1687289290

kubaturę użytkową hal produkcyjnych, powierzchnię lub kubaturę użytkową hal magazynowych, kubaturę użytkową wiat magazynowych.

Oprócz wymienionych parametrów geometrycznych należy również rozważać charakterystyczne atrybuty nieruchomości zurbanizowanych, które mogą mieć istotny wpływ na ich wartość rynkową. Do takich atrybutów można zaliczyć; lokalizację, otoczenie, stan techniczny budynków i budowli, oraz sposób użytkowania nieruchomości zurbanizowanej. Najważniejszym atrybutem sprzedanej nieruchomości zurbanizowanej jest jej cena transakcyjna, która zawiera w sobie ceny poszczególnych składników i elementów nieruchomości zurbanizowanej.

Na etapie transakq'i rynkowej i przygotowania aktu notarialnego nie ma możliwości przypisania poszczególnym składnikom i elementom nieruchomości zurbanizowanej cen cząstkowych, gdyż to wymagałoby wcześniejszego ustalenia dla nich wzajemnych wskaźników proporcjonalności pomiędzy ich wartościami rynkowymi. Wartości tych wskaźników można określić na podstawie zaawansowanej analizy statystycznej rynku nieruchomości zurbanizowanych.

Zmiana rynkowej wartości nieruchomości zurbanizowanych w czasie może być spowodowana stanem rynku, a także zużyciem technicznym i funkcjonalnym części składowych gruntu. Analiza stanu rynku oraz analiza stopnia zużycia części składowych gruntu musi być prowadzona oddzielnie dla gruntu i oddzielnie dla poszczególnych budynków. Aby takie analizy były możliwe do wykonania zachodzi konieczność estymowania jednostkowych cen dla gruntu i dla poszczególnych części składowych gruntu.

Jeżeli liczba transakcji sprzedaży (cen transakcyjnych) jest większa od liczby jednostkowych cen dla poszczególnych budynków, budowli i urządzeń nieruchomości zurbanizowanej oraz ich atrybutów, przyjętych do analizy rynku i wyceny, wtedy estymaq'a jednostkowych cen i wskaźników wagowych będzie oparta na parametrycznym modelu Gaussa - Markowa.

Przyjmując oznaczenia:

C_Tj - cena transakcyjna dla całej j-tej nieruchomości,

S_t - pole powierzchnia działki gruntowej, użytku rolnego o wyróżnionej klasie bonitacyjnej, powierzchni użytkowej lokalu lub budynku, powierzchni ogólnej budowli, jako i-tego elementu nieruchomości,

Cj - jednostkowa cena i-tego elementu nieruchomości.

d_{,ci₂,......Cł - wartości atrybutów przyjętych do wyceny nieruchomości

zurbanizowanych,

k_x,k₂,........,kj - wskaźniki wagowe przyjętych atrybutów do wyceny

nieruchomości    zurbanizowanych,

wtedy parametryczny model jednostkowych cen i atrybutów dla elementów nieruchomości przyjmuje postać:

8

Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości - vol. 16 nr 3 2008