Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi - materiały robocze do wykładów

cz. 2

Wykład 2012/2013

Istota spółdzielczości:

- dobrowolność i powszechnie dostępne członkostwo

• ekonomiczne uczestnictwo członków

• bezpośredni udział członków w organach spółdzielni

• jednopodziałowość (na jednego członka przypada jeden głos bez względu na ilość posiadanych udziałów)

• demokratyczna kontrola

• współpraca między spółdzielniami (związki rewizyjne i gospodarcze spółdzielni)

Spółdzielnie mieszkaniowe a jej członkowie

Majątek spółdzielni jest prywatną własnością członków

Spółdzielnia prowadzi działalność gospodarczą na zasadach rachunku ekonomicznego, zapewniając członkom korzyści

Za zobowiązania spółdzielnia odpowiada całym swoim majątkiem

Członkowie spółdzielni uczestniczą w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych udziałów

Członkowie spółdzielni nie odpowiadają wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania

Członkowie spółdzielni mogą brać bezpośredni udział w organach spółdzielni

Cel spółdzielni mieszkaniowej

- zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin przez przekazywanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu

/Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, art.. 1 ust. 1/

Założycielami spółdzielni mieszkaniowych mogą być:

• osoby fizyczne (co najmniej 10 osób)

• osoby prawne (co najmniej 3 osoby)

Spółdzielnie mieszkaniowe a inne rodzaje spółdzielni - podstawowe różnice

Zaspokajanie, przede wszystkim potrzeb mieszkaniowych jej członków i ich rodzin - nie może ona w przeważającej mierze lub wyłącznie poświęcić się innej działalności, nawet zaspokajającej potrzeby mieszkaniowe, ale osób innych niż członkowie spółdzielni.

Od innych rodzajów spółdzielni odróżnia je zasada bezwynikowej działalności:

• różnica między kosztami a dochodami gospodarki zasobami mieszkaniowymi spółdzielni zwiększa odpowiednio koszty lub dochody tej gospodarki

Oprócz funduszy przewidzianych dla wszystkich rodzajów spółdzielni mogą one tworzyć fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych (odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi)

Przedmiot działalności spółdzielni mieszkaniowych:

1. Budowanie i nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków:

• odrębnej własności lokali mieszkalnych, znajdujących się w tych budynkach lub lokali o innym przeznaczeniu

• spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych

• spółdzielczych własnościowych praw do lokali znajdujących się w tych budynkach mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu

2. Budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów

3. Budowanie i nabywanie budynków w celu wynajmowania i sprzedaży lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu

4. Udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych i domów jednorodzinnych

5. Zarządzanie nieruchomościami nie stanowiącymi jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości.

Spółdzielcza gospodarka zasobami mieszkaniowymi

Podstawa finansowa działalności spółdzielni mieszkaniowych;

• fundusze własne (fundusz udziałowy, fundusz zasobowy)

• fundusze celowe (wkłady, fundusz społeczno-wychowawczy, fundusz remontowy)

Opiera się na zasadzie samowystarczalności finansowej, wszystkie koszty związane eksploatacją i remontami budynków powinny znajdować pokrycie w opłatach wnoszonych przez użytkowników lokali.

Obejmuje problematykę kosztów eksploatacji bieżącej i technicznego utrzymania funkcjonujących obiektów mieszkalnych

Koszty eksploatacji:

• wszelkie wydatki związane z utrzymaniem obiektów mieszkalnych w stanie sprawności technicznej

• opłaty za usługi świadczone na rzecz gospodarki mieszkaniowej

• wydatki związane z administrowaniem i zarządzaniem zasobami mieszkaniowymi (koszty administracji, utrzymania czystości, konserwacji zieleni, płace dozorców i sprzątaczy, koszty oświetlenia nieruchomości, koszty obcych usług transportowych)

Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi jako obligatoryjna działalność spółdzielni mieszkaniowych

Spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków

Spółdzielnia mieszkaniowa może zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem lub współwłaścicielami tej nieruchomości

Obowiązki spółdzielni mieszkaniowej w zakresie zarządzania dotyczą nie tylko nieruchomości, lecz mienia w ogóle.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Uwarunkowania

• Może powstać tylko w budynku będącym własnością spółdzielni mieszkaniowej lub współwłasnością spółdzielni.

• Faktycznym właścicielem budynku w którym znajdują się lokale mieszkaniowe, pozostaje spółdzielnia.

• Może być ustanowione i przysługiwać jedynie osobie, która jest członkiem spółdzielni mieszkaniowej.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Prawa i obowiązki

• Jest prawem zbywalnym, tzn. że członek spółdzielni może przenieść przysługujące mu prawo na inną osobę (np. przez umowę sprzedaży - umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, a wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni).

• Przechodzi na spadkobierców, tzn. że można rozporządzać w testamencie, a wypadku jego braku następuje dziedziczenie ustawowe.

• Podlega egzekucji

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

• Może być przedmiotem hipoteki.

• Jako jedno z ograniczonych praw rzeczowych wygasa w następujących sytuacjach:

- zrzeczenia się prawa przez członka spółdzielni

- w wypadku konfuzji, czyli zejścia się w jednym podmiocie praw i obowiązków dwóch stron stosunku prawnego

- w wypadku przekształcenia w odrębną własność lokalu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu różni się od prawa własności do lokalu tym, że:

• osoba, która ubiega się o prawo spółdzielcze własnościowe musi być członkiem spółdzielni i odpowiada za jej zobowiązania,

• ograniczone są możliwości dysponowania lokalem, np. podziału go na dwa osobne mieszkania, sprzedaży części lokalu

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

• Powstaje w drodze umowy cywilno-prawnej między członkiem a spółdzielnią

• Jest prawem do używania mieszkania przez czas określony w umowie między członkiem i spółdzielnią

• Aby je nabyć, trzeba być najpierw członkiem spółdzielni

• Jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji

• Dotyczy wyłącznie mieszkań, nie dotyczy lokali o innym przeznaczeniu

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

• Pozwala lokatorowi korzystać z mieszkania spółdzielczego

• Może należeć tylko do jednej osoby (chyba, że chodzi o małżonków, wtedy może być wspólne)

• Wymaga wniesienia wkładu

Nie może być zabezpieczeniem kredytu

Odrębna własność lokalu

• Właściciel lokalu będący członkiem spółdzielni mieszkaniowej

• Właściciel lokalu nie będący członkiem spółdzielni mieszkaniowej

Specyfika zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi TBS

Polskie TBS-y zostały oparte na doświadczeniach francuskiego budownictwa realizującego koncepcję mieszkań o umiarkowanym czynszu (Habitation a Loyer Moderne - HLMZ)

TBS istnieją na rynku jako samodzielne, posiadające osobowość prawną podmioty gospodarcze, których zadaniem jest budowa mieszkań czynszowych na wynajem.

TBS są organizacjami działającymi bez zysku i mogą korzystać z przywileju zwolnienia z podatku dochodowego (jeśli zainwestują wszystkie zyski na realizacje statutowych celów)

Działalność TBS jako właściciela mieszkań przeznaczonych na wynajem polega na ustalaniu czynszów na umiarkowanym poziomie (tzw. czynszów ekonomicznych)

TBS może prowadzić następującą działalność:

• Budowa i zarządzanie mieszkaniami czynszowymi

• Przeprowadzanie remontów i modernizacji obiektów przeznaczonych do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu

• Sprawowanie zarządu budynkami mieszkalnymi niebędącymi własnością TBS, na podstawie umów zlecenia

• Wynajmowanie lokali użytkowych znajdujących się w budynkach towarzystwa w celu pozyskania dodatkowych środków

• Budowa domów mieszkalnych na rzecz innych towarzystw

• Pełnienie roli inwestora zastępczego

• Prowadzenie innej działalności związanej z budową budynków mieszkalnych i towarzyszącej infrastruktury

*Inwestor zastępczy

- osoba lub firma, która na podstawie umowy z inwestorem bezpośrednim (czyli osobą posiadającą prawo do działki i zamierzającą na niej wznieść jakiś obiekt budowlany, np. budynek) podejmuje wszystkie czynności, do których zobowiązany jest inwestor w ramach procesu budowlanego, czyli właśnie zastępuje inwestora bezpośredniego, tak że tamten nie musi być bezpośrednio zaangażowany w budowę. Do obowiązków inwestora na budowie należy przede wszystkim zorganizowanie procesu budowy, zapewnienie opracowania projektu budowlanego, zatrudnienie kierownika budowy z uprawnieniami, czuwanie nad wykonaniem i odbiorem robót budowlanych. W przypadku zatrudnienia inwestora zastępczego to on wykonuje wszystkie te obowiązki.

Formy wspierania TBS-ów przez gminy

• Wspieranie w okresie ich zawiązywania - ułatwienia w załatwianiu formalności i pomocy w funkcjonowaniu w początkowym okresie

• Uczestnictwo w TBS jako współwłaściciel, oferowanie gruntów, dotacji

• Publiczna promocja w poszukiwaniu potencjalnych udziałowców

• Przekazanie całości lub części zasobu komunalnego w zarząd lub na własność i przekształcanie dotychczasowych jednostek zarządzających zasobami komunalnymi w TBS-y

TBS może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej w następujących przypadkach:

• Osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do zamieszkania w dniu przyjęcia nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego

• Osobie posiadającej tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości lub osobie wchodzącej w skład gospodarstwa domowego, którego członek posiada tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, jeżeli zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem pracy w pobliżu miejsca położenia lokalu, który ma być przedmiotem najmu

• W dniu zawarcia umowy najmu dochód gospodarstwa domowego nie przekracza 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie o więcej niż 20% - dla gospodarstwa jednoosobowego, 80% - dwuosobowego i 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym

Formy prawne TBS

• Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

• Spółka akcyjna

• Spółdzielnia zrzeszająca osoby prawne

Specyfika zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi TBS

• Podmiot, który zarządza własnym zasobem mieszkalnym

• Może na podstawie umów zlecenia prowadzić zarząd w innym zasobie mieszkalnym

• Ograniczenie działalności do gospodarki mieszkaniowej pozwala na wysoką specjalizację i profesjonalizację w zarządzaniu nieruchomościami mieszkalnymi

• Stosunkowo niski poziom ochrony lokatorów

Przykłady form organizacyjno-prawnych TBS

Poznański TBS sp. z o.o. - Udziałowcem większościowym jest MIASTO POZNAŃ i posiada 168 599 udziałów co stanowi 99,9887% kapitału zakładowego.

Zakład Gospodarki Mieszkaniowej
Towarzystwo Budownictwa Społecznego w Częstochowie sp. z o.o. - Jednoosobowym Wspólnikiem jest Gmina Miasto Częstochowa

Towarzystwo Budownictwa Społecznego - Bemowo sp. z o. o. - w 100% jest własnością Miasta Stołecznego Warszawa

---