYNKÓW I URZĄDZEŃ TECHNICZNYCH, UTRZYMANIE ESTETYKI BUDYNKÓW I TERENÓW PRZYLEGŁYCH, ZAŁATWIANIE SPRAW MELDUNKOWYCH MIESZKAŃCÓW, PODPISYWANIE UMÓW O DOSTAWĘ MEDIÓW itp.

2. UTRZYMANIE WŁAŚCIWEGO STANU TECHNICZNEGO ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH - PLANOWANIE I FINANSOWANIE REMONTÓW, OKRESOWA KONTROLA INSTALACJI, PRZEWODÓW KOMINOWYCH itp.

3. ŚWIADCZENIE USŁUG GOSPODARCZYCH - ZARZĄDZANIE NAJMEM, ANALIZA KOSZTÓW I WYNIKÓW FINANSOWYCH

4. PROWADZENIE GOSPODARKI FINANSOWYCH

/K. Nalepka 2007, s.47/

OBSZARY ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI

ZARZĄDZANIE TECHNIKĄ

ZARZĄDZANIE FINANSAMI

KONTROLA SYTUACJI FINANSOWEJ NIERUCHOMOŚCI (PROWADZENIE KSIĘGOWOŚCI I INNEJ DOKUMENTACJI FINANSOWEJ)

Czynsz (z niem. Zins - "podatek, dzierżawa", od łac. census - "wycena") - prawna nazwa świadczenia należnego z tytułu najmu lub dzierżawy.

Wartość czynszu może być ustalona w pieniądzach lub naturze (np. plony)

Czynsz (z założenia) jest świadczeniem okresowym

Czynsz - cena za usługę mieszkaniową

Czynsz - opłata uiszczana periodycznie przez najemcę (lokatora) wynajmującemu (właścicielowi budynku) za użytkowanie mieszkania w określonym czasie, zazwyczaj w ciągu miesiąca.

/Andrzejewski, Warszawa 1963, s. 48/

Czynsz (czynsz ekonomiczny) winien pokrywać koszty usług mieszkaniowych:

(konserwacji i remontów)

od wartości użytkowej mieszkania

/ Kulesza, Sprawy Mieszkaniowe 1/1986/

Rodzaje czynszu:

Ustawa o najmie lokali przewiduje dwa rodzaje czynszu:

Wysokość czynszu wolnego zależy od:

CZYNSZ REGULOWANY

OPŁACAJĄ NAJEMCY LOKALI NALEŻĄCYCH DO ZASOBÓW GMINY

(LOKALE STANOWIĄCE WŁASNOŚĆ GMINY LUB KOMUNALNYCH OSÓB PRAWNYCH CZY SPÓŁEK HANDLOWYCH Z UDZIAŁEM GMINY ORAZ STANOWIĄCE WŁASNOŚĆ SKARBU PAŃSTWA, PAŃSTWOWYCH OSÓB PRAWNYCH LUB OSÓB PRAWNYCH PROWADZĄCYCH EKSPLOATACJĘ BUDYNKÓW W CELACH NIEZAROBKOWYCH, Z WYJĄTKIEM SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWYCH).

*Najemcy lokali mieszkalnych w budynkach spółdzielni mieszkaniowych opłacają czynsz w wysokości odpowiadającej kosztom eksploatacji i remontów ponoszonych przez członków spółdzielni.

Czynsz regulowany - nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu.

Wartość czynszu regulowanego - wyznacza iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i tzw. wskaźnika przeliczeniowego (jego wysokość ustala kwartalnie wojewoda).

Formy regulacji czynszów:

Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi - dr Waldemar Gulczyński

ELEMENTY KALKULACYJNE CZYNSZU

Efekty kontroli czynszów (średnim i długim okresie):

Skutki regulacji czynszów (w krótkim okresie)

Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi - dr Waldemar Gulczyński

Funkcje polityki czynszowej

(w polityce społeczno-gospodarczej państwa):

Funkcje czynszu:

Warunki prowadzenia polityki czynszowej:

Ustalenie czynszu - nie jest procedurą jednorazową; powinno cechować się dynamizmem.

POLITYKA MIESZKANIOWA - regulacje międzynarodowe

Główne cele związane z osadnictwem, urbanizacją, infrastrukturą i mieszkalnictwem:

1. Zwalczanie ubóstwa poprzez rozwój planowania i infrastruktury technicznej, poprawę stanu sanitarnego i ochronę środowiska, modernizację systemu osadnictwa, modernizacje systemu energetycznego, realizację programu miasta bez slumsów - poprzez zwiększanie terenów budowlanych i usług, nowe technologie, wzmacnianie samorządów terytorialnych

/Światowy Szczyt nt. Zrównoważonego Rozwoju - Johannesburg 2002, Za: J. Feczko, Zarządzanie budownictwem i gospodarką mieszkaniową, 2002, s.166/

Najważniejsze zakresy zrównoważonego rozwoju budownictwa i mieszkalnictwa:

/ III Konferencja nt. Zrównoważonego Rozwoju Mieszkalnictwa - Chatteau du Lac -2002, Za: J. Feczko, Zarządzanie budownictwem i gospodarką mieszkaniową 2002, s.167/

W celu zapewnienia skutecznego wykonywania prawa do mieszkania strony zobowiązują się podejmować działania zmierzające do:

/Europejska Karta Społeczna, art. 31, Za: J. Feczko, Zarządzanie budownictwem i gospodarką mieszkaniową, 2002, s.167/

„Każdy człowiek ma prawo do poziomu życia zapewniającego zdrowie i dobrobyt jemu i jego rodziny, w tym do wyżywienia, odzieży, mieszkania, opieki lekarskiej i koniecznych świadczeń społecznych…” /Powszechna Deklaracja Praw Człowieka, Art. 25/

Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą „zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, a w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania”

/Konstytucja RP, art. 75, ust. 1/

„Poprawę dostępności mieszkań dla obywateli oraz poprawę jakości zasobu mieszkaniowego.

Poprawa dostępności zasobów mieszkaniowych jest podstawowym warunkiem terytorialnej mobilności zasobów siły roboczej, która może wtedy swobodniej podążać za ofertami rynku pracy.”

/Narodowy Program Rozwoju na lata 2007-2013 - 135 pkt/

Zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują sprawy (...) gminnego budownictwa mieszkaniowego…”

/Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, Art..7/

„…tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy"

/Ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz.733)/

Polityka mieszkaniowa

1. Ogólny kierunek i metody działania stosowane przez państwa lub inne podmioty publiczne, organizacje polityczne i społeczne do osiągnięcia określonych celów w dziedzinie mieszkalnictwa i zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (programy mieszkaniowe, systemy mieszkaniowe)

2. Dyscyplina naukowa formułująca teoretyczne przesłanki do programowania praktycznej działalności

GOSPODARKA MIESZKANIOWA

OBEJMUJE CAŁOŚĆ DZIAŁALNOŚCI ADMINISTRACYJNEJ, GOSPODARCZEJ I TECHNICZNO-GOSPODARCZEJ, MAJĄCEJ NA CELU ZASPOKOJENIE POTRZEB MIESZKANIOWYCH,

A PRZEDE WSZYSTKIM

PRODUKCJĘ,

EKSPLOATACJĘ I

DYSTRYBUCJĘ MIESZKAŃ

MODELE POLITYKI MIESZKANIOWEJ

WARIANTY ROZWIĄZANIA PROBLEMÓW DYSTRYBUCJI MIESZKAŃ

/wg. A. Andrzejewskiego (1985), L. Frąckiewicz (1993)/

MODELE POLITYKI MIESZKANIOWEJ WG. J. Barlowa i S. Duncana

Kryteria wyodrębnienia modelu:

Rodzaje modeli:

MODEL LIBERALNY

MODEL KORPORACYJNY

MODEL SOCJALDEMOKRATYCZNY

MODELE POLITYKI MIESZKANIOWEJ WG. J. DOLINGA

LIBERALNY MODEL POLITYKI MIESZKANIOWEJ

SOCJALISTYCZNY MODEL POLITYKI MIESZKANIOWEJ

KORPORACYJNY MODEL POLITYKI MIESZKANIOWEJ

AZJATYCKI MODEL POLITYKI MIESZKANIOWEJ

Gospodarka mieszkaniowa w gminach obejmuje całokształt spraw instytucjonalno-administracyjnych, ekonomicznych, technicznych i socjalnych związanych z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnej

Zadania gmin w zakresie mieszkalnictwa można ogólnie podzielić na:

PODSTAWOWE ZADANIA GMINY W DZIAŁALNOŚCI MIESZKANIOWEJ

1. Funkcja gminy jako właściciela w stosunku do najemców lokali komunalnych

2. Funkcja gminy jako właściciela w stosunku do prywatnych właścicieli lokali

3. Funkcja zarządcy nieruchomości

4. Funkcja administratora nieruchomości

5. Funkcja wykonawcy prac różnych związanych z nieruchomościami

6. Funkcja administratora lokali komunalnych

ELEMENTY GOSPODARKI MIESZKANIOWEJ

/wg. J. ZAPARTA 1999/

1. BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE

2. OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI

3. DYSPOZYCJA I NAJEM MIESZKAŃ

4. ADMINISTROWANIE I ZARZĄDZANIE ISTNIEJĄCYM ZASOBEM

5. EKSPLOATACJA I KONSERWACJA, REMONTY I MODERNIZACJA MIESZKAŃ

6. FINANSOWANIE BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO

1



Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi cz 3
Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi cz 2
11. prywatyzacja zasobów, inne, UE kato, rok 3, Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi
PLAN ZARZADZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI
4. budżety nieruchomości, inne, UE kato, rok 3, Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi
13. polityka czynszowa, inne, UE kato, rok 3, Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi
5. budżet remontowy, inne, UE kato, rok 3, Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi
ZARZADZ.NIERUCH.MIESZKALNYMI, Zarządzanie nieruchomościami
plan zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi specyfikacja dla Ciebie
11. prywatyzacja zasobów, inne, UE kato, rok 3, Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi
PLAN ZARZADZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI
Zarządzanie nieruchomościami o funkcjach mieszkaniowych II
Ustawy do mieszkań zakładowych, Zarządzanie nieruchomościami
Plan zarządzania nieruchomością (Wspólnota Mieszkaniowa), Zarządzanie nieruchomościami
Strategia zarzadzania nieruchomosciami publicznymi
Sprawozdanie Prawo Europejskie w zarządzaniu nieruchomościami
LIMS System zarządzania działalnością laboratorium Cz II Proces wdrażania systemu
Ewolucja zawodu zarządcy nieruchomości, nieruchomości-wykłady, Zarządzenie nieruchomością

więcej podobnych podstron