4605

Ostatecznych oględzin domu, który zdecydowałeś się kupić, musi dokonać fachowiec - inżynier budowlaniec, bo pełna ocena stanu budynku przez laika jest niemożliwa. Tylko znajomość zasad mechaniki i fizyki budowli, właściwości technologii, systemów i materiałów budowlanych pozwala na rzetelną ocenę ważności zarówno niepokojących na pierwszy rzut oka, jak i pozornie niewinnie wyglądających rys, ubytków, śladów i odbarwień ścian itp. Ty jako ewentualny przyszły właściciel domu powinieneś jednak umieć dostrzec objawy niepokojące, wpływające na koszty prac remontowych i modernizacyjnych. Podstawową wiedzę pozwalającą na identyfikację domów, których naprawianie kosztowałoby fortunę, da ci nasz poradnik. Jeśli zatem nie chcesz kupić kota w worku, przeczytaj go uważnie, żebyś wiedział, na co zwracać uwagę.

Najpierw projekt

Oglądając upatrzony dom, zawsze żądaj od właścicieli pokazania projektu architektonicznego. Na podstawie projektu (i jego opisu technicznego) można poznać zastosowane rozwiązania konstrukcyjne (fundamenty, ściany, stropy, dach), znaleźć informacje o materiałach, z jakich dom został (przynajmniej teoretycznie) zbudowany. W przypadku nowszych domów ze znalezieniem projektu nie powinno być trudności. "Kłopoty" z jego odszukaniem mogą (choć nie muszą) wskazywać np. na istnienie odstępstw między nim a realizacją. W przypadku starszych budynków zadanie jest dużo trudniejsze. Przez lata dokumentacja mogła się zniszczyć lub po prostu zgubić, minimalne jest też prawdopodobieństwo, by przetrwały projekty instalacyjne. Dlatego stary dom trzeba koniecznie oglądać razem z fachowcem. Tym bardziej że stosowane wtedy technologie i materiały budowlane dzisiaj są już przeważnie mało znane (murowane fundamenty, ściany z żużlobetonu, drewniane i ceglane stropy, dachówki układane na zaprawie, tynki na trzcinowych matach i płytach wiórowo-cementowych itp.), przez co ocena ich stanu jest trudniejsza.

Pamiętaj, że opis techniczny projektu powinien zawierać też dane o powierzchniach domu. Informują one o wielkości wszystkich pomieszczeń, służą także do obliczenia kosztów przyszłych prac remontowych lub modernizacyjnych (ocieplenie, zmiana pokrycia dachowego, okładziny wewnętrzne itp.). W razie jakichkolwiek nieścisłości trzeba zrobić pomiary na nowo. Dopiero po zapoznaniu się z projektem bierzemy się za sprawdzenie stanu technicznego budynku.

Wilgoć i grzyby

Najważniejszą częścią kontroli stanu technicznego domu jest "wyłapanie" szkód, spowodowanych działaniem wilgoci. Wilgoć najgorzej chyba z pośród różnych czynników wpływa na wartość użytkową budynków, zmniejsza ich trwałość, zagraża też zdrowiu mieszkańców. Przedostaje się ona do wnętrza domu na różne sposoby:

przy braku lub źle zrobionej izolacji przenika z gruntu przez podłogi i ściany;

podsiąka wewnątrz tzw. naczyń włoskowatych materiału ścian, niosąc ze sobą szkodliwe związki chemiczne;

przenika przez stale zawilgocone ściany przy nieprawidłowo wykonanych elewacjach, źle ukształtowanych okapach dachu, źle dobranych (zbyt wąskich) lub uszkodzonych rynnach i rurach spustowych;

jeśli podczas budowy popełniono błędy cieplno-wilgotnościowe (mostki termiczne), zawarta w powietrzu para wodna skrapla się na wewnętrznych powierzchniach ścian i sufitów;

pochodzi z uszkodzonych instalacji wewnętrznych.

Ślady oddziaływania wilgoci wytropisz stosunkowo łatwo. Podejrzenie budzą: stale wilgotna posadzka w piwnicy, łuszcząca się farba na ścianach (zarówno od wewnątrz, jak i na zewnątrz), wybrzuszanie, odpadanie, zmurszenie i wszelkie ubytki tynków, charakterystyczna falista linia na ścianie (wskazuje ona na zasięg podsiąkającej wilgoci, a bierze się z wytrącania zawartych w wodzie związków chemicznych (soli), które powodują dalsze niszczenie ściany), charakterystyczny, stęchły zapach.

UWAGA! Wilgoć sprzyja rozwojowi grzybów domowych. Na zagrzybienie najbardziej narażone są części budynku stykające się bezpośrednio z gruntem. Grzyby domowe żyją na powierzchni i wewnątrz materiałów organicznych. Ich obecność można także stwierdzić na kamieniu, cegle lub betonie, przez które przenikają w poszukiwaniu substancji odżywczych. Grzyby pleśniowe z kolei wymagają dla swojego rozwoju jedynie niewielkich ilości pożywienia; rozwijają się tam, gdzie mają dość substancji odżywczych, optymalną wilgotność podłoża (20-60 proc.) i powietrza (65-95 proc.), odpowiednią temperaturę (zależnie od gatunków od 0-45 st. C) oraz niewielki dostęp lub brak światła. Rozwijające się grzyby niszczą materiały z których dom jest zbudowany (zarówno cegłę, kamień jak i drewno), a ich obecność jest bardzo szkodliwa dla zdrowia.

Twój wymarzony dom jest zapewne zagrzybiony gdy:

ma podwyższoną wilgotność podłoża i otoczenia;

czuć w nim stęchliznę;

widzisz zawilgocone ściany, plamy, wykwity soli, naloty pleśni;

ma wypaczone, uginające się i zapadające podłogi;

widzisz "warstwowe" pękanie drewna, a gdy uderzysz w to drewno, np. młotkiem, wydaje ono głuchy dźwięk;

zmieniony jest wyglądu farb i tynków (łuszczenie się, wybrzuszenia, odpadanie);

zobaczysz charakterystyczne owocniki i grzybnie w formie płatów i sznurów (grzyby domowe) oraz nalotów (grzyby pleśniowe).

Szukając grzyba, sprawdź miejsca, w których najczęściej występuje zagrzybienie: stropy (oparcie belek nośnych, ślepy pułap, zasypka), podłogi (legary, ślepe podłogi, deski i deszczułki posadzkowe), ściany (stykające się z zagrzybionym drewnem), stolarkę okienną i drzwiową i więźbę dachową (elementy stykające się z murem, kalenica, złącza), powierzchnie tzw. mostków termicznych (połączenia ścian z sufitem, narożniki, nadproża okienne i drzwiowe).

UWAGA! Walka z zawilgoceniem i zagrzybieniem budynków jest trudna i kosztowna; w niektórych przypadkach - wręcz niemożliwa lub nieopłacalna. Dlatego ocenę skutków zagrzybienia należy pozostawić specjaliście - mykologowi - i nim kupisz najpiękniejszy choćby, ale zawilgocony i zagrzybiony dom, sto razy się zastanów.

Drewno i owady

Dla domu zwłaszcza drewnianego (z bali, drewnianych prefabrykatów, kanadyjczyka), ale nie tylko, bo także murowanego z drewnianą więźbą poddasza czy drewnianymi elementami wykończenia, zagrożeniem są też szkodniki drewna. Drążą one w nim chodniki, osłabiające jego wytrzymałość. Usunięcie szkodników i skutków ich obecności może być, podobnie jak w przypadku grzybów, trudne i kosztowne.

UWAGA! Nie lekceważ widoku tzw. otworów wylotowych na powierzchni drewna. Ich wymiary mogą wynosić od 1 mm (miazgowiec) do 4 x 11 mm (spuszczel). Jeśli zobaczysz takie ślady, wezwij specjalistę, aby ocenił szkody i powiedział, czy opłaca się z nimi walczyć.

Fundamenty i piwnice

Fundamenty, jak wiadomo, są ukryte pod powierzchnią ziemi, więc ich cech i stanu nie da się ocenić "po wyglądzie". Jednak pewne objawy występujące na ścianach nośnych (wewnętrznych i zewnętrznych) pozwalają domyślić się, w jakiej fundamenty są kondycji. Zwracaj uwagę na wszelkie rysy i pęknięcia na powierzchni ścian. Ich powody mogą być różne; od rys skurczowych w warstwie tynku, nie stanowiących żadnego zagrożenia dla konstrukcji domu, aż do pęknięć ścian, spowodowanych nierównomiernym osiadaniem budynku i uszkodzeniem fundamentów. Ich przyczyną z kolei mogą być: zrobienie fundamentów zbyt wąskich, błędy wykonawcze ("wysadzenie" gruntu w czasie prac w zimie), posadowienie domu na gruncie o mniejszej nośności, rozsadzanie fundamentów korzeniami rosnących w pobliżu domu drzew. Charakterystyczne, pionowe lub ukośne pęknięcia powyżej dużych otworów (szerokiego okna, drzwi do garażu) mogą świadczyć o niedostatecznym zbrojeniu (lub jego braku) w ławie fundamentowej poniżej tego miejsca. UWAGA! Wiedza o fundamentach jest szczególnie ważna, jeśli planujesz nadbudowę nowo kupionego domu. Do oceny ich stanu musisz wtedy wezwać specjalistę od konstrukcji budowlanych.

Stropy i ściany

W domach, zależnie od ich wieku, spotykamy różne typy konstrukcji stropowych (najlepiej sprawdzisz to, zaglądając do projektu). Jako elementy nośne stosowano zarówno drewniane belki, stalowe dwuteowniki i zbrojoną płytę z cegły (tzw. strop Kleina), stropy gęstożebrowe z wypełnieniem z pustaków (Akermana, Fert, DZ), jak i monolityczne płyty ze zbrojonego betonu. Najłatwiej rozpoznać typ stropu nad piwnicą, bo zwłaszcza w starszych domach pomieszczenia piwniczne są z reguły nieotynkowane. Oto sygnały wskazujące na wady konstrukcyjne i eksploatacyjne stropów: nadmierne ugięcie, zarysowanie i ubytki w jego dolnej powierzchni, korozję odsłoniętych fragmentów stalowych prętów zbrojeniowych. Zwróć też uwagę na wyczuwalne uginanie przy chodzeniu lub lekkim podskakiwaniu (zbyt niska sztywność stropu), zacieki na powierzchni sufitów (powód: uszkodzona instalacja lub nieszczelny dach).

Pamiętaj, że jeśli strop jest drewniany, trzeba sprawdzić, czy nie ma w nim szkodników drewna (grzybów, owadów). Ich obecność powoduje bowiem zmniejszenie trwałości konstrukcji.

UWAGA! Oględziny ścian zaczynasz od ustalenia, które z nich są nośne - sprawdzasz to w projekcie. Jeśli nie masz projektu, możesz rozpoznać to na miejscu: ściany nośne są prostopadłe do głównych elementów konstrukcji stropu - drewnianych, stalowych lub żelbetowych belek, żelbetowej płyty stropu. Uszkodzenia tych ścian (rysy, odpryski tynku), przede wszystkim w pobliżu oparcia elementów konstrukcyjnych (podciągów, belek stropowych, nadproży okiennych i drzwiowych), świadczą o tzw. miejscowym niedostatku nośności ściany. Na powierzchni ścian zewnętrznych, tam, gdzie łączą się one z sufitem, w narożnikach pomieszczeń, a także nad oknami i drzwiami, często widać ślady wilgoci połączone z nadmiernym osiadaniem kurzu, a nawet rozwojem grzybów pleśniowych. Wynika to zwykle ze skraplania zawartej w powietrzu pary wodnej, spowodowanego występowaniem tzw. mostków termicznych (miejsc o temperaturze znacznie niższej od otoczenia) przy niedostatecznej wentylacji pomieszczenia. Zawilgocenie ścian może wynikać także ze złego stanu rynien i rur spustowych, źle ukształtowanych okapów dachu, wad i uszkodzeń elewacji.

Elewacje

Określenie ich kondycji to ważna część oceny całego domu. Gdy jest on nieocieplony, oceniasz, czy podłoże (tynk) nadaje się do położenia ocieplenia. Rodzaj systemu ocieplającego, który będziesz mógł zastosować, zależny m.in. od nośności tynku - im słabsze jest podłoże (zniszczony, odpadający, sypiący się tynk), tym bardziej kosztowny jest remont lub ocieplenie elewacji (bo np. można zastosować tylko systemy mocowane mechanicznie).

UWAGA! Łuszczenie się farb, odpadanie tynku na większych powierzchniach może być spowodowane zawilgoceniem ścian. Poważniejsze zniszczenia elewacji (wypłukiwanie farby, rozwój glonów i alg, pęknięcia tynku) mają za przyczynę źle założone lub uszkodzone rynny i rury spustowe lub zbyt małe okapy (występy) dachu. Charakterystycznym uszkodzeniem występującym na elewacjach domów z płaskimi dachami (tzw. stropodachami) jest zbliżone do kierunku poziomego pękanie ściany na wysokości płyty dachowej. Przyczyną tego są spowodowane wahaniami temperatury ruchy betonowej warstwy spadkowej lub całej płyty dachu. Odkształcenia te, na skutek braku szczeliny dylatacyjnej (lub poślizgowej), przenoszą się na ściany, powodując też czasami niebezpieczne odchylenia ścian od pionu.

Nawet zrobione już ocieplenie ściany wcale nie musi być, choć brzmi to paradoksalnie, ostatecznym rozwiązaniem problemu "starej elewacji" (zwłaszcza jeśli te prace były wykonywane przed kilku laty, bo prawdopodobieństwo, że przy tych robotach popełniono wiele błędów wykonawczych, jest bardzo duże). Przy tzw. systemach lekkich mokrych mogą to być zarysowania powierzchni, odbarwienia, widoczne zarysy płyt ocieplających, wystające fragmenty siatki zbrojącej mogą świadczyć o sytuacji, w której najbardziej sensownym rozwiązaniem będzie usunięcie ocieplenia i zrobienie go na nowo. Podobnie może być w przypadku zastosowania zbyt cienkiej warstwy styropianu (rzędu 5 cm). Wnikliwej oceny ze strony fachowców wymagają też ściany zewnętrzne wykonane jako warstwowe. Dotyczy to zarówno ścian z pustką powietrzną, jak i bez niej. Wewnątrz nich mogą występować niewidoczne z zewnątrz wady (np. gromadzenie się skroplonej pary wodnej lub wody deszczowej w szczelinie powietrznej, przenikanie wód opadowych, korozja niezabezpieczonych antykorozyjnie kotew itp.).

Dachy i kominy

Dach to oprócz elewacji ta część budowli, której zły stan uniemożliwia zamieszkanie. Oceniając stan pokrycia dachowego, wiedz, że zależy ono od daty, rodzaju i jakości jego wykonania, a także od tego, czy i na ile sprawnie działał system odwadniający: rynny, rury spustowe i wykonane z blachy obróbki, zabezpieczające tzw. trudne miejsca" (styki pokrycia z rynnami, ścianami, krawędzie dachów itp.) przed przenikaniem i gromadzeniem się wody. Dach może być też nieszczelny po prostu dlatego, że zużył się materiał pokrycia (papa, blacha, dachówka, gont).

UWAGA! Spytaj sprzedającego dom, kiedy był robiony remont dachu i na czym polegał, czy wymieniono całe pokrycie, czy tylko najbardziej zniszczoną jego część itp.

Oto okresy trwałości materiałów pokryciowych:

blacha stalowa ocynkowana: 30-40 lat;

papa na lepiku: 5-8 lat;

dachówka (cementowa, ceramiczna): 20-50 lat;

płyty azbestowo-cementowe: 20-30 lat;

obróbki z ocynkowanej blachy stalowej: 10-15 lat.

UWAGA! Przy wysokiej jakości materiału, starannym wykonaniu i konserwacji okresy trwałości mogą być znacznie dłuższe.

Powodem nieszczelności mogą być także np. złe mocowanie płyt falistych, za małe zakłady na połączeniach, zbyt mały spadek dachu. Wszystkie, szczególnie świeże ślady przeciekania wody deszczowej lub topniejącego śniegu przez pokrycie lub warstwy dachowe (ślady na drewnie konstrukcji, na podłodze strychu, zacieki od spodu dachu, na suficie najwyższej kondygnacji), powinny wzbudzić twoją czujność i doprowadzić do dokładnej kontroli dachu. Zawilgocenie więźby dachowej prędzej czy później spowoduje rozwój grzybów, a w dalszej konsekwencji - obniżenie wytrzymałości i zniszczenie drewna. Obecność wody w konstrukcji ocieplonego dachu może też wynikać z błędów w układzie i doborze poszczególnych warstw (przenikanie i skraplanie pary wodnej), co powoduje obniżanie skuteczności i zniszczenie warstwy ocieplenia.

Uważaj też na rdzawe ślady i zacieki na pokryciu, obróbkach blacharskich, rynnach, rurach spustowych, gzymsach i ścianach. Ich przyczyną może być stosowanie nieodpornych na korozję gwoździ i innych zamocowań, rdzewiejących stalowych elementów dachowych (masztów, uchwytów przewodów i instalacji odgromowej, korozji docinanych krawędzi ocynkowanej i powlekanej blachy). Odkształcenia i zacieki na rynnach, rurach spustowych i ścianach w ich okolicy mogą być wynikiem złego "zwymiarowania" elementów odwodnienia (zbyt wąskie rynny i rury), uszkodzenia spowodowanego np. działaniem zamarzającej w nich wody lub obciążenia nagromadzonym śniegiem.

Przyjmuje się, że drewniana konstrukcja dachowa ma trwałość ok. 50-75 lat, ale okres ten może być dłuższy. Zależy to od jakości i zabezpieczenia drewna, wymiarów elementów i warunków, w jakich znajduje się cała konstrukcja. Dlatego przyjrzyj się poszczególnym częściom konstrukcji dachu (murłatom, krokwiom, płatwiom, słupom, jętkom i deskowaniu itp.). UWAGA! Wszystkie odkształcenia (ugięcia, skręcenia) i znaczne uszkodzenia (pęknięcia, ubytki) mogą być spowodowane błędami projektowymi, wykonawczymi i niską jakością drewna. Drewno konstrukcji dachowej powinno zostać także poddane dokładnemu przeglądowi ze względu na ewentualną obecność grzybów i owadów - szkodników. Szczególnie dokładnych oględzin wymagają miejsca styku drewna z cegłą, betonem lub tynkiem.

UWAGA! Pokrycie dachowe z płyt azbestowo-cementowych, tzw. eternitu, nie stanowi zagrożenia dla mieszkańców domu (eternit szkodzi wtedy, gdy pyli, a więc np. przy obróbce). Jeśli chcesz wymienić takie pokrycie dachowe, licz się z kosztami wywózki zdemontowanych płyt na dostosowane do tego celu składowisko odpadów.

Szczególnie uważnie sprawdź wygląd i stan techniczny kominów. Pobieżne oględziny nie są oczywiście podstawą do określenia np. ich szczelności czy siły ciągu. Kominy domów budowanych przed niewielu nawet laty nie spełniają zwykle stawianych im dzisiaj wymagań. Nowoczesne, niskotemperaturowe urządzenia grzewcze potrzebują dla swojej optymalnej eksploatacji "ciepłych" kominów. Ewentualna termomodernizacja wymagać będzie także zapewnienia skutecznej wentylacji. Aktualny stan powinien określić specjalista - kominiarz. Oceniając, jak komin wygląda teraz, zwróć uwagę na: możliwość jego docieplenia, wprowadzenia do wnętrza wkładu (np. ze stali nierdzewnej) czy też wykonania dodatkowych kanałów spalinowych lub wentylacyjnych.

Ściany działowe

W domach budowanych przed kilkudziesięciu laty zwykle robiono ścianki działowe z drewna lub murowano je z cegły. Później pojawiły się ściany z gazobetonu, a w ostatnich latach - szkieletowe, pokryte płytami gipsowo-kartonowymi. Każdy typ ma swoje zalety:

ścianki murowane pozwalają na dokonywanie zmian w ich przebiegu i rozmieszczeniu otworów, gipsowo-kartonowe są z kolei łatwiejsze w demontażu (często całkowita rozbiórka i wykonanie nowych jest tańsze niż przebudowa istniejących).

Pęknięcia tynków na ściankach działowych (często występujące na stykach ze ścianami nośnymi) nie są powodem do niepokoju. Rysy w pobliżu i dookoła okien i drzwi wynikają z nieodpowiedniego mocowania tych elementów i są trudne do usunięcia. Najlepszym rozwiązaniem jest poprawa zakotwienia lub ewentualna wymiana stolarki. Rysy na ściankach gipsowo-kartonowych są spowodowane np. wadami mocowania (zbyt duży rozstaw profili, wkrętów), złym wykonaniem spoin (złe ukształtowanie docinanych krawędzi, brak taśmy spoinowej, niewłaściwa masa szpachlowa), błędnym rozmieszczeniem płyt (umieszczenie ich styków na przedłużeniu linii elementów ościeżnicy drzwiowej) lub niedbałym szpachlowaniem. Usunięcie tych wad może być dość trudne i kosztowne.

Tynki i okładziny

Od tego, w jakim stanie są tynki wewnętrzne, zależy koszt remontu. Duże odchylenia powierzchni tynku od płaszczyzny i od pionu podwyższają koszt robót. Pękanie tynków może być spowodowane wadami podłoża (ścian) lub samego tynku.

Jeśli tynk się osypuje, ma małą wytrzymałość (przy zdzieraniu tapety lub usuwaniu farby odrywają się jego cząsteczki), daje się zarysować paznokciem, trzeba będzie go wzmocnić (zagruntować) lub nawet skuć i wymienić całą warstwę. Z kolei łuszczenie się powłoki farby, widoczne ślady i wykwity świadczą o wilgoci.

UWAGA! Naprawy i osuszanie tynku, stosowanie ewentualnych środków grzybobójczych nie przyniesie efektu bez wcześniejszego odcięcia dostępu wilgoci.

Oceniając stan glazury, zwracamy uwagę na jej wygląd (jakość płaszczyzny, prostoliniowość spoin) oraz wypełnienia klejem (zaprawą) - odgłos przy ostukiwaniu płytek, np. za pomocą klucza. Ułożenie płytek glazury na zbyt wiotkich ściankach gipsowo-kartonowych (duży rozstaw słupków, pojedyncza warstwa płyt) powoduje stałe pękanie i rozwarstwianie okładziny.

Podłogi

O stanie technicznym podłóg świadczy wygląd i kondycja warstw spodnich (jastrychu). Posadzki drewniane są wrażliwe na intensywne użytkowanie i oddziaływanie wilgoci. Szerokie szpary, zależnie od wieku i rodzaju posadzki, świadczą o zastosowaniu zbyt wilgotnego materiału, błędach wykonawczych lub dużym zużyciu. UWAGA! Długotrwałe oddziaływanie wilgoci na drewniane materiały posadzkowe może spowodować ich zagrzybienie, często niewidoczne na pierwszy rzut oka.

Płytki ceramiczne, jeśli miały zbyt małą odporność na ścieranie lub były bardzo intensywnie użytkowane, będą miały zniszczoną szkliwioną powłokę lub będą starte, szczególnie na wypukłościach posadzki.

UWAGA! Trzeszczenie posadzki przy chodzeniu i odklejanie się płytek może być spowodowane zastosowaniem złego kleju, ułożeniem na zbyt cienkiej warstwie wyrównawczej (wykonanej bezpośrednio na stropie, papie lub styropianie) lub ułożeniem na warstwie zaprawy o niedostatecznej grubości.

Ocena stanu podłoża przy zamiarze wymiany posadzki polega na sprawdzeniu jakości warstwy wyrównawczej (jastrychu) pod względem wytrzymałości, ewentualnego zarysowania i ubytków. Od jej wyników zależy zakres i rodzaj koniecznych do wykonania prac. Przy dużych nierównościach niezbędne będzie zastosowanie mas wyrównawczych; przy niskiej wytrzymałości podłoża, jego znacznym spękaniu jedynym rozwiązaniem może być wyłącznie skucie całości i wykonanie nowego jastrychu.

Okna i drzwi

Musisz dokładnie sprawdzić, czy okna i drzwi nadają się do użytku, czy tylko do wymiany. Wypaczenia, odkształcenia i zużycie poszczególnych elementów sugerują, że naprawy mogą być nieopłacalne. Jeśli stolarka jest na tyle stara i cenna, że chciałbyś ją zachować, wezwij specjalistę, żeby ocenił, czy da się ją uratować i ile to będzie kosztowało.

UWAGA! Stare piękne i bardzo już rzadko spotykane okna skrzynkowe i zespolone nie są praktycznie w stanie spełnić dzisiejszych wymagań dotyczących szczelności, izolacyjności termicznej i akustycznej. Jeśli więc cały dom wymaga kompleksowej termomodernizacji, może się okazać, że jedynym rozsądnym rozwiązaniem jest całkowita wymiana stolarki zewnętrznej. Pamiętaj też, że drzwi zewnętrzne powinny być odporne na włamanie i mieć odpowiednią izolacyjność termiczną. Wszystkie elementy drewnianej stolarki oglądasz uważnie i sprawdzasz, czy nie ma na nich śladów obecności grzybów i owadów.

Schody

Do oceny stanu schodów wzywasz fachowca. Schody drewniane trzeba zbadać "na okoliczność" stanu drewna, obecności grzybów i owadów. Po oględzinach specjalista zdecyduje, czy konstrukcja wymaga napraw (dodatkowego mocowania, wzmocnienia lub wymiany elementów), czy też trzeba wymienić całość. Przy schodach ze zbrojonego betonu ryzyko uszkodzenia jest mniejsze. Ale i tutaj trzeba skontrolować całą konstrukcję, szczególnie spodnią stronę płyty biegowej i spocznikowej (ubytki, odpryski betonu, widoczne zardzewiałe fragmenty prętów zbrojeniowych). Poza konstrukcją trzeba określić także stan okładziny schodów (drewno, lastriko, terakota, gres), szczególnie na krawędziach stopni.

Instalacje

Dokładne sprawdzenie stanu domowych instalacji jest niemożliwe bez udziału specjalistów.

Instalacja c.o. (żeby sprawdzić, jak działa, trzeba ją uruchomić). Dokładne oględziny urządzeń i przewodów (stan kotła, sprawność i szczelność zaworów, szczelność rur, połączeń i grzejników) wraz ze sprawdzeniem skuteczności ogrzewania pozwalają na ocenę całości instalacji. W razie wątpliwości konieczne może być wycięcie próbek rur (dł. ok. 30 cm). Pamiętaj, że w czasie długiego użytkowania stalowe i żeliwne elementy instalacji narażone są na działanie korozji, powodującej, poza zmniejszeniem grubości ścianek rur, także lokalne gromadzenie się osadów, zmniejszających tzw. światło otworu. Gdy grubość warstwy osadu przekracza 2 mm, zaś grubość ścianki rury nie zmniejszyła się w wyniku korozji o więcej niż 30 proc. grubości nowej rury, może pomóc chemiczne płukanie instalacji, bez konieczności jej wymiany.

instalacja wodociągowa i kanalizacyjna. Tu kontrola dotyczy przede wszystkim szczelności. Przyczyną nieszczelności mogą być uszkodzenia mechaniczne (przepychanie kanalizacji), korozja rur i złączy oraz uszkodzenie lub zużycie zaworów. Poza szczelnością sprawdzić należy też, czy przekroju rur nie zmniejszyły powstające osady. Jeśli instalacji jest bardzo zniszczona (zaawansowana korozja, duże zmniejszenie przekroju rur), trzeba ją całą wymienić.

instalacji elektryczna. Jej sprawdzenie to zadanie dla specjalisty. Przyczyny jej uszkodzenia lub szybszego jej zużycia mogą być różne (elektryczne, mechaniczne, chemiczne, termiczne, działanie wilgoci i zanieczyszczenie). Bez fachowych umiejętności i przyrządów pomiarowych można jedynie sprawdzić działanie poszczególnych wyłączników i przełączników oraz zasilenie gniazd elektrycznych. Kompleksowa kontrola instalacji elektrycznej powinna pozwolić na określenie, czy jest ona niezawodna w zasilaniu, wygodna w użytkowaniu, można ją rozbudować, zapewnia bezpieczeństwo przeciwporażeniowe i przeciwpożarowe.

Przy chęci (lub konieczności) dostosowania instalacji do dzisiejszych wymagań konieczna jest wymiana lub ułożenie nowych obwodów albo zrobienie nowej instalacji. Wynikać to może na przykład ze złego stanu przewodów (np. aluminiowych), zbyt małych przekrojów czy też braku wymaganej teraz instalacji trójprzewodowej.

instalacja gazowa. Najczęściej spotykane jej wady to umieszczenie głównego zaworu wewnątrz domu, prowadzenie instalacji w tynku, ścianach, elementach zabudowy wnętrz, brak rur osłonowych przy przejściach instalacji przez stropy i ściany nośne, niewielkie odległości od innych instalacji oraz urządzeń elektrycznych i telefonicznych, korozja rur, nieprawidłowe podłączenie odbiorników gazu. Także w tym wypadku kontrola instalacji musi być przeprowadzona przez uprawnionego specjalistę.

UWAGA! Pamiętaj, że na decyzje o kupnie akurat tego, a nie innego domu nie mogą mieć wpływu tylko przesłanki pozaekonomiczne i pozatechniczne. A tak dzieje się bardzo często. Urok okolicy czy klimat domu wpływają na podjęcie szybkiej, emocjonalnej decyzji. Dokładna znajomość technicznego stanu domu zapobiega jednak sytuacji, w której techniczno-ekonomiczne uciążliwości usuwają na bardzo daleki plan zalety natury "duchowej", zaś radość z pięknego miejsca zamienia się w złość i poczucie bezradności.