470

Część II. Prawo administracyjne

Pr

aw

o a

dm

in

ist

ra

cy

jn

e

Kazus 11.

Obowiązki właściciela obiektu

budowlanego

Stan faktyczny

Wspólnota Mieszkaniowa XYZ została obarczona decyzją administracyjną Powiato-

wego Inspektora Budowlanego dotyczącą uszkodzeń budynku, którym administrowała.

Sankcja w postaci kary pieniężnej została nałożona w okresie objętym rękojmią z tytułu

umowy o wybudowanie oraz wyodrębnienie i przeniesienie własności lokalu (umowy

zawieranej z poszczególnymi lokatorami jeszcze przez dewelopera, przed formalnym po-

wstaniem wspólnoty mieszkaniowej).

Od powyższej decyzji złożono stosowne odwołanie do organu wojewódzkiego nadzoru-

jącego działalność Powiatowego Inspektora Budowlanego. Również skarga do wojewódz-

kiego sądu administracyjnego nie przyniosła pożądanego przez wspólnotę rezultatu.

Zarówno organ wyższej instancji, jak i sąd administracyjny ograniczyły się do analizy

przepisu art. 66 ust. 1 PrBud.

Mianowicie zdaniem ww. podmiotów (…) w przypadku stwierdzenia, że obiekt budow-

lany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska

(pkt 1), jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu

mienia lub środowisku (pkt 2), jest w nieodpowiednim stanie technicznym (pkt 3) lub

też powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia (pkt 4), właściwy organ nakazuje,

w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykona-

nia tego obowiązku. Celem tego przepisu jest gwarancja utrzymania obiektu budowlanego

w należytym stanie tzn. takim, który zapewni jego sprawność techniczną, bezpieczeństwo

użytkowania oraz wyeliminuje inne czynniki mogące powodować zagrożenie dla wszyst-

kich jego użytkowników.

Wspólnota mieszkaniowa XYZ nie zgodziła się z tą argumentacją i postanowiła wnieść

skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

471

Pr

aw

o

ad

m

in

is

tr

ac

yj

ne

Propozycja rozwiązania

W tym przypadku analiza przepisu art. 66 ust. 1 PrBud jest jak najbardziej

słuszna zarówno przez organ administracji, jak i sąd, jednak nie może być ona

wyłącznie literalna. Za każdym razem należy zwracać uwagę na obowiązek

analizy przedmiotowej sprawy i stosować indywidualne podejście do oceny

akt sprawy.

Oczywiście celem tego przepisu jest gwarancja utrzymania obiektu budow-

lanego w należytym stanie, tzn. takim, który zapewni jego sprawność tech-

niczną, bezpieczeństwo użytkowania oraz wyeliminuje inne czynniki mogące

powodować zagrożenie dla wszystkich jego użytkowników.

Jednak w przedmiotowej sprawie niesprawność techniczna budynku nie

pojawiła się w trakcie jego użytkowania przez mieszkańców i reprezentują-

cych ich wspólnotę mieszkaniową, tylko istniała od momentu technicznego

oddawania budynku do korzystania przez uprawnione organy. Wady kon-

strukcyjne i techniczne budynku były wskazywane w dokumentacji budyn-

ku przed wydaniem decyzji administracyjnej przez Powiatowego Inspektora

Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy, jednak zostały pominięte przez

ww. organ przy wydawaniu przedmiotowej decyzji.

W konkluzji, na tych właśnie przesłankach powinno się oprzeć skargę ka-

sacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz jeżeli były naruszenia

procedury administracyjnej również podnieść je w zaskarżeniu.

Kazus 11. Obowiązki właściciela obiektu budowlanego

472

Część II. Prawo administracyjne

Pr

aw

o a

dm

in

ist

ra

cy

jn

e

Propozycja pisma

Warszawa, 13.4.2010 r.

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie

adres .......................................................................

za pośrednictwem

Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie

Wydział VII

adres .......................................................................

Skarżący:

Wspólnota Mieszkaniowa XYZ

ul. Polna 4

02-218 Warszawa

reprezentowana przez:

adw. Annę Malinowską

ustanowioną w sprawie

Organ, którego działanie jest przedmiotem skargi:

Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego

ul. Czereśniowa 98

02-456 Warszawa

Sygn. akt VII SA/Wa…

Wartość przedmiotu zaskarżenia:...

(w zależności od rodzaju sprawy – w tym przypadku nie występuje, dlatego jej nie określamy)

SKARGA KASACYJNA

Na podstawie art. 173 § 1, art. 174 pkt 1 i 2 oraz art. 177 § 1 ustawy z 30.8.2002 r. – Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.),

działając w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej XYZ, której pełnomocnictwo załączam,

wnoszę skargę kasacyjną na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warsza-

wie z 27.1.2010 r. (sygn. akt VII SA/Wa...), który zaskarżam w całości.

Wyrokowi zarzucam:

1. Naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie błędną interpretację i nie-

właściwe zastosowanie art. 61 i 66 PrBud, przez co wypełniona została dyspozycja

art. 174 pkt 1 PrPostSądAdm.

2. Naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a mia-

nowicie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 151 PrPostSądAdm poprzez oddalenie przez

WSA skargi Wspólnoty Mieszkaniowej w sytuacji, kiedy WSA nie odniósł się wyczer-

pująco do argumentów przedstawianych w skardze.

473

Pr

aw

o

ad

m

in

is

tr

ac

yj

ne

W związku z tym wnoszę o uchylenie w całości zaskarżonego wyroku i przekazania

sprawy do ponownego rozpoznania przez WSA w Warszawie, a także o zasądzenie na

rzecz strony kosztów postępowania, oraz kosztów zastępstwa adwokackiego zgodnie

z obowiązującymi przepisami.

UZASADNIENIE

(na wstępie uzasadnienia skargi należy przedstawić dotychczasowy przebieg postępowania w spra-

wie, przytaczając daty i numery decyzji wydawanych w kolejnych instancjach, a także wszystkie

ustalenia faktyczne w sprawie, a następnie przejść do argumentów uzasadniających uchylenie de-

cyzji, które w przedmiotowej sprawie zamieszczone są poniżej)

W odniesieniu do prawa materialnego Sąd powinien wykazać, na czym polegała błędna

wykładnia strony i niewłaściwe zastosowanie oraz jaka powinna być wykładnia prawi-

dłowa i właściwe zastosowanie. Strona uczestnicząca w postępowaniu administracyjnym,

jak i w postępowaniu sądowo-administracyjnym musi być w sposób należyty i wyczer-

pujący informowana o podstawach prawnych i faktycznych rozstrzygnięcia. Na tym po-

lega zasada zaufania obywateli do Państwa i organów wydających decyzje czy sądów

rozstrzygających spory.

W przedmiotowej sprawie ograniczono się do wskazania literalnej wykładni art. 61

i 66 PrBud, co w ocenie skarżącego jest niewystarczające. Przechodząc do merytorycznej

oceny wyroku WSA wskazać należy, że Sąd nie zauważył, iż nastąpiło naruszenie przez

organ nadzoru budowlanego przepisów art. 7 i art. 77 § 1 KPA polegające na tym, że nie

zebrano wyczerpującego materiału dowodowego i wydano rozstrzygnięcie bez wszech-

stronnego jego rozważenia.

Nadto w ocenie skarżącego doszło również do naruszenia przepisu art. 107 KPA po-

przez brak wyczerpującego wskazania w uzasadnieniu decyzji argumentów uzasadnia-

jących przyjętą koncepcję rozstrzygnięcia, a WSA również nie dostrzegł ww. uchybień

w decyzji administracyjnej.

Zgodnie z przepisem art. 66 ust. 1 PrBud, będącym podstawą zaskarżonej decyzji,

w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi,

bezpieczeństwu mienia bądź środowiska (pkt 1), jest użytkowany w sposób zagrażający

życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku (pkt 2), jest w nieod-

powiednim stanie technicznym (pkt 3) lub też powoduje swym wyglądem oszpecenie

otoczenia (pkt 4), właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych

nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Celem tego przepisu jest gwarancja utrzymania obiektu budowlanego w należytym

stanie, tzn. takim, który zapewni jego sprawność techniczną, bezpieczeństwo użytkowa-

nia oraz wyeliminuje inne czynniki mogące powodować zagrożenie dla wszystkich jego

użytkowników.

Jednakże w przedmiotowej sprawie niesprawność techniczna budynku nie pojawiła

się w trakcie użytkowania budynku przez mieszkańców i reprezentujących ich Wspól-

notę Mieszkaniową, tylko istniała od momentu technicznego oddawania budynku do

korzystania przez uprawnione organy. Wady konstrukcyjne i techniczne budynku były

wskazywane w dokumentacji budynku przed wydaniem decyzji administracyjnej przez

Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy, jednakże zostały

pominięte przez ww. organ przy wydawaniu przedmiotowej decyzji.

Tym samym organ nałożył na zarządcę budynku karę za zły stan budynku, który jego

zdaniem pojawił się w trakcie użytkowania, a stan ten był nieprawidłowy w chwili od-

dania budynku do korzystania.

Podstawą prawną rozstrzygnięcia organu I instancji w podobnych sprawach jest

art. 66 ust. l pkt l PrBud, który ma na celu utrzymanie substancji budowlanej w należytym

Kazus 11. Obowiązki właściciela obiektu budowlanego

474

Część II. Prawo administracyjne

Pr

aw

o a

dm

in

ist

ra

cy

jn

e

stanie technicznym i odpowiadającym jej funkcjom, gdy obiekt budowlany jest w nie-

odpowiednim stanie technicznym albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub

zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia, albo powoduje swym wyglądem

oszpecenie otoczenia.

Jednak pomimo tego, że wspomniany przepis stanowi materialnoprawną podstawę

wydania decyzji organu nadzoru budowlanego to przepis ten nie określa precyzyjnie

treści takiej decyzji. Należy zatem przyjąć, że rodzaj nałożonych obowiązków będzie

każdorazowo zależał od skali i formy stwierdzonych nieprawidłowości, przy czym grani-

cę będzie wyznaczać wykładania celowościowa art. 66 PrBud (zob. wyr. WSA w Białym-

stoku z 14.2.2006 r., II SA/Bk 856/05, niepubl.).

W przedmiotowej sprawie wykładnia celowościowa nie została przez WSA w ogóle

wzięta pod uwagę przy analizie zaskarżanej decyzji.

Ponadto, w ocenie Skarżącego decyzja organu administracji nie była adekwatna do ska-

li i formy stwierdzonych nieprawidłowości, które ponadto powstały nie w trakcie użyt-

kowania. W przypadku postępowania prowadzonego w oparciu o art. 66 PrBud bardzo

ważne jest prawidłowe ustalenie i ocena występujących nieprawidłowości, jak również

optymalny wybór metody ich usunięcia, uwzględniający interesy wszystkich użytkowni-

ków obiektu. Decyzja wydana na podstawie tej normy powinna być zatem poprzedzona

postępowaniem wyjaśniającym zmierzającym do wszechstronnego wyjaśnienia sprawy

(zob. wyr. WSA w Białymstoku z 28.10.2008 r., II SA/Bk 490/08, niepubl.).

Takiej wszechstronnej analizy zdaniem strony skarżącej zabrakło w przedmiotowej

sprawie, czego również nie zauważył WSA w swoim rozstrzygnięciu.

Podkreślić trzeba, iż na podstawie art. 7 KPA organ obowiązany jest rozważyć, czy

słuszny interes strony i względy społeczne przemawiają za uwzględnieniem stanowi-

ska strony, bacząc przy tym na to, że interes społeczny (publiczny) z samego założenia

nie może być traktowany jako przeciwieństwo interesu indywidualnego, a zadaniem

organu podejmującego decyzje jest harmonizowanie tych interesów. W orzecznictwie

podkreśla się, iż rola takich kryteriów jak interes społeczny i interes jednostki polega na

uzupełnianiu, korygowaniu kryteriów prawnych. W każdym przypadku jednak taką

rolę należy wskazać i uzasadnić. W żadnym wypadku kryteria te nie mogą zastępo-

wać ani tym bardziej spowodować niezastosowania obowiązujących i formułujących

konkretne wzory zachowań przepisów prawnych (zob. wyr. NSA z 6.7.2007 r., II OSK

993/06, niepubl.).

Użyte w art. 66 ust. 1 pkt 3 PrBud pojęcie „nieodpowiedni” jest określeniem nieostrym

i brak jest jego legalnej definicji. Z treści omawianego przepisu wynika uprawnienie dla

organu nadzoru budowlanego do nakładania na podmioty posiadające tytuł prawny do

budynku obowiązków mających na celu usunięcie nieprawidłowości, a więc stanu nie-

zgodnego z przepisami. Nakładanie więc przez organ administracji określonych obowiąz-

ków musi wynikać ze ściśle określonej normy prawnej, a określenie „nieodpowiedni”

stan techniczny budynku należy odnieść do sytuacji, w której ustalony stan techniczny

obiektu narusza wymagania wynikające z obowiązujących przepisów. W takim tylko

przypadku organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek usunięcia stwierdzo-

nych nieprawidłowości. Przyjęcie odmiennej koncepcji, tj. uznanie, iż stan nieodpowiedni

nie jest równoznaczny z naruszeniem określonej normy prawnej, oznaczałoby w istocie

uprawnienie dla nakładania obowiązków na właściciela obiektu niewynikających wprost

z przepisów prawa. Decyzja wydana w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowo-

ści powinna, więc precyzyjnie wymieniać na czym owe nieprawidłowości polegają oraz

475

Pr

aw

o

ad

m

in

is

tr

ac

yj

ne

wskazywać czynności, które celem usunięcia ich właściciel obowiązany jest wykonać. Je-

żeli bowiem w ocenie organu spełniły się przesłanki do wydania decyzji w trybie art.

66 ust. 1 PrBud, to na organie spoczywa obowiązek wykazania, czy, od kiedy i w jaki

sposób ustalony stan techniczny obiektu narusza normę prawa i w jaki sposób stwier-

dzone nieprawidłowości mają zostać usunięte (zob. wyr. WSA w Warszawie z 22.5.2007 r.,

VII SA/Wa 2298/06, niepubl.).

W przedmiotowej sprawie WSA, nie przeprowadził wnikliwej analizy wydanej przez

organ decyzji administracyjnej oraz zabrakło szerszej analizy orzecznictwa. Wojewódz-

ki Sąd Administracyjny oparł swoje rozstrzygnięcie wyłącznie na literalnej wykładni

art. 61 i 66 PrBud, tym samym, biorąc pod uwagę powyższe, strona skarżąca wnosi jak na

wstępie.

Adwokat

Anna Malinowska

(podpis)

Załączniki:

1) pełnomocnictwo;

2) kopia potwierdzenia uiszczenia opłaty skarbowej od pełnomocnictwa;

3) kopia potwierdzenia uiszczenia wpisu;

4) odpis skargi wraz z załącznikami.

Zob. wyr. WSA w Białymstoku z 14.2.2006 r., II SA/Bk 856/05, niepubl.

Zob. wyr. NSA z 6.7.2007 r., II OSK 993/06, niepubl.

Kazus 11. Obowiązki właściciela obiektu budowlanego