1

Rynek nieruchomości

Wprowadzenie - pojęcie nieruchomości

Część 2

dr Dariusz Trojanowski, Katedra Inwestycji i Nieruchmości

Rynek nieruchomości

– ekonomiczne podstawy

Rynek nieruchomości

Nieruchomość – obiekt techniczny

•

Element składowy nieruchomości gruntowej

•

Budynki i budowle

•

Obiekty budowlane

•

Elementy konstrukcyjne

•

Elementy wyposażenia (np. instalacje,
stolarka)

•

Elementy wykończenia

•

Podlega zużyciu !!!

2

Rynek nieruchomości

Zużycie nieruchmości

„Standardy zawodowe” definiują stopień
zużycia jako „... utratę wartości szacowanej
nieruchomości wynikłą z jej zużycia
technicznego (fizycznego), funkcjonalnego
(użytkowego) i środowiskowego”

[1]

.

[1]

Por. Standardy zawodowe ...; s. III.4/1.

Rynek nieruchomości

Zużycie techniczne

•

wieku obiektu budowlanego,

•

trwałości zastosowanych materiałów,

•

jakości wykonawstwa budowlanego,

•

sposobu użytkowania,

•

warunków eksploatacji,

•

wad projektowych,

•

prowadzonej gospodarki remontowej itp.

[1]

.

•

[1]

Por. Standardy zawodowe ...; op. cit.; s. III.4/1.

3

Rynek nieruchomości

Zużycie funkcjonalne

•

zmiany w typach i rodzajach konstrukcji,

•

zmiany rozwiązań wewnętrznych przystosowanych

do specyficznego celu, który już dzisiaj jest

nieaktualny,

•

ubogi styl architektoniczny,

•

brak nowoczesnych usprawnień,

•

zmienione upodobania nabywców,

•

niemodne wyposażenie,

•

nieadekwatna wielkość powierzchni

[1]

.

•

[1]

Por. Szacowanie nieruchomości zurbanizowanych. Podejście kosztowe; p. z. pod red. A. Hopfer; Meritum;

Warszawa 1993; s. 110.

Rynek nieruchomości

Zużycie środowiskowe

•

dokonane lub planowane zmiany w otoczeniu

nieruchomości powodujące uciążliwości w

korzystaniu z nieruchomości (np. budowa w

sąsiedztwie mieszkniowej nieruchomości zakładu

przemysłowego),

•

prowadzone lub przewidywane na danym terenie

eksploatacje górnicze, powodujące trwałe

uszkodzenia nieruchomości,

•

szkodliwy wpływ zniszczonego ekologicznie

środowiska na trwałość środowiska, trwałość

obiektów budowlanych i jakość gruntu

[1]

•

[1]

Por. Standardy zawodowe ...; op. cit.; s. III.4/3.

4

Rynek nieruchomości

Nieruchomość jako obiekt rynkowy

•

towar

•

obrót prawami

•

cechy nieruchomości

−

Fizyczne

−

Ekonomiczne

−

Instytucjonalno-prawne

Rynek nieruchomości

Rysunek 1. Cechy nieruchomości

Cechy nieruchomości

Cechy nieruchomości

Cechy fizyczne

Cechy fizyczne

Cechy ekonomiczne

Cechy ekonomiczne

Cechy Instytucjonalno-Prawne

Cechy Instytucjonalno-Prawne

Złożoność fizyczna

Złożoność fizyczna

Stałość w miejscu

(Nieruchomość)

Stałość w miejscu

(Nieruchomość)

Rzadkość (deficytowość)

Rzadkość (deficytowość)

Lokalizacja

Lokalizacja

Prawa dotyczące

nieruchomości

Prawa dotyczące

nieruchomości

Stowarzyszenia i organizacje

Stowarzyszenia i organizacje

Niepodzielność

Niepodzielność

Trwałość

Trwałość

Różnorodność

Różnorodność

Mała płynność

Mała płynność

Duża kapitałochłonność

Duża kapitałochłonność

Współzależność

Współzależność

Źródło: Ł. Gojtowski; Wpływ czynnika uzbrojenia w infrastrukturę techniczną na kształtowanie cen nieruchomości gruntowych za E. Kucharska-Stasiak; Nieruchomość a rynek;
Wydanie II; Wydawnictwo Naukowe PWN; Warszawa; 2005; s. 16-24.

5

Rynek nieruchomości

Cechy fizyczne

•

Złożoność fizyczna

•

Nieruchomość

•

Trwałość w czasie

•

Różnorodność

•

Niepodzielność

Rynek nieruchomości

Cechy ekonomiczne

•

Deficytowość (rzadkość)

•

Lokalizacja

•

Współzależność

•

Wysoka kapitałochłonność

•

Mała płynność

6

Rynek nieruchomości

Cechy instytucjonalno-prawne

•

Prawa dotyczące nieruchomości

•

Stowarzyszenia i organizacje

Rynek nieruchomości

Wartość a cena (c.d.)

•

Cena

−

wynik transakcji

•

Wartość

−

wynik wyceny

•

Kto może określać wartość?

7

Rynek nieruchomości

Wartość subiektywna i obiektywna

•

W. obiektywna oznacza wartość dla całej

zbiorowości

•

W. subiektywna jest wartością dla jednej

konkretnej osoby. Dla każdego może być
inna.

Rynek nieruchomości

Wartość rynkowa – ustawa Uogn

stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa
do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem
cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących
założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie
działały w sytuacji przymusowej oraz miały
stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania
nieruchomości na rynku i do wynegocjowania
warunków umowy.

8

Rynek nieruchomości

Wartość odtworzeniowa

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest
równa kosztom jej odtworzenia, z
uwzględnieniem stopnia zużycia.

•

Koszt odtworzenia

•

Koszt zastąpienia

Rynek nieruchomości

•

Wartość inwestycyjna

•

Odzwierciedla cenę jaką konkretny inwestor

jest skłonny zapłacić za konkretna
nieruchomość przy uwzględnieniu jej
skłonności do zaspokojenia jego potrzeb

Wartość indywidualna
– wartość inna niż rynkowa

9

Rynek nieruchomości

Pytania kontrolne

•

Co to jest zużycie nieruchomości?

•

Wskaż 3 przejawy zużycia technicznego?

•

Wskaż 3 przejawy zużycia funkcjonalnego?

•

Wskaż 3 przejawy zużycia środowiskowego?

•

Co to oznacza ze nieruchomość jest
niepodzielna?

•

Jakie są skutki ekonomiczne cechy
„różnorodność”?

•

Co oznacza deficytowość nieruchomości?

•

Z czego wynika mała płynność nieruchomości?

Rynek nieruchomości

Wprowadzenie - pojęcie nieruchomości

Część 3

dr Dariusz Trojanowski, Katedra Inwestycji i Nieruchomości

Rynek nieruchomości

– ekonomiczne podstawy

10

Rynek nieruchomości

Nieruchomość jako inwestycja (1)

•

Pewne zabezpieczenie kapitału

−

Trwałość w czasie

−

Trwałość w miejscu

−

Długoterminowo rozpatrywana lokata

•

Stałe dochody

•

Kapitałochłonna

Rynek nieruchomości

Nieruchomość jako inwestycja (2)

•

Ulgi podatkowe

•

„Odmrożenie” kapitału

•

Niepodzielna

•

Mało płynna

•

Wymaga fachowej obsługi

•

Obciążone stałym kosztem

•

Podlega amortyzacji (budynki i budowle)

11

Rynek nieruchomości

Jak zarabiamy na nieruchomościach?

•

Spekulacje (kupić taniej sprzedać drożej)

•

Dochody periodyczne np. z czynszu

•

Wzrost wartości w czasie

•

Działalność deweloperska

Rynek nieruchomości

Inwestycje bezpośrednie i pośrednie

•

Inwestycje bezpośrednie – nabycie nieruchomości

•

Inwestycje pośrednie

−

Zakup jednostek funduszy nieruchomości

−

Zakup akcji w firmie deweloperskiej

−

http://www.stockwatch.pl/gpw/indeks/wig-
dewel,sklad.aspx

12

Rynek nieruchomości

Klasyfikacja nieruchomości (dochód)

•

Nieruchomości komercyjne

•

Nieruchomości spekulacyjne

•

Nieruchomości kapitałowe

•

Nieruchomości rozwojowe

Rynek nieruchomości

Nieruchomości komercyjne

•

Niektórzy autorzy nieruchomości komercyjne, ograniczają do

obiektów, które z tytułu ich „... dzierżawy przez najemców ...” są

źródłem dochodu właściciela

[1]

•

„... są to nieruchomości, w które inwestuje się wyłącznie z myślą o zysku. I

to zysku postrzeganym w dłuższej perspektywie czasowej.”

[2]

•

nieruchomość generująca periodycznie przychody pochodzące z jej

użytkowania lub własności w postaci przepływających w czasie

strumieni kapitałowych

[3]

[1] Por. H. Gawron, F. Janicek; Zarządzanie Nieruchomościami; Akademia Ekonomiczna w Poznaniu; Poznań 1995; s. 9.

[2] M. Bryx, R. Matkowski; Inwestycje w nieruchomości; POLTEX; Warszawa 2001
[3] Por. J. Lipiński; Deweloper na rynku nieruchomości; Nieruchomości C.H. Beck nr 2; Wydawnictwo C.H. Beck; Warszawa 2000.

13

Rynek nieruchomości

Nieruchomości spekulacyjne

•

„Nieruchomość spekulacyjna to nieruchomość

nabyta w celu osiągnięcia zysku z szybkiej

odsprzedaży bez dalszych inwestycji kapitałowych,

koniecznych dla wdrożenia procesu

deweloperskiego”

[1]

.

•

Są to nieruchomości, co do których inwestorzy

oczekują szybkiego zwrotu i osiągnięcia zysku w

wyniku sprzedaży.

•

[1] Por. J. Lipiński; Deweloper na rynku ...; op. cit.; s. 30.

Rynek nieruchomości

Nieruchomości kapitałowe

•

Nieruchomości kapitałowe to takie, co do których
inwestorzy oczekują wzrostu ich wartości w długim
przedziale czasu.

•

Przy czym nie nastawiają się na periodyczne
przychody, jak w przypadku nieruchomości
komercyjnych, ale na zysk, który zostanie
zrealizowany poprzez sprzedaż dokonaną w
odległej przyszłości.

14

Rynek nieruchomości

Nieruchomości rozwojowe

•

Nieruchomości nabywane w celu przeprowadzenia
na ich terenie prac deweloperskich (o różnym
zakresie), przeznaczone do dalszego inwestowania,
są

właśnie

nieruchomościami

rozwojowymi

(przeznaczonymi do dalszego rozwoju).

Rynek nieruchomości

Ryzyko inwestowania w nieruchomości

Rynku

Bankructwa

Inflacji

Płynności

Fundusze płynne

500-5000

1

1

1

1

Obligacje rządowe

1000-10000

4-6

1

5

4

Pule powiernicze

1000

4-6

4

5

6

Akcje

1000

5-7

8

3

3

Nieruchomości

1000-10000

6-7

5

1

10

Złoto

1000-25000

5-7

2

1

3

Opcje

500-25000

8-9

2

1

3

Ryzyko

Instrumenty finansowe

Minimalne

inwestycje

Źródło: Z. Komar; Jak się robi pieniądze. O inwestowaniu, ryzyku i instrumentach
finansowych. za E. Kucharska – Stasiak; Nieruchomość a rynek.

15

Rynek nieruchomości

Pytania kontrolne

•

Co oznacza „odmrożenie” kapitału?

•

Co to są nieruchomości komercyjne?

•

Jak można pośrednio inwestować w
nieruchomości?