Wyższa Szkoła Handlowa
POSTĘPOWANIE EGZEKUCUJNE
W
ADMINISTRACJI
Egzekucja z nieruchomości
Pracę wykonał:
Sieczka Michał
ASB rok II
Wstęp
Środki egzekucyjne to instytucjonalizowane formy przymusu państwowego stosowane według ściśle określonej procedury, a skierowane bezpośrednio na wykonanie obowiązku prawnego. Środki egzekucyjne konstruowane są w ten sposób, ażeby doprowadzić bezpośrednio do wykonania obowiązku przez zobowiązanego na rzecz organu egzekucyjnego. Kolejności, w jakiej ustawa wylicza środki egzekucji, ma znaczenie w przypadku egzekucji należności pieniężnych, są one, bowiem uszeregowane od najłagodniejszego do najbardziej dolegliwego. Tym samym powinny być stosowane w takiej kolejności- zgodnie z zasadą stosowania najłagodniejszego środka prowadzącego bezpośrednio do wykonania obowiązku.
Środkami przymusu będą środki egzekucyjne, bowiem są to formy przymusu państwowego różne od kar. Są to środki przymusu, których bezpośrednim celem nie jest wyrządzenie dolegliwości, ale skłonienie do wykonania obowiązków. Organ egzekucyjny stosuje tylko środki przewidziane tylko w ustawie egzekucyjnej. Nie jest dopuszczalne stosowanie innych środków wobec zobowiązanych, poza wymienionymi w egzekucji należności pieniężnych w art.1a pkt 12lit. a i egzekucji niepieniężnej w atr.1a pkt 12lit. b ustawy.
Podstawy zastosowania środka egzekucyjnego
Egzekucja z nieruchomości uregulowana w rozdziale 7 ustawy z dnia 17 czerwca 1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2002 r. Nr 110, poz. 968 z późniejszymi zmianami) jest niewątpliwie najdotkliwszym dla zobowiązanego środkiem egzekucyjnym, z związku z czym jego zastosowanie powinno być poprzedzone rozważaniem jego celowości i skuteczności. Ustawodawca przedmiotowy środek egzekucyjny traktuje jako ostateczny, co z uwagi na jego dotkliwości dla zobowiązanego stanowi wyraz realizacji zasady stosowania najmniej uciążliwego środka. Z tych też względów możliwości zastosowania egzekucji z nieruchomości, zastała ograniczona do sytuacji, której spełnione są łącznie dwie przesłanki, tj. zastosowanie innych środków egzekucyjnych w egzekucji należności pieniężnych nie było możliwe lub okazało się bezskuteczne oraz egzekucja jest prowadzona w celu wyegzekwowania należności pieniężnych określonych lub ustalonych w decyzji ostatecznej. Nie może być zatem żadnych wątpliwości co do wymagalności dochłodzonego zobowiązania. Należy podkreślić że od konieczności spełnienia powyższych przesłanek niema żadnych odstępstw.
Należy wskazać, że podstawą prowadzenia egzekucji administracyjnej jest tytuł wykonawczy. Przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie nakładają obowiązku zaopatrywania tytułów wykonawczych w sądową klauzurę wykonalności.
Organ właściwy
Organy prowadzące postępowanie mają obowiązek z urzędu przestrzegać swojej właściwości rzeczowej i miejscowej. Odmienną właściwości rzeczowej jest w pewnym stopniu właściwości instancyjna inaczej funkcjonalna. Właściwości organów administracyjnych ma na zasadzie charakter wyłączny, tzn. nie dopuszcza się możliwości wkroczenia innego organu. Dzięki temu wiadomo, jaki organ jest organem właściwym w I instancji, organem odwoławczym.
Organy egzekucyjne w zakresie egzekucji administracyjnej obowiązków obowiązków o charakterze pieniężnym z nieruchomości jest, naczelnik urzędu skarbowego jest organem egzekwującym uprawnionym do stosowania wszystkich środków egzekucyjnych w egzekucji administracyjnej należności pieniężnych, do zabezpieczania takich należności w trybie i na zasadach określonych w dziale IV, a także do realizacji wniosków obcych państw o udziale pomocy w zakresie, którym mowa w art. 66d ustawy. Nadanie naczelnikowi urzędu skarbowego statutu organu egzekucyjnego nie oznacza, że stał się on organem administracji. Ustawodawca nie wiąże funkcji organu egzekucyjnego z funkcją organu administracji. Naczelnika urzędu skarbowego należy uznać za organ mający wiodącą rolę w egzekucji należności a zarazem jest jedynym organem uprawnionym do prowadzenia egzekucji z nieruchomości, żaden inny organ nie jest kompetentny do przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości.
Tryb zastosowania środka
i skutki
Przed omówieniem trybu zastosowania środka należy określić, co może być przedmiotem egzekucji. Przepis art. 1a pkt 5 u.p.e.a. stanowi, że przez nieruchomości rozumie się również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, oraz do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, w tym prawo do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia własności na członka spółdzielni. Definicję nieruchomości podaje art.46-48 k.c. Wśród nieruchomości można wyróżnić: grunty, budynki i lokale. Nieruchomością lokalową mogą być wyodrębnione własności, lokale mieszkalne i użytkowe, tym garaże stanowiące część składową budynku. Nieruchomością budynkową są budynki trwale z gruntem związane lub ich części, jeśli na podstawie szczególnych przepisów stanowią odrębny od gruntów podmiot własności art. 46 §1k.c. Nieruchomość gruntową stanowią grunty. Fizycznie powstaje ona jako odrębny przedmiot własności z chwilą wyodrębnienia części powierzchni ziemskiej za pomocą granic przestrzennych. Wyodrębnienie prawne następuje z chwilą uwidocznienia jej w księdze wieczystej.
Postępowanie egzekucyjne z nieruchomości obejmuje następujące etapy:
Zajęcie nieruchomości przez wezwanie zobowiązanego do zapłaty należności pieniężnej, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zajęcie nieruchomości jest dokonane w stosunku do zobowiązanego z chwilą doręczenia mu wezwania. Dla zobowiązanego, któremu wezwania nie doręczono, jak też w stosunku do osób trzecich nieruchomości jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku w zbiorze dokumentów.
Organ egzekucyjny w sprawach dotyczących ustanowienia lub odebrania zarządu wydaje postanowienie, na które przysługuje zażalenie.
Organ egzekucyjny powinien zawiadomić zobowiązanego, że od momenty zajęcia jest zarządcą zajętej nieruchomości. Zasadą jest że na postanowienie nieruchomości w zarząd nie wydaje się postanowienia. Jeżeli organ egzekucyjny zakwestionuje prawidłowości w zarządzaniu nieruchomością, organ egzekucyjny odbiera zarząd zobowiązanemu i powierza go zarządcy.
Zarządca, zarządzając nieruchomością, uprawniony jest do podejmowania wszelkich czynności niezbędnych dla zapewnienia utrzymania nieruchomości. Ma on prawo pobierać pożytki z nieruchomości, rozporządzać nią w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu tego zarządu są niezbędne. Zarządca nieruchomości nie reprezentuje interesów zobowiązanego, jednak czynności przekraczające zakres zarządu może wykonać tylko za zezwoleniem organu egzekwującego, który przed wydaniem postanowienia wysłuchuje zobowiązanego i zarządcy. Organ egzekucyjny sprawuje nadzór nad zarządcą. Zarządca jest zobowiązany składania stosownych sprawozdań z czynności oraz sprawozdania rachunkowego: co najmniej raz do roku, po ukończeniu zarządu, oraz w terminach określonych przez organ egzekucyjny.
Opis i oszacowanie nieruchomości - zadaniem opisu i oszacowania nieruchomości będzie dokładne ustalenie przedmiotu egzekucji i określenie wartości nieruchomości do celów sprzedaży egzekucyjnej. Opis oszacowanie jest pierwszą czynnością w tym postępowaniu. Jej celem jest ustalenie stanu faktycznego i prawnego oraz wartości nieruchomości. Przed przystąpieniem do opisu i oszacowania organ egzekucyjny ma obowiązek wezwać właściwą jednostkę samorządu terytorialnego do złożenia oświadczenia w terminie trzech miesięcy do dnia doręczenia wezwania, czy skorzysta z prawa pierwokupu. W przypadku bezskutecznego upływu terminu lub odmowy prawo pierwokupu wygasa.
O terminie opisu oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny zawiadamia uczestników postępowania nie później niż na 14 dni przed rozpoczęciem opisu oraz obwieszcza przez publiczne wywieszenia w siedzibie urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Zajęcie nieruchomości obejmuje całą nieruchomości i jej wartości ustalona po dokonaniu opisu i oszacowaniu może odbiegać od egzekwowanej nieruchomości. Organ egzekucyjny z urzędu lub na wniosek zobowiązanego dokonuje wydzielenia części zajętej nieruchomości w celu sprzedaży licytacyjnej. Ograniczenie egzekucji do wydzielonej części nieruchomości stanowi uprawnienie organu egzekucyjnego i jest rozstrzygane w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.
Oszacowanie włości zajętej nieruchomości na wniosek organu egzekucyjnego dokonuje rzeczoznawca majątkowy.
Na zakończenie organ egzekucyjny powinien sporządzić protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Protokół ten stanowi formę rozstrzygnięcia w sprawie dokonanych ustaleń, co do stanu faktycznego, jak i prawnego nieruchomości. Z dniem jego podpisania zaczyna biec termin 14 dni do wniesienia zarzutu do protokołu oszacowania i opisu nieruchomości przez uczestników postępowania.
Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji publicznej, która obejmuje:
Obwieszczenie o licytacji
Wpłatę wadium przez przystępujących do licytacji lub osobę składającą wniosek o przejęcie nieruchomości.
Licytację publiczną
Przybicie dokonane po zamknięciu licytacji na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę
Przyznanie własności na podstawie postanowienia o przyznaniu własności po złażeniu przez licytanta do depozytu sądowego ceny nabycia
Sprzedaż zajętych nieruchomości tylko w drodze licytacji publicznej. Ustawa egzekucyjna przewiduje sprzedaż nieruchomości w innej formie w przypadku: prawa pierwokupu na rzecz gminy, prawa przejęcia nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego przed licytacją przez współwłaściciela nie będącego dłużnikiem osobistym.
Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia doręczenia zobowiązanemu opisu oszacowania wartości nieruchomości. Tak sformułowany przepis oznacza, że termin ten odnosi się do wyznaczenia licytacji a nie od jej ogłoszenia. Może jednak zaistnieć kolizja między terminem doręczenia a datą wyznaczenia licytacji. Gdy okaże się, że organ egzekucyjny wyznaczył licytację przed upływem terminu, to należy ją odwołać i wyznaczyć termin zgodnie z art. 110w §2 ustawy.
O licytacji organ egzekucyjny zawiadamia w formie publicznego obwieszczenia. Obwieszczenie wywiesza się w siedzibie urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego co najmniej 30 dni przed terminem licytacji. Jeżeli nieruchomości lub kilka nieruchomości znajduje się na obszarze działania różnych organów egzekucyjnych, obwieszczenie wywiesza się dodatkowo w siedzibach właściwych urzędów skarbowych, a jeżeli wartości nieruchomości przekracza kwotę 83 600zł. również w miejscowym dzienniku.
Obwieszczenie o licytacji doręcza się także:
- uczestnikom postępowania,
- właściwej jednostce samorządu terytorialnego oraz ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosił zestawienie podatków i innych danin publicznych, należnych na dzień licytacji, pod rygorem utraty prawa dochodzenia zaległych świadczeń od nabywcy.
- osobom mającym prawo pierwokupu nieruchomości, jeżeli prawo to zostało wpisane do księgi wieczystej dla nieruchomości
Przejęcie na własności zajętej nieruchomości przed przeprowadzeniem licytacji sprzedaży może nastąpić w następujących przypadkach:
- jeżeli z chwilą obwieszczenia o licytacji nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego współwłaścicielowi tej nieruchomości, który nie jest dłużnikiem osobistym, przysługuje prawo przejęcia nieruchomości na własności za cenę nie niższą od oszacowanej wartości nieruchomości oraz złoży on wniosek o jej nabycie nie później niż trzeciego dnia poprzedzającego dzień licytacji.
- jeżeli kilku współwłaścicieli zgłosi wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu z nich, który prowadzi gospodarstwo rolne lub w nim pracuje: jeżeli warunek ten spełnia kilku współwłaścicieli albo nie spełnia go żaden z nich, organ egzekucyjny przyznaje pierwszeństwo temu współwłaścicielowi, który daje gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego.
Licytacja sprzedaży nieruchomości:
Przed przystąpieniem do licytacji obowiązkowe jest złożenia wadium, które wynosi jedną dziesiątą części oszacowanej wartości nieruchomości. Wadium składają następujące osoby:
- przystępujący do licytacji
- osoba, która składa wniosek o przyjęcie nieruchomości
Wadium składa się w gotówce lub w postaci czeku potwierdzonego. Wystawionego na organ egzekucyjny. Wadium złożone przez licytanta, któremu udzielono przebicia, zatrzymuje się, pozostałym licytantom zwraca się je po zakończeniu licytacji.
Po wywołaniu licytacji poborca skarbowy podaje do wiadomości obecnych:
- przedmiot licytacji
- cenę wywoławczą
- wysokości wadium
- termin uiszczenia ceny nabycia
- prawa obciążające nieruchomości, które będą utrzymywane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia.
- zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły w opisie i oszacowaniu wartości.
Zaoferowana cena przestaje wiązać, gdy licytant zaoferował cenę wyższą. Po ustaniu przystąpień prowadzący licytację, uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postępowania nie będą przyjęte, obwieszcza trzykrotnie ostatnio zaoferowaną cenę, zamyka licytację i wymienia licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Jeżeli nikt nie przystąpi do pierwszej licytacji, istnieje możliwości przejęcia nieruchomości. Jest to możliwe w poniższych sytuacjach:
- w przypadku nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego współwłaściciel nie będący dłużnikiem osobistym ma prawo przejcia jej na własności za cenę nie niższą od 3/4 oszacowanej wartości nieruchomości.
- w przypadku gdy przedmiotem egzekucji jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzyciel hipoteczny, inny niż urząd skarbowy, może przejąć to prawo za cenę nie niższą od 3/4 oszacowanej wartości nieruchomości.
Wniosek w tej sprawie składa w terminie 7 dni od dnie licytacji.
Jeżeli druga licytacja nie dojdzie do skutku, przejęcie nieruchomości na własności może nastąpić za cenę niższą od ceny wywoławczej ,tj 70% wartości nieruchomości
Jeżeli po trzeciej licytacji nie nastąpiła sprzedaż nieruchomości, ani żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własności, umarza się postępowanie egzekucyjne. Nowa egzekucja z tej samej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 12 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia od umorzenia egzekucji.
Jeżeli nabywca nie wykona w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, to wygasają skutki przebicia, a uiszczoną część ceny zwraca się nabywcy. Następstwa te organ egzekucyjny stwierdza postępowaniem, na które przysługuje zażalenie.
Organ egzekucyjny wszczyna postępowanie o przyznaniu własności z chwilą gdy stało się ostateczne, stanowi wraz z planem podziału kwoty uzyskanej z egzekucji tytuł wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły. Na podstawie tego postanowienia zostają wykreślone hipoteki obejmujące nieruchomości, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie ceny przez nabywcę gotówką lub czekiem potwierdzonym. Postanowienie ostateczne uprawnia nabywcę do wstąpienia w prawa i obowiązki zobowiązanego wynikające z umów dotyczących nieruchomości.
BIBLIOGRAFIA:
Egzekucja administracyjna - teoria i praktyka z orzecznictwem sądowo administracyjnym. Władysław Grześkiewicz. Dom wydawniczy ABC 2002
Postępowanie administracyjne i postępowanie egzekucyjne w administracji. Krzysztof Chorąży, Wojciech Taras, Andrzej Wróbel. Zakamycze 1996
Komentarz do ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Roman Hauser, Zbigniew Loński