Księgi wieczyste są publicznym, jawnym, sądowym rejestrem stanu prawnego nieruchomości, wyposażonym w środki stanowiące gwarancję bezpiecznego obrotu nieruchomościami.

Instytucja ksiąg wieczystych została unormowana:

1. w ustawie z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.),

2. postępowanie w sprawach wieczystoksięgowych jest uregulowane kodeksie postępowania cywilnego w części pierwszej, księdze drugiej dział III rozdziale 6 pt. Postępowanie wieczystoksięgowe (art. 626¹-616¹³),

3. szczegółowy sposób prowadzenia ksiąg wieczystych określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 25¹ ustawy o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste mogą być zakładane i prowadzone także w systemie informatycznym. Oznacza to, że tradycyjna księga (prowadzona według ustalonego wzoru, obejmującego poszczególne działy księgi wieczystej, w której wpisy są dokonywane ręcznie) ma zostać zastąpiona systemem informatycznym z centralną bazą danych ksiąg wieczystych (elektroniczna księga wieczysta). Proces przeno­szenia treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, zwany migracją ksiąg wieczystych, który rozpoczął się 1 lipca 2003 r. (najprawdopodobniej będzie on trwał kilka lat), uregulowany jest w ustawie z dnia 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym (Dz.U. Nr 42, poz. 363).

Ponadto źródłami prawa w tym zakresie są Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości:

1) z dnia 16 marca 2006 r. w sprawie wyznaczenia sądów rejono­wych, które zakładają i prowadzą księgi wieczyste w systemie infor­matycznym (Dz. U. Nr 49, poz. 353 z późn. zm.),

2) z dnia 14 sierpnia 2003 r. w sprawie Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (Dz.U. Nr 162, poz. 1571z późn. zm.),

3) z dnia 14 sierpnia 2003 r. w sprawie wzoru wniosku o wydanie dokumentów przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych (Dz.U. Nr 162, poz. 1572),

4) z dnia 14 sierpnia 2003 r. w sprawie szczegółowej organizacji i funkcjonowania ośrodka migracyjnego ksiąg wieczystych oraz zadań tego ośrodka i sądu rejonowego podczas migracji ksiąg wieczystych (Dz.U. Nr 162, poz. 1573),

5) z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu przenoszenia treści dotychczasowej księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowa­dzonej w systemie informatycznym (Dz.U. Nr 162, poz. 1574 z późn. zm.),

6) z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowa­dzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz.U. Nr 162, poz. 1575 z późn. zm).

Zasady ustroju ksiąg wieczystych

Zasada powszechności ksiąg wieczystych

Zasada powszechności w myśl której, każda nieruchomość mu­si mieć założoną księgę wieczystą, nie została w Polsce w pełni zrealizowana. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest przede wszystkim okoliczność, iż prawo polskie co do zasady nie uzależnia powstanie, zmiany i przeniesienia praw rzeczowych od wpisu do księgi wieczystej. Wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytu­tywny (prawotwórczy) tylko w wyjątkowych wypadkach.

Konstytutywny (prawotwórczy) charakter wpisów, przepisy prawa przewidują w następujących sytuacjach:

1. powstania i prze­niesienia na podstawie umowy prawa użytkowania wieczystego (art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami)

2. powstania roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokali i o przeniesienie tego prawa na podstawie umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienie tego prawa na drugą stronę umowy albo na inną wskazana w umowie osobę (art. 9 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali),

3. ustanowienia odrębnej własności lokalu (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali),

4. przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości ujawnionego w księ­dze wieczystej, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej (art. 245¹ kc.) i zrzeczenia się tego prawa (art. 246 § 2 kc.), zastrzeżenia pierwszeństwa ograniczonego prawa rzeczowego wpisanego do księgi wieczystej (art. 13 ust. 3 u.k.w.i h.) i zmiany pierwszeństwa tego prawa (art. 250 § 2 kc.),

5. hipoteki (art. 67 § 1u.k.w.i h.) i zrzeczenia się zabezpieczenia hipotecznego bez wygaśnięcia wierzytelności (art. 96 u.kw.i h.).

Upowszechnieniu ksiąg wieczystych służy przepis art. 92 ust. 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz. U. z 2002 r. Nr 42, poz. 369)

Przepis ten stanowi: Jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz sporządzający akt notarialny jest obowiązany zamieścić w tym akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, zawierający wszystkie dane wymagane przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. Notariusz jest obowiązany przesłać z urzędu sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu, w terminie trzech dni od sporządzenia aktu.

Dążąc do zrealizowania zasady powszechności ksiąg wieczy­stych w praktyce, obciążono wszystkich właścicieli nieruchomości obo­wiązkiem niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie ich prawa w księ­dze wieczystej (art. 35 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), zapewniając wykonanie tego obowiązku przez wprowadze­nie sankcji majątkowej. Według art. 35 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, jeżeli osoba trzecia dozna szkody na skutek nieujawnienia albo opieszałości w ujawnieniu prawa własności w księdze wieczystej, właściciel poniesie odpowiedzialność za powstałą przez to szkodę.

Z powołanego przepisu wynika obowiązek każdego właściciela nieruchomości niezwłocz­nego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Obowiązek ten dotyczy sytuacji, w której nieruchomość ma założoną księgę wieczystą, co nie powinno budzić żadnych wątpliwości, ale dotyczy również sytuacji, gdy dana nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej. Ujawnienie prawa w księdze wieczystej skutkuje założeniem księgi wieczystej dla nieruchomości, bowiem zgodnie z przepisem art. 626⁸ § 10 k.p.c. założenie księgi wieczystej następuje z chwilą dokonania pierwszego wpisu. Z zestawienia przepisów ust. 1 i ust. 2 art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika, iż przewidziany w tych przepisie obowiązek dotyczy ujawnienie prawa własności, a nie innych praw rzeczowych związanych z nieruchomością.

Przesłankami odpowiedzialności właściciela są:

1) zawinione zaniechanie niezwłocznego złożenia wnio­sku o ujawnienie jego prawa własności w księdze wieczystej, bez względu na sposób nabycia własności, odpowiedzialność właściciela uzasad­nia każdy, nawet najlżejszy stopień winy

2) powstanie szkody w majątku osoby trzeciej,

3) normalny związek przyczynowy między szkodą a nie­złożeniem lub opieszałym złożeniem wniosku. Wykazanie istnienia tych przesłanek obciąża poszkodowanego.

Obowiązek właściciela nie powstaje, jeżeli obciąża notariusza (por. powołany powyżej przepis art. 92 § 4 ustawy Prawo o notariacie). Oznacza to, że obowiązek właściciela będzie dotyczył nabycia własności nieruchomości w inny sposób niż przez czynność prawną, dla której przepisana jest forma aktu notarialnego, np. w wyniku dziedzi­czenia, zasiedzenia lub uwłaszczenia.

Realizacji zasady powszechności ksiąg wieczystych służy również instytucja przewidziana w art. 36 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej w razie otrzymania zawiadomienia od sądu, organu administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta, z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym; zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia; Sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10.000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności, w razie ujawnienia prawa własności nieruchomości, grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w całości lub części.

Ponadto realizacji zasady powszechności ksiąg wieczystych służą uprawnienia sądu wieczystoksięgowego przewidziane w art. art. 626¹ § 3, 626⁵, 626¹² i 626¹³.

Realny system ksiąg wieczystych

Polski ustrój ksiąg wieczystych opiera na tzw. systemie realnym, polegającym na tym, że księgi wieczyste zakłada się i prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości, bez względu na osobę właściciela. Inaczej mówiąc księga wieczysta związana jest z nieruchomości, a nie z osobą właściciela. Podkreślić należy, iż w systemie realnym każda nieruchomość ma odrębną księgę wieczystą. Przeciwieństwem tego systemu są księgi zbiorowe.

Omawianą zasadę można wyprowadzić z przepisu art. 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, stanowiącego, że dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Cytowany przepis wskazuje jednocześnie, iż od omawianej reguły wyjątki mogą istnieć tylko na podstawie przepisów szczególnych. Przepis szczególny, o którym mowa w przepisie art. 24 ust. 1 musi mieć rangę przepisu ustawowego, nie może to być przepis zawarty w akcie ustawodawczym niższego rzędu. Do tej pory nie został wydany przepis szczególny, o którym mowa w art. 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Zasada, że dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębna księgę wieczystą dotyczy także dla nieruchomości lokalo­wych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione. (art. 24 ust. 1 zd. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Do prowadzenia ksiąg wieczystych dla loka­li stanowiących odrębne nieruchomości stosuje się odpowiednio przepi­sy dotyczące ksiąg wieczystych dla nieruchomości (§ 1 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów)

Dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste oraz dla znajdującego się na tym gruncie budynku i innego urządzenia, które stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności prowadzi się wspólną księgę wieczystą. Ta wspólna księga wieczysta dla użytkowania wieczystego i odrębnej własności budynku jest odrębną księgą wieczystą dla nieruchomości w ro­zumieniu art. 24.

Podsumowując rozważania na temat systemu ksiąg wieczystych warto zwrócić uwagę na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 1994 r., III CRN 28/94 (niepubl.), w którym Sąd Najwyższy uznał, że z art. 24 jednoznacznie wynika, że nie jest dopusz­czalne prowadzenie więcej niż jednej księgi wieczystej dla danej nieru­chomości.

Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (art. 1 ust 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) - obecnie zgodnie z przepisem art. 11 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy - kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 172, poz. 1804) jest to jedno spółdzielcze prawo - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.  Do ksiąg wieczystych dla tych ograniczonych praw rzeczowych, stosuje się odpowiednio przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości (Art. 24¹. 1)

Z przepisów ustawy o księgach wieczystych (ani żadnych innych) wynika, iż polski ustawodawca nie wprowadził obowiązku zakładania ksiąg wieczystych dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Tak więc założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zależy od woli (decyzji) uprawnionego.

Księga wieczysta dla własnościowego prawa do lokalu jest wyjątkiem od zasady, wyrażonej w art. 25 ust. 1 pkt 3 w myśl, której ograniczone prawa rzeczowe podlegają ujawnieniu w dziale III księgi wieczystej.

W myśl przepisu art. 24¹ ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie przekształcenia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej w prawo odrębnej własności lokalu albo w prawo własności domu jednorodzinnego, księga wieczysta prowadzona dla ograniczonego prawa rzeczowego staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a wpisana w tej księdze hipoteka na ograniczonym prawie rzeczo­wym staje się hipoteką na nieruchomości.

Przekształ­cenie, o którym mowa w powołanym przepisie ma miejsce w sytuacji zakończenia likwida­cji, postępowania upadłościowego lub postępowania egzekucyjnego z nie­ruchomości spółdzielni. W tych sytuacjach spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ulega ex lege (z mocy) prawa przekształceniu w prawo odrębnej własności lokalu (art. 17¹⁸ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Konsekwencją tej okoliczności jest to, że księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się księgą wieczystą dla nieruchomości.

Poza dyspozycją przepisu art. 24¹ ust 2 ustawy o księgach wieczystych pozostaje ustanowienie odrębnej własności lokali w nieruchomościach stanowiących własność spółdzielni mieszkaniowych w drodze umowy (art. 39 ust. o sp. mieszk.), w tym przypadku wymagane jest założenie księgi wieczystej dla wyodrębnionego lokalu. Jeżeli natomiast dla spółdzielczego własnościowego prawa dla lokalu była założona księga wieczysta, ulega ona zamknięciu.

Art. 24¹ nakłada w ust. 3 na właściciela nieruchomości powstałej wskutek przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do loka­lu w prawo odrębnej własności lokalu albo w prawo własności domu jednorodzinnego obowiązek ujawnienia w księdze wieczystej nowo po­wstałego prawa oraz danych potrzebnych do oznaczenia nieruchomości.

Zasada jawności ksiąg wieczystych

Z instytucją ksiąg wieczystych zawiązane są zasady formalnej i materialnej jawności.

Zasadę jawności formalnej statuuje art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który stanowi że: Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Uzupełnieniem tej regulacji jest przepis art. 36¹ ust. 3 ustawy księgach wieczystych i hipotece, stwierdzający, iż Każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu.

Istotą zasady jawności formalnej jest to, że księgi wieczyste są dla każdego dostępne a ich treść jest jawna. Tak więc każdy ma możliwość zapoznania się z treścią księgi wieczystej. Co da zasady nie ma żadnych nie ma żadnych ograniczeń dotyczących przeglądania ksiąg wieczystych, robienia z nici wypisów, notatek itp. Konsekwencją powszechnej dostępności ksiąg wieczystych jest to, że nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Inaczej sytuacja przedstawia się w odniesieniu do akt księgi wieczystej. Zgodnie z art. 28 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej, do których składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości (sposób prowadzenia akt księgi wieczystej uregulowany jest w § 5 i 6 określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów). Według zaś art. 36¹ ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece akta księgi wieczystej może przeglądać, w sposób określony w ust. 3 (w obecności pracownika sądu), osoba mająca interes prawny oraz notariusz. Niewątpliwie interes prawny w zapoznaniu się z treścią akt księgi wieczystej ma każdy, czyje prawo jest wpisane do księgi wieczystej, np: wierzyciel właściciela nieruchomości, bank, w którym właściciel nieruchomości ubiega się o udzielenie kredytu. W innych przypadkach osoby żądająca udostępnienia akt księgi wieczystej powinna wykazać dlaczego samo zapoznanie się z jawną dla wszystkich księgą wieczystą nie czyni zadość jej interesowi prawnemu.

Według przepisu art. 36² ust. 1 ustawy o księgach wieczystych odpisy ksiąg wieczystych według ostatniego stanu wpisów wydaje się na żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego.

Przez "ostatni stan wpisów" należy rozumieć wszystkie niewykreślone wpisy, zaś "osobą zainteresowaną" w żądaniu wydania odpisu będzie np. każdy, na czyją rzecz wpisane są prawa, ostrzeżenia, prawa osobiste i roszczenia, wzmianki o wniosku.

Oprócz „odpisu z księgi wieczystej według ostatniego stanu wpisów” ustawa o księgach wieczystych i hipotece, w art. 36² ust. 2 przewiduje możliwość wydania odpisu księgi wieczystej obejmującego wpisy wykreślone. Prawo żądania wydania tego rodzaju odpisu przysługuje ściśle określonym podmiotom, do których przepis art. 36² ust. 2 zalicza: prokuratora, notariusza, organ admini­stracji rządowej, jednostkę samorządu terytorialnego, oraz wy­padkach uzasadnionych - osobę, której wykreś­lony wpis dotyczył.

Odrębne zasady obowiązują przy wydawaniu odpisów z księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, które to zagadnienie jest uregulowane w rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 sierpnia 2003 r. w sprawie Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (Dz.U. Nr 162, poz. 1571 z późn. zm.).

Według § 2 tego rozporządzenia odpisie zwykłym księgi wieczystej jest dokument urzędowy, wydany przez Centralną Informację, przedstawiający ostatni stan wpisów w księdze wieczystej oraz wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, kasacjach i wszczęciu postępowań z urzędu (pkt 2) zaś odpisem zupełnym księgi wieczystej jest dokument urzędowy, wydany przez Centralną Informację, przedstawiający ostatni stan wpisów w księdze wieczystej i wpisy wykreślone oraz wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, kasacjach i wszczęciu postępowań z urzędu, ujawnione począwszy od chwili przeniesienia treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym (pkt 3).

Z zasadą jawności formalnej ściśle powiązana jest zasada materialnej jawności ksiąg wieczystych (zwana także zasadą domniemania wiarygod­ności ksiąg wieczystych). Jest to co prawda zasada, którą należy zaliczyć do zasad prawnomaterialnych ksiąg wieczystych, jednakże zostanie ona omówiona w tym miejscu, ze względu na wskazany powyżej ścisły związek z zasady jawności formalnej.

Z omawianą zasadą wiążą się dwa domniemania:

1. że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym,

2. i że prawo wykreślone nie istnieje.

Domniemania te obejmują tylko prawa, nie dotyczą one danych faktycznych stanowiących przedmiot wpisów w dziale I - 0.

Pojęcie "prawa jawnego z księgi wieczystej" obejmuje zarówno prawa rzeczowe, jak i prawa osobiste i roszczenia wymienione w art. 16 ustawy o księgach wieczystych, a ujawnione w księdze wieczystej.

Na domniemanie wynikające z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece i wieczy­stej może powołać się każdy, kto ma w tym interes prawny. Domniemania te są wzruszalne - ich obalenie wymaga przeprowadzenia dowodu przeciwne­go co może nastąpić albo w procesie o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, albo w każdym innym postępo­waniu sądowym, jako przesłanka rozstrzygnięcia sprawy (orzeczenie SN z dnia 17 czerwca 1960 r., 3 CR 328/60, OSPiKA 6/61, poz. 162), również w postępowaniu o stwierdzenie nabycia własności nieru­chomości przez zasiedzenie (uchwała SN z dnia 26 marca 1993 r., III CZP 14/93, OSNCP 11/93, poz. 196).

Domniemanie z art. 3 istnieje, pomimo że w księdze wieczystej ujawnione zostało ostrzeżenie o niezgodności stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej (objętym domniemaniem prawem wpisanym), a rzeczywistym stanem prawnym. Ostrzeżenie takie jedy­nie wyłącza działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 8). Domniemanie takie obowiązuje do momentu, gdy wpisane prawo nie zostanie wy­kreślone.

W razie kolizji tych domniemań z domniemaniem z art. 341 k.c. (przepis te stanowi: Domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Domniemanie to dotyczy również posiadania przez poprzedniego posiadacza), rozstrzyga domniemanie prawa wynikające z wpisu w księdze wieczystej, przeciwko któremu nie można się powoływać na wynikające z posiadania domniemanie zgodności posiadania ze stanem prawnym (art. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Prawa ujawnione w księdze wieczystej

W księdze wieczystej podlegają ujawnieniu przede wszystkim prawa rzeczowe, a więc w szczególności prawo własności oraz prawo użytkowania wieczystego. W księdze wieczystej podlegają ujawnieniu również ograniczone prawa rzeczowe, takie jak służebność, użytkowanie, hipoteka, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W przypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia (art. 16 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Przykładowe (zwrot w szczególności) wyliczenie tych praw zawiera przepis art. 16 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Tytułem przykładu można wskazać: prawo najmu, dzierżawy, prawo odkupu, pierwokupu, prawo dożywocia, roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego.

Skutkiem ujawnienia prawa osobistego lub roszczenia w księdze wieczystej jest to, że uzyskuje ono skuteczność względem praw nabytych po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, ałużebności przesyłu, służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Oznacza to, że w przypadku ujawnienia prawa najmu w księdze wieczystej, nabywca nieruchomości wstępuje w stosunek najmu poprzedniego właściciela. Ponadto prawo takie zyskuje pierwszeństwo przed ograniczonym prawem rzeczowym nieujawnionym w księdze wieczystej (art. 20 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Prawnomaterialne zasady ksiąg wieczystych

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Konsekwencją domniemań związanych z funkcją ksiąg wieczystych, jaką jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości, jest zasada wiarygodno­ści wpisów w księgach wieczystych, z której wynika zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jednakże z uwagi na to, że wpis do księgi wieczystej ma w zasadzie charakter deklaratoryjny, może się zdarzyć, że pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości zaistnieje niezgodność, przejawiająca się między innymi tym, ze jako właściciel nieruchomości w dziale II księgi wieczystej nadal będzie ujawniony zbywca, a prawo nabywcy nie zostało ujawnione w księdze wieczystej. Zgodnie zaś z zasadą nemu plus iuris transferre potest, quam ipse habet czynność prawna, której przedmiotem jest nabycie własności lub innego prawa rzeczowego, dokonana z osobą nieuprawnioną do rozporządzania prawem byłaby bezskuteczna. Od powyższej zasady prawo przewiduje wyjątki. W odniesieniu do nabycia własności nieruchomości bądź nabycia innego prawa rzeczowego wyjątek taki uregulowany jest w przepisach art. 5 - 9 ustawy o księgach wiecznych regulujące instytucję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Treść rękojmi określa art. 5 ustaw o księgach wieczystych i hipotece w następujący sposób: "W razie niezgod­ności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wie­czystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)". Wskutek rozporządzenia wpisanym prawem nabycie następuje ex lege, a rzeczywiste prawo, nieujawnione w księdze wieczystej, wygasa al­bo zostaje ograniczone. Według poglądów większości au­torów nabycie na podstawie rękojmi ma charakter pochodny.

Rękojmi nie można się zrzec, ponieważ przepisy o rękojmi mają charakter iuris cogentis.

Przesłanki nabycia wpisanego prawa na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych są następujące:

1) niezgodność z rzeczywistym stanem prawnym musi dotyczyć praw ujawnionych w księ­dze,

Nie­zgodność polega albo na omyłce w treści wpisu, wskutek czego rękojmia nie­prawidłowo odzwierciedla rzeczywisty stan prawny, albo na wpisie prawa nie­istniejącego lub dokonanego bez podstawy prawnej albo też na pozaksięgowej zmianie stanu prawnego, która nie została ujawniona w księdze. Rzeczywisty stan prawny jest stanem zgodnym z prawem materialnym, czyli stanem "praw­dziwym". Niezgodność musi dotyczyć stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej, w tym także praw i roszczeń osobi­stych. Dział I-O księgi wieczystej nie zawiera wpisów prawa, lecz oznaczenie nieruchomości, wobec czego niezgodność z danymi ujawnionymi w tym dzia­le nie mieści się w pojęciu niezgodności, o której mowa w art. 5 ustawy.

2) nabycie musi dotyczyć własności lub innego prawa rzeczowego, nie odnosi się więc do stosunków obligacyjnych, np. dzierżawy.

3) ochronie podlega nabycie w drodze czynności prawnej dokonanej z osobą wpisa­ną do księgi wieczystej jako podmiot wpisanego prawa. Z tego względu nie podlega ochronie nabycie nieruchomości w toku egzekucji na podstawie postanowienia o przysą­dzenia własności, nabycie własności w drodze zasiedzenia czy w wyniku dziedziczenia ustawowego. W wymienionych przypadkach nabycie własności nieruchomości nie było wynikiem czynności prawnej.

4. ochronie podlega nabycie pod tytułem szczególnym (syn­gularnym) o charakterze rozporządzającym, której skutkiem jest nabycie konkretnego prawa w postaci własności albo innego prawa rzeczowego, ale nie majątku jako całości. Nie podlega więc ochronie nabycie w drodze dziedziczenia testamentowego - jest to nabycie własności w drodze czynności prawnej, jednostronnej jaką stanowi testament, lecz pod tytułem ogólnym. Ochronie nie podlega również nabycie nie­ruchomości przez spółkę powstałą w wyniku połączenia spółek.

5. ochronie podlegają jedynie nabycie odpłatne, nie podlegają ochronie rozporządzenia nieodpłatne, np. darowizna.

6. rękojmia wiary publicznej chroni nabywcę w dobrej wierze, zła wiara wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Według art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Można powiedzieć, że zła wiara jest to świadomość nabycia od nieuprawnionego.

W art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wymienione są prawa, przeciwko którym rękoj­mia nie działa:

1. prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,

2. prawo dożywocia - art. 908 k.c.

3. służebności ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu ad­ministracji państwowej, np. przy wywłaszczeniu nieruchomości,

4. służebności drogi koniecznej (art. 145 k.c.) albo ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 151 k.c.),

5. służebności przesyłu (art. 305¹ k.c.).

Działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, według art. 8 wyłączają:

1. wzmianka o wniosku,

2. wzmianka o skardze na orze­czenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz

3. ostrzeżenie doty­czące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Ujawnienie powyższych okoliczności w księdze wieczystej wskazuje, iż należy spodziewać się zmiany stanu prawnego nieruchomości.

Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej

Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych regulują art. 249 § 1 k.c. i art. 11 ustawy księgach wieczystych i hipotece, chyba że dla określonego wypadku zbiegu występuje odrębne, odmienne uregulowanie.

Podstawową i ogól­ną zasadą pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych jest reguła, wyrażona w przepisie art. 249 stanowiącym, że: jeżeli kilka ograniczonych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej. Według cytowanego przepisu, jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe wcześniej ma pierwszeństwo przed prawem powstałym później (prior tempore potior iure). Zasada ta ma zastosowanie do praw obciążających rzeczy ruchome, jak też do praw rzeczowych na nieru­chomościach niemających urządzonych ksiąg wieczystych oraz ograniczonych praw rzeczowych, obciążających nieruchomość (mającą założoną księgę wieczystą), ale nie ujawnionych w księdze wieczystej.

Powyższa zasada doznaje modyfikacji, w wyniku wpisu wszystkich lub tylko niektórych praw do księgi wieczystej z mocy przede wszystkim przepisów art. 11 i 12 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Na mocy art. 249 § 1 k.c. oraz przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości podlega następującym zasadom:

a) w wypadku zbiegu praw niewpisanych do księgi wieczystej pierwszeństwo ma prawo powstałe wcześniej (art. 249 § 1 k.c.);

b) w wypadku zbiegu prawa wpisanego z prawem niewpisanym pierwszeństwo przysługuje prawu wpisanemu, bez względu na czas jego powstania (art. 11 ustawy o księgach wieczystych i hipotece);

c) w wypadku zbiegu praw wpisanych do księgi wieczystej o pierwszeństwie decyduje chwila złożenia wniosku o wpis (art. 12 ust. 1 w zw. z art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.), za którą uważa się godzinę i minutę danego dnia, w którym wniosek wpłynął do sądu (art. 626⁶ § 1 k.p.c.); jako decydującą ustawodawca przyjął więc chwilę złożenia wniosku,

d) prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie (art. 626⁶ § 2 k.p.c.) mają równe pierwszeństwo (art. 12 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych może być zmieniona na podstawie umo­wy między osobą, której prawo ma ustąpić pierwszeństwa, i osobą, której pra­wo ma zostać wpisane z pierwszeństwem ustępującego prawa oraz wpisu zmiany pierwszeństwa do księgi wieczystej. Wpis ma charakter prawotwór­czy. Zmianę pierwszeństwa i jej skutki materialnoprawne określa art. 250 k.c.

Ustanawiając ograniczone prawo rzeczowe, które ma być wpisane w księdze wieczystej, właściciel może zastrzec pierwszeństwo przed tym prawem lub równe z tym prawem dla innego prawa. Zastrzeżenia można do­konać także po ustanowieniu prawa, za zgodą osoby, której to prawo przy­sługuje. Do zastrzeżenia pierwszeństwa ograniczonego prawa rzeczowego niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (art. 13 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.).

Do prawnomaterialnych zasad ksiąg wieczystych należ także:
1. zasada domniemań związanych z wpisem, omówiona łącznie z zasadą jawności ksiąg wieczystych (zasada materialnej jawności ksiąg wieczystych) oraz

2. zasada skuteczności względem osób trzecich praw i roszczeń osobistych, wpisanych do księgi wieczystej, omówiona przy okazji omawiania praw podlegających ujawnieniu w księdze wieczystej.

Budowa i treść księgi wieczystej

Według art. 25 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:

1) pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,

2) drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,

3) trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporzą­dzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,

4) czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Księga wieczysta dla ograniczonego prawa rzeczowego zawiera cztery działy, z których:

1) pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany,

2) drugi obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje włas­nościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzin­nego w spółdzielni mieszkaniowej,

3) trzeci jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,

4) czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.

3. Księgi wieczyste prowadzi się według ustalonych wzorów, obej­mujących poszczególne działy księgi wieczystej.

Każdy dział podzielony jest na rubryki, tzw. łamy.

Wzór księgi wieczystej określa obecnie załącznik nr 1 do rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 późno zm.). Powyższe rozporządzenie zawiera szczegółowe przepisy regulujące zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych w systemie dotychczasowym.

Księga wieczysta prowadzona systemie informatycznym składa się z takich samych czterech działów. Podział działów na łamy zastąpiony został podziałem na rubryki i pola. Rubryki i pola mogą być podzielone odpowiednio na podrubryki i podpola. Przekształceniu ulega zatem sam sposób prowadzenia ksiąg wieczystych, a nie model (struktura) księgi wieczystej. Podstawo­wa struktura informatycznej księgi wieczystej odpowiada podstawowej strukturze dotychczasowej księgi wieczystej opartej na podziale treści księgi na cztery działy. Księdze wieczystej zostaje nadana postać elektroniczna w miejsce dotychczasowej materialnej (papierowej). Formularze ksiąg wieczys­tych zostają zastąpione przez wydruki komputerowe o treści odpowiadającej poszczególnym działom.

W rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz.U. Nr 162, poz. 1575) określony został sposób zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w tym systemie. Rozporządzenie określa szczegółowo strukturę księgi wynikającą z programu informa­tycznego, w tym każdego z czterech działów, oraz strukturę, czyli sposób zamieszczania informacji o wniosku, podstawie wpisu i adnotacji w księdze wieczystej, operacje na księgach wieczystych (zakładanie ksiąg wieczystych, przyłączanie i odłączanie nieruchomości i ich części, oznaczenie, zmianę oznaczenia oraz zamykanie księgi).

Treść księgi wieczystej

Treść księgi wieczystej stanowią wpisy. Wpis jest orzeczeniem sądowym w postępowaniu wieczysto­księgowym (art. 626⁸ § 6 k.p.c.), polegającą na ujawnieniu w księdze wieczystej powstania, przeniesienia, zmiany lub ustania praw rzeczo­wych i wymienionych w art. 16 praw osobistych i roszczeń, a także na usunięciu niezgodności ujawnionego w księdze wieczystej stanu praw­nego z rzeczywistym stanem prawnym i na ostrzeżeniu o takiej niezgod­ności. Wpisem jest również wykreślenie (art. 626⁸ § 7 k.p.c.). Uzasadnienia wpisu nie sporządza się (art. 626⁸ § 6 zdanie drugie k.p.c.). Obecnie wpis jest orzeczeniem samoistnym, tzn. nie wymaga wydania po­stanowienia zarządzającego jego dokonanie.

Wpisy możemy podzielić na ostateczne i tymczasowe. Wpisy ostateczne, kończą postępowanie wieczystoksięgowe przez ujawnienie lub wykreślenie prawa (np. wpis prawa własności, wykreślenie służeb­ności). Wpisy tymczasowe zabezpieczają wynik postępowania np. wpis hipoteki przymusowej na podstawie zarządzenia tymczasowego sądu - od 5 lutego 2005 r. postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia, czy wpis o wszczęciu egzekucji.

Wpisy możemy również podzielić na deklaratoryjne oraz konstytutywne. Wpisy deklaratoryjne ujawniają jednie stan prawny, nie mają charakteru prawotwórczego. Wpisy konstytutywne mają charakter prawotwórczy, ich dokonanie jest warunkiem powstania, zmiany, wygaśnięcia lub przeniesienia prawa. Przykłady wpisów charakterze konstytutywnym wymieniono przy omawianiu zasady powszechności ksiąg wieczystych.

Postępowanie wieczystoksięgowe jest postępowaniem nieprocesowym, sprawy w postępowaniu wieczystoksięgowym rozpoznawane są na posiedzeniu niejawnym (art. 626¹ § 1 k.p.c.), jest to przepis szczególny w stosunku do przepisu art. 608 k.p.c., w myśl którego sprawy z zakresu prawa rzeczowego sąd rozpoznaje na rozprawie.

Sąd dokonuje wpisu jedynie na wniosek i w granicach wniosku, chyba że przepis szczególny przewiduje do­konanie wpisu z urzędu. Dotyczy to przykładowo wpisu ostrzeżenia o dostrzeżonej przez sąd rejonowy niezgod­ności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywis­tym stanem prawnym, (art. 626¹³ § 1 k.p.c.) czy sprostowania usterek wpisu, nie powodujących wspomnianej niezgodności (art. 626¹³ § 2 kp.c.); wpis wzmianki o wniosku, apelacji i kasacji

Do wniosku o dokonanie wpisu należy dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej (art. 626² § 3 k.p.c.).

Legitymowa­ny do złożenia wniosku o dokonanie wpisu jest właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wie­rzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. W sprawach dotyczących obciążeń powstałych z mocy ustawy wniosek może złożyć także uprawniony organ (art. 626⁵ § 2 k.p.c.).

Cofnięcie wniosku o wpis prawa własności jest niedopuszczalne, jeżeli z treści wniosku i dołączonych dokumentów wynika, że nastąpiła zmiana tego prawa.

Kognicja sądu wieczystoksięgowego przy rozpoznawaniu wniosku o wpis do księgi wieczystej prowadzonej według dotychczasowych zasad ogranicza się do badania treści i formy wniosku, dołączonych doń dokumentów oraz treści księgi wieczystej. Badanie treści księgi wieczystej odnosi się do stanu prawnego (praw jawnych) ujawnionego w księdze wieczystej i do ustalenia, czy prawo, którego wniosek dotyczy, wywodzi się z prawa poprzednika.

Do wniosku o dokonanie wpisu należy dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej (art. 626² § 3 k.p.c.).

Wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarial­nie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu (art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Podstawą wpisu są:

1. akty notarialne np. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości: sprzedaży, darowizny dożywocia, umowa przedwstępna, umowa przenosząca własność, zawarta w celu wykonania istniejącego zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości;

2. decyzje administracyjne np. o wywłaszczeniu

3. orzeczenia sądowe np. postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia czy postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku,

4. inne dokumenty: dokumenty urzędowe wystawione przez banki w trybie art. 95 prawa bankowego, akty stanu cywilnego.

Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane z katastru nieruchomości. Mogą to być tylko następujące dokumenty (opatrzone klauzulą organu właściwe­go w sprawach ewidencji gruntów i budynków, stwierdzającą, że doku­menty te przeznaczone są do dokonywania wpisów w księgach wieczys­tych): wyrys z mapy ewidencyjnej oraz wypis z rejestru gruntów lub inny dokument sporządzony na podstawie przepisów o ewidencji gruntów i budynków, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. Podstawą oznaczenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest zaświadczenie o powierzchni i po­łożeniu lokalu, wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, z oznaczeniem nieruchomości, z którą lokal jest związany, a podstawą oznaczenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, stanowią­cego dom jednorodzinny, jest zaświadczenie wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową o powierzchni i położeniu tego domu oraz wypis z rejestru gruntów (art. 27ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Wpisu dokonuje sędzia lub referendarz sądowy. O dokonanym wpisie sąd zawiadamia uczestników postępowania, jednakże nie zawiadamia się uczestnika, który na piśmie zrzekł się zawiadomienia. Za­wiadomienie zawiera istotną treść wpisu. Od wpisu dokonanego przez sędziego przysługuje apelacja, którą wnosi się w ter­minie dwóch tygodni od doręczenia zawiadomienia o wpisie. W przypadku gdy wpis został dokonany przez referendarza sądowego, od takiego wpisu przysługuje skarga, którą należy wnieść w terminie tygodniowym od dnia doręczenia zawiadomienia o wpisie. Dla uczestnika, który zrzekł się zawiadomienia, termin ten biegnie od dnia dokonania wpisu.

Opracowano na podstawie następującej literatury:

Opracowano na podstawie następującej literatury:

1. G. Bieniek, St. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Wydanie 5, Warszawa 2009,

2. Teresa A. Filipiak, Jan Mojak, Mirosław Nazar, Elżbieta Niezbecka, Zarys prawa cywilnego, Oficyna Wydawnicza VERBA, wydanie 6, Lublin 2010,

3. J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Wydanie 2, Warszawa 2006.

4. St. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz. Wydanie 6, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2010,

8

---