SNC00159

Sposób finansowania kosztów w analizowanym okresie.

Zadłużenie finansowe nieruchomości (obciążenia hipoteczne, kredyty saldo zadłużenia, terminy i wysokości spłat itp.).    ^{Y Y}’

Potencjalne źródła finansowania.

Określenie wartości nieruchomości.

•    Sposób obliczenia stopy kapitalizacji i stopy dyskonta.

•    Wszystkie inne dane mające wpływ na sytuację finansową nieruchomości. + ANALIZA STRATEGICZNA powinna składać się z:

•    Analizy silnych i słabych stron, szans i zagrożeń (tzw. analiza SWOT-Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats), zawierającej:

—    ocenę zagrożeń i szans w danym segmencie rynku nieruchomości,

—    ocenę uwarunkowań sukcesów i porażek nieruchomości podobnych.

•    Wariantów analizy, gdzie należy przedstawić koncepcje rozwoju nieruchomości poprzez remonty, modernizacje, zmiany w strukturze najemców czy zmiany sposobu użytkowania lokali. Pożądane jest ujęcie w analizie wariantu, w którym pozostawia się nieruchomość w stanie nie zmienionym lub dokonuje tylko niezbędnych napraw i konserwacji. Dzięki temu dokonując oceny poszczególnych wariantów postępowania, możemy odpowiedzieć na pytanie, czy podjęte działania modernizacyjne będą rozwiązaniem lepszym niż pozostawienie nieruchomości w stanie istniejącym.

+ OCENA WARIANTÓW POSTĘPOWANIA polega na:

Opisie postępowania w każdym z wariantów i specyfikacji zamierzeń.

Porównaniu celów klienta ze strategią wariantów.

Opracowaniu prognozy budżetu operacyjnego na minimum 3 lata dla każdego wariantu (nie zaleca się okresu dłuższego niż 5 lat, gdyż im dłuższy prognozy, tym większe prawdopodobieństwo błędu w obliczeniach).

Opracowaniu tabel obsługi kredytu, jeżeli taki wariant pizyjęto.

Obliczeniu kształtowania się przepływów pieniężnych (cashflow) dla

wariantów:

Podstawa opodatkowania:

Dochód operacyjny netto ( - ) odsetki od kredytu (-) amortyzacja = podstawa opodatkowania ( x ) stawka podatkowa (np. 30%)

= podatek dochodowy

29