6628926558

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie

wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. Nr 207

poz. 2108 i 2109/ w zakresie stosowania podejścia porównawczego stanowi.

§4. 1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

Szczegółowe zasady stosowania podejścia porównawczego określają Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW); Nota interpretacyjna Nr 1 Nil „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”.

3. Zakres stosowania podejścia porównawczego

a) Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej niemchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane.

b) Jeżeli z przepisów prawa wynika potrzeba określenia wartości nieruchomości na datę wcześniejszą niż data sporządzenia wyceny, to w przypadku braku danych o cenach transakcyjnych sprzed tej daty, do porównań mogą być przyjęte ceny transakcyjne jakie występowały na rynku po dacie na którą tę wycenę się sporządza stosując odpowiednio zasady podane w punkcie a).

c) W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. Może to mieć miejsce na przykład wówczas, gdy określony rynek jest słabo rozwinięty, co oznacza, że transakcje kupna sprzedaży określonych rodzajów nieruchomości występują na nim rzadko (sporadycznie); przyjęcie tej zasady wymaga szczegółowego uzasadnienia.

d) Podejście porównawcze stosuje się do wyceny nieruchomości gruntowych wraz z ich częściami składowymi także wówczas, gdy budynki lub lokale stanowią na mocy przepisów szczególnych odrębną nieruchomość. W szczególnych przypadkach podejście porównawcze stosuje się także do wyceny gruntu bez jego części składowych.