1060441860

ochrony zabytków.

2.5.4. Opis techniczno-użytkowy - w tym pkt należy podać dane o przedmiocie wyceny takie, które charakteryzuj ą przedmiot wyceny i wpływają na wartość. Należy tu więc podać : opis położenia, opis gruntu i opis części składowych (budynków, drzew).

Dane dotyczące przedmiotu wyceny powinny być dokumentowane załącznikami o stanie prawnym, odpisami i wypisami z ewidencji gruntów, odpisami z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokumentami fotograficznymi, szkicami itp.

2.6.    Procedura szacowania.

2.6.1.    Wybór sposobu (drogi) szacowania

Na podstawie szczegółowej analizy ustaleń wynikających z przepisów prawnych podanych w pkt "podstawa prawna" oraz w zależności od celu szacowania i analizy rynku należy wybrać drogę szacowania - określić podejście , metodę i technikę. Jeśli szczegółowa procedura szacowania poszczególnych części składowych nieruchomości będzie opierać się o zasady (procedury, wzory) specjalne, to należy je opisać i odpowiednio sklasyfikować.

2.6.2.    Data - należy tu podać datę:

a)    datę, z której przyjęto stan nieruchomości; ta data wynika z ustaleń przepisów prawa i celu wyceny lub, jeśli przepisy tego nie określają, to z ustaleń ze zleceniodawcą (najczęściej wówczas z dnia wywiadu terenowego),

b)    datę, z której przyjęto poziom cen - ta data zależy od podobnych czynników jak podana wyżej.

Daty przyjętego stanu nieruchomości i poziom cen mogą być te same lub różne; wynika to jednoznacznie z przepisów prawnych i celów wyceny.

2.7.    Ustalenie wyniku szacowania.

2.7.1.    Analiza rynku:

Należy tu podać charakterystykę odpowiedniego rynku, podać opis nieruchomości porównywalnych lub charakterystykę danych do obliczenia stopy kapitalizacji (lub stopy dyskontowania). Należy tu także wyliczyć i podać dane do obliczenia trendu czasowego i różnych poprawek.

2.7.2.    Wycena nieruchomości:

W formie tabelarycznej (w podejściu kosztowym lub porównawczym) lub kolejno podanych wzorów należy dokonać określenia wartości całej nieruchomości lub jej poszczególnych części składowych. Przy wycenie poszczególnych części składowych należy na końcu podać zestawienie wartości. Wartość końcowa powinna być podawana z odpowiednią dokładnością (nie dokładniej niż do pełnych złotych), pamiętając przy tym, że jest to wynik oszacowania i że jest obarczony błędami popełnianymi na różnych etapach czynności szacowania. Generalna zasada przy podawaniu wyniku końcowego jest taka, że "im większa liczba, tym więcej zer z tyłu".

2.7.3.    Komentarz i wnioski:

Należy tu podać, dlaczego określona wartość jest oczekiwaną, jaka jest jej reakcja na zmiany rynku, czy jest wrażliwa, czy odporna na zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, itp. dane.

2.8.    Dane końcowe.

2.8.1.    Klauzule i zastrzeżenia dotyczące: publikacji

wykorzystania

ograniczenia odpowiedzialności rzeczoznawcy standardów i wyciągu

2.8.2.    Wykaz załączników.

2.8.3.    Podpis rzeczoznawcy majątkowego z jego pieczątką.

Stan nieruchomości określa się w wycenie na dzień sporządzenia operatu szacunkowego.

IV. Cele szacowania 1. Podział celów na grupy.

Cele szacowania nieruchomości wynikają z potrzeb gospodarczych, rozwoju rynku i unormowań prawnych. Biorąc pod uwagę główne powody szacowania można wyróżnić 5 następujących grup celów:

1.1    Wycena powszechna dla celów podatkowych i opłat na poziomie krajowym i lokalnym:

a)    podatek od wartości nieruchomości,

b)    podatek od wzrostu wartości (rozwoju) nieruchomości. Wartość jest potrzebna m.in.: aby naliczyć od niej wysokość opodatkowania,

aby wydzielić z nieruchomości wartość składników ulegających zużyciu (np. budynki), nie podlegających amortyzacji (np. grunt) i obliczyć odpowiedni stopień zużycia,

aby ustalić opodatkowanie od darowizny lub spadku, majątku do podziału w przypadku rozwodu.

1.2    Transfer nieruchomości