RYNEK NIERUCHOMOŚCI

dr inż. Radosław Cellmer

Wykład 3
Analiza rynku na potrzeby określania wartości

Treść wykładu:

1. Analiza rynku w świetle przepisów i standardów

2. Cele i uwarunkowania analizy rynku

3. Tok postępowania przy analizie rynku

ANALIZA RYNKU

Analiza rynku to zespół czynności, które zmierzają do powstania racjonalnych
przesłanek podejmowania decyzji bieżących, które dotyczą obsługi rynku we
wszystkich wymiarach na podstawie przeprowadzonych badań rynkowych.

Wykorzystuje ona dane pozyskiwane poprzez badanie rynku.

Analiza ta jest określana jako chwilowa rejestracja struktury zachowania się rynku w

Analiza ta jest określana jako chwilowa rejestracja struktury zachowania się rynku w
określonym czasie i miejscu.

PROCES ANALIZY RYNKU

1. Obserwacja rzeczywistości rynkowej

2. Stwierdzenie współwystępowania zjawisk i ustalenie zależności przyczynowo-

skutkowych

3. Zbudowanie modelu

4. Przewidywanie przyszłości na podstawie modelu

BADANIE I ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

1. Określenie przestrzennego zasięgu rynku

2. Analiza struktury socjologicznej i demograficznej społeczności lokalnej

3. Analiza bazy ekonomicznej na obszarze rynku

4. Badanie popytu i podaży

5. Badanie koniunktury rynkowej

6. Wnioski z badania i analizy rynku

6. Wnioski z badania i analizy rynku

PRZEDMIOT ANALIZY RYNKU

• uwarunkowania prawne
• otoczenia ekonomiczne
• popytu i podaż na nieruchomości (analiza równowagi rynkowej)
• warunki transakcji
• stopy zwrotu
• preferencje potencjalnych użytkowników nieruchomości
• obszary rynkowe
• stopień wykorzystania wolnych powierzchni

• stopień wykorzystania wolnych powierzchni
• warunki wynajmu lokali
• trend zmian cen/czynszów za nieruchomości
• wpływ atrybutów nieruchomości na ceny/czynsze

ANALIZA RYNKU W ŚWIETLE PRZEPISÓW PRAWNYCH
I STANDARDÓW ZAWODOWYCH

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r.

nr 261, poz. 2603 ze zm.)

2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze
zm.)

3. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW)

•

KSWP 1 – Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa

•

KSWP 3 – Operat szacunkowy

•

NI 1 – Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości

•

NI 2 – Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości

POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW)
NOTA INTERPETACYJNA NR 1 (NI 1)

3.4.

Rzeczoznawca

majątkowy

określa

dla

potrzeb

wyceny

właściwy

rynek

nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz
dostępność danych.

3.5. Rzeczoznawca majątkowy odpowiednio przedstawia charakterystykę właściwego

rynku nieruchomości, .przedstawiając w szczególności:

a) rodzaj rynku (np. rynek lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów
niezabudowanych, itp.),

niezabudowanych, itp.),

b) obszar rynku (np. osiedle mieszkaniowe, dzielnica, miasto, gmina),

c) okres badania cen (np. miesiąc, kwartał, rok).

d) informacje o popycie i podaży (w tym oferty), potencjał rozwojowy oraz inne
czynniki ekonomiczne, które rzeczoznawca uzna za istotne.

3.6. Analiza rynku ma na celu ustalenie cech nieruchomości (atrybutów), zwanych dalej

cechami rynkowymi. Rzeczoznawca majątkowy powinien ocenić wielkość wpływu
cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

CELE ANALIZY RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Celem analizy rynku nieruchomości może być przygotowanie merytorycznych
podstaw do określenia wartości nieruchomości

Cele analizy rynku na potrzeby wyceny podejściem porównawczym:

• określenie relacji popytu i podaży na podobne nieruchomości,
• określenie trendów panujących na rynku, oraz preferencji potencjalnych

nabywców,

• ustalenie cech rynkowych nieruchomości i ich wpływu na kształtowanie się cen.

Cele analizy rynku na potrzeby wyceny podejściem dochodowym:

• ustalenie warunków zawierania umów na rynku lokalnym,
• ustalenie cech rynkowych nieruchomości i ich wpływu na kształtowanie się

stawek czynszów,

• określenie stopnia wykorzystania wolnej powierzchni oraz strat wynikających z

pustostanów i zaległości czynszowych,

• określenie trendów panujących na rynku w zakresie popytu, podaży i poziomu

czynszów,

• ustalenie rynkowych stóp zwrotu.

UWARUNKOWANIA PLANISTYCZNE W TRAKCIE ANALIZY
RYNKU NIERUCHOMOŚCI

W trakcie analizy rynku rzeczoznawca powinien uwzględnić następujące czynniki:

•

funkcję nieruchomości,

•

lokalizację danej funkcji w stosunku do innych funkcji oraz elementów
ukształtowania przestrzennego,

•

ograniczenia wynikające z zasad kształtowania form przestrzennych,

•

ustalenia dotyczące przewidywanego zakresu uzbrojenia i wyposażenia terenu w
urządzenia infrastruktury technicznej i społecznej,

urządzenia infrastruktury technicznej i społecznej,

•

ograniczenia w sposobie użytkowania poszczególnych terenów.

W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić
sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości.

WYBRANE ŹRÓDŁA INFORMACJI NA POTRZEBY ANALIZY RYNKU

Informacje o cenach / czynszach

•

akty notarialne,

•

rejestry cen i wartości nieruchomości,

•

umowy najmu/dzierżawy,

•

oferty kupna i sprzedaży (wynajmu i najmu),

•

raporty rynkowe.

Uwarunkowania przestrzenne i planistyczne

•

plany zagospodarowania przestrzennego,

•

opracowania kartograficzne, systemy informacji przestrzennej,

•

strategie rozwoju,

•

wizja terenowa.

Uwarunkowania gospodarcze i demograficzne

•

statystyka i informacja publiczna.

ZAKRES I STOPIEŃ SZCZEGÓŁOWOŚCI ANALIZY RYNKU

Zakres analizy i stopień jej szczegółowości winien wynikać w szczególności z:

•

rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,

•

celu i zakresu wyceny,

•

przyjętego w operacie szacunkowym sposobu wyceny,

•

dostępności i liczby danych rynkowych.

ANALIZA RYNKU NA POTRZEBY WYCENY
PODEJŚCIEM PORÓWNAWCZYM

Tok postępowania

1. Określenie rodzaju i obszaru rynku

2. Zgromadzenie informacji o transakcjach obiektami podobnymi do nieruchomości

wycenianej

3. Określenie trendów dotyczących popytu i podaży

4. Ogólna charakterystyka transakcji

5. Określenie czynników wpływających na ceny rynkowe a w szczególności cech

rynkowych nieruchomości

6. Określenie trendu zmiany cen spowodowanych upływem czasu

7. Określenie znaczenia poszczególnych cech oraz kierunku i siły ich wpływu na

rynkowe ceny transakcyjne

OKREŚLENIE RODZAJU RYNKU

Określenie rodzaju rynku to przede wszystkim wskazanie segmentu rynku, na
którym wyceniana nieruchomość występuje jako typowy przedmiot obrotu.

Rodzaj

rynku

należy

określić

przede

wszystkim

przez

wskazanie

rodzaju

nieruchomości, jej funkcji oraz zasadniczych cech, które mogą decydować o decyzji
potencjalnych nabywców, co do jej zakupu.

Przykład określenia rodzaju rynku:

Rynek nieruchomości gruntowych stanowiących przedmiot własności, przeznaczonych
pod

budownictwo

mieszkaniowe

jednorodzinne,

całkowicie

bądź

częściowo

uzbrojonych o powierzchni w przedziale od 800 m

2

do 1000 m

2

OKREŚLENIE OBSZARU RYNKU

Identyfikacja obszaru rynku związana jest z jego klasyfikacją według zasięgu w sensie
geograficznym.

Rynek lokalny nieruchomości można zdefiniować jako obszar, na którym każde dwie
dowolnie wybrane lokalizacje podobnych nieruchomości występujących na danym
rynku mogą być postrzegane przez typowego nabywcę jako wzajemne substytuty,
przy spełnieniu dodatkowych warunków, związanych przede wszystkim z ceną.

Przykład określenia obszaru rynku:

Obszar rynku obejmuje tereny zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej i w zabudowie
szeregowej znajdującej się na obszarze osiedla Brzeziny w Olsztynie.

ZGROMADZENIE INFORMACJI RYNKOWYCH

Rzeczoznawca majątkowy powinien każdorazowo dokonywać oceny wiarygodności
danych (dotyczących nie tylko cen transakcyjnych, ale również warunków transakcji)
zawartych w tych aktach, z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania jako
podstawy wyceny.

Liczba danych o transakcjach podobnymi nieruchomościami powinna umożliwić
analityczny opis uwarunkowań rynku w zakresie wpływu poszczególnych czynników na
ceny transakcyjne.

ceny transakcyjne.

OKREŚLENIE TRENDÓW DOTYCZĄCYCH POPYTU I PODAŻY

Rzeczoznawcę interesuje nie tyle konkretny poziom popytu i podaży na nieruchomości,
ile relacja pomiędzy popytem i podażą, oraz jej wpływ na kształtowanie się cen
transakcyjnych.

Rynek nieruchomości cechuje permanentny stan nierównowagi rynkowej, zwłaszcza w
przypadku nieruchomości komercyjnych.

OKREŚLENIE TRENDÓW DOTYCZĄCYCH POPYTU I PODAŻY

Rzeczoznawca powinien potrafić odpowiedzieć m.in. na następujące pytania:

• czy na danym obszarze obserwuje się wzrost czy też spadek liczby mieszkańców?

• czy aktualnie obowiązujące, bądź też wchodzące w życie przepisy prawne (np.

podatkowe)

mogą

wpłynąć

na

wzrost

lub

spadek

zainteresowania

nieruchomościami?

• czy stopy procentowe, tendencje ich zmian, koniunktura na rynku pieniężnym i

kapitałowym oraz dostępność kredytów mogą wpłynąć na wzrost lub spadek

kapitałowym oraz dostępność kredytów mogą wpłynąć na wzrost lub spadek
zainteresowania nieruchomościami?

OKREŚLENIE TRENDÓW DOTYCZĄCYCH POPYTU I PODAŻY

O przewadze popytu nad podażą może świadczyć m.in.:

• wzrost liczby ofert kupna nieruchomości,
• wzrost liczby zawieranych transakcji w ostatnim okresie czasu,
• duża liczba osób uczestniczących w przetargach na nieruchomości,
• relatywnie duży wzrost cen nieruchomości w ostatnim okresie czasu.

O przewadze podaży nad popytem może świadczyć m.in.:

• wzrost liczby ofert sprzedaży nieruchomości,

• wzrost liczby ofert sprzedaży nieruchomości,
• spadek liczby transakcji w ostatnim okresie czasu,
• stabilizacja cen nieruchomości w dłuższym okresie czasu.

OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA TRANSAKCJI

W ramach ogólnej charakterystyki transakcji należy podać przede wszystkim:

• liczebność zbioru danych o transakcjach,
• okres czasu, z którego pochodzą transakcje,
• ceny przeciętne,
• rozpiętość cen.

Istotną informacją może być struktura transakcji oraz prawidłowości dotyczące
rozkładu cen transakcyjnych.

rozkładu cen transakcyjnych.

OKREŚLENIE CZYNNIKÓW WPŁYWAJĄCYCH NA CENY RYNKOWE

Określenie czynników wpływających na ceny rynkowe następuje na podstawie
zgromadzonych danych, przy uwzględnieniu wyników wizji terenowej oraz znajomości
uwarunkowań lokalnych na badanym rynku.

Analiza merytoryczna
Analiza

merytoryczna

powinna

uwzględniać

wszystkie

racjonalne

przesłanki,

określające kryteria oceny użyteczności danej nieruchomości dokonywanej przez
typowego nabywcę nieruchomości. W pierwszym kroku przyjmuje się możliwie liczny

typowego nabywcę nieruchomości. W pierwszym kroku przyjmuje się możliwie liczny
zbiór potencjalnych cech a następnie dokonuje się redukcji tego zbioru na podstawie
własnej znajomości rynku.

Analiza statystyczna
Analiza statystyczna może być przeprowadzona m.in. przy pomocy analizy korelacji,
wskazującej na siłę związków liniowych między atrybutami i cenami a także analizy
wariancji, wskazującej na istotność zróżnicowania cen transakcyjnych, wywołanego
zróżnicowaniem wartości atrybutów.

OKREŚLENIE TRENDU ZMIAN CEN SPOWODOWANEGO
UPŁYWEM CZASU

Zmiana cen spowodowana upływem czasu jest wypadkową oddziaływań wielu
procesów, nie tylko ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych,
demograficznych itd.

Przed przystąpieniem do obliczeń współczynnika trendu zmian cen spowodowanego
upływem czasu, rzeczoznawca powinien określić jego hipotetyczną wielkość na
podstawie uwarunkowań rynku, a same wyniki obliczeń mogą stanowić w tym
przypadku potwierdzenie rezultatów analizy merytorycznej.

przypadku potwierdzenie rezultatów analizy merytorycznej.

Należy sobie zdawać sprawę z faktu, że znaczna nieraz rozpiętość cen między
podobnymi nieruchomościami może w dość istotny sposób obniżyć wiarygodność
analiz trendu zmian cen metodami ilościowymi.

OKREŚLENIE TRENDU ZMIAN CEN SPOWODOWANEGO
UPŁYWEM CZASU

Podstawowe pytania:

• jaka jest aktualnie koniunktura na rynku nieruchomości i jakie są prognozy?

• w jaki sposób zjawiska gospodarcze, ekonomiczne, zmiany przepisów prawnych

(np. podatkowych), mogą wpłynąć na atrakcyjność lokat nieruchomościowych?

• jaka jest relacja popytu i podaży na analizowane nieruchomości?

• w jaki sposób moda na daną lokalizację może wpłynąć na zmiany cen

nieruchomości?

nieruchomości?

Sposoby określania trendu zmian cen:

• analiza porównywania parami

• analiza regresji

OKREŚLENIE ZNACZENIA POSZCZEGÓLNYCH CECH RYNKOWYCH

Określenie wpływu cech rynkowych na ceny transakcyjne stanowi podstawę do
zastosowania procedur obliczeniowych w poszczególnych metodach stosowanych w
podejściu porównawczym.

Podstawę do analiz stanowią dane o cenach i cechach rynkowych nieruchomości,
opisane na odpowiednich skalach.

Analiza wpływu poszczególnych cech na ceny transakcyjne powinna być każdorazowo
poprzedzona analizą merytoryczną, na podstawie badań-obserwacji preferencji
potencjalnych nabywców nieruchomości, a wyniki obliczeń powinny potwierdzać

potencjalnych nabywców nieruchomości, a wyniki obliczeń powinny potwierdzać
przyjęte hipotezy.

Sposoby analizy wpływu poszczególnych cech na ceny transakcyjne:

• analiza porównywania parami
• analiza statystyczna
• analogia do rynków podobnych

ANALIZA RYNKU NA POTRZEBY WYCENY
PODEJŚCIEM DOCHODOWYM

Tok postępowania

1. Określenie rodzaju i obszaru rynku

2. Zgromadzenie informacji o wynajmie obiektów podobnych do nieruchomości

wycenianej

3. Określenie trendów dotyczących popytu i podaży

4. Wyznaczenie przedziałów zmienności czynszów za nieruchomości podobne

4. Wyznaczenie przedziałów zmienności czynszów za nieruchomości podobne

5. Określenie czynników wpływających na czynsze i dochody z nieruchomości

6. Ustalenie poziomu wydatków operacyjnych za nieruchomości podobne

7. Wyznaczenie stabilnego (rynkowego) poziomu pustostanów

8. Wyznaczenie stóp zwrotu z nieruchomości podobnych do wycenianej

WYBRANE SPOSOBY PRZEPROWADZANIA ANALIZ
RYNKOWYCH

1. Metoda porównywania parami

2. Metody statystyczne

- analiza struktury

- opis statystyczny danych

- analiza korelacji i regresji

- modelowanie ekonometryczne

Histogram Cena skorygowana

lokale 12v*100c

Cena skorygowana = 100*500*normal(x; 4481,8; 690,7521)

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

6000

6500

7000

Cena skorygowana

0

5

10

15

20

25

30

35

L

ic

z

b

a

o

b

s

.

Technologia; Oczekiwane

ś

rednie brzegowe

Bie

żą

cy efekt: F(1, 98)=9,5692, p=,00258

Dekompozycja efektywnych hipotez

Pionowe słupki oznaczaj

ą

0,95 przedziały ufno

ś

ci

4500

4600

4700

4800

4900

5000

5100

5200

5300

5400

C

e

n

a

s

k

o

ry

g

o

w

a

n

a

3. Metoda porównywania względnego i szeregowania

4. Analogia do rynków podobnych

5. Obserwacje preferencji potencjalnych nabywców (użytkowników)

6. Analiza wtórnych źródeł informacji

7. Badanie opinii

0

1

Technologia

4100

4200

4300

4400

PODSTAWOWE PROBLEMY ZWIĄZANE Z ANALIZĄ RYNKU
NA POTRZEBY WYCENY NIERUCHOMOŚCI

• utrudniony dostęp do danych rynkowych

• niejednorodność danych (problem "podobieństwa")

• ograniczona wiarygodność danych

• duża rozpiętość cen między nieruchomościami podobnymi

• zbyt mała liczba danych w krótkim okresie czasu

• ograniczona wiarygodność wyników analiz

• "historyczność" wyników analiz

• "historyczność" wyników analiz

• brak możliwości bezpośredniego "przeskalowania" wyników na rynki podobne

• brak publikacji dotyczących wyników analiz rynków lokalnych

PROBLEM OKREŚLENIA TRENDU ZMIAN CEN - PRZYKŁAD

Pojedynczy wskaźnik zmian cen można obliczyć wg wzoru:

Błąd pojedynczego wskaźnika zmian cen:

%

100

%

1

1

2

⋅

⋅

−

=

C

t

C

C

p

2

2









Przy założeniu, że przeciętne ceny wynoszą 100 zł/m

2

, typowa rozpiętość cen między

nieruchomościami o takich samych cechach rynkowych wynosi 10 zł/m

2

, zaś t wynosi

3 miesiące, pojedynczy rezultat obarczony jest błędem wynoszącym ponad 4%
miesięcznie!

2

2

2

2

2

1

2

1

C

C

p

m

C

p

m

C

p

m













∂

∂

+













∂

∂

=

PODSUMOWANIE I WNIOSKI

Właściwie przeprowadzona analiza rynku stanowi fundament określenia wartości
rynkowej.

Sposób przeprowadzania analizy i jej zakres nie jest szczegółowo unormowany
przepisami prawnymi i leży w gestii rzeczoznawcy majątkowego jako eksperta,
odpowiedzialnego za właściwą interpretację wyników.

Z uwagi na brak metodologii dopasowanej do realiów rynku nieruchomości,
zastosowanie metod ilościowych powinno być zawsze poprzedzone wnikliwą analizą

zastosowanie metod ilościowych powinno być zawsze poprzedzone wnikliwą analizą
merytoryczną.

Wyniki analiz pojedynczych rynków lokalnych, z uwagi na specyfikę rynku
nieruchomości zawsze będą obarczone niepewnością.