UMOWA NAJMU WYKŁAD 25.01.2015

Wśród umów nazwanych można wyróżnić różne typy umów ze względu na przedmiot poszczególnej umowy.

1. PRZEDMIOT NAJMU

- art. 659k.c. -> rzecz (def. art. 45 k.c.)

często jednak przedmiotem najmu nie są całe rzeczy a jedynie ich części.

Zasadniczo nieruchomościami są grunty a wszystko to, co na nich się wznosi, jest ich częścią gruntową, wobec czego zasadniczo lokale nie są odrębne rzeczy lecz nieruchomości. Lokal będzie odrębną rzeczą tylko gdy ma status samodzielnego lokalu (jest samowystarczalny w stwierdzeniu starosty).

Regulacja dotycząca najmu jest bardzo rozbita : Kodeks cywilny + ustawa o ochronie praw lokatorów i zasobów gminy, która ma zastosowanie tylko do lokali przeznaczonych na cele mieszkalne.

• Użyczenie- nieodpłatna, realna (zawarta wraz z wydaniem rzeczy)

• Najem- odpłatny, konsensualny (dochodzi do skutku poprzez samo złożenie oświadczenia woli stron bez konicznego fizycznego wydania tej rzeczy).

Umowa najmu nie powoduje skutków rozporządzających a jedyni obligacyjne, w wyniku czego osoba wynajmującego nie musi posiadać statusu właściciela danej rzeczy, ponieważ tutaj nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy.

Czasami najem zawarty przez osobę nieposiadającą pełnej własności rzeczy może spowodować, że umowa będzie dotknięta wadą. Sytuacja:

• X oddał w używanie w drodze najmu mieszkanie znajdujące się w ustawowej wspólności małżeńskiej bez wiedzy małżonki. Umowa nie będzie w pełni skuteczna ale wynika to z przepisów KRiO a nie z Kodeksu Cywilnego, czyli z przepisów szczególnych. Zgodnie z nimi wymagana jest zgoda współmałżonka, w innym przypadku umowa będzie bezskuteczna, chyba że współmałżonek wyrazi post factum zgodę na tą umowę.

ZBYCIE PRZEDMIOTU NAJMU A STOSUNEK NAJMU

1. art. 678 k.c.- zbycie przedmiotu najmu w trakcie trwania umowy najmu – wyjątek od ogólnych reguł prawa zobowiązań, które obowiązują inter partes. Przy najmie tego rodzaju reguła oznaczałaby, że w stosunku do nowego właściciela/ nabywcy rzeczy nasz najemca nie miałby żadnych praw. Wobec tego ustawodawca uregulował to tak, że nabywca przedmiotu umowy najmu uzyskuje status wynajmującego, wstępuje w jego prawa, wobec czego ma on obowiązek dalszego wywiązywania się z umowy najmu, pomimo iż ta została zawarta przez poprzedniego właściciela.

+ art. 57 – umowa najmu nie ogranicza prawa do rozporządzania rzeczą przez właściciela rzeczy, mimo iż w jej treści mógł się on zobowiązać do niesprzedawania danej rzeczy. Tutaj mozemy mieć jedynie pewne jakieś ograniczenie.

Co do zasady sytuacja prawna nabywcy rzeczy jest taka sama, jak sytuacja zbywcy rzeczy

, np. wiąże go określony okres najmu itp. Istnieje jednak tutaj istotna różnica wynikająca z art. 678 k.c. – nabywca rzeczy w pewnych sytuacjach może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem terminów ustawowych (pomimo iż umowa była zawarta na inny okres). Nabywca przedmiotu najmu, mimo iż ma status prawny zbywcy, to może on wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem terminu wypowiedzenia, nawet wtedy gdy została ona zawarta na czas oznaczony (pomimo, że zbywca nie mógłby tego uczynić, bo w treści umowy nie została przewidziana taka możliwość).

To uprawnienie nabywcy nie jest aktualne w jednej sytuacji - par. 2 art. 678

+art. 692 k.c. - ograniczenie w/w uprawnienia nabywcy.

W przypadku gdy przedmiotem jest lokal lub nieruchomość istnieje możliwość pełniejszego związania nabywcy umową najmu poprzez wpisanie w księdze wieczystej. Takie ujawnienie takiego uprawnienia rozszerza jego skuteczność, tzn. że obowiązek „znoszenia” najemcy staje się wiążący dla każdego nabywcy danego lokalu, nieruchomości.

Takie wpisanie do księgi może być korzystne też dla nabywcy danego lokalu, bo w takiej sytuacji ewentualne uprawnienia odszkodowawcze najemcy mogą być kierowane do zbywcy, który jest wpisany w KW, a nie do nabywcy.

Na marginesie: umowa najmu zostaje zakończona :

- po upływie określonego z w niej terminu

- rozwiązaniu umowy przez zgodne oświadczenie woli stron

- wypowiedzenie - jedna ze stron składa drugiej wypowiedzenie z wyznaczonym okresem wypowiedzeniowym. W tym przypadku istnieje istotna różnica przy najmie zawartym na czas oznaczonym i nieoznaczonym.

Strona może wypowiedzieć umowę, jeżeli druga strona nie wywiązuje się z nałożonych na nią obowiązków – wypowiedzenie karne możliwe w obydwóch rodzajach.

Strony mogą w umowie przyznać sobie możliwość wypowiedzenia umowy najmu, tego rodzaju wypowiedzenie będzie możliwe w obu przypadkach.

Wypowiedzenie z zachowaniem terminów wypowiedzenia bez żadnego konkretnego powodu (żadnego karnego wypowiedzenia) – a możliwość ta wynika z samego prawa, ale to jest możliwe tylko w przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony. Można taką umowę wypowiedzieć nawet wtedy, gdy nie zostało to uregulowane w umowie.

art. 680 ¹ „WSPÓLNOŚĆ NAJMU”

W przypadku najmu zawartego w trakcie trwania zw. małżeńskiego, stroną tego zobowiązanie jako najemca jest ten też małżonek, który fizycznie nie zawarł danej umowy. Żeby tak się stało, musi to być lokal mieszkalny i małżeństwo musi trwać w trackie zawierania umowy najmu.

Nawet, jeżeli małżonkowie nie mają wspólności majątkowej, to i tak zastosowanie znajduje tutaj ta instytucja.

Lokal użytkowy- nie jest to termin z języka prawnego obecnie. Pomimo tego określa się nim lokale niebędące lokalami mieszkalnymi, czyli np, pod działalność gospodarczą.

art. 681 k.c. – zastosowanie znajduje do lokali mieszkalnych. W przypadku śmierci najemcy osoby wymienione w przepisie, jeżeli zamieszkiwały z najemcą do jego śmierci, wstępują po jego śmierci w jego miejsce.

W przypadku osób fizycznych mamy do czynienia z dziedziczeniem ( art. 922 k.c.) gdyby nie ten art. 691 k.c. W art. 691 zostały wskazane inne osoby, których katalog się nie pokrywa z osobami, które są wymienione jako spadkobiercy.

Prawo najmu przechodzi na osoby niezależnie od tego, czy zostały one wskazane jako spadkobiercy czy też nie. Wobec tego tutaj w przypadku najmu lokali mieszkalnych dziedziczenie zostało wyłączone.

Osoby z art. 691 k.c. – problemy interpretacyjne po jego nowelizacji.

• małżonek niebędący współnajemcą lokalu

• dzieci najemcy i jego współmałżonka – czy chodzi tylko o dzieci wspólne czy dzieci, np. tylko najemcy albo tylko współmałżonka

• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych- czy chodzi tutaj o osoby konkretnie zobowiązanych czy abstrakcyjnie zobowiązanych (np. dziadkowie). SN opowiedział się za tym, że chodzi o ten konkretny obowiązek alimentowania, co oznacza, że np. nie odnosi się to do wnucząt chyba, że dziadek albo babcia będący zmarłym najemcą, był zobowiązany do świadczenia alimentacyjnego orzeczeniem sądu

• osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą - wspólne pożycie- najemca i osoba trzecia żyją ze sobą tak jak mąż i żona- chodzi tu o konkubinat, ewentualnie konkubinat tej samej płci.

art. 691 par. 5 – tych zasad nie stosuje się wobec śmierci jednego ze współnajemców- problem czy niestosowanie tego art. oznacza tyle, że po zmarłym najemcy wstępują jego spadkobiercy, czy najemcą pozostaje tylko współnajemca pozostający przy życiu. Ta druga opcja wygrała w orzecznictwie i doktrynie. Czyli, jeżeli jeden ze współnajemców żyje, to zastosowania nie znajdują par. 1-4 art. 691 k.c.

„stałe zamieszkiwanie w lokalu mieszkalnym” wg . SN – lokal stanowi centrum życiowe określonej osoby.

FORMA UMOWY NAJMU

Nie ma przepisu, który by wymagał szczególnej formy pod rygorem nieważności. Jednakże są przepisy art. 660 i 678, które wymagają formy ad eventum- brak formy powoduje nie powstanie pewnych skutków prawnych zamierzonych przez strony, ale sama umowa pozostaje ważna.

W przypadku powyższych przepisów przyjmuje się fikcję prawną, jakoby umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Zostało to wprowadzone ze względu na ochronę odnoszącą się do instytucji wypowiedzenie, o której była mowa wyżej.

KAUCJA

Suma pieniężna wręczana przez najemcę, która ma zabezpieczać pewne roszczenia wynajmującego: odszkodowawcze lub o zaległy czynsz. Regulują ją przepisy o ochronie praw lokatorów.

Mechanizm waloryzacji kaucji – zapobiegający utracie wartości kaucji w wyniku dewaluacji. Kaucja ma być zwrócona w wysokości odpowiadającej krotności czynszu, którą zastrzeżono w treści, przy czym bierze się wysokość czynszu z dnia zakończenia stosunku najmu.

Regulacja ta znalazła się w ustawie, która reguluje tylko i wyłącznie najem lokali mieszkalnych. Tzn. że przepis o kaucji nie znajduje zastosowania w stosunku do lokali użytkowych. Pomimo tego najemca takiego lokalu może skorzystać z waloryzacji sądowej, która działa na zasadzie wyroku konstytutywnego (po wytoczeniu powództwa do sądu, który pozytywnie je rozpatrzy, nastąpi waloryzacja tej kaucji). – 358 ¹ k.c.- dopóki nie ma wyroku to nic się nie zmienia w zakresie zobowiązania.