1060441842

Dr inż. Marian Kowalczyk

PROCES INWESTYCYJNO-BUDOWLANY - ASPEKTY PRAWNE I TECHNICZNE

Uczestnikami procesu inwestycyjno-budowlanego zgodnie z prawem budowlanym są: inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant i kierownik budowy lub kierownik robót. Proces budowlany w aspekcie prawnym składa się z zespołu czynności prawnych z zakresu prawa rzeczowego i prawa administracyjnego. W aspekcie technicznym proces ten składa się z czynności projektowych i realizacyjnych (faktycznych). Traktując proces budowlany szeroko, włącza się również w jego zakres czynności związane z przygotowaniem inwestycji. Są to różne analizy poprzedzające inwestycję oraz czynności związane z nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (terenu) przeznaczonej pod inwestycję.

W różnych etapach procesu budowlanego wykorzystuje się informacje geodezyjno-kartograficzne, gromadzone i przetwarzane przez geodetów oraz korzysta z szerokiego zakresu pomiarów geodezyjnych. Wymogi gospodarki rynkowej skłaniają do maksymalnego skrócenia czasu trwania procesu budowlanego. Istotne stało się sprawne pozyskiwanie omawianych informacji.

Uwarunkowania prawne procesu inwestycyjnego

Podjęcie inwestycji budowlanej i jej realizacja wprowadza zmiany w zabudowie i zagospodarowaniu przestrzeni. Wprowadzenie zmian w przestrzeni może się odbywać zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (korzystając z wypisu i wyrysu z mpzp) lub za zgodą nadzoru budowlanego wyrażaną w decyzjach administracyjnych. Dla terenów nie objętych zasięgiem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na wniosek inwestorów opracowuje się dwa rodzaje decyzji: decyzję o lokalizacji celu publicznego (dla inwestycji publicznych przewidzianych w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (np. budowa dróg, sieci infrastruktury technicznej itp.) oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dla innych inwestycji). Analizy poprzedzające i opracowanie tych decyzje można powierzyć osobie posiadającej uprawnienia urbanistyczne. Uzyskanie decyzji, o których mowa następuje zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Znając warunki zabudowy i zagospodarowania terenu zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (wypis i wyrys z mpzp) lub w jednej z wymienionych wyżej decyzji (o lokalizacji celu publicznego lub o warunkach zabudowy) inwestor może zlecić prace projektowe i kosztorysowe. Dla podjęcia tych prac niezbędne są mapy do celów projektowych, potrzebne do opracowania projektu zagospodarowania działki lub terenu, stanowiącego nieodzowną część projektu budowlanego. Jednocześnie inwestor lub działający w jego imieniu projektant występuje do właściwych jednostek organizacyjnych o wydanie oświadczeń o zapewnieniu dostawy wody, energii elektrycznej i cieplnej, gazu i odbioru nieczystości (kanalizacja) itp.. Do wystąpień tych inwestor powinien dołączyć mapy do celów projektowych (jeśli zostały już wykonane) lub mapy do celów opiniodawczych.

Bardzo istotną czynnością jest nabycie przez inwestora prawa do terenu przeznaczonego pod inwestycję. Nabycie to następuje poprzez umowę kupna-sprzedaży, sporządzoną w formie pisemnej przez notariusza. Dla inwestycji celu publicznego możliwe jest wywłaszczenie nieruchomości w postępowaniu administracyjnym (po wcześniejszych nieskutecznych negocjacjach).

Dysponując projektem budowlanym, opracowanym przez osobę o odpowiednich uprawnieniach budowlanych, kompletem opinii i uzgodnień oraz udokumentowanym

3