Prawo hipoteczne

Wykład 5.12.2013 r.

Zakres obciążenia hipoteką i

ochrona hipoteki

Zakres obciążenia hipoteką

• Hipoteka na nieruchomości obciąża

także jej przynależności (art. 51
kc)oraz części składowe (art. 47 kc)

• Zasada ta dotyczy przynależności i

części składowych, które miały ten
przymiot w dniu obciążenia hipoteką,
jak również nowych rzeczy, które
stały się częściami składowymi lub
przynależnościami po ustanowieniu
hipoteki.

Zakres obciążenia hipoteką

Zakres obciążenia hipoteką: art. 84

ukw

• rzecz główna+ części składowe+

przynależności

obejmuje zajęcie nieruchmości – art.

929 kpc

Zakres obciążenia hipoteką

• Art. 52 kc: czynność prawna mająca

za przedmiot rzecz główną odnosi
także skutek względem
przynależności, chyba że co innego
wynika z treści czynności prawnej lub
przepisów szczególnych

• Art. 84 ukw ius cogens
• Nie jest dopuszczalna klauzula

umowna wyłączajca przynależności
spod obciążenia hipotecznego

Zakres obciążenia hipoteką

• Przynależności nieruchomości nie są

ujawniane w księdze wieczystej

• Przynależności nieruchomości mogą

być odrębnym przedmiotem
egzekucji z ruchomości, chyba że
wszczęto wcześniej egzekucję z
nieruchomości, na której one się
znajdują.

• Przykład: maszyny rolnicze

nieruchomości rolnej

Zakres obciążenia hipoteką

• Przynależności nieruchomości nie są

ujawniane w księdze wieczystej

• Przynależności nieruchomości mogą

być odrębnym przedmiotem
egzekucji z ruchomości, chyba że
wszczęto wcześniej egzekucję z
nieruchomości, na której one się
znajdują.

• Przykład: maszyny rolnicze

nieruchomości rolnej

Zakres obciążenia hipoteką

• Części składowe – art. 47 k.c.- 50 k.c.
• Nie mogą być odrębnym przedmiotem

własności i innych praw rzeczowych

• Hipoteka obciąża części składowe ex lege
• Część składowa nie może być

samodzielnym przedmiotem egzekucji

• Przykład: drzewa, budynki, budowle,

studnie, mosty, służebności gruntowe
(art. 50 k.c.), pożytki naturalne do czasu
odłączenia

Zakres obciążenia hipoteką

• Części składowe nieruchomości są objęte

hipoteką również po ich odłączeniu,
dopóki pozostają na nieruchomości,
chyba że zostały zbyte w granicach
prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia
jest stwierdzona pismem z datą pewną
(art. 84 ust. 1 ukw)

• Hipoteka nie obejmuje odłączonych części

składowych, które przypadają dzierżawcy,
użytkownikowi, uprawnionemu z tytułu
służebności (art. 85 ust. 2 ukw)

Zakres obciążenia hipoteką

• Rzeczy, które wskutek zbycia

przestały być przynależnościami, są
objęte hipoteką, dopóki pozostają na
nieruchomości, chyba że zostały
zbyte w granicach prawidłowej
gospodarki, a umowa zbycia jest
stwierdzona pismem z datą pewną
(art. 86 ukw)

Zakres obciążenia hipoteką

• Uprawnienia wierzyciela hipotecznego:
• 1) sprzeciw wierzyciela wobec

usunięcia z nieruchomości części
składowych i przynależności

• art. 87 ukw: Do chwili zajęcia

nieruchomości wierzyciel hipoteczny
nie może sprzeciwić się ich usunięciu,
jeżeli właściciel nie narusza przez to
zasad prawidłowej gospodarki.

Zakres obciążenia hipoteką

• 2) prawo do pobierania czynszu z tytułu

czynszu najmu lub dzierżawy

• Art 88 ukw: Hipoteka obejmuje roszczenie

właściciela o czynsz. Do chwili zajęcia
nieruchomości przez wierzyciela uprawnionym
do pobierania czynszu jest właściciel.

• W razie zajęcia nieruchomości zapłata czynszu

dokonana z góry więcej niż za jeden pełny
okres płatności przypadającej po zajęciu, nie
ma skutku względem wierzyciela, chyba że
została ujawniona w kw przed wpisem hipoteki

Zakres obciążenia hipoteką

• 3) zapłata odszkodowania z

ubezpieczenia bez zgody wierzyciela
hipotecznego może nastąpić do rąk
właściciela nieruchomości obciążonej
hipoteką wyłącznie w celu pokrycia
poniesionych przez niego wydatków
na przywrócenie nieruchomości do
stanu poprzedniego (art. 89 ukw)

Zakres obciążenia hipoteką

• 4) wyrażenie przez wierzyciela zgody

na sprzedaż części nieruchomości –
art. 90 ukw.

• W tym wypadku wierzyciele mogą

żądać, by kwota uzyskana ze
sprzedaży była im wypłacona według
pierwszeństwa hipotek

Ochrona hipoteki

• Zagrożenie bezpieczeństwa hipoteki
• Jeżeli właściciel lub osoba trzecia

oddziałuje na nieruchomość w taki
sposób, że może to pociągnąć za
sobą zmniejszenie jej wartości w
stopniu zagrażającym
bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel
może żądać zaniechania tych działań
– art. 91 ukw lex specialis wobec art.
251 kc.

Ochrona hipoteki

• Naruszenie bezpieczeństwa hipoteki
• Jeżeli na skutek okoliczności, za które

właściciel odpowiada, wartość nieruchomości
uległa zmniejszeniu w stopniu naruszającym
bezpieczeństwo hipoteki, wierzyciel może
wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin do
przywrócenia nieruchomości do stanu
poprzedniego albo do ustanowienia
dodatkowego zabezpieczenia. Po upływie
terminu wierzyciel może żądać niezwłocznego
zaspokojenia z nieruchomości obciążonej.

Ochrona hipoteki

• Art. 93 ukw: Roszczenie

odszkodowawcze:

• Jeżeli zmniejszenie wartości

nieruchomości naruszające
bezpieczeństwo hipoteki nastąpiło na
skutek okoliczności, za które
właściciel nie odpowiada, hipoteka
obejmuje przysługujące właścicielowi
roszczenie o naprawienie szkody.

Ochrona hipoteki

• Literatura: M. Kućka (w:)
• Hipoteka po nowelizacji, s. 371-409.