Ćwiczenie 6. Szacowanie wartości środowiska
Jednym z podstawowych podejść do wyceny ekonomicznej dóbr środowiska jest tzw. podejście bezpośrednie. Odnosi się ono do ponoszonych kosztów, nakładów lub uzyskanych dochodów bądź zysków – a więc wymiernych efektów produkcyjnych lub konsumpcyjnych. Bezpośrednie metody wyceny środowiska mają najczęściej charakter metod rynkowych. Ceny wykorzystywanych bądź traconych zasobów środowiska pochodzą z rynku,
z faktycznych transakcji lub ze zbadanych reakcji konsumentów i inwestorów.
Podczas ćwiczenia zastosujemy jedną z metod wyceny bezpośredniej środowiska i jego zasobów:
Metoda cen hedonicznych
W metodzie cen hedonicznych zakłada się istnienie ukrytej ceny dóbr środowiskowych tzw. „ceny cienia”. Przy większej liczbie transakcji zawartych dla dóbr różniących się walorami środowiskowymi ujawniane różnice cen pozwalają ustalić ukrytą cenę środowiskowych walorów tych dóbr. Przykładowo: porównuje się ceny sprzedaży bądź wynajmu nieruchomości posiadających cenny walor środowiskowy oraz nieruchomości pozbawionych takowego waloru. Walor środowiskowy stanowić może np: piękny krajobraz, zaciszna okolica, czyste powietrze, korzystny mikroklimat czy sąsiedztwo gór, rzek lub lasów. Konieczne jest zgromadzenie odpowiedniej liczby obserwacji cen jednostkowych nieruchomości oraz informacji o ich najistotniejszych cechach obejmujących również ocenę walorów środowiskowych. Pozwala to na przeprowadzenie analiz statystycznych i ustalenie kwotowego bądź procentowego udziału „środowiskowej ceny cienia” w jednostkowej cenie nieruchomości. We wstępnej ocenie istotności wpływu czynnika jakościowego (waloru środowiskowego) na zmienną ilościową (cenę jednostkową) zastosowanie znajduje analiza wariancji lub regresja prosta. Ważne jest jednak wówczas wyizolowanie wpływu innych czynników na ceny zgodnie z zasadą „ceteris paribus”. Różnorodność innych ważnych cech nieruchomości (np. powierzchni, dojazdu czy dostępu do handlu i usług) jest dopuszczalna przy zastosowaniu regresji wielorakiej lub innych zaawansowanych metod analitycznych
t.j. drzewa regresyjne lub sieci neuronowe.
Przykład.
Odnotowano 16 transakcji lokalami mieszkalnymi o zbliżonej powierzchni i standardzie,
lecz różniącymi się oceną walorów środowiskowych (urządzona zieleń i cisza
w bezpośrednim sąsiedztwie). Walor środowiskowy wyrażono na skali porządkowej
od 1 (ocena najniższa) do 5 (ocena najwyższa). Należy ocenić wpływ waloru środowiskowego na ceny tych lokali.
| Cena jednostkowa (tys. zł/m. kw.) | Ocena waloru środowisk. |
|---|---|
| 2,2 | 1 |
| 2,1 | 1 |
| 3,5 | 3 |
| 1,3 | 1 |
| 8,5 | 5 |
| 4,0 | 3 |
| 5,6 | 4 |
| 6,3 | 4 |
| 7,2 | 5 |
| 2,5 | 1 |
| 3,2 | 2 |
| 5,9 | 4 |
| 7,9 | 5 |
| 1,7 | 1 |
| 2,9 | 2 |
| 3,3 | 2 |
Podsumowanie regresji zmiennej zależnej: cena jednostkowa (Arkusz1) R= 0,97 R^2= 0,94 F(1,14)=242,40 |
|---|
| wyraz wolny |
| walor środowiskowy |
Interpretacja wyników:
Urządzona zieleń i cisza w bezpośrednim sąsiedztwie mieszkań miała istotny wpływ na ich ceny. Z modelu: Y = 0,315 + 1,433X wynika, że zmiana oceny waloru środowiskowego
o jedną jednostkę przyczyniała się do zmiany ceny rynkowej średnio o 1433 zł. Skrajna różnica w ocenach waloru środowiskowego wywoływała różnicę cen jednostkowych rzędu: 4*1433 = 5732 zł.
Zadanie do samodzielnego wykonania
Odnotowano 101 transakcji nowymi mieszkaniami w mieście Olsztynie. Wykorzystując bazę danych z załącznika zbuduj poprawny statystycznie i merytorycznie model regresji,
a następnie ustal wpływ waloru środowiskowego na ceny nowych mieszkań.
Trzy pierwsze poprawnie przedstawione rozwiązania w każdej z trzech grup ćwiczeniowych (w czasie do 1 tygodnia) podlegają dodatkowej ocenie za aktywność.