Spis treści Kwestia 1. Kwestia 2. Kwestia 3. Kwestia 4. Streszczenie
Publikacje - menu Omikron-Konsulting
Procesowe ujęcie sprzedaży mieszkań
Zarządzanie przedsięwzięciami to zharmonizowany proces organizacyjny obejmujący między innymi decyzje o czasie realizacji zadań, wykonawcach, zadaniach do wykonania, nadzorowaniu dokumentów, zarządzaniu finansami. Aby zrealizować określony projekt zgodnie z założonymi celami konieczne jest sprecyzowanie zadań dla poszczególnych podmiotów (uczestników procesu).
Zadania te mają różnorodny charakter, są to więc czynności:
administracyjnoprawne (np. pozyskanie zaświadczeń o samodzielności, wypisów z ewidencji gruntów),
cywilnoprawne (np. umowy zawierane z podwykonawcami czy z nabywcami lokali mieszkalnych)
faktyczne (np. dokonywanie pomiarów inwestycyjnych, wycena lokali).
Wszystkie te czynności pozostają ze sobą w określonym związku, tworząc specyficzne ciągi. Przez taki ciąg rozumie się układ zadań, w których są one powiązane ze sobą kolejnością następstwa. Związki zachodzące pomiędzy poszczególnymi zadaniami mają charakter czasowy, przyczynowy i prawny.
Związek czasowy oznacza wykonywanie poszczególnych zadań w odpowiedniej kolejności, co powoduje, że rozpoczęcie danej czynności może nastąpić po uprzednim zakończeniu wszystkich ją poprzedzających.
Przykłady
Czynności związane ze sporządzeniem protokołu ustalającego istotne postanowienia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego mogą nastąpić dopiero po zakończeniu zadań związanych z inwentaryzacją i wyceną danego lokalu.
Zawarcie notarialnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego może nastąpić po podjęciu przez gminę stosownej uchwały o sprzedaży lokali, po podaniu wykazu lokali przeznaczonych do zbycia do publicznej wiadomości oraz po upłynięciu minimalnego terminu podawania wykazu do publicznej wiadomości
Związek przyczynowy ciągu powoduje, że poprzednie ogniwo stanowi przyczynę ogniwa kolejnego, które jest jego skutkiem, a równocześnie stanowi przyczynę następnego ogniwa.
Przykłady
Wykonanie pomiarów inwentaryzacyjnych, stanowi przyczynę do sporządzenia szkiców inwentaryzacyjnych, które są niezbędne do uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu oraz wyceny lokalu
Podjęcie przez zarząd gminy uchwały zawierającej wykaz lokali przeznaczonych do zbycia stanowi przyczynę do zawarcia protokołu przednotarialnego, który z kolei jest przyczyną do zawarcia aktu notarialnego.
Związek prawny polega na tym, że przepisy prawa określają kolejność poszczególnych ogniw w danym ciągu oraz przesłanki do ich zastosowania, uzależniając możliwość zastosowania określonego ogniwa od uprzedniej realizacji innych ogniw
Przykłady
Uzyskanie zaświadczenia o samodzielności jest warunkiem koniecznym realizacji sprzedaży. Kolejność ta wynika z przepisów prawnych dotyczących obrotu nieruchomościami, które określają, że tylko samodzielny lokal mieszkalny może być przedmiotem obrotu
Przed przedstawieniem oferty sprzedaży lokali najemcom konieczne jest zbadanie umów najmu, gdyż zgodnie z obowiązującą uchwałą Rady Gminy do nabywania lokali mieszkalnych uprawnieni są główni najemcy lokali
Zbadanie dat wpłynięcia wniosków o wykup lokalu umożliwia określenie wysokości udzielanej bonifikaty. Według obowiązujących w gminie przepisów ulga przy zakupie mieszkań przysługuje najemcom, którzy złożyli wniosek o wykup lokalu w określonym terminie
W zarządzaniu dużym procesem podstawowe znaczenie ma koordynacja czynności (zadań). W przypadku procesu sprzedaży mieszkań komunalnych koordynacja oznacza uzgodnienie działań polegające na usuwaniu sprzeczności pomiędzy nimi oraz na takim ich ułożeniu, aby się wzajemnie wspomagały. Powstanie sprzeczności (niezgodności) pomiędzy poszczególnymi zadaniami uniemożliwia realizację założonych celów operacyjnych i celu strategicznego natomiast brak wzajemnego wspomagania zadań może przyczynić się do użycia nadmiernych sił i środków w osiąganiu założonych celów.
Podstawowe ciągi zadań pojawiające się podczas zarządzania procesem sprzedaży mieszkań komunalnych można sprowadzić między innymi do następujących:
Wstępna klasyfikacja nieruchomości ze względu na:
Lokalizację (umożliwia terytorialne rozdzielenie lokali wśród inwentaryzatorów i rzeczoznawców)
Ilość lokali mieszkalnych przygotowywanych do sprzedaży w budynku (pojawiały się sytuacje, że w całym budynku sprzedawano jedno mieszkanie i w celu określenia jego udziału w częściach wspólnych konieczne było przeprowadzenie inwentaryzacji całego budynku)
Datę sprzedaży pierwszego lokalu w obrębie danej nieruchomości (w zależności od tej daty sprzedaży lokali mieszkalnych odbywała się wraz z pomieszczeniami przynależnymi lub bez pomieszczeń przynależnych wynika to z Ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (DzU nr 85, poz. 388 z późn. zmianami)
Przynależność do poszczególnych rejonów obsługi mieszkańców wyodrębnionych z zarządu budynków mieszkalnych (klasyfikacja ta umożliwiała pozyskanie opinii o poszczególnych lokalach oraz informacji dotyczących umów najmu lokali)
Datę wpłynięcia wniosku o wykup lokalu (data wpłynięcia wniosku decydowała o wysokości bonifikaty stosowanej przy sprzedaży lokali
Ocena i dobór podwykonawców (podmiotów) uczestniczących w procesie: inwentaryzatorów, rzeczoznawców majątkowych, geodetów wraz z zawarciem odpowiednich umów i uzgodnień)
Szkolenie podmiotów procesu z zakresu wykonywanych przez nich zadań (zadania te zostały określone w postaci procedur i instrukcji ISO)
Zebranie niezbędnych informacji w ZBM tzn.:
Opinii o lokalach mieszkalnych i budynkach, w których się one znajdują
Uzyskanie aktualnej umowy najmu.
Sprawdzenie danych geodezyjnych nieruchomości, w których ma być dokonana sprzedaż lokali mieszkalnych.
Sprawdzenie, w jakim okresie wpłynął wniosek o wykup lokalu mieszkalnego, celem przyznania odpowiedniej bonifikaty.
Dokonanie pomiarów inwentaryzacyjnych nieruchomości, z których dokonuje się sprzedaży przedmiotowych lokali celem ustalenia udziałów w częściach wspólnych nieruchomości. Sporządzenie szkiców sprzedawanych lokali oraz protokołu z przeprowadzonych oględzin i pomiarów mieszkania, podpisany przez najemcę lokalu.
Wycena nieruchomości, wg następujących zasad:
Dokonanie wyceny nieruchomości wraz z gruntem oraz obmiarem pomieszczeń przynależnych (piwnic), jeżeli jest to pierwsza sprzedaż w budynku
W przypadku wyceny całego budynku podanie powierzchni ogólnej i kubatury obiektu
Sporządzenie operatu szacunkowego zawierającego wycenę prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz wycenę poszczególnych lokali mieszkalnych
Załączenie do każdego operatu szacunkowego rozliczenia inwentaryzacyjnego nieruchomości, szkiców poszczególnych lokali, wypisów i wyrysów z rejestru ewidencji gruntów
Sprawdzenie, czy nie istnieje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości w oparciu o art. 34 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 115 poz. 741 ).
Pozyskanie informacji o nieruchomości, w której zbywane są lokale mieszkalne z Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego poprzez uzyskanie aktualnego odpisu KW prowadzonej dla danej nieruchomości w sądzie lub poprzez zbadanie KW przez notariusza przygotowującego akt notarialny (drugie rozwiązanie jest korzystniejsze ze względu, na długi czas oczekiwania na uzyskanie odpisów z Ksiąg Wieczystych, który dotyczy obecnie większości wydziałów Ksiąg Wieczystych sądów rejonowych w Polsce)
Ustalenie udziału w częściach wspólnych nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania na podstawie danych uzyskanych z inwentaryzacji nieruchomości z uwzględnieniem wszystkich obiektów o trwałej zabudowie, jakie znajdują się w granicach geodezyjnych nieruchomości.
Uzyskanie w wydziale odpowiedzialnym w zakresie nadzoru budowlanego zaświadczenia o samodzielności lokalu (zaświadczenie musi być uzyskane najpóźniej przed podpisaniem protokołu ustalającego warunki spisania umowy notarialnej).
Sporządzenie projektu wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia będącego podstawą do podjęcia uchwały przez Zarząd Miasta Gliwice zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku.
Sporządzenie ofert sprzedaży z uwzględnieniem przysługującej nabywcom bonifikaty, zgodnie z obowiązującymi Uchwałami Rady Miejskiej.
Przygotowanie protokołów ustalających warunki zawarcia aktów notarialnych, z zastosowaniem odpowiedniej bonifikaty i z uwzględnieniem ewentualnej zniżki przysługującej kombatantom na podstawie przepisów ustawy:
Z 24 stycznia 1991 roku o kombatantach i niektórych osobach będących ofiarami represji wojennych i okresu powojennego (Dz. U. 142, poz. 950 z 1997 roku)
Wypisywanie faktur na sprzedaż lokali mieszkalnych w oparciu o udzielone upoważnienie po dokonaniu i okazaniu przez najemcę dowodu wpłaty na rzecz Urzędu Miejskiego.
Prowadzenie rejestru sprzedaży dla celów obliczenia należnego od sprzedaży podatku VAT i dostarczenie danych do Wydziału Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miejskiego zawierających: kwotę netto, podatek oraz brutto za miesiąc rozliczeniowy, do dnia 10 każdego miesiąca następującego po miesiącu rozliczeniowym.
Uzyskanie niezbędnych danych do spisania aktu notarialnego:
Dane z dowodu osobistego (seria, numer, miejsce zamieszkania, imiona rodziców),
Dowodu wpłaty kwoty określonej w protokole uzgodnień.
Zawarcie aktu notarialnego w oparciu o pełnomocnictwo udzielone przez Zarząd Miasta (opłatę notarialną uiszcza nabywca lokalu).
Przekazanie pełnej dokumentacji dotyczącej sprzedanych lokali wraz z protokołem ustalającym warunki zawarcia aktu notarialnego i wypisem z aktu notarialnego do służb UM odpowiedzialnych za gospodarkę nieruchomościami.
Sukcesywne przekazanie informacji o sprzedanych aktem notarialnym lokalach do ZBM i Wydziału Finansowego Urzędu Miejskiego wraz z
Protokołem uzgodnień dla Zarządu Budynków Mieszkalnych
Wypisu aktu notarialnego dla Wydziału Finansowego
|