Księgi wieczyste
USTAWA z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym
KSIĘGI WIECZYSTE - jest to system rejestrujący stan prawny nieruchomości w zakresie praw rzeczowych oraz innych praw, ograniczeń i roszczeń, prowadzony w Polsce oraz organy sądownicze.
Zasadniczą funkcją ksiąg wieczystych jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości i w tym zakresie księgi wieczyste spełniają rolę publicznej, powszechnej, jawnej ewidencji praw rzeczowych, która jest podstawą bezpieczeństwa obrotu prawnego i zabezpieczenia kredytu hipotecznego.
Księgi Wieczyste prowadzone są od 23 kwietnia 1993 r. wyłącznie przez wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych.
Każda nieruchomość, w tym odrębna własność lokalu - z wyjątkami przewidzianymi w ustawie ma mieć oddzielną księgę wieczystą
Prowadzenie ksiąg wieczystych polega:
na zakładaniu ksiąg wieczystych,
rejestrowaniu wniosków o wpis,
dokonywaniu w księdze wieczystej wzmianek,
kolejnych wpisów,
dokonywaniu obwieszczeń publicznych,
sporządzaniu i przesyłaniu zawiadomień o dokonanych wpisach,
prowadzeniu akt księgi wieczystej,
wydawaniu odpisów,
udostępnianiu ksiąg wieczystych i akt do wglądu,
zamykaniu i przechowywaniu ksiąg wieczystych.
Wzmianek i wpisów w poszczególnych działach księgi wieczystej dokonuje się czytelnym pismem ręcznym przy użyciu atramentu lub innego trwałego środka. Wpisów na wydrukach komputerowych dokonuje się pismem maszynowym. Wzmianek na tych wydrukach dokonuje się pismem maszynowym lub ręcznym.
Akt księgi wieczystej zakłada się z chwilą wpływu wniosku o założenie księgi wieczystej.
Do akt załącza się, w porządku chronologicznym, wszelkie dokumenty i inne pisma dotyczące danej KW, nadając każdej karcie kolejny numer, według zasad biurowości sądowej.
Księgi wieczyste prowadzi się odrębnie dla:
nieruchomości gruntowych,
nieruchomości budynkowych,
nieruchomości lokalowych,
własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego,
prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Wpis do KW zawiera następujące elementy:
numer i datę wniosku oraz godzinę i minutę jego wpływu,
treść,
dane o podstawie wpisu (rodzaj, data i numer lub sygnatura dokumentu, przedmiot sprawy oraz nazwa i siedziba organu, który wydał ten dokument, lub imię i nazwisko notariusza oraz siedziba kancelarii notarialnej,
numer karty akt, pod którym został w aktach umieszczony dokument, a w wypadku gdy dokument znajduje się w aktach innej KW - numer tej księgi i kartę akt,
data dokonania wpisu,
imię i nazwisko oraz stanowisko służbowe sędziego lub referendarza sądowego oraz jego czytelny podpis.
Wykreślenie wpisu polega na podkreśleniu czerwoną linią wpisu podlegającego wykreśleniu, w razie częściowego wykreśla, podkreśla się tylko część wpisu podlegającą wykreśleniu.
Księgę wieczystą zamyka się w razie całkowitego przeniesienia nieruchomości do innej księgi wieczystej oraz gdy przepisy odrębne tak stanowią. Na pierwszej stronie księgi zamieszcza się notatkę o jej zamknięciu, ze wskazaniem podstawy, podpisaną przez sędziego zaopatrzoną w datę, oraz przekreśla się wszystkie strony zawierające czerwonymi liniami na krzyż.
Założenie KW dla nieruchomości dokonywane jest na podstawie wniosku zawierającego w szczególności:
oznaczenie nieruchomości, miejsca jej położenia, obszaru oraz sposobu korzystania z nieruchomości,
wymienienie wszystkich uprawnionych, na których rzecz własność ma być wpisana, oraz wskazanie ich adresów,
powołanie tytułu własności nieruchomości (darowizna, spadkobranie, zasiedzenie, kupno, zamiana),
wyszczególnienie obciążających nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w jej rozporządzaniu albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.
Jeżeli nieruchomość była już wpisana do KW, a księga ta zaginęła lub uległa zniszczeniu, we wniosku powinien być wskazany numer tej księgi.
Jeżeli dla nieruchomości był prowadzony zbiór dokumentów, wniosek powinien zawierać wskazanie numeru tego zbioru.
Jeżeli nieruchomość nie miała księgi wieczystej ani zbioru dokumentów, wniosek powinien zawierać odpowiednie oświadczenie w tej sprawie.
Do wniosku powinny być dołączone dokumenty stwierdzające nabycie własności nieruchomości, określonej we wniosku oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości.
Stan prawny nieruchomości to stan, który wynika bądź z treści wpisu do KW w zakresie praw lub stan wynikły z treści innych dokumentów takich jak:
prawomocnych orzeczeń sądowych,
aktów notarialnych,
spisanych umów i ugod w postępowaniu sądowym i administracyjnym,
ostatecznych decyzji administracyjnych,
aktów normatywnych.
W ewidencji gruntów i budynków własność nieruchomości określa się również na podstawie wyżej wymienionych dokumentów, jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej.
Granice prawne nieruchomości (gruntowej) to granice wyznaczone, zastabilizowane i pomierzone na gruncie, dla których został sporządzony operat, przyjęty do ODGK oraz dla których istnieje ostateczna decyzja administracyjna lub prawomocne orzeczenie sądu. Jeżeli te trzy warunki nie zostaną spełnione nie można mówić o granicy prawnej.
U podstaw każdej księgi wieczystej leżą trzy zasady, ważne dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami:
1. Domniemanie wiarygodności, tzn. „domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje" (art. 3 ustawy).
2. Zasada rękojmi wiary publicznej, polega ona na tym, że w przypadku zaistnienia niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi nabył własność lub inne prawa rzeczowe. W przypadku wystąpienia niezgodności stanu rzeczywistego z zapisami w księdze wieczystej przyjmuje się za silniejszy i obowiązujący - zapis w księdze wieczystej.
Rękojmia publicznej wiary księgi nie działa w kilku wypadkach, co oznacza, że prawa te istnieją pomimo braku wpisu do księgi. Są to prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy.
3. Zasada jawności księgi wieczystej, tzn. każdy ma prawo je bezpłatnie przeglądać oraz otrzymywać odpłatne wypisy. Odpis z księgi wieczystej, według ostatniego stanu wpisów wydaje się na żądanie osób zainteresowanych, sądu, prokuratora, notariusza lub organu rządowej i samorządowej administracji ogólnej. Nie można zatem zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę.
Księgi wieczyste prowadzi się według ustalonych wzorów, które zawierają informacje ogólne (nazwa sądu, nazwa gminy lub miasta, numer repertorium księgi wieczystej) oraz informacje o nieruchomościach zawarte w czterech działach, z których:
Dział I - obejmuje oznaczenie nieruchomości, tj. numer, lokalizację i powierzchnię, a także wpisy praw związanych z jej własnością,
Dział II - obejmuje informacje o jej właścicielu: od kiedy nim jest i na jakie podstawie,
Dział III - to ciężary i ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością; w tym miejscu może znajdować się zapis o prawie sąsiada do korzystania z dojazdu przez działkę,
Dział IV - to wpisy o hipotekach obciążających nieruchomość.
Księgi wieczyste mogą być prowadzone przy wykorzystaniu informatycznego programu komputerowego. Wtedy księgę wieczystą stanowią wydruki komputerowe, zawierające treść odpowiadającą poszczególnym działom i łamom.
Liczba elektronicznych KW stan na 30.09.2006r.
2 788 470 - już przeniesiono do systemu,
376 009 - pozostało Ksiąg do przeniesienia,
3 164 479 - będzie wszystkich Ksiąg w systemie. 2 788 470.
PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 17 lutego 1998 r. w sprawie dokonywania podziałów nieruchomości oraz sposobu sporządzania i rodzaju dokumentów wymaganych w tym postępowaniu
Jak każde postępowanie administracyjne, postępowanie podziałowe przebiega w trzech głównych etapach:
wszczęcie postępowania,
postępowanie wyjaśniające, w tym postępowanie dowodowe,
rozstrzygnięcie sprawy lub umorzenie postępowania administracyjnego.
Wszczęcie postępowania administracyjnego.
Organem właściwym do prowadzenia postępowania administracyjnego w sprawie podziałów nieruchomości jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta (art.. 95, ust 1 ustawy).
Organ zwykle nie osobiście, lecz przez upoważnionego urzędowo urzędnika, kierownika, odpowiedniego, wydziału urzędu miasta lub gminy, decyduje o wszczęciu postępowania.
Wszczęcie postępowania administracyjnego następuje na wniosek strony, a w wyjątkowych wypadkach z urzędu, czyli z własnej inicjatywy wójta, burmistrza, bądź prezydenta miasta. Wyjątkowe przypadki dotyczą:
podziałów nieruchomości do realizacji celów publicznych, niezależnie kto jest właścicielem nieruchomości,
gdy nieruchomość jest własnością gminy, którą reprezentuje wójt,odpowiedzialny za to postępowanie,
wtedy gdy nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, powiatu lub województwa. Wszczęcie postępowania poprzedza zasięgnięcie opinii odpowiednio, starosty, zarządu powiatu lub zarządu województwa.
Wszczęcie postępowania w sprawie podziału, z reguły, następuje na wniosek strony, która musi mieć w tym interes prawny.
właściciel nieruchomości lub jej użytkownik wieczysty,
współwłaściciel lub współużytkownik wieczysty, jeżeli żądanie rozgraniczenia ma na celu zachowanie wspólnego prawa według art. 209 k.c.,
posiadacz samoistny, jeżeli przemawia za nim domniemanie posiadania zgodne ze stanem prawnym,
posiadacz zależny: użytkownik, dzierżawca, najemca, korzystający z określonej powierzchni gruntu,
Pisemny wniosek musi posiadać załączniki wskazujące nieruchomość i potwierdzające interes prawny strony. Są to wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz z księgi wieczystej (zbioru dokumentów), a także wstępny projekt podziału nieruchomości, a także w niektórych przypadkach wymagana jest dodatkowo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a czasem koncepcja zagospodarowania nieruchomości.
Dla nieruchomości zabytkowej, dodatkowym załącznikiem będzie, ostateczna decyzja wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Wstępny projekt podziału nieruchomości strona może sama wykonać, lub zlecić jego wykonanie, na podstawie umowy cywilnoprawnej, uprawnionemu geodecie.
Wstępny projekt podziału nieruchomości powinien przedstawiać w szczególności:
1) opis i położenie nieruchomości,
2) granice i oznaczenia nieruchomości podlegającej podziałowi,
3) oznaczenia nieruchomości sąsiednich,
4) granice i oznaczenia proponowanych do wydzielenia działek gruntu,
5) linie ścian oddzieleń przeciwpożarowych na całej wysokości budynku, jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powodowałby także podział tego budynku.
Podkładem kartograficznym do opracowania projektu wstępnego podziału nieruchomości jest uaktualniona kopia mapy zasadniczej lub ewidencyjnej (aktualna mapa przyjęta do zasobu geodezyjnego i kartograficznego).
Datą wszczęcia postępowania administracyjnego na żądanie strony, jest dzień doręczenia wniosku organowi. Datą wszczęcia postępowania administracyjnego z urzędu jest dzień pierwszej czynności urzędowej, o której zawiadomiono stronę.
Postępowanie wyjaśniające, dowodowe.
Upoważnieni przez organ urzędnicy badają, czy wniosek spełnia warunki określone w odpowiednich przepisach.
W razie braków załączników, bądź nieopłacenia kosztów postępowania, wnioskujący jest wzywany do wypełnienia obowiązku w ciągu 7 dni. Jeżeli żądanie nie zostanie spełnione, podanie zostanie pozostawione bez rozpoznania. Tok postępowania administracyjnego zostanie wstrzymany, wydana zostanie decyzja odmowna, lub decyzja o umorzeniu postępowania, w zależności od uchybień we wniosku.
Po otrzymaniu prawidłowego wniosku strony, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, przy udziale uprawnionego urzędnika, wydaje opinię co do zgodności podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu:
1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;
5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej;
7) wydzielenia działki budowlanej;
8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, kiedy gmina ma obowiązek sporządzenia takiego planu lub ogłosiła o przystąpieniu do sporządzenia planu, postępowanie musi być zawieszone.
Opinię wydaje w formie postanowienia, na które służy stronie zażalenie. Adresat może również żądać wyjaśnienia powstałych wątpliwości co do treści postanowienia. Sprostowania treści i pomyłek organu następuje również w formie postanowienia. Zażalenie na postanowienie składa zainteresowany podmiot do organu drugiej instancji, którym dla organu gminy jest samorządowe kolegium odwoławcze, właściwe ze względu na miejsce położenia gminy, w terminie do 7 dni, od daty doręczenia dokumentu.
Jeżeli opinia o wstępnym projekcie podziału gruntu, przygotowana przez uprawnionego urbanistę jest pozytywna, to możliwe jest przystąpienie do opracowania właściwego projektu podziału nieruchomości.
Projekt podziału nieruchomości.
Projekt podziału nieruchomości wykonuje geodeta, posiadający uprawnienia z zakresu „rozgraniczania i podziałów nieruchomości oraz sporządzania dokumentacji do celów prawnych”.
Na podstawie projektu podziału, zostaje wydana decyzja, która stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków.
Projekt podziału, o którym mowa w art. 96 ust. 1, powinien zawierać dane dotyczące nieruchomości podlegającej podziałowi i nowo wydzielonych działek gruntu, a w szczególności:
1)nazwę jednostki ewidencyjnej, numer lub nazwę obrębu, numer arkusza mapy,
2) skalę mapy,
3) granice nieruchomości podlegającej podziałowi,
4) oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych, a także oznaczenia nieruchomości sąsiednich,
5) przedstawione w kolorze czerwonym granice projektowanych działek gruntu i ich numery,
6) powierzchnie nieruchomości według stanu przed i po podziale, w formie wykazu zmian gruntowych,
7) wykaz synchronizacyjny, w przypadku gdy w księdze wieczystej nieruchomość podlegająca podziałowi posiada inne oznaczenia niż w katastrze nieruchomości,
8) szkic nieruchomości,
9) propozycję ustanowienia służebności drogowych,
10) inne niezbędne do projektu podziału nieruchomości elementy zagospodarowania terenu.
Projekt podziału nieruchomości musi uwzględniać dostęp do drogi publicznej każdej działki, która zostanie utworzona w wyniku podziału nieruchomości. Warunek ten jest wynikiem ustawowego związku z Prawem budowlanym, które wymaga zapewnienia ochrony interesów osób trzecich, przez zapewnienie dostępu do każdej działki budowlanej do drogi publicznej.
Nieruchomość będąca przedmiotem podziału musi mieć jednoznacznie określone granice.
Do opracowania projektu podziału granice nieruchomości podlegającej podziałowi przyjmuje się według istniejącego stanu prawnego, a jeżeli stanu takiego nie można stwierdzić - według stanu uwidocznionego w katastrze nieruchomości.
Granice prawne mogą się różnić od granic ewidencyjnych i granic faktycznego władania. W przypadku podziałów nieruchomości, granice wykazane w ewidencji gruntów i budynków, nie są uznawane za granice prawne, jeżeli różnią się od granic wykazanych w dokumentach, wg których nastąpił wpis do działy I księgi wieczystej.
W trakcie wywiadu w terenie geodeta musi odszukać punkty graniczne, ocenić ich stan i pomierzyć granice, aby stwierdzić zgodność przebiegu granic faktycznych z prawnymi. W przypadku niezgodności może wystąpić problem wznowienia znaków granicznych lub rozgraniczenia nieruchomości.
Z czynności przyjęcia przebiegu granic nieruchomości sporządza się protokół.
Projekt podlega badaniu zgodności z geodezyjnymi przepisami technicznymi przez właściwy miejscowo ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej i jest przez ten ośrodek opatrywany odpowiednią klauzulą.
Decyzja administracyjna zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości.
Decyzję o podziale nieruchomości wydaje właściwy terenowo wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Decyzja powinna zawierać:
oznaczenie organu administracji publicznej - najczęściej jest to odcisk odpowiedniej pieczęci,
datę wydania,
oznaczenie adresata decyzji czyli stronę lub strony, do których decyzje się kieruje,
powołanie podstawy prawnej, czyli nazwa odpowiedniego przepisu prawnego, konkretny artykuł bądź jego część i inne szczegóły dotyczące przepisu prawnego,
rozstrzygnięcie czyli wyrażenie treści decyzji,
uzasadnienie faktyczne i prawne,
pouczenie w jakim trybie, terminie i do kogo służy stronie odwołanie,
podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego osoby upoważnionej do wydania decyzji lub taki sam zakres treści dot. osoby wydającej decyzje z upoważnienia organu administracji państwowej.
Brak tych wszystkich elementów powoduje wadliwość decyzji administracyjnej.
Oznaczenie organu pozwala sprawdzić jego właściwość w postępowaniu, brak tej informacji wyklucza traktowanie pisma jako decyzji. Decyzja wydana przez niewłaściwy organ jest nieważna i nie wywołuje żadnego skutku prawnego.
Ważnym elementem jest data wydania. Dzięki niej można ocenić, czy decyzja została wydana we właściwym terminie oraz czy nie dotyczy sprawy już zamkniętej, a nowa decyzja narusza powagę rzeczy osądzonej.
Decyzja powinna być adresowana do każdej strony postępowania o podział nieruchomości, a więc każdego właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości, wnioskodawcy postępowania, którym może być nawet jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej, np. Zarząd Dróg. Brak oznaczenia strony pozbawia pismo rangi decyzji.
Podstawę prawną decyzji o podziale nieruchomości, jak każdej decyzji administracyjnej może być jedynie przepis prawa powszechnie obowiązującego, o charakterze materialnym, w tym przypadku ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu do tej ustawy. Nie może stanowić podstawy prawnej postanowienie organu, np. o zgodności projektu podziału z miejscowym planem. Nie są również podstawą prawną wydania decyzji przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.
Akty wewnętrzne organów administracji nie stanowią podstawy prawnej wydania decyzji.
Treść rozstrzygnięcia jest równoznaczna z udzieleniem stronie zgody na podział nieruchomości, wskazanej numerem księgi wieczystej nieruchomości, nazwą sądu prowadzącego tę księgę, adresem i nr ewidencyjnym działki, położonej w oznaczonym obrębie i jednostce ewidencyjnej, zgodnie z załączoną do decyzji mapą projektu podziału.
W przypadku wydania decyzji negatywnej, organ ma obowiązek starannego wyjaśnienia podstawy prawnej i faktycznej decyzji
Organ może odstąpić od uzasadnienia decyzji, ze względu na interes bezpieczeństwa Państwa lub porządek publiczny. Dotyczy to podziałów nieruchomości na niektórych terenach zamkniętych.
Od decyzji przysługuje stronie odwołanie, w terminie 14 dni od dnia jej otrzymania, do Samorządu Kolegium Odwoławczego, poprzez organ, który wydał decyzję w pierwszej instancji. Brak pouczenia jest nieistotną wadą decyzji i może być usunięty przez uzupełnienie lub sprostowanie.
Brak podpisu organu lub osoby upoważnionej służbowo, przez ten organ pozbawia pismo waloru decyzji.
Decyzja o podziale nieruchomości staje się ostateczną, jeżeli strona nie złożyła w terminie 14 dni odwołania
Wykonaniu podlega już decyzja ostateczna, co odpowiednią klauzulą stwierdza organ. Upoważnia ona geodetę do dalszych czynności, związanych z wprowadzeniem zmian do ewidencji gruntów i budynków i wyniesienia nowych granic na grunt.
Decyzja o podziale nieruchomości nie przenosi prawa własności nowo powstałych działek, umożliwia jedynie właścicielowi np. na ich późniejszą sprzedaż.
Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, zarząd gminy może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości.