Radosław Cyran

SKUTKI KONTROLI CZYNSZÓW W ZASOBIE MIESZKANIOWYM

Streszczenie

W artykule poruszono problematykę związaną ze skutkami jakie wywołuje kontrola czynszów, zarówno dla zasobu czynszowego poddanego tym regulacjom, jak również dla całego mieszkalnictwa. Obecnie w Polsce, pomimo wielokrotnych prób odejścia od reglamentacji czynszów, nadal znaczna część zasobu mieszkaniowego podlega kontroli czynszów. Ze względów społecznych i politycznych poziom czynszu w zasobie poddanym kontroli odbiega od poziomu rynkowego i ekonomicznie uzasadnionego, nie pokrywając kosztów utrzymania zasobu, co implikuje określone skutki dla mieszkalnictwa, zarówno w krótkim, jak i długim okresie. Skutki stosowania kontroli czynszów będą zależały w głównej mierze od zastosowanych środków legislacyjnych. Wydaje się, że pomimo gospodarki rynkowej w wielu krajach zachodnich, a także w Polsce, stworzono nadmiar uregulowań w obszarze polityki czynszowej. Rozwiązania prawne w tej dziedzinie stoją niestety w sprzeczności z zasadą efektywności. Pozbawiony rzeczywistych sygnałów cenowych oraz bodźców ekonomicznych sektor czynszowy traci racjonalność rynkową, staje się deficytowy, podlega szybszemu procesowi dekapitalizacji. Istotne jest aby poziom czynszu zapewniał bilansowanie się kosztów gospodarowania zasobem czynszowym z przychodami pochodzącymi z czynszów płaconych przez najemców. Tego warunku nie spełnia czynsz reglamentowany, może go nie spełnić również czynsz rynkowy. Tylko poziom czynszu ekonomicznego pozwala na racjonalną gospodarkę zasobami czynszowymi.

Wstęp

Mieszkania czynszowe stanowią znaczny udział w globalnym zasobie mieszkaniowym. Szacuje się, że blisko 40 procent światowych miejskich mieszkań to jednostki przeznaczone na wynajem, a w wielu rozwiniętych krajach dwie trzecie zasobu mieszkaniowego to mieszkania czynszowe.

Rynek wynajmu mieszkań oferuje pewne szczególne korzyści: następuje rotacja w wykorzystaniu lokali, obniżają się koszty transakcji, możliwe jest również podejmowanie krótkofalowych decyzji o wynajęciu, co ułatwia migrację siły roboczej. Ponadto to właściciel przejmuje odpowiedzialność za utrzymanie nieruchomości i to on ponosi ryzyko niemożności wynajęcia lokalu.

1. Definicja i funkcje czynszu

Ceną za usługę mieszkaniową jest czynsz. W literaturze przedmiotu czynsz definiowany jest jako: „opłata uiszczana periodycznie przez najemcę (lokatora) wynajmującemu (właścicielowi budynku) za użytkowanie mieszkania w określonym czasie, zazwyczaj w ciągu miesiąca”. Czynsz traktowany jako cena za usługi mieszkaniowe winien pokrywać koszty tych usług, w szczególności koszty eksploatacji, koszty technicznego utrzymania - konserwacji i remontów, odpisy na odtworzenie lub spłatę kredytów, winien przynosić właścicielowi odpowiedni dochód, jak również powinien być zróżnicowany w zależności od wartości użytkowej mieszkania. Tak definiowany czynsz odpowiada pojęciu czynszu ekonomicznego.

Cechą rynku nieruchomości mieszkaniowych jest występowanie na nim znacznego zakresu interwencjonizmu publicznego. Ustawodawca może ingerować w zasady ustalania wysokości i zmiany poziomu czynszów. Kontrola czynszów może przybierać wiele form. W zależności od realizowanej polityki i wyznaczonych celów, kontrolę czynszów można sprowadzić do sztywnego zamrożenia czynszów. Innym przejawem interwencjonizmu publicznego w tym obszarze może być ograniczenie wysokości lub wzrostu poziomu czynszów. Wprowadzenie kontroli czynszów jest przejawem subsydiowania najemców, gdyż reguły ustanowione przez ustawodawcę powodują, że czynsze poddane kontroli nie realizują pełnej, rzeczywistej wartości usług mieszkaniowych.

Czynsz spełnia trzy podstawowe funkcje. Z jednej strony stanowi źródło finansowania gospodarki mieszkaniowej, z drugiej jest narzędziem podziału zasobów, ponadto może kształtować strukturę konsumpcji użytkownika mieszkania. Czynsz pełni również funkcję redystrybucji dochodów, gdyż przy niskim poziomie wydatków na mieszkanie (w przypadku czynszów reglamentowanych), środki finansowe najemców wydatkowane są w innych sektorach gospodarki. Aby czynsze realizowały wspomniane funkcje, niezbędne jest aby pokrywały koszty utrzymania technicznego zasobu a jego poziom powinien być funkcją jakości lokalu, a nie możliwości płatniczych najemcy.

2. Skutki kontroli czynszów w krótkim i długim okresie

Kontrola czynszów wywołuje wielorakie negatywne skutki zarówno dla zasobu czynszowego, całego mieszkalnictwa, jak i dla samych najemców. Skutki kontroli czynszów można rozpatrywać w krótkim i długim okresie. W krótkim okresie skutki wprowadzenia kontroli czynszów sprowadzają się w głównej mierze do redystrybucji dochodów. W krótkim okresie kontrola czynszów nie wpływa na podaż nowych mieszkań, przenosi jedynie dochód (różnicę pomiędzy czynszem kontrolowanym a czynszem rynkowym) z właściciela lokalu na najemcę. Olsen w 1972r. oszacował, że lokatorzy mieszkań czynszowych z czynszem poddanym kontroli uzyskali przyrost dochodu realnego o 3,4%, podczas gdy właściciele tych mieszkań doznali strat w dochodzie realnym około dwukrotnie większych od łącznego dochodu najemców.

Oszacowanie efektu długoterminowego kontroli czynszów nie jest proste, ze względu na ciągłe zmiany zasad i istoty kontroli. Dodatkową trudnością jest oddzielenie efektu kontroli czynszów od zmieniających się w czasie trendów makroekonomicznych, zmian w prawie obejmujących zasady najmu i uwarunkowań dla właścicieli mieszkań czynszowych. Zmianom ulegają również przepisy dotyczące podatku dochodowego, a także przepisy obejmujące pozostałe środowisko lokali mieszkalnych nie objętych polityką kontroli czynszów. W zachodniej literaturze przedmiotu podjęto jednakże próbę udowodnienia, że system kontroli czynszów będzie generował również w średnim i długim okresie różne niepomyślne efekty, takie jak:

• nieefektywną ekonomicznie alokację mieszkań,

• utratę wartości zasobu mieszkaniowego objętego kontrolą czynszów i wzrost wartości zasobu nie objętego kontrolą,

• rozwój niedoborów w zasobie mieszkaniowym,

• pogorszenie się standardu zamieszkania,

• powiększanie się luki remontowej w ujęciu ilościowym i kwotowym,

• zahamowanie budownictwa nowych mieszkań.

Przedmiotowe dotowanie mieszkań czynszowych opiera się na błędnym założeniu, iż mieszkania te użytkowane są przez grupy ludności jedynie o najniższych dochodach. Przejawem kontroli czynszów jest również niechęć najemców do wyprowadzania się z mieszkań z kontrolą czynszów, oraz zajmowaniem, na skutek niskich stawek czynszów, dużych powierzchni przez jedno lub dwuosobowe gospodarstwa domowe. Wydaje się że rozdział dóbr rzadkich tj. mieszkań wynajmowanych za cenę czynszu nieekonomicznego, nie trafia w każdym przypadku do osób najbardziej tej pomocy potrzebującej. Przedmiotowa interwencja publiczna w sferę mieszkań czynszowych spowodowała ponadto wystąpienie zjawiska renty mieszkaniowej, którą osiągają bogate gospodarstwa domowe, korzystając z lokali z niższym od rynkowego czynszem kontrolowanym, a których stać jest na płacenie rzeczywistych kosztów za usługi mieszkaniowe. Na tej podstawie można wysunąć wniosek, że regulacja czynszów jest nieefektywnym narzędziem alokacji i redystrybucji dochodów.

Z badań przeprowadzonych przez Rand Corporation w Nowym Jorku wynika, że regulacja czynszów obniża również jakość i ilość mieszkań na wynajem. Również Gyourko i Linneman dowiedli, że prawdopodobieństwo, by budynki poddane kontroli czynszów były w dobrym stanie technicznym jest niższe niż dla budynków nie objętych regulacjami. Zjawisko to spowodowane jest niewystarczającym poziomem czynszów, który nie jest w stanie finansować działalności remontowej i modernizacyjnej zasobu czynszowego poddanego kontroli czynszów. Skutkiem kontroli czynszów jest obniżanie się wartości kapitałowej zasobu mieszkaniowego objętego kontrolą i wzrost wartości zasobu nie objętego kontrolą czynszów. Badanie przeprowadzone w 1983 roku przez Smith'a i Tomlinson'a w Toronto wykazało, że podczas pięciu lat od nałożenia kontroli czynszów realna wartość wielolokalowych nieruchomości obniżyła się o 39%, podczas gdy realna wartość domów i kondominium, które zwolnione były z kontroli czynszów, wzrosła w tym samym okresie o 30%. Autorzy badania uzasadniają to zdarzenie, jako wynik tego, że kontrola czynszów zamroziła przepływy gotówkowe netto na poziomie sprzed obowiązywania kontroli czynszów, powodując tym samym stałe uszczuplanie realnych przepływów gotówkowych netto, co przełożyło się na redukcję wartości kapitałowej. Również Harold Davidson dowodzi na podstawie własnych badań z 1978 roku, iż po wprowadzeniu kontroli czynszów w Stanach Zjednoczonych nastąpiło znaczące obniżenie wartości sprzedawanych mieszkań.

W długim okresie podaż mieszkań czynszowych zależy od poziomu czynszów. Niski poziom czynszów obniżka wartości nieruchomości Obniżenie się ceny za usługi mieszkaniowe oraz wartości nieruchomości wpływa na obniżenie się podaży nieruchomości, przy równoczesnym wzroście popytu na te mieszkania, powodując powstanie niedoboru mieszkań objętych kontrolą czynszów. Przy czynszach niższych od poziomu czynszów rynkowych niewielu najemców będzie chciało dobrowolnie opuścić mieszkania objęte kontrolą czynszów, powodując usztywnienie podaży. Z kolei właściciele mieszkań czynszowych, jeżeli mieszkanie zostanie zwolnione, będą starali się sprzedać to mieszkanie, aby nie dopuścić do jego ponownego wynajęcia przy poziomie czynszu kontrolowanego.

Innym efektem wprowadzenia kontroli czynszów jest wzrost wartości mieszkań czynszowych, które nie objęte zostały kontrolą. Dzieje się tak z powodu przeniesienia się części popytu, który nie został zrealizowany w sektorze mieszkań czynszowych objętych kontrolą czynszów. Jeżeli podaż mieszkań czynszowych jest niewystarczająca, najemcy zwiększają popyt na nowe budownictwo czynszowe, stymulując jego podaż. Wzrost popytu na mieszkania czynszowe z wolnym czynszem powoduje wzrost poziomu czynszów, zatem część kosztu regulacji czynszów ponoszona jest przez gospodarstwa domowe, zamieszkujące w mieszkaniach czynszowych o czynszu wolnym.

Nowe budownictwo mieszkaniowe na wynajem może skompensować straty w zasobie czynszowym, spowodowane negatywnymi skutkami regulacji czynszów, jednakże są dwa powody, by podejrzewać, że nie skompensuje tych skutków:

• nowe budownictwo na wynajem stanowi na ogół mały udział w budownictwie mieszkaniowym ogółem, a do przeciwdziałania skutkom kontroli czynszów potrzebna jest duża skala podaży nowego budownictwa na wynajem;

• inwestorzy mogą obawiać się rozszerzenia w przyszłości kontroli czynszów na nowy zasób czynszowy.

Nadmierna ochrona praw lokatorów i kontrola czynszów doprowadziła do podwyższenia ryzyka inwestowania w budownictwo mieszkaniowe na wynajem, powodując tym samym odpływ kapitału bądź do sektora mieszkań budowanych na własność, bądź poza sferę mieszkaniową. Wynika z tego, że niskie czynsze zniechęcają inwestorów do podejmowania jakichkolwiek nakładów inwestycyjnych w sektorze mieszkań na wynajem. Sytuacja ta powoduje dalsze pogłębianie się niekorzystnej struktury mieszkań a tym samym i sytuacji mieszkaniowej, wpływając na dalsze obniżanie mobilności siły roboczej.

Niewłaściwa z ekonomicznego punktu widzenia polityka kontroli czynszów doprowadziła do sytuacji pogarszania się stanu technicznego zasobów mieszkaniowych, spowodowała znaczne potrzeby remontowe w zasobie czynszowym, które są wynikiem nawarstwiających się od kilku dziesięcioleci zaległości remontowych. Z powodu niskich poziomów czynszów, w pierwszej kolejności przeprowadzane były działania zapobiegawcze w postaci remontów bieżących, natomiast remonty kapitalne przesuwane były na bliżej nieokreśloną przyszłość. W roku 1955 udział remontów bieżących stanowił w Polsce jedynie 40,3% nakładów na remonty kapitalne. W latach osiemdziesiątych relacja ta wzrosła do 188,8% w pierwszym pięcioleciu i do 210,3% w drugim okresie lat osiemdziesiątych. (tablica 33) Taki stan rzeczy przyczyniał się do pogłębiania luki remontowej. W wymiarze pieniężnym luka remontowa została oszacowana w 1996r. jako koszt budowy około 750 tysięcy mieszkań. Należy mieć na uwadze, że powstała luka remontowa nie ma tendencji do wygasania, a jej cechą jest odnawialność. Niewystarczające nakłady na gospodarkę remontową wywołują rezonans techniczny a ten z kolei powoduje rezonans ekonomiczny.

Powstanie luki remontowej spowodowane zostało uzależnieniem gospodarki remontowej od środków finansowych państwa, bowiem niskie czynsze nie pozwalały na samofinansowanie się działalności remontowej. Uzależnienie gospodarki remontowej od środków finansowych państwa było szczególnie widoczne w latach powojennych i w latach osiemdziesiątych w czasie kryzysu gospodarczego i spowodowało narastanie potrzeb remontowych. Relacja między potrzebami a wydatkami na ich pokrycie była szczególnie niekorzystna w zasobach komunalnych, w których znaczny odsetek to budynki wybudowane przed 1945r., a które obecnie wymagają znacznych nakładów na remonty. Z badań Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej z 1997 roku wynikało, iż w latach 1971 - 1995 tylko w 11% lokali mieszkalnych w budynkach komunalnych przeprowadzono gruntowny remont. Wynikiem przeznaczania niewystarczających środków na gospodarkę remontową jest znaczny stopień zużycia mieszkaniowego majątku trwałego. Skutkiem stosowania polityki kontroli czynszów jest również konieczność wykonania obecnie kapitalnego remontu w około 5% budynków w zasobach komunalnych, zaś 2% zasobu komunalnego powinno zostać wyburzonych. Podobna sytuacja występuje w zasobach mieszkaniowych zakładów pracy i w prywatnych czynszowych.

Wysoki odsetek zużycia mieszkań czynszowych w Polsce odbija się negatywnie zarówno na właścicielach nieruchomości czynszowych, jak również na samych lokatorach. Obecnie właściciele nie są w stanie wywiązywać się, na skutek braku wystarczających środków, z obowiązku utrzymania lokali w odpowiednim stanie technicznym, przez co lokatorzy muszą zamieszkiwać w gorszych warunkach. Właściciele nieruchomości obniżają swoje wydatki na konserwacje i remonty, pozwalając w ten sposób by standard mieszkań i budynków obniżył się do poziomu odpowiadającego wysokości czynszu. Część zasobu kwalifikuje się również, po kilkudziesięciu latach bez odpowiedniej gospodarki remontowej, do rozbiórki, co spowodować może dla dotychczasowych lokatorów, przy braku odpowiednich środków właściciela lokalu na zapewnienie lokalu zastępczego, utratę najmowanego mieszkania. Wynika z tego, że skutkiem kontroli czynszów dla najemcy jest obniżenie się jakości zaspokajanych potrzeb mieszkaniowych.

Reasumując, regulacja czynszów powoduje, że część mieszkańców miast odnosi korzyści z regulacji, jednakże część osób ponosi z tego tytułu negatywne konsekwencje. Korzyści odnoszą przede wszystkim najemcy mieszkań czynszowych z niższym czynszem, natomiast skutki niewłaściwej polityki czynszowej odczuwają głównie właściciele mieszań czynszowych poddanych systemowi kontroli, gdyż nie mogą swobodnie dysponować swoją własnością, jak również czerpać z niej odpowiednio wysokich dochodów czynszowych. Negatywne skutki kontroli czynszów mogą również odczuć najemcy poprzez obniżenie się standardu mieszkań i budynków, w skrajnym przypadku konieczność wyburzenia zdekapitalizowanej części zasobu czynszowego.

Podsumowanie

Kontrola czynszów jest bardzo kontrowersyjnym narzędziem interwencji publicznej w mieszkalnictwie, cechuje się bowiem długim okresem trwania, prowadzi najczęściej do „pułapki” stabilności cen za usługi mieszkaniowe. Instrument, który ma pełnić funkcję instrumentu antykryzysowego przekształca się w instrument długookresowy. Państwo w celu zapewnienia stabilności cen rezygnuje z czasowych dostosowań cen, co przyczynia się do tego, iż społeczeństwo przyzwyczaja się do takiej stabilności, a każda późniejsza próba podwyżki cen skutkuje niezadowoleniem wśród najemców, którzy zajmują zasób czynszowy objęty polityką kontroli czynszów. Usztywnienie cen usług mieszkaniowych powoduje, że z czasem ich poziom abstrahuje od kosztów utrzymania zasobów. Po kilku, kilkunastu latach, na skutek braku jakichkolwiek, nawet najmniejszych indeksacji cen, niezbędne staje się urealnienie poziomu czynszów, co najczęściej powoduje skutki redystrybucyjne, a te rodzą jeszcze większą wrogość społeczeństwa w stosunku do decydentów. Rezygnacja z bieżącego urealniania cen usług mieszkaniowych skutkuje z jednej strony pogłębianiem się deficytowości gospodarki czynszowej, a z drugiej strony potęguje szok wywołany jednorazową, znaczącą podwyżką poziomu czynszów, która ma wtedy nie tylko konsekwencje ekonomiczne, ale również polityczne.

Literatura:

[1]. Andrzejewski A., Cena mieszkania i niektóre problemy jej regulowania w kapitalistycznych i socjalistycznych krajach Europy, Warszawa 1963, Zeszyty Naukowe Szkoły Głównej Planowania i Statystyki, nr 48.

[2]. Andrzejewski A., Polityka mieszkaniowa, PWE, Warszawa 1979.

[3]. Block W., Olsen E., Rent Control: Myths and Realities, The Fraser Institute, Vancouver 1981

[4]. Davidson H., The Impact of Rent Control on Apartment Investment, w: The Appraisal Journal, October 1978, no 44.

[5]. Haffner M. E.A., Costs and Fiscal Subsidies in Owner Occupation: Method and Outcomes, Journal of Housing and Build Environment nr 15/2000.

[6]. John M. St., The Impact of Rent Controls on Property Value, Conferenceof the Western Economics Association San Diego, California, July2, 1990, w: Center For Real Estate and Urban Economics Working Paper Series No 90-178.

[7]. Klarnet C., Polityka mieszkaniowa w Polsce i za granicą, Warszawa-Kraków 1929,

[8]. Kornai J., Niedobór w gospodarce, PWE, Warszawa 1985.

[9]. Korniłowicz J., Kulesza H., Szacunek wymagań remontowych budynków w polskich miastach. IGM, Budownictwo I Gospodarka Miejska, nr 7-8/1996 r.

[10]. Kucharska-Stasiak E., Luka remontowa w zasobach mieszkaniowych w Polsce, Wydawnictwo Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź 1990.

[11]. Kulesza H., Zmiany w wydatkach na mieszkanie w budżetach domowych, Sprawy Mieszkaniowe, z.1/1986r.

[12]. Lesz M., Problemy dekapitalizacji majątku trwałego w gospodarce, w: Materiały na konferencje naukową „Dylematy rozwoju Polski w końcu XX wieku, Kazimierz Dolny 1986

[13]. Littererer W., Koszty konserwacji i remontów budynków mieszkalnych. Informacje techniczno-ekonomiczne, Biuletyn IBM 1959, nr 10;

[14]. Littererer W., W sprawie czynszów i źródeł finansowania gospodarki zasobami mieszkaniowymi, Biuletyn IBM 1957, z.5;

[15]. Łaszek J., Sektor nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Stan i perspektywy rozwoju, Monografie i opracowania 525, Szkoła Główna Handlowa w Warszawie, Warszawa 2004.

[16]. Malpezzi S., Economic Analysis of Housing Markets in What used to be the “Second” and “Third” Worlds, International Real Estate Conference, Orlando-Florida, 23-25.05.1996

[17]. Sullivan A., Urban Economics, Fifth Edition, McGraw-Hill Irwin 2003.

Sumary

The paper presents the market effects of rent controls. After Word War I the government instituted in Poland a national system of rent controls. Rent control is viewed as an indirect form of income redistribution. The idea is to take money from wealthy landlords and give it to poor tenants. At best, rent control is a blunt instrument for redistribution. Rent control helps all off the occupants of controlled dwellings, rich and poor alike. Olsen estimated that the occupants of controlled units experienced a 3,4 percent increase in real income. On the other hand, landlords experienced losses in real income about twice as large as the total gain of tenants.

Rent control decreases the supply of housing in the controlled sector. The displaced households move into the uncontrolled submarket, bidding up the price of housing. Therefore, part of the cost of rent control is borne by households living in uncontrolled dwellings. Moreover, rent control decreases the quality and value of rental housing. Rent control discourages routine maintenance, so apartments deteriorate more rapidly.

S.Malpezzi, Economic Analysis of Housing Markets in What used to be the “Second” and “Third” Worlds, International Real Estate Conference, Orlando-Florida, 23-25.05.1996, s.37

A.Andrzejewski, Cena mieszkania i niektóre problemy jej regulowania w kapitalistycznych i socjalistycznych krajach Europy, Warszawa 1963, Zeszyty Naukowe Szkoły Głównej Planowania i Statystyki, nr 48, s.25

H.Kulesza, Zmiany w wydatkach na mieszkanie w budżetach domowych, Sprawy Mieszkaniowe, z.1/1986r., s.16

Subsydia w mieszkalnictwie definiowane są jako różnica pomiędzy kosztem produkcji usługi mieszkaniowej a ceną konsumpcji usługi mieszkaniowej. Cyt. za Marietta E.A.Haffner, Costs and Fiscal Subsidies in Owner Occupation: Method and Outcomes, Journal of Housing and Build Environment nr 15/2000, s.58

A.Andrzejewski, Polityka mieszkaniowa, PWE, Warszawa 1979, s.419

Michael St.John, The Impact of Rent Controls on Property Value, Conferenceof the Western Economics Association San Diego, California, July2, 1990, w: Center For Real Estate and Urban Economics Working Paper Series No 90-178, s.1

A. Sullivan, Urban Economics, Fifth Edition, McGraw-Hill Irwin 2003

Por. W.Block, E.Olsen, Rent Control: Myths and Realities, The Fraser Institute, Vancouver 1981

Jeśli poziom czynszów w pewnych częściach sektora mieszkań czynszowych jest utrzymywany, na skutek interwencji publicznej, poniżej poziomu rynkowego, gospodarstwa domowe najmujące te mieszkania czynszowe korzystają z bezgotówkowej formy pomocy publicznej, z racji opłacania niższego czynszu, niż ten który musieliby zapłacić w przypadku braku interwencji.

A. Sullivan, Urban Economics, Fifth Edition, McGraw-Hill Irwin 2003

Wybudowane pomiędzy rokiem 1947-1959

Michael St.John, The Impact of Rent Controls on Property Value, Conferenceof the Western Economics Association San Diego, California, July2, 1990, w: Center For Real Estate and Urban Economics Working Paper Series No 90-178, s.4

Harold Davidson, The Impact of Rent Control on Apartment Investment, w: The Appraisal Journal, October 1978, no 44, s.570-580

Por. C.Klarner, Polityka mieszkaniowa w Polsce i za granicą, Warszawa-Kraków 1929, s.152-175, A.Andrzejewski, Cena mieszkania i niektóre problemy jej regulowania w kapitalistycznych i socjalistycznych krajach europy, Zeszyty Naukowe SGPiS 1963, nr 48, s.36-40

Mobilność siły roboczej w prywatnym zasobie czynszowym w krajach Europy Zachodniej jest 2-7 razy wyższa niż w przypadku mieszkań własnościowych Cyt. Za J. Łaszek., Sektor nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Stan i perspektywy rozwoju, Monografie i opracowania 525, Szkoła Główna Handlowa w Warszawie, Warszawa 2004, s.48

Por. W.Littererer, W sprawie czynszów i źródeł finansowania gospodarki zasobami mieszkaniowymi, Biuletyn IBM 1957, z.5; W.Littererer, Koszty konserwacji i remontów budynków mieszkalnych. Informacje techniczno-ekonomiczne, Biuletyn IBM 1959, nr 10; M.Hebda, Skutki braku polityki eksploatacyjnej. Czterdzieści bilionów, Życie Gospodarcze, 1986, nr23, M.Lesz, Problemy dekapitalizacji majątku trwałego w gospodarce, w: Materiały na konferencje naukową „Dylematy rozwoju Polski w końcu XX wieku, Kazimierz Dolny 1986

Potrzeby remontowe rozpatrywać można w sensie technicznym, ekonomicznym i społecznym. Potrzeby remontowe w sensie technicznym określają utratę w procesie zużycia technicznego części wartości użytkowej obiektów. W sensie ekonomicznym potrzeby remontowe oznaczają utratę części wartości użytkowej na skutek zużycia technicznego, jednakże możliwe jest przywrócenie tej wartości zarówno ze strony technicznej, jak również jest uzasadnione ekonomicznie. „Potrzeby remontowe w sensie społecznym oznaczają odwracalnie utracone przez budynek wartości użytkowe, zaakceptowane z punktu widzenia kryterium o charakterze zewnętrznym, np. plany przebudowy miasta.” Cyt. za E.Kucharska-Stasiak, Luka remontowa w zasobach mieszkaniowych w Polsce, Wydawnictwo Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź 1990, s.49-50

J.Korniłowicz, H.Kulesza, Szacunek wymagań remontowych budynków w polskich miastach. IGM, Budownictwo I Gospodarka Miejska, nr 7-8/1996 r.

E.Kucharska-Stasiak, Luka remontowa w zasobach mieszkaniowych w Polsce, Wydawnictwo Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź 1990, s.72-82

Biuletyn Informacyjny Urzędu Mieszkalnictwa I Rozwoju Miast, nr 11/99 s.78

J.Kornai, Niedobór w gospodarce, PWE, Warszawa 1985, s.667

2

---