13640

5.    Wybieramy co najmniej trzy nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej na rynku lokalnym z podaniem ich opisu i charakterystyki.

6.    Tworzymy pary nieruchomości porównawczych* w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się z kolejno z cechami każdej, z wybranych nieruchomości. Znając preferencje istniejące na rynku wybieramy takie cechy, które wpływają w sposób istotny na ceny. Ich liczba zależy od stopnia podobieństwa porównywanych nieruchomości.

7.    Obliczamy poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnic cech i przyporządkowanych im wag, pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi do porównania. W tym celu można posłużyć się tabelą 2. W obliczeniach tabeli 2 przyjęto: AC=50 zł oraz zbiór opisu wszystkich cech w skali pięciopunktowej {1,2,3,4,5}. Poszczególne cechy mogą być opisywane w zróżnicowany skalaclL

Poprawki obliczamy wg wzoru:

v,,

A C wg S max,~¹

Tabela 2. Obliczenie poprawek kwotowych

Nr cechy	Gacha rynkowe	Udział cechy w AC waga (W£)	Zakres kwotowy cechy (wzl)	Opis nieruchomość: wycenianej W (xw)	Opis memchomośrt przyjętej do pwównama 1 xl	Poprawki V [wzl]
1	Lokalizacja	020	10	2	4	-5
2	Dojazd	024	12	4	1	♦ 4
m
	Suma	1	50

8. Określamy wartości nieruchomości z każdej pary nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównania. W tabeli 3 przedstawiono określenie wartości nieruchomości wycenianej W, porównując ją z nieruchomością 1, która była przedmiotem obrotu rynkowego i której cena i cechy rynkowe znamy.

W operacie szacunkowym do określenia wartości musimy wybrać co najmniej 3 nieruchomości porównawcze. Obliczenia dla wszystkich przyjętych nieruchomości wykonujemy analogicznie jak dla pary W-1. Ponieważ 6 pierwszych kolumn jest wspólne dla każdej paiy, to w praktyce określenie wartości przeprowadza się w jednej tabeli dopisując co najmniej 2 kolumny, w których wpisuje się cliarakterystykę pozostałych nieruchomości przyjętych do porównania.