6628926552

R = 0,0714: 3 = 0,0238

Współczynnik zmiany poziomu cen lokali mieszkalnych wynosi 0,0238, co odpowiada wzrostowi cen 2,38% miesięcznie.

Określenie wielkości spodziewanych cen nieruchomości na datę wyceny pozwala na obliczenie zakresu przedziału cenowego AC jako różnicy między ceną maksymalną jednostki powierzchniowej nieruchomości (m², ha) a jej ceną minimalną.

Przykładowe wielkości AC obliczone z baz danych dla nieruchomości wynoszą:

1)    dla nieruchomości lokalowych (tabela 4)

AC= C_m„ _(m², - Cjnin _(m², = 4062 - 2814 = 1248 zi.

2)    dla nieruchomości rolnych (tabela 5)

AC= C_max(ha) - C_min(ha) = 11328 - 6617 = 4711 zł.

3)    dla nieruchomości leśnych (tabela 5A)

AC= C_{max (ha)} - C_mj_n (h_a) = 6385 - 3382 = 3003 zł.

Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Wagi ich określa się dla przyjętego rynku lokalnego, np. miasta, gminy, dzielnicy, obrębu ewidencyjnego, grupy obrębów ewidencyjnych. Odnoszą się też do konkretnego rodzaju nieruchomości.

Określanie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są cechy rynkowe nieruchomości na ich ceny.

Wygodnym i najczęściej spotykanym sposobem pomiaru wagi cechy jest wykorzystywanie zasady nazywanej po łacinie ceteris paribus (pozostałe równe). Według tej zasady można określić, o ile zmieni się cena nieruchomości, jeśli zmieni się jej cecha. Korzystając z zakresu zmienności wartości rynkowej pomiędzy ceną minimalną (C_mj_n), a ceną maksymalną (C_max), poszukuje się zmian cen i zmian wartości rynkowej w przedziale [C_max, C_mJ.

Aby określić, np. wpływ cechy „lokalizacja" na wartość rynkową na konkretnym rynku lokalnym, poszukuje się nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego, położonych w najlepszej strefie rynku i w strefie najgorszej.

Analizę wpływu cechy np. „lokalizacja" na ceny i na wartość rynkową prowadzi się w parach, na podstawie których określa się, o ile nieruchomość o najlepszym położeniu różni się od takiej samej nieruchomości położonej na obrzeżu rynku lokalnego.

Różnicę cen (C_w - C_M) najlepiej położonej nieruchomości o cenie (C_w) i nieruchomości o najgorszym położeniu i podobnej pod względem innych cech (C_M) dzielimy przez AC i mnożymy przez 100 %.

W ten sposób ustala się udział procentowy cechy lokalizacji w przedziale cenowym AC.

Podobnie postępuje się analizując nieruchomości, które różnią się np. tylko stanem technicznym i innymi cechami.