90006

Metoda pozostałościowa nic jest metodą san*oistną. wykorzystuje elementy metod stosowanych w podejściu porównawczym, dochodowym lub kosztowym, nic może więc stanowić podstawy do określenia wartości rynkowej nieruchomości lub wartości odtworzeniowej nieruchomości.

3.    Rodzajr czynszów + definicja

Czynsz to według kodeksu cywibicgo kwota, jaką wynajmujący zobowiązuje się płacić właścicielowi lokalu za prawu do korzystania z niego.

Ustawa o najmie lokali przewiduje dwa rodzaje czynszu:

a) wolny. tj. ustalany przez same strony w umowie, czynsz taki może być także wprowadzany przy najmie lokali o powierzchni przekraczającej 80 m kw . należących do zasobów mieszkaniowych gminy.

bt regulowany, tj. ustalany przez gminy na podstawie ustawy o najmie lokali Czynsz taki opłacają najemcy lokali należących do zasobów gminy. Chodzi tu o lokale stanowiące własność gminy lub komunalnych osób prawnych czy spółek handlowych z udziałem gminy oraz stanowiące własność Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych lub osób prawnych prowadzących eksploatację budynków w celach niezarobkowyclu z wyjątkiem spółdzielni mieszkaniowych. Czynsz regulowany nic może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu Wartość tę wyznacza iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i tzw. wskaźnika przeliczeniowego (jego wysokość ustala kwartalnie woje winią).

c) czynsz rynkowy, tj wypadkową gry pobytu i podaży na nieruchomości. W zależności od proporcji pomiędzy popytem i podażą może nic zapewnić właścicielowi pokrycia kosztów utrzymania meniehomosci. oscylować wokół poziomów kosztów bądź znacznie je przewyższać.

4.    Rodzajr zużycia

Rodzaje zużycia obiektów budowlanych

I. Zużycie tecłmiczne - wynika z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materrałow. jakości wykonawstwa budowlanego, wad projektowych, prowadzonej gospodarki remontowej itp.

Na zużycie obiektów budowlanych mają wpływ

1.    rodzaj obiektu, jego funkcja.

2.    typ konstrukcji.

3.    gospodarka remontowa.

4.    zdarzenia losowe.

Zużycie określa stę procentowo Ustalenie średnioważonego zużycia technicznego - ustalenie stopnia zużycia poszczególnych elementów składowych obiektu:

Ui - procentowy udział elementu w koszcie budynku,

- stopień zuZycia danego elementu, określony procentowo n - ilość ocenianych elementów robót w obiekcie

100

Sposoby określania stopnia zużycia tccluiicznego

1. Określane średniego wskaźnika zużycia technicznego obiektu wg metody Rossa

- metoda czasowa - stopień zużycia obiektu jest wprost proporcjonalny do jego wieku, metoda ta jest stosowana dla budynków przy złej gospodarce remontowej (t - wiek obiektu w larach. T - przewidywany okres trwałości)