TEMAT PROJEKTU

Przedmiotem projektu jest budowa kompleksu kąpielowego. Ma być to obiekt nowoczesny z otwartym basenem, zestawem ciekawych ślizgawek oraz zadbanym parkiem. Na terenie znajdować się będą budynki gospodarcze, szatnie, sauny, solarium oraz gabinet rehabilitacyjni - fizykoterapeutyczny.

Kompleks będzie urządzony w taki sposób, aby w okresie jesienno -zimowym przykrywać baseny kopułą umożliwiającą korzystanie z niego chłodniejsze miesiące. Woda w basenach będzie ozonowana, zaś temperatura będzie utrzymywana na poziomie 25 C°.

Przewidywanym miejscem budowy jest plac przy ulicy Patriotycznej i Głębinowej. Lokalizacja ta jest szczególnie interesująca ze względu na wypoczynkowy charakter okolicy. Charakteryzuje go bliskość trenów zielonych, Stawów Stefańskiego oraz lasów. Obiekt ten miałby za zadanie zaspokoić zapotrzebowanie Łodzian na nowoczesny kompleks kąpielowy klasy aqau parku. Zapotrzebowanie to powinno okazać się szczególne w Łodzi, ponieważ istniejące otwarte kompleksy kąpielowe są stare i nie spełniają dzisiejszych standardów. Obecnie w Łodzi i w okolicach nie ma tego typu obiektów. Nowoczesne kąpieliska funkcjonują jedynie w Ozorkowie i w Konstantynowie. Są to jednak baseny zakryte, niewielkich rozmiarów oraz nie wyposażone w bogaty, różnorodny zestaw atrakcji wodnych.

Przykładem udanej podobnej inwestycji jest Aqua Park w Krakowie. Cieszy się on dużą popularnością wśród Krakowian, ale też jest znany i odwiedzany przez mieszkańców innych miast Polski. Łódzka inwestycja stworzyła by konkurencje dla krakowskiego obiektu, a także wzbogaciła ubogie łódzkie zaplecze sportowo - rekreacyjne .

ANALIZA FUNKCJONALNOŚCI

Obiekt ten ma być nowoczesnym kompleksem kąpielowym z otwartymi basenami. Wyposażony ma zastać w zestaw ślizgawek oraz zadbany park. Na terenie znajdować ma się budynek gospodarczy, w którym mieścić się będzie:

• szatnia z przebieralniami,

• toalety wraz z prysznicami,

• sauny,

• solarium,

• gabinet rehabilitacyjno - fizykoterapeutyczny.

Obiekt ten będzie składał się z trzech basenów:

• Basen dla dzieci, niewielkiej głębokości wyposażony w rożne atrakcje takie jak: labirynt wodny, małe ślizgawki itd.,

• Basen pływacki pełno wymiarowy (50m x 25m),

• Basen rozrywki dla dorosłych i młodzieży, wyposażony w:

• ślizgawki o dużym kacie nachylenia,

• ślizgawki kręte zamknięte (rury),

• ściankę wspinaczkową,

• bicze wodne,

• masaże wodne.

Kompleks będzie urządzony w taki sposób, aby w okresie jesienno - zimowym przykrywać baseny kopułą umożliwiającą korzystanie z niego chłodniejsze miesiące. Woda w basenach będzie ozonowana, zaś temperatura będzie utrzymywana na poziomie 25 C°.

FINANSOWANIE PROJEKTU

Koszt całkowity przedsięwzięcia wynosi 4mln PLN

• Środki własne wynoszą 1 mln PLN

• Główny inwestor ponosi nakłady w wysokości 2mln PLN

• Kredyt bankowy wynosi 0,5 mln PLN

• Dotacje z urzędu miasta = 0,1 mln PLN

• Sponsorzy - 0,4 mln PLN

Głównymi sponsorami są firmy produkujące odzież sportową oraz wody mineralne: Speedo, Nike, NATA, Coca Cola.

Stadtwerke Baunatal, niemiecka spółka z o.o. (Gmbh.) należąca do pięciu osób (udziałowców)., powstała w 1989r jest głównym inwestorem projektu, z którym nasza firma utworzyła spółkę. Za własne środki finansowe w postaci 1 mln PLN, nasza firma - „ basen ” z o.o. zakupiła atrakcyjny teren pod zabudowę tego typu obiektu oraz załatwiła wszelkie formalności i posiada komplet pozwoleń potrzebnych dla przeprowadzenia tego typu inwestycji (po przedstawieniu dokumentacji technicznej inwestycji, warunków technicznych zabudowy, opinii Sanepidu i Straży pożarnej uzyskaliśmy pozwolenie na budowę).

Stadtwerke Baunatal jest głównym udziałowcem dwóch aqua parków powstałych w Niemczech. Pozyskanie inwestora, jego środków finansowych oraz know-how było możliwe dzięki posiadaniu przez naszą firmę terenu w atrakcyjnej lokalizacji i przedstawieniu planu uzyskania wysokiej rentowności przedsięwzięcia.

Decydujące zdanie w podejmowaniu strategicznych decyzji dotyczących inwestycji będzie miała firma niemiecka. Jej przyszły udział w potencjalnych zyskach wyniesie 60%.

Całe przedsięwzięcie będzie firmowane znakiem BAUNATAL i umożliwi dalszą ekspansję tej firmy w Polsce.

Ponieważ Stadtwerke Baunatal jest długoletnim klientem DeutscheBank, dlatego zdecydowaliśmy się na kredyt w tym banku (dodatkowy atut przy negocjacjach stopy kredytu itp).

Oferta kredytowa DeutscheBank:

• Okres - 5 lat (długoterminowy);

• Spłata kredytu rozpoczyna się w 2 lata od uruchomienia inwestycji;

• karencja spłaty: maksymalny okres karencji odsetek wynosi 6miesięcy, w przypadku kapitału 1 rok;

• procent - 16%;

• prowizja - 0,5% od kwoty kredytu;

• wykorzystanie kredytu może być jednorazowe; zależy wyłącznie od kredytobiorcy;

• zabezpieczenie: hipoteka;

• wymaganie dokumenty:

• bussines plan,

• wniosek kredytowy.

Faktyczna spłata kredytu rozpocznie się dla odsetek w 2,5 roku od uruchomienia inwestycji, zaś dla kapitału w 3 lata. Kredyt będzie spłacany w miesięcznych ratach.

Harmonogram spłat dla okresu 0,5 roku:

	kwota do zapłaty	%	rata kapitłowa	rata odsetkowa	rata łączna
1	500000	8%	-	40000	0
2	540000	8%		43200	43200
3	496800	8%	49680	39744	89424
4	407376	8%	45264	32590,08	77854,08
5	329521,92	8%	41190,24	26361,7536	67551,994
6	261969,9264	8%	37424,2752	20957,59411	58381,869
7	203588,0571	8%	33931,34285	16287,04457	50218,387
8	153369,6697	8%	30673,93393	12269,57357	42943,508
9	110426,1622	8%	27606,54054	8834,092973	36440,634
10	73985,52865	8%	24661,84288	5918,842292	30580,685
11	43404,84347	8%	21702,42174	3472,387478	25174,809
12	18230,03426	8%	18230,03426	1458,402741	19688,437

ANALIZA OPŁACALNOŚCI PROJEKTU

Do dokonania oceny efektywności inwestycji konieczne jest skorzystanie z rachunku wyników i przepływów pieniężnych dla planowanego projektu.

Głównym źródłem finansowania Naszego projektu jest kapitał własny, oraz kapitał pozyskany od inwestora, mniejszą część poniesionych nakładów stanowił kredyt.

Aby obliczyć wartości umieszczone w rachunku zysków i strat dokonaliśmy następujących założeń:

• zaciągamy kredyt w wysokości 500 000zł (na okres 5 lat, oprocentowanie stałe - 16%), przy czym kredyt zaciągamy w 2 transzach w roku 2002 i 2003 a zaczynamy go spłacać dopiero w 2006r)

• przyjęliśmy że podatek dochodowy od prowadzenia działalności gospodarczej wynosi 28%

• założyliśmy następujące wartości podatków :

podatek gruntowy 60gr za m² rocznie

podatek od nieruchomości 6,41 zł za m² rocznie

• założyliśmy, że nasz aqua park będzie miał 50 użytkowników każdej godziny, zaś cena korzystania z niego wynosi 15 zl/h i na tej podstawie szacowaliśmy przychody w kolejnych latach , biorąc pod uwagę stopniowy wzrost popularności, średnio 5 % rocznie

• W pozycji kosztów outsourcingu zawarliśmy koszty promocji i reklamy, przyjmując że zwiększenie wydatków na reklamę powoduje zwiększenie ilości odwiedzających a co za tym idzie przychodów.

• Koszty mediów ustaliliśmy uwzględniając ewentualne podwyżki cen dokonywane co kilka lat

• Koszty amortyzacji przyjeliśmy 2,5% rocznie dla budynku i 10% dla basenów

Do oceny efektywności wykorzystaliśmy cztery wskaźniki:

• okres zwrotu,

• wartość zaktualizowana netto (NPV),

• wewnętrzna stopa zwrotu (IRR)

• wskaźnik rentowności inwestycji.

1. Okres zwrotu

Z zestawienia przepływów pieniężnych umieszczonego w arkuszu „wskaźniki” wynika że dodatni sku­mulowany przepływ pojawia się w 4 roku działalności czyli w 2006.

Okres zwrotu określa formuła:

okres zwrotu = 3,14 lat

Oznacza to, że niezbędny czas oczekiwania na zwrot zainwestowanego kapitału wynosi

2. Wartość zaktualizowana netto = NPV.

gdzie:

CF_i oczekiwany przepływ pieniężny w okresie i,

n liczba okresów objętych analizą (długość życia projektu),

r stopa dyskonta.

NPV = 1 521942,28 zł

Bieżąca wartość oczekiwanych wpływów przewyższa bieżącą wartość oczekiwanych wydatków o kwotę 1 521942,28 zł a zatem projekt można uznać za opłacalny.

3. Wewnętrzna stopa zwrotu - IRR

IRR dla danego projektu odzwiercie­dla oczekiwaną stopę dochodu z planowanej inwestycji.

; gdzie:

CF_i oczekiwany przepływ pieniężny w okresie i,

n liczba okresów objętych analizą (długość życia projektu),

r stopa dyskonta.

IRR = 35%

Wskaźnik IRR dla tego projektu wynosi 35%. Oznacza to, że realizacja projektu jest opłacalna przy stopie dyskonta równiej 20%

Projekt nadaje się do realizacji ponieważ anali­zowany projekt charakteryzuje się wewnętrzną stopą zwrotu większą niż przyjęta wartość graniczna (20%).

4. Wewnętrzna rentowności inwestycji - PI

Wskaźnik rentowności inwestycji (profitability index) jest narzędziem oceny efektyw­ności planowanych przedsięwzięć, która ma charakter względny, ponieważ nawiązuje bezpośrednio do kwoty ponoszonych nakła­dów.

PI = 1,48zł

Wskaźnik rentowności inwestycji wynosi 1,48 zł, jest większy od 1 zatem należy zaakceptować inwestycję.

5. Stopa zwrotu zainwestowanego kapitału - ROI

Wskaźnik ten pozwala na bardziej optymistyczne przedstawienie przedsięwzięcia inwestycyjnego. Im wartość tego wskaźnika jest wyższa, tym efektywniejsze jest dane przedsięwzięcie inwestycyjne.

ROI = Zysk netto/nakłady inwestycyjne

ROI = 3,19

ANALIZA RYZYKA

Zagrożenia niewykonania przedsięwzięcia zgodnie z planem

L.p.	Zagrożenie związane z:	Prawdopodobieństwo wystąpienia zdarzenia	Waga (1-10)	Stopień zagrożenia	Ewentualna strata	Proponowane działania zapobiegawcze
1	Odmowa udzielenia kredytu	5%	9	0,45	25 000 PLN konieczność poszukiwania nowego kredytodawcy o gorszych warunkach, przewidywana strata na poziomie 5% kwoty kredytu	Dokładne przygotowanie dokumentacji oraz wniosku kredytowego. Szczegółowa analiza zwrotu inwestycji Podtrzymanie wizerunku solidnego kredytobiorcy.
2	Opóźnienia w budowie wynikające z niekorzystnych warunków atmosferycznych	20%	6	1,2	220000 PLN/miesiąc Strata wynika z utraconego potencjalnego przychodu + utrzymanie budowy koszt zamrożonego kapitału - nieponiesione koszty wynagrodzeń	Zapoznanie się z długoterminowymi prognozami pogody Elastyczne dostosowywanie harmonogramu prac do zmieniającej się pogody
3	Opóźnienia wynikające z czynnika ludzkiego	30%	7	2,1	Jak wyżej 220000/miesiąc	Rozliczanie podwykonawców z wykonanej pracy Przydzielenie poszczególnych zadań innym podwykonawcą Uzależnienie płac od dotzymania terminu przez podwykonawce
4	Opóźnienia wynikające z niewłaściwego wykonania fragmentu prac	10%	7	0,7	260000 PLN/miesiąc Utracony przychód,źle wykonane prace podwykonawca poprawia na własny koszt	Szczegółowy nadzór podwykonawców
5	Niedostatecznie duża ilość sprzedawanych biletów	3%	9	0,27	315000 PLN/rocznie W przypadku zmniejszenia się popytu o 10%	Obniżenie kosztów biletów. Wprowadzenie karnetów na wiecej wejść. Dodatkowe atrakcje dla dzieci, np. Clown, imprezy i koncerty
6	Możliwość pojawienia się na rynku nowego konkurenta	7%	6	0,42	Do 630000 PLN/rocznie O tyle zmniejszy się nasz roczny przychód jeżeli wpływy z biletów zmniejszą się o 20% z powodu pojawienia się konkurenta oferującego podobne usługi	Oferowanie naszych usług po niższych cenach. Ciagłe udoskonalanie atrakcji, i wprowadzanie nowych.
7	Niekorzystne warunki atmosferyczne w okresie letnim	25%	7	1,75	200000 PLN W przypadku zmniejszenia się o 50 % popytu na bilety w lipcu i sierpniu	Rozszeżenie ilości atrakcji na basenie krytym.
8	Zła sytuacja ekonomiczna w regionie	20%	6	1,2	315000 PLN/rocznie W przypadku zmniejszenia się zainteresowania klientów o 10%	Obniżenie cen biletów.

ANALIZA SWOT INWESTYCJI

ANALIZA WEWNĘTRZNA
MOCNE STRONY	SŁABE STRONY
Jedyny tak nowoczesny obiekt kąpielowy w regionie Oferta firmy stanowi nowość Atrakcyjna lokalizacja Sprawna organizacja pracy Wykwalifikowany personel Wieloletnie doświadczenie w branży firmy Baunatal Bezpieczeństwo ekonomiczne inwestycji w małym stopniu oparte o kredyt bankowy Krótki czas realizacji projektu	wyższe ceny w stosunku do zwykłych basenów wysokie koszty utrzymania mały początkowo udział w rynku mała znajomość marki firmy wśród klientów indywidualnych spadający popyt na usługi kąpielowe w sezonie zimowym
ANALIZA ZEWNĘTRZNA
SZANSE	ZAGROŻENIA
Wzrastająca popularność aktywnego spędzania czasu Możliwość zdobycia dominującej pozycji w regionie Duża liczba potencjalnych klientów Poprawa sytuacji gospodarczej Mała konkurencja w regionie Wspieranie nowych inwestycji przez miejscowe władze	Pojawienie się nowej konkurencji Wzrost cen utrzymania ośrodka Mało stabilna sytuacja prawna Wysokie podatki dla podmiotów gospodarczych Recesja w regionie

PLANOWANE SZKOLENIA:

Wszystkie szkolenia mamy zamiar przeprowadzić w miesiącu poprzedzającym otwarcie ośrodka.

Personel Szkolenia	Kierownictwo	Pracownicy biurowi	Ratownicy	Ochrona
BHP	4 godz	4 godz	4 godz	4 godz
P.POŻ.	2 godz	2 godz	2 godz	2 godz
Obsługa komputera	-	20 godz.	-	-
Pierwsza pomoc	-	-	8 godz	4 godz

---