2. Prawa do nieruchomości

2. Prawa do nieruchomości

2. Prawa do nieruchomości

2. Prawa do nieruchomości

FORMY WŁADANIA NIERUCHOMOŚCIAMI

FORMY WŁADANIA NIERUCHOMOŚCIAMI

 Posiadanie

 Dzierżenie

 Prawa rzeczowe

 Prawa zobowiązaniowe

 Trwały zarząd

POSIADANIE NIERUCHOMOŚCI

POSIADANIE NIERUCHOMOŚCI

 Posiadanie nie jest prawem a stanem faktycznym.

 Nieruchomość posiada ten, kto nią włada dla siebie.

 Posiadanie może być samoistne (np. własność) i zależne.

 Posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto faktycznie nią

włada jak właściciel.

 Posiadaczem zależnym nieruchomości jest ten, kto nią włada jak:

użytkownik, najemca, dzierżawca, lub posiadający inne prawo, z
którym łączy się określone władztwo nad nieruchomością.

 Posiadanie jest w Polsce chronione prawnie.

DZIERŻENIE NIERUCHOMOŚCI

DZIERŻENIE NIERUCHOMOŚCI

 To faktyczne władanie nieruchomością za kogoś innego.

 Może przybierać dwie formy:

–

dzierżenia czysto zastępczego – wykonywanego wyłącznie w
interesie posiadacza (np. pełnomocnik, przedstawiciel, pracownik),

–

dzierżenie w interesie cudzym i własnym (np. posiadacz zależny,
współposiadacz).

PRAWA RZECZOWE DO NIERUCHOMOŚCI

PRAWA RZECZOWE DO NIERUCHOMOŚCI

Własność

Własność

Użytkowanie

Użytkowanie

wieczyste

wieczyste

Ograniczone prawa

Ograniczone prawa

rzeczowe

rzeczowe



upoważnia do:

a) korzystania,

używania,
przetworzenia,
zużycia,
zniszczenia

b) pobierania

pożytków,

c)

rozporządzania:
zbycia i
obciążenia

 prawo ustanowione na

okres 40 – 99 lat

 opłata

 użytkowanie

 służebność

 spółdzielcze

własnościowe prawo
do lokalu

 hipoteka

WŁASNOŚĆ

WŁASNOŚĆ

 Prawo do korzystania z rzeczy i rozporządzania nią.

 Prawo zbywalne, przenoszalne, dziedziczne, podlega egzekucji.

 Właściciel może nieruchomość sprzedać, może ją wnieść do spółki, a

jego następca prawny dziedziczy nieruchomość.

 Do ustanowienia konieczna forma aktu notarialnego. Wpis do ksiąg

wieczystych nie jest konieczny.

 Wykonywanie prawa własności nie może przekraczać granic

określonych przez ustawy, zasad współżycia społecznego oraz
społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa własności.

 Własność nieruchomości może być przeniesiona tylko bezwarunkowo

(sprzedaż, darowizna) w formie aktu notarialnego pod rygorem
nieważności. Jakikolwiek warunek w umowie przenoszącej własność
nieruchomości powoduje jej nieważność.

 Własność wpisana jest do księgi wieczystej nieruchomości.

SPOSOBY NABYWANIA PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI

SPOSOBY NABYWANIA PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI

1) nabycie prawa własności na podstawie umowy (forma aktu

notarialnego):

a) zakup
b) zamiana
c) darowizna (spadek)
d) zrzeczenie się własności

2) zasiedzenie:



niezbędne posiadanie samoistne



niezbędny upływ czasu (20 lat w dobrej wierze, 30 lat w złej
wierze)

3) orzeczenie sądowe
4) nacjonalizacja - nabycie własności przez państwo na mocy ustawy
5) komunalizacja - nabycie własności przez gminę na mocy ustawy
6) połączenie osób prawnych
7) wniesienie do spółki (aport rzeczowy)
8) wywłaszczenie - pozbawienie właściciela własności nieruchomości:



tylko na cele publiczne (gdy nieruchomość nie może być nabyta
na podstawie umowy)



za słusznym odszkodowaniem (odpowiadającym wartości
nieruchomości)

WSPÓŁWŁASNOŚĆ

WSPÓŁWŁASNOŚĆ

 Własność może przysługiwać kilku osobom. Współwłasność

występuje wtedy, gdy własność przysługuje im niepodzielnie.

 Dwa rodzaje współwłasności:

–

Współwłasność łączna – opiera się na stosunku osobistym (np.
pomiędzy współmałżonkami, wspólnikami w spółce cywilnej).
Współwłaściciel nie może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
pozostałych współwłaścicieli. Nie może też żądać podziału rzeczy
wspólnej.

–

Współwłasność w częściach ułamkowych – udziały współwłaścicieli są
określone odpowiednim ułamkiem. W takiej sytuacji współwłaściciel
może rozporządzać swoimi udziałami bez zgody pozostałych
współwłaścicieli. Współwłaściciel może żądać zniesienia
współwłasności przez podział lub z obowiązkiem spłaty pozostałych.

UŻYTKOWANIE WIECZYSTE

UŻYTKOWANIE WIECZYSTE

 Prawo do długotrwałego korzystania z gruntów, jak też możliwość

rozporządzania tym prawem.

 Prawo zbywalne, przenoszalne i dziedziczne, podlega egzekucji.

 W użytkowanie wieczyste oddaje się tylko grunty państwowe i

komunalne.

 Jest ograniczone w czasie – generalnie jest ustanawiane na okres 99

lat (z możliwością przedłużenia na kolejny okres). W wyjątkowych
przypadkach, gdy cel gospodarczy nie wymaga oddania gruntu na 99
lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej
jednak na 40 lat.

 Jest dokonywane na określony cel.

 Do ustanowienia konieczna umowa w formie aktu notarialnego i wpis

do księgi wieczystej.

 Użytkownik przejmujący to prawo jest zobowiązany do nabycia

obiektów budowlanych wzniesionych na nieruchomości, stają się one
jego własnością. Stanowią odrębne od gruntu nieruchomości.

 Granice użytkowania wieczystego gruntu (cel, czas użytkowania)

określa umowa.

 Jest obciążone opłatami na rzecz właściciela. Opłata pierwsza: 15-

25% ceny nieruchomości. Opłata roczna 3% (w szczególnych
przypadkach 0,3%, 1%).

 Zakończenie użytkowania wieczystego: rozwiązanie umowy na

podstawie zgodnego oświadczenia stron, rozwiązanie umowy przez
właściciela wskutek niewykonania warunków umowy, wniosek
użytkownika, upływ czasu, przekształcenie prawa użytkowania
wieczystego w prawo własności.

 Po zakończeniu użytkowania użytkownikowi wieczystemu

przysługuje zwrot wartości rynkowej nabytych, wzniesionych
obiektów budowlanych.

 Jest możliwość przekształcenia tego prawa w prawo własności.

SPOSOBY NABYWANIA PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO

SPOSOBY NABYWANIA PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO

NIERUCHOMOŚCI

NIERUCHOMOŚCI

1) nabycie prawa na wolnym rynku na podstawie umowy (forma aktu

notarialnego), zamiana, darowizna (spadek)

2) nabycie na podstawie umowy od Skarbu Państwa lub jednostki

samorządu terytorialnego w trybie przetargu (czasem bez przetargu)

3) orzeczenie sądowe
4) połączenie osób prawnych
5) wniesienie do spółki (aport rzeczowy)

UŻYTKOWANIE

UŻYTKOWANIE

 Prawo do używania rzeczy i do pobierania z niej pożytków. Niekiedy

pobieranie pożytków ograniczone (do określonych pożytków lub do
określonej części nieruchomości).

 Prawo ustanawiane w wyniku umowy.

 Niezbywalne, nie podlega dziedziczeniu, podlega egzekucji, gdy jest

długoterminowe).

 Może być odpłatne lub nieodpłatne, terminowe lub bezterminowe.

 Może być wpisane do księgi wieczystej nieruchomości (ale nie musi).

 Wygasa wskutek niewykonania przez 10 lat, z upływem terminu

określonego w umowie, na skutek zrzeczenia się, konfuzji,
wywłaszczenia, śmierci (osoby fizycznej) lub likwidacji (osoby
prawnej).

SŁUŻEBNOŚĆ

SŁUŻEBNOŚĆ

 Obciążenie nieruchomości prawem korzystania z niej na rzecz

właściciela innej nieruchomości (służebność gruntowa) lub na rzecz
oznaczonej osoby (służebność osobista).

 Sposób nabycia – umowa, wyrok sądowy, zasiedzenie

.

 Odpłatny charakter – korzystanie z prawa za wynagrodzeniem.

 Służebność gruntowa – ustanawiana na nieruchomości (tzw.

nieruchomość obciążona) na rzecz właściciela innej nieruchomości
(tzw. nieruchomość władnąca) w celu umożliwienia mu korzystania z
prawa własności jego nieruchomości (np. służebność drogi
koniecznej, służebność przejścia, służebność przeprowadzenia
wodociągu). Prawo zbywalne, przenoszalne.

 Przyczyny wygaśnięcia służebności gruntowej: niewykonywanie

przez 10 lat, konfuzja, zrzeczenie się, umowa, orzeczenie sądu,
wywłaszczenie.

 Służebność osobista – treść prawa podobna jak przy służebności

gruntowej, ale ustanawiana na rzecz ściśle określonej osoby
fizycznej. Wygasa wraz z jej śmiercią. Prawo niezbywalne,
nieprzenoszalne.

 Służebności podlegają wpisowi do księgi wieczystej nieruchomości

(ale wpis nie jest konieczny).

SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU

SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU

 Może dotyczyć lokalu mieszkalnego i użytkowego.

 Jest to prawo do używania lokalu, pobierania pożytków z lokalu.

 Nabywane przez przystąpienie do spółdzielni.

 Podzielne, zbywalne, przenoszalne, przechodzi na spadkobierców,

podlega egzekucji.

 Można się zrzec tego prawa, prawo daje możliwość obciążenia

nieruchomości innym prawem: hipoteką czy prawem obligacyjnym.

 Na żądanie członka spółdzielni może być przekształcone w prawo

odrębnej własności lokalu.

 Podlega wpisowi do księgi wieczystej nieruchomości (ale wpis nie

jest obligatoryjny).

HIPOTEKA

HIPOTEKA

 Przedmiotem hipoteki może być: własność, współwłasność, udział we

własności, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo
do lokalu, wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

 Jest formą zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości.

 Prawo niesamodzielne, istnieje tylko wraz z wierzytelnością.

 Prawo przenoszalne, zbywalne, dziedziczne.

 Na mocy hipoteki wierzyciel może dochodzić zaspokojenia

wierzytelności z nieruchomości bez względu na to czyją jest
własnością i z pierwszeństwem przed osobistymi wierzycielami
właściciela.

 Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i musi być

wyrażona w oznaczonej sumie pieniężnej.

 Powstaje w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub

orzeczenia sądu.

 Ujawniana w księdze wieczystej nieruchomości.

 Wygasa przez zrzeczenie się przez uprawnionego, konfuzję,

wykreślenie, postanowienie sądu.

RODZAJE HIPOTEK

RODZAJE HIPOTEK

–

hipoteka zwykła (umowna),

–

hipoteka łączna,

–

hipoteka kaucyjna (zabezpiecza wierzytelność o wysokości
nieustalonej do określonej sumy),

–

hipoteka na wierzytelności hipotecznej,

–

hipoteka przymusowa (zabezpieczająca wierzytelność stwierdzoną
tytułem wykonawczym).

PRAWA ZOBOWIĄZANIOWE DO NIERUCHOMOŚCI

PRAWA ZOBOWIĄZANIOWE DO NIERUCHOMOŚCI

Najem

Najem

Dzierżawa

Dzierżawa

Leasing

Leasing

Użyczenie

Użyczenie

Dożywocie

Dożywocie

NAJEM

NAJEM

 Powstaje w wyniku umowy. Umowa nazwana.

 Wynajmujący zobowiązuje się do oddania najemcy rzecz do używania

przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się
płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

 Forma umowy dowolna, przy czym umowa najmu nieruchomości lub

lokalu na rok i dłużej powinna być zawarta na piśmie.

 W czasie umowy najmu nieruchomość może być zbyta przez

wynajmującego.

 Stosunek najmu ulega zakończeniu na skutek:
–

rozwiązania umowy przez strony,

–

nadejścia terminu końcowego umowy,

–

orzeczenia sądu,

–

wypowiedzenia przez stronę z zachowaniem terminu wypowiedzenia:
jeżeli czynsz płatny miesięcznie umowę można wypowiedzieć na
miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,

–

wypowiedzenia przez stronę bez zachowania terminu
wypowiedzenia: gdy najemca zalega z zapłatą czynszu co najmniej za
dwa pełne okresy płatności lub używa lokalu niezgodnie z umową.

DZIERŻAWA

DZIERŻAWA

 Powstaje w wyniku umowy. Umowa nazwana.

 Wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do

używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub
nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić
wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

 Umowa zbliżona do najmu (różnica: dzierżawca inaczej niż najemca

ma prawo do pobierania pożytków z nieruchomości). Pozostałe cechy
podobne do najmu.

LEASING

LEASING

 Powstaje w wyniku umowy. Umowa nazwana.

 Przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się nabyć rzecz od

oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i
oddać tę rzecz korzystającemu do używania (albo używania i
pobierania pożytków) przez czas oznaczony, a korzystający
zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach
wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub
wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego.

 Rodzaje leasingu:

 Leasing finansowy: w okresie trwania umowy łączna wysokość rat

leasingowych winna pokrywać wartość przedmiotu umowy;

 Leasing operacyjny: wysokość rat leasingowych w czasie umowy nie

pokrywa wartości zakupu danej rzeczy;

 Leasing zwrotny: sprzedający rzecz jest jednocześnie korzystającym

z rzeczy.

 Zakończenie leasingu następuje poprzez:
–

rozwiązanie umowy przez strony,

–

upływ czasu umowy,

–

wypowiedzenie umowy przez finansującego.

UŻYCZENIE

UŻYCZENIE

 Powstaje w wyniku umowy. Umowa nazwana.

 Użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas

oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w
tym celu rzeczy. Użyczenia nie można przenieść bez zgody
użyczającego.

 Do ważności umowy konieczne wydanie rzeczy biorącemu.

 Stosunek użyczenia ustaje na skutek:
–

upływu terminu umowy,

–

zwrotu rzeczy przez biorącego,

–

rozwiązania umowy przez strony.

DOŻYWOCIE

DOŻYWOCIE

 Powstaje w wyniku umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Umowa nazwana.

 W umowie jedna ze stron (właściciel nieruchomości) zobowiązuje się

przenieść na drugą stronę (nabywca nieruchomości) własność
nieruchomości, a druga strona zobowiązuje się do dożywotniego
utrzymania zbywcy nieruchomości lub osoby mu bliskiej
(dożywotnika).

 Zakres utrzymania: mieszkanie, wyżywienie, ubranie, światło, opał,

pielęgnacja i pomoc w chorobie, sprawienie własnym kosztem
pogrzebu.

 Możliwa zamiana prawa dożywocia na dożywotnią rentę.

 Prawo dożywocia przechodzi na kolejnych właścicieli nieruchomości.

 Prawo ujawniane w księdze wieczystej.

TRWAŁY ZARZĄD

TRWAŁY ZARZĄD

 Forma władania nieruchomością (której właścicielem jest Skarb

Państwa lub samorząd terytorialny) przez państwową lub
samorządową jednostkę organizacyjną nie posiadającą osobowości
prawnej.

 Ustanawia się na czas oznaczony lub nieoznaczony, na podstawie

wniosku jednostki organizacyjnej.

 Daje prawo do:

–

korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności
jednostki,

–

zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy,
modernizacji za zgodą organu nadzorującego,

–

oddania, za zgodą organu nadzorującego, nieruchomości lub jej
części w najem, dzierżawę lub jej użyczenia.

 Opłaty z tytułu trwałego zarządu ustala się według stawki

procentowej od ceny nieruchomości ustalonej w wysokości nie
niższej niż jej wartość. W zależności od celu, na jaki nieruchomość
zastała oddana w trwały zarząd, wysokość stawki procentowej opłat
rocznych wynosi od 0,1% do 1%.