W Czapla jak kupic

wstałych do dnia nabycia. Pamiętać jedna należy, że jeśli nabywcą jest małżonek podatnika lub osoba będąca członkiem rodziny, jego odpowiedzialność obejmuje również podatki nie pobrane lub pobrane, a nie wpłacone przez zbywcę jako płatnika lub inkasenta oraz oprocentowanie nie zwróconych w terminie zaliczek naliczonego podatku od towarów i usług.

Ograniczenia odpowiedzialności nabywcy nieruchomości

Jak widać zakres odpowiedzialności nabywcy jest bardzo szeroki. Ograniczenia dotyczą następujących okoliczności:

1. zaległości podatkowych powstałych do dnia nabycia nieruchomości. Koniecznym więc jest fakt istnienia konkretnych zaległości podatkowych w skutek nie wykonania przez zbywcę zobowiązania podatkowego, przy czym dotyczy to zarówno zobowiązań podatkowych, które powstają w drodze decyzji, jak i tych, które powstają z mocy prawa. Zaległość podatkowa musi być związana z prowadzo-

Zbywca nieruchomości, którego zaległość podatkowa bezpośrednio dotyczy, nie jest stroną postępowania, mimo iż przedmiotem odpowiedzialności osoby trzeciej jest obowiązek wykonania jego zobowiązania podatkowego

ną przez zbywcę działalnością gospodarczą, przy czym pamiętać należy o tym, iż na gruncie przepisów OrdPU pojęcie to jest znacznie szersze od definicji zawartych w innych przepisach. Art. 3 piet 9 OrdPU zawiera własną dcfiniq'ę działalności gospodarczej, zgodnie z którą przez działalność gospodarczą rozumie się każdą działalność zarobkową w rozumieniu przepisów prawa działalności gospodarczej, wykonywanie wolnego zawodu, a także każdą inną działalność zarobkową wykonywaną we wla-

nizowinej części, jak i będącej składnikiem majątku związanego z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, podstawą powstania odpowiedzialności jest samo nabycie nieruchomości od osoby, na której ciążą zaległości podatkowe.

I bez znaczenia pozostaje okoliczność, w jaki sposób nabycie zostało dokonane, w szczególności, czy miało charakter odpłatny.

Dla powstania odpowiedzialności nabywcy nieruchomości wchodzącej w skład majątku związanego z działalnością gospodarczą zbywcy konieczne jest spełnienie dwóch przesłanek:

1.    przepisy OrdPU wymagają, by wartość składnika majątku w dniu jego nabycia wyniosła co najmniej 15 000 zł, co w przypadku nieruchomości wydaje się być regułą oraz

2.    nabywana nieruchomość musi stanowić aktywa trwałe w rozumieniu przepisów o rachunkowości z wyłączeniem należności długoterminowych, udzielonych pożyczek i długoterminowych rozliczeń międzyokresowych. ,

517 praktyce nabywca może być obciążony zobowiązaniami podatkowymi sprzedającego, w przypadku gdy przedmiotem umowy są nieruchomości stanowiące środki trwałe albo wykorzystywane przez sprzedającego w działalności nie związanej ze sprzedażą nieruchomości. W myśl ww. przepisów OrdPU, nie powinni ponosić wskazanej odpowiedzialności klienci firm deweloperskich. Nabywane przez nich nieruchomości przenoszone następnie na klientów, z racji specyfiki prowadzonej działalności wykazywane są w księgach rachunkowych dewelopera jako środki obrotowe. Należy jednak pamiętać, że zbywana nieruchomość niekonieczne musi być przeznaczona na sprzedaż, a może stanowić środek trwały stanowiący aktywa trwale w rozumieniu wskazanych powyżej przepisów o rachunkowości (np. mogła być przeznaczona do wynajmu).

Osoba nabywająca nieruchomość w wskazanych powyżej warunkach odpowiada solidarnie całym sowim majątkiem za zaległości podatkowe zbywcy związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, odpowiada również, za odsetki za zwłoko od zaległości podatkowych po

snym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, nawet gdy inne ustawy nie zaliczają tej działalności do działalności gospodarczej lub osoby wykonującej taką działalność -do przedsiębiorców,

2. odsetek za zwłokę powstałych po dniu nabycia nieruchomości oraz oprocentowania nie zwróconej w terminie zaliczki podatku od towarów i usług. Ta zasada doznaje dwóch wyjątków dotyczących wspomnianych powyżej członków rodziny. Odpowiedzialność nabywcy ograniczona jest do wysokości wartości nabytego przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa lub składnika majątku. Niestety, przepisy OrdPU nie wskazują sposobu ani terminu ustalania ww. wartości sposobu. W praktyce przyjmuje się, iż jest to wartość rynkowa nieruchomości określona na dzień zawarcia przez strony umowy przenoszącej własność.

Zabezpieczenie wykonania zobowiązań podatkowych

Jak wspomniałem, nabywca odpowiada za zaległości podatkowe zbywcy solidarnie i całym swoim majątkiem. Oznacza to, że wierzyciel, którym jest organ podatkowy, wcale nie musi się zaspokoić z nieruchomości, w związku z nabyciem której powstała odpowiedzialność, a egzekucję zobowiązania może skierować do całego majątku nabywcy.

Zanim to nastąpi, organ podatkowy musi przeprowadzić postępowanie podatkowe, które nie może w być wszczęte przed upływem terminu płatności ustalonego zobowiązania zbywcy lub przed dniem doręczenia mu decyzji:

1.    określającej wysokość zobowiązania podatkowego,

2.    o odpowiedzialności podatkowej płatnika lub inkasenta,

3.    w sprawie zwrotu zaliczki naliczonego podatku od towarów i usług,

4.    określającej wysokość należnych odsetek za zwlokę (art. 108 S 2 OrdPU).

W przypadku wystawienia tytułu wykonawczego na podstawie deklaracji, na ' zasadach przewidzianych w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji Ordynacja po-

KuAecień 2004 • Nr 4 • Nieruchomości C. H. Beck * 21