Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować

obiekt zgodnie z zasadami, określonymi w ustawie prawa budowlanego, która określa też, jak często różne kontrole mają być przeprowadzane. Ponadto, w każdym czasie, niezależnie od terminów ustawowych w razie wystąpienia uszkodzenia albo zagrożenia obiektu spowodowanego siłami natury lub człowieka, także należy przeprowadzić kontrolę stanu technicznego budynku. A więc należy przeprowadzić kontrolę stanu budynku na przykład gdy wystąpią: pożar, silne wiatry, wyładowania atmosferyczne.

Obowiązek przeprowadzania okresowych przeglądów budynków nie dotyczy jedynie budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz budownictwa zagrodowego i letniskowego.

Okresowe przeglądy techniczne budynków powinny być wykonywane z następującą częstotliwością:

1) Przeglądy roczne budynków – obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:

a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,

b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

2) Przegląd obiektów budowlanych dwa razy w roku –w terminie do 31 maja oraz do 30 listopada, budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 000 m² oraz inne obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1 000m², powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej dwa razy w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:

a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,

b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

3) Przeglądy pięcioletnie budynków – obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na:

a) sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego,

b) estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia,

c) kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Obowiązek kontroli nie obejmuje właścicieli i zarządców:

− budynków mieszkalnych jednorodzinnych,

− obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego.

Właściwy organ może – w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego

obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia

ludzi, bezpieczeństwa mienia, środowiska – nakazać przeprowadzenie, w każdym terminie,

kontroli, a także zażądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego

części.

4) Kontrola bezpiecznego użytkowania obiektu, zwana przeglądem bezpieczeństwa, przeprowadzana każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności kryzysowych, mogących spowodować zagrożenie dla ludzi, mienia i środowiska.

Przegląd budynków mieszkalnych:

• w celu właściwego użytkowania budynku należy przeprowadzić kontrole okresowe.

• kontrole powinny być przeprowadzane w porze wiosennej,

• osoba przeprowadzająca kontrole okresowe powinna posiadać uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych, powinny przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych. Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych powinny przeprowadzać:

1) osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu

do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych

i wentylacyjnych,

2) osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do

przewodów kominowych, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących

oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony

pracą urządzeń mechanicznych.

Osoba przeprowadzająca kontrolę stanu technicznego obiektu (przegląd roczny lub

pięcioletni) sporządza protokół z kontroli, w którym umieszcza informacje dotyczące stanu

technicznego poszczególnych elementów konstrukcyjnych oraz wykończeniowych obiektu

oraz zalecenia pokontrolne.

Kontrola stanu technicznego obiektu budowlanego nie ogranicza się wyłącznie do

samych czynności kontrolnych. Zgodnie z przepisami ustawy prawo budowlane właściciel,

zarządca lub użytkownik obiektu (na którym spoczywają obowiązki w zakresie napraw) są

zobowiązani usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby

spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Powinno to nastąpić bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli.

Zgodnie z ustawą istnieje z mocy prawa obowiązek wykonania stosownych robót

budowlanych, których celem jest doprowadzenie obiektu budowlanego do należytego stanu

technicznego. Osoba dokonująca kontroli obiektu stwierdza ten obowiązek w protokole z kontroli, którego kopię przesyła bezzwłocznie do właściwego organu państwowego nadzoru

budowlanego.

Zakres kontroli budynków mieszkalnych:

Okresowej kontroli, co najmniej raz w roku, podlegają elementy budynku narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenia dla:

• bezpieczeństwa osób,

• środowiska,

• konstrukcji budynku,

W toku kontroli szczegółowym sprawdzeniem należy objąć stan techniczny:

a) zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad i balkonów,

b) urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,

c) elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,

d) pokryć dachowych,

e) instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,

f) urządzeń stanowiących zabezpieczenia przeciwpożarowe budynku,

g) elementów instalacji kanalizacyjnej przez ściany budynku,

h) przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

Zakresem okresowej kontroli, co najmniej raz na pięć lat, należy objąć również sprawdzenie stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej elementów budynku, o których mowa wyżej oraz wszystkie pozostałe elementy budynku, a także estetykę budynku i jego otoczenia.

Dokumentacja obiektu budowlanego:

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez

okres istnienia obiektu dokumentacji obiektu budowlanego, która obejmuje:

− dokumentację budowy,

− dokumentację powykonawczą,

− inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu,

− instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu oraz instalacji i urządzeń związanych z obiektem.

Dokumentacja budowy zawiera pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem

budowlanym, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, rysunki

i opisy służące realizacji obiektu, operaty geodezyjne, książkę obmiarów i dziennik montażu.

Dokumentacja powykonawcza zawiera dokumentację budowy z naniesionymi zmianami

dokonanymi w toku robót oraz geodezyjne pomiary powykonawcze, a także opracowania

projektowe i dokumenty techniczne robót wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania.

Książka obiektu budowlanego:

Właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku oraz obiektu

budowlanego nie będącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem

sprawdzenia, książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów

dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów

i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego.

Obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego nie obejmuje właścicieli

i zarządców:

− budynków mieszkalnych jednorodzinnych,

− obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego,

− dróg lub obiektów mostowych, jeżeli prowadzą książkę drogi lub książkę obiektu

mostowego na podstawie przepisów o drogach publicznych.

Protokoły z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu

technicznego powinny być dołączone do książki obiektu budowlanego.

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany udostępniać dokumenty

związane z eksploatacją obiektu, przedstawicielom właściwego organu oraz innych jednostek

organizacyjnych i organów upoważnionych do kontroli utrzymania obiektów budowlanych

we właściwym stanie technicznym oraz do kontroli przestrzegania przepisów obowiązujących

w budownictwie.

Katalog obiektów zwolnionych z obowiązku kontroli:

Z obowiązku w zakresie przeglądu okresowego (rocznego) elementów budynku i budowli oraz instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu budowlanego, zwolnieni są jedynie właściciele i zarządcy:

a) budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz budynków zagrodowych i letniskowych,

b) obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną, wolno stojące budynki gospodarcze, w tym wiaty, altany, przydomowe oranżerie o powierzchni zabudowy do 25 m² i nie więcej jak 2 obiekty na 500 m² powierzchni działki – także zwolnieni są właściciele altan i obiektów gospodarczych w rodzinnych ogrodach działkowych (do 25 m2 zabudowy w miastach i do 35 m² poza granicami miasta i przy wysokości do 5 m przy stromych dachach i do 4 m przy dachach płaskich) oraz właściciele budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 20 m², wiat przystankowych, tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki przed upływem 120 dni.

Wynikiem każdej przeprowadzonej kontroli jest sporządzenie odpowiedniego protokołu. Protokół z wykonanego przeglądu technicznego zawiera odpowiednie zalecenia pokontrolne. Wskazuje niezbędne zabezpieczenia i prace budowlano – remontowe konieczne do wykonania w celu prawidłowego i bezpiecznego użytkowania obiektu.