8107620581

Prof. dr hab. inż. Mirosław Żak. Praktykujący rzeczoznawca majątkowy (uprawnienia nr 28). Do 30.09.2006 kierownik Katedry Geodezji Akademii Rolniczej w Krakowie. Aktualnie pracownik Wyższej Szkoły Inżynieryjno-Ekonomicznej z siedzibą w Ropczycach.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI PRZEZNACZONYCH POD DROGI

Mirosław Żak

1.    WSTĘP

Problematyka manifestowana tytułem niniejszego opracowania jest niebywale obszerna i wielowątkowa, lecz mimo to zasugerowany mi przez P.T. Organizatorów tytuł bez wahania zaakceptowałem, chcąc wyeksponować te elementy, które rzadko i zapewne w innym kontekście bywają podnoszone. Na wstępie postawić chcę tezę, że operaty szacunkowe zawierające wyliczanie wartości nieruchomości, które zajęte być mają pod inwestycje drogowe podlegają najsurowszej weryfikacji. Dzieje się tak głównie dlatego, że nieruchomości te mają stać się przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży o wszelkich cechach transakcji wymuszonej. Z tego właśnie względu władający wycenianą nieruchomością, którą zmuszony jest zbyć, dokonuje zawsze niezwykle wnikliwej analizy operatu szacunkowego pod względem poprawności przetworzenia zjawiska jakim jest nieruchomość w wielkości liczbowe wyrażone finalnie w jednostkach monetarnych.

Musi w tym miejscu pojawić się pojęcie „jakości operatu szacunkowego” będące synonimem wierności tego przetworzenia.

Czy ma ono sens?

2.    JAKOŚĆ OPERATU SZACUNKOWEGO

W potocznym znaczeniu jakość rozumiana jest jako zbiór cech umożliwiających ocenę wartości, poziomu, klasy czegoś - rzeczy, zjawiska... Najczęściej posługujemy się przy tym skrajną oceną jakości uznawanej jako dobra lub zła, wysoka lub niska. W sferze techniki konieczne jest jednak stworzenie innego niż emocjonalne kryterium, umożliwiającego taką klasyfikację. W interesującej nas dziedzinie sporządzania operatu szacunkowego wydaje się to zbędne, jeśli nawet możliwe. Dlaczego? Operat szacunkowy sporządzony być musi zgodnie z obowiązującymi regułami i przepisami i jest to jedyne kryterium jego jakości. Wysoka czy dobra jakość operatu szacunkowego oznacza jego techniczną poprawność. Operat, który wykonano wadliwie a więc bez zgodności z obowiązującymi normami jest dyskwalifikowany i nie może traktowany być jako dokument posiadający swą moc dowodową. To rozumowanie prowadzi wprost do wniosku, że w procedurach rozpoczynających się sporządzaniem operatu szacunkowego występować mogą wyłącznie operaty poprawne a więc operaty wysokiej jakości; operaty niższej lub niskiej jakości nie mogą egzystować. Czy wniosek ten uznać można za kategoryczny i ostateczny?

3.    WYCENA NIERUCHOMOŚCI JAKO NARZĘDZIE PROCESU POZNANIA

Dyskusja, która rozgorzała w środowisku rzeczoznawców majątkowych po tym jak w obowiązujących nas przepisach znalazło się sformułowanie, że wynik końcowy wyceny podać należy w operacie szacunkowym w pełnych złotych, okazała się wielce pouczająca. Choć sformułowaniu temu daleko do jednoznaczności i poprawności ułatwiło ono przystanie na twierdzenie, że

3