41 (497)

praktyka

śdą dłużnika na kwotę 200 000 zł. Jed nnić'/«• dłużnik spodziewając się egzekut jl, przed jej wszczęciem skutecznie obciążył ,swuj;] nieruchomość. <» czym wcześniej nic poinformował biegłego, a komornika poinformował, przed upływem siódme go dnia od sporządzenia opisu i oszacowania. W związku z fym komornik zlec ił sporządzenie nowego oszacowania, /. no wego oszacowania wynikało, że wartość' przedmiotu egzekucji wynosi 80 000 zł. Kwoty uzyskane ze sprzedaży tej nieru chomości wtoku egzekucji były zbyt ma łc, aby zaspokoić wierzycieli. W związku z tym wierzyciel wystąpił o wyjawienie majątku, czego skutkiem było oszacowanie drugiej nieruchomości należącej do dłużnika, która również była obciążona, a jej wartość, z uwzględnieniem obc iążeń wynosiła 100 000 zł. W postępowaniu eg zckucyjnym obie nieruchomości zostały sprzedane w pierwszej licytacji za cenę wywoławczą, czyli 135 000 zł. biorąc pod uwagę koszty postępowania egzekucyjnego, cena sprzedaży obu nieruchomości nie pokryła zobowiązań dłużnika, który po wyzbyciu się majątku nieruchomego nadal ma status dłużnika.

Przykład 4

Zobowiązanie będące przedmiotem egzekucji wynosi 40 000 zł, a szacowane koszty związane z egzekucją wraz z odsetkami za zwłokę były mniejsze niż 10 000 zł. Przedmiotem egzekucji była działka niezabudowana, która nie posiadała, ani fizycznego, ani prawnego dostępu do drogi publicznej, która miała szerokość ok. 8 m i nie nadawała się pod zabudowę.

Dłużnik znający swoją nieruchomość, w czasie wizji lokalnej poinformował biegłego o tym, jakie znaczenie dla sąsiednich nieruchomości spełnia przedmiot wyceny. Wartość niezabudowanej działki bez dostępu do drogi publicznej, bez uwzględnienia jej otoczenia i optymalnego sposobu wykorzystania, wynosiłaby ok. 40 000 zł. Natomiast wartość tej samej nieruchomości z uwzględnieniem otoczenia i optymalnego sposobu wykorzystania wyniosła 80 000 zł. W efekcie ta druga wartość została przyjęta do sporządzenia opisu i oszacowania oraz była podstawą określenia ceny wywoławczej w postępowaniu egzekucyjnym. W trakcie licytacji pod nadzorem sądu nieruchomość zostaje sprzedana sąsiadom za kwotę 100 000 zł.

W efekcie dłużnik z nawiązką spłacił swoje długi.

Tu należy zauważyć, że cena wywoławcza, czyli minimalna cena, za którą

można było kupić przedmiotową nieru < homość nawet w drugiej li< yfai )i byłaby większa niż nominalna wartość /.ohowtą zania łą< /.nie z kosztami i odsetkami za zwłokę.

Nieuczciwe praktyki w czasie licytacji nieruchomości

Udział biegłego i komornika w pro tesle szacowania wartości nieruchomo ścl kończy się wraz z uprawomocnieniem się opisu i oszacowania. Pomijając ce nę wywoławczą , komornik sądowy me ma wpływu na sprzedaż w czasie lit yta cji. Licytacja nieruch om ości odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem bezpośrednim sędziego. Komornik jedynie prowadzi licytację zgodnie z przepisami art. 972 986 KP(Niestety zdarza

Udział biegłego i komornika w procesie szacowania wartości nieruchomości kończy się wraz Z uprawomocnieniem się opisu i oszacowania

się, że jej przebieg jest poza kontrolą sądu i komornika, z czego nie zdają sobie sprawy dłużnicy, którzy w przeważającej większości przypadków nic biorą w niej udziału. Dotyczy to szczególnie atrakcyjnych nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych oraz tych, gdzie oszacowana wartość, a przez to i wadium są niskie.

Przed licytacją osoby, które złożyły rękojmię zbierają się przed salą, w której ma być prowadzona licytacji. Wśród tych osób często znajdują się takie osoby, które składając rękojmię, wcale nic mają zamiaru kupić danej nieruchomości, ich celem jest wypatrzenie tego potencjalne go nabywcy, któremu najbardziej zależy na kupnie przedmiotu licytacji. Po jego znalezieniu, przez swoich współpracowników, zwykle niebiorących udziału w licytacji, składają mu ofertę odstąpienia przez ich „kolegów” od licytacji, a przez to umożliwienie zakupu nieruchomości za jej cenę wywoławczą. Warunkiem te go odstąpienia jest zapłacenie na ich rzecz określonej sumy pieniężnej.

Gdy cena wywoławcza przedmiotu licytacji jest niska, zdarza się, że o ile nie

¹ Art. 965 i 983 KPC.

znajdzie cię pntiru jafny nabywca godzą

cy *łę brat udział w nieuczz iwym proce drr/r i w oj i brać ud/i.d w rzetelnej \tcy facji, osoby te wyli< yfoy/ują cenę. której me mają    /.%pUt i/, gdy/ spodzie

wają cię. że utrać oną rękojmię odzyskają w następnej licytacji. Wszystko to dzieje się /e szkodą zarówno dla dłużnika, jak i wierzyciela Z. prrxedrru tego zd.iją v» bie sprawę sęd/io-wie, którzy bez waha ma rozpoznają twarze '-.1 ałyc b licytantów, jednakże nie mają żadnych narzędzi. abv temu zapobiec, do tego me są oni organa mi igania 1 )|a częśc i z tyc h osób udział w lic ytac jach jest sposobem na życie i %po sobem zarabiania pieniędzy na krzywdzie ludzkiej.

Podobny proceder może mieć miej sce w przypadku dużych i drogich nieru chomości. jednak że wówczas trzeba mieć wcześniej wiedzę o potencjalnych nahyw cach, gdyż stracenie wadium w wysokości kilkuset tysięcy złotych eliminuje drób nych nieuczciwych licytantów fu zwykle „dogadanie się" następuje dużo wcześniej niż ma miejsce licytacja

Kilka lat temu osobiście byłem iwiad kiem licytacji, kiedy to sędzia po trzech postąpieniach dokonał przybicia i stwter dził, że rzadko licytacja przebiega w tak rzetelny sposób. Niestety, jak się później dowiedziałem, równic/ w tym przypadku nie miał racji.

istnieją też przypadki zmowy, kiedy to wąski krąg zainteresowanych osób po stanawia nie przystępować do przetargu, w celu doprowadzenia do drugiej licytacji, w której cena wywoławcza wynosi 2/3 su my oszacowania, jednak ten sposób niesie za sobą duże ryzyku, gdyż nie wiadomo, czy ktoś wpłacił wadium do sądu, bądź tez czy nie czeka przed drzwiami cai< sądowej z książeczką oszczędnościową. Z. drugiej strony o tle nikt na pierwszą licytację nie wpłaci wadium, to ten nieuczciwy proceder może mieć miejsce przy drugiej licytacji. Udowodnienie przez strony po stępowania zaistnienia takiego meuczci i wego procederu jest bardzo trudne. Tym powinny się zająć organy ścigania. W opisanych tu przypadkach zwykle strony po- 1 stępowania egzekucyjnego winą za sprze daż nieruchomości za ich zdaniem niską I cenę zawsze obciążają komornika bądź biegłego.

W ostatnim czasie dynamiczny rozwój rynku nieruchomości spowodował, ze duża liczba chętnych do zakupu me ruchomości w drodze licytacji ogranicza możliwość „dogadania się” fo ma pozy-

www.nlaruchomoscl.back.pl

Grudzień 2i

• Nr 12 • Nieruihumoiii C*. H. Beck • 41