Kazus nr 4
Podstawa prawna
Podstawą prawną udzielenia przez sąd zezwolenia na dokonanie czynności prawnej przez jednego z małżonków może być art. 39 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy
Przesłanki
Spełnienie przesłanek zastosowania art. 39 kodeksu rodzinnego:
Istnienie pomiędzy małżonkami ustroju majątkowego wspólności ustawowej
Jeden z małżonków zamierza dokonać czynności prawnej do której
Odmowa wyrażenia zgody przez jednego z małżonków na dokonanie czynności prawnej przez drugiego albo porozumienie pomiędzy małżonkami napotyka na trudne do przezwyciężenia przeszkody
Wystąpienie z żądaniem do sądu przez małżonka chcącego zawrzeć czynność prawną w przedmiocie zezwolenia na dokonanie czynności (nie ma działania ex officio)
Dokonanie czynności wymaga dobro rodziny
Dopuszczalność, skuteczność zezwolenia sądu ex post
Subsumpcja
Podstawową przesłanką zastosowania art. 39 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego jest pozostawanie przez małżonków w ustroju majątkowej wspólności ustawowej. W niniejszej sprawie nie trzeba udowadniać tej okoliczności, wprost jest wskazane istnienie tego małżeńskiego ustroju majątkowego. Nieruchomość gruntowa należy do majątku wspólnego małżonków. Czynność prawna o której mowa w art. 39 krio, musi dotyczyć majątku wspólnego, zatem przesłanka została spełniona.
Natomiast w księdze wieczystej ujawniony jako właściciel jest tylko Adam - jeden z małżonków. Drugi małżonek miał w tej sytuacji roszczenie o sprostowanie wpisu w Księdze wieczystej.
Art. 37 krio wylicza enumeratywnie czynności prawne dotyczące majątku wspólnego wymagające zgody współmałżonka, wyrażonej przed dokonaniem czynności, pod rygorem ad solemnitatem.
Punkt 1 wspomnianego artykułu wymienia czynność prawną prowadzącą do zbycia nieruchomości, co miało miejsce w niniejszej sprawie. Zgoda w momencie zawierania umowy nie została wyrażona. W myśl art. 37 § 2 krio ważność umowy zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka, jeżeli umowa została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego. Czynność prawna zawiera wadę, nazywana jest czynnością prawną kulejącą- negotium claudicans. Natomiast Ewa- drugi małżonek nie potwierdziła umowy, odmówiła wyrażenia zgody. Odmówienie wyrażenia zgody nastąpiło w formie pisemnej, osoba trzecia o nim wiedziała. Art. 63 k.c. forma zgody to forma aktu notarialnego. Umowa jest nieważna!!!!!
czy sąd może zezwolić na czynność prawną ex post?
Umowa sprzedaży nieruchomości dla swej ważności wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Wymóg formalny w postaci dochowania formy został zachowany.
Do zbycia nieruchomości potrzebna jest zgoda drugiego małżonka (art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o.), a jej brak powoduje bezwzględną nieważność czynności, chyba że w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości wpisany jest wyłącznie małżonek zbywca (por. orzeczenie SN z dnia 19/28 stycznia 1955 r., I CR 1671/54, J. Gudowski, Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Orzecznictwo, Kraków 1998, s. 130).
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę w dobrej wierze. W niniejszej sprawie rękojmia nie ma zastosowania ze względu an złą wiarę nabywcy- Michała, który wiedział że ujawniony stan w księdze wieczystej jest niezgodny z prawdą.
Czy umowa była ważna?
Kazus 5.
A. Podstawa prawna
Podstawą prawną nabycia udziału ( w wysokości ⅟2) w nieruchomości gruntowej może być umowa sprzedaży pomiędzy Kazimierzem i Romanem, art. 155 § 1 k.c., art. 156 k. c. i art. 158 k.c. w zw. z art. 389 k.c. , 196 § 2 k. c. w zw. z przepisami Krio.
B. Przesłanki
Jako przesłanki należy sprawdzić:
Zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności (w postaci udziału) udziału w nieruchomości gruntowej stanowiącej wspólność majątkową małżeńską pomiędzy Kazimierzem i Romanem
a)dopuszczalność zawarcia umowy przez pełnomocnika
Brak nieskuteczności ze względu na wymóg formy przewidzianej dla umów przenoszących własność, których przedmiotem jest nieruchomość gruntowa
Brak nieskuteczności ze względu na udzielenie pełnomocnictwa:
a) treść pełnomocnictwa
b) forma pełnomocnictwa
a) dopuszczalność sprzedaży udziału w nieruchomości pozostającej we wspólności małżeńskiej
d) skuteczność wobec osoby trzeciej - ochrona, Przesądzenie własności--- kto jest właścicielem? Kto w Księdze wieczystej wpisany? rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Zawarcie umowy przyrzeczonej
C. Subsumpcja
1. Do zawarcia umowy wymagane są zgodne oświadczenia woli obu stron (art. 70 § 1 k.c.). W niniejszej sprawie obie strony zgodnie i wyraźnie złożyły oświadczenia woli, z tym że jedna ze stron nie była osobiście obecna w miejscu składania oświadczeń. W polskim systemie prawnym istnieje zasada, która wyraża się w możliwości dokonania czynności prawnej przez przedstawiciela (art. 95 § 1 k.c.), co implikuje fakt fakultatywnego osobistego stawiennictwa przy dokonywaniu czynności prawnej przez mocodawcę. Istnieją wyjątki od tej zasady - wyraźnie wskazane w ustawie albo wynikające z właściwości czynności prawnej. Umowa przedwstępna nie należy od tych wyjątków, zatem dopuszczalne jest jej zawarcie przez przedstawiciela. Tutaj mamy do czynienia z pełnomocnictwem--- .
W konsekwencji umowa przedwstępna została zawarta.
Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 k.c.). Umowa przedwstępna zawierała zobowiązanie obu stron do zawarcia w przyszłości umowy rzeczowej przenoszącej własność udziału w nieruchomości gruntowej. Taka umowa nosi nazwę umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości (obligacyjna). Strony umowy wyłączyły zatem podwójny skutek umowy przenoszącej własność nieruchomości co wiąże się z faktem konieczności zawarcia jeszcze jednej umowy przez strony, w której definitywnie przeniosą własność i wymienią w niej uprzednie zobowiązanie (cause).
2. Jedna stron, Kazimierz, udzielił pełnomocnictwa Michałowi. Pełnomocnictwo to jednostronna czynność prawna
Ustawa wymaga dla umowy przenoszącej własność nieruchomości formy aktu notarialnego(art. 158 k. c.), bez względu na to, czy jest ot umowa zobowiązująca do przeniesienia własności (obligacyjna) czy rzeczowa- zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Forma aktu notarialnego jest zastrzeżona pod rygorem ad solemnitatem (art.73 § 2 k. c.). W związku z wymogiem dochowania formy dla ważności przedmiotowej czynności prawnej, pełnomocnictwo dla takiej czynności wymaga tej samej szczególnej formy (art. 99 § 1 k.c.).
3. Kazimierz pozostaje w związku małżeńskim z Karoliną. Nieruchomość gruntowa pozostaje we wspólności majątkowej małżonków. Umowa sprzedaży nieruchomości została zawarta w trakcie trwania małżeństwa. Wspólność małżeńska charakteryzuje się bezudziałowym. Ustawa zabrania rozporządzania lub zobowiązania się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
Zawarta umowa jest sprzeczna z ustawą (art. 35 zd. 2 krio w zw. z art. 56 k.c.).
Spełnienie wymogu formalnego pełnomocnictwa w postaci dochowania formy
Zawarcie drugiej umowy- badanie jej skuteczności-- forma, z kim, wyrażenie zgody przez współmałżonka, rozwód jaki ma wpływ na to?