2571

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903), właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać go w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem
nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Ponadto, według art. 15 ust. 1 tej ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca, a należności z tego tytułu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość. Ich uiszczanie zatem jest obowiązkiem właściciela lokalu. Oczywiście, po wezwaniu przed sądowym wspólnota mieszkaniowa kieruje sprawę do sądu, który wydaje nakaz zapłaty - art. 498 kpc.
Natomiast zgodnie z art. 6 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (t.j. DzU z 2002 r. nr 101, poz. 926), za dane osobowe uważa się wszelkie informacje dotyczące zidentyfikowanej lub możliwej do zidentyfikowania osoby fizycznej. Osobą możliwą do zidentyfikowania jest ta, której tożsamość można określić bezpośrednio lub pośrednio, w szczególności przez powołanie się na numer identyfikacyjny albo jeden lub kilka specyficznych czynników określających jej cechy fizyczne, fizjologiczne, umysłowe, ekonomiczne, kulturowe lub społeczne.
Dodatkowo warto podać, że informacji nie uważa się za umożliwiającą określenie tożsamości osoby, jeżeli wymagałoby to nadmiernych kosztów, czasu lub działań.
Zatem sama ustawa o ochronie danych osobowych nie zawiera zakazu stanowiącego o tym, że nie można podawać do publicznej wiadomości - m.in. przez wywieszenie niniejszych ogłoszeń na klatkach schodowych - informacji wskazującej na "zadłużenie poszczególnych lokali". Taki stan faktyczny nie jest w ogóle objęty tym aktem prawnym. Samodzielny lokal mieszkalny jest nieruchomością i nie posiada cech właściwych dla osoby fizycznej, których ujawnienie może skutkować naruszeniem ustawy o ochronie danych osobowych. Czyli np. może wiązać się z ujawnieniem informacji identyfikujących jeden lub kilka specyficznych czynników określających cechy fizyczne, fizjologiczne, umysłowe, ekonomiczne, kulturowe lub społeczne danej osoby w sposób pośredni czy bezpośredni.
W opisanej sytuacji mamy do czynienia jedynie z podaniem do publicznej wiadomości (z pewnym jednak ograniczeniem) informacji, które wskazują na "związek określonego lokalu z istniejącym długiem", czyli zobowiązaniem dłużnika, w tym przypadku właściciela lokalu wobec wierzyciela, a więc wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie, bowiem z art. 353 § 1 kodeksu cywilnego, zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić. Warto, zatem podkreślić, że nie mamy tu do czynienia ze wskazaniem dłużnika, który jest identyfikowalny, za pomocą kilku cech, o których wyżej. Zatem ochrona danych osobowych w tym stanie faktycznym nie została lub nie zostanie naruszona.
Na koniec warto dodać, że ocenie prawnej nie podlega celowość takich działań, podejmowanych ze strony zarządu.
Dodatkową kwestią do rozstrzygnięcia pozostaje to, czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma prawo samodzielnie podejmować tego typu decyzje. Z ustawy o własności lokali wynika, że zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi
właścicielami lokali - art. 21 ust. 1 ustawy. Zgodnie, bowiem z art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali, czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Tylko do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzeba uchwały zebrania właścicieli. Są one określone w ustawie, w art. 22 ust. 2. Cytowany przepis nie wymienia czynności, o której mowa wyżej. Należy, więc uznać, że zarząd ma prawo podjąć taką decyzję zwłaszcza wtedy, gdy zadłużenie właścicieli będzie niebezpiecznie rosło. Dlatego upominanie dłużników na bieżąco oraz wywieszanie informacji o wzrastających zaległościach mieści się w czynnościach zwykłego zarządu, które podejmuje on samodzielnie.
Nie można dopuścić do sytuacji, w której zaległości będą rosły, a dłużnicy będą "żyli na koszt innych właścicieli" regularnie wpłacających określone zaliczki. Brak zdecydowanych i natychmiastowych decyzji ze strony zarządu mogłoby go narazić na zarzut działania na niekorzyść wspólnoty mieszkaniowej. Jest to istotne w świetle art. 17 ustawy o własności lokali, zgodnie, z którym za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Co nie zmienia faktu iż te 12 zł to nadgorliwość kogoś z administracji.