Renta za mieszkanie Gazeta Wyborcza 05 2011

Renta za mieszkanie

Co z odwróconą hipoteką? - niecierpliwią się czytelnicy, którzy liczą na zapowiadany przez rząd kredyt, którego za życia nie będą musieli spłacać

Marek Wielgo ••

Na ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym czeka wielu emerytów. Mają mieszkania warte setki tysięcy złotych, a równocześnie klepią biedę. Np. pani Maria z Warszawy ma w centrum 28-me-trową kawalerkę, z której nic chce się wyprowadzać. Nie może się więc doczekać ustawy, dzięki której mogłaby dostać zastrzyk gotówki. Przy odwróconej hipotece to nie klient płaci raty bankowi, ale bank klientowi. Po jego śmierci przejmuje zaś nieruchomość.

PRIORYTET RZĄDU?

W swoim planie pracy na ten rok rząd potraktował priorytetowo projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Założenia do niej są już gotowe co najmniej od miesiąca. Jednak z nieznanych nam powodów odpowiedzialny za tę kwestię wiceminister finansów Wiesław Szczuka wstrzymuje bieg sprawy. W biurze prasowym resortu zapewniają. że decyzja zapadnie w ciągu kilku dni. Sęk w tym. że to samo usłyszeliśmy tydzień temu.

Tymczasem osoby samotne, które nie mają komu zostawić majątku, pozostają na celowniku spółek oferujących w zamian zadom lub mieszkanie comiesięczną rentę i możJiwość zamieszkiwania w nich do końca życia.

DOŻYWOTNIA RENTA

Takie renty mają niewiele wspólnego z odwróconą hipoteką. W księdze wieczystej nieruchomości jako właściciel od początku figunip*danaspółka lub fundusz. Oznacza to. że spadkobiercy nie mają szans na przejęcie nieruchomości (w grę wchodzi co najwyżej określona kwota spadku).

Po drugie, reklamy mogą mieć się njjak do rzeczywistości. Np. w reklamie Funduszu Hipotecznego „Dom”, któiy oferuje emerytom dożywotnią rentę w zamian za nieruchomość, para staruszków wybiera się na narty, bo otrzymiye2 tys. zł. Teoretycznie jest to możliwe, np. jeśli nieruchomość ma olbrzymią wartość. Jednak w przypadku mieszkania wartego 400 tys. zł erne-iy tka musiałaby mieć... 85 lat, żeby dostawać co miesiąc 2 tys. zł. Jeśli zaś ma „tylko” 65 lat. fundusz zaproponuje ok. 530 zl miesięcznie. Czyli w ciągu dziesięciu lat wypłaci jej ok. 63.6 tys. zl. a w ciągu 20 lat - nieco ponad 127 tys. zł. cayii tylko niespełna jedną trzecią obecnej wartości mieszkania. Gdyby klientka funduszu miała 75 lat. to mogłaby liczyć na 870 zl comiesięcznej renty w zamian za zrzeczenie się praw do lokalu.

Uwaga! Renta zależy nie tylko od wartości domu czy mieszkania oraz wieku, ale też. od płci. Np. kobiety, które statystycznie żyją dłużej, dostaną niższą rentę od rówieśnika mężczyzny. Np. 65-latok za mieszkanie warte 400 tys. zł dostałby dziś niespełna 680 zl. czyli o blisko 150 zl więcej.

Renta podlega waloryzacji o wskaźnik inflacyjny GUS. więc w praktyce ta kwota będzie wyższa. Istnieje też jednak spore prawdopodobieństwo, że w tym czasie wzrośnie nominalna, a być może także realna (powyżej inflacji l wartość nieruchomości.

Uwaga! .leżeli umowę chce podpisać małżeństwo, dostanie jedną, wspólną, stalą kwotę (jeśli małżonkowie są rówieśnikami - liczoną jak dla kobiety). Jest ona wypłacana do czasu, aż umrą obydwoje małżonkowie. Oznacza to, że gdy umrze jedno z nich. pieniądze dalej są wypłacane w takiej samej wysokości wdowie lub wdowcowi.

W naszym kraju d/iala prawdopodobnie kilka funduszy oferujących dożywotnią rentę. Warto więc sprawdzić ich oferty, bo mogą się różnić. My wiemy o dwóch spółkach - Funduszu Hipotecznym „Dom” oraz. Familii. Thn drugi funduszchwalisię, że działa w 19 miastach (w tym w największych aglomeracjach ), zaś oprócz dożywotniej renty, która podlega waloryzacji o wskaźnik inflacyjny GUS, oferuje seniorom pakiet opiekuńczy. Mogą oni m.in. liczyć na bezpłatną pomoc fachowca w przypadku awarii w mieszkaniu.

W Familii poinformowano nas, że emerytka w wieku 65 lat z mieszkaniem wartym 400 tys. zl mogłaby liczyć na rentę w wysokości 500-600 zl, a rówieśnik mężczyzna - ok. 800 zł.

Uwaga! Podane przez nas kwoty są orientacyjne. Konkretną wysokość renty fundusz uzgadnia z każdym seniorem indywidualnie. Fundusz pokrywa koszty eksploatacyjne, toteż, trzeba wziąć pod uwagę, że może on chcieć odliczyć od renty niektóre wydatki związane z utrzymaniem mieszkania lub domu.

Czy umowę z funduszem można rozwiązać? Tak, ale wówczas trzeba spłacić wypłacone renty wrazzodset-kami oraz koszty zawarcia transakcji.

ODWRÓCONA HIPOTEKA

Zupełnie inaczej ma się rzecz w przypadku rozwiązań przygotowywanych przez Ministerstwo Finansów, Osoby starsze dostaną bowiem nie dożywotnią rentę, ale - jak już. wspomnieliśmy na początku - odwrócony kredyt hipoteczny. A lo oznacza, że pozostaną one właścicielami nieruchomości do końca życia. Dopiero gdy umrą, a spadkobiercy nie zwrócą kredytu wraz z odsetkami. przejmie ją bank. Gdyby okazało się, że jogo roszczenie jest niższe od wartości nieruchomości, musiałby zwrócić nadwyżkę spadkobiercom. Wartość nieruchomości zostanie określona na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego i uzgodniona ze spadkobiercami

Załóżmy, że o taki kredyt ubiega się małżeństwo. .Jeśli np. mieszkanie jest jego wspólnym majątkiem, umowę z bankiem małżonkowie podpiszą wspólnie. W przypadku śmiereijed-negp z nich wdowa lub wdowiec będzie mógł zajmować mieszkanie lub dom. a bank wypłaci obiecane pieniądze.

Jaki kredyt? To zależy od wartości nieruchomości, którą wyceni rzeczoznawca. Bank na podstawie wyceny i własnej ocoąv ryzyka zaproponuje kredyt. Prawdopodobnie sięgnieon mniej więcej połowy aktualnej wartości mieszkania lub domu. Do uzgodnienia będzie też forma wypłaty kredytu - czy będzie to jednorazowy przelew- na konto, linia kredytowa do wykorzystania w określonym czasie czy comiesięczna rata wypłacana przez np. 15 lat.

Uwaga! Kwestię w-ieku kredytobiorców ustawa pozostawia otwartą. Banki prawdopodobnie będąjednak wymagały ukończenia co najmniej 60 lat.

Tego typu świadczenie ma nie być opodatkowane podatkiem dochodowym. Trzeba jednak uwzględnić dodatkowe koszty, np. prowhyę banku. Także kwestię oprocentowania i prowizji ustawa pozostaw-i do uzgodnienia między stronami umowy kredytowej. Jeżeli po jej zawarciu kredytobiorca uzna, że nie była to dobra decyzja, będzie miał prawo od niej odstąpić w ciągu 30 dni. Także gdyby emeryt trafi! szóstkę w lotto lub gdyby rodzina zdecydowała się mu pomagać, będzie mógł spłacić bank. a ten nie weź-mie ani złotówki z tytułu karnej prowizji.

KORZYSTNA ZAMIANA

Sęk w- tym. że z każdym tygodniem maleją szanse na uchwalenie ustawy, bo politycy coraz bardziej pochłonięci są kampanią wyborczą. Emeryci powinni więc rozważyć inny sposób na podreperow-anie budżetu - przepro-wadzkę do mniejszego bądź tańszego mieszkania. Wiemy, że często nie chcą nawet o tym słyszeć. Warto jednak próbować przekonać emerytów, że zamiana mieszkania na mniejsze, tańsze w utrzymaniu może być lepszym rozwiązaniem od dożywotniej renty czy odwróconego kredytu hipotecznego. To fakt, że koszty przeprowadzki są wysokie, a procedury skomplikowane. Są jednak firmy, które się tym zajmą. I tak zostanie jednak nadwyżka pieniędzy, które można ulokować na lokacie rentierskiej.

Np. pani Ewie udało się zamienić swoje niespełna 60-metrowe spółdzielcze własnościowe mieszkanie o wartości 500 tys. zl na wartą o połowę mniej kaw-alerkę. Pani Ew-a znalazła chętnych do zamiany w swoim bloku, więc przeprowadzka prawie nic ją nie kosztowała. A ile wyniosły pozostałe opłaty?

Umowa zamiany jest zawierana w^r formie aktu notarialnego. Opłatę z tego tytułu liczoną od wartości większego. a więc z reguły droższego mieszkania płaci zwykle ten. kto je przejmuje.

W tym przypadku oplata notarialna, którą rodzina zamieniająca się z panią Fwą zgodziła się wziąć na siebie, w yniosła w przybliżeniu ok. 3,4 tys. zl (z VAT). Doszły do tego teżjeszcze tzw. opłaty kancelaryjne, np. za dwa wypisy z aktu notarialnego (6 zl za stronę plus 23-proc. VAT).

Do zapłacenia jest poza tym 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych. .Jest on naliczany od różnicy' wartości zamienianych lokali. Większe mieszkanie zostało wycenione na 500 tys. zl, mniejsze zaś na250 tys. zl. Różnica wynosi 250 tys. zl. Obliczony od tej kwoty podatek (2 proc.) to 5 tys. zl. Kontrahenci pani Ewy wzięli na siebie także ten wydatek.

Po odliczeniu kosztów przeprowadzki i niewielkiego remontu pani Ewie zostało więc 245 tys. 2!. Postanowiła ona ulokow ać te pieniądze na lokacie rentierskiej. Co miesiąc bank wypłaci jej ok. 800 zl odsetek. Poza tym pani Ewa zapłaci o połowę niższy czynsz i pozostałe opłaty.

A MOŻE SPRZEDAŻ? """

Teoretycznie łatwiejszym do przeprowadzenia sposobem zamiany jest sprzedaż, jednego mieszkania i kupno drugiego. Chociaż na rynku jest o wielo większy wybór mieszkań do kupienia, spra-wę komplikuje konieczność zgrania w czasie obu transakcji Zamiana kup-no-sprzedaż jest też dużo droższa od zwykłej zamiany. Pani Ewa nie odważyła się na samodzielną sprzedaż swojego mieszkania i kupno mniejszego. O przeprowadzenie transakcji, a wcześniej przygotowanie i sprawdzenie dokumentów, zwróciła się do pośrednika

W przypadku tego typu transakcji jest niepisana zasada że koszty ponosi kupujący. Przy sprzedaży swojego mieszkania (za 500 tys. zl) pani Ewa zapłaciła więc prowizję pośrednikowi -3 proc. wartości mieszkania, czyli 15 tys. zl (pośrednik zgodził się uwzględnić w tej kwocie podatek VAT).

Uwaga! Wysokość prowizji trzeba domówić na wstępie i koniecznie negocjować z pośrednikiem.

W momencie gdy pani Ewa kupowała mieszkanie, także spółdzielcze własnościowe (za 250 tys. zł), spadła na nią cala masa wydatków. Pośrednik zainkasował tym razem 8 tys. zl (z VAT). Ponadto doszły (w przybliżeniu): taksa notarialna - prawie 1,1 tys. zl, podatek od czynności cywilnoprawnych - 5 tys. zł; wpisowa i udział w spółdzielni - prawie 500 zł.

Łatwo policzyć, że pani Ewie zostanie po zamianie (także przeprowadzce i drobnym remoncie) nieco ponad 210 tys. zl. o