Studia podyplomowe

OPERAT SZACUNKOWY

NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA

DOMEM JEDNORODZINNYM

położona w Tarnobrzegu, na osiedlu Miechocin przy ul. Budowlanych

Pieczęć rzeczoznawcy

Autor operatu:

......................................................

Tarnobrzeg, 20 marca 2011 r.

OPERAT SZACUNKOWY – NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH

Kraków, 20 marca 2011 r.

2

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Opis nieruchomości:

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana domem jednorodzinnym,

położona w Tarnobrzegu

Dane z ewidencji gruntów i ksiąg wieczystych:
- Nazwa lub numer jednostki ewidencyjnej: Miechocin
- Numer obrębu: 3
- Numer arkusza mapy: 37
- Numer ewidencyjny działki: 549/4
- Powierzchnia działki: 13 ar 01 m

2

- Numer księgi wieczystej nieruchomości: TB1T/00039473/9


Cel wyceny:

Określenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej jako przedmiotu prawa własności

do zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.



Oszacowana wartość nieruchomości:

Wartość rynkowa nieruchomości wynosi:

W = 343 197 zł

Słownie: trzysta czterdzieści trzy tysiące sto dziewięćdziesiąt siedem złotych

Wycenę wykonano na datę:

15 marca 2011 r.

Operat sporządzono na datę:

20 marca 2011 r.

Pieczęć rzeczoznawcy majątkowego

Podpis rzeczoznawcy majątkowego

........................................................

OPERAT SZACUNKOWY – NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH

Kraków, 20 marca 2011 r.

3

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

1.1. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana domem jednorodzinnym,

położona w Tarnobrzegu na ul. Budowlanych.

1.2. Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej

- Nazwa lub numer jednostki ewidencyjnej: Miechocin
- Numer obrębu: 3
- Numer arkusza mapy: 37
- Numer ewidencyjny działki: 549/4
- Powierzchnia działki: 1301 m

2

- Numer księgi wieczystej nieruchomości: TB1T/00039473/9.

1.3. Zakres wyceny nieruchomości i jej uwarunkowania prawne
Zakresem wyceny objęta jest nieruchomość gruntowa zabudowana domem jednorodzinnym

wraz z małą architekturą. Wycenie podlega prawo własności do tej nieruchomości.

2. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości

zabudowanej domem jednorodzinnym, która ma być podstawą do zabezpieczenia wierzytelności
kredytodawcy.

Art. 151. 1 Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do
uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar

zawarcia umowy,

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków

umowy.

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

3.1. Podstawa formalna

Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi Rozporządzenie

Ministra Infrastruktury z dnia 15 lutego 2010 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji
zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami.

3.2. Podstawa materialno – prawna

- USTAWA z dnia 21 grudnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr115, poz.

741, z 1997 r.) wraz z późniejszymi zmianami (Dz. U. Nr 141, poz.1492 z 2004 r.).

- ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 wraz
z późniejszymi zmianami).

- USTAWA z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 79/64 wraz z późniejszymi

zmianami).

- POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY – Polska Federacja Stowarzyszeń

Rzeczoznawców Majątkowych. Warszawa 2010.

3.3. Źródła danych merytorycznych do wyceny nieruchomości

 W zakresie określenia przedmiotu wyceny oraz cech (atrybutów) szacowanej nieruchomości

korzystano z informacji zawartych w następujących zbiorach dokumentacji:

- ewidencji gruntów i budynków,
- ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
- ksiąg wieczystych,
- protokołu z wywiadu terenowego i oględzin nieruchomości,

OPERAT SZACUNKOWY – NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH

Kraków, 20 marca 2011 r.

4

 W zakresie informacji o rynku nieruchomości podobnych do wycenianej korzystano:

- z aktów notarialnych,

- z publikatorów o obrocie nieruchomościami.
-

4. DATY ZWIĄZANE Z PRZYGOTOWANIEM OPERATU SZACUNKOWEGO

- Data sporządzenia operatu szacunkowego:

20 marca 2011

- Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny:

15 marca 2011

- Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny:

15 marca 2011

- Data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego:

15 marca 2011

5. STAN I OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ

5.1. Stan prawny nieruchomości na datę sporządzenia operatu szacunkowego
Na podstawie odpisu z księgi wieczystej Nr TB1T/00039473/9, prowadzonej przez Sąd Rejonowy

w Tarnobrzegu - VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prawo własności nieruchomości składającej się
z działki nr 549/4, o powierzchni 13 ar 01 m

2

ha przysługuje Krzysztofowi i Jolancie Szczytyńskim.

Dział III KW wolny od obciążeń rzeczowych.
Dział IV KW obciążony.

5.2. Opis nieruchomości

Nieruchomość zabudowana domem jednorodzinnym jest położona na osiedlu Miechocin, które

ze względu na wybudowanie dużego zbiornika wodnego i ładnej okolicy, uchodzi za najmodniejsze,
razem z osiedlem Dzików.

Miechocin w podziale administracyjnym miasta leży w strefie pośredniej. Wyceniana

nieruchomość jest usytuowana w odległości około 350 m od drogi Tarnobrzeg – Rzeszów.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka była oznaczona jako teren

mieszkalnictwa o niskiej intensywności zabudowy.

Dojazd do działki jest zapewniony przez wydzielony asfaltowy pas drogowy. Wzdłuż

wydzielonego pasa drogowego są położone media, na które składają się: sieć wodociągowa, sieć
elektryczna oraz sieć kanalizacyjna.

Działka jest w kształcie prostokąta o wymiarach około (35 × 37) m i powierzchni 1301 m

2

;

jest otoczona trwałym ogrodzeniem z drewna.

Dostęp komunikacyjny do działki jest korzystny, gdyż w odległości około 350 m znajduje się

przystanek dwóch linii autobusowych.

Stan zagospodarowania działki i otoczenia jest bardzo korzystny, gdyż na działce jest

posadowiony budynek wolnostojący jednorodzinny, o powierzchni zabudowy 110 m

2

, z bardzo dobrą

małą architekturą.

Bezpośrednie otoczenie działki jest bardzo korzystne, gdyż od strony południowej przebiega

droga Tarnobrzeg – Nowa Dęba, od strony północnej i wschodniej znajdują się działki luźno
zabudowane domami jednorodzinnymi, zaś od strony zachodniej z działką sąsiadują niezabudowane
tereny przeznaczone pod zieleń miejską.

5.3. Opis części składowej gruntu – domu jednorodzinnego
Parametry ogólne

- Budynek parterowy z użytkowym poddaszem,
- Budynek gospodarczy,

-

Powierzchnia użytkowa domu wynosi: 156,6 m

2

- Powierzchnia zabudowy budynku wynosi: 110 m

2

- Mała architektura obejmuje: chodniki i drogi dojazdowe wyłożone kostką brukową, ogrodzenie

trwałe z drewna.

- Budynek został wykonany z nowoczesnych materiałów budowlanych.

OPERAT SZACUNKOWY – NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH

Kraków, 20 marca 2011 r.

5

6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przeznaczenie nieruchomości ustala się

na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu
przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku
braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (Uchwała Nr

XLIX/335/98 z dnia 28 stycznia 1998 r. Rady Miasta Tarnobrzega) ustalono, że szacowana
nieruchomość posiada następujące przeznaczenie:

obszary preferowane do lokalizacji niskiej zabudowy mieszkaniowej

Dokumenty te nie przewidują w najbliższych latach zmiany przeznaczenia dla wycenianej

nieruchomości.

7. CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

7.1. Charakterystyka rynku podobnych nieruchomości

Do analizy rynku wybrano nieruchomości zabudowane domami jednorodzinnymi z miasta

Tarnobrzega. Rozpatrywane transakcje były realizowane w okresie od grudnia 2009 roku do lutego
2011. Każdej nieruchomości przypisano atrybuty /wyróżnione cechy/, które mogą mieć istotny wpływ
na zmienność ich cen. Podobieństwo nieruchomości zawartych w bazie do nieruchomości wycenianej
zostało sformułowane za pomocą 7 atrybutów.

W dalszej analizie, wszystkie nieruchomości będą charakteryzowane według następujących cech:

Nazwa cechy

(atrybutu)

Charakterystyka (własności) cechy

Skala

atrybutu

Położenie

(lokalizacja)

Przy bocznej ulicy w otoczeniu nieruchomości o identycznym przeznaczeniu
jak wyceniana oraz w odległości do 3 km od centrum miasta.

B. korzystne

2

Przy bocznej ulicy w otoczeniu nieruchomości o podobnym przeznaczeniu
jak wyceniana, w odległości do 3 km od centrum miasta.

Korzystne

1

Przy bocznej ulicy w otoczeniu nieruchomości o odmiennym przeznaczeniu
jak wyceniana lub w odległości powyżej 3 km od centrum miasta.

Przeciętne

0

Przy głównej ulicy lub w otoczeniu nieruchomości o odmiennym
przeznaczeniu jak wyceniana oraz w odległości powyżej 3 km od centrum
miasta.

Niekorzystne

-1

Przeznaczenie

w planie

miejscowym

Budownictwo dla przemysłu

4

Budownictwo dla usług

3

Budownictwo dla handlu

2

Budownictwo mieszkaniowe

1

Wyposażenie
w urządzenia

infrastruktury

(uzbrojenie)

Pełna dostępność do uzbrojenia - liczba urządzeń infrastruktury
podłączonych (od 1 do 6): wodociągowa, elektryczna, gazowa,
kanalizacyjna, CO, droga.

1 – 6

Częściowa dostępność do uzbrojenia - liczba urządzeń infrastruktury
podłączonych oraz liczba urządzeń możliwych do podłączenia: za każde
urządzenie możliwe do podłączenia przyjmujemy wartość 0,5

0,5 – 5,5

Ograniczona dostępność do uzbrojenia – liczba urządzeń możliwych do
podłączenia: za każde urządzenie możliwe do podłączenia przyjmujemy
wartość 0,5

0,5 – 3

OPERAT SZACUNKOWY – NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH

Kraków, 20 marca 2011 r.

6

Stan

zagospodarowania

Mała architektura bardzo korzystna, ogrodzenie trwałe.

B. korzystny

2

Mała architektura korzystna, ogrodzenie trwałe.

Korzystny

1

Mała architektura przeciętna, ogrodzenie nietrwałe.

Przeciętny

0

Brak małej architektury, brak ogrodzenia

Niekorzystny

-1

Intensywność

zabudowy

W otoczeniu zabudowa luźna, o identycznym przeznaczeniu jak wyceniana
nieruchomość

B. korzystny

2

W otoczeniu zabudowa zwarta, o identycznym przeznaczeniu jak wyceniana
nieruchomość

Korzystny

1

W otoczeniu zabudowa zwarta, o podobnym przeznaczeniu jak wyceniana
nieruchomość

Przeciętny

0

Dostępność

komunikacyjna

Dostęp do linii autobusowej w odległości do 200 m

B. korzystna

2

Dostęp do linii autobusowej w odległości do 500 m

Korzystna

1

Dostęp do linii autobusowej w odległości do 1000 m

Przeciętna

0

Dostęp do linii autobusowej w odległości powyżej 1000 m

Niekorzystna

-1

Kształt działki

Kształt prostokąta, którego stosunek boku dłuższego do krótszego jest
mniejszy od 1,3 (4:3).

Korzystny

1

Kształt prostokąta, którego stosunek boku dłuższego do krótszego jest
mniejszy od 1,5 a większy od 1.3.

Przeciętny

0

Kształt prostokąta, którego stosunek boku dłuższego do krótszego jest
większy od 1,5 (3:2).

Niekorzystny

-1

Pole powierzchni

działki

Liczba arów

do 5 arów małe

Przeciętne

0

Liczba arów

6 arów ÷ 10 arów średnie

Korzystne

1

Liczba arów

powyżej 10 arów duże

B. korzystne

2

Tabela 1.

Zestawienie informacji o sprzedanych nieruchomościach zabudowanych

Lp. – Nr ew.

działki

P

oł

o

że

n

ie

F

unkc

ja

w

pl

an

ie

U

rz

ąd

ze

n

i

a

inf

ra

-

st

ruk

tur

y

S

ta

n

za

go

spod

a

-r

ow

ani

a

Int

ens

yw

-

noś

ć

za

bud

ow

y

D

os

tę

p

kom

uni

ka

-

cyj

n

y

K

sz

ta

łt

dz

ia

łk

i

Pole

powierzchni

[ar]

Data

transakcji -

Cena

jednostkowa

[zł/m

2

]

1 - 1982/1

2

1

5

1

2

2

1

12

12/09 1890

2 - 2462

2

1

5

2

1

2

1

3

12/09 2000

3 - 788/37

0

1

4

2

2

1

1

7

02/10 1270

4 - 788/35

0

1

4

1

2

1

1

7

03/10 1050

5 - 2747/6

2

1

4

2

1

1

1

3

04/10 1780

6 - 2368

2

1

5

2

2

1

1

2

04/10 1830

7 - 631/27

2

1

5

2

1

2

1

3

07/10 2220

8 - 995/3

2

1

4

2

1

1

1

7

08/10 1950

9 - 673/4

1

1

4

1

2

1

1

6

08/10 1400

10 - 673/11

1

1

4

2

1

0

1

6

10/10 1500

11 - 378/3

1

1

4

2

2

1

1

10

10/10 1760

12 - 347

1

1

4

2

2

1

1

9

10/10 1620

13 - 2747/11

2

1

4

2

1

2

1

5

11/10 2200

14 - 2355

2

1

5

2

1

2

1

5

01/11 2310

15 - 1020

2

1

5

1

1

2

1

13

02/11 2180

Wyceniana

2

1

4

2

2

1

1

13

OPERAT SZACUNKOWY – NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH

Kraków, 20 marca 2011 r.

7

7.2. Analiza rynku podobnych nieruchomości

Tabela 1 zawiera bazę danych na temat informacji rynkowych o sprzedanych nieruchomościach podobnych.

W celu ustalenia ilościowego wpływu czasu na ceny transakcyjne wybrano te nieruchomości, które
w wyróżnionych parach posiadają możliwie identyczne wartości atrybutów, a różnią się w sposób istotny datą
transakcji.

Współczynnik zmiany ceny B wyznaczono ze wzoru:

(1)

gdzie:

C

P

- cena nieruchomości później sprzedanej

C

W

- cena nieruchomości wcześniej sprzedanej

t



– różnica jednostek czasu pomiędzy datami transakcji obu nieruchomości

Tabela 2.

Nieruchomości wybrane do określenia współczynnika zmiany cen w czasie

Lp. – Nr ew.

działki

Data

trans.

Położ.

Funkcja

w planie

Urządz.
infrastr.

Stan

zagosp.

Intens.
zabud.

Dostęp

komun.

Kształt

działki

Pole

pow.

Cena

jednostk.

[zł/m

2

]

2 - 2462

12/09

0

2

1

5

2

1

2

1

3

2000

7 - 631/27

07/10

7

2

1

5

2

1

2

1

3

2220

14 - 2355

01/11

13

2

1

5

2

1

2

1

5

2310

Do określenia zmienności cen nieruchomości w czasie, zastosowano sposób interwałowy,
dla par nieruchomości z tabeli 2 o prawie identycznych cechach. Współczynnik zmiany
cen obliczono według wzoru (1) dla par nieruchomości na zasadzie „każda z każdą”:

W

2-7

=

1,57 [% / miesiąc]

W

2-14

=

1,19 [% / miesiąc]

W

7-14

=

0,68 [% / miesiąc]

Średnia wartość współczynnika zmiany cen w ciągu 1 miesiąca wynosi:

W = 1,15 [% / miesiąc] = 1,15 ∙ 12 [%/rok] = 13,8 [%/rok]

Wynika z tego, że przesunięcie transakcji w czasie ma istotny wpływ na zmienność cen
rozważanych nieruchomości, zgromadzonych w bazie. Dlatego też ceny transakcyjne
nieruchomości do porównania powinny zostać skorygowane z tytułu upływu czasu,
według wzoru:

C

skorygowana

= C

transakcyjna

+ B

(t)

∙ (t

w

– t

i

)

(2)

B

2-7

=

[zł/m

2

]

/ miesiąc

B

2-14

=

[zł/m

2

]

/ miesiąc

B

7-14

=

[zł/m

2

]

/ miesiąc

Średnia wartość współczynnika: B

śr

=

[zł/m

2

]

/ miesiąc = 281,16 [zł/m

2

]

/ rok

OPERAT SZACUNKOWY – NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH

Kraków, 20 marca 2011 r.

8

Na podstawie wartości zawartych w tabeli 2, można wnioskować, że w analizowanym zbiorze

informacji rynkowych o nieruchomościach, stan rynku na przestrzeni jednego roku uległ zmianie
średnio o 281,16 zł/m

2

, co stanowi około 13%. Analiza ta dowodzi, że ceny transakcyjne muszą być

skorygowane na datę wyceny nieruchomości. Korektę zawiera tabela 3.

Tabela 3.

Korekta cen nieruchomości na datę wyceny marzec 2011: t

w

= 15

Lp. – Nr ew.

działki

Czas

(data)

Wyskalowana

data transakcji

t

i

Przesunięcie

transakcji

w miesiącach

(t

w

-t

i

)

Cena

jednostkowa

[zł/m

2

]

Cena jednostkowa

skorygowana na

marzec 2010 r.

[zł/m

2

]

1 - 1982/1

12/09

0

15

1890

2241

2 - 2462

12/09

0

15

2000

2351

3 - 788/37

02/10

2

13

1270

1575

4 - 788/35

03/10

3

12

1050

1331

5 - 2747/6

04/10

4

11

1780

2038

6 - 2368

04/10

4

11

1830

2088

7 - 631/27

07/10

7

8

2220

2407

8 - 995/3

08/10

8

7

1950

2114

9 - 673/4

08/10

8

7

1400

1564

10 - 673/11

10/10

10

5

1500

1617

11 - 378/3

10/10

10

5

1760

1877

12 - 347

10/10

10

5

1620

1737

13 - 2747/11

11/10

11

4

2200

2294

14 - 2355

01/11

13

2

2310

2357

15 - 1020

02/11

14

1

2180

2203

Wyceniana

03/11

15

0

Do wyznaczenia „wag” (udziałów) ‘u’ poszczególnych atrybutów w wyjaśnianiu zmienności

cen nieruchomości w bazie do porównania, wybrano odpowiednie pary nieruchomości, różniące się
tylko analizowanym atrybutem. Wyniki tych obliczeń zawiera tabela 4.

Tabela 4.

Określenie udziałów wagowych atrybutów analizowanych nieruchomości w rozrzucie cen

Lp. – Nr ew.

działki

Położenie

Urządz.
infrastr.

Stan

zagosp.

Intens.

zabudowy

Dostęp

komunik.

Pole pow.

Cena

jednostk.

[zł/m

2

]

Różnice cen w parach

Rozrzut cen w bazie danych: ∆C

max

= 2407–1331 = 1076 zł/m

2

3 - 788/37

0

4

2

2

1

1

1575

11 - 378/3

1

4

2

2

1

1

1877

302

4 - 788/35

0

4

1

2

1

1

1331

9 - 673/4

1

4

1

2

1

1

1564

233

Położenie:

0,5 (233 302)

0, 25

1076

u









13 - 2747/11

2

4

2

1

2

0

2294

2 - 2462

2

5

2

1

2

0

2351

57

7 - 631/27

2

5

2

1

2

0

2407

113

14 - 2355

2

5

2

1

2

0

2357

63

OPERAT SZACUNKOWY – NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH

Kraków, 20 marca 2011 r.

9

Lp. – Nr ew.

działki

Położenie

Urządz.
infrastr.

Stan

zagosp.

Intens.

zabudowy

Dostęp

komunik.

Pole pow.

Cena

jednostk.

[zł/m

2

]

Różnice cen w parach

Urządzenia infrastruktury

:

0,33 (57 113 63)

0, 07

1076

u











9 - 673/4

1

4

1

2

1

1

1564

11 - 378/3

1

4

2

2

1

1

1877

313

Stan zagospodarowania:

313

0, 29

1076

u 



15 - 1020

2

5

1

1

2

2

2203

1 - 1982/1

2

5

1

2

2

2

2241

38

Intensywność zabudowy

:

38

0, 03

1076

u 



5 - 2747/6

2

4

2

1

1

0

2038

13 - 2747/11

2

4

2

1

2

0

2294

256

Dostęp komunikacyjny

:

256

0, 24

1076

u 



5 - 2747/6

2

4

2

1

1

0

2038

8 - 995/3

2

4

2

1

1

1

2114

76

Pole powierzchni:

76

0, 07

1076

u 



udziały wagowe

0,25

0,07

0,29

0,03

0,24

0,07

∑

= 0,95

„wagi” atrybutów k

i

0,27

0,07

0,30

0,03

0,26

0,07

Z przeprowadzonej analizy rynku w zakresie domów jednorodzinnych wynika, że rozważane

atrybuty wyjaśniają zmienność cen transakcyjnych w następującym zakresie:

- Położenie:

27 %,

- Urządzenia infrastruktury:

7 %,

- Stan zagospodarowania:

30 %,

- Intensywność zabudowy:

3 %,

- Dostęp komunikacyjny:

26 %,

- Pole powierzchni 7 %.

Wyżej określone „wagi” atrybutów będą podstawą wyceny rozważanej nieruchomości

zabudowanej w podejściu porównawczym.

8. SPOSÓB WYCENY

Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny, przeznaczenia nieruchomości i jej stanu prawnego oraz informacji

rynkowych o podobnych nieruchomościach, właściwą procedurą do określenia wartości rynkowej
nieruchomości będzie metoda korygowania ceny średniej, mieszcząca się w podejściu porównawczym.

W operacie określono wartość rynkową nieruchomości zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami

i ROZPORZĄDZENIEM RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami:
Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta
odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny
te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz

OPERAT SZACUNKOWY – NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH

Kraków, 20 marca 2011 r.

10

uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane
ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra:

§ 4.4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje sie z rynku właściwego ze
względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych,
które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia
transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny
określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych, współczynnikami korygującymi,
uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Zgodnie z Notą Interpretacyjną nr 1, pt. Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości :

3.

ZAŁOŻENIA OGÓLNE I DEFINICJE

3.1.

Podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne
nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji,
a także cechy wpływające na te ceny, a zwłaszcza na ich zróżnicowanie.

3.2.

Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna
z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny,
przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

3.3.

Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem
sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż
dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen
z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia.

5.

METODA KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ

5.1.

Przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z właściwego rynku
nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny
transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości
będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych
współczynnikami korygującymi.

5.2.

Procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej.

5.2.1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach,

stanowiącego podstawę wyceny.

5.2.2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.
5.2.3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku

nieruchomości.

5.2.4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.
5.2.5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.
5.2.6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali

cech rynkowych.

5.2.7. Obliczenie ceny średniej (C

śr

) ze zbioru cen transakcyjnych stanowiącego podstawę wyceny oraz

ustalenie ceny minimalnej (C

min

) i ceny maksymalnej (C

max

).

5.2.8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie

maksymalnej (C

max

) z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

5.2.9. Obliczenie dolnej granicy [C

min

/C

śr

] i górnej granicy [C

max

/C

śr

] sumy współczynników korygujących

oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.

5.2.10. Określenie wielkości współczynników korygujących wynikających z ocen wycenianej nieruchomości

z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C

min

, C

max

]. Nie wyklucza

się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.

5.2.11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

1

n

R

sr

i

i

W

C

u









gdzie:

u

i

– oznacza wielkość i-tego współczynnika korygującego.

n – liczba współczynników korygujących.

5.2.12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby

jednostek porównawczych (np. m.kw. powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

OPERAT SZACUNKOWY – NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH

Kraków, 20 marca 2011 r.

11

9. OBLICZENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI

9.1. Określenie cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości do porównania

Wyceniana nieruchomość posiada następujące wcześniej zdefiniowane cechy:

Nazwa cechy (atrybutu)

Charakterystyka (własności) cechy

Wartość skali

atrybutu

Położenie (lokalizacja)

Przy bocznej ulicy oraz w odległości do 2 km od centrum
miasta

B korzystne

2

Przeznaczenie w planie

Budownictwo mieszkaniowe niskie

1

Wyposażenie w urządzenia

infrastruktury (uzbrojenie)

Pełna dostępność do uzbrojenia - liczba podłączonych
urządzeń infrastruktury: sieć wodociągowa, elektryczna,
kanalizacyjna i droga.

Liczba mediów

4

Stan zagospodarowania

Mała architektura bardzo korzystna, ogrodzenie trwałe.

B. korzystny

2

Intensywność zabudowy

W otoczeniu zabudowa luźna o identycznym przeznaczeniu
jak wyceniana nieruchomość

B. korzystny

2

Dostępność komunikacyjna

Dostęp do linii autobusowej w odległości ok. 350 m

Korzystna

1

Kształt działki

Kształt prostokąta, którego stosunek boku dłuższego do
krótszego jest mniejszy od 1,3

Korzystny

1

Pole powierzchni działki

Liczba arów 13

B. korzystne

2

Nieruchomość do porównania A (nr 4 w bazie), o numerze ewidencyjnym działki 788/35,

o minimalnej cenie 1331 zł/m

2

, posiada następujące wcześniej zdefiniowane cechy:

Nazwa cechy (atrybutu)

Charakterystyka (własności) cechy

Wartość skali

atrybutu

Położenie (lokalizacja)

Przy bocznej ulicy, w otoczeniu nieruchomości o odmiennym
przeznaczeniu jak wyceniana oraz w odległości powyżej 3 km
od centrum miasta.

Przeciętne

0

Przeznaczenie w planie

Budownictwo mieszkaniowe niskie

1

Wyposażenie w urządzenia

infrastruktury (uzbrojenie)

Pełna dostępność do uzbrojenia; liczba urządzeń infrastruktury
podłączonych: wodociąg, sieć elektryczna, gazowa i droga.

Liczba mediów

4

Stan zagospodarowania

Mała architektura korzystna, ogrodzenie trwałe.

korzystny

1

Intensywność zabudowy

W otoczeniu zabudowa luźna, o identycznym przeznaczeniu
jak wyceniana nieruchomość

B. korzystna

2

Dostępność komunikacyjna

Dostęp do linii autobusowej w odległości ok. 400 m

Korzystna

1

Kształt działki

Kształt prostokąta, którego stosunek boku dłuższego do
krótszego jest mniejszy od 1,3

Korzystny

1

Pole powierzchni działki

Liczba arów 7

Korzystne

1

Nieruchomość do porównania B (nr 7 w bazie), o numerze ewidencyjnym działki 631/27,

o maksymalnej cenie 2407 zł/m

2

,

posiada następujące wcześniej zdefiniowane cechy:

Nazwa cechy (atrybutu)

Charakterystyka (własności) cechy

Wartość skali

atrybutu

Położenie (lokalizacja)

Przy bocznej ulicy, w otoczeniu nieruchomości o identycznym
przeznaczeniu jak wyceniana oraz w odległości do 3 km od
centrum miasta.

B. korzystne

2

Przeznaczenie w planie

Budownictwo mieszkaniowe niskie

1

Wyposażenie w urządzenia

infrastruktury (uzbrojenie)

Pełna dostępność do uzbrojenia - liczba urządzeń
infrastruktury podłączonych: sieć wodociągowa, elektryczna,
kanalizacyjna, gazowa i droga.

Liczba mediów

5

OPERAT SZACUNKOWY – NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH

Kraków, 20 marca 2011 r.

12

Nazwa cechy (atrybutu)

Charakterystyka (własności) cechy

Wartość skali

atrybutu

Stan zagospodarowania

Mała architektura bardzo korzystna, ogrodzenie trwałe.

B. korzystny

2

Intensywność zabudowy

W otoczeniu zabudowa zwarta o identycznym przeznaczeniu
jak wyceniana nieruchomość.

Korzystna

1

Dostępność komunikacyjna

Dostęp do linii autobusowej i tramwajowej
w odległości 100 m

B. korzystna

2

Kształt działki

Kształt prostokąta, którego stosunek boku dłuższego do
krótszego jest mniejszy od 1,3

Korzystny

1

Pole powierzchni działki

Liczba arów 3

Przeciętne

0

Tabela 5.

Cechy rynkowe nieruchomości przyjętych do wyceny

Charakterystyka nieruchomości

Lp.

Nazwa cechy (atrybutu)

Nieruchomość

wyceniana

Nieruchomość

o najniższej

cenie (4)

Nieruchomość

o najwyższej

cenie (7)

1

Położenie (lokalizacja)

B korzystne

2

Przeciętne

0

B. korzystne

2

2

Przeznaczenie w planie

miejscowym

1

1

1

3

Wyposażenie w urządzenia

infrastruktury (uzbrojenie)

Liczba mediów

4

Liczba

mediów

4

Liczba mediów

5

4

Stan zagospodarowania

B. korzystny

2

korzystny

1

B. korzystny

2

5

Intensywność zabudowy

B. korzystny

2

B. korzystna

2

Korzystna

1

6

Dostępność komunikacyjna

Korzystna

1

Korzystna

1

B. korzystna

2

7

Kształt działki

Korzystny

1

Korzystny

1

Korzystny

1

8

Pole powierzchni działki

B. korzystne

2

Korzystne

1

Przeciętne

0

9.2. Szacowanie rynkowej wartości nieruchomości zabudowanej


Na podstawie tabeli 3 przyjęto następujące dane do wyceny:

Ustalenie zakresu cen na

podstawie bazy danych

C

min

= 1331

C

max

= 2407

C

śr

= 1986

Ustalenie zakresu

współczynników korygujących

u

min

= 0,6702 u

max

= 1,2120 u

max

- u

min

= 0,5418

Wszystkie etapy wyceny zostały wykonane według zasad przedstawionych w nocie

interpretacyjnej nr 1, a wyniki obliczeń zilustrowano w tabeli 6.

OPERAT SZACUNKOWY – NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH

Kraków, 20 marca 2011 r.

13

Tabela 6.

Wycena nieruchomości zabudowanej metodą korygowania ceny średniej według NI 1

Atrybut

Udział cechy w

wyjaśnianiu zmian

cen (waga cechy)

[k%]

Zakres zmienności

współczynnika

korygującego

k

i

×u

min

÷ k

i

×u

max

Zakres zmienności

skal cech

(atrybutów)

a

i/min

÷ a

i/max

Cechy

nieruchomości

wycenianej

a

i

Wartość

współczynnika

korygującego

dla

wycenianej

nieruchomości

u

i

Położenie

27

0,1810

0,3272

0

2

2

0,3272

MPZP

0

0

0

1

1

1

–

Uzbrojenie

7

0,0469

0,0848

4

5

4

0,0469

Zagospodarow.

30

0,2011

0,3636

1

2

2

0,3636

Zabudowa

3

0,0201

0,0364

1

2

2

0,0364

Komunikacja

26

0,1742

0,3151

0

2

1

0,2446

Kształt

0

0

0

1

1

1

–

Powierzchnia

7

0,0469

0,0848

0

2

2

0,0848

Suma

100

1,1035

w = C

śr

×

8

1

i

i

u





= 1986 × 1,1035 = 2191,55 zł/m

2

Po uwzględnieniu powierzchni użytkowej budynku 156,6 m

2

, szacowana wartość rynkowa całej

nieruchomości zabudowanej wynosi:

W=156,6 m

2

×

2191,55 zł/m

2

= 343 197 zł

Szacowana wartość rynkowa nieruchomości: 1 m

2

domu jednorodzinnego wraz z działką

gruntową, na poziomie 2191,55 zł/m

2

zawiera się w przedziale cen jednostkowych nieruchomości

przyjętych do porównania.

10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY

Na podstawie wykonanej analizy rynku 15 nieruchomości zabudowanych domami

jednorodzinnymi w Tarnobrzegu oraz na podstawie wykonanych obliczeń według metody
korygowania ceny średniej ustalono, że wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej
domem jednorodzinnym wraz z pełną małą architekturą wynosi:

W = 343 197 zł

Słownie: trzysta czterdzieści trzy tysiące sto dziewięćdziesiąt siedem złotych

11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA

11.1. Klauzule ogólne:

1. Niniejszy operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa w zakresie wyceny

nieruchomości i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

2. Ustalona wartość rynkowa nieruchomości może być aktualna w nie dłuższym jak rocznym okresie

czasu od daty wyceny.

OPERAT SZACUNKOWY – NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA – położona w TARNOBRZEGU przy ulicy BUDOWLANYCH

Kraków, 20 marca 2011 r.

14

11.2. Zastrzeżenia w zakresie wykorzystania operatu:

1. Zgodnie z Art. 158 USTAWY o gospodarce nieruchomościami, z niniejszego operatu został

sporządzony wyciąg, który zostanie przekazany do Wydziału Geodezji i Katastru Nieruchomości.

2. Operat ten może być wykorzystany tylko do celu zapisanego w punkcie 2 „CEL WYCENY”

niniejszego opracowania, natomiast operat nie może być modyfikowany i wykorzystany do innych
celów wyceny rozważanej nieruchomości.

3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być

udostępniany osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu.

11.3. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawcy:

1. Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za ukryte wady prawne wycenianej nieruchomości,

których rzeczoznawca nie mógł zidentyfikować na podstawie uzyskanej dokumentacji technicznej
i prawnej.

2. Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu

wykorzystania operatu w innym celu aniżeli został on sporządzony.

12. ZAŁĄCZNIKI

1. odpis z księgi wieczystej,
2. wypis z rejestru gruntów,
3. wyrys z mapy ewidencji gruntów i budynków,
4. dokumentacja fotograficzna wycenianej nieruchomości,
5. protokół z oględzin nieruchomości wycenianej,
6. wypis ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

/Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego/