Olsztyn, 12.03.2009

PRAWA DOTYCZĄCE ZABIEZPIECZENIA WIERZYTELNOŚĆI

Przygotowali:

Patryk Plutowski

Paweł Huzarek

grupa 3, rok 2, GiSzN

MATERIAŁY BAZOWE

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o Księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.01.124.136, 2005.02.05 zm. Dz.U.04.172.1804)

• Ustawa z dnia 6 grudnia 1996 r. O zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz. U. Nr 149, poz. 703 z późn. Zm.)

• Krajowy standard wyceny specjalistycznej nr 3 (KSWS 3) - Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności, z dnia 13 grudnia 2007

• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. O listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz.U.03.99.919, 2006.01.01 zm. Dz.U.05.249.2104)

• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (Dz. U. 2002r. Nr 72, poz. 665)

Wierzytelność - uprawnienie do żądania spełnienia świadczenia z określonego stosunku zobowiązaniowego przysługujące wierzycielowi wobec dłużnika i składające się z jednego lub wielu roszczeń.

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe

Do czynności bankowych należy między innymi nabywanie i zbywanie wierzytelności pieniężnych (Art. 5.5). Ponadto banki mogą dokonywać, na warunkach uzgodnionych z dłużnikiem, zamiany wierzytelności na składniki majątku dłużnika (Art. 6.4).

Przedmiot i cel wyceny U. 1, Art. 70.1

Nieruchomość do zabezpieczenia kredytu bankowego

Uregulowanie: bank uzależnia przyznanie kredytu od zdolności kredytowej kredytobiorcy.

Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Kredytobiorca jest obowiązany przedłożyć na żądanie banku dokumenty i informacje niezbędne do dokonania oceny tej zdolności.

Metody zabezpieczenia wierzytelności:

1. Zabezpieczenia osobiste

• poręczenie - umowa, w której poręczyciel zobowiązuje się wobec wierzyciela (kredytodawcy) do wykonania zobowiązania dłużnika (kredytobiorcy), jeśli ten zobowiązania nie wykona. Instrument poręczenia regulują przepisy Kodeksu Cywilnego (art. 876 - 887 KC).

• weksel gwarancyjny (in blanco) - jest samodzielną podstawą odpowiedzialności jego wystawcy i osób na nim podpisanych. Weksel tego rodzaju nie powinien zawierać sumy wekslowej ani też terminu płatności. Sposób uzupełnienia weksla przez bank zostaje określony w deklaracji wekslowej złożonej łącznie z wekslem in blanco.

• ubezpieczenie kredytu - umowa ubezpieczenia zawierana pomiędzy bankiem a zakładem ubezpieczeń lub kredytobiorcą a zakładem ubezpieczeń, w której zakład zobowiązuje się do zapłaty określonego odszkodowania na wypadek, gdyby kredytobiorca nie spłacił zaciągniętego zobowiązania.

2. Zabezpieczenia rzeczowe:

• zastaw - ograniczone prawo rzeczowe upoważniające wierzyciela (zastawnika) do zaspokojenia wierzytelności z rzeczy ruchomej obciążonej prawem zastawu, bez względu na to, czyją jest ona własnością (zastawca). Umowa o ustanowienie zastawu jest umową realną, tj. rzecz objęta zastawem musi być w momencie zawarcia umowy oddana w posiadanie wierzyciela.

• zastaw rejestrowy - w odróżnieniu od zastawu "tradycyjnego" w tym przypadku rzecz obciążona zastawem pozo-staje w posiadaniu właściciela (zastawcy), który może nadal z niej korzystać. Przedmiotem mogą być rzeczy ruchome, wierzytelności, papiery wartościowe bądź biżuteria czy samochody. W chwili wystąpienia problemów bank przejmuje ruchomości i sprzedaje w drodze publicznej licytacji.

• przelew wierzytelności na zabezpieczenie - jest to umowa o cesję wierzytelności. Powoduje przejście praw dotychczasowego wierzyciela (cedenta) na drugą stronę (cesjonariusza). Umowa ta nie wymaga zgody dłużnika. W razie terminowej spłaty kredytu wierzytelność wraca do kredytobiorcy, w innym przypadku bank pokrywa spłatę z tej wierzytelności.

Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych.

(art.2.) "bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości" - należy przez to rozumieć ustaloną zgodnie z przepisami ustawy wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny;

"zabezpieczenie hipoteką" - należy przez to rozumieć hipotekę na rzecz banku hipotecznego ustanowioną na prawie użytkowania wieczystego lub prawie własności nieruchomości położonej na obszarze kraju.

(art.3. ust.1.) Hipoteczny list zastawny jest papierem wartościowym imiennym lub na okaziciela, którego podstawę emisji stanowią wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipotekami, w którym to liście bank hipoteczny zobowiązuje się wobec uprawnionego do spełnienia określonych świadczeń pieniężnych. Może być nominowany w złotych albo w walucie obcej.

(art.22. ust.1.) Ustalanie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości jest dokonywane z zachowaniem należytej staranności i ostrożności, w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz nieruchomości.

Bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości ustala bank hipoteczny na podstawie ekspertyzy, którą dokonuje bank hipoteczny lub rzeczoznawca majątkowy na zlecenie banku hipotecznego. (art.22ust.2., 3.) Szczegółowe zasady ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości określa regulamin wydawany przez bank hipoteczny. Regulamin, a także każda jego zmiana, wymagają zatwierdzenia przez Komisję Nadzoru Bankowego. (art.22ust.5.)

Krajowy standard wyceny specjalistycznej nr 3 Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności

„wartość nieruchomości” - należy przez to rozumieć wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości.

(pkt 1.1) Krajowy standard wyceny specjalistycznej nr 3 stosuje się, gdy nieruchomość stanowi lub będzie stanowiła zabezpieczenie wierzytelności, w szczególności przy udzielaniu kredytu, pożyczki lub innego produktu finansowego.

(pkt 1.4) Zasady przedstawione w standardzie można odpowiednio do szacowania innych składników mienia, w przypadku gdy mają stanowić zabezpieczenie wierzytelności. Wykonując wycenę w celu zabezpieczenia wierzytelności, zawsze określa się wartość rynkową i uwzględnia się odrębne wymagania, właściwe dla przedmiotu wyceny.

(pkt 2.2) Oprócz wartości rynkowej na zamówienie wierzyciela lub zamawiającego oprócz wartości rynkowej przedmiotu wyceny, określa się dodatkowo wartości nierynkowe lub wartość odtworzeniową.

(pkt 4.3) Określanie wartości należy odróżnić od szacowania ryzyka kredytowego. Szczegółowa interpretacja i analiza ryzyka, związanego z przedmiotem zabezpieczenia, może być dla rzeczoznawcy majątkowego dodatkową czynnością lub przedmiotem odrębnego opracowania, nie stanowiącego operatu szacunkowego. Ocena ryzyka, związanego z zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomości, należy w każdym przypadku do wierzyciela.

(pkt 5.3) Nieruchomości inwestycyjne, zdefiniowane jako nieruchomości, które właściciel traktuje jako źródło przychodów z czynszów i/lub które utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości szacuje się odrębnie. W przypadku portfela takich nieruchomości, przedmiotem wyceny może być dodatkowo nieruchomość traktowana tak, jakby miała być sprzedawana jako część portfela inwestycyjnego. W takim przypadku należy wyjaśnić różnicę pomiędzy uzyskaną wartością nieruchomości, wycenionej jako odrębny przedmiot wyceny, a wartością nieruchomości potraktowanej jako część portfela inwestycyjnego.

Portfel inwestycyjny to zbiór finansowych i realnych aktywów inwestora finansowego, stanowiących rokowania majątku.

(pkt 4.2) Stosując zasady wynikające ze standardu KSWP 3 „Operat szacunkowy”, rzeczoznawca majątkowy powinien także ujawnić w operacie szacunkowym poznane w trakcie szacowania nieruchomości okoliczności ograniczające jej przydatność dla zabezpieczenia wierzytelności.

(pkt 5.4) Nieruchomości zajmowane przez właściciela wycenia się przy założeniu, że nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż lub oferowana do wynajęcia jako wolna (niezajęta przez właściciela). Wszelkie korzyści niezwiązane z nieruchomością, a wynikające z faktu zajmowania nieruchomości przez właściciela, powinny być oddzielone od wartości nieruchomości.

(pkt 5.5) Nieruchomości w trakcie budowy lub rozwoju (w tym grunt, na którym ma być lub na którym jest realizowana inwestycja lub nieruchomość podlegająca rozbudowie, ulepszeniu, itp.) podlegają wycenie z uwzględnieniem istniejących i potencjalnych zezwoleń dotyczących możliwości zagospodarowania. Założenia dotyczące możliwości określonego zagospodarowania muszą być fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i przytoczone w całości w operacie szacunkowym, a ich przyjęcie odbywa się po uzgodnieniu z wierzycielem.

(pkt 5.5.2.) Rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości:

- według stanu i cen na dzień wyceny i / lub odpowiednio

- według stanu techniczno - użytkowego i zagospodarowania po zakończeniu jej zakładanego rozwoju i cen na dzień wyceny.

(pkt 5.6) Nieruchomości zwykle wyceniane na podstawie ich potencjału gospodarczego, takie jak: hotele, stacje paliw, szpitale/przychodnie, nieruchomości wykorzystywanych w celach wypoczynkowych/rekreacyjnych, mogą być wyceniane na podstawie ostrożnej oceny możliwości utrzymania dochodów na poziomie wynikającym z danych o dochodach uzyskiwanych z działalności prowadzonej na nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i z nieruchomości podobnych. Nie uwzględnia się elementu określanego jako goodwill, który związany jest z operatorem posiadającym większe, niż przeciętne, umiejętności zarządcze.

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o Księgach wieczystych i hipotece

Art. 65.

1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na

mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją

stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela

nieruchomości (hipoteka).

2. Część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział

współwłaściciela.

3. Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste. W tym wypadku hipoteka obejmuje

również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność wieczystego

użytkownika.

4. Przedmiotem hipoteki mogą być także:

1) własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego

2) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego

3) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

4) wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

5. Do hipotek określonych w ust. 3 i 4 stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości.

Art. 67. Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Art. 68. Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej. Jeżeli wierzytelność zgodnie z prawem została wyrażona w innym pieniądzu niż pieniądz polski, hipotekę wyraża się w tym innym pieniądzu.

Art. 69. W granicach przewidzianych w odrębnych przepisach hipoteka zabezpiecza także roszczenia o odsetki nieprzedawnione oraz o przyznane koszty postępowania.

Art. 76.

1. W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie

nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna).

2. Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia

w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich

łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne

nieruchomości.

3. W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej, obciążyć

więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna).

Art. 84.

Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z przynależnościami i utrzymuje się na niej jako na całości aż do zupełnego wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza.

Art. 94.

Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że

przepis szczególny stanowi inaczej.

4

---