2371743070

Konspekt wykładu - Podejście porównawcze / mgr inż. Bożena Hopfer /

Uwarunkowania prawne stosowania podejścia porównawczego.

Podstawowe zasady stosowania podejścia porównawczego przy wycenie nieruchomości zostały określone w :

-    Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami / tj. Dz. U. Nr 261, poz. 2603 z 2004 z póź. zm. /

-    Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z 2004 z poź. zm. /

-    Standardy Zawodowe rzeczoznawców majątkowych - Standard III.7 / Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego /.

Art. 153.1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi : Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnieniem się zmiany poziomu cen w skutek upływu czasu . Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych.

§4.1. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 stanowi:

Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

2.    W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

3.    Przy metodzie porównywania narami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dal których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

4.    Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości . Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości.

5.    Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę nieruchomości reprezentatywnych . Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analizy statystycznej.

Zgodnie z przepisami zawartymi w rozporządzeniu RM oraz standardami zawodowymi, podejście porównawcze służy do określenia wartości rynkowej nieruchomości.

Standard określa zasady i warunki stosowania podejścia porównawczego.

Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń: