3343


0x08 graphic
Zachodniopomorski

Uniwersytet

Technologiczny w Szczecinie

studia podyplomowe

Wycena Nieruchomości

Nazwa modułu: Wycena nieruchomości rolnych, kultur roślin wieloletnich, stawów i nieruchomości leśnych.

Wykładowca: dr inż. Władysław Górka

Szczecin, 2011 r.


Program zajęć z modułu: Wycena nieruchomości rolnych, kultur roślin wieloletnich, stawów i nieruchomości leśnych.

  1. Uwarunkowania prawne i metodologia wyceny

    1. Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2010 r., nr 102, poz. 651 - tekst jednolity z późn. zm.).

    2. Ustawa z dnia 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U z 2007., nr 231, poz. 700 ).

    3. Ustawa z dnia 03.02.1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U z 2004 r., nr 121, poz. 1266 - z późn. zm).

    4. Ustawa z dnia 25.06.2009 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U z 2009 r. nr 115, poz. 967).

    5. Ustawa z dnia 15.11.1984 r. o podatku rolnym (Dz. U z 2006 r., nr 136, poz. 969 tekst jednolity z późn. zm).

    6. Ustawa z dnia 20.12.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz. U z 2009 r., nr 97, poz. 800).

    7. Ustawa z dnia 18.07.2001 r. prawo wodne (Dz. U z 2005 r., nr 239, poz. 2019).

    8. Ustawa z dnia 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U z 2010 r., nr 217, poz. 1427).

    9. Ustawa z dnia 28.09.1991 r., o lasach (Dz. U z 2011 r., nr 34, poz. 170).

    10. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U z 2004 r., nr 207,
      poz. 2109).

    11. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 10.12.2001 r., (Dz. U. Nr. 143, poz. 1614) w sprawie zaliczenia gmin oraz miast do jednego czterech okręgów podatkowych.

    12. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW):

      1. Krajowe Standardy Wyceny - Podstawowe (KSWP)

      2. Krajowe Standardy Wyceny - Specjalistyczne (KSWS)

      3. Noty Interpretacyjne

      4. Standard V. 4 Wycena nieruchomości rolnych PFSRM, Warszawa, 2004 r. obecnie tymczasowa nota interpretacyjna.

      5. Standard V. 6 Wycena nieruchomości leśnych i zadrzewionych PFSRM, Warszawa, 2004 r. obecnie tymczasowa nota interpretacyjna.

      6. Zeszyty Metodyczne.

  2. Wybrane przykłady literatury specjalistycznej:

    1. Leksykon rzeczoznawcy majątkowego, Wydaw. PFSRM, Warszawa 2004

    2. Cymerman R., Hopfer A.: Systemy, zasady i procedury wyceny nieruchomości - wydanie II poprawione i uzupełnione. Wydaw. PFSRM, Warszawa 2010 r.

    3. Dydenko J.: Szacowanie nieruchomości, Dom Wydawniczy ABC (www.profinfo.pl), Kraków 2006

    4. Cymerman R., Kurowska K., Kowalczyk C.: Wyłączanie gruntów rolnych i leśnych z produkcji, Wydaw. EDUCATERRA, Olsztyn 2000

    5. Turkowski K.: Wycena wód i gruntów pod wodami, Wydaw. EDUCATERRA, Olsztyn 2003

    6. Nowak A.: Wycena nieruchomości leśnych, Wydaw. EDUCATERRA, Olsztyn 2005

    7. Cymerman R.,: Podstawy rolnictwa i wyceny nieruchomości rolnych Wydaw. EDUCATERRA, Olsztyn 2011

    8. Konowalczuk J., Kurowska T., Ostrowski L., Urbańczyk K.: Wycena nieruchomości rolnych, Wydaw. PFSRM, Warszawa 2002

    9. Zmarlicki K.: Szacowanie wartości roślin sadowniczych na plantacjach towarowych, oraz upraw ogrodniczych (w ogrodach działkowych i przydomowych przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie, Wydaw. PFSRM, Warszawa 2010

    10. Kalkulacje rolnicze, Wydaw. Zachodniopomorski Ośrodek Doradztwa Rolniczego w Barzkowicach - Dział Ekonomiki (publikowane 2 razy w roku)

  1. Najczęściej spotykane cele wyceny

Do najczęściej spotykanych celów wyceny nieruchomości rolnych zaliczyć należy:

  1. Przykłady wyceny

    1. Przykład I - Wycena gruntu rolnego w podejściu mieszanym, metodą wskaźników szacunkowych gruntu.

    2. Przykład II - Wycena gruntu rolnego w podejściu porównawczym metodą porównywania parami.

    3. Przykład III - Podejście dochodowe, metoda inwestycyjna.

    4. Przykład IV - Odszkodowanie za nasadzenia sadownicze przy wywłaszczeniu

    5. Przykład V - Wycena drzewostanów leśnych

    6. Przykład VI - Wycena gruntu leśnego

    7. Przykład VII - Wycena pojedynczego drzewa

4.8. Przykład VIII - Określenie wartości stawów rybnych w podejściu dochodowym metodą zysków, techniką kapitalizacji prostej


Zestawienie podejść, metod i technik stosowanych

przy wycenie nieruchomości

Podejście porównawcze

Podejście dochodowe

Podejście mieszane

Podejście kosztowe

Metody

Metody

Techniki

Metody

Techniki

Metody

Techniki

1.

Porównywania parami

1.

Inwestycyjna

a)

Kapitalizacji prostej

1. Pozostałościowa

 -

1.

Kosztów odtworzenia

a)

Szczegółowa

b)

Elementów scalonych

b) Dyskontowania strumieni dochodów

2.

Korygowania ceny średniej

2.

Kosztów likwidacji

a)

Szczegółowa

c)

Wskaźnikowa

2.

Zysków

a)

Kapitalizacji prostej

b)

Elementów scalonych

2.

Kosztów zastąpienia

a)

Szczegółowa

c)

Wskaźnikowa

3.

Analizy statystycznej rynku

3.

Wskaźników szacunkowych gruntu

 -

b)

Elementów scalonych


Przykład I - Wycena gruntu rolnego w podejściu mieszanym, metodą wskaźników szacunkowych gruntu

Charakterystyka metody

Metodę wskaźników szacunkowych gruntu stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne, w przypadku braku transakcji rynkowych jak też danych o wysokości stawek rynkowych czynszów dzierżawy. Zalecana jest dla działek o obszarze do 1 ha, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów wynikających z ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników, jako podstawa ustalenia opłaty z tytułu przekazania gruntów w trwały zarząd. Przy zastosowaniu tej metody, wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta, według wzoru:

Wg = Σ P x Ns x C x Wk

gdzie:

Wg - wartość gruntu rolnego,

P - powierzchnia użytków gruntowych w poszczególnych klasach bonitacyjnych w ha,

Ns - wskaźnik szacunkowy gruntu wyrażony w dt ziarna żyta,

C - cena 1 dt ziarna żyta,

Wk - współczynniki korygujące.

Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109):

§ 18 ust. 3: Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego.

§ 18 ust 4: Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości.

Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.

§ 18 ust 5: Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu i okręgu podatkowego, określa załącznik do Rozporządzenia.

§ 19 ust. 1: Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się następujące poszczególne cechy w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne - położenie w stosunku do głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją, trudność uprawy, kulturę rolną, wielkość zanieczyszczeń środowiska, strukturę użytków gruntowych, występowanie urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę;

Przykład:

Oblicz wartość gruntu działki rolnej o powierzchni 57,8888 ha, położonej w I okręgu podatkowym.

Rozwiązanie:

Klasa gruntu

R III a

R V

Ł IV

Lz IV

S - R II

B - R IV

Powierzchnia [ha]

37,5885

3,2758

12,1010

0,9980

2,5050

1,4205

Wskaźnik szacunkowy gruntu [dt/ha]

118

35

67

30

132

145

Cena żyta [zł/dt]

30,00

Wg dla klasy R - III a = 37,5885 ha x 118 dt/ha x 30,00 zł/dt = 133.063,00 zł

Wg dla klasy R - V = 3,2758 ha x 35 dt/ha x 30,00 zł/dt = 3.440,00 zł

Wg dla klasy Ł - IV = 12,1010 ha x 67 dt/ha x 30,00 zł/dt = 24.323,00 zł

Wg dla klasy Lz - IV = 0,9980 ha x 30 dt/ha x 30,00 zł/dt = 898,00 zł

Wg dla klasy S-R-II = 2,5050 ha x 132 dt/ha x 30,00 zł/dt = 9.920,00 zł

Wg dla klasy B-R-IV = 1,4205 ha x 145 dt/ha x 30,00 zł/dt = 6.180,00 zł

RAZEM = 177.823,00 zł

Zadanie 1: Stosując podejście mieszane, metodę wskaźników szacunkowych gruntu, oblicz wartość gruntu działki rolnej o następujących użytkach rolnych, klasach bonitacyjnych
i powierzchniach:

Okręg podatkowy ………

Cena 1 dt żyta z rynku lokalnego…….… zł

Klasa gruntu

R II

Ps III

S - R IV b

B - Ps V

Ws*

Lz

Razem

Powierzchnia [ha]

15,8385

29,3281

7,7619

0,6987

2,3698

2,5467

58,5437

Wskaźnik szacunkowy gruntu [dt/ha]

X

Cena ziarna żyta [zł/dt]

Wartość gruntu

w klasach bonitacyjnych

* jezioro

Wartość 1 ha gruntu = ……………zł / 58,5437 ha = …………… zł/ha

Wartość gruntu rolnego skorygowana o wskaźnik uwzględniający cechy gruntu

z § 19 ust. 1 Rozporządzenia:…………………………………………………………

Zadanie 2: Przelicz hektary fizyczne [ha] na hektary przeliczeniowe [HP].

Klasa gruntu

R III a

R V

Ps IV

Ł II

S - R II

Ws*

Razem

Powierzchnia [ha]

16,4259

13,2658

2,5879

3,5687

4,5698

2,3698

42,7879

Wskaźnik przeliczeniowy dla danej klasy

X

Ilość HP

*staw zarybiony trocią

** zgodnie z ustawą o podatku rolnym (art. 12.1.) zwalnia się z podatku rolnego użytki rolne klasy V, VI i VIz oraz grunty zadrzewione i zalesione ustanowione na użytkach rolnych

Oblicz należny podatek rolny stanowiący równowartość 2,5 dt ziarna żyta za 1 HP przy cenie
30 zł/dt uchwalonej przez Radę Gminy.

................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

Wskaźniki szacunkowe gruntów — zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów
z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109).

1.      Wskaźniki szacunkowe gruntów ornych oraz łąk i pastwisk trwałych:

A) dla gruntu ornego:

 Okręg podatkowy

Wskaźniki szacunkowe w decytonach ziarna żyta z 1 ha gruntów ornych

Klasy gruntów:

I

II

IIIa

IIIb

IVa

IVb

V

VI

VIz

I

145

132

118

100

80

60

35

15

8

II

126

115

103

86

70

52

30

12

5

III

110

100

90

75

60

45

25

10

1

IV

94

85

76

64

50

38

20

6

1

 

B) dla łąk trwałych i pastwisk trwałych:

 

Okręg

podatkowy

Wskaźniki szacunkowe w decytonach ziarna żyta z 1 ha łąk i pastwisk

Klasy gruntów:

I

II

III

IV

V

VI

VIz

I

145

118

93

67

35

13

5

II

126

103

80

58

30

10

3

III

110

90

70

50

25

8

1

IV

94

76

60

43

20

5

1

 

2. Dla gruntów stanowiących sady wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy gruntu, na którym został założony sad.

3. Dla gruntów rolnych zabudowanych wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy I gruntu ornego.

4. Dla gruntów pod wodami stanowiącymi jeziora i inne zbiorniki niż stawy rybackie wskaźnik szacunkowy ustala się:

1) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu;

2) jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy IV łąk i pastwisk trwałych.

5. Dla gruntów pod stawami rybackimi wskaźnik szacunkowy ustala się:

1) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu;

2) jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy I łąk i pastwisk trwałych.

6. Dla gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne wskaźnik szacunkowy ustala się:

1) jeżeli grunty są klasyfikowane - w wysokości 50% wskaźnika szacunkowego ustalonego dla odpowiedniej klasy gruntu ornego, z tym że dla klasy III i IV przyjmuje się wskaźniki gruntu ornego klasy IIIb i IVb;

2) jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy VI gruntu ornego.

Przeliczniki powierzchni użytków rolnych na hektary przeliczeniowe — w/g ustawy o podatku rolnym z 15 listopada 1984 r. (DzU z 2006, nr 136, 969 - tekst jednolity z późniejszymi zmianami)

Ustala się następujące przeliczniki powierzchni użytków rolnych:

Rodzaje użytków

rolnych:

Grunty orne

Łąki i pastwiska

Okręgi podatkowe:

I

II

III

IV

I

II

III

IV

Klasy użytków

rolnych

Przeliczniki

I

1,95

1,80

1,65

1,45

1,75

1,60

1,45

1,35

II

1,80

1,65

1,50

1,35

1,45

1,35

1,25

1,10

IIIa

1,65

1,50

1,40

1,25

-

-

-

-

III

-

-

-

-

1,25

1,15

1,05

0,95

IIIb

1,35

1,25

1,15

1,00

-

-

-

-

IVa

1,10

1,00

0,90

0,80

-

-

-

-

IV

-

-

-

-

0,75

0,70

0,60

0,55

IVb

0,80

0,75

0,65

0,60

-

-

-

-

V

0,35

0,30

0,25

0,20

0,20

0,20

0,15

0,15

VI

0,20

0,15

0,10

0,05

0,15

0,15

0,10

0,05

Uwagi:

  1. Sady przelicza się na hektary przeliczeniowe według przeliczników określonych dla gruntów ornych, z tym że do sadów klasy III i IV stosuje się odpowiednio przeliczniki dla klasy IIIa i IVa.

  2. Grunty pod stawami zarybionymi bez względu na miejsce położenia przelicza się na hektary przeliczeniowe według następujących przeliczników:

    1. 1 ha stawu zarybionego łososiem, trocią, głowacicą, palią i pstrągiem

- 1,0 ha przeliczeniowy,

    1. 1 ha stawu zarybionego innymi gatunkami ryb

- 0,20 ha przeliczeniowego.

  1. Grunty pod stawami nie zarybionymi przelicza się na hektary przeliczeniowe według przeliczników ustalonych w ust. 5.

Przykład II: Wycena gruntu rolnego w podejściu porównawczym metodą porównywania parami.

Przykład: Określ wartość rynkową nieruchomości rolnej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1/4, położona w obrębie 2 - Dąbie o powierzchni 461,9748 ha (wskaźnik bonitacji HP/ha - 0,81) na podstawie następujących danych:

Obiekty przyjęte do porównań:

obiekt nr 1 stanowi działka nr 439 w obrębie Komarowo w gminie Goleniów o pow. 80,27 ha (40,9895 HP) - wskaźnik bonitacji (HP/ha) wynosi 0,51; grunty rolne zostały sprzedane przez ANR O/T w Szczecinie w trybie przetargowym za cenę 8 130,00 zł/ha (Repertorium A nr 8714/08
z 19.11.2010 r.),

obiekt nr 2 stanowi działka nr 509 w obrębie Gąsierzyno w gminie Stepnica o pow. 37,3538 ha (24,9414 HP) - wskaźnik bonitacji (HP/ha) wynosi 0,67; grunty rolne zostały sprzedane przez ANR O/T w Szczecinie w trybie przetargowym za cenę 8 250,00 zł/ha (Repertorium A nr 4267/08
z 14.12.2010 r.),

obiekt nr 3 stanowi działka nr 415 w obrębie Komarowo w gminie Goleniów o pow. 276,9562 ha (221,3798 HP) - wskaźnik bonitacji (HP/ha) wynosi 0,80; grunty rolne zostały sprzedane przez ANR O/T w Szczecinie w trybie przetargowym za cenę 8 380,00 zł/ha (Repertorium A nr 5675/08
z 25.10.2010 r.).

Okres badania cen - IV kwartał 2010 r, w okresie badania cen zanotowano:

cenę minimalną - Cmin = 8 020,00 zł/ha

cenę maksymalną - Cmax = 8 420,00 zł/ha

Przeliczenie powierzchni fizycznej wycenianej działki na hektary przeliczeniowe (HP):

Tabela 1 - Przeliczenie powierzchni fizycznych na HP

klasa bonitacyjna

R-IVb

R-V

Ł-III

Ł-IV

powierzchnia

22,0582 ha

17,6736 ha

118,0862 ha

255,9144ha

wskaźnik przeliczeniowy*

powierzchnia przeliczeniowa

klasa bonitacyjna

Ł-V

Ł-VI

Ps-VI

Lz-V

powierzchnia

15,8875 ha

6,8120 ha

1,3752 ha

0,2587 ha

wskaźnik przeliczeniowy

powierzchnia przeliczeniowa

klasa bonitacyjna

dr-IV

N

W

powierzchnia

2,9095 ha

1,9762 ha

19,0233 ha

wskaźnik przeliczeniowy

powierzchnia przeliczeniowa

RAZEM…………… HP

* patrz tabela: Przeliczniki powierzchni użytków rolnych na hektary przeliczeniowe przyjmuje się zgodnie
z Ustawą o podatku rolnym z 15 listopada 1984 r. (DzU z 2006 r., nr 136, poz. 969 - tekst jednolity z późn. zm.)

Cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi ustalone przez rzeczoznawcę na badanym rynku przedstawia tabela 2

Tabela 2. Cechy rynkowe i ich wagi

Lp.

Rodzaj cechy

Procentowy wpływ na ceny (waga cechy)

1.

Lokalizacja ogólna (odległ. od aglomeracji miejskiej):

  • bardzo blisko,

  • blisko,

  • daleko.

20%

2.

Lokalizacja szczegółowa:

  • bezpośrednie sąsiedztwo Zalewu,

  • oddalony od Zalewu.

20%

3.

Jakość gleby (wskaźnik bonitacji HP/ha):

  • przeciętna (powyżej 0,8),

  • słaba (0,6-0,8),

  • bardzo słaba (poniżej 0,6).

10%

4.

Stopień kultury gleby i stan użytku zielonego:

  • dobry - podsiew,

  • średni - częściowa uprawa,

  • słaby - konieczność uprawy pełnej.

10%

5.

Stan melioracji i urządzeń:

  • dobry,

  • dość dobry.

10%

6.

Możliwość alternatywnego wykorzystania:

  • duża,

  • średnia,

  • brak.

20%

7.

Wielkość powierzchni:

  • mała (do 50 ha),

  • dość duża (od 51 - 100 ha),

  • duża (pow. 100 ha).

10%

RAZEM:

100%

Tabela 3. Charakterystyka wybranych obiektów w aspekcie cech rynkowych

Lp

Rodzaj cechy

Obiekt

wyceniany

Obiekty do porównań

Nr 1

Nr 2

Nr 3

1.

Lokalizacja ogólna (odległ. od aglomeracji miejskiej)

bardzo blisko

blisko

daleko

blisko

2.

Lokalizacja szczegółowa (sąsiedztwo Zalewu)

bezpośrednie sąsiedztwo Zalewu

oddalony od Zalewu

bezpośrednie sąsiedztwo Zalewu

bezpośrednie sąsiedztwo Zalewu

3.

Jakość gleby (wskaźnik bonitacji HP/ha)

przeciętna

(0,81)

b. słaba

(0,51)

słaba

(0,67)

przeciętna

(0,81)

4.

Stopień kultury gleby i stan użytku zielonego

dobry,

podsiew

słaby,

konieczność uprawy pełnej

średni,

częściowa uprawa

dobry,

podsiew

5.

Stan melioracji i urządzeń

dobry

(wymagające częściowego odtworzenia)

dość dobry

(częściowo zmeliorowane)

dość dobry

(częściowo zmeliorowane)

dobry

(wymagające częściowego odtworzenia)

6.

Możliwość alternatywnego wykorzystania

brak

brak

duża

brak

7.

Wielkość powierzchni

duża

dość duża

mała

duża

Uwaga: częścią wycenianej nieruchomości rolnej są drogi utwardzone płytami Jumbo
o łącznej długości 2.500 m i drzewostan leśny (samosiew olchy) w wieku 40-50 lat na
powierzchni 0,2587 ha, których wycenę pominięto w niniejszym przykładzie.

Rozwiązanie:

  1. Obliczenie ΔC = Cmax - Cmin = 8 420,00 zł/ha - 8 020,00 zł/ha = 400,00 zł/ha

  2. Określenie zakresu kwotowego cech rynkowych, np.:

  1. Lokalizacja ogólna (odległość od aglomeracji miejskiej):

20% z ΔC = 0,2 x 400,00 zł/ha = 80,00 zł/ha, itd.

Tabela 4. Porównanie: obiekt wyceniany — obiekt nr 1

Lp

Cecha różniąca

Waga cechy w %

Zakres
kwotowy cechy
w zł/ha

Poprawki w zł/ha

1.

Lokalizacja ogólna

(odległość od aglomeracji miejskiej)

20

2.

Lokalizacja szczegółowa

20

3.

Jakość gleby (wskaźnik bonitacji HP/ha)

10

4.

Stopień kultury gleby i stan użytku zielonego

10

5.

Stan melioracji i urządzeń

10

7.

Wielkość powierzchni

10

Suma

Waga poprawek

Tabela 5. Porównanie obiekt wyceniany — obiekt nr 2

Lp

Cecha różniąca

Waga cechy w %

Zakres
kwotowy cechy w zł/ha

Poprawki w zł/ha

1.

Lokalizacja ogólna

(odległość od aglomeracji miejskiej)

20

3.

Jakość gleby (wskaźnik bonitacji HP/ha)

10

4.

Stopień kultury gleby i stan użytku zielonego

10

5.

Stan melioracji i urządzeń

10

6.

Możliwość alternatywnego wykorzystania

20

7.

Wielkość powierzchni

10

Suma

Waga poprawek

Tabela 6. Porównanie: obiekt wyceniany — obiekt nr 3

Lp

Cecha różniąca

Waga cechy w %

Zakres
kwotowy cechy w zł/ha

Poprawki w zł/ha

1.

Lokalizacja ogólna

(odległość od aglomeracji miejskiej)

20

Suma

Waga poprawek

  1. Ustalenie wartości 1 ha gruntu rolnego:

[(8 130,00 zł/ha + …….. zł/ha) x …… + (8 250,00 zł/ha + …….. zł/ha) x ……….
+ (8 380,00 zł/ha + …… zł/ha) x …….] : ……. = ………………. zł/ha

  1. Określenie wartości rynkowej gruntów rolnych - działki nr 1/4 z obrębu 2-Dąbie.

Wartość rynkowa nieruchomości rolnej wynosi:

461,9748 ha x …………. zł/ha = ……………..,00 zł

(słownie: ……………………………………………………………………. złotych)

Przykład III - Podejście dochodowe, metoda inwestycyjna.

Określ wartość rynkową nieruchomości rolnej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 18/45, położona w obrębie Stobno gm. Kołbaskowo na podstawie następujących danych:

Dane o działkach sprzedanych:

Obiekt 1 — działka nr 26/13 obręb Bobolin, gm. Kołbaskowo

wynosił 7,0 dt pszenicy;

Obiekt 2 — działka nr 36 obręb Bobolin, gm. Kołbaskowo

wynosił 5,0 dt pszenicy;

Obiekt 3 — działka nr 37 obręb Bobolin, gm. Kołbaskowo

wynosił 6,5 dt pszenicy;

Tabela 1. Dodatkowe dane w zestawieniu tabelarycznym

Charakterystyka obiektów

Obiekt wyceniany

Obiekty sprzedane

Obiekt 1

Obiekt 2

Obiekt 3

1. Powierzchnia fizyczna (ha)

8,1998

16,6053

80,5212

78,9412

2. Powierzchnia w HP

14,1675

25,4129

68,3215

82,1245

3. Ogólny wskaźnik bonitacji HP/ha

1,53

0,85

1,04

4. Cena 1 ha w zł

6.474,00

3.670,00

5.000,00

5. Cena 1 HP w zł

4.230,00

4.325,00

4.804,00

  1. Czynsz roczny za 1 ha

  1. w dt

  2. w zł

7,0

384,30

5,0

274,50

6,5

356,85

Na podstawie zamieszczonych informacji dobierz podejście i metodę wyceny, a następnie wyceń działkę nr 18/45 wybranym podejściem i metodą.

Rozwiązanie

  1. Na podstawie zamieszczonych informacji możliwe do zastosowania przy wycenie działki nr 18/45 jest tylko: podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej oraz podejście mieszane, metoda wskaźników szacunkowych gruntu.

  2. Wycena działki nr 18/45 przy zastosowaniu podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej, techniki kapitalizacji prostej.

Wartość nieruchomości przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej ustala się poprzez pomnożenie jednorocznego dochodu przez współczynnik kapitalizacji według wzoru:

0x01 graphic
0x01 graphic

gdzie:

WN — wartość nieruchomości,

D — dochód roczny z nieruchomości (strumień rocznych dochodów o jednakowym poziomie),

WK — współczynnik kapitalizacji.

Dochód roczny 1 ha wycenianej działki wynosi 538,02 zł (9,8 dt pszenicy).

Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku podobnych nieruchomości jako wzajemną relację pomiędzy ceną transakcyjną zapłaconą za nieruchomość (C) a dochodem roczny możliwym do uzyskania z tej nieruchomości (D), co można zapisać wzorem:

0x01 graphic

Tabela 2 - Obliczenie współczynnika kapitalizacji

Charakterystyka obiektów

Obiekt wyceniany

Obiekty sprzedane

Obiekt 1

Obiekt 2

Obiekt 3

Cena 1 ha w zł

6.474,00

3.670,00

5.000,00

Czynsz roczny za 1 ha w zł (D)

538,02

384,30

274,50

356,85

Współczynnik kapitalizacji (WK)

…………*

*średnia wartość wskaźnika kapitalizacji dla obiektów sprzedanych

Obliczenie wartości 1 ha wycenianej działki

W = ………………… x ………………… = …………………… zł/ha

Ustalenie wartości działki nr 18/45

WN = …………………ha x …………………zł/ha = …………………,00 zł

Słownie:…………………………………………….…

Ustalenie wartości 1 HP wycenianej działki:

……………………,00 zł : ……………………HP = …………………,00 zł


Przykład IV - Odszkodowanie za nasadzenia sadownicze przy wywłaszczeniu

Charakterystyka metody

Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2010 r., nr 102, poz. 651 - tekst jednolity z późn. zm.).

Art. 135, pkt 6

Przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania.

Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia.

Art. 135, pkt 7

Przy określaniu wartości zasiewów, upraw i innych zbiorów jednorocznych szacuje się wartość przewidywanych planów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów.

Wartość odszkodowania za wywłaszczoną plantację wieloletnią ustala się wg wzoru:

Wo = K x (1 - t / T) + DN

Gdzie:

Wo - wartość odszkodowania,

K - koszty założenia, uprawy i pielęgnacji,

t/T - wskaźnik amortyzacji określony za okres produkcyjnego wykorzystania plantacji,

t - wykorzystany okres produkcyjny w latach,

T - okres racjonalnego planowania plantacji (od pierwszego roku planowania do końca pełnego plonowania) w latach,

DN - utracone korzyści za lata pozostałe do końca pełnego plonowania, zdyskontowane na termin wyceny.


0x01 graphic


Metody wyceny plantacji kultur wieloletnich w zależności od okresu jej istnienia

I OKRES - założenia i pielęgnacji

A - czas założenia do wejścia w plonowanie ponad jeden rok, z reguły 2-3 lata;

B - wysoki poziom nakładów na założenie plantacji i ponoszenie corocznych znacznych kosztów pielęgnacji;

C - konieczność wzniesienia urządzeń niezbędnych dla prawidłowego korzystania
z nieruchomości (uzyskania pożytków) np. ogrodzeń, placów, deszczowni, podpór, budynków pomocniczych.

Wartość samej plantacji można określić wyłącznie poprzez zastosowanie podejścia kosztowego metodą kosztów odtworzenia.

II OKRES - plonowania

D - czas trwania II okresu najczęściej kilka lat, nie dłużej niż 10 lat;

E - ponoszenie wysokich kosztów (rzeczowych i pracy) niezbędnych do uzyskania corocznych pożytków. Poziom kosztów bieżących ma zasadnicze znaczenie dla wysokości pożytków - zysków z działalności prowadzonej na nieruchomości.

Wartość samej plantacji można określić wyłącznie poprzez zastosowanie podejścia mieszanego.

III OKRES - likwidacji

F - czas likwidacji trwający kilka miesięcy, nie dłużej niż jeden rok;

G - wysokie koszty związane z likwidacją plantacji, urządzeń oraz przywróceniem gruntu do rolniczego sposobu użytkowania. Nakłady te mają często znamiona rekultywacji.

Wartość samej plantacji można określić wyłącznie poprzez zastosowanie metody kosztów likwidacji.

WSKAŹNIKI OCENY BONITACJI

Tabela 63

Punktacja cech określających wartość bieżącą roślin - wskaźnik oceny bonitacyjnej

Cechy określające wartość bieżącą rośliny

Ocena

Liczba punktów

Ocena

Liczba punktów

Ocena

Liczba punktów

Ocena

Liczba punktów

Stanowisko, warunki siedliskowe i glebowe

bardzo dobra

1,4

dobra

1,0

słaba

0,4

zła

0,2

Wskaźnik oceny stanu zdrowotnego

bardzo dobra

1,3

dobra

1,0

słaba

0,3

zła

0,2

Na podstawie średniej z dwóch punktowych cech określamy wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej rośliny. Przykładowo wartość: stanowisko, warunki siedliskowe ocena bardzo dobra liczba punktów 1,4 a stan zdrowotny dobry - liczba punktów 1,0. Razem 2,4 - ogólny wskaźnik bonitacyjny został ustalony na poziomie 1,2 i przez taką wartość przemnażamy dane dotyczące wartości bieżącej z tabel.

Tabela 64

Punktacja cechy określającej wartość utraconych korzyści z roślin - wskaźnik oceny bonitacyjnej

Cechy określające wartość użytkową rośliny

Ocena

Liczba punktów

Ocena

Liczba punktów

Ocena

Liczba punktów

Ocena

Liczba punktów

Przydatność produkcyjna odmiany, podkładka

bardzo wysoka

1,5

Dobra

1,0

słaba

0,5

zła

0,2

Na podstawie punktowej cechy określamy wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, przez który następnie przemnażamy wartość z tabeli (dla utraconych korzyści).

Zadanie: Wycena roślin sadowniczych na plantacjach towarowych przy wywłaszczaniu nieruchomości

Na działce gruntu o powierzchni 5,36 ha znajduje się sad towarowy z następującymi gatunkami drzew i krzewów owocowych zestawionych w tabeli nr 2. Określ wartość roślin sadowniczych, za które zostanie wypłacone odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia części działki o powierzchni 0,5963 ha na cele publiczne (budowa drogi). Działka wywłaszczanego gruntu jest przedmiotem odrębnej wyceny.

Opis metodyki wyceny:

Wartość rośliny sadowniczej na plantacjach towarowych, w postaci wzoru możemy przedstawić następująco:

Wrs = Wb · Wbwb + Wuk · Wbwuk

gdzie:

Wrs - wartość rośliny sadowniczej;

Wb - wartość bieżąca rośliny X w wieku Y odczytana z tabeli od 1 do 24;

Wbwb - wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej, opisu z podręcznika i tabeli 63;

Wuk - wartość utraconych korzyści rośliny X w wieku Y, odczytana z tabeli od 1 do 24;

Wbwuk - wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej, opisu z podręcznika i tabeli 64.

Tabela 1

Lp.

Gatunek

Wiek

[lata]

Ilość drzew i krzewów

Wb

Wbwb

Wuk

Wbwuk

Wartość

1 sztuki - Wrs1

Wartość łączna

[4] x [9]

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1

Jabłoń p.s.r.

12

190 szt.

2

Grusza p.k.

11

160 szt.

3

Wiśnia

7

50 szt.

4

Śliwa

8

40 szt.

5

Brzoskwinia

5

30 szt.

6

Morela

8

10 szt.

7

Porzeczka czarna

4

30 szt.

8

Truskawki

2

90 m2

9

Aronia

6

20 szt.

10

Krzew leszczyny

10

10 szt.

RAZEM:

Dla Wbwb:

Stanowisko, warunki siedliskowe i glebowe: b.dobre

Wskaźniki oceny stanu zdrowotnego: dla gruszy, śliwy i moreli - b.dobre, pozostałe - dobre

Dla Wbwuk:

Przydatność produkcyjna odmiany, podkładka - dobra

Przykład V - Wycena drzewostanów leśnych

Opis metodyki wyceny drzewostanu

Wartość drzewostanów określono jako sumę iloczynów wskaźnika wartości 1 ha drzewostanu na pniu odczytanego z tablicy wskaźników wartości drzewostanów opracowanych przez Instytut Badawczy Leśnictwa i ustalonego stopnia zadrzewienia przy zastosowaniu następującego wzoru:

0x01 graphic

gdzie:

WSPi - wskaźnik wartości 1 ha drzewostanu na pniu wyrażony w m3 drewna dla określonego gatunku, klasy bonitacji, wieku i wieku rębności z „Tablicy wskaźników wartości drzewostanów”, opracowanych przez Instytut Badawczy Leśnictwa (T.Partyka, T.Trampler);

zi - stopień zadrzewienia;

C - cena 1 metra sześciennego drewna tartacznego iglastego WBO z rynku lokalnego dla nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości;

P - pole powierzchni drzewostanu w ha,

u - wskaźnik redukujący cenę sprzedaży drewna tartacznego iglastego (WBO) o koszty pozyskania i zrywki;

Założenia:

Zgodnie z danymi uzyskanymi z Nadleśnictwa Gryfino średnia cena drewna iglastego tartacznego WB0 na rynku lokalnym w ostatnim roku 2010 kształtowała się na poziomie - 216,36 zł/m3

Średnie koszty pozyskania i zrywki w nadleśnictwie wynosiły odpowiednio:

za pozyskanie: 20,52 zł/m3;

za zrywkę: 12,93 zł/m3;

Łączny koszt pozyskania i zrywki wynosi: 33,45 zł/m3,

u = 0,845 tj. (216,36 zł/m3- 33,45 zł/m3) : 216,36 zł/m3

- Powierzchnia 2,20 ha;

- Typ siedliskowy LMśw;

- Wiek drzewostanu 47 lat;

- Skład gatunkowy: 4So, 2Db, 2Os, 2Brz;

- Współczynnik zadrzewienia wynosi 0,7;

- Bonitacja II klasa

Rozwiązanie zadania:

gdzie:

WSPi - wskaźnik wartości 1 ha drzewostanu na pniu wyrażony w m3 drewna dla określonego gatunku, klasy bonitacji, wieku i wieku rębności z „Tablicy wskaźników wartości drzewostanów”, opracowanych przez Instytut Badawczy Leśnictwa (T.Partyka, T.Trampler);

zi - stopień zadrzewienia;

C - cena 1 metra sześciennego drewna tartacznego iglastego WBO z rynku lokalnego dla nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości;

P - pole powierzchni drzewostanu w ha,

u - wskaźnik redukujący cenę sprzedaży drewna tartacznego iglastego (WBO) o koszty pozyskania i zrywki;

Cena 1 m3 drewna tartacznego iglastego (WBO) zredukowana o koszty pozyskania i zrywki wynosi: ……… - ………. = ……….. zł - u

WSo = 0x01 graphic
= (……x 0,7) x 216,36 zł/m3 x (2,20 ha x 0,4) x 0,845 = …………….

WDb = 0x01 graphic
= (…..…..x…..….) x …..…..x…..….x…….. = …………….

WOs = 0x01 graphic
= (……....x…..….) x …..…..x…..….x….….. = …………….

WBrz = 0x01 graphic
= (…..…..x..…….) x …..…..x…..….x…….. = ……………

∑W = …….……….+………....…..+………….…….+…….……..……. = ……………..

Przykład VI - Wycena gruntu leśnego

Opis metodyki wyceny gruntu leśnego

Wartość gruntu leśnego oraz zadrzewionego i zakrzewionego określono
w podejściu mieszanym przy zastosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntu. Przy zastosowaniu tego podejścia i metody wartość gruntu leśnego określa się stosując następujący wzór:

0x01 graphic

gdzie:

Nszi,j - wskaźnik szacunkowy dla i-tej grupy typu siedliskowego lasu oraz j-tego okręgu podatkowego; grupy typów siedliskowych lasu przyjęto według danych z uproszczonego planu urządzenia lasu opracowanego dla wycenianych nieruchomości;

Pi - powierzchnia nieruchomości leśnej w i-tej grupie typu siedliskowego;

C1m3dr - cena 1 metra sześciennego drewna skorygowana o koszty pozyskania i zrywki z rynku lokalnego nadleśnictwa, jako średnia ważona z ostatnich 3 lat z uwzględnieniem rodzajów sortymentów sprzedawanego drewna.

v1, v2, … , vn - współczynniki korekcyjne wynikające z cech nieruchomości;

Zgodnie z danymi uzyskanymi z Nadleśnictwa Gryfino średnia ważona cena drewna na rynku lokalnym w ostatnich trzech latach kształtowała się na poziomie:

w 2008 r. - 103,67 zł/m3

w 2009 r. - 115,89 zł/m3

w 2010 r. - 118,60 zł/m3

W obliczeniach przyjęto wartość średnią z ostatnich trzech lat - ………….. zł/m3.

Średnie koszty pozyskania i zrywki w nadleśnictwie wynosiły odpowiednio:

za pozyskanie w 2008 r. 18,14 zł/m3, w 2009 r. 19,70 zł/m3 i w 2010 r. 23,73 zł/m3 - średnio ……….. zł/m3;

za zrywkę w 2008 r. 12,64 zł/m3, w 2009 r. 13,21 zł/m3 i w 2010 r. 12,95 zł/m3 - średnio ………. zł/m3;

Średnio łączne koszty pozyskania i zrywki w ostatnich trzech latach wyniosły ……… zł/m3.

Średnia cena 1 m3 drewna z ostatnich trzech lat zredukowana o koszty pozyskania i zrywki wynosi: ………. - ……….. = ………… zł

Określenie cech rynkowych nieruchomości leśnych:

  1. Stopień degradacji siedliska leśnego: częściowo zdegradowane (……..);

  2. Położenie nieruchomości w strefie szkodliwego oddziaływania przemysłu na drzewostany (czynniki o charakterze abiotycznym): uszkodzenia słabe (……..);

  3. położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych masowym występowaniem szkodników pierwotnych: nie występuje (……..);

  4. położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych lub opanowanych przez szkodniki wtórne: nie występuje (……..);

  5. położenie nieruchomości w odniesieniu do drogi głównej lub działki siedliskowej: bardzo dobre (……..);

  6. możliwość przeprowadzenia zrywki: średnia (……..);

  7. jakość drogi dojazdowej: dobra (……..);

  8. sąsiedztwo użytków przyległych: korzystne (……..);

  9. walory rekreacyjne: mała przydatność (……..);

0x01 graphic

Wgl = ………………………………………………………………………………………………………………………….

Przykład VII - Wycena pojedynczego drzewa

Do określenia wartości pojedynczego drzewa, zastosowano technikę szacunku uproszczonego, miąższość pojedynczego drzewa stojącego określono w sposób przybliżony korzystając ze wzoru M. Czuraja:

0x01 graphic

gdzie:

d - średnica drewna na wysokości 1,3 m

H - wysokość drzewa

F - liczba kształtu całego drzewa, pełniąca rolę czynnika korygującego objętość walca do miąższości rzeczywistej drzewa; czynnik ten zależy głównie od gatunku drzewa i warunków siedliskowych; dla dębu - 0,58

Założenia do zadania:

W poniższej tabeli, zgodnie z powyższymi założeniami, oblicz wartość dwóch wybranych drzew znajdujących się na przedmiotowej działce

Lp.

Gatunek

Ilość sztuk

Pierśnica drzewa - d [m]

Wysokość drzewa - H [m]

Liczba kształtu całego drzewa - F

Miąższość pojedynczego drzewa -

M

Cena drewna [zł/m3]

Koszty pozyskania i zrywki [zł/m3]

Wartość sztuki

1.

Dąb

1

2.

Dąb

Suma …..………zł

Przykład VIII - Określenie wartości stawów rybnych w podejściu dochodowym metodą zysków, techniką kapitalizacji prostej

Założenia:

Rozwiązanie:

  1. Określenie dochodu rocznego z nieruchomości:

  1. Określenie kosztów:

  1. Określenie wartości nieruchomości w podejściu dochodowym metodą zysków techniką kapitalizacji prostej.

Wn = ……………………… x 0,5 x ……………………………….. = ………………………………….. zł

5

9

28


Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
3343
3343
3343
3343
makarony 3343 20160530140201

więcej podobnych podstron