Lp.
Proszę zaznaczyć, które z niżej podanych stwierdzeń jest w pełni zgodne z obowiązującym stanem prawnym:
a) standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych obowiązują rzeczoznawców majątkowych jako normy prawne niższego rzędu,
b) standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych obowiązują rzeczoznawców majątkowych na równi z przepisami prawa,
c) standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych obowiązują rzeczoznawców majątkowych na równi z przepisami prawa i łącznie z tymi przepisami.
W przypadku rozbieżności pomiędzy treścią standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych a przepisami prawa obowiązującymi w czasie wykonywania czynności przez rzeczoznawcę majątkowego, rzeczoznawca majątkowy powinien:
a) zastosować się do treści standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych,
b) zastosować odpowiednie przepisy prawa,
c) dokonać wyboru wg indywidualnych preferencji.
Standard zawodowy uchwalony przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych wchodzi w życie po upływie:
a) 1 miesiąca od dnia uchwalenia,
b) 2 miesięcy od dnia uchwalenia,
c) 3 miesięcy od dnia uchwalenia.
Osoba, której nadano uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego uzyskuje prawo wykonywania czynności zawodowych z dniem:
a) ogłoszenia pozytywnego wyniku postępowania kwalifikacyjnego,
b) wpisu do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych,
c) wydania decyzji o nadaniu uprawnień zawodowych.
Z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych osoba uzyskuje:
a) prawo wykonywania czynności zawodowych,
b) prawo otworzenia i prowadzenia działalności gospodarczej,
c) prawo zarejestrowania działalności w zakresie szacowania nieruchomości.
Centralny rejestr osób posiadających uprawnienia z zakresu szacowania nieruchomości prowadzi:
a) Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji,
b) Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast,
c) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
Czynności szacowania nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych mogą być wykonywane na rzecz:
a) osób fizycznych i prawnych posiadających zdolność do czynności prawnych,
b) osób prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej,
c) wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej.
W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia:
b) wartości indywidualnej,
c) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości.
Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje:
b) zamawiający wycenę w uzgodnieniu z rzeczoznawcą majątkowym,
c) samodzielnie rzeczoznawca majątkowy.
Wybór metody w podejściu porównawczym zależy od:
Wykorzystywane w operacie szacunkowym dane o nieruchomościach muszą być udokumentowane w formie:
a) dokumentów urzędowych,
b) wypisów i wyrysów poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego,
c) jedynie uwierzytelnionych notarialnie dokumentów.
Dla ważności wypisów lub wyrysów z dokumentów sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego dla potrzeb wyceny wymagane jest poświadczenie przez:
b) organ, w którym dokumenty się znajdują,
c) rzeczoznawcę majątkowego.
Zgodnie ze standardem II.1 „Rzeczoznawca majątkowy” szczególna staranność obowiązująca rzeczoznawcę polega na:
a) dokonywaniu wszelkich czynności, jakie są niezbędne, celem właściwego operatu szacunkowego,
b) wskazaniu przyczyn, z powodu których dana czynność nie została wykonana lub też została wykonana w ograniczonym zakresie,
c) uchyleniu się od dokonania czynności, które wymagają wiadomości fachowych przekraczających wiedzę konkretnego rzeczoznawcy, po poinformowaniu o tym zamawiającego.
Obowiązek stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych:
a) jest obowiązkiem ustawowym obejmującym wszystkich rzeczoznawców majątkowych,
b) wynika z unormowań zawartych w Standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych,
c) dotyczy jedynie rzeczoznawców będących członkami stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych.
Wartość rynkową nieruchomości stanowi:
a) przewidywana jej cena możliwa do uzyskania na rynku,
b) cena uzyskana w konkretnej transakcji,
c) średnia cena uzyskiwana w ostatnim okresie czasu przy sprzedaży podobnych nieruchomości.
Przez wartość rynkową nieruchomości budynkowej o przeznaczeniu komercyjnym należy rozumieć:
a) najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku,
b) koszt realizacji powiększony o zysk dewelopera,
c) koszt realizacji uwzględniający podatek VAT oraz zysk dewelopera.
Określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa nieruchomości:
a) podlega zwiększeniu o podatek VAT,
b) podlega zmniejszeniu o hipotekę,
c) nie podlega korektom z tytułu podatku VAT i hipoteki.
Rodzaj wartości rynkowej zastosowanej przez rzeczoznawcę wynika w szczególności z:
a) celu sporządzenia wyceny,
b) stanu rynku nieruchomości,
c) postanowień umowy z zamawiającym wycenę.
Według Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych wartość rynkowa dla Alternatywnego Sposobu Użytkowania (WRA) oznacza:
a) wartość rynkową przy założeniu najefektywniejszego i najlepszego wykorzystania nieruchomości,
b) wartość rynkową, jaką przewiduje się dla danej nieruchomości na dzień jej sprzedaży,
c) wartość rynkową odzwierciedlającą perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości dla celów innych niż aktualne.
Wartość rynkowa odzwierciedlająca perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości to wg Standardów Zawodowych:
a) wartość rynkowa dla Alternatywnego Sposobu Użytkowania (WRA),
b) wartość rynkowa dla Aktualnego Sposobu Użytkowania (WRU),
c) wartość rynkowa Przyszłej Sprzedaży (WRP).
Do określenia wartości rynkowej nieruchomości wykorzystujemy podejścia:
a) podejście porównawcze,
Wartość odtworzeniową nieruchomości określa się, gdy:
a) szacowane nieruchomości, ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego,
b) wymagają tego przepisy szczególne,
c) zażyczy sobie tego zleceniodawca operatu szacunkowego.
Koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie jest stosowany jako podstawa oszacowania wartości nieruchomości:
a) jeżeli rzeczoznawca dokona wyboru takiej metody,
b) ile wymagają tego przepisy szczególne,
c) dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego.
Przez wartość odtworzeniową budynków i budowli rozumiemy:
a) kwotę równą kosztom odtworzenia budynków i budowli, z uwzględnieniem stopnia ich zużycia,
b) koszt wybudowania bez stopnia zużycia,
Koszt odtworzenia nieruchomości oznacza:
a) koszt nabycia części składowych gruntu,
c) koszt odtworzenia części składowych gruntu.
Koszty dodatkowe (inwestycyjne) obliczane w podejściu kosztowym obejmują m.in.:
a) koszty dokumentacji i nadzoru,
b) koszty transportu zewnętrznego materiałów i sprzętu,
c) koszty pośrednie działalności przedsiębiorstwa.
Koszty dodatkowe w podejściu kosztowym obejmują:
a) koszty opracowania dokumentacji,
b) koszty nadzoru inwestorskiego i autorskiego,
c) koszty kierowania budową.
Przez ustalenie stanu prawnego nieruchomości należy rozumieć:
a) ustalenie ograniczonych praw rzeczowych nieruchomości,
b) położenie i lokalizację nieruchomości,
Przy określaniu stopnia zużycia technicznego budynku uwzględnia się:
a) postęp technologiczny w budownictwie,
b) przeprowadzone remonty i konserwacje,
c) jakość wykonawstwa budowlanego.
Przy określaniu stopnia zużycia technicznego budynku uwzględnia się:
b) przeprowadzone remonty i konserwacje,
c) jakość wykonawstwa budowlanego.
Przy określaniu stopnia zużycia technicznego budynku uwzględnia się:
a) postęp technologiczny w budownictwie,
b) przeprowadzone remonty i konserwacje,
c) jakość wykonawstwa budowlanego.
Dokonując oceny stopnia zużycia budynków, rzeczoznawca powinien uwzględniać:
a) okres technicznej trwałości poszczególnych rodzajów elementów,
b) sposób eksploatacji (użytkowania) budynku,
c) dokumentację projektową wraz z pozwoleniem na budowę.
Zużycie techniczne części składowych nieruchomości zależy od:
a) zmiany funkcji nieruchomości,
b) warunków eksploatacji,
Stopniem zużycia technicznego 15-letniego żelbetowego silosa naziemnego o spękanej powłoce, odkrytym i skorodowanym zbrojeniu należy określić poprzez:
a) stosunek okresu użytkowania „t” do okresu trwałości konstrukcji żelbetowej „T”,
b) analizę kosztu specjalistycznej naprawy konstrukcji żelbetowej,
c) ekspertyzę techniczną dotyczącą remontu zbiornika.
Na jaki rodzaj zużycia nieruchomości - wg Standardów Zawodowych - mają wpływ sąsiedztwo zakładu przemysłowego, arteria komunikacyjna o dużym natężeniu ruchu:
c) nie mają żadnego wpływu na zużycie.
W podejściu dochodowym określamy wartość rynkową nieruchomości rozumianą jako:
a) wycenę prawa własności do nieruchomości,
b) wycenę prawa do osiągania dochodu z tej nieruchomości,
c) wycenę wiązki praw do nieruchomości.
Podejście dochodowe może być stosowane do wyceny nieruchomości gdy:
a) nieruchomość przynosi dochód,
b) nieruchomość może przynosić dochód,
c) dochody roczne z nieruchomości są zróżnicowane.
W procesie wyceny nieruchomości dochodem z nieruchomości jest:
b) czynsz oraz dochody pozaczynszowe,
c) dochód z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości.
Dochód z nieruchomości to:
a) suma wartości sprzedanej produkcji i usług realizowanych w ramach nieruchomości,
b) czynsze i dochody pozaczynszowe,
c) suma wartości sprzedanej produkcji i usług realizowanych w ramach nieruchomości pomniejszona o koszty uzyskania.
Pod pojęciem dochodu z nieruchomości rozumiemy:
a) dochód, jaki można uzyskać z gruntu wraz z jego częściami składowymi,
b) wyłącznie dochód z gruntu,
c) wyłącznie dochód z budynków.
W podejściu dochodowym wybór metody wyceny zależy od:
a) decyzji rzeczoznawcy majątkowego,
c) sposobu określenia źródła dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z nieruchomości.
III. 6 pkt 3.1. oraz II.1 pkt 2.6.
Metodę zysków można stosować, określając wartość rynkową nieruchomości, gdy:
a) znany jest czynsz rynkowy i udział właściciela nieruchomości w dochodzie netto osiąganym z nieruchomości,
b) na nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza przynosząca dochód i znany jest udział właściciela nieruchomości w dochodzie netto osiąganym z działalności na nieruchomości,
c) znany jest przychód z działalności prowadzonej na nieruchomości i stopa kapitalizacji prostej brutto.
Do określenia wartości nieruchomości zabudowanych stacji benzynowych, hoteli i innych nieruchomości zabudowanych o podobnym przeznaczeniu stosuje się zwykle:
a) podejście dochodowe metodą inwestycyjną,
c) podejście dochodowe metodą zysków.
Metodę zysków można stosować, określając wartość rynkową nieruchomości, gdy:
a) nieruchomość przynosi dochód w postaci czynszu,
b) nieruchomość przynosi dochód bezpośrednio uzależniony od szczególnego przeznaczenia nieruchomości,
c) nieruchomość funkcjonuje jako stacja benzynowa.
Współczynnik kapitalizacji:
a) odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków wydatkowanych na zakup nieruchomości, z dochodów uzyskiwanych z tej nieruchomości,
b) odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot stopy kapitalizacji z nakładów wydatkowanych na zakup nieruchomości,
c) określa relację dochodu z nieruchomości do nakładów odtworzeniowych.
W technice kapitalizacji prostej otrzymano z badań rynkowych R = 20%. Można oczekiwać, że okres zwrotu środków wydatkowanych na zakup nieruchomości powinien nastąpić po:
Wartość nieruchomości otrzymać można w technice kapitalizacji prostej, wykorzystując stopę kapitalizacji (R) lub współczynnik kapitalizacji (wk) Jeśli wykonać dwukrotnie obliczenia przy wykorzystaniu R i wk to otrzymane wyniki będą:
a) różnić się o około 15%,
b) różnić się o około 10%,
Nieruchomość lokalowa została nabyta za cenę 300 000 zł. Dochód brutto uzyskiwany z tytułu wynajmu wynosi 50 000 zł, natomiast wydatki operacyjne ponoszone przez właściciela wynoszą 20 000 zł. Najemca uzyska zwrot nakładów w okresie:
Współczynnik kapitalizacji w technice kapitalizacji prostej ustala się na podstawie:
a) aktualnych notowań pożądanego przez inwestorów okresu zwrotu kapitału na rynkach kapitałowych,
b) analiz aktualnych ofert wynajmu i ofert sprzedaży,
c) badanie rynku podobnych nieruchomości o znanych cenach transakcyjnych i dochodach.
W technice kapitalizacji prostej przyjęte jest założenie:
a) stabilności dochodów z nieruchomości w dłuższym okresie czasu,
b) stałego poziomu inflacji w dłuższym okresie czasu,
c) stałych cen gruntu, na którym jest położony oczynszowany budynek.
Którą z technik kapitalizacji prostej standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych wskazują jako technikę preferowaną:
a) kapitalizacji prostej dochodu brutto,
b) kapitalizacji prostej dochodu netto,
c) preferowane są obydwie techniki.
Dochód operacyjny netto użytkownika obliczany w metodzie zysków to:
a) przychody minus koszty,
b) dochód brutto minus wydatki operacyjne,
c) dochód brutto pomnożony przez procentowy udział właściciela nieruchomości w dochodzie.
Dochodem netto z nieruchomości stanowiącym podstawę określenia wartości są:
a) dochody z czynszów i dochody pozaczynszowe pomniejszone o straty z tytułu niewynajęcia nieruchomości i o wydatki operacyjne,
b) dochody z czynszów i dochody pozaczynszowe pomniejszone o wydatki operacyjne i amortyzację,
c) dochody z czynszów i dochody pozaczynszowe pomniejszone o wydatki operacyjne, amortyzację, koszt kredytu i podatek dochodowy.
Dochód operacyjny netto uzyskuje się przez odjęcie:
a) amortyzacji od potencjalnego dochodu brutto,
b) wydatków operacyjnych od efektywnego dochodu brutto,
c) kosztów uzyskania przychodów od efektywnego dochodu brutto.
Analizując lokalny rynek dla potrzeb wyceny hali przemysłowej, rzeczoznawca stwierdził przewagę podaży nad popytem na tego typu powierzchnię. Dokonując wyceny wg techniki kapitalizacji prostej dochodu netto, czynnik ten w procedurze wyceny uwzględnisz w:
a) prognozie stawki czynszu najmu,
b) stopniu wykorzystania powierzchni użytkowej hali,
c) wydatkach operacyjnych poprzez zmniejszenie podatku lokalnego w zakresie nie wykorzystanej powierzchni.
Wydatki operacyjne obejmują między innymi:
a) podatek od nieruchomości,
c) amortyzację środków trwałych.
Przy wycenie nieruchomości gruntowej, której część składową stanowi pawilon handlowo-usługowy przy zastosowaniu metody inwestycyjnej w wydatkach operacyjnych nie należy uwzględniać:
a) podatku od nieruchomości,
c) opłat z tytułu użytkowania wieczystego.
Przy określaniu rocznego strumienia dochodu netto dla potrzeb wyceny nieruchomości uwzględniamy:
a) podatek od nieruchomości,
Określając wartość rynkową nieruchomości, której częścią składową jest pawilon handlowo--usługowy, wg metody inwestycyjnej techniki kapitalizacji netto w wydatkach operacyjnych nie należy uwzględniać:
b) podatków od cen nieruchomości,
c) opłat z tytułu użytkowania wieczystego.
Przy wycenie nieruchomości budynkowej koszty kontroli okresowych zalicza się do:
b) wydatków operacyjnych,
Przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej dochodu netto w wydatkach operacyjnych należy uwzględnić:
a) podatek od powierzchni użytkowej budynku,
b) podatek od gruntu i opłatę z tytułu użytkowania wieczystego,
Stosując technikę kapitalizacji prostej dochodu netto, do wydatków operacyjnych nie zalicza się:
a) podatku od nieruchomości,
b) opłaty pierwszej za użytkowanie wieczyste,
Przy ustalaniu dochodu rocznego przy użyciu techniki kapitalizacji prostej uwzględnia się m.in.:
a) amortyzację, kredyt i jego koszty, podatek dochodowy, inne podatki oraz opłaty związane ze sprzedażą nieruchomości,
b) kredyt i jego koszty, koszty zarządu, media, remonty bieżące, podatek od nieruchomości,
c) koszty zarządu, media, remonty bieżące, podatek od nieruchomości.
Wydatki operacyjne obejmują między innymi:
a) podatek od nieruchomości, koszty dostarczenia mediów, konserwacje i remonty, koszt kredytu, podatek dochodowy,
b) podatek od nieruchomości, koszty dostarczenia mediów, konserwacje i remonty, koszt ubezpieczenia, koszty zarządzania i administracji,
c) podatek od nieruchomości, koszty dostarczenia mediów, konserwacje i remonty, koszt ubezpieczenia, amortyzację, koszt kredytu, podatek dochodowy.
Wydatkami operacyjnymi są:
a) opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu,
b) opłaty z tytułu ubezpieczenia nieruchomości,
c) spłata kredytu na zakup nieruchomości.
Które z poniższych kosztów zaliczamy do wydatków operacyjnych:
a) podatek od nieruchomości,
Wydatki operacyjne obejmują między innymi:
a) koszty dostarczenia mediów, podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty zarządzania i koszty amortyzacji,
b) koszty finansowe, koszty ubezpieczenia i odnowy nieruchomości, koszty zasilania w media,
c) koszty dostarczenia mediów, podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty zarządzania, koszty konserwacji i napraw bieżących.
W technice kapitalizacji prostej dochodu netto wartość nieruchomości określa się poprzez:
a) podzielenie rocznego dochodu operacyjnego netto przez stopę kapitalizacji netto,
b) podzielenie rocznego dochodu operacyjnego netto przez współczynnik kapitalizacji netto,
c) pomnożenie rocznego dochodu operacyjnego netto przez współczynnik kapitalizacji netto.
Technikę dyskontowania strumieni pieniężnych stosujemy do określenia wartości nieruchomości, dla których prognozowana wielkość dochodu będzie się zmieniać z powodu:
a) dochodzenia nieruchomości do założonego poziomu świadczenia usług,
b) zmian koniunkturalnych na rynku,
c) zmian poziomu inflacji.
Technikę DCF stosuje się, gdy w przewidywanej przyszłości realna wartość dochodu ulegnie zmianie na skutek:
a) zmiany poziomu inflacji w poszczególnych latach,
b) sukcesywnego dochodzenia nieruchomości i jej części do założonego poziomu świadczenia usług,
c) możliwych do przewidzenia zmian koniunkturalnych na rynku.
Czy w ustalaniu wartości nieruchomości techniką dyskontowania strumieni pieniędzy uwzględnia się:
b) koszty napraw bieżących,
Przy wycenie nieruchomości z zastosowaniem techniki dyskontowania strumieni pieniężnych amortyzacja może być określona:
b) wg metody degresywnej,
c) nie jest uwzględniana.
Wyceniając nieruchomość przy użyciu dyskontowania strumieni pieniężnych, rzeczoznawca majątkowy powinien dążyć do obejmowania prognozą okresu:
b) granicach od 5 do 10 lat,
c) granicach od 40 do 99 lat.
Okres prognozy dochodu przyjmowany w technice zdyskontowanych strumieni pieniężnych zależy od:
a) okresu stabilizacji dochodu rocznego,
b) przewidywanego okresu zmienności dochodów z nieruchomości,
c) przewidywanego poziomu stopy dyskontowej.
Stopa dyskontowa powinna odzwierciedlać:
a) relację pomiędzy rocznym dochodem uzyskiwanym z nieruchomości a nakładami poniesionymi na jej zakup,
b) stopień ryzyka inwestowania na rynku nieruchomości,
c) przewidywane zmiany poziomu czynszów.
Stopa dyskontowa powinna:
a) odzwierciedlać wymaganą przez nabywcę nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej relację pomiędzy rocznym dochodem uzyskiwanym z tych nieruchomości a nakładami, jakie należy ponieść na ich nabycie,
b) uwzględniać stopień ryzyka przy inwestowaniu nieruchomości podobnych,
c) odzwierciedlać wymaganą przez nabywcę nieruchomości istniejących na rynku do nieruchomości wycenianej relację pomiędzy rocznym dochodem uzyskiwanym z tych nieruchomości a nakładami, jakie należy ponieść na ich nabycie, oraz uwzględniać stopień ryzyka przy inwestowaniu na rynku takich nieruchomości.
Dyskontowanie występuje przy wyznaczaniu:
a) wartości bieżącej netto,
b) wartości przyszłej w roku n,
c) wewnętrznej stopy zwrotu.
a) wartość dochodów po okresie prognozy,
b) zdyskontowany strumień pieniężny z ostatniego roku prognozy,
c) cena sprzedaży nieruchomości po okresie prognozy.
Wartość rezydualna w technice DCF to:
a) typowy skapitalizowany czynsz uzyskiwany aktualnie na rynku dla nieruchomości podobnych,
b) przewidywana na podstawie analizy rynku cena przyszłej sprzedaży po ostatnim roku prognozy,
c) skapitalizowana wartość przyszłych dochodów po okresie prognozy.
Jeśli z przepisów prawa wynika potrzeba określenia wartości nieruchomości na datę wcześniejszą niż data sporządzenia wyceny, to w podejściu porównawczym, do porównań mogą być przyjęte ceny transakcyjne, jakie występowały na rynku:
a) przed data, na którą wycenę się sporządza,
b) po dacie, na którą się wycenę sporządza,
c) dacie, na którą się wycenę sporządza.
Czy zasady przewidziane w podejściu porównawczym mogą być stosowane dla ustalenia w podejściu dochodowym:
b) sposobu użytkowania nieruchomości,
c) dochodów poza czynszowych.
Informacje o cenach transakcyjnych rzeczoznawca uzyskuje:
b) od pośredników w obrocie nieruchomościami,
c) od zarządców nieruchomości.
Informacje o czynszach rzeczoznawca uzyskuje:
a) analizy umów najmu i dzierżawy,
b) od pośredników w obrocie nieruchomościami,
c) od zarządców nieruchomości.
Aktualizacja cen transakcyjnych na datę sporządzenia wyceny konieczna jest przy zastosowaniu:
a) metody porównywania parami,
b) metody korygowania ceny średniej,
c) metody analizy statystycznej.
Stosując metodę porównywania parami, aktualizację cen wynikających z aktów notarialnych należy przeprowadzić:
a) dla pełnego zbioru stanowiącego podstawę określenia wag i wielkości poprawek kwotowych,
b) tylko dla wykorzystanych w porównywaniu parami,
c) pominięciem cen dotyczących zbycia nieruchomości w drodze przetargu.
Wagi cech rynkowych w podejściu porównawczym ustala się między innymi na podstawie:
a) informacji pośredników w obrocie nieruchomościami,
b) przez analogie do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych,
c) na podstawie badań - obserwacji dyspozycji sprzedawców nieruchomości.
Określając wartość rynkową nieruchomości wg podejścia porównawczego, ilość cech wpływających na ceny rzeczoznawca przyjmuje na podstawie:
a) ustaleń Standardu III.7 - wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego,
b) analizy bazy wiarygodnych transakcji danego rodzaju nieruchomości na lokalnym rynku,
c) informacji uzyskanych w agencjach obrotu nieruchomościami odnośnie preferencji potencjalnych nabywców.
Wagę cechy rynkowej zgodnie ze standardami można określić:
a) analitycznie wg zasady ceteris paribus,
b) na podstawie badań preferencji nabywców nieruchomości,
c) warunkowo wg uznania rzeczoznawcy majątkowego.
Metoda korygowania ceny średniej wymaga znalezienia co najmniej:
a) kilkudziesięciu nieruchomości podobnych,
b) 20 nieruchomości podobnych,
c) kilkunastu nieruchomości podobnych.
Metodę korygowania ceny średniej można zastosować, posiadając:
a) co najmniej 3 transakcje porównawcze,
b) co najmniej 5 transakcji porównawczych,
c) co najmniej kilkanaście transakcji porównawczych.
Czynności rzeczoznawcy polegające na określeniu rynku lokalnego ustalenia rodzaju i liczby cech rynkowych wraz z określeniem ich wag opisaniu wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych konieczne są przy zastosowaniu:
a) wyłącznie metody porównywania parami,
b) wyłącznie metody korygowania ceny średniej,
c) metody porównywania parami oraz metody korygowania ceny średniej.
Wyboru cech oraz wag tych cech wpływających na ceny nieruchomości dokonuje się, stosując:
a) metodę porównywania parami,
b) metodę korygowania ceny średniej,
c) metodę stawki szacunkowej.
III.7(*) pkt 4.2. i 4.10.
W metodzie korygowania ceny średniej podstawą określenia współczynników korygujących wybranych cech stanowią:
a) ceny transakcyjne minimalna i maksymalna oraz wagi cech,
b) ceny transakcyjne: minimalna, maksymalna i średnia,
c) ceny transakcyjne: minimalna, maksymalna i średnia oraz wagi cech.
Zakres współczynników korygujących w metodzie korygowania ceny średniej określa się na podstawie:
a) ceny transakcyjnej średniej,
b) cen transakcyjnych: maksymalnej i minimalnej,
c) cen transakcyjnych: maksymalnej, minimalnej i średniej.
Rzeczoznawca majątkowy określa wartość pozostawionej nieruchomości za granicą na podstawie:
a) opisu pozostawionej nieruchomości przez osobę uprawnioną,
b) zeznań świadków na temat rodzaju i stanu pozostawionych nieruchomości,
c) dowodów potwierdzających pozostawienie nieruchomości.
Rzeczoznawca majątkowy określa wartość pozostawionej za granicą nieruchomości na podstawie:
a) jej opisu sporządzonego przez osobę uprawnioną,
b) przeprowadzonej wizji lokalnej,
c) opinii rzeczoznawcy majątkowego kraju, w którym aktualnie znajduje się nieruchomość.
Dokumentami pomocniczymi do wykonania operatu szacunkowego nieruchomości pozostawionych za granicą (mienia zabużańskiego) mogą być:
a) odpisy treści ksiąg wieczystych,
b) polisy ubezpieczeniowe,
Merytorycznej podstawy wykonania operatu szacunkowego nieruchomości pozostawionych za granicą (mienia zabużańskiego) nie stanowią:
a) oświadczenia złożone wobec urzędników urzędów rejonowych,
b) opis pozostawionej nieruchomości,
Wartość nieruchomości pozostawionej za granicą (mienie zabużańskie) określa się według cen:
a) na dzień jej pozostawienia,
b) na dzień zgłoszenia wniosku,
c) na dzień wydania decyzji potwierdzającego posiadanie uprawnień.
Wartość rynkową nieruchomości pozostawionej za granicą rzeczoznawca określa:
a) wg stanu i cen na dzień wydania zaświadczenia potwierdzającego posiadanie uprawnień,
b) wg stanu na dzień jej pozostawienia oraz cen na dzień nabycia nieruchomości ze Skarbu Państwa,
c) wg stanu na dzień jej pozostawienia oraz cen na dzień wydania zaświadczenia potwierdzającego posiadanie uprawnień.
Wartość rynkową nieruchomości pozostawionej za granicą określa się:
a) wg stanu na dzień jej pozostawienia oraz wg cen na datę złożenia wniosku o nabycie uprawnień do odszkodowania,
b) wg stanu na dzień jej pozostawienia oraz wg cen na datę wydania decyzji stwierdzającej wartość pozostawionej nieruchomości,
c) wg stanu i cen na dzień jej pozostawienia przy zastosowaniu przelicznika publikowanego przez GUS.
Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając nieruchomość pozostawioną za granicą (mienie zabużańskie), określa jej wartość:
b) odtworzeniową, jeżeli nie można określić jej wartości rynkowej,
c) tylko wartość rynkową.
Przy określaniu wartości odtworzeniowej części składowych nieruchomości pozostawionej za granicą szacuje się koszt odtworzenia przy uwzględnieniu:
a) stopnia zużycia określonego na dzień pozostawienia nieruchomości,
b) średnich cen i kosztów występujących aktualnie w kraju,
c) cen i kosztów występujących w porównywalnych miejscowościach położonych na obszarze kraju w stosunku do miejscowości, w której leży pozostawiona nieruchomość.
Wartość odtworzeniową nieruchomości pozostawionej za granicą określa się:
a) wg stanu na dzień jej pozostawienia oraz wg kosztów na datę złożenia wniosku o nabycie uprawnień do odszkodowania,
b) wg stanu na dzień jej pozostawienia oraz wg cen i kosztów odtworzenia na dzień wydania decyzji stwierdzającej wartość pozostawionej nieruchomości,
c) wg stanu i kosztów na dzień jej pozostawienia przy zastosowaniu przelicznika publikowanego przez GUS.
Zgodnie ze standardem V.I. „Wycena nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy” wyceny nieruchomości dla udzielenia kredytu hipotecznie na niej zabezpieczonego dokonuje rzeczoznawca, który:
a) nie jest kredytobiorcą lub jego małżonkiem albo krewnym,
b) może być w stosunku służbowym z osobą uprawnioną do nieruchomości,
c) który otrzymuje wynagrodzenie nieuzależnione w żaden sposób od udzielenia proponowanego kredytu.
W świetle standardu zawodowego V.1: „Wycena nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy”, rzeczoznawca majątkowy powinien określić wartość rynkową nieruchomości:
a) dla aktualnego sposobu użytkowania,
b) dla optymalnego wykorzystania,
c) na żądanie kredytodawcy - dla wymuszonej sprzedaży.
Określanie wartości nieruchomości nabywanej pod pas drogowy autostrady jest obowiązkowe w przypadku:
a) ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, przeznaczone na pasy drogowe autostrad,
b) rozwiązania użytkowania ustanowionego w drodze umowy,
c) ustalenia odszkodowania przysługującego gminie za nieruchomości stanowiące jej własność i przeznaczone na pasy drogowe autostrad.
Określenie wartości rynkowej nieruchomości nabywanych na cele budowy autostrad jest obowiązkowe w następujących przypadkach:
a) dla ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, przeznaczone na pasy drogowe,
b) dla potrzeb ustalenia ceny stanowiącej podstawę do rokowań w sprawie nabycia nieruchomości w drodze umowy,
c) dla ustalenia wartości nieruchomości zamiennej za nieruchomość wywłaszczoną.
Nieruchomość zabytkowa stosownie do definicji zawartej w standardzie V.3. Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych PFSRM to:
a) nieruchomość wpisana do rejestru zabytków; objęta ewidencją zabytków; inne nieruchomości jeżeli z przepisów szczególnych prawa wynika ich szczególny charakter dla dziedzictwa kulturowego,
b) nieruchomość wpisana do rejestru zabytków,
c) a. nieruchomość wpisana do rejestru zabytków b. nieruchomość objęta ochroną konserwatorską c. nieruchomość zlokalizowana w strefie ochrony konserwatorskiej.
Podstawową wiarygodność danych w odniesieniu do nieruchomości o charakterze zabytkowym przypisuje się:
a) aktualnemu wpisowi nieruchomości do wojewódzkiego rejestru zabytków,
b) aktualnej informacji wydanej przez miejskiego [wojewódzkiego] konserwatora zabytków lub służb mu podległych,
c) aktualnej informacji zawartej w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Czy standard V.3. Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych PFSRM - „wycena nieruchomości zabytkowych” dopuszcza posiłkowanie się informacjami i danymi zebranymi z rynku nieruchomości o zasięgu międzynarodowym?
b) tak - w odniesieniu do nieruchomości o szczególnym znaczeniu, unikalnej wartości, np. zakwalifikowanych jako zabytki klasy „O”,
Wartość nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków określa się:
a) wyłącznie w podejściu porównawczym,
b) wyłącznie w podejściu porównawczym lub dochodowym,
c) przy wykorzystaniu podejścia wybranego przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem całokształtu uwarunkowań.
Które z poniższych podejść wyceny należy zastosować przy wycenie nieruchomości gruntowych zabudowanych, wpisanych do rejestru zabytków, zgodnie ze standardem V.3 „Wycena nieruchomości zabytkowych”:
a) podejście porównawcze i kosztowe,
b) podejście porównawcze i dochodowe,
c) podejście dochodowe i kosztowe.
W podejściu dochodowym zastosowanym dla określenia wartości nieruchomości wpisanych w rejestr zabytków uwzględnia się:
a) dochody, jakie można osiągnąć z nieruchomości,
b) ograniczenia, jakie wynikają z objętej ochrony konserwatorskiej,
c) koszty, jakie należy ponieść ze względu na objęcie nieruchomości ochroną konserwatorską.
Wartość rynkową nieruchomości zabytkowej przy zastosowaniu podejścia porównawczego określa się przy uwzględnieniu podobieństwa:
a) wyłącznie cech materialnych,
b) poszczególnych cech materialnych i cen rynkowych,
c) cen rynkowych i funkcji.
Czy standard V.3. Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych PFSRM — „wycena nieruchomości zabytkowych” dopuszcza stosowanie metody kosztów likwidacji?
a) tak — ale tylko w odniesieniu do obiektów do których służby nadzoru budowlanego w uzgodnieniu z konserwatorem zabytków wydały decyzję nakazującą likwidację bąź rozbiórkę budynku, budowli,
b) tak może to dotyczyć w szczególności niewielkich budynków, budowli i elementów zagospodarowania przestrzenno-funkcjonalnego składowych wycenianej nieruchomości o prostej, niezłożonej funkcji pozbawionych nadto cech stylowych,
Czy standard V.3. standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych PFSRM — „wycena nieruchomości zabytkowych” dopuszcza stosowanie metody kosztów zastąpienia?
b) tak — w odniesieniu do regionów, gdzie jest to możliwe (odpowiednia istniejąca baza danych),
Standard V.4 „Wycena nieruchomości rolnych” dotyczy:
a) nieruchomości rolnej jako przedmiotu prawa własności, prawa użytkowania wieczystego, prawa użytkowania oraz prawa użytkowania wkładu gruntowego w rolniczej spółdzielni produkcyjnej,
b) nieruchomości rolnej jako przedmiotu prawa własności, prawa użytkowania wieczystego, prawa użytkowania, dzierżawy oraz prawa użytkowania wkładu gruntowego w rolniczej spółdzielni produkcyjnej,
c) wszystkich nieruchomości rolnych niezależnie jakie prawa do nich przysługują.
Która z cech charakteryzuje nieruchomość rolną?
b) klasa bonitacyjna gleby,
c) okręg podatkowy właściwy dla położenia nieruchomości.
Uprawami i zasiewami w rozumieniu standardu V.4 „Wycena nieruchomości rolnych” są:
a) rolnicze plantacje roślinne jednoroczne oraz jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, plantacje roślin dwuletnich lub plantacje roślin wieloletnich,
b) rolnicze rośliny jednoroczne oraz niektóre rośliny krzewiakowe,
c) wszystkie rośliny, które już w trakcie pierwszego roku wegetacji wchodzą w pełne plonowanie.
Uprawami i zasiewami są rolnicze plantacje roślinne:
b) co najwyżej dwuletnie,
Plantacje kultur wieloletnich to:
a) chmielniki, sady, winnice,
b) uprawy truskawek, świerka i jodły na drzewka świąteczne,
c) zboża ozime, buraki nasienne, marchew nasienna.
Do części składowych gruntu rolnego zalicza się:
a) budynki i budowle rolnicze,
b) budynki mieszkalne wchodzące w skład gospodarstw rolnych,
Wartość rynkową nieruchomości rolnej określa się przy zastosowaniu podejścia:
c) mieszanego, metody stawki szacunkowej gruntu.
Przy określaniu wartości nieruchomości rolnej z zastosowaniem podejścia dochodowego dochód z nieruchomości określa się:
a) wyłącznie na podstawie czynszów dzierżawnych,
b) na podstawie dochodu z działalności rolniczej na tej nieruchomości,
c) na podstawie przeciętnego dochodu z działalności rolniczej w danej gminie.
Przy wycenie wartości rynkowej gruntów rolnych jednostką porównawczą jest:
Wartość nieruchomości rolnych wykorzystywanych jako stawy rybne określana jest:
a) całości przy zastosowaniu podejścia dochodowego,
b) przy zastosowaniu podejścia kosztowego,
c) podejściu dochodowym w odniesieniu do tych części, które przynoszą dochód i w podejściu porównawczym w odniesieniu do gruntu.
Czas istnienia plantacji kultur wieloletnich można dla potrzeb wyceny podzielić, w zależności od jej wieku, na następujące okresy:
a) okres założenia i pielęgnacji,
c) okres odtworzenia plantacji.
Przy wycenie plantacji kultur wieloletnich, do określenia odszkodowania za ich wywłaszczenie, wartość utraconych pożytków jest ustalana dla okresu:
a) od dnia wydania decyzji o wywłaszczeniu do dnia wydania decyzji o odszkodowaniu,
b) od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania,
c) od dnia założenia plantacji do dnia wywłaszczenia.
Przy określaniu odszkodowania w związku z wywłaszczeniem sadu należy uwzględnić:
a) koszty związane z przygotowaniem gleby, zakupem i posadzeniem drzewek,
b) koszty pielęgnacji sadu do czasu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości przez gminę,
c) wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania.
Standard „Wycena nieruchomości gruntowych zajętych pod urządzenia elektryczne” może być stosowany do nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych na ten cel w planie miejscowym?
b) nie mogą być stosowane,
c) mogą być stosowane tylko w postępowaniu uwłaszczeniowym osób prawnych - zakładów energetycznych.
Standard „Wycena nieruchomości gruntowych zajętych pod urządzenia elektryczne”:
a) może być stosowany do wyceny nieruchomości niezabudowanych urządzeniami elektrycznymi przeznaczonymi na ten cel w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
b) nie może być stosowany do wyceny nieruchomości niezabudowanych urządzeniami elektrycznymi przeznaczonymi na cel w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
c) zależy to od decyzji rzeczoznawcy majątkowego.
Wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej urządzeniami elektrycznymi może być określona:
a) jako suma wartości gruntu i wartości urządzeń (odrębnie wartość gruntu i wartość części składowych),
b) jako wartość gruntu pomniejszona o koszty usunięcia z nieruchomości tych urządzeń,
c) jako łączna wartość gruntu i urządzeń znajdujących się na gruncie.
Elektryczne stacje i rozdzielnie napowietrzne powinny posiadać ogrodzenie zewnętrzne o wysokości:
a) zależnie od napięcia stacji,
Do określania wartości gruntu zajętego pod obiekty elektryczne należy wykorzystywać:
a) ceny transakcyjne za nieruchomości podobne,
b) ceny transakcyjne gruntów przyległych z uwzględnieniem współczynników, o których mowa w standardzie V.5 „Wycena nieruchomości gruntowych zajętych pod urządzenia elektryczne”, gdy brak jest cen transakcyjnych nieruchomości podobnych,
c) stawkę szacunkową gruntu rolnego klasy I.
Wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej urządzeniami elektrycznymi określa się:
a) na podstawie cen transakcyjnych na nieruchomości podobne,
b) przypadku braku cen transakcyjnych wartość 1 m2 gruntu określa się jako równą wartości 1 m2 gruntów przyległych z uwzględnieniem współczynnika zależnego od rodzaju gruntów w planie miejscowym,
c) stosując podejście kosztowe.
W świetle standardu V.5 „Wycena nieruchomości gruntowych zajętych pod urządzenia elektryczne” przy określaniu wartości gruntu zajętego pod stację transformatorową możliwe jest wykorzystanie oszacowanej wartości gruntów przyległych z zastosowaniem współczynników uwzględniających ich przeznaczenie oraz wielkość powierzchni pod warunkiem:
a) braku cen transakcyjnych na nieruchomości podobne na lokalnym rynku,
b) braku cen transakcyjnych na nieruchomości podobne na rynku krajowym,
c) że wycena dotyczy gruntów stanowiących własność lub będących w użytkowaniu wieczystym przedsiębiorstwa lub zakładu energetycznego.
Rzeczoznawca majątkowy podając (dla potrzeb uwłaszczenia) w operacie szacunkowym wartość nieruchomości zajętej pod urządzenia elektryczne, niezależnie od sposobu określania jej wartości:
a) powinien podać tylko łączną wartość nieruchomości,
b) powinien wyodrębnić wartość gruntu i części składowych gruntu,
c) może wyodrębnić wartość gruntu i części składowych gruntu.
Jakie grunty zaliczane są do gruntów zadrzewionych i zakrzewionych?
a) grunty porośnięte różną roślinnością leśną o powierzchni mniejszej niż 0,1 ha,
b) grunty parków wiejskich stanowiące zbiorowiska drzew i krzewów,
c) grunty porośnięte roślinnością leśną na powierzchni powyżej 0,1 ha w wieku do 20 lat.
a) część lasu jednorodna pod względem określonych cech taksacyjnych,
b) ogół drzew występujących w lesie,
c) obszary zalesione od chwili ich zalesienia do osiągnięcia wieku rębnego.
Drzewostan leśny w wieku 100 lat na gruncie należącym do zasobu Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa należy wycenić:
a) według spodziewanego dochodu ze sprzedaży drewna,
b) według kosztów jego wyhodowania,
c) porównując z cenami uzyskiwanymi ze sprzedaży podobnego drzewostanu.
Stopień zadrzewienia 60-letniego drzewostanu to:
a) stopień zagęszczenia koron drzew,
b) stosunek rzeczywistej do wzorcowej masy drzew,
c) ilość określonego gatunku drzew na jednostce powierzchni.
Co to jest stopień zadrzewienia:
b) udział procentowy powierzchni zadrzewionej w powierzchni ogólnej,
c) stosunek rzeczywistej masy drzewostanu do masy wzorcowej na powierzchni 1 ha.
Zgodnie ze standardem dotyczącym zasad określenia wartości szkód spowodowanych budową infrastruktury podziemnej i nadziemnej standard jest stosowany do określenia wartości:
a) odszkodowań za szkody, jakie ponosi właściciel,
b) odszkodowań za szkody, jakie ponosi dzierżawca,
c) celu przeniesienia własności na rzecz osoby trzeciej.
Zasięg i zakres powstałych szkód, zgodnie ze standardem dotyczącym zasad określenia wartości szkód spowodowanych budową infrastruktury podziemnej i nadziemnej uzależniony jest od:
a) rodzaju infrastruktury podziemnej i nadziemnej,
b) czasu trwania procesu inwestycyjnego,
c) okresu rozpoczęcia i zakończenia procesu inwestycyjnego.
W świetle standardu VI.1 „Wycena maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością” o trwałym związku środka technicznego z nieruchomością decyduje:
a) kryterium zachowania istoty działania,
b) kryterium możliwości demontażu i jego skutku dla środka technicznego,
c) kryterium skutku demontażu dla nieruchomości.
Operat szacunkowy powinien być:
a) sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości,
b) sporządzony zgodnie ze stanem prawnym, stan faktyczny nie ma znaczenia,
c) zawierać informacje niezbędne dla ustalenia wniosków dotyczących określenia wartości nieruchomości.
Czy wyciąg z operatu szacunkowego jest:
b) wymagany jest tylko w przypadku nieruchomości gminnych,
c) nie jest obligatoryjny.
Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny jest elementem, który w operacie szacunkowym powinien wystąpić:
b) uzasadnionych przypadkach,
c) ogóle nie musi wystąpić.
Zgodnie ze standardem VII.1. „Zasady sporządzania operatu szacunkowego” wyciąg z operatu szacunkowego winien zawierać między innymi:
b) wskazanie osób, którym przysługują prawa do tej nieruchomości,
c) oszacowaną wartość nieruchomości.
Wyciąg z operatu szacunkowego winien zawierać między innymi:
a) krótki opis techniczny,
b) określenie celu wyceny,
c) określenie daty przeprowadzenia wizji lokalnej.
Wycenie podlega tylko budynek usytuowany na nieruchomości gruntowej. Przedmiotem wyceny w tym wypadku jest:
a) nieruchomość gruntowa zabudowana,
b) nieruchomość budynkowa,
c) budynek jako część składowa gruntu.
Właściciel spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zlecił opracowanie operatu szacunkowego dla potrzeb sprzedaży lokalu. Przedmiotem wyceny w tym wypadku jest:
a) nieruchomość lokalowa,
b) lokal mieszkalny jako przedmiot spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,
c) lokal mieszkalny jako przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Zgodnie ze standardem VII.1. „Zasady sporządzenia operatu szacunkowego” określenie celu wyceny następuje poprzez wskazanie:
a) przeznaczenia, dla jakiego operat został opracowany i w jakim wyłącznie może być wykorzystany,
b) rodzaju wartości szacowanej nieruchomości,
c) sposobu wyceny uwzględniającego wymagania zamawiającego.
Źródłem danych merytorycznych o przedmiocie wyceny są m.in.:
b) kataster nieruchomości, kataster uzbrojenia, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
W operacie szacunkowym należy podać między innymi następujące daty:
a) datę badania ksiąg wieczystych,
b) datę przekazania operatu zamawiającemu,
c) datę sporządzenia wyceny.
W operacie szacunkowym należy podać między innymi następujące daty:
a) datę badania ksiąg wieczystych,
b) datę przeprowadzenia wizji lokalnej,
c) datę sporządzenia wyceny.
Przez stan nieruchomości rozumie się:
b) stan techniczno-użytkowy,
c) stan faktycznego zagospodarowania.
VII.1 pkt 9.1., 9.2. i 9.3.
a) stan zagospodarowania,
c) stan techniczno-użytkowy.
VII.1 pkt 9.1., 9.2. i 9.3.
Dokonując wyboru sposobu określenia wartości nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany uwzględnić w szczególności kryteria:
c) wymagania zamawiającego.
Które z czynników decydują o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania:
a) położenie nieruchomości,
Celem dokonywanej przez rzeczoznawcę analizy rynku jest określenie m.in.:
a) uwarunkowań na lokalnym rynku, w tym podaży i popytu, potencjału ekonomicznego,
c) stanu i stopnia rozwoju rynku w odniesieniu do rodzaju wycenianej nieruchomości.
Rzeczoznawca majątkowy określając charakterystykę rynku nieruchomości, powinien uwzględnić:
a) rodzaj rynku, jego obszar oraz okres badania cen,
b) stopień zużycia nieruchomości,
c) relację popytu i podaży, płynności, potencjał inwestycyjny, bezrobocie.
Wynik końcowy wyceny może być przedstawiony w operacie szacunkowym:
a) postaci przedziału wartości,
b) zaokrągleniu do 100 zł,
c) nie może być podany w postaci przedziału wartości.
Które klauzule mogą być zamieszczone w operacie szacunkowym?
a) operat sporządzono bez przeprowadzenia oględzin nieruchomości,
b) operat jest ważny jeden rok,
c) określona wartość rynkowa według przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, może być także wykorzystana w każdym postępowaniu skarbowo-podatkowym.
Wg Standardów Zawodowych rzeczoznawca majątkowy sporządza protokół z oględzin nieruchomości i dołącza go do operatu szacunkowego:
a) zawsze (w każdym przypadku),
b) według własnego uznania,
c) gdy wynika to z umowy lub postanowienia właściwego organu.
Przez aktualizację wyceny w świetle standardu VII.2 rozumie się czynności rzeczoznawcy w stosunku do operatu szacunkowego wcześniej przez tego samego rzeczoznawcę sporządzonego mające na celu:
a) określenie nowej wartości nieruchomości,
b) potwierdzenie, w wyniku analizy, że wartość nieruchomości określona w tym operacie jest nadal aktualna,
c) opracowanie aneksu do wcześniej sporządzonego operatu.
Pod pojęciem oceny operatu szacunkowego rozumie się:
a) czynności rzeczoznawcy majątkowego w stosunku do operatu szacunkowego wcześniej przez tego samego rzeczoznawcę sporządzonego, mające na celu potwierdzenie, w wyniku analizy, że wartość nieruchomości określona w tym operacie jest aktualna,
b) czynności rzeczoznawcy lub rzeczoznawców majątkowych w stosunku do operatu szacunkowego sporządzonego przez innego lub innych rzeczoznawców, a mające na celu jego analizę formalno-prawną,
c) dokonywane przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych badanie prawidłowości wycen, w razie wystąpienia istotnych rozbieżności co do wartości tej samej nieruchomości, określonej w różnych operatach szacunkowych.
W razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tych samych nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych oceny prawidłowości tych wycen dokonuje:
b) Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast,
c) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.
Aktualizacji operatu szacunkowego można dokonać:
a) jeżeli zmienił się cel wyceny,
b) po upływie 2 lat od daty wyceny,
c) przed upływem 2 lat, gdy zasadniczo nie zmienił się stan przedmiotu wyceny.
Aktualizację wyceny możemy przeprowadzić zgodnie ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych:
a) niezależnie od daty oszacowania wartości nieruchomości, ale pod warunkiem zmiany przeznaczenia w planie miejscowym,
b) do dwóch lat od daty oszacowania wartości nieruchomości, pod warunkiem że cel wyceny nie uległ zmianie,
c) do trzech lat od daty oszacowania wartości nieruchomości, pod warunkiem że cel wyceny nie uległ zmianie.
Czynności opiniowania operatu szacunkowego rzeczoznawca może dokonać wyłącznie na zlecenie:
a) organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oraz Komisji Odpowiedzialności Zawodowej,
b) wojewody lub starosty,
Dla potrzeb wyceny prawa własności nieruchomości gruntowej rzeczoznawca uzyskał zbiór informacji o cenach transakcyjnych między osobami fizycznymi: cmin = 40,0 zł/m2, 55,0 zł/m2, 60,0 zł/m2, 68,0 zł/m2, 75,0 zł/m2. Dla określenia wag cech i poprawek kwotowych należy przyjąć:
a) cmin = 40,0 zł/m2, cmax = 58,0 zł/m2, ?C = 18,0 zł/m2,
b) cmin = 40,0 zł/m2, cmax = 60,0 zł/m2, ?C = 20,0 zł/m2,
c) cmin = 40,0 zł/m2, cmax = 75,0 zł/m2, ?C = 35,0 zł/m2.
Dysponując zbiorem informacji o cenach gruntów mianowicie: 20 zł/m2, 29 zł/m2, 30 zł/m2, 32 zł/m2, 32,5 zł/m2, 36 zł/m2, 38 zł/m2, 40 zł/m2, 41 zł/m2, 44 zł/m2, 45 zł/m2, 48 zł/m2, 55 zł/m2, przy czym cena 20 zł/m2 dotyczy sprzedaży wymuszonej, natomiast 55 zł/m2 dotyczy odroczonej zapłaty, rzeczoznawca wybrał do porównania 3 najbardziej podobne nieruchomości o cenach 38, 40 i 44 zł/m2 różniące się czterema cechami. Przedział cenowy ?C to:
Jeśli w podejściu porównawczym wyceniana nieruchomość posiada cechy rynkowe korzystniejsze od cech branej pod uwagę nieruchomości o cenie maksymalnej, to wtedy należy stosować metodę:
Określając wartość rynkową nieruchomości wg podejścia porównawczego, ilość cech wpływających na ceny rzeczoznawca przyjmuje na podstawie:
a) standardu III.7 „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego”,
b) analizy bazy wiarygodnych transakcji danego rodzaju nieruchomości na lokalnym rynku,
IX/III.7(*) pkt 3.2. i 3.3.
Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter:
Analityczny sposób określania wag cech w podejściu porównawczym jest możliwy, gdy dysponuje się bazą wiarygodnych danych liczących:
a) kilkanaście transakcji,
b) kilkadziesiąt transakcji,
Wagę cechy rynkowej stanowi:
a) udział procentowy w różnicy pomiędzy Cmax - Cmin,
b) udział procentowy w ?C,
c) przyrost wartości w stosunku do ceny minimalnej.
Ważenie (rangowanie) poprawek ma na celu:
a) uwzględnienie preferencji inwestora w zakresie cech nieruchomości,
b) subiektywną korektę wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
c) uwzględnienie realnego wpływu cech nieruchomości na jej wartość.
Grubizna obejmuje drewno strzały pnia i gałęzi o średnicy w cieńszym końcu bez kory nie mniejszej niż:
Grubizna oznacza drewno okrągłe o średnicy w cieńszym końcu bez kory co najmniej:
a) grunt leśny pozbawiony drzew dłużej niż przez okres 2 lat,
b) grunt leśny o stopniu zadrzewienia poniżej 0,3,
c) drzewostan w wieku do 5 lat.
Klasa wieku drzewostanów umożliwia zbiorcze grupowanie drzewostanów według ich wieku. Pierwsza klasa wieku obejmuje drzewostany:
a) grunty leśne porośnięte drzewami drugiej klasy wieku o zadrzewieniu 0,3,
b) grunty leśne porośnięte drzewami trzeciej i wyższych klas wieku o zadrzewieniu 0,2,
c) grunty leśne po całkowitej wycince drzewostanu.
Szacunek brakarski oznacza:
a) określenie ilości i jakości masy drzewnej przewidzianej do pozyskania,
b) sortowanie pozyskanego drewna według klas jakości,
c) usuwanie drzew przeszkadzających prawidłowemu rozwojowi drzew najlepszych.
a) grunt leśny z drzewostanem,
b) grunt przewidywany do wyrębu,
c) grunt leśny pozbawiony drzewostanu w ostatnich dwóch latach.
a) zespół czynności związanych z przemieszczaniem drewna z miejsca ścinki do punktów załadowczych położonych przy drogach dostępnych dla transportu zmechanizowanego,
b) zespół czynności wyrywania i przemieszczania drewna z miejsca ścinki do punktów załadowczych położonych przy drogach dostępnych dla transportu zmechanizowanego,
c) zespół czynności pozyskania drewna.
|