SPIS TREŚCI

1. Wstęp

   1. Podstawy formalno-prawna sporządzenia planu zarządzania

   2. Przedmiot i zakres planu zarządzania

   3. Cele opracowania planu zarządzania a oczekiwania właścicieli nieruchomości

   4. Wykorzystane źródła informacji i materiały dodatkowe

2. Podstawowe informacje o analizowanej nieruchomości

   1. Analiza stanu prawnego

   2. Lokalizacja ogólna

   3. Lokalizacja szczegółowa

3. Analiza strategiczna

3.1 Mocne i słabe strony nieruchomości

1. WSTĘP

   1. Podstawa formalno - prawna sporządzenia planu zarządzania

Jest to umowa cywilno - prawna zawarta 15.02.2013r. między zarządcą nieruchomości - Ignacym Czarneckim (który zobowiązuje się do aktualizacji planu zarządzania co 3 lata) z Wspólnotą Mieszkaniową Czarnkowskiego 13.

1. Przedmiot i zakres planu zarządzania

Przedmiotem i zakresem planu zarządzania jest zarządzanie częściami wspólnymi nieruchomości przy ul. Ikara 7 w Grudziądzu, gmina Grudziądz, powiat grudziądzki, województwo kujawsko-pomorskie, która jest budynkiem mieszkalnym, wielorodzinnym, pięciokondygnacyjnym. Składa się z 40 mieszkań i 1 lokalu użytkowego. Właścicielem nieruchomości jest Wspólnota Mieszkaniowa Czarnkowskiego 13 składająca się z 38 właścicieli – osób fizycznych i miasta Grudziądz. Przedmiotowa nieruchomość ma założoną księgę wieczystą o numerze GR01/00150213/7. Każda z osób fizycznych jest właścicielem jednego lokalu mieszkalnego. Miasto Grudziądz jest właścicielem 2 lokali mieszkalnych i 1 lokalu użytkowego. Budynek jest posadowiony na działce nr 62/16 o powierzchni 720 m2, obręb 152. Działka jest własnością Wspólnoty Mieszkaniowej.

1. Cele opracowania planu zarządzania a oczekiwania właścicieli nieruchomości

Przedmiotowym celem planu zarzadzania jest utrzymanie nieruchomosci w stanie niepogorszonym oraz przedstawienie możliwości rozwojowej analizowanej nieruchomości

Obiekt jest w dobrym stanie technicznym, jednakże aby poprawić komfort życia mieszkańców należy dążyć do osiągnięcia zamierzonych celów. Dlatego też przyjęto następujące warianty remontu obiektu:

- prace konserwacyjno-remontowe zatrzymujące proces niszczenia obiektu,

- prace konserwacyjno-remontowe poprawiające stan techniczny, bez zmian

konstrukcyjnych;

- prace remontowo-modernizacyjne realizowane z własnych środków.

Efektem prac będzie podniesienie standardu obiektu i maksymalne wykorzystanie części wspólnej nieruchomości. Prace będą finansowane z opłat eksploatacyjnych, funduszu remontowego pobieranych od właścicieli oraz środków pieniężnych uzyskanych ze źródeł zewnętrznych. Powyższe zamierzenia będą realizowane przy zachowaniu zasady maksymalnych korzyści przy jak najniższych kosztach. Zaproponowane rozwiązania spełniają oczekiwania właścicieli, są realne, prowadzą do wzrostu wartości nieruchomości, zmniejszenia strat wynikających z eksploatacji w przyszłości oraz podniesienia jej atrakcyjności na rynku.

1. Określenie wariantów postępowania

WARIANT I (zachowawczy)

Zadaniem tego wariantu jest utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym.
W momencie tym planuje się prace konserwacyjno-remontowe niezbędne, aby móc osiągnąć zamierzone cele, które zostaną przeprowadzane w momencie pozyskania środków finansowych na fundusz remontowy.

WARIANT II (rozwojowy)

Wykorzystanie ścian szczytowych do umieszczenia bilbordów reklamowych oraz dachu pod urządzenia telekomunikacyjne w celach zarobkowych. Po przebudowanie i modernizacji będzie możliwość wykorzystania lokalu użytkowego do otwarcia zakładu fryzjerskiego. Ponieważ istnieje duże zapotrzebowanie na tego typu usługi. Czynsz z wynajmu tego lokalu będzie w przyszłości przeznaczony na modernizację placu zabaw dla dzieci.

WARIANT III (rozwojowy)

Zaciągnięcie kredytu na realizacje WARIANTU II

1.5 Wykorzystane źródła informacji i materiały dodatkowe

- K.W GR01/00150213/7 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Grudziądzu,

- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działki ewidencyjnej nr 62/16, obręb

152, gmina Miasta Grudziądz,

- statut Wspólnoty Mieszkaniowej Czarnkowskiego 13.

2. Podstawowe informacje o analizowanej nieruchomości

2.1 Analiza stanu prawnego

Nieruchomość zabudowana zapisana jest w KW Nr GR01/00150213/7 która prowadzona

jest przez Sąd Rejonowy w Grudziądzu, Ul. Gen. Sikorskiego 19/23, X Wydział Ksiąg

Wieczystych. W dziale III KW nie ma wpisów. W budynku są 40 lokale mieszkalnych (w tym 38 lokali będących własnością prywatną i 2 lokale będące własnością miasta Grudziądz) oraz 1 lokal użytkowy będący własnością miasta Grudziądz. Piwnice stanowią część wspólną nieruchomości. Właściciele lokali są także współwłaścicielami działki gruntu na której znajduje się budynek. Granice działki biegną po obrysie budynku. Działka posiada powierzchnię 720 m2 i ewidencjonowana jest pod nr 62/16;obręb 152. Zarządcą nieruchomości jest wspólnota mieszkaniowa „Ikar”, od dnia 05.09.2005 r. z siedzibą przy ul. Hallera 104, 86-318 Grudziądz.

Udziały :

1	Kazimierz Górski	do 1/50cz.	2%
2	Jarosław Dąb	do 1/50cz.	2%
3	Ewa Sosna	do 1/50cz.	2%
4	Gerwazy Gmoch	do 1/50cz.	2%
5	Tadeusz Bąk	do 1/50cz.	2%
6	Marta i Michał Sekita	do 1/50cz.	2%
7	Remigiusz Jankowski	do 1/50cz.	2%
8	Danuta i Ryszard Klimek	do 1/50cz.	2%
9	Martyna Mróz	do 1/50cz.	2%
10	Barbara i Miłosz Wiśniewscy	do 1/50cz.	2%
11	Dawid Nowak	do 1/50cz.	2%
12	Joanna Malinowska	do 1/50cz.	2%
13	Paweł Kołodziejski	do 1/50cz.	2%
14	Weronika Lesińska	do 1/50cz.	2%
15	Anna Horna	do 1/50cz.	2%
16	Renata i Mateusz Grzmil	do 1/50cz.	2%
17	Patrycjusz Gamalczyk	do 1/50cz.	2%
18	Klaudia Wegner	do 1/50cz.	2%
19	Iwona i Tomasz Bojarscy	do 1/50cz.	2%
20	Matylda Spychalska	do 1/50cz.	2%
21	Weronika i Witold Pilski	do 1/50cz.	2%
22	Mariusz Wtorek	do 1/50cz.	2 %
23	Piotr Gałczyński	do 1/50cz.	2 %
24	Jadiga i Jakub Franczak	do 1/50cz.	2 %
25	Mateusz Kraiński	do 1/50cz.	2 %
26	Joanna Mela	do 1/50cz.	2 %
27	Dorota Kaczmarek	do 1/50cz.	2 %
28	Beata Wielgosz	do 1/50cz.	2 %
29	Iwona i Ignacy Wiśniewscy	do 1/50cz.	2 %
30	Waldemar Pawlak	do 1/50cz.	2 %
31	Anna i Tomasz Tomaszek	do 1/50cz.	2 %
32	Dariusz Kowalski	do 1/50cz.	2 %
33	Renata i Maurycy Podemscy	do 1/50cz.	2 %
34	Krystyna Teklińska	do 1/50cz.	2 %
35	Alina Kossakowska	do 1/50cz.	2 %
36	Kacper Pabiś	do 1/50cz.	2 %
37	Jerzy Wrzos	do 1/50cz.	2 %
38	Alina Podziawo	do 1/50cz.	2 %
39	Miasto Grudziądz	do 12/50cz.	24%

2.2 Lokalizacja ogólna – Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Nieruchomość położona jest w Zachodniej części miasta Grudziądz, zlokalizowana na osiedlu Kościuszki, przy ulicy Zagubionej 13. Jest to nieruchomość zabudowana budynkiem o funkcji mieszkalno – użytkowej.

2.3 Lokalizacja szczegółowa

Ulica Zagubiona 13 jest zlokalizowana w okolicy ulicy Toruńskiej w odległości 100 m na wschód od kina „Bałtyk” i 200 m na zachód od Kościoła „Św. Józefa”. Działka ma kształt prostokątny. Frontowa elewacja skierowana jest na Zachód. Najbliższe sąsiedztwo to wielokondygnacyjne budynki mieszkalne wybudowane w ostatnim dziesięcioleciu, podobnie jak i rozpatrywana nieruchomość.

2.4 Opis i stan techniczny

Budynek wybudowany w 2002 roku, 5 kondygnacyjny w całości podpiwniczony, 2 klatkowy. Dundamenty żelbetowe, betonowe, wylewane. Stan techniczny bardzo dobry. Ściany konstrukcyjne murowane z cegły pełnej – stan techniczny bardzo dobry. Stropodach kryty dachówką ceramiczną. Kominy murowane. Balkony występują nie we wszystkich mieszkaniach. Instalacja centralnego ogrzewania, kanalizacyjna i wodociągowa podłączone do sieci miejskiej – ich stan jest bardzo dobry. Instalacja elektryczna w pełni sprawna.

3.0 Analiza strategiczna

1. Mocne i słabe strony nieruchomości – analiza SWOT

Mocne strony nieruchomosci

Słabe strony

- bardzo dobra ekspozycja z autostrady A-1 i drogi nr E75 Toruń – Grudziądz - aktualny plan zagospodarowania przestrzennego, który obejmuje węzeł -Położenie blisko centrum -usytuowanie wewnatrz osiedla -zadbane otoczenie -uregulowany stan prawny -terminowe platnosci -elewacja w stanie bdb -bdb izolacja termiczna -bliskosc obiektow handlowo – uslugowych -sprawne rozwiazanie problemow technicznych z zarządcą nieruchomości -bieżący nadzór techniczny -możliwość negocjowania cen za zestawy mediów -możliwość samofinansowania bieżącej działalności, remontów i modernizacji -rosnąca dynamika cen nieruchomości

-Brak dostatecznej ilosci miejsc parkingowych -waskie drogi dojazdowe - duże natężenie ruchu samochodowego, kłopoty z parkowaniem - hałas, intensywna zabudowa.

Szanse	Zagrożenia
Brak zjawiska degradacji budynku, korzystanie z profesjonalnej obsługi w zakresie zarządzania nieruchomością pojawienie się nowych grup klientów wnikliwa analiza rynku w celu pozyskania dodatkowych dochodów	Wzrost obciążeń (podatek katastralny oraz koszty utrzymania obiektu) niedostateczna ilosc miejsc parkingowych zmiany cen nosnikow energii elektrycznej wody i gazu oraz ścieków

Powyższa analiza jest adekwatna do dnia sporządzenia przedmiotowego planu zarzadzania, należy jednakże mieć na uwadze, iż czynniki wewnętrzne i zewnętrzne podlegają dynamice. Czynniki uwzglednione w powyższej analizie to lokalizacja, otoczenie, stan techniczny budynku, finansowanie oraz zarządzanie.

Mając na uwadze powyższe wyniki analizy zarządca musi wykazac się dużą elastycznoącią w zarządzaniu przedmiotową nieruchomoscią.