3149489073

9

warunków umowy).Ten model może być zastosowany zarówno przy pionowym lub poziomym podziale strumieni dochodów.

Analiza DCF wykorzystywana jest szczególnie do oceny rentowności inwestycji. Dzieje się to poprzez porównanie kosztów zakupu nieruchomości z przyszłymi korzyściami z inwestycji lub obliczenie stosunku przyszłych dochodów do poniesionych kosztów. Jest to możliwe dzięki stosowaniu formuł obliczenia wartości pieniądza w czasie. Technika zdyskontowanych strumieni gotówki stosowana jest najczęściej do określania wartości inwestycyjnej (indywidualnej - worth).

W procedurze jej obliczania podstawowe dane liczbowe odzwierciedlają oczekiwania i kalkulacje konkretnego klienta.

Określenie wartości inwestycyjnej (investment worth)

Wprowadzenie możliwości stosowania technik DCF w szacowaniu nieruchomości zostało zasugerowane w raporcie Mallinsona ( the Mallinson Report - RICS 1994). Użycie tych technik może być bowiem pomocne w warunkach braku danych do ustalenia ogólnej stopy kapitalizacji (all-risks yield). Z technik zdyskontowanych strumieni pieniężnych korzystają najczęściej w swoich ekonomicznych kalkulacjach poważni inwestorzy, konsultanci i doradcy w dziedzinie inwestowania w nieruchomości. Wyłoniły się dwa różne podejścia do określenia stopy zwrotu.

Pierwsze podejście wychodzi z indeksowanej stopy zysku z obligacji uwzględniając następnie przewidywany wskaźnik inflacji, postarzenie się nieruchomości, spodziewany realny wzrost lub spadek dochodu oraz ryzyko inwestowania.

W drugim podejściu poziom odniesienia stanowi stała stopa dochodu z obligacji, która korygowana jest o nominalna stopę wzrostu czynszów i inne czynniki wymienione uprzednio.

Zbiór informacji potrzebnych do zastosowania techniki DCF jest mieszanką danych rynkowych i założeń narzuconych przez klienta. Do danych pochodzących z rynku zalicza się np. wysokości aktualnie płaconych czynszów, warunki najmu, spodziewane zmiany stawek czynszu, ocena stopnia zużycia obiektu, koszty odnowienia zabudowy. Klient przedstawia informacje dotyczące takich czynników jak np. warunki kredytowania, okres użytkowania nieruchomości, stopa podatkowa, żądana stopa zwrotu. Niektóre z tych czynników mogą dotyczyć tzw. szarej strefy, gdy np. klient nie chce ujawnić swoich specjalnych planów modernizacji nieruchomości lub gdy koszty utrzymania jego nieruchomości mogą się różnić od średniego poziomu przyjętego z analizy rynku.

Z tego względu, iż w technice zdyskontowanych strumieni pieniężnych, może być wykorzystywany różny zakres danych, nie stwierdzono jednego wykazu takich danych, a poszczególne zespoły opracowują je na własne potrzeby. Zgodnie z definicją zawartą w Czerwonej Księdze określenie wartości inwestycyjnej odbywa się w procesie oceny, a nie wyceny nieruchomości.

Metoda zysków znajduje zastosowanie w szacowaniu wartości rynkowej tam, gdzie brak jest porównywalnych transakcji rynkowych tak w odniesieniu do sprzedaży jak i wynajmu. Wartości nieruchomości w takiej sytuacji określona jest jako pochodna z zysku z tytułu prowadzonej działalności na tej nieruchomości. Założenia do metody zysków przewidują konieczność oszacowania zysków brutto uzyskiwanych przez firmę i odjęcia sumy rocznych kosztów związanych z prowadzoną działalnością z wyjątkiem czynszu. Powstała różnica przedstawia łączną wysokość udziałów dzierżawcy i właściciela nieruchomości, a po odliczeniu udziału dzierżawcy z tytułu jego pracy i