Gazeta Prawna Nr 215 (2085) wtorek, 6 listopada 2007 r. > Nieruchomości

RAPORT Bariery prawne w inwestowaniu w nieruchomości w miastach

Deweloperzy oczekują zmiany przepisów, które ułatwią kupowanie gruntów

Małgorzata Zamorska, radca prawny kancelaria bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy

Zachodnie firmy deweloperskie mają poważne problemy z inwestowaniem w nieruchomości na terenie miast, które czasami nie mają ksiąg wieczystych. Dodatkowo firmy mają problemy z budową, gdyż w czasach socjalizmu nie wszystkie media były nanoszone na mapy.

Deweloperzy zwracają uwagę, że nieuregulowane kwestie prawne gruntów są niewątpliwie problemem wielu polskich miast.

- Brak aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego, określających warunki i kierunek rozwoju przestrzennego miast przysparza dużo problemów, w tym na przykład w kwestii odralniania gruntów położonych na obrzeżach miast - mówi Batia Dayan, wiceprezes Magnus Group.

W jej ocenie inwestorzy, którzy angażują środki w zakup gruntów o niejasnej sytuacji formalno prawnej, mogą stracić dużo czasu i pieniędzy. Brak rękojmi, jaką daje księga wieczysta, powoduje, że inwestor w takiej sytuacji pozbawiony jest ochrony prawnej. Prawnicy specjalizujący się w obsłudze firm deweloperskich zwracają uwagę, że szczególnie starsze osoby czasami próbują sprzedać działki, nie mając założonej księgi wieczystej, a jedynie dysponując zbiorem dokumentów. W takim przypadku najlepszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy przedwstępnej, a następnie założenie księgi wieczystej dla takiej nieruchomości.

Problemy z łączeniem działek

Tereny inwestycyjne, na których deweloperzy realizują projekty mieszkaniowe, składają się niejednokrotnie z kilku połączonych ze sobą działek.

- W momencie ustanawiania odrębnej własności dla mieszkań w takiej inwestycji należy dokonać scalenia wszystkich działek. System ksiąg wieczystych działa w takich wypadkach bardzo nieefektywnie i może znacząco opóźniać zakończenie inwestycji. Mówi Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający CEE Property Group.

- Nasza firma już na etapie wyszukiwania gruntów szczególną uwagę przykłada do ich klarownej sytuacji prawnej. Czasami zdarza się jednak, że dana lokalizacja jest na tyle atrakcyjna, że warto włożyć wysiłek i samemu postarać się o uregulowanie kwestii formalnych. Trzeba jednak liczyć się z tym, że może to potrwać nawet kilka lat - wyjaśnia Batia Dayan.

Deweloperzy zwracają także uwagę, że wolne działanie sądów utrudnia proces realizacji inwestycji. Dla przykładu, oczekiwanie na założenie księgi wieczystej zajmuje co najmniej pół roku, a jest to dopiero sam początek długiej procedury formalnej.

Według Sławomira Dolińskiego, przewodniczącego rady nadzorczej Dolcan, najbardziej dokuczliwe i przeciągające się w czasie są procedury z uzyskiwaniem warunków zabudowy i pozwoleń na budowę.

- Jeżeli ja mogę dziś kupić np. w Krakowie inwestycję z pozwoleniem na budowę, a w Warszawie trudno nawet uzyskać warunki zabudowy - to wybór lokalizacji jest prosty - dodaje Sławomir Doliński.

To powoduje, że deweloperzy inwestują tam, gdzie znajdują sprzyjający klimat dla swojej działalności.

- W wielu miastach i gminach władze samorządowe coraz lepiej zdają sobie z tego sprawę. Ale, podkreślmy - nie wszędzie. Dlatego potrzebne są generalne zmiany i kompleksowe likwidowanie biurokratycznych barier - dodaje.

Grunty warszawskie

Wiele gruntów będących własnością Skarbu Państwa zostało przejętych od osób prawnych i fizycznych w latach powojennych.

- Wobec takich terenów byli właściciele lub ich następcy mogą wnosić o odzyskanie utraconych nieruchomości. Tego typu działania w przypadku terenów, które zostały zakupione przez dewelopera, mogą znacznie wydłużyć, a w najgorszym razie nawet uniemożliwić realizację inwestycji - mówi Paweł Grząbka.

Niewielu pozbawionym prawa do nieruchomości na podstawie dekretu Bieruta właścicielom gruntów w Warszawie udało się odzyskać swoją własność. Według prawników, Dekret Warszawski wydany przez Bieruta to unikatowy w Polsce akt nacjonalizacji gruntów, gdyż sam zamysł odebrania właścicielom ich własności został ukryty w praktyce jego stosowania. Dekret ten ogłoszono 21 listopada 1945 r. Wchodzący w życie z dniem ogłoszenia art. 1 stwierdzał, że w celu umożliwienia racjonalnego przeprowadzenia odbudowy stolicy i dalszej jej rozbudowy wszelkie grunty na obszarze miasta stołecznego Warszawy przechodzą z dniem wejścia w życie niniejszego dekretu na własność gminy m.st. Warszawa. Z przepisu tego jasno więc wynikało, że skomunalizowano rzeczywiście wszystkie grunty na obszarze m.st. Warszawa. Deweloperzy inwestujący w Warszawie w budowę nowych budynków mieszkalnych, biur czy centrów handlowych podkreślają, że ów dekret jest najpoważniejszym problemem. Deweloperzy, kupując grunty, które nie mają uregulowanego stanu prawnego, dodatkowo ponoszą ryzyko. Czasami ryzyko to można zaadresować, wykupując stosowne ubezpieczenie. Na szczęście wiele spraw się rozwiązało, gdyż w 2005 roku dużo osób zasiedziało nieruchomości, które osoby te utraciły na podstawie dekretu. Dotyczyło to sytuacji, w których nieruchomości te były nadal w posiadaniu poprzednich właścicieli, niezależnie od tego, czy osoby te składały w trybie dekretu wniosek o ustanowienie użytkowania wieczystego za symboliczną opłatą. Zasiedzenie uregulowało stan prawny wielu gruntów. Ale należy pamiętać, iż w wielu przypadkach przedwojennym właścicielom odebrano nie tylko własność, ale i faktyczne posiadanie. Te osoby nie mogły skorzystać z zasiedzenia (do tego potrzebne jest faktyczne posiadanie) i nadal są przymuszone czekać, aż ich wnioski o ustanowienie użytkowania wieczystego złożone 60 lat temu zostaną w końcu rozpatrzone przez prezydenta m.st. Warszawa czy Skarb Państwa. Wnioski te rozpatrywane były i są w trybie administracyjnym z pogwałceniem jakichkolwiek terminów załatwienia spraw w administracji, a często także, gdy do rozpatrzenia w końcu dojdzie, jest ono czynione z rażącym naruszeniem prawa. Naturalną konsekwencją odebrania prawa własności gruntów przedwojennym właścicielom było dążenie do odebrania im także posiadania tych gruntów.

Tajne rury

Nie zawsze zakup nieruchomości oznacza, że będzie można na niej rozpocząć prace budowlane. Czasami już po rozpoczęciu prac budowlanych okazuje się, że pod kilkumetrową warstwą gruntu są rury z gazem, przewody elektryczne czy też magistrale cieplne. Co gorsza, bardzo trudno jest usunąć takie instalacje, gdyż nie zawsze jest gdzie. Prawnicy zwracają uwagę, że obecnie jest nieco łatwiej niż kilka lat temu. W podobnej sprawie zapadł już wyrok, z którego wynika, że jeśli takie podziemne instalacje zostały wybudowane bez zgody właściciela działki (a w czasach socjalizmu było to częste), to właściciel działki może dochodzić odszkodowania. Jednak w przypadku firm deweloperskich jest to kwestia drugorzędna. Najważniejszą sprawą jest bowiem możliwość prowadzenia inwestycji, a tym samym usunięcia niechcianych sieci.

BOŻENA WIKTOROWSKA

[e-mail]

OPINIA

Małgorzata Zamorska

radca prawny kancelaria bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy

Wejście w życie ustawy o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego pozwoli na uporządkowanie stanu ksiąg wieczystych, które, jak powszechnie wiadomo chociażby z ostatnich informacji prasowych o pozwach obywateli RFN o zwrot ich majątków pozostawionych na terenie RP, często nie odzwierciedlają aktualnego stanu prawnego nieruchomości. Sytuacja taka ma miejsce nie tylko na tzw. Ziemiach Odzyskanych, gdzie w księgach wieczystych figurują jeszcze często nawet przedwojenni właściciele działek, ale także w pozostałych częściach kraju. Wiele nieruchomości do dnia dzisiejszego w ogóle nie ma ksiąg wieczystych i prowadzi się dla nich tylko tzw. zbiory dokumentów, które często nie były przez lata stosownie aktualizowane. Celem ustawy jest zatem zwiększenie wiarygodności stanu ksiąg wieczystych, a tym samym zwiększenie bezpieczeństwa obrotu prawnego

---