ZARZĄDZANIE

NIERUCHOMOŚCIAMI

MIESZKALNYMI

Jarosław Wieszołek

• zarządca nieruchomości - licencja zawodowa nr 2211

• pośrednik w obrocie nieruchomościami - licencja zawodowa nr 6147

• członek zarządu Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Ekspertyz i Analiz Nieruchomości w Katowicach

• ekspert Instytutu Gospodarki Nieruchomościami w Katowicach

• prowadzący praktyki zawodowe dla zarządców nieruchomości

• naczelnik wydziału zarządzania nieruchomościami Urzędu Miejskiego w Zabrzu w latach 2005 - 2007.

• Prezes Zarządu Górnośląskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. w Katowicach

SPIS TREŚCI

1. Podstawy prawne

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz.U. z dnia 18 maja 1964 roku, Nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami)

2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 roku, Nr 261, poz. 2603)

3. Ustawa z dnia 20 grudnia 1996 roku o gospodarce komunalnej (Dz.U. z 1997 roku, Nr 9, poz. 43 z późniejszymi zmianami)

4. Ustawa z dnia 24 lipca 1998 roku o wprowadzeniu zasadniczego trójstopniowego podziału terytorialnego państwa (Dz.U. z 1998 roku, Nr 96, poz. 603 z późniejszymi zmianami)

5. Ustawa z dnia 24 lipca 1998 roku o zmianie niektórych ustaw określających kompetencje organów administracji publicznej - w związku z reformą ustrojową państwa (Dz.U. z 1998 roku, Nr 106, poz. 668 z późniejszymi zmianami)

6. Ustawa z dnia 13 października 1998 roku Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. z dnia 29 października 1998 roku, Nr 133, poz. 872 z późniejszymi zmianami)

7. Ustawa z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 roku, Nr 142, poz. 1591 z późniejszymi zmianami)

8. Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie powiatowym (Dz.U. z 1998 roku, Nr 142, poz. 1592 z późniejszymi zmianami)

9. Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie województwa (Dz.U. z 1998 roku, Nr 142, poz. 1590 z późniejszymi zmianami)

10. Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o administracji rządowej w województwie (Dz.U. z 2001 roku, Nr 80, poz. 872 z późniejszymi zmianami)

11. Ustawa z dnia 20 czerwca 2002 roku o bezpośrednim wyborze wójta, burmistrza i prezydenta miasta (Dz.U. z 2002 roku, Nr 113, poz. 984)

12. Ustawa z dnia 30 czerwca 2005 roku o finansach publicznych (Dz.U. z 2005 roku, Nr 249, poz. 2104)

13. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali

14. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

15. Ustawa z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego

2. Nieruchomość

2.1. Definicja nieruchomości

„Nieruchomość” jest pojęciem używanym w języku codziennym i w tym pojęciu powszechnym rozumiana jest jako grunt lub inne dobra na trwałe z gruntem związane, jak np. budynki, drzewa, stanowiące odrębny przedmiot własności.

Zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Części składowe nieruchomości:

• Grunt,

• Budynek i inne urządzenia,

• Drzewa i inne rośliny,

• Wody stojące,

• Złoża kopalin stanowiące własność Skarbu Państwa.

Częściami składowymi nieruchomości nie są:

• Urządzenia do doprowadzania wody, gazu, prądu i odprowadzania ścieków,

• Połączenia od zaworów za licznikiem do rurociągu,

• Wody płynące.

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.

Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Prawami takimi będzie np. służebność gruntowa ustanowiona na rzecz każdego właściciela nieruchomości władnącej.

2.2. Rodzaje nieruchomości

Wyróżnia się następujące rodzaje nieruchomości w zależności od kryterium podziału:

Kryterium z Kodeksu cywilnego:

• Nieruchomość gruntowa,

• Nieruchomość zabudowana,

• Nieruchomość budynkowa,

• Nieruchomość lokalowa (mieszkalna, użytkowa)

Kryterium wg funkcji:

• Nieruchomości rolne

• Nieruchomości budowlane

• Nieruchomości leśne

• Nieruchomości rekreacyjne

• Nieruchomości przemysłowe

2.3. Nieruchomość gruntowa

Nieruchomość staje się odrębną własnością z chwilą wydzielenia granicami części powierzchni ziemi. Grunt może stać się nieruchomością gdy określone zostaną jego granice zewnętrzne. Wpis nieruchomości gruntowej do księgi wieczystej wymaga geodezyjnego oznaczenia granic na mapie.

Zgodnie z art. 143 Kodeksu cywilnego w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnię. W skład nieruchomości wchodzi słup powietrza nad nią i przestrzeń poniżej płaszczyzny gruntu.

Rodzajem nieruchomości gruntowej jest nieruchomość rolna. Zgodnie z art. 46` Kodeksu cywilnego nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Nieruchomości rolne dzielą się na: grunty orne w uprawie i odłogi, sady, łaki trwałe, pastwiska trwałe.

2.4. Nieruchomość zabudowana

Nieruchomość zabudowana oznacza nieruchomość gruntową wraz z jej częściami składowymi (budynki, urządzenia) pod warunkiem, że są trwale z gruntem związane. W takiej sytuacji własność nieruchomości rozciąga się także na rzecz, która stanowi jej część składową.

Garaż murowany, posadowiony na fundamencie jest częścią składową nieruchomości, a garaż blaszany jest ruchomością.

2.5. Nieruchomość budynkowa

Nieruchomość budynkowa to budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, które na mocy przepisów szczególnych stają się nieruchomościami. Wyróżnia się w tym przypadku dwa przykłady.

Zgodnie z art. 235 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Drugi przykład dotyczy budynków znajdujących się na gruntach przejętych przez gminę, a następnie Skarb Państwa, na obszarze miasta stołecznego Warszawy, na podstawie przepisów dekretu z 26 października 1945 roku własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy.

2.6. Nieruchomość lokalowa

Nieruchomością lokalową jest lokal mieszkalny lub użytkowy, w tym także garaż stanowiący cześć składową budynku o ile lokal ten stanowi odrębną własność. Termin odrębna własność lokalu oznacza, że lokal, który wg zasad ogólnych powinien być częścią składową nieruchomości gruntowej, staje się oddzielną nieruchomością.

2.7. Cechy szczególne nieruchomości

Zalety nieruchomości jako obiektu inwestycji:

• Zabezpieczenie kapitału,

• Osiąganie regularnych dochodów,

• Ulgi podatkowe,

• Obrona przed inflacją.

Wady nieruchomości jako obiektu inwestycji:

• Trudność wycofania zaangażowanego kapitału,

• Brak możliwości częściowego wycofania kapitału,

• Nieprzewidywalność i sztywność rynku nieruchomości.

Cechy szczególne nieruchomości:

• fizyczne (stałość miejsca, trwałość, różnorodność, niepodzielność),

• ekonomiczne (rzadkość, lokalizacja, kapitałochłonność),

• prawne (uwarunkowania ich ochrony, rejestracji i przenoszenia)

3. Mienie publiczne

3.1. Pojęcie mienia

Mienie jest pojęciem definiowanym w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 44 mieniem jest własność i inne prawa majątkowe.

Wyróżniamy trzy rodzaje mienia.

MIENIE

PAŃSTWOWE

SAMORZĄDOWE

PRYWATNE

KOMUNLANE
POWIATOWE
WOJEWÓDZKIE

Wprawdzie ani obowiązująca Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej, ani ustawy nie operują pojęciem „własności publicznej”, jednak w świetle reprezentowanego stanowiska znawców prawa rzeczowego, nie powinno budzić wątpliwości zaliczenie mienia komunalnego, powiatowego oraz wojewódzkiego jako form „mienia samorządu terytorialnego” do zbiorczej, wraz z mieniem państwowym, kategorii mienia publicznego.

3.1.1. Mienie państwowe

Własność i inne prawa majątkowe, stanowiące mienie państwowe, przysługują Skarbowi Państwa albo innym państwowym osobom prawnym. Uprawnienia majątkowe Skarbu Państwa względem państwowych osób prawnych określają odrębne przepisy, a w szczególności regulujące ich ustrój.

01.02.1989 roku miała miejsce nowelizacja Kodeksu cywilnego, zmieniająca art. 128. Dokonano w ten sposób podzielności niepodzielnego mienia państwowego. Do tego czasu obowiązywała zasada jednego niepodzielnego mienia państwowego. Gdy przedsiębiorstwo państwowe kupiło nieruchomość, to jej właścicielem był Skarb Państwa, a przedsiębiorstwo państwowe tylko zarządzało.

3.1.2. Mienie samorządowe

Mienie samorządowe dzieli się na komunalne, powiatowe i wojewódzkie

Mienie komunalne - pojęcie funkcjonuje od 27.05.1990 roku, dnia wejścia w życie ustaw samorządowych:

• ustawy o samorządzie terytorialnym (gminnym),

• ustawy przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych.

Mienie komunalne było do roku 1950, czyli do nacjonalizacji majątku. Przez 40 lat nie było w Polsce własności komunalnej. Mienie komunalnym jest własność i inne prawa majątkowe należące do poszczególnych gmin i ich związków oraz mienie innych gminnych osób prawnych, w tym przedsiębiorstw. Na mocy przepisów samorządowych przekształcono część mienia państwowego w mienie komunalne. W ten sposób nastąpiła komunalizacja mienia.

Mienie powiatowe i wojewódzkie - pojęcia funkcjonują od 01.01.1999 roku, dnia wejścia w życie kolejnych ustaw ustrojowych:

• ustawy o samorządzie województwa,

• ustawy o samorządzie powiatowym,

• ustawy przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną

Mienie powiatowe przysługuje powiatom lub innym powiatowym osobom prawnym. Mienie wojewódzkie przysługuje województwom lub innym wojewódzkim osobom prawnym. Na mocy przepisów ustrojowych przekształcono część mienia państwowego w mienie powiatowe i wojewódzkie. Ponownie zmniejszeniu uległa w ten sposób pula nieruchomości państwowych.

Wprowadzenie kolejnych szczebli samorządu terytorialnego stanowi kontynuację procesu budowy samorządu terytorialnego, zapoczątkowanego przez utworzenie gmin. Kontynuacja wyraża się m.in. w tym, że ustawy o samorządzie województwa oraz o samorządzie powiatowym przyjęły, tak jak ustawy z 1990 roku dwa fundamentalne założenia, które leżą u podstaw samodzielności samorządu terytorialnego na wszystkich jego szczeblach. Są nimi osobowość prawna jednostek samorządu oraz wyposażenie tych jednostek we własne mienie. Mienie każdej jednostki samorządu terytorialnego jest odrębne i nie powiązane z mieniem Skarbu Państwa.

3.1.3. Mienie prywatne

Mienie prywatne przysługuje osobom fizycznym oraz niepaństwowym i niesamorządowym osobom prawnym np. spółdzielnie, spółki prawa handlowego, związki zawodowe, związki wyznaniowe, partie polityczne, stowarzyszenia, fundacje.

3.2. Trójstopniowy podział terytorialny Państwa

Z dniem 01.01.1999 roku wprowadzono w Polsce zasadniczy trójstopniowy podział terytorialny państwa. Jednostkami zasadniczego trójstopniowego podziału terytorialnego państwa są: gminy, powiaty i województwa.

3.2.1. Gmina

Mieszkańcy gminy tworzą z mocy prawa wspólnotę samorządową. Gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Gmina posiada osobowość prawną. Do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów. Organami gminy są: rada gminy i wójt (burmistrz, prezydent miasta). Organem wykonawczym gminy jest wójt. Oświadczenie woli w imieniu gminy w zakresie zarządu mieniem składa jednoosobowo wójt albo działający na podstawie jego upoważnienia zastępca wójta samodzielnie albo wraz z inną upoważnioną przez wójta osobą.

3.2.2. Powiat

Mieszkańcy powiatu tworzą z mocy prawa lokalną wspólnotę samorządową. Powiat wykonuje określone ustawami zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Powiat ma osobowość prawną. Powiat wykonuje określone ustawami zadania publiczne o charakterze ponadgminnym. Organami powiatu są: rada powiatu i zarząd powiatu. Rada powiatu jest organem stanowiącym i kontrolnym powiatu. Zarząd powiatu jest organem wykonawczym powiatu. W skład zarządu powiatu wchodzą starosta jako jego przewodniczący, wicestarosta i pozostali członkowie. Rada powiatu wybiera zarząd w liczbie od 3 do 5 osób, w tym starostę i wicestarostę. Oświadczenie woli w sprawach majątkowych w imieniu powiatu składają dwaj członkowie zarządu lub jeden członek zarządu i osoba upoważniona przez zarząd. Zarząd może upoważnić pracowników starostwa, kierowników powiatowych służb, inspekcji i straży oraz jednostek organizacyjnych powiatu do składania oświadczeń woli związanych z prowadzeniem bieżącej działalności powiatu.

Powiaty dzielimy na ziemskie i grodzkie. Powiat grodzki (nazwa obiegowa) to miasto na prawach powiatu. W granicach dużego miasta nie ma odrębnej administracji powiatowej. Administracja gminna pełni funkcję administracji powiatowej. Rada gminy jest równocześnie radą powiatu grodzkiego stanowiącego to miasto. Prezydent miasta jest jednocześnie Starostą.

3.3.3. Województwo

Mieszkańcy województwa tworzą z mocy prawa regionalną wspólnotę samorządową. Do zakresu działania samorządu województwa należy wykonywanie zadań publicznych o charakterze wojewódzkim, niezastrzeżonych ustawami na rzecz organów administracji rządowej. Organy samorządu województwa nie stanowią wobec powiatu i gminy organów nadzoru i kontroli oraz nie są organami wyższego stopnia w postępowaniu administracyjnym. Województwo ma osobowość prawną. Samorząd województwa określa strategię rozwoju województwa.. Samorząd województwa wykonuje zadania o charakterze wojewódzkim. Organami samorządu województwa są: sejmik województwa i zarząd województwa. Sejmik województwa jest organem stanowiącym i kontrolnym województwa. Zarząd województwa jest organem wykonawczym województwa. W skład zarządu województwa, liczącego 5 osób, wchodzi marszałek województwa jako jego przewodniczący, wicemarszałek lub 2 wicemarszałków i pozostali członkowie. Oświadczenia woli w imieniu województwa składa marszałek województwa wraz z członkiem zarządu województwa, chyba że statut województwa stanowi inaczej. Sejmik województwa może udzielić marszałkowi upoważnienia do składania jednoosobowo oświadczeń woli, innych niż przewidywane w statucie województwa.

4. Gospodarowanie nieruchomościami publicznymi

4.1. Zasady gospodarowania nieruchomościami publicznymi

Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa m.in. zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego oraz zasady prowadzenia działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami.

Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.

Nieruchomość może być także przekazywana nieodpłatnie w drodze umowy, w tym również w formie darowizny, partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (Dz. U. Nr 169, poz. 1420) jako wkład własny podmiotu publicznego w celu realizowania zadań publicznych w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego, z zastrzeżeniem art. 25 ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym. Nieruchomość może być przedmiotem darowizny na cele publiczne, a także przedmiotem darowizny dokonywanej między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego, a także między tymi jednostkami.

Państwowe jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej nabywają nieruchomości - na własność lub w użytkowanie wieczyste Skarbu Państwa, a samorządowe jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej - na własność lub w użytkowanie wieczyste odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego. Jednostki organizacyjne uzyskują do nabytych nieruchomości trwały zarząd z mocy prawa z dniem ich nabycia.

Nieruchomości mogą być oddawane jednostkom organizacyjnym w trwały zarząd, najem i dzierżawę oraz użyczane na cele związane z ich działalnością.

Do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa.

Zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodarują starostowie, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a w szczególności:

1) ewidencjonują nieruchomości;

2) zapewniają wycenę tych nieruchomości;

3) sporządzają plany wykorzystania zasobu;

4) zabezpieczają nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem;

5) wykonują czynności związane z naliczaniem należności za nieruchomości udostępniane z zasobu oraz prowadzą windykację tych należności;

6) współpracują z innymi organami, które na mocy odrębnych przepisów gospodarują nieruchomościami Skarbu Państwa, a także z właściwymi jednostkami samorządu terytorialnego;

7) zbywają oraz nabywają, za zgodą wojewody, nieruchomości wchodzące w skład zasobu:

7a) wydzierżawiają, wynajmują i użyczają nieruchomości wchodzące w skład zasobu, przy czym umowa zawierana na czas dłuższy niż 3 lata wymaga zgody wojewody;

8) podejmują czynności w postępowaniu sądowym, w szczególności w sprawach dotyczących własności lub innych praw rzeczowych na nieruchomości, w sprawach uprawnień, o których mowa w art. 212, o zapłatę należności za korzystanie z nieruchomości, o roszczenia ze stosunku najmu, dzierżawy lub użyczenia, o stwierdzenie nabycia spadku, o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie oraz o wpis w księdze wieczystej.

Wykonywanie czynności, o których mowa w pkt 1-6, może być powierzone zarządcom nieruchomości, rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami lub przedsiębiorcom, którzy zatrudniają te osoby. Wyłonienie podmiotów, o których mowa w zdaniu pierwszym, następuje na podstawie przepisów o zamówieniach publicznych. Od wpływów osiąganych ze sprzedaży, opłat z tytułu trwałego zarządu, użytkowania, użytkowania wieczystego, czynszu dzierżawnego i najmu - nieruchomości Skarbu Państwa potrąca się 25 % środków, które stanowią dochody powiatu, na którego terenie znajdują się te nieruchomości.

Do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy. Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Gospodarowanie zasobem polega w szczególności na wykonywaniu czynności, o których mowa w art. 23 ust. 1, a ponadto na przygotowywaniu opracowań geodezyjno-prawnych i projektowych, dokonywaniu podziałów oraz scaleń i podziałów nieruchomości, a także wyposażaniu ich, w miarę możliwości, w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej. Wykonywanie czynności, o których mowa w ust. 2 art. 25, z wyłączeniem czynności wymienionych w art. 23 ust. 1 pkt 7-8, może być powierzane zarządcom nieruchomości, rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami lub przedsiębiorcom, którzy zatrudniają te osoby. Wyłonienie podmiotów, o których mowa w zdaniu pierwszym, następuje na podstawie przepisów o zamówieniach publicznych.

Do powiatowego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności powiatu i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego powiatu. Powiatowym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd powiatu.

Do wojewódzkiego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności województwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego województwa. Wojewódzkim zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd województwa.

Trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną.

Jednostka organizacyjna ma prawo korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a w szczególności do:

1) korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania;

2) zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu obiektu budowlanego na nieruchomości, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, za zgodą organu nadzorującego;

3) oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na okres do 3 lat, lub za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na okres powyżej 3 lat.

Nieruchomości oddane w trwały zarząd ministerstwom, urzędom centralnym i urzędom wojewódzkim lub części tych nieruchomości mogą być oddawane w najem, dzierżawę lub użyczenie za zgodą ministra właściwego do spraw administracji publicznej. Jednostka organizacyjna ma prawo wypowiedzenia, za zgodą organu nadzorującego, każdej umowy najmu, dzierżawy i użyczenia nieruchomości lub jej części, obciążających nieruchomość objętą trwałym zarządem, z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. Nieruchomości stanowiące przedmiot własności lub przedmiot użytkowania wieczystego Skarbu Państwa oddaje się w trwały zarząd państwowej jednostce organizacyjnej, a nieruchomości stanowiące przedmiot własności lub przedmiot użytkowania wieczystego jednostki samorządu terytorialnego - odpowiedniej samorządowej jednostce organizacyjnej. Trwały zarząd ustanawia się na czas nieoznaczony lub czas oznaczony.

Z wnioskiem o ustanowienie trwałego zarządu występuje jednostka organizacyjna.

Trwały zarząd na rzecz jednostki organizacyjnej ustanawia właściwy organ, w drodze decyzji. Decyzja o ustanowieniu trwałego zarządu powinna zawierać:

1) nazwę i siedzibę jednostki organizacyjnej, na rzecz której jest ustanawiany trwały zarząd;

2) oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz według katastru nieruchomości;

3) powierzchnię oraz opis nieruchomości;

4) przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania;

5) cel, na jaki nieruchomość została oddana w trwały zarząd;

6) termin zagospodarowania nieruchomości;

7) cenę nieruchomości i opłatę z tytułu trwałego zarządu;

8) możliwość aktualizacji opłaty z tytułu trwałego zarządu;

9) czas, na który trwały zarząd został ustanowiony.

Objęcie nieruchomości w trwały zarząd następuje na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. Za nieruchomość oddaną w trwały zarząd pobiera się opłaty roczne.Opłaty roczne uiszcza się przez cały okres trwałego zarządu, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. W pierwszym roku po ustanowieniu trwałego zarządu opłatę roczną uiszcza się najpóźniej po upływie 30 dni od dnia, w którym decyzja o oddaniu nieruchomości w trwały zarząd stała się ostateczna. Opłatę tę ustala się proporcjonalnie w stosunku do pozostałego do wykorzystania w danym roku okresu trwałego zarządu.

Właściwy organ może, na wniosek jednostki organizacyjnej złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu uiszczenia opłaty rocznej, ustalić inny termin uiszczenia tej opłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.

Opłaty z tytułu trwałego zarządu ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości ustalonej zgodnie z zasadami określonymi w ustawie.

Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu trwałego zarządu jest uzależniona od celu, na jaki nieruchomość została oddana, i wynosi:

1) za nieruchomości oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,1 % ceny;

2) za nieruchomości oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych, działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, a także na siedziby organów władzy i administracji państwowej niewymienionych w art. 60 - 0,3 % ceny;

3) za pozostałe nieruchomości - 1 % ceny.

Nie pobiera się opłat rocznych za nieruchomości oddane w trwały zarząd pod drogi publiczne, parki, zieleńce, ogrody botaniczne, ogrody zoologiczne, parki narodowe oraz rezerwaty przyrody.

Państwowe instytucje kultury, które na podstawie ustawy z dnia 25 października 1991 r. o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej (Dz. U. Nr 114, poz. 493, z 1994 r. Nr 121, poz. 591, z 1996 r. Nr 90, poz. 407 oraz z 1997 r. Nr 5, poz. 24 i Nr 106, poz. 680) uzyskały osobowość prawną, nabywają z mocy prawa, z dniem ich wpisu do rejestru instytucji kultury, użytkowanie wieczyste gruntów, którymi zarządzały w dniu 5 grudnia 1990 r., oraz własność położonych na nich budynków, innych urządzeń i lokali, jeżeli w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nadal zarządzają tymi gruntami. Nie może to naruszać praw osób trzecich. Do nabycia stosuje się odpowiednio przepisy art. 200. Nabycie własności budynków, innych urządzeń i lokali przez instytucje kultury, o których mowa w ust. 1, następuje nieodpłatnie.

4.2. Formy organizacyjno-prawne jednostek sektora finansów publicznych

Formy organizacyjno-prawne jednostek sektora finansów publicznych określa ustawa o finansach publicznych.

Sektor finansów publicznych tworzą:

  1)  organy władzy publicznej, w tym organy administracji rządowej, organy kontroli państwowej i ochrony prawa, sądy i trybunały;

  2)  gminy, powiaty i samorząd województwa oraz ich związki;

  3)  jednostki budżetowe, zakłady budżetowe i gospodarstwa pomocnicze jednostek budżetowych;

  4)  państwowe i samorządowe fundusze celowe;

  5)  państwowe szkoły wyższe;

  6)  jednostki badawczo-rozwojowe;

  7)  samodzielne publiczne zakłady opieki zdrowotnej;

  8)  państwowe i samorządowe instytucje kultury;

  9)  Zakład Ubezpieczeń Społecznych, Kasa Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego i zarządzane przez nie fundusze;

  10) Narodowy Fundusz Zdrowia;

  11) Polska Akademia Nauk i tworzone przez nią jednostki organizacyjne;

  12) inne państwowe lub samorządowe osoby prawne utworzone na podstawie odrębnych ustaw w celu wykonywania zadań publicznych, z wyłączeniem przedsiębiorstw, banków i spółek prawa handlowego.

Dochodami publicznymi są m.in. dochody z mienia jednostek sektora finansów publicznych, do których zalicza się w szczególności wpływy z umów najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze.

Jednostki sektora finansów publicznych mogą być tworzone w formach określonych w ustawie o finansach publicznych oraz na podstawie odrębnych ustaw jako państwowe lub samorządowe osoby prawne albo jako państwowe jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej.

4.2.1. Jednostka budżetowa

Jednostkami budżetowymi są takie jednostki organizacyjne sektora finansów publicznych, które pokrywają swoje wydatki bezpośrednio z budżetu, a pobrane dochody odprowadzają na rachunek odpowiednio dochodów budżetu państwa albo budżetu jednostki samorządu terytorialnego. Jednostka budżetowa działa na podstawie statutu określającego w szczególności jej nazwę, siedzibę i przedmiot działalności, w tym działalności podstawowej. Podstawą gospodarki finansowej jednostki budżetowej jest plan dochodów i wydatków, zwany "planem finansowym jednostki budżetowej".

Jednostki budżetowe, z zastrzeżeniem odrębnych przepisów, tworzą, łączą, przekształcają w inną formę organizacyjno-prawną i likwidują:

  1)  ministrowie, kierownicy urzędów centralnych, wojewodowie oraz inne organy działające na podstawie odrębnych przepisów - państwowe jednostki budżetowe;

  2)  organy stanowiące jednostek samorządu terytorialnego - gminne, powiatowe lub wojewódzkie jednostki budżetowe.

Tworząc jednostkę budżetową organ nadaje jej statut oraz określa mienie przekazywane tej jednostce w zarząd. Przekształcenie jednostki budżetowej w inną formę organizacyjno-prawną wymaga uprzednio jej likwidacji.

Jednostki budżetowe uzyskujące dochody z:

  1)  opłat za udostępnianie dokumentacji przetargowej;

  2)  spadków, zapisów i darowizn w postaci pieniężnej na rzecz jednostki budżetowej;

  3)  odszkodowań i wpłat za utracone lub uszkodzone mienie będące w zarządzie bądź użytkowaniu jednostki budżetowej

- mogą je gromadzić na wydzielonym rachunku dochodów własnych.

4.2.2. Zakład budżetowy

Zakładami budżetowymi są takie jednostki organizacyjne sektora finansów publicznych, które:

  1)  odpłatnie wykonują wyodrębnione zadania,

  2)  pokrywają koszty swojej działalności z przychodów własnych oraz z dotacji przedmiotowych, podmiotowych i celowych na inwestycje.

Do przychodów własnych zakładu budżetowego nie zalicza się dochodów z najmu i dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze dotyczących składników majątkowych odpowiednio Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Podstawą gospodarki finansowej zakładu budżetowego jest roczny plan finansowy obejmujący przychody, w tym dotacje z budżetu, koszty i inne obciążenia, stan środków obrotowych, stan należności i zobowiązań na początek i koniec okresu oraz rozliczenia z budżetem. Nowo tworzonemu zakładowi budżetowemu może być przyznana jednorazowa dotacja z budżetu na pierwsze wyposażenie w środki obrotowe. Dotacje dla zakładu budżetowego nie mogą przekroczyć 50 % kosztów jego działalności. Ograniczenie to, nie dotyczy dotacji inwestycyjnych oraz dotacji otrzymywanych w związku z realizacją projektu lub zadania współfinansowanego ze środków pochodzących z funduszy strukturalnych lub Funduszu Spójności Unii Europejskiej. Zakład budżetowy wpłaca do budżetu nadwyżki środków obrotowych, ustalone na koniec okresu rozliczeniowego.

Zakłady budżetowe tworzą, łączą, przekształcają w inną formę organizacyjno-prawną i likwidują:

  1)  ministrowie, kierownicy urzędów centralnych, wojewodowie oraz inne organy działające na podstawie odrębnych przepisów - państwowe zakłady budżetowe;

  2)  organy stanowiące jednostek samorządu terytorialnego - gminne, powiatowe lub wojewódzkie zakłady budżetowe.

Tworząc zakład budżetowy organ określa:

  1)  nazwę i siedzibę;

  2)  przedmiot działalności;

  3)  właściwą część budżetu, z którą zakład będzie się rozliczał;

  4)  źródła przychodów własnych;

  5)  stan wyposażenia w środki obrotowe oraz składniki majątkowe przekazane w użytkowanie zakładowi.

Przekształcenie zakładu budżetowego w inną formę organizacyjno-prawną wymaga uprzednio jego likwidacji.

4.2.3. Gospodarstwo pomocnicze

Gospodarstwem pomocniczym jednostki budżetowej jest wyodrębniona z jednostki budżetowej, pod względem organizacyjnym i finansowym, część jej podstawowej działalności lub działalność uboczna. Gospodarstwo pomocnicze pokrywa koszty swojej działalności z uzyskiwanych przychodów własnych oraz może otrzymywać z budżetu dotacje przedmiotowe. Do przychodów własnych nie zalicza się dochodów z najmu i dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze dotyczących składników majątkowych odpowiednio Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Podstawą gospodarki finansowej gospodarstwa pomocniczego jest roczny plan finansowy obejmujący przychody, w tym dotacje z budżetu, koszty i inne obciążenia, rachunek zysków i strat, stan środków obrotowych, stan należności i zobowiązań na początek i koniec okresu oraz rozliczenia z budżetem. Nowo utworzonemu gospodarstwu pomocniczemu może być przyznana z budżetu dotacja na pierwsze wyposażenie w środki obrotowe. Gospodarstwo pomocnicze wpłaca do budżetu połowę osiągniętego zysku.

Gospodarstwo pomocnicze tworzy, przekształca w inną formę organizacyjno-prawną i likwiduje kierownik jednostki budżetowej, po uprzednim uzyskaniu zgody:

  1)  właściwego ministra, kierownika urzędu centralnego, wojewody - w przypadku gospodarstw pomocniczych państwowych jednostek budżetowych;

  2)  zarządu jednostki samorządu terytorialnego - w przypadku gospodarstw pomocniczych gminnych, powiatowych i wojewódzkich jednostek budżetowych.

Tworząc gospodarstwo pomocnicze kierownik jednostki budżetowej określa nazwę i siedzibę gospodarstwa pomocniczego, nazwę i siedzibę jednostki budżetowej, przedmiot działalności wyodrębnionej z zakresu działalności jednostki budżetowej oraz składniki majątkowe przydzielone gospodarstwu przez jednostkę budżetową.

5. Zarządzanie nieruchomościami

5.1. Definicja zarządzania nieruchomościami

Zarządzać oznacza wydawać polecenia, dyspozycje, nakazywać zrobienie czegoś.

Zarządzanie to ogół działań zmierzających do efektywnego wykorzystania zespołów ludzkich i środków materialnych, podejmowanych w celu osiągnięcia wcześniej sformułowanych założeń.

Stara definicja zarządzania nieruchomościami:

Art. 185. 1. Zarządzanie nieruchomością, w rozumieniu niniejszej ustawy, polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

Nowa definicja zarządzania nieruchomościami:

Art. 185. 1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

5.2. Zarządca nieruchomości

Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową.

Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez zarządców nieruchomości.

Z dniem wpisu do centralnego rejestru zarządców nieruchomości osoba nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego "zarządca nieruchomości". Tytuł zawodowy "zarządca nieruchomości" podlega ochronie prawnej.

Zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Zarządca nieruchomości wykonuje czynności osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W umowie zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.

Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością.

Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.

Art. 189. Zarządzanie nieruchomościami należącymi do zasobów, o których mowa w art. 20, może być powierzone podmiotom tworzonym w tym celu przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli zarządzanie będzie wykonywane przez zarządców nieruchomości wymienionych w art. 184 ust. 2.

Art. 190. Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do gospodarowania nieruchomościami bezpośrednio przez właściwe organy, Agencję Nieruchomości Rolnych, Wojskową Agencję Mieszkaniową, Agencję Mienia Wojskowego oraz do zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli lub użytkowników wieczystych, a także przez jednostki organizacyjne w stosunku do nieruchomości oddanych tym jednostkom w trwały zarząd.

5.3. Umowa o zarządzanie nieruchomościami

5.3.1. Przedmiot umowy

Zamawiający zleca a Zarządca przyjmuje zarządzanie:

1. nieruchomościami Gminy, stanowiącymi grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi i użytkowymi oraz znajdującymi się na tych nieruchomościach obiektami infrastruktury technicznej, tj. urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków,

2. nieruchomościami będącymi w samoistnym posiadaniu Gminy, stanowiącymi grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi i użytkowymi oraz znajdującymi się na tych nieruchomościach obiektami infrastruktury technicznej, tj. urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków,

3. lokalami komunalnymi w budynkach stanowiących wspólnoty mieszkaniowe, w których Gmina Zabrze posiada udziały (bez zarządzania częściami wspólnymi w budynkach wspólnot mieszkaniowych),

4. nieruchomościami niezabudowanymi Gminy związanymi z funkcjonowaniem nieruchomości wymienionych w ppkt. a, b i c.

1. Przejęcie budynków w zarządzanie nastąpi protokołem zdawczo - odbiorczym, sporządzonym przez przedstawicieli Zamawiającego i Zarządcy. Przejęcie dokumentacji związanej z przedmiotem zarządzania nastąpi protokołem zdawczo-odbiorczym sporządzonym przez przedstawicieli Zamawiającego, Zarządcy oraz dotychczasowego zarządcy. Zarządca uczestniczyć będzie w fizycznym przekazaniu nieruchomości nowemu zarządcy z chwilą wygaśnięcia niniejszej umowy.

2. Odpowiedzialnym zawodowo za wykonanie niniejszej umowy o zarządzanie nieruchomościami jest zarządca nieruchomości .............................................................. posiadający licencję zawodową o numerze ..................... .

3. Zarządca oświadcza, ze posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.

4. Zarządzanie zasobem określonym w pkt. 1 niniejszej umowy polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu czynności prawnych, faktycznych i procesowych w ramach obowiązujących przepisów prawnych i przepisów prawa lokalnego, zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, oraz przydatnym do użytkowania zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia.

5. Zarządca przyjmuje na siebie odpowiedzialność za stan techniczny nieruchomości stanowiących przedmiot niniejszej umowy i ewentualne skutki wynikające z tej odpowiedzialności wobec osób trzecich, w zakresie zadań wynikających z umowy.

6. Zarządca wykonuje czynności będące przedmiotem umowy z należytą starannością, czuwa nad prawidłową realizacją zawartych umów, a także chroni interes prawny Zamawiającego w toku powierzonych zadań i czynności.

7. Zarządca wykonuje swoje czynności w lokalach biurowych (ADMINISTRACJACH) udostępnionych przez Zamawiającego na zasadach najmu. Stawka czynszu najmu wynosi netto 8 zł/m² powierzchni użytkowej lokalu + należny podatek VAT. Umowa najmu stanowi załącznik nr 8.

8. Zleceniodawca udziela Zarządcy pełnomocnictwa do prowadzenia w jego imieniu i na jego rzecz czynności wobec nieruchomości będących przedmiotem zarządzania w postępowaniu sądowym i egzekucyjnym w sprawach objętych niniejszą umową, w szczególności w roszczeniach ze stosunku najmu lub dzierżawy, o opróżnienie lokalu lub wydanie nieruchomości, w sprawach finansowych dot. odszkodowań.

9. Pełnomocnictwa zostają udzielone odrębnym dokumentem z wniesioną opłatą w znakach skarbowych.

5.3.2. Czynności administracyjne

Do obowiązków Zarządcy w zakresie czynności administracyjnych należy w szczególności:

1. Zawieranie, zmiana i rozwiązywanie w imieniu i na rzecz Zamawiającego umów najmu, dzierżawy, użyczenia i innych stosunków prawnych wynikających ze sprawowanego zarządu, a w szczególności:

1. umów najmu lokali mieszkalnych zgodnie z obowiązującymi przepisami,

2. umów najmu lokali użytkowych zgodnie z zasadami ustalonymi przez Zamawiającego,

3. umów najmu garaży zgodnie z zasadami ustalonymi przez Zamawiającego,

4. umów dzierżawy gruntu z przeznaczeniem na ogródki przydomowe i pod garaże blaszane, zgodnie z zasadami ustalonymi przez Zamawiającego,

5. umów ze wszystkimi najemcami na rozliczanie zimnej i ciepłej wody według zamontowanych podliczników,

6. umów ze wszystkimi najemcami na indywidualne rozliczanie kosztów zużycia centralnego ogrzewania w budynkach wyposażonych w podzielniki kosztów,

7. umów najmu lokali mieszkalnych z osobami wstępującymi w stosunek najmu,

8. umów dotyczących przeprowadzenia remontu lokali mieszkalnych i użytkowych na własny koszt lub o współfinansowaniu z osobami uprawnionymi wraz z nadzorem nad prowadzonymi przez te osoby robotami budowlanymi i techniczny odbiór lokali po wykonanym remoncie,

9. umów dotyczących robót budowlanych realizowanych na koszt Zamawiającego,

10. umów za umieszczanie reklam na obiektach i terenach przekazanych w zarządzanie,

11. innych umów najmu i dzierżawy dotyczących zarządzanego zasobu.

1a. Zawieranie, zmiana i rozwiązywanie w imieniu i na rzecz Zamawiającego, zgodnie z wymogami ustawy Prawo zamówień publicznych, umów związanych z zarządzaniem budynkami, a w szczególności:

1. na dostawę energii elektrycznej, cieplnej i gazu,

2. na dostawę wody i odprowadzenie ścieków,

3. na wywóz nieczystości stałych

4. na wywóz nieczystości płynnych,

5. na usługi kominiarskie,

6. na montaż podzielników kosztów centralnego ogrzewania,

7. na rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania w oparciu o wskazania podzielników kosztów,

8. na inne rodzaje usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami.

2. Przekazywanie lokali nowym najemcom, a także odbiór lokali od dotychczasowych użytkowników, jak również dozór nad ruchomościami pochodzącymi z tych lokali.

3. Kontrola merytoryczna faktur wystawianych przez dostawców mediów i wykonawców usług związanych z zarządzaniem budynkami.

4. Podejmowanie skutecznych działań w celu likwidacji nielegalnych poborów wody, ciepła, energii elektrycznej i gazu, obciążanie sprawców za nielegalny pobór oraz sporządzanie wniosków do organów ścigania w przypadku ustalenia sprawców takich przestępstw. W przypadku stwierdzenia bezczynności ze strony Zarządcy, różnicę wynikającą z rozliczenia mediów i świadczonych usług sporządzoną dla danego budynku, pokryje Zarządca.

5. Występowanie z propozycjami dotyczącymi regulacji spraw terenowo-prawnych nieruchomości.

6. Wyrażanie zgody na wejście w teren zarządzanej nieruchomości celem wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych, uzgadnianie z inwestorem sposobu, zakresu i terminu korzystania z nieruchomości oraz uzgadnianie zamierzeń inwestycyjnych planowanych na nieruchomościach sąsiadujących z zarządzanymi nieruchomościami.

7. Organizowanie pierwszego zebrania wspólnoty mieszkaniowej w terminie do dwóch tygodni od uzyskania informacji o zbyciu pierwszego lokalu. Zapewnienie starannego i rzetelnego dokumentowania przebiegu pierwszych zebrań wspólnot mieszkaniowych oraz podejmowanych tam uchwał.

8. Bieżące prowadzenie dla każdego lokalu oddzielnie tzw. „teczki lokalu” (z zachowaniem ciągłości korespondencji i dokumentów kolejnych najemców danego lokalu) obejmującej:

a. protokół pomiaru powierzchni użytkowej lokalu,

b. protokół zdawczo-odbiorczy lokalu wraz z oceną stanu technicznego lokalu i ustalonym stopniem zużycia znajdujących się w nim elementów wyposażenia technicznego,

c. dokumenty stwierdzające nawiązanie stosunku i warunki najmu lokalu wraz z obliczeniem wysokości czynszu i opłat związanych z umową najmu,

5. korespondencję dotyczącą realizacji wzajemnych obowiązków i roszczeń najemcy i wynajmującego w trakcie korzystania z lokalu,

6. pisemne rozliczenie z tytułu zużycia elementów wyposażenia technicznego opuszczanego lokalu, sporządzane w oparciu o protokół zdawczo-odbiorczy,

e. inne niezbędne dokumenty.

9. Prowadzenie przetargów na najem lokali mieszkalnych, użytkowych i garaży zgodnie z odpowiednimi w tym zakresie uregulowaniami prawnymi, a w sprawach nie uregulowanych po zasięgnięciu opinii Zamawiającego. Wydatki związane z organizacją przetargów, w tym druk ogłoszeń, stanowią koszt Zarządcy.

10. Wykonywanie czynności wynikających z przepisów prawa miejscowego, a w szczególności uchwał i zarządzeń związanych z gospodarką lokalami mieszkalnymi i użytkowymi. Wykaz przepisów prawa miejscowego dotyczących przedmiotu zamówienia stanowi załącznik nr 9. Zamawiający zobowiązuje się do niezwłocznego dostarczania Zarządcy zmian w przedmiotowych przepisach w czasie trwania umowy.

11. Prowadzenie baz danych osobowych i przetwarzanie danych osobowych dotyczących najemców lokali, w zakresie niezbędnym do realizacji niniejszej umowy. Zarządca obowiązany jest do należytego zabezpieczenia technicznego i organizacyjnego przetwarzanych danych osobowych.

12. Występowanie do właściwego wydziału Urzędu Miejskiego z wnioskiem o wymeldowanie z urzędu osób, które pozbawiono uprawnień do lokalu lub które faktycznie nie przebywają w lokalu.

13. Przyjmowanie wniosków, potwierdzanie danych zawartych we wnioskach dotyczących przyznania dodatków mieszkaniowych oraz przekazywanie ich jednostce wydającej decyzje.

14. Przyjmowanie oraz rejestrowanie skarg, interwencji i wniosków najemców (lokatorów), udzielanie im niezwłocznie odpowiedzi o sposobie załatwienia sprawy oraz udzielanie wyjaśnień dotyczących skarg, interwencji i wniosków złożonych u Zamawiającego.

15. Prowadzenie i bieżące aktualizowanie komputerowej ewidencji budynków i zasobów lokalowych oraz przekazywanie jej na nośnikach magnetycznych w formatach określonych przez Zamawiającego.

16. Naliczanie czynszu i opłat związanych z utrzymaniem lokalu zgodnie z obowiązującymi przepisami.

17. Przygotowywanie i doręczanie książeczek czynszowych oraz innych książeczek związanych z opłatami za media oraz świadczone usługi komunalne. Koszt druku książeczek obciąża Zarządcę. Dostarczenie pierwszych książeczek, wraz z aktualnym numerem konta nastąpi w terminie 7 dni od podpisania umowy o zarządzanie.

18. Rozliczanie kosztów mediów i świadczonych usług z finalnymi odbiorcami. Rozliczanie będzie prowadzone z możliwie największym uszczegółowieniem dla każdego budynku, w uzasadnionych przypadkach, uzgodnionych ze Zleceniodawcą, dla grup budynków. Zarządca pobiera zaliczkę na pokrycie kosztów wytworzenia energii od finalnych odbiorców, uwzględniającą koszty obsługi kotłowni i koszty zakupu paliwa, zużycia wody i energii elektrycznej.

19. Kontrolowanie terminów wpłat dokonywanych przez najemców i innych płatników, a w przypadku opóźnień w zapłacie naliczanie odsetek zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

20. Składanie do Zamawiającego wniosków dotyczących rozkładania na raty lub odraczania terminu płatności wierzytelności Gminy z tytułu czynszu najmu, dzierżawy oraz innych opłat związanych z zarządzanym zasobem.

21. Składanie wniosków do Zamawiającego o umorzenie nieściągalnych należności czynszowych i innych związanych z utrzymaniem lokalu, oraz przyjmowanie wniosków najemców o udzielanie ulg w spłacie należności związanych z zajmowanymi lokalami.

22. Wypowiadanie dotychczasowych stawek czynszu, powiadamianie najemców o zmianach wysokości czynszu i innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu.

23. Prowadzenie spraw związanych z wyrażaniem zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalach znajdujących się w wielolokalowych budynkach mieszkalnych.

24. Informowanie na tablicy ogłoszeń w budynkach o każdej istotnej dla najemcy (lokatora) sprawie, a w szczególności:

- o godzinach i miejscu przyjmowania najemców przez Zarządcę,

- o miejscu i numerze telefonu prowadzenia dyżuru pogotowia awaryjnego,

- o terminach sprzątania posesji i klatek schodowych,

- o terminach i wykonawcach planowanych w budynkach napraw i remontów,

25. Zgłaszanie Policji lub Straży Miejskiej wykroczeń przeciwko porządkowi domowemu.

26. Właściwe zabezpieczenie wolnych lokali mieszkalnych i użytkowych przed dewastacją, w tym zgłaszanie i dopilnowanie odcięcia dostaw energii elektrycznej i gazu wraz ze spowodowaniem zdjęcia liczników energii elektrycznej i zabezpieczeniem liczników gazu.

27. Niezwłoczne informowanie Zamawiającego o dewastacji lokali, użytkowaniu ich niezgodnie z przeznaczeniem, dokonywaniu samowoli budowlanej, o zamieszkiwaniu osób nie uprawnionych oraz podnajmowaniu lokalu bez zgody wynajmującego.

28. Prowadzenie przeglądu zarządzanych lokali oraz prowadzenie wywiadów środowiskowych w celu stwierdzenia wolnych lub nie użytkowanych lokali mieszkalnych i użytkowych oraz niezwłoczne ustalenie stanu faktyczno-prawnego i technicznego lokali nie użytkowanych.

29. Podejmowanie przewidzianych prawem działań w celu odzyskania opuszczonych, nie użytkowanych lokali mieszkalnych i użytkowych i niezwłoczne zgłoszenie Zamawiającemu każdego przejętego lokalu z jednoczesnym określeniem jego stanu technicznego.

30. Sporządzanie wykazów zwalniających się lokali mieszkalnych zawierających w szczególności adres mieszkania, parametry techniczne i użytkowe lokalu. Przekazywanie Zamawiającemu wykazów mieszkań do zasiedlenia i do remontu co najmniej raz w tygodniu.

31. Składanie sprawozdań o istniejących pustostanach, lokalach mieszkalnych, lokalach użytkowych i garaży oraz o niezagospodarowanych obiektach raz w miesiącu.

32. Podawanie do publicznej wiadomości wykazu zwalniających się lokali mieszkalnych za pośrednictwem Wydziału Zarządzania Nieruchomościami i Gospodarki Lokalowej oraz poprzez wywieszenie w administracjach zarządców zasobu komunalnego.

33. Przyjmowanie i rejestrowanie oświadczeń o wyrażeniu woli zawarcia umowy najmu konkretnego mieszkania.

34. Udostępnianie lokali mieszkalnych i użytkowych przyszłym najemcom w celu dokonania oględzin jego stanu technicznego, wyposażenia, itp. w terminach określonych w odpowiednich przepisach.

35. Protokolarne przekazywanie lokalu właścicielom oraz najemcom, a także przejmowanie lokali po zakończeniu najmu.

36. Uczestnictwo w przeprowadzanych eksmisjach z lokali mieszkalnych i użytkowych, zabezpieczenie mienia w magazynie udostępnionym przez Zamawiającego oraz zabezpieczenie lokali przejętych w wyniku eksmisji.

37. Wskazywanie mieszkań do zasiedlenia i remontu zgodnie z obowiązującym i zatwierdzonym przez Gminę Zabrze regulaminem wskazywania mieszkań.

38. Zgłaszanie propozycji przekwalifikowania lokali.

39. Przygotowywanie wniosków i kompleksowych opinii dotyczących zmiany przeznaczenia lokali mieszkalnych na cele niemieszkalne i odwrotnie.

40. Opiniowanie i nadzorowanie zmiany sposobu użytkowania pomieszczeń.

41. Ocena stanu technicznego lokalu i zgłaszanie propozycji zagospodarowania przy udziale przedstawiciela Zamawiającego.

42. Przyjmowanie wniosków od najemców o wykup lokali mieszkalnych i użytkowych, potwierdzanie tytułu prawnego do lokalu wraz z podaniem jego powierzchni, udzielanie informacji o warunkach zawarcia umowy sprzedaży, wydawanie zaświadczeń o braku zaległości w płatności czynszu oraz opłat związanych z lokalem i przekazywanie Zamawiającemu kompletu dokumentów.

43. Opiniowanie i komisyjne sprawdzanie możliwości zmiany branży w lokalach użytkowych, kompletowanie dokumentacji w tym zakresie.

44. Sporządzanie w terminie określonym przez Zamawiającego sprawozdań, analiz tematycznych, wycinkowych, problemowych w zależności od występujących potrzeb.

45. Wyrażanie zgody na zamianę lokali mieszkalnych zgodnie z zasadami ustalonymi przez Zamawiającego.

46. Informowanie najemców o możliwości ubiegania się o przyznanie dodatku mieszkaniowego. Występowanie o wstrzymanie dodatków mieszkaniowych.

47. Prowadzenie postępowań w zakresie regresów towarzystw ubezpieczeniowych, sprawdzanie ich zasadności, regulowanie należności z tytułu regresów wynikających z zadań Zarządcy na nieruchomościach oraz prowadzenie spraw związanych z egzekucją odszkodowań od ubezpieczyciela i obciążanie winnych powstałych szkód.

48. Planowanie, przygotowanie i realizacja przedsięwzięć z zakresu obrony cywilnej zgodnie z obowiązującymi przepisami.

49. Uczestniczenie w odczytach urządzeń pomiarowych stanowiących podstawę do fakturowania kosztów zakupionej zimnej wody, ciepła dla celów centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej, gazu (w przypadkach budynków wyposażonych w liczniki zbiorcze oraz kotłownie i pralnie) i energii elektrycznej dla potrzeb oświetlenia pomieszczeń wspólnego użytkowania.

50. Kontrolne dokonywanie odczytów wodomierzy indywidualnych zimnej i ciepłej wody we wszystkich lokalach mieszkalnych i użytkowych.

5.3.3. Czynności eksploatacyjne

Do obowiązków Zarządcy w zakresie czynności eksploatacyjnych (realizacja i finansowanie zadań) w obrębie nieruchomości należy w szczególności:

1. Utrzymywanie nieruchomości w czystości, co należy uzyskać poprzez:

1. codzienne (w dni robocze) zamiatanie chodników, dojść i dojazdów do budynków, podwórzy i otoczenia stanowisk na odpady stałe,

2. zamiatanie klatek schodowych, dwa razy w tygodniu,

3. mycie klatek schodowych, dwa razy w miesiącu,

4. sprzątanie części wspólnych piwnic, pralni i suszarni, co dwa tygodnie,

5. mycie okien pomieszczeń wspólnych, co dwa miesiące,

6. mycie lamperii, balustrad, drzwi wejściowych do budynku i do pomieszczeń wspólnego użytku, jeden raz na kwartał,

7. utrzymanie w czystości numerków świetlnych i tablic z nazwą ulicy,

8. zabezpieczenie wodomierza głównego przed uszkodzeniem,

9. przygotowanie budynków do sezonu zimowego, zabezpieczenie wodomierza i instalacji wodnej przed zamarznięciem,

10. usuwanie śniegu, błota pośniegowego i lodu oraz posypywanie chodników, odśnieżanie dojść do budynków i placyków gospodarczych - bezpośrednio po wystąpieniu opadów, usuwanie nawisów śniegu z dachów, strącanie sopli z rynien, gzymsów i innych elementów budynku. Czynności te należy wykonywać w miarę potrzeb, również w wolne soboty, niedziele i święta.

11. sprzątanie i mycie kabin dźwigów osobowych i komór zsypowych (w tym komory dolnej), co dwa tygodnie,

12. kontrolę wyposażenia nieruchomości w urządzenia służące do gromadzenia odpadów, utrzymywanie stanowisk na odpady stałe w czystości, oraz kontrola racjonalnej częstotliwości wywozu odpadów,

13. przygotowywanie do wywozu przedmiotów wielkogabarytowych zgodnie z obowiązującymi przepisami lokalnymi oraz wywozu gruzu i innych odpadów,

14. wywóz rzeczy z lokali mieszkalnych i użytkowych (pustostanów), pozostawionych przez byłych najemców,

15. koszenie trawników min. 3 razy do roku,

16. pielęgnację kwietników, drzewo- i krzewostanu, tj. wykonywanie cięć sanitarnych, korygujących i prześwietlających w koronach drzew, wycinka drzew suchych i zagrażających bezpieczeństwu, usuwanie odrostów, usuwanie wiatrołomów, odmładzanie krzewów, oraz usuwanie młodych siewek drzew i krzewów rosnących na dziko,

17. sprzątanie terenów zielonych posesji, stanowisk na odpady stałe i innych , 1 raz w tygodniu.

1. Zamawiający wymaga aby czynności określone pkt 1 ppkt a, b, c, d, e, f, i g realizowane były do godziny 14⁰⁰.

2. Przeprowadzanie deratyzacji w ramach akcji odszczurzania

3. Przeprowadzanie deratyzacji, dezynfekcji i dezynsekcji części wspólnych budynków oraz lokali mieszkalnych i użytkowych po zgonach najemców, wystąpieniu plagi os, robactwa itp.

5.3.4. Czynności technicznego utrzymania budynków

Do obowiązków Zarządcy w zakresie technicznego utrzymania budynków i lokali (realizacja i finansowanie zadań) należy w szczególności:

1. Prowadzenie na bieżąco dokumentów określonych przepisami prawa budowlanego i przepisami dozoru technicznego dla obiektów i urządzeń technicznych, tj:

1. książki obiektu budowlanego,

2. protokołów badań i odbioru urządzeń technicznych dopuszczonych do ruchu,

3. książki obsługi dźwigów, urządzeń hydroforowych, zbiorników ciśnieniowych, węzłów ciepłowniczych,

4. książki bieżącej ewidencji zgłoszeń zaistniałych awarii, zgłoszeń konserwacyjnych i remontów oraz ich realizacji,

5. dokumentacji powykonawczej robót budowlanych i remontów wraz z protokołami odbioru tych robót.

2. Dokonywanie okresowych przeglądów i kontroli urządzeń technicznych oraz budynków, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego.

3. Przygotowanie wykazu propozycji remontów budynków sporządzonego w oparciu o kontrolę ich stanu technicznego, w układzie rzeczowo - finansowym uwzględniającym:

1. adres obiektu,

2. rodzaj (branże) i rozmiar robót,

3. szacunkowy koszt robót,

4. ocenę pilności realizacji potrzeb remontowych.

Przedmiotowy wykaz należy przedłożyć Zamawiającemu w terminie do 30 czerwca danego roku na rok następny.

4. Uczestniczenie w ustalaniu hierarchii potrzeb remontowych przez Zamawiającego.

5. Typowanie budynków do rozbiórki ze względu na zły stan techniczny.

6. Typowanie do remontu chodników i dojść do budynków.

7. Uczestniczenie służb technicznych Zarządcy w przekazywaniu nieruchomości celem wykonania robót remontowych i uczestniczenie w ich odbiorze.

8. Przygotowywanie sprawozdań finansowych i rzeczowych z technicznego utrzymania budynków za dany rok kalendarzowy, w terminach ustalonych przez Zamawiającego.

9. Przeprowadzanie wizji w budynkach i lokalach w sprawach zgłaszanych usterek (m.in. kwalifikacja stolarki okiennej do wymiany) i zużycia technicznego elementów budynku i wyposażenia technicznego lokali oraz uczestniczenie w wizjach i rozprawach administracyjnych zwoływanych przez Zamawiającego, Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, Straż Miejską, Sanepid itp.

10. Prowadzenie rejestrów:

1. zleceń robót remontowych,

2. umów zawieranych z wykonawcami,

3. robót awaryjnych,

4. stolarki zakwalifikowanej do wymiany.

11. Nadzór nad remontami, adaptacją i modernizacją lokali przeprowadzaną przez najemców, a w szczególności:

1. nad zmianą sposobu ogrzewania:

- rozpatrywanie wniosków o zmianę sposobu ogrzewania,

2. nad zmianą układu funkcjonalnego lokali:

• konsultacja możliwości przeprowadzenia zmian,

• opiniowanie przedstawionych projektów modernizacji lokalu,

• odbiór wykonanych prac zgodnie z dokumentacją i pozwoleniem na budowę.

12. Przyjmowanie i opiniowanie wniosków najemców lokali dotyczących przeróbek, przebudów, zmian elewacji budynków, wymiany stolarki okiennej przez najemcę na koszt Zamawiającego i zmian w konstrukcji budynku bez analizy projektów pod względem przyjętych rozwiązań i technicznej poprawności.

13. Przyjmowanie wniosków najemców lokali mieszkalnych dotyczących zwrotu nakładów poniesionych na wymianę stolarki (okiennej, drzwiowej) lub elementów wyposażenia, których wymiana należy do obowiązku wynajmującego. Zamawiający będzie zwracał najemcom w całości lub częściowo poniesione na ten cel wydatki po przedłożeniu przez Zarządcę kompletu dokumentów, a w szczególności:

1. oryginału faktury dotyczącej dokonanej wymiany,

2. kosztorysu przeliczeniowego opracowanego wg stawek ustalonych przez Zamawiającego na dany rok kalendarzowy,

3. korespondencji prowadzonej z lokatorem.

Zbiorcze zestawienie wniosków wraz z w/w dokumentami należy przedkładać Zamawiającemu nie częściej niż raz w miesiącu.

14. Typowanie lokali do remontu kapitalnego, który będzie wykonany przez przyszłego najemcę we własnym zakresie i na własny koszt, sporządzania zakresu robót z podaniem ich orientacyjnego kosztu oraz zawierania umów z lokatorami na czas remontu, rozpatrywanie wniosków o przedłużenie terminu remontu, odbiór wykonanego przez lokatora remontu i zawarcie umowy najmu.

15. Określanie i wstępne akceptowanie zakresu robót remontowych wnioskowanych przez najemców lokali użytkowych i odbiór wykonanych przez najemcę robót remontowych.

16. Wydawanie zezwoleń wraz z podaniem warunków technicznych na montaż wodomierzy indywidualnych (podliczników).

17. Kontrola legalizacji liczników głównych i indywidualnych poboru wody zimnej i ciepłej, kontrola plomb z oczytaniem ich cech legalizacyjnych.

18. Zlecanie wykonania ekspertyz urządzeń pomiarowych stanowiących podstawę do fakturowania dostaw komunalnych i ich rozliczania (wodomierzy głównych, liczników elektrycznych, liczników i podzielników ciepła itp.). Koszt wykonania ekspertyz obciąża Zarządcę.

19. Dozór, wraz z drobnymi robotami konserwacyjnymi, urządzeń technicznych w budynkach, utrzymywanie ich w odpowiednim stanie technicznym oraz kontrola prawidłowości ich działania, w tym:

1. sprawdzanie szczelności kotła,

2. sprawdzanie automatyki i zabezpieczeń kotłów,

3. sprawdzanie szczelności instalacji gazowej i działania wentylacji,

4. przeprowadzanie próbnego rozruchu kotłowni przed sezonem grzewczym.

20. Zabezpieczenie terenu w obrębie zagrożenia wynikłego ze stanu awaryjnego.

21. Przygotowywanie instalacji centralnego ogrzewania do sezonu grzewczego oraz uczestniczenie w jego uruchomieniu.

22. Obsługa lokalnych kotłowni.

23. Obsługa lokalnej przepompowni.

24. Obsługa lokalnych węzłów cieplnych.

1. Obowiązkiem Zarządcy w zakresie zapewnienia warunków technicznych użytkowania budynków, w celu utrzymania ich stanu technicznego na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia, jest przeprowadzanie bieżącej konserwacji budynków i ich otoczenia. Zarządca wykonuje te obowiązki poprzez realizację i finansowanie zadań w zakresie wynikającym z umowy o zarządzanie

2. Obowiązkiem Zarządcy dotyczącym zapewnienia warunków technicznych użytkowania budynków, w celu utrzymania ich stanu technicznego na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia, jest również przeprowadzanie, według zatwierdzanych przez Zamawiającego na bieżąco wykazów, remontów bieżących budynków o wartości nie przekraczającej 6.000 EURO. Zamawiający pokrywa koszty tych remontów oraz koszty usuwania awarii i ich skutków.

3. Obowiązkiem Zamawiającego dotyczącym zapewnienia warunków technicznych użytkowania budynków, w celu utrzymania ich stanu technicznego na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia, jest przeprowadzanie remontów bieżących o wartości przekraczającej 6.000 EURO.

5.3.5. Czynności windykacyjne

Do obowiązków Zarządcy w zakresie spraw związanych z windykacją zaległości czynszowych należy w szczególności:

1. Analiza stanu kont finansowych poprzez sporządzenie miesięcznego imiennego wykazu należności nie uregulowanych i określenie czynności, które należy w danym miesiącu wykonać. Zestawienia te pozostają do wglądu Zamawiającego.

2. Sporządzanie i przesyłanie wezwań do zapłaty wszystkim pełnoletnim osobom stale zamieszkującym w lokalu gdy:

1. bezskutecznie minął termin zapłaty,

2. z dłużnikiem nie jest zawarta ugoda na ratalną spłatę długu lub postępowanie ugodowe nie jest w toku załatwiania,

3. nie została udzielona prolongata zapłaty należności.

3. Wystawianie i doręczanie upomnień o zapłatę należności.

4. Prowadzenie postępowania ugodowego w sprawie zapłaty zaległych i bieżących należności przed wypowiedzeniem umowy najmu lokalu mieszkalnego, wypowiadanie umów najmu i dzierżawy oraz zawieranie ugód w sprawie spłaty zaległych należności czynszowych za lokale, co do których nie zostało wszczęte postępowanie sądowe lub zakończyło się postępowanie sądowe i nie zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne.

5. Prowadzenie windykacji należności oraz dochodzenie na drodze postępowania sądowego i egzekucyjnego należności z tytułu czynszu, opłat za media oraz innych roszczeń wynikających z obowiązków zarządcy, występowanie z pozwem o eksmisję z lokali mieszkalnych i użytkowych oraz garaży.

6. Na podstawie prawomocnych nakazów sądowych, wystosowywanie przedkomorniczych wezwań do zapłaty do dłużników objętych nakazem zapłaty, w przypadku gdy bezskutecznie minął termin zapłaty określony wezwaniu do zapłaty.

7. Bieżąca analiza kont finansowych najemców pod względem wywiązywania się ze zobowiązań płatniczych.

8. Zawiadamianie o występujących zaległościach nie przekraczających wartości odpowiadającej sumie 3 miesięcznych opłat oraz w przypadku występowania kwot spornych, uzgodnienie salda konta finansowego.

9. Wypowiadanie umów najmu z powodu zaległości w opłatach.

10. Przejęcie i kontynuowanie spraw sądowych i windykacji, rozpoczętych przed datą spisania niniejszej umowy.

11. Przekazanie spraw rozpoczętych przed datą zakończenia niniejszej umowy nowemu zarządcy.

12. Prowadzenie bieżących działań w zakresie:

1. wystawiania wezwań do zapłaty z określeniem terminu realizacji zobowiązania,

2. monitorowania kartoteki finansowej dłużnika celem stwierdzenia terminowej zapłaty długu,

3. wypowiadania umów najmu lokalu mieszkalnego i użytkowego w przypadku, jeżeli dłużnik nie ureguluje długu w wyznaczonym terminie lub nie realizuje warunków ugody z wyznaczeniem terminu zdania lokalu,

4. sporządzania protokołu na okoliczność odbioru lokalu lub protokołu na okoliczność odmowy zdania mieszkania w terminie określonym przez Zarządcę,

5. egzekwowania należności wszystkimi dostępnymi i zgodnymi z prawem sposobami w przypadku zdania lokalu,

6. podejmowanie czynności zmierzających do zwrotu lokalu poprzez skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego o eksmisję z zajmowanego lokalu w przypadku nie zdania lokalu w wyznaczonym terminie.

13. Przygotowanie kompletu dokumentów do wystosowania pozwu do sądu o eksmisję. W tym celu należy, przed skierowaniem sprawy na drogę postępowania sądowego, przeanalizować sytuację dłużnika i w zależności od standardu mieszkania, sytuacji materialnej i rodzinnej dłużnika, podejmować działania stosowne do sytuacji, w szczególności:

1. wezwać dłużnika na rozmowę i poinformować o:

- możliwości zamiany mieszkania za zapłatą zobowiązań

- możliwości ubiegania się o przekwalifikowanie zajmowanego mieszkania na lokal socjalny,

- możliwości ubiegania się o przyznanie dodatku mieszkaniowego,

- możliwości ubiegania się o pomoc finansową z Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie,

- możliwości zamiany mieszkania na mniejsze lub o gorszym standardzie z przejęciem zobowiązań

- innych możliwościach ugodowego załatwienia sprawy,

2. przygotować dokumentację celem wszczęcia postępowania sądowego o eksmisję.

14. Przygotowanie i kierowanie pozwów do sądów o eksmisję.

15. Prowadzenie postępowania egzekucyjnego dotyczącego nakazów zapłaty , wyroków eksmisyjnych.

16. Występowanie do sądu o nadanie nakazom zapłaty bądź wyrokom sądowym klauzuli wykonalności. Koszt wpisu sądowego i koszt uzyskania klauzuli wykonalności ponosi Zamawiający.

17. Uczestniczenie w czynnościach egzekucyjnych w terminach wyznaczonych przez komornika.

18. Składanie wniosków w czasie zajęcia ruchomości o przekazanie ich wierzycielowi pod dozór. Przewiezienie zajętych ruchomości do magazynu.

19. Ustalanie przez windykatorów miejsc pracy dłużników (niezależnie od czynności komorników) i stanu majątkowego dłużników.

20. Sporządzanie i przedkładanie sprawozdań z wyników windykacyjnych.

21. Analizowanie poszczególnych spraw o windykację długów, prowadzenie wymaganej korespondencji z komornikami, dłużnikami i pełnomocnikami stron.

22. Podejmowanie decyzji w sprawach o ewentualne zawieszanie postępowania egzekucyjnego na wniosek stron, przy uwzględnieniu interesu wierzyciela.

23. Spisywanie ugód z dłużnikami.

24. Występowanie o umarzanie wierzytelności.

25. Interweniowanie w sprawach zadłużeń zagrożonych nieściągalnością.

26. Przeprowadzanie wywiadów środowiskowych.

27. Prowadzenie rejestru poszczególnych czynności według typów i rodzajów.

28. Uzgadnianie stanu kont i sald z najemcami.

29. Przygotowywanie kwartalnych informacji o dłużnikach.

30. Prowadzenie bieżącej współpracy z Miejskim Ośrodkiem Pomocy Rodzinie, Komornikami Sądowymi, itp.

31. Sporządzanie sprawozdań z działalności windykacyjnej na potrzeby Zamawiającego i GUS.

32. Prowadzenie na bieżąco zestawień dotyczących podjętych działań windykacyjnych, procesowych, egzekucyjnych, postępowania ugodowego, należności nieściągalnych i ich uprawdopodobniania.

5.3.6. Czynności finansowe

Do obowiązków Zarządcy w zakresie spraw finansowych należy:

1. Pobieranie od najemców z zarządzanego zasobu należności z tytułu czynszu i opłat związanych z korzystaniem z lokalu wynikających z obowiązujących przepisów prawa i zawartych umów.

2. Naliczanie i rozliczanie kaucji mieszkaniowych zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz odprowadzanie w dniu pobrania przez Zarządcę kaucji mieszkaniowej na rachunek wskazany przez Zamawiającego, prowadzony przez Bank .........................................................

3. Prowadzenie na bieżąco ewidencji przypisów należności czynszowych i innych opłat.

4. Przyjmowanie od najemców i dzierżawców bez opłaty manipulacyjnej wpłat czynszów, odszkodowań i innych opłat w punktach kasowych zlokalizowanych w lokalach dostarczonych przez Zamawiającego. Wszelkie koszty związane z inkasem, a w szczególności koszty zabezpieczenia pomieszczenia kasy, środków pieniężnych w kasie, konwoju, przeliczenia gotówki obciążają Zarządcę.

5. Przekazywanie w tym samym dniu środków pobranych za pośrednictwem kasy na rachunek wskazany przez Zamawiającego, prowadzony przez Bank ...............................................

6. Prowadzenie ewidencji analitycznej i pozabilansowej zarządzanego zasobu i zmian w wyżej wymienionych środkach trwałych zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz sporządzanie sprawozdań dla Gminy w tym zakresie.

7. Prowadzenie ewidencji przychodów i kosztów dla nieruchomości określonych w § 1 oraz przekazywanie jej Zleceniodawcy.

8. W przypadku zwrotu nieruchomości będących w zarządzie Gminy przekazywanie właścicielowi nieruchomości oraz Zamawiającemu rozliczeń finansowych.

9. Prowadzenie pełnego rozliczenia finansowego poszczególnych nieruchomości.

10. Prowadzenie komputerowego naliczenia czynszów i opłat oraz podatku VAT i przekazanie Gminie do 15 każdego miesiąca miesięcznej informacji, na nośniku magnetycznym w formacie przez strony ustalonym, dotyczącej naliczonych i wpłaconych w danym miesiącu czynszów i opłat oraz podatku VAT, a także dokonanych wpłatach od najemców (lokatorów) i zaległościach w opłatach.

11. Sporządzanie sprawozdań, zestawień i analiz dotyczących naliczania i windykacji czynszów oraz innych opłat według potrzeb i wymagań Zamawiającego.

12. Sporządzanie za okres roczny - w terminie do 20 dnia po upływie roku oraz za okresy kwartalne w terminie do 20 dnia po upływie kwartału sprawozdań ze zrealizowanych na rzecz Zamawiającego wpływów i uzgadnianie tych wpływów z ewidencją księgową prowadzoną przez Zamawiającego.

13. Sprawdzanie pod względem rachunkowym, formalnym i merytorycznym faktur za dostawę mediów i wykonane usługi związane z zarządzanym zasobem. Zarządca ponosi odpowiedzialność za zgodność kwot wynikających z faktur z rzeczywistym zakresem usług.

14. Prowadzenie analiz zużycia wody w budynkach w oparciu o odczyty wodomierzy głównych, nie rzadziej niż jeden raz na pół roku.

15. Analizowanie kosztów centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej oraz na tej podstawie ustalanie wysokości zaliczek dla odbiorców tych mediów (najemców).

16. Sporządzanie kalkulacji kosztów wytworzenia ciepła w kotłowniach lokalnych i na tej podstawie ustalanie zaliczek dla odbiorców ciepła z tych źródeł.

17. Przygotowywanie materiałów wyjściowych do sporządzanych rozliczeń kosztów ciepła przez specjalistyczne firmy rozliczeniowe oraz weryfikacja tych rozliczeń, dla budynków posiadających podzielniki kosztów.

18. Okresowe (roczne) rozliczanie kosztów mediów i usług świadczonych dla obsługi budynków i mieszkańców.

19. Przekazywanie indywidualnych rozliczeń użytkownikom mieszkań i lokali użytkowych i ściąganie należności z tego wynikających.

5.3.6. Kary umowne

1. W przypadku nieuzasadnionego nie wywiązania się lub niewłaściwego wywiązania się Zarządcy z obowiązków określonych w niniejszej umowie, Zamawiający wzywa Zarządcę do bezzwłocznego usunięcia uchybień oraz ma prawo naliczyć karę umowną odpowiadającą wielkości wynagrodzenia za powierzchnię użytkową budynku, lokalu lub terenu niezabudowanego, na której obowiązki nie zostały wykonane. Potrącenie nastąpi za okres, w którym występowały nieprawidłowości, nie krótszy niż 1 miesiąc, i może wynosić do 500 % należnego wynagrodzenia.

2. W kontroli wykonania zadań określonych w umowie uczestniczą przedstawiciele obu stron.

3. W przypadku znacznych opóźnień w wykonywaniu przez Zarządcę obowiązków objętych niniejszą umową Gmina wezwie go do usunięcia stwierdzonych uchybień i może potrącić Zarządcy w formie kary umownej 30% ustalonego miesięcznego wynagrodzenia.

4. W przypadku bezskuteczności wezwania do usunięcia stwierdzonych uchybień Zamawiający może rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym.

5. Ustala się minimalny próg ściągalności należności budżetu miasta ( z wyłączeniem lokali socjalnych) obliczony jako stosunek rzeczywistych wpływów czynszowych (bieżących i zaszłych) w danym miesiącu do naliczonego w danym miesiącu przypisu na poziomie 90%.

6. W przypadku nie uzyskania wymaganego w ust. 1 progu ściągalności, Zamawiający ma prawo potrącić Zarządcy wynagrodzenie w wysokości stanowiącej różnicę między rzeczywistymi wpływami a naliczonym w danym miesiącu przypisem.

7. W przypadku gdy roczny wskaźnik windykacji (z wyłączeniem lokali socjalnych) spadnie poniżej poziomu 85 % Zamawiający ma prawo rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym.

6. Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi

6.1. Definicja samodzielnego lokalu

Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Spełnienie wymagań określonych dla samodzielności lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane "pomieszczeniami przynależnymi".

Wyrok z dnia 21 października 2003 roku, I CK 156/02, OSNC 2004/11/185: Lokale samodzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. 2000 r. Nr 80, poz. 903), które nie zostały wyodrębnione, stanowią wyłączną własność dotychczasowego właściciela nieruchomości i jemu przypadają pożytki oraz przychody z lokali.

6.2. Nieruchomość wspólna

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z dnia 3 października 2002 r. III RN 153/2001: Balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego.

Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 28 sierpnia 1997 r. III CZP 36/97: Po wejściu w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 r. Nr 85 poz. 388 ze zm.) właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania.

6.3. Udział w nieruchomości wspólnej

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Do wyznaczenia udziału niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

W sytuacji gdy nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

6.4. Definicja wspólnoty mieszkaniowej

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2006 roku, sygn. akt: III CZP 5/06: Członek wspólnoty mieszkaniowej jest osobą trzecią w rozumieniu art. 822 k.c. w sytuacji, gdy za poniesioną przez niego szkodę odpowiada wspólnota z tytułu nienależytego wykonania zarządu nad nieruchomościa wspólną.

6.5. Ustanowienie własności lokalu

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze:

• umowy,

• jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,

• orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

6.6. Umowa zobowiązaniowa

Odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.

Do ważności takiej umowy, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

6.7. Prawa i obowiązki właścicieli lokali

Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

6.8. Koszty zarządu nieruchomością wspólną

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

• wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.

Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

6.9. Zarząd nieruchomością wspólną

Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Zmiana tak ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

• ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

• przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

• ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

• zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

• udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

• udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,

• dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

• nabycie nieruchomości,

• ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

• udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,

• określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

PLAN GOSPODARCZY WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ NA 2007 ROK

Powierzchnia użytkowa [m2]: 523,24    Liczba osób: 24

L.p.	Koszty zarządu nieruchomością wspólną:	Koszty z 2006r.	Planowane koszty w 2007 roku (za rok)	Stawka miesięczna (na 12 miesięcy) [zł/m2]
1.	Sprzątanie	2160,00	2160,00	0,34
2.	Wynagrodzenie zarządcy	2825,52	2825,50	0,45
3.	Drobne naprawy i awarie	0,00	500,00	0,08
4.	Energia elektryczna	181,39	200,00	0,03
5.	Przeglądy kominiarskie	162,02	170,00	0,03
6.	Przeglądy instalacji gazowej	96,30	100,00	0,02
7.	Przegląd budynku	298,90
8.	Ubezpieczenie nieruchomości wspólnej	389,81	400,00	0,06
9.	Opłaty bankowe i odsetki	837,00	800,00	0,13
10.	Pozostałe	65,74	200,00	0,03
Razem koszty zarządu		7016,68	7355,50	1,17
	Media			Stawka miesięczna (na 12 miesięcy)
11.	Wywóz nieczystości stałych [wg liczby  osób]	1111,80	1200,00	4,17
12.	Zimna woda i ścieki [ za 1 m3]		6300,00	4,91
	Fundusz remontowy			Stawka miesięczna (na 12 miesięcy) [zł/m2]
13.	Fundusz remontowy (zgodnie z uchwałą o jego utworzeniu)		3139,44	0,50

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna  z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/2000, OSN 2004/1/8: Udzielone przez właściciela lokalu umocowanie do głosowania nad zmianą sposobu liczenia większości głosów, o jakim mowa w art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.) wymaga dla swej skuteczności pełnomocnictwa rodzajowego.

O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/2000, OSNC 2004/3/30: Niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały, jeżeli zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść (art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903).

W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

wyrok z dnia 2004.02.19 - sąd apelacyjny w Krakowie, I ACa 1297/03: Przepis art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, poprzez zakreślenie terminu do zaskarżenia uchwały, stwarza jednocześnie prekluzję do powoływania podstaw zaskarżenia, a zatem po upływie wskazanego w nim terminu, wykluczone jest powoływanie dalszych podstaw uzasadniających uchylenie uchwały stosownie do art. 25 ust. 1.

Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji.

Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają:

1) do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu - dotychczasowego właściciela nieruchomości,

2) po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu - wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.

Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali.

Właściciele podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności.

Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:

1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,

2) składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności,

3) zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

Przedmiotem zebrania rocznego, powinny być w szczególności:

1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,

2) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,

3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

Zebrania właścicieli:

a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,

b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.

O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.

W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.

Jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie:

1) wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych,

2) udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

6.10. Prawidłowe zorganizowanie wspólnoty mieszkaniowej

Dla prawidłowego zorganizowania wspólnoty należy podjąć następujące czynności:

1.Wybieramy Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej lub powierzamy zarząd w trybie art. 18 ustawy o własności lokali:

Zwykle w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawartej pomiędzy deweloperem  i  pierwszym nabywcą lokalu w nieruchomości umieszczony jest zapis o określeniu sposobu zarządu, często też  wskazywana jest osoba zarządcy. Brak takiego rozwiązania skutkuje koniecznością powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Członkiem takiego zarządu nie może być osoba prawna - spółka, czy np. spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby prawne mogą natomiast administrować obiektem - o ile wspólnota mieszkaniowa zleci wykonywanie tych czynności. 

2. Uchwalamy plan gospodarczy na dany rok, podejmujemy też uchwały o wysokości miesięcznych zaliczek, o sposobie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej:

Po  dokonaniu wyboru organu, który będzie reprezentował wspólnotę , właściciele lokali powinni  w pierwszej kolejności  podjąć   uchwały o zatwierdzeniu planu gospodarczego oraz wysokości miesięcznych zaliczek na dany rok obrachunkowy, jak również sposobie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej.  Ustalenie kosztów na utrzymanie nieruchomości wspólnej stanowi bowiem czynność przekraczającą zarząd zwykły nieruchomości.

3. Zgłoszenie wspólnoty mieszkaniowej w urzędzie statystycznym oraz urzędzie skarbowym celem nadania numerów  REGON oraz NIP:

Zarząd lub zarządca, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 ustawy o własności lokali) zgłasza wspólnotę w Głównym Urzędzie Statystycznym celem nadania jej numeru REGON, powinien dokonać tej czynności w terminie 14 dni od jego ukonstytuowania. Zgłoszenia tego dokonuje się na druku RG - 1 i załącza kserokopię uchwały o wyborze zarządu lub akt notarialny w przypadku powierzenia zarządu w trybie art. 18 (należy mieć przy sobie oryginał dokumentu celem okazania urzędnikowi dokonującemu rejestracji).  Następnie, nie później niż po upływie miesiąca od nadania nr REGON, przedstawiciele wspólnoty mieszkaniowej winni udać się do urzędu skarbowego właściwego wg. miejsca położenia nieruchomości, gdzie wspólnocie  mieszkaniowej  nadany zostanie numer NIP.  Na miejscu należy wypełnić stosowne formularze zgłoszeniowe NIP 2 (do formularza załącza się kserokopie   uchwały o wyborze zarządu lub aktu notarialnego oraz zaświadczenia REGON). Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej - można wystąpić o zwolnienie z comiesięcznego obowiązku składania deklaracji CIT.

4. Wspólnota mieszkaniowa wyrabia pieczątkę i zakłada rachunek bankowy:

Po otrzymaniu numerów REGON i NIP przedstawiciele wspólnoty  wyrabiają pieczątkę, na której zwykle poza nazwą wspólnoty umieszcza się nr NIP,  następnie  zawierają umowę z bankiem na prowadzenie rachunku bankowego. Posiadaczem takiego rachunku jest wspólnota mieszkaniowa a nie np. zarząd. Zmiana zarządu  lub zarządcy nie będzie zatem pociągać za sobą  konieczności otwarcia nowego konta dla wspólnoty, zmieniają się wówczas jedynie osoby uprawnione do dysponowania rachunkiem. 

5. Wspólnota mieszkaniowa zawiera umowy

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej (lub zarządca, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18), jako jej organ   zobowiązany jest do zawarcia w jej imieniu umów, które umożliwią bieżące funkcjonowanie nieruchomości, a więc o dostawę energii elektrycznej, wody, na konserwację obiektu, wywóz nieczystości, dostawy ciepła, etc. 

7. Zarządzanie zasobami mieszkaniowymi Towarzystw Budownictwa Społecznego

Zasady działania towarzystw budownictwa społecznego określa ustawa z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

7.1. Formy organizacyjne TBS

Towarzystwa budownictwa społecznego mogą być tworzone w formie:

• spółek z ograniczoną odpowiedzialnością,

• spółek akcyjnych,

• spółdzielni osób prawnych.

Do towarzystwa budownictwa społecznego, zwanego dalej "towarzystwem", stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu spółek handlowych lub ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 oraz z 2004 r. Nr 99, poz. 1001).

• Towarzystwo prowadzi działalność na obszarze określonym w umowie lub statucie towarzystwa.

• Dochody towarzystwa nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków.

• Dochody towarzystwa przeznacza się je w całości na działalność statutową towarzystwa.

Nazwa towarzystwa, oprócz wyrazów wskazujących na jego formę organizacyjną, powinna zawierać wyrazy "towarzystwo budownictwa społecznego" lub skrót "TBS". Wyrazy "towarzystwo budownictwa społecznego" i skrót "TBS" mogą być używane w nazwie oraz do określenia działalności lub reklamy wyłącznie w odniesieniu do towarzystw budownictwa społecznego w rozumieniu przepisów ustawy.

7.2. Przedmiot działania TBS

Przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.

Towarzystwo może również:

• nabywać budynki mieszkalne,

• przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu,

• wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa,

• sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności, z tym że powierzchnia zarządzanych budynków niemieszkalnych nie może być większa niż powierzchnia zarządzanych budynków mieszkalnych,

• prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą.

Stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych towarzystwa są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę.

Czynsz najmu w zasobie TBS nie może być wyższy w skali roku niż 4 % wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

7.3. Umowy partycypacyjne TBS

Pracodawca, działając w celu uzyskania mieszkań dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazane przez nie osoby trzecie mogą zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych mieszkań. Pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy mieszkań, mogą bez zgody towarzystwa dokonywać cesji uprawnień i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców.

Osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą.

Kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego nie może przekroczyć 30 % kosztów budowy tego lokalu. W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu.

7.4. Zasady wynajmu lokali mieszkalnych w TBS

Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli:

1) osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości,

2) dochód gospodarstwa domowego, w dniu zawarcia umowy najmu, nie przekracza 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie, ogłoszonego przed dniem zawarcia umowy najmu, więcej niż:

a) o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,

b) o 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,

c) o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób.

Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny w swoich zasobach osobie posiadającej tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości lub osobie wchodzącej w skład gospodarstwa domowego, którego członek posiada tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, jeżeli zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem przez członka gospodarstwa domowego pracy w pobliżu miejsca położenia zasobów towarzystwa, w których znajduje się lokal, o którego wynajem się ubiega.

Najemca jest obowiązany składać towarzystwu raz na 2 lata, w terminie do dnia 30 kwietnia danego roku, deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim oraz informować towarzystwo niezwłocznie o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego.

Najemca lub osoba ubiegająca się o najem lokalu mieszkalnego jest obowiązana, na żądanie towarzystwa, przedstawić zaświadczenie właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę oraz osoby zgłoszone przez nią do wspólnego zamieszkania.

W razie:

1) złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą, towarzystwo wypowiada mu umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia; po rozwiązaniu umowy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest obowiązana płacić towarzystwu miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200 % czynszu miesięcznego, jaki płaciłaby, gdyby umowa nie została rozwiązana,

2) gdy najemca nie złoży deklaracji w terminie lub wykaże w deklaracji dochody przekraczające wysokość określoną w ustawie, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu.

Najem zostaje wypowiedziany również gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości.

Kryteria i tryb przeznaczania mieszkań dla konkretnych najemców określa umowa spółki albo statut towarzystwa. Zasady współdziałania towarzystwa z gminą lub gminami określa umowa.

Pierwszeństwo w zasiedlaniu mieszkań wybudowanych z udziałem kredytu z Funduszu przez spółdzielnie mieszkaniowe lub towarzystwa, w których większość udziałów (akcji) posiada spółdzielnia mieszkaniowa, mają członkowie przyjęci do spółdzielni mieszkaniowych nie później niż do dnia 29 listopada 1991 r. i oczekujący na przydział mieszkania oraz kandydaci na członków do spółdzielni mieszkaniowych.

Umowa najmu może przewidywać obowiązek wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, istniejących w dniu opróżnienia lokalu.

8. Najem lokali mieszkalnych

Zasady najmu określa Kodeks cywilny. Zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

8.1. Zasady najmu

Zgodnie z art. 659 kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony.

Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony.

Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym.

Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony.

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

8.2. Podstawowe definicje

lokator - najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności

właściciel - wynajmujący lub inna osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu

lokal - lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych

lokal socjalny - to lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie;

lokal zamienny - to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m² tej powierzchni;

powierzchnia użytkowa lokalu - to powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału;

opłaty niezależne od właściciela - to opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;

mieszkaniowy zasób gminy - to lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów;

publiczny zasób mieszkaniowym - to lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy albo lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego, samorządowych osób prawnych tych jednostek, Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych;

wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych - to przeciętny koszt budowy 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych:

a) dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa,

b) dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, ustalany na okres 6 miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

8.3. Zadania mieszkaniowe gminy

Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.

Gmina wykonuje powyższe zadania wykorzystując mieszkaniowy zasób gminy lub w inny sposób. Na realizację tych zadań Gminy mogą otrzymywać dotacje celowe z budżetu państwa.

8.4. Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów

• Umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

• Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator.

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

• Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

• dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;

• jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

• Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

• Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

• utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;

• dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

• dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

• napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,

• wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

• okien i drzwi;

• wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

• trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

• osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

• pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

• etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

• przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

• innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

• malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

• malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

W umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki stron umowy najmu.

8.5. Regulacje czynszowe w zasobie publicznym

W lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności:

1) położenia budynku;

2) położenia lokalu w budynku;

3) wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu;

4) ogólnego stanu technicznego budynku.

Właściciele publiczni mogą na wniosek najemcy, w oparciu o postanowienia odpowiednio uchwały organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego, zarządzenia wojewody lub uchwały organu wykonawczego państwowej osoby prawnej, stosować określone obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach. Obniżki takie mogą być udzielane najemcom, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale odpowiedniego organu lub w zarządzeniu wojewody. Kwota obniżki powinna być zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy. Obniżki, o których mowa w ust. 2, udziela się najemcy na okres 12 miesięcy. W przypadku gdy utrzymujący się niski dochód gospodarstwa domowego to uzasadnia, właściciel, na wniosek najemcy, może udzielać obniżek czynszu na kolejne okresy dwunastomiesięczne. Najemca ubiegający się o obniżkę czynszu obowiązany jest przedstawić deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego. Właściciel może odstąpić od obniżenia czynszu, jeżeli w wyniku przeprowadzenia wywiadu środowiskowego ustali, że występuje rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wykazanymi w złożonej deklaracji a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy wskazującym, że jest on w stanie uiszczać czynsz nieobniżony, wykorzystując własne środki i posiadane zasoby finansowe.

Jeżeli właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego, stawki czynszu ustala organ wykonawczy tej jednostki:

1) w przypadku gminy - zgodnie z zasadami polityki czynszowej określonej w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy;

2) w przypadku pozostałych jednostek samorządu terytorialnego - zgodnie z uchwałą odpowiednio rady powiatu lub sejmiku województwa w sprawie zasad wynajmu lokali mieszkalnych stanowiących własność tych jednostek lub własność samorządowych osób prawnych.

• Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

• Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.

• Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

• Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu przekroczy w skali roku 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Na pisemne żądanie lokatora właściciel w terminie 7 dni przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

• W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może zakwestionować podwyżkę wnosząc pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości, albo odmówić przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy z upływem okresu dokonanego wypowiedzenia. Ciężar udowodnienia zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

• W przypadku zakwestionowania lub odmowy przyjęcia podwyżki, lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości:

• w razie zakwestionowania podwyżki - do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie;

• w razie odmowy przyjęcia podwyżki - do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal.

Przepisy ochronne nie mają zastosowania do podwyżek:

1) nieprzekraczających w skali roku 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu;

2) opłat za używanie lokalu, do ponoszenia których są obowiązani członkowie spółdzielni mieszkaniowych na podstawie art. 4 ust. 1 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 oraz z 2004 r. Nr 19, poz. 177 i Nr 63, poz. 591) oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;

3) opłat niezależnych od właściciela.

Podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, a jeżeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu, liczonych bez opłat niezależnych od właściciela.

WYROK

TRYBUNAŁU KONSTYTUCYJNEGO

z dnia 19 kwietnia 2005 r.

sygn. akt K 4/05

(Dz. U. z dnia 26 kwietnia 2005 r.)

Trybunał Konstytucyjny po rozpoznaniu, z udziałem wnioskodawcy oraz Sejmu, na rozprawie w dniu 19 kwietnia 2005 r., wniosku Prokuratora Generalnego o zbadanie zgodności:

orzekł:

1. Art. 1 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 17 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 281, poz. 2783), w części zawierającej wyrazy: "a jeżeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu, liczonych bez opłat niezależnych od właściciela", jest niezgodny z art. 2 oraz art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

2. Art. 1 ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 281, poz. 2786) jest niezgodny z art. 2 oraz art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji.

8.6. Wypowiedzenie umowy najmu

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku,

Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

• z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

• z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego.

Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

8.7. Mieszkaniowy zasób gminy

W celu realizacji zadań ustawowych gmina może tworzyć i posiadać zasób mieszkaniowy. Lokale stanowiące mieszkaniowy zasób gminy, z wyjątkiem lokali socjalnych i lokali służbowych (funkcyjnych) mogą być wynajmowane tylko na czas nieoznaczony.

W celu wykonywania swoich zadań gmina może także wynajmować lokale od innych właścicieli i podnajmować je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód. Od podnajemców gmina może pobierać czynsz niższy niż ten, który sama opłaca właścicielowi lokalu.

Rada gminy uchwala:

• wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy;

• zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel; w razie gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnajmowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności:

1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne;

2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata;

3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;

4) zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu;

5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach;

6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach;

7) wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne;

8) opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności:

a) niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali,

b) planowaną sprzedaż lokali.

Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;

2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;

4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;

5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;

6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

7) kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m².

Ustalenia zawarte w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy mogą stanowić podstawę do wypowiadania umów najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Jeżeli najemcy przysługuje pierwszeństwo w nabyciu zajmowanego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, przepis powyższy stosuje się pod warunkiem, że najemcy temu zaoferowano wcześniej nabycie tego lokalu, a najemca nie skorzystał z przysługującego mu pierwszeństwa w jego nabyciu.

8.8. Lokale socjalne

Z zasobu mieszkaniowego gmina wydziela część lokali, które przeznacza się na wynajem jako lokale socjalne. Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony. Umowa najmu lokalu socjalnego może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy. Umowę najmu lokalu socjalnego można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. W razie wzrostu dochodów gospodarstwa domowego najemcy ponad wysokość określoną w uchwale rady gminy uzasadniającej oddanie w najem lokalu socjalnego od dnia ustania najmu do czasu opróżnienia takiego lokalu stosuje się czynsz obowiązujący w zasobie. Stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.

„Słownik współczesnego języka polskiego” (tom 1); Reader`s Digest, Warszawa 1998 (hasło nieruchomość)

Ewa Kucharska-Stasiak „Inwestowanie w nieruchomości”, Warszawa 1999

„Słownik współczesnego języka polskiego” (tom 1); Reader`s Digest, Warszawa 1998 (hasło zarządzać)

http://portal wiedzy.onet.pl

1

---