FINANSOWANIE
NIERUCHOMOŚCI PRZEZ BANKI
W POLSCE
Stan na czerwiec 2005 r.
Komisja Nadzoru Bankowego
Warszawa, wrzesień 2005
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
2
Spis treści..........................................................................................................................str.2
Synteza .......................................................................................................................3
1. Finansowanie nieruchomości przez system bankowy w Polsce...........................3
2. Finansowanie nieruchomości przez banki hipoteczne w Polsce..........................5
3. Szanse i zagrożenia dla systemu bankowego wynikające z finansowania
nieruchomości.......................................................................................................6
I.
Wstęp..........................................................................................................................9
1. Rynek nieruchomości w Polsce............................................................................9
2. Finansowanie nieruchomości w Polsce .............................................................11
II.
Finansowanie nieruchomości przez system bankowy..............................................12
1. Koncentracja w zakresie finansowania nieruchomości w Polsce.......................12
2. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości – ogółem.....................14
3. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe.............18
4. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe.........21
III.
Finansowanie nieruchomości przez banki hipoteczne.............................................23
1. Banki hipoteczne w Polsce.................................................................................23
2. Specyfika działalności banków hipotecznych....................................................24
3. Udział banków hipotecznych w finansowaniu nieruchomości w Polsce...........26
4. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki
hipoteczne – ogółem...........................................................................................26
5. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe
udzielonych przez banki hipoteczne...................................................................30
6. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe
udzielonych przez banki hipoteczne...................................................................33
7. Emisje listów zastawnych...................................................................................35
IV.
Szanse dla systemu bankowego w zakresie finansowania nieruchomości...............36
V.
Zagrożenia dla systemu bankowego.........................................................................37
VI.
Działania podejmowane przez nadzór bankowy......................................................41
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
3
Synteza
1. Finansowanie nieruchomości przez system bankowy w Polsce
• W odpowiedzi na zapotrzebowanie rynku, banki coraz bardziej angażują się w
finansowanie nieruchomości. (wzrost należności brutto z tytułu kredytów na
nieruchomości z 50 519 mln zł w czerwcu 2004 r. do 58 921 mln zł w czerwcu 2005r.).
• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości wykazują dużą dynamikę
wzrostu. W okresie czerwiec 2004 – czerwiec 2005 przyrost ich wartości wyniósł
16,6%, podczas gdy przyrost należności brutto ogółem od sektora niefinansowego w
systemie bankowym wyniósł 7,6%.
• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości stanowią istotny udział w
należnościach brutto od sektora niefinansowego ogółem ( 23,6%)
• Rynek kredytów na nieruchomości jest zdominowany przez największe banki
uniwersalne (3 banki uniwersalne posiadały 49,5% rynku w czerwcu 2005 r.).
Pozycję lidera utrzymuje ciągle PKO Bank Polski SA z 27,8% udziałem w rynku.
Pozostałe pozycje zajmują: Bank BPH S.A. z 15,6% udziałem w rynku i PEKAO
S.A. z 6% udziałem w rynku.
• 51,6% należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości wyrażonych jest w
walutach obcych. W należnościach od podmiotów niefinansowych ogółem udział ten
wynosi 26,3%. Popularność tych kredytów wynika przede wszystkim z ich niższego
oprocentowania w stosunku do kredytów wyrażonych w złotych.
• Wśród należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości dominują (84,5%)
należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe
1
- 49 797 mln
zł.
1
Zgodnie z instrukcją wypełniania formularzy sprawozdawczych dla NBP:
Kredyty na nieruchomości mieszkaniowe dla osób prywatnych
1
- kredyty udzielone na:
-
nabycie, budowę, przebudowę, rozbudowę lub nadbudowę domu albo lokalu mieszkalnego stanowiącego
odrębną nieruchomość,
-
uzyskanie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej albo prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej,
-
remont domu albo lokalu, o których mowa powyżej,
-
nabycie działki budowlanej lub jej części pod budowę domu jednorodzinnego lub budynku mieszkalnego, w
którym jest lub ma być położony lokal mieszkalny,
-
inne cele związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych, w szczególności na pokrycie kosztów partycypacji
w kosztach budowy mieszkań przez towarzystwa budownictwa społecznego.
Kredyty na nieruchomości mieszkaniowe dla podmiotów gospodarczych - kredyty udzielane na:
-
budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę budynków mieszkalnych oraz adaptację pomieszczeń
niemieszkalnych na cele mieszkalne;
-
nabycie działki budowlanej lub jej części pod budowę domów jednorodzinnych lub budynków mieszkalnych;
-
na remonty, modernizację i renowację lokali i budynków mieszkalnych,
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
4
• Należności z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe wykazują większą
dynamikę (czerwiec 2004 r. – czerwiec 2005 r. wzrost o 19,3%) niż należności z
tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe (3,7% w tym samym okresie).
• Jakość należności z tytułu kredytów na nieruchomości jest relatywnie lepsza (udział
należności zagrożonych w tej grupie wyniósł 5,8% w czerwcu 2005 r.) od jakości
należności ogółem od sektora niefinansowego w systemie bankowym (udział
należności zagrożonych w tej grupie wyniósł 13,2%). Z drugiej strony niski udział
należności zagrożonych z tytułu kredytów na nieruchomości obecnie nie musi
oznaczać, że sytuacja ta utrzyma się w przyszłości, bowiem jest to ciągle „młody”
portfel kredytowy, który w znacznej części powstał w ciągu ostatnich trzech lat. W
dłuższej perspektywie jakość należności z tytułu kredytów na nieruchomości będzie
uzależniona nie tylko od zmian sytuacji finansowej kredytobiorców ale również od
ewentualnego spadku cen nieruchomości.
• Należności z tytułu kredytów na nieruchomości zdominowane są przez kredyty
zabezpieczone hipoteką (56,3%). Wynika to m. in. z długoterminowego charakteru
tych kredytów, dla których pewniejszym przedmiotem zabezpieczenia na cały okres
kredytowania jest nieruchomość, niż zabezpieczenia osobiste. Należy zauważyć, że
udział kredytów zabezpieczonych hipoteką spada (w ciągu roku z 60,1% do 56,3%), co
należy ocenić negatywnie z punktu widzenia ostrożnościowego.
• Głównymi kredytobiorcami na rynku kredytów związanych z finansowaniem
nieruchomości są osoby prywatne
2
(71,1%). Jakość należności z tytułu kredytów na
nieruchomości dla osób prywatnych jest lepsza (3% należności zagrożonych) od
należności z tytułu kredytów na nieruchomości dla drugiej pod względem wielkości
grupy kredytobiorców – 25,2% - przedsiębiorstwa (15,9% należności zagrożonych)
o ile wymienione czynności związane są pośrednio lub bezpośrednio z prowadzoną działalnością gospodarczą
podmiotów. Kredyt udzielony przedsiębiorcy indywidualnemu może zostać zatem wykazany w pozycji „kredyty na
nieruchomości mieszkaniowe” jedynie w sytuacji, gdy działalność gospodarcza przedsiębiorcy polega na świadczeniu
usług mieszkaniowych.
2
Dla potrzeb sprawozdawczości przekazywanej do NBP (formularze U0101 i U0102) wśród jednostek sektora
niefinansowego rozróżnia się następujące kategorie kredytobiorców: osoby prywatne, przedsiębiorcy indywidualni,
rolnicy indywidualni, przedsiębiorstwa, instytucje niekomercyjne działające na rzecz gospodarstw domowych.
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
5
2. Finansowanie nieruchomości przez banki hipoteczne w Polsce
• Rola banków hipotecznych w finansowaniu nieruchomości dotychczas jest
niewielka. Według stanu na czerwiec 2005r. kwota należności brutto banków
hipotecznych z tytułu kredytów na nieruchomości ogółem wyniosła 3 308 mln zł.
• Udział banków hipotecznych w rynku kredytów na nieruchomości w czerwcu
2005r. wynosił 5,6% (w czerwcu 2004r. 5%).
• Należności z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki hipoteczne
wykazują dużą dynamikę wzrostu. W okresie czerwiec 2004 – czerwiec 2005
wystąpił 29,8% przyrost wartości należności brutto banków hipotecznych z tytułu
kredytów na nieruchomości.
• 70,9% należności brutto z tytułu kredytów udzielanych przez banki hipoteczne
wyrażonych jest w walutach obcych. Udział ten jest wyższy niż w przypadku
należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez system
bankowy (51,6%).
• Wśród należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości dominują (75,1%)
należności z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe (nieruchomości
pozostałe)
3
. Wysoki udział kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe w kredytach
udzielonych przez banki hipoteczne wynika z dużej aktywności na tym obszarze BRE
Bank Hipoteczny S.A. Jest to sytuacja odmienna niż w przypadku należności brutto z
tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez system bankowy (84,5%
stanowią należności z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe).
• Udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na
nieruchomości udzielonych przez banki hipoteczne wynosi 8%. Jest to nieco wyższy
udział niż w przypadku należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości
udzielonych przez system bankowy ogółem (5,8%).
3
Zgodnie z instrukcją wypełniania formularzy sprawozdawczych dla NBP:
Kredyty na nieruchomości pozostałe - kredyty na nabycie, budowę, przebudowę, rozbudowę lub nadbudowę budynku,
budowli, lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość lub nabycie spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego o
przeznaczeniu gospodarczym (w szczególności: przemysłowym, produkcyjnym, handlowym, usługowym, składowym,
biurowym, produkcyjnym i usługowym w rolnictwie i leśnictwie), publicznym (w szczególności: na cele transportu,
łączności, energetyki, ochrony zdrowia, opieki społecznej, oświaty, nauki, kultury i kultu religijnego, administracji
publicznej, ochrony środowiska, obronności i bezpieczeństwa państwa, zaopatrzenia w wodę) bądź użytkowym (np.
garaże) oraz na nabycie gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku lub budowli o
przeznaczeniu gospodarczym, publicznym lub użytkowym.
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
6
• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki
hipoteczne w 81,5% zabezpieczone są hipoteką. Jest to wyższy udział niż w
przypadku należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez
system bankowy (56,3%).
• Główną kategorią kredytobiorców banków hipotecznych są przedsiębiorstwa
(66,3%).
• Banki hipoteczne przeprowadziły dotychczas łącznie 15 niepublicznych i 4 publiczne
emisje hipotecznych listów zastawnych. Wg stanu na czerwiec 2005r. zobowiązania
banków hipotecznych z tytułu listów zastawnych wyniosły 1 220 mln zł.
3. Szanse i zagrożenia dla systemu bankowego wynikające z finansowania
nieruchomości.
• Rosnący popyt na kredyty na finansowanie nieruchomości, w tym szczególnie na
nieruchomości mieszkaniowe ( 84,5% kredytów brutto na nieruchomości ogółem).
• Budowa przez ZBP centralnej bazy danych o rynku nieruchomości (AMRON)
wpłynie na zwiększenie przejrzystości rynku nieruchomości a tym samym zwiększy
bezpieczeństwo jego uczestników.
• Niewykorzystany potencjał wzrostu aktywności banków hipotecznych w zakresie
kredytów na nieruchomości i emisji długoterminowych listów zastawnych.
• Postępująca komputeryzacja systemu ksiąg wieczystych, która ma na celu
usprawnienie postępowania wieczysto-księgowego (zakładanie ksiąg wieczystych i
dokonywanie w nich wpisów).
• Zwiększenie możliwości inwestycyjnych na rynku kapitałowym poprzez kolejne
emisje listów zastawnych.
• Kreowanie listu zastawnego jako długoterminowego papieru wartościowego
charakteryzującego się wysokim bezpieczeństwem inwestycyjnym.
• Potencjalny popyt na listy zastawne ze strony funduszy emerytalnych, funduszy
inwestycyjnych, zakładów ubezpieczeń i innych inwestorów długoterminowych.
• Należności z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości stanowią znaczny
udział, (23,6%) należności ogółem banków od sektora niefinansowego. W przypadku
kryzysu na rynku nieruchomości może to mieć negatywny wpływ na sytuację
banków, ze względu na spadek wartości zabezpieczeń. Należy wskazać, że
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
7
nieruchomości mieszkaniowe (w Polsce 84,5% kredytów brutto na nieruchomości
ogółem) zasadniczo w mniejszym stopniu podatne są na kryzys na rynku
nieruchomości. Ich ceny charakteryzują się mniejszą amplitudą wahań niż w
przypadku nieruchomości niemieszkaniowych.
• Kredyty na finansowanie nieruchomości udzielane są na długie okresy (w ofercie
banków istnieją kredyty do 35 lat). Banki uniwersalne refinansują je ze źródeł o
krótkich terminach wymagalności, co stanowi istotne źródło ryzyka w ich
działalności. Dlatego istnieje potrzeba wykorzystywania przez banki uniwersalne
instrumentów długoterminowego refinansowania kredytów na finansowanie
nieruchomości.
• W okresie ostatnich lat ceny nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wyraźnie
rosły. Ewentualny kryzys lub pogorszenie koniunktury na rynku nieruchomości ma
bezpośredni wpływ na jakość kredytów na finansowanie nieruchomości. Obecnie,
mimo wysokiej dynamiki zaangażowania banków w finansowanie nieruchomości w
Polsce, brak symptomów mogących świadczyć o możliwości wystąpienia sytuacji
kryzysowej na rynku nieruchomości w najbliższym czasie.
• Istotnym problemem w Polsce są wciąż nieuregulowane kwestie własnościowe wielu
nieruchomości. Brak jest planów zagospodarowania przestrzennego. Brak jest wciąż
pełnych i wiarygodnych baz danych o rozwoju rynku nieruchomości, co utrudnia
bankom bieżący monitoring wartości przyjmowanych zabezpieczeń i ich aktualizację.
• Bardzo ważnym elementem działalności w zakresie kredytu hipotecznego jest ostrożne
ustalanie wartości nieruchomości przyjmowanych jako przedmiot zabezpieczenia
spłaty kredytu. Ze względu na nieprzejrzystość rynku nieruchomości w Polsce (np.
brak baz danych o jego rozwoju) jakość wycen jest w dalszym ciągu nieprecyzyjna,
co zwiększa ryzyko działalności kredytowej banków. Fakt ten również podkreślają
agencje ratingowe (zwłaszcza w odniesieniu do nieruchomości niemieszkaniowych).
• Kredyty na finansowanie nieruchomości w znacznym stopniu udzielane są w walutach
obcych (51,6%), co w przypadku kryzysu walutowego może mieć negatywny wpływ
na możliwość spłaty kredytów. Wysoki udział kredytów walutowych wynika z ich
niższego oprocentowania w stosunku do kredytów w złotych. Banki zabezpieczają się
przed ryzykiem kredytowym wynikającym z kredytów walutowych na nieruchomości
(możliwość przewalutowania kredytu, udzielając niższego kredytu walutowego, niż
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
8
• wynikałoby to z analizy zdolności kredytowej klienta, oferując kredytobiorcom
instrumenty finansowe zabezpieczające przed ryzykiem walutowym.
• Wciąż istnieje popyt na kredyty o zmiennym oprocentowaniu. Zmiana
dotychczasowego trendu kształtowania się stóp procentowych i ich wzrost, może za
sobą pociągnąć wzrost ryzyka kredytowego z tytułu większych obciążeń dla
kredytobiorców. Jednocześnie jednak banki udzielając kredytów o zmiennej stopie
procentowej zabezpieczają się przed ryzykiem stopy procentowej.
• Zwiększona konkurencja ze strony zagranicznych instytucji kredytowych, które po
przystąpieniu Polski do UE angażują się w finansowanie nieruchomości w Polsce.
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
9
I. Wstęp
1. Rynek nieruchomości w Polsce
Od kilku lat obserwuje się w Polsce wzrost popytu na nieruchomości a zwłaszcza na
nieruchomości mieszkaniowe. Głównymi czynnikami determinującymi wzrost udzielanych
kredytów na nieruchomości w ostatnich latach jest wciąż niezaspokojony popyt na
nieruchomości mieszkaniowe i spadająca stopa oprocentowania kredytów.
Dodatkowo, wzrost zainteresowania inwestycjami w nieruchomości stymulowany był
także spekulacjami odnośnie poziomu cen nieruchomości po wejściu Polski do UE oraz
zapowiedziami podwyższenia podatku VAT na usługi i materiały budowlane.
W ocenie wielu analityków, zarówno krajowych jak i zagranicznych, należy oczekiwać
dalszego rozwoju rynku nieruchomości w Polsce
4
. Jednym ze wskaźników branym pod
uwagę przy formułowaniu takiej tezy jest udział kredytów na nieruchomości mieszkaniowe
w PKB. W Polsce udział ten kształtuje się ciągle na niskim poziomie, co zdaniem wielu
świadczy o znacznym potencjale rozwojowym tego rynku.
Wykres 1
Źródło: Opracowanie na podstawie „Report on competition in EU mortgage lending markets” - Banking Supervision
Committee, European Central Bank, 2005r.
4
Według raportu „Report on competition in EU mortgage lending markets” opracowanego przez
Banking
Supervision Committee,
European Central Bank w 2005r., kredyty hipoteczne w Polsce w roku 2004 stanowiły
0,2% kredytów hipotecznych udzielonych w krajach UE.
Kwota kredytów mieszkaniowych jako udział w PKB w poszczególnych krajach UE
w 2004r.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
Dan
ia
Hol
and
ia
W
lk.
Br
yta
ni
a
Po
rtuga
lia
Irl
an
di
a
Nie
m
cy
Hi
sz
pan
ia
Lu
kse
mb
ur
g
Sz
we
cja
Be
lgi
a
Fin
landi
a
Fra
nc
ja
Au
str
ia
Gr
ec
ja
Cy
pr
Es
toni
a
W
ło
ch
y
Łot
wa
W
ęgr
y
Cz
ec
hy
Li
tw
a
Po
lsk
a
Sł
owa
cja
Sł
ow
eni
a
w %
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
10
Ocenę taką prezentują nie tylko funkcjonujący dotychczas w Polsce kredytodawcy.
Wskazuje na to również wzrost zainteresowania tym rynkiem ze strony zagranicznych
instytucji finansowych, które po przystąpieniu Polski do UE zamierzają angażować się w
finansowanie nieruchomości w Polsce. Notyfikacje dotyczące działalności
transgranicznej w Polsce złożyły 83 zagraniczne instytucje kredytowe
5
oraz 7
działalność w formie oddziału
6
. Niektóre z nich zgłosiły zamiar finansowania
nieruchomości poprzez udzielanie kredytów hipotecznych. Coraz bardziej widoczna jest
również działalność funduszy inwestujących w nieruchomości.
Rynek nieruchomości w Polsce znajduje się ciągle w fazie transformacji. Wiele
zachodzących na nim zjawisk nie zostało jeszcze dostatecznie rozpoznanych i
uregulowanych (np. kwestie własnościowe nieruchomości). Powoduje to, że poszczególne
jego segmenty charakteryzują się ciągle podwyższonym ryzykiem. Niejednorodność tego
rynku, długookresowy charakter zachodzących na nim zjawisk i brak długookresowych
doświadczeń jego uczestników (w tym banków) powoduje, że ciągle nie jest on
dostatecznie przejrzysty a co za tym idzie dostatecznie przewidywalny. Brak jest wciąż
pełnych i wiarygodnych baz danych o rozwoju rynku nieruchomości (np. dotyczących
poziomu cen nieruchomości i ich trendów w podziale na poszczególne rodzaje
nieruchomości i ich lokalizację), co utrudnia bankom bieżący monitoring wartości
przyjmowanych zabezpieczeń i ich aktualizację.
Optymistyczne prognozy co do rozwoju rynku nieruchomości w Polsce
7
, które mogą
osłabić ostrożność działających na nim banków, są dodatkowo wzmacniane w różnego
rodzaju publikacjach np. poprzez odniesienie do sytuacji w Hiszpanii, w okresie jej
przystępowania do UE. Wówczas ceny nieruchomości w tym kraju znacznie rosły
8
. Pomija
się jednak fakt ich gwałtownego spadku w późniejszym okresie, co spowodowało
kryzysową sytuację wielu instytucji finansowych zaangażowanych w rynek
nieruchomości, w tym banków
9
.
5
Wielka Brytania – 22; Niemcy – 15; Austria – 17; Irlandia – 5; Francja – 6; Holandia - 2, Węgry - 4,
Włochy - 2, Luksemburg – 4; Czechy - 1, Cypr - 2, Dania – 2, Lichtenstein -1. (źródło: dane NBP)
6
Wg. stanu na 24.06.2005r. (źródło: dane NBP)
7
Prognozy te odnoszą się w szczególności do takich miast jak: Warszawa, Kraków, Wrocław.
8
Chodzi tu w szczególności o ceny nieruchomości niemieszkaniowych (komercyjnych), których ceny są
bardziej wrażliwe na zachodzące zjawiska gospodarcze a amplituda ich wahań jest zwykle wyraźnie większa
niż w przypadku nieruchomości mieszkaniowych.
9
Kryzys ten był bardzo kosztowny dla gospodarki Hiszpanii. Udział tych kosztów w PKB Hiszpanii wynosił
17%: Reiner Lux, Beleihungswert und Zertifizierung, Der langfristige Kredit, 10-2001
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
11
Wykres 2
Źródło: opracowanie na podstawie: Asset Price and Stability; European Central Bank, April 2000
Wszystkie wspomniane powyżej czynniki powodują, że wskazana jest podwyższona
ostrożność w angażowaniu się banków w działalność na rynku nieruchomości.
2. Finansowanie nieruchomości w Polsce
Nieruchomości w Polsce finansowane są przez banki uniwersalne i specjalistyczne
banki hipoteczne. Jednak zasadniczą rolę w tej działalności odgrywają wciąż banki
uniwersalne. Utrzymują 94,4% udział w rynku finansowania nieruchomości w Polsce.
Należności brutto banków uniwersalnych z tytułu kredytów na nieruchomości stanowią
22,3% należności brutto od sektora niefinansowego ogółem i wciąż wykazują tendencję
wzrostową.
Stosunkowo młode, specjalistyczne banki hipoteczne, odgrywają wciąż niewielką rolę
w finansowaniu nieruchomości w Polsce. Posiadają 5,6% udział w tym rynku. Jednakże
należy podkreślić, że ich potencjał rozwojowy, wynikający ze specyfiki działalności, nie
został do tej pory należycie wykorzystany. Banki uniwersalne, które są właścicielami
specjalistycznych banków hipotecznych, w sposób niedostateczny uwzględniają ich
specyfikę i możliwości w swoich strategiach finansowania nieruchomości. Obserwuje się
nawet przypadki konkurowania spółki matki (bank uniwersalny) ze spółką córką (bank
hipoteczny) na rynku nieruchomości.
W kolejnych latach, w przypadku banków hipotecznych, wzrost rynku kredytów
hipotecznych skutkować powinien dalszym zwiększaniem kwot emisji hipotecznych listów
Ceny nieruchomości komercyjnych w głównych
miastach Hiszpanii
0
50
100
150
200
250
300
350
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
in
d
eks 1994=100
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
12
zastawnych. Według stanu na czerwiec 2005r. banki hipoteczne dokonały 19 emisji
hipotecznych listów zastawnych. Ich zobowiązania z tytułu emisji hipotecznych listów
zastawnych wyniosły 1 220 mln zł. Zainteresowanie nabywaniem listów zastawnych
wykazują różne instytucje finansowe. Jednak głównie rosnące wciąż aktywa instytucji
wspólnego inwestowania determinują popyt na długookresowe, charakteryzujące się
wysokim bezpieczeństwem instrumenty finansowe jakimi są listy zastawne
10
. Rosnący
popyt na listy zastawne powiększać będzie również pulę środków banków hipotecznych,
które będą przeznaczone na kolejne kredyty na finansowanie nieruchomości. Istotną rolę w
tym procesie, a tym samym w rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, mogą odegrać
inwestorzy zagraniczni. Zdobycie i utrzymanie ich zaufania do polskiego rynku
nieruchomości oraz emitowanych w Polsce listów zastawnych umożliwi bankom
hipotecznym pozyskiwanie kapitału nie tylko na rynku krajowym lecz i poza jego
granicami. Aby to zaufanie pozyskać niezbędne jest utrzymanie szczególnych norm
ostrożnościowych obowiązujących banki hipoteczne oraz kontynuowanie podejmowanych
działań
11
na rzecz zwiększenia przejrzystości, a tym samym bezpieczeństwa, polskiego
rynku nieruchomości.
II. Finansowanie nieruchomości przez system bankowy
1. Koncentracja w zakresie finansowania nieruchomości w Polsce.
Finansowanie nieruchomości w Polsce zdominowane jest przez duże banki uniwersalne.
Należności brutto trzech z nich (PKO Bank Polski SA, Bank BPH SA, Bank Polska
Kasa Opieki SA) z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości wg stanu na koniec
czerwca 2005r. wynosiły łącznie 29 159 mln zł, co stanowiło ok. 49,5% wszystkich
należności z tytułu kredytów na nieruchomości w systemie bankowym.
Na koniec czerwca 2005 r. największymi kredytodawcami na rynku kredytów na
finansowanie nieruchomości były:
10
Zgodnie z raportem NBP „Rozwój systemu finansowego w Polsce w latach 2002-2003” największym
zagrożeniem dla rozwoju sektora instytucji wspólnego inwestowania jest zbyt mała podaż instrumentów
finansowych oraz niedostosowanie ich charakterystyki do potrzeb tych instytucji.
11
Trwają prace nad opracowaniem przez środowisko rzeczoznawców majątkowych standardu wyceny
nieruchomości na potrzeby banków, rozbudowywana jest baza danych o rynku nieruchomości AMRON,
postępuje proces komputeryzacji ksiąg wieczystych, wyjaśniane są kwestie własnościowe nieruchomości,
doskonalone są procedury kredytowe banków itd.
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
13
1. PKO Bank Polski SA
– bank posiada 27,8% udziału w rynku finansowania nieruchomości w Polsce,
2. Bank BPH SA
- bank posiada 15,6% udziału w rynku finansowania nieruchomości w Polsce,
3. Bank Polska Kasa Opieki SA.
- bank posiada 6% udziału w rynku finansowania nieruchomości w Polsce
Wykres 3
Na podkreślenie zasługuje fakt, że są to banki wielooddziałowe, obejmujące działalnością
obszar całego kraju. Zdecydowaną większość należności brutto z tytułu kredytów na
nieruchomości tych banków stanowią należności brutto z tytułu kredytów na
nieruchomości mieszkaniowe ( PKO BP S.A. – 99,5%, Bank BPH S.A. – 76,4%, PEKAO
S.A. – 99,6%)
12
.
Znaczące zaangażowanie w finansowanie nieruchomości widoczne jest również w innych
bankach uniwersalnych:
- GE Money Bank S.A. – 5,6% udział w rynku.
- Kredyt Bank S.A. – 4,2% udział w rynku.
- Millennium Bank S.A. – 3,9% udział w rynku.
- Bank Zachodni WBK S.A. – 3,8% udział w rynku.
- BRE Bank S.A. – 3,7% udział w rynku.
- ING Bank Śląski S.A. – 1,4% udział w rynku.
Należności brutto PKO BP SA, PEKAO SA, Banku BPH
SA z tytułu kredytów na finansow anie nieruchomości
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
30.
06
.03
30
.0
9.
03
31.
12
.03
31.
03
.04
30.
06
.04
30.
09
.04
31.
12
.04
31.
03
.05
30
.0
6.
05
ml
n z
ł
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
E
U
R, US
D
PKO BP S.A.
PEKAO S.A.
BANK BPH S.A.
EUR
USD
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
14
Wysoką dynamikę w zakresie finansowania nieruchomości wykazuje Getin Bank SA
Udział czterech funkcjonujących w Polsce specjalistycznych banków hipotecznych w
finansowaniu nieruchomości przez system bankowy jest wciąż niewielki i wynosi 5,6%.
Wykres 4
2. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości – ogółem
• Kwota należności brutto banków z tytułu kredytów na nieruchomości ogółem wyniosła
58 922 mln zł. Roczny przyrost wyniósł 16,6%
13
. Należności z tego tytułu stanowiły
23,6% należności brutto od sektora niefinansowego ogółem.
• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości w 51,6% wyrażone były w
walutach obcych. Dla porównania udział należności walutowych w należnościach od
sektora niefinansowego ogółem wynosił 26,3%.
12
W systemie bankowym udział należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w
należnościach z tytułu kredytów na nieruchomości ogółem wynosił 84,5%
Udział banków w finansow aniu nieruchomości w Polsce w
latach 2003-2005
0
20
40
60
80
100
120
30
.06
.03
30
.09
.03
31
.12
.03
31
.0
3.
04
30
.06
.04
30
.09
.04
31
.1
2.
04
31
.03
.05
30
.0
6.
05
PKO BP S.A.
BPH S.A.
PEKAO S.A.
Pozostałe banki
Banki hipoteczne
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
15
Wykres 5
• Większość (84,5%) należności z tytułu finansowania nieruchomości stanowiły
należności z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe.
Wykres 6
13
Roczny przyrost należności brutto od sektora niefinansowego ogółem wyniósł 7,6%.
Należności banków z tytułu kredytów na nieruchomości
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
30
.0
6.0
3
30
.09
.03
31
.1
2.
03
31
.03
.04
30
.0
6.
04
30
.09
.04
31
.1
2.0
4
31
.03
.05
30
.0
6.
05
ml
n z
ł
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
ku
rs
E
UR,
US
D
Kredyty ogółem
w tym kredyty w zł
w tym kredyty w alutow e
EUR
USD
Należności banków z tytułu kredytów na nieruchomości
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
31.
12
.03
31.03
.04
30.
06
.04
30.
09.
04
31.
12
.04
31.
03.
05
30
.06
.05
ml
n z
ł
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
ku
rs
E
U
R,
US
D
Kredyty na nieruchomości mieszkaniow e
Kredyty na nieruchomości niemieszkaniow e
Kredyty na nieruchomości ogółem
EUR
USD
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
16
• Udział należności zagrożonych
14
w należnościach brutto z tytułu kredytów na
nieruchomości wynosił 5,8%
15
.
Wykres 7
• Udział należności zagrożonych jest stosunkowo niski ze wzglądu na fakt, iż portfel kredytów
na nieruchomości jest stosunkowo „młody”. Większość kredytów została udzielona w ciągu
ostatnich trzech lat.
Wykres 8
16
14
Udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości wyrażonych w złotych
wynosił 7,5%. Natomiast udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości
wyrażonych w walutach obcych był niższy i wynosił 4,1%.
15
Dla porównania udział należności zagrożonych w należnościach od sektora niefinansowego ogółem wynosił 13,2%.
16
Formularz sprawozdawczy przedstawiający strukturę kredytów na nieruchomości wg lat zaangażowania wypełniony
był przez banki po raz pierwszy wg stanu na czerwiec 2005r. Analiza przekazanych danych wskazuje na potrzebę ich
weryfikacji.
Należności zagrożone z tytułu kredytów na nieruchomości
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
31
.1
2.
03
31
.03
.04
30
.06
.04
30
.0
9.
04
31
.12
.04
31
.03
.05
30
.0
6.
05
ml
n z
ł
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
ku
rs
E
U
R,
US
D
poniżej standardu
w ątpliw e
stracone
EUR
USD
Struktura kredytów sektora niefinansow ego na finansow anie
nieruchomości w g lat zaangażow ania
0
5000
10000
15000
20000
do 1
roku
od 1 do 3
lat
od 3 do 5
lat
od 5 do
10 lat
od 10 do
20 lat
pow . 20
lat
ml
n z
ł
złotow e
w alutow e
ogółem
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
17
• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości w 56,3% (tj. 33 161 mln zł)
zabezpieczone były hipoteką. Udział ten wykazuje tendencję malejącą. Ten
stosunkowo niski
udział wynika głównie z długiego postępowania
wieczystoksięgowego i stosowania przez banki również innych zabezpieczeń niż
hipoteka.
Wykres 9
• Ze względu na długookresowy charakter kredytów na nieruchomości zabezpieczenie
hipoteczne winno być preferowane przez banki. Okres zapadalności większości
kredytów na nieruchomości wynosi 10-20 lat.
Wykres 10
Udział należności zabezpieczonych hipoteką w
należnościach z tytułu kredytów na nieruchomości
45
50
55
60
65
30.06
.03
30.
09
.0
3
31.
12.
03
31
.03
.04
30
.06
.04
30.
09.
04
31.12
.04
31
.03
.05
30.06
.05
w %
Struktura kredytów sektora niefinansow ego na finansow anie
nieruchomości w g terminów zapadalności ogółem
0
5000
10000
15000
20000
do 1
mieś
pow 1
do 3
mieś
pow 3
do 6
mieś
pow 6
mieś
do 1
roku
pow 1
roku
do 3
lat
pow 3
do 5
lat
pow 5
do 10
lat
pow
10 do
20 lat
pow
20 lat
ml
n z
ł
złotow e
w alutow e
ogółem
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
18
• Głównymi kategoriami kredytobiorców kredytów przeznaczonych na nieruchomości
były osoby prywatne 71,1% (tj. 41 908 mln zł) i przedsiębiorstwa 25,2% (tj. 14
831mln zł). Udział należności zagrożonych w tych grupach wynosił odpowiednio 3%
i 13,4%. Należności brutto z tytułu kredytów udzielonych osobom prywatnym w
39,5% wyrażone były w złotych a udzielonych przedsiębiorstwom w 67,5%.
Wykres 11
3. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe
17
• Kwota należności brutto banków z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe
wyniosła 49 797 mln zł. Roczny przyrost wyniósł 19,3%. Należności z tego tytułu
stanowiły 84,5% należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości ogółem
udzielonych przez sektor bankowy.
• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w 51%
wyrażone były w walutach obcych.
17
Informacje dotyczące skali i dynamiki finansowania nieruchomości mieszkaniowych przez banki w Polsce, które były
sporządzane przez GINB w ubiegłych latach, zniekształcone były przez błędy w sprawozdawczości przekazywanej przez
jeden z dużych banków. Informacje zawarte w niniejszym opracowaniu zostały odpowiednio skorygowane.
Należności banków od głów nych kategorii kredytobiorców z
tytułu kredytów na nieruchomości
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
45 000
30.
06
.0
3
30.
09
.0
3
31.
12
.0
3
31.
03
.0
4
30.
06
.0
4
30.
09
.0
4
31
.1
2.
04
31
.0
3.
05
30.
06
.0
5
ml
n z
ł
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
ku
rs
E
U
R
, U
S
D
osoby pryw atne
przedsiębiorstw a
EUR
USD
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
19
Wykres 12
• Udział należności zagrożonych
18
w należnościach z tytułu kredytów na
nieruchomości mieszkaniowe wynosił 4,3%.
Wykres 13
18
Udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe wyrażonych
w złotych wynosił 6,7%. Natomiast udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na
nieruchomości mieszkaniowe wyrażonych w walutach obcych był niższy i wynosił 2%.
Należności banków z tytułu kredytów na nieruchomości
mieszkaniow e
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
31
.12
.03
31.03
.04
30.06
.04
30.09
.04
31.12
.04
31
.03
.05
30.06
.05
ml
n z
ł
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
ku
rs
E
U
R
, U
S
D
Kredyty ogółem
w tym kredyty w zł
w tym kredyty w alutow e
EUR
USD
Należności zagrożone banków z tytułu kredytów
mieszkaniow ych
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
31.12
.03
31.
03.
04
30
.06
.04
30.
09
.0
4
31.12
.04
31.03
.05
30.
06.
05
ml
n z
ł
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
ku
rs
E
U
R
, U
S
D
poniżej standardu
w ątpliw e
stracone
EUR
USD
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
20
• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w 56% (tj. 27
890 mln zł) zabezpieczone były hipoteką.
Wykres 14
• Głównymi kategoriami kredytobiorców kredytów na nieruchomości mieszkaniowe
były osoby prywatne 83,8% (tj. 41 708 mln zł) i przedsiębiorstwa 15,9% (tj. 7 928
mln zł). Udział należności zagrożonych w tych grupach wynosił odpowiednio 3% i
11,1%. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych osobom
prywatnym w 39% wyrażone były w złotych a udzielonych przedsiębiorstwom w
98%.
Wykres 15
Należności banków od głów nych kategorii kredytobiorców z
tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniow e
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
45 000
31.
12
.03
31.
03
.04
30.
06
.0
4
30.
09
.04
31.
12
.0
4
31
.0
3.
05
30.
06
.05
ml
n z
ł
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
ku
rs
E
U
R
, U
S
D
osoby pryw atne
przedsiębiorstw a
EUR
USD
Udział należności zabezpieczonych hipoteką w
należnościach z tytułu kredytów na nieruchomości
mieszkaniow e
0
10
20
30
40
50
60
70
30.06
.03
30.09
.03
31.12
.03
31.03
.04
30.06
.04
30.09
.04
31.12
.04
31.03
.05
30.06
.05
w %
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
21
4. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości
niemieszkaniowe
19
• Kwota należności brutto banków z tytułu kredytów na nieruchomości
niemieszkaniowe wyniosła 9 124 mln zł. Roczny przyrost wyniósł 3,7%. Należności
brutto z tego tytułu stanowiły 15,5% należności brutto z tytułu kredytów na
nieruchomości ogółem udzielonych przez sektor bankowy.
• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe w 55%
wyrażone były w walutach obcych.
Wykres 16
• Udział należności zagrożonych
20
w należnościach z tytułu kredytów na
nieruchomości niemieszkaniowe wynosił 13,7%.
19
Informacje dotyczące skali i dynamiki finansowania nieruchomości niemieszkaniowych przez banki w Polsce, które
były sporządzane przez GINB w ubiegłych latach, zniekształcone były przez błędy w sprawozdawczości przekazywanej
przez jeden z dużych banków. Informacje zawarte w niniejszym opracowaniu zostały odpowiednio skorygowane.
Należności banków z tytułu kredytów na nieruchomości
niemieszkaniow e
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
31
.12
.03
31.03
.04
30.06
.04
30.09
.04
31.
12.
04
31
.03
.05
30.06
.05
ml
n z
ł
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
ku
rs
E
U
R
, U
S
D
Kredyty ogółem
w tym kredyty w zł
w tym kredyty w alutow e
EUR
USD
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
22
Wykres 17
• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe w 57,8% (tj.
5 271 mln zł) zabezpieczone były hipoteką.
Wykres 18
• Głównymi kategoriami kredytobiorców kredytów przeznaczonych na nieruchomości
niemieszkaniowe były przedsiębiorstwa 75,7% (tj. 6 903 mln zł), przedsiębiorcy
20
Udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe
wyrażonych w złotych wynosił 12,2%. Natomiast udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu
kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe wyrażonych w walutach obcych był wyższy i wynosił 15%.
Należności zagrożone banków z tytułu kredytów na
nieruchomości niemieszkaniow e
0
100
200
300
400
500
600
700
800
31.
12
.03
31.
03
.04
30.
06
.0
4
30
.0
9.
04
31.
12
.04
31.
03
.0
5
30
.0
6.
05
ml
n z
ł
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
ku
rs
E
U
R
, U
S
D
poniżej standardu
w ątpliw e
stracone
EUR
USD
Udział należności zabezpieczonych hipoteką w
należnościach z tytułu kredytów na nieruchomości
niemieszkaniow e
0
10
20
30
40
50
60
70
80
30.06
.03
30.09
.03
31.12
.03
31.03
.04
30.06
.04
30.09
.04
31.12
.04
31.03
.05
30.06
.05
w %
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
23
indywidualni 9,9% (tj. 904 mln zł) i rolnicy indywidualni 7,7% (tj. 699 mln zł).
Udział należności zagrożonych w tych grupach wynosił odpowiednio 16%, 11,2% i
4,4%.
Wykres 19
III. Finansowanie nieruchomości przez banki hipoteczne
1. Banki hipoteczne w Polsce.
Obecnie w Polsce istnieją cztery specjalistyczne banki hipoteczne, utworzone na
podstawie ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych:
• BRE Bank Hipoteczny SA
21
z siedzibą w Warszawie otrzymał zezwolenie na
utworzenie banku w dniu 12.03.1999 r. (uchwała nr 15/KNB/99). Z dniem wydania
decyzji przez Przewodniczącego KNB (01.12.1999 r.) rozpoczął działalność
operacyjną (decyzja nr 942/99). Od grudnia 2004r. właścicielem Banku jest Atlas-
Vermoegenverwaltungs – GmbH, spółka zależna Commerzbank AG. Zgodnie z
przyjętą strategią BRE Bank Hipoteczny SA będzie prowadził działalność w zakresie
21
Poprzednia nazwa banku Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny SA
Należności banków od głów nych kategorii kredytobiorców z
tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniow e
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
31.
12.
03
31.
03
.04
30.
06.
04
30
.09
.04
31.12
.04
31
.03
.05
30.06
.05
ml
n z
ł
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
ku
rs
E
U
R
, U
S
D
przedsiębiorstw a
przedsiębiorcy indyw id
rolnicy indyw idualni
EUR
USD
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
24
finansowania nieruchomości niemieszkaniowych. Nieruchomości mieszkaniowe w
ramach grupy finansowane będą przez BRE Bank SA.
• BPH Bank Hipoteczny SA
22
z siedzibą w Warszawie powstał w dniu 01.12.1999 r. z
przekształcenia HYPO–BANK POLSKA SA w HypoVereinsbank Bank Hipoteczny
SA (uchwała nr 244/KNB/99). W tym samym dniu rozpoczął działalność operacyjną.
Akcjonariuszami banku są Bank BPH SA z siedzibą w Krakowie (99,93% akcji) i PBK
Inwestycje SA (0,07% akcji).
• Śląski Bank Hipoteczny SA z siedzibą w Warszawie otrzymał zezwolenie na
utworzenie banku 08.11.2000 r. (uchwała nr 79/KNB/2001). Zezwolenie na
rozpoczęcie działalności uzyskał 21.09.2001 r. (decyzja nr 172/2001). Jedynym
akcjonariuszem banku jest ING Bank Śląski SA z siedzibą w Katowicach.
• Nykredit Bank Hipoteczny SA z siedzibą w Warszawie otrzymał zezwolenie na
utworzenie banku 18.11.2002 r. (uchwała nr 328/KNB/02). Zezwolenie na rozpoczęcie
działalności uzyskał 15.09.2003r. (decyzja nr 291/2003). Jedynym akcjonariuszem
banku jest Nykredit A/S z siedzibą w Kopenhadze. Bank jest w trakcie likwidacji.
Akcjonariusz podjął decyzję o prowadzeniu działalności w Polsce w formie oddziału.
2. Specyfika działalności banków hipotecznych
Zakres działalności banków hipotecznych, określony ustawą o listach zastawnych i
bankach hipotecznych, jest znacznie ograniczony (zasada specjalizacji) w stosunku do
banków uniwersalnych. Ich podstawowa działalność polega na:
- udzielaniu kredytów zabezpieczonych hipoteką i emitowaniu na ich podstawie
hipotecznych listów zastawnych oraz
- udzielaniu kredytów podmiotom o wysokiej zdolności kredytowej (np. Skarb Państwa,
Narodowy Bank Polski, jednostki samorządu terytorialnego) albo poręczonych lub
gwarantowanych przez te podmioty i emitowaniu na ich podstawie publicznych listów
zastawnych.
Ze względu na znaczną koncentrację ryzyka (ryzyko sektorowe) banki hipoteczne
obowiązują szczególne normy ostrożnościowe, zawarte w ustawie o listach zastawnych i
22
Poprzednia nazwa banku HypoVereinsbank Bank Hipoteczny SA
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
25
bankach hipotecznych. Zgodnie z obowiązującymi przepisami działalność banków
hipotecznych podlega szczególnemu nadzorowi (art.1 ustawy o listach zastawnych i
bankach hipotecznych).
Od początku działalność banków hipotecznych napotyka na różnego rodzaju bariery:
- Podstawową barierą utrudniającą dynamiczny rozwój działalności banków
hipotecznych w Polsce jest długotrwałe postępowanie wieczystoksięgowe i
nieuregulowane kwestie własnościowe wielu nieruchomości. W sądach rejonowych
większych miast postępowanie o wpis hipoteki do księgi wieczystej trwa średnio kilka
miesięcy. Do czasu uzyskania prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej,
kredyt udzielony przez bank hipoteczny nie może stanowić podstawy emisji
hipotecznych listów zastawnych i musi być zrefinansowany z innych źródeł –
ustawowo ograniczonych. Do polepszenia sytuacji w tym zakresie z pewnością
przyczyni się postępująca komputeryzacja ksiąg wieczystych.
- Kolejną ważną barierą były także nieścisłości ustawy o listach zastawnych i bankach
hipotecznych. W celu usunięcia przeszkód w rozwoju działalności banków
hipotecznych Sejm uchwalił w dniu 5 lipca 2002 r. szeroką nowelizację tej ustawy,
która weszła w życie 09.09.2002 r. Uwzględnia ona m.in. postulaty zgłaszane przez
Komisję Nadzoru Bankowego wyrażone w pismach do Ministerstwa Finansów. W
powyższej nowelizacji m.in. rozszerzono zakres dozwolonych czynności banku
hipotecznego o udzielanie kredytów dla jednostek samorządu terytorialnego, bądź
poręczonych lub gwarantowanych przez te jednostki, zliberalizowano limity
dotyczące relacji wartości kredytu do bankowo – hipotecznej wartości nieruchomości
stanowiącej przedmiot zabezpieczenia spłaty kredytu, zwiększono możliwości
refinansowania działalności podstawowej ze źródeł dodatkowych, innych niż listy
zastawne, umożliwiono bankowi hipotecznemu wypłatę środków kredytowych
przed ustanowieniem hipoteki zabezpieczającej jego spłatę.
- Do istotnych barier rozwoju banków hipotecznych należy również obserwowany brak
współpracy a nawet konkurowanie z bankami–matkami w zakresie kredytowania
nieruchomości. Kwestie te są przedmiotem analiz GINB i dyskusji z zarządami
banków. GINB podkreśla w szczególności konieczność wypracowywania spójnej
strategii udzielania kredytów na nieruchomości przez całą grupę bankową a nie
odrębnie przez poszczególnych jej członków.
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
26
- Rosnąca konkurencja ze strony banków uniwersalnych, które posiadają rozbudowaną
sieć oddziałów i nie są związane szczególnymi normami ostrożnościowymi (ze
względu na możliwość większej dywersyfikacji ryzyka niż specjalistyczne banki
hipoteczne).
3. Udział banków hipotecznych w finansowaniu nieruchomości.
Rola banków hipotecznych w finansowaniu nieruchomości w Polsce jest dotychczas
niewielka. Udział kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki hipoteczne
stanowił 5,6% kredytów na nieruchomości udzielonych przez sektor bankowy ogółem
(zob. wykres nr 4). Roczny przyrost wartości należności brutto z tytułu kredytów na
nieruchomości udzielonych przez banki uniwersalne wynosił 15,9% a przez banki
hipoteczne 29,8%.
Ciągle istotnym czynnikiem wpływającym na niski udział banków hipotecznych w
kredytowaniu nieruchomości jest m.in. wciąż stosunkowo wczesna faza ich działalności
(pierwsze banki zaczęły funkcjonować w grudniu 1999 r. a ostatni został uruchomiony we
wrześniu 2003r.), brak należytej współpracy ze „spółkami matkami” oraz bariery
natury prawnej (np. długotrwałe postępowanie wieczystoksięgowe, nieuregulowane
kwestie własnościowe nieruchomości w Polsce, brak planów zagospodarowania
przestrzennego) na jakie napotykają bądź napotykały w praktyce swojego funkcjonowania.
Banki hipoteczne działające w Polsce koncentrują się na kredytowaniu przedsiębiorstw i
finansowaniu nieruchomości niemieszkaniowych (komercyjnych). Widoczne jest to w
szczególności w znacznym udziale zaangażowania na tych obszarach BRE Banku
Hipotecznego SA. Kredyty na nieruchomości niemieszkaniowe udzielone przez ten bank
stanowią 45,1% wszystkich kredytów udzielonych przez banki hipoteczne.
4. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych
przez banki hipoteczne – ogółem
• Kwota należności banków hipotecznych z tytułu kredytów brutto na nieruchomości
ogółem wyniosła 3 308 mln zł. Roczny przyrost wyniósł 29,8%.
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
27
• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki
hipoteczne w 70,9% wyrażone były w walutach obcych.
Wykres 20
• Większość (75,1%) należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości stanowiły
należności z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe
Wykres 21
• Udział należności zagrożonych
23
w należnościach brutto z tytułu kredytów na
nieruchomości udzielonych przez banki hipoteczne wynosił 8%
24
.
23
Udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości wyrażonych w złotych
wynosił 8,2%. Natomiast udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości
wyrażonych w walutach obcych był niższy i wynosił 7,8%.
Należności banków hipotecznych z tytułu finansow ania
nieruchomości
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
30.
06
.03
30.09
.03
31.
12
.03
31.03
.04
30
.06
.04
30.09
.04
31.12
.04
31.03
.05
30.06
.05
ml
n z
ł
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
ku
rs
E
UR,
US
D
Kredyty na nieruchomości mieszkaniow e
Kredyty na nieruchomości niemieszkaniow e
Kredyty ogółem
EUR
USD
Należności banków hipotecznych z tytułu kredytów na
nieruchomości
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
30.
06.
03
30
.0
9.0
3
31.
12.
03
31.
03.
04
30
.0
6.0
4
30
.0
9.
04
31.
12.
04
31.
03.
05
30
.0
6.0
5
ml
n z
ł
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
ku
rs
E
UR,
U
S
D
Kredyty ogółem
w tym kredyty w zł
w tym kredyty walutowe
EUR
USD
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
28
Wykres 22
• Udział kredytów zagrożonych jest stosunkowo niski ze względu na fakt, iż portfel
kredytów na nieruchomości banków hipotecznych jest stosunkowo „młody”.
Większość portfela powstała w ciągu ostatnich trzech lat.
Wykres 23
25
24
Dla porównania udział należności zagrożonych w należnościach z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych
przez system bankowy wyniósł 5,8%.
25
Zob. przypis 16
Struktura kredytów sektora niefinansow ego na
finansow anie nieruchomości w g lat zaangażow ania - banki
hipoteczne
0
200
400
600
800
1000
1200
do 1
roku
od 1 do 3
lat
od 3 do 5
lat
od 5 do
10 lat
od 10 do
20 lat
pow . 20
lat
ml
n z
ł
złotow e
w alutow e
ogółem
Należności zagrożone banków hipotecznych z tytułu
kredytów na nieruchomości
0
20
40
60
80
100
120
140
160
30.
06
.03
30.09
.03
31.12
.03
31.03
.04
30.
06
.04
30
.09
.04
31.
12.
04
31.
03.
05
30.06
.05
ml
n z
ł
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
ku
rs
E
U
R
, U
S
D
poniżej standardu
w ątpliw e
stracone
EUR
USD
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
29
• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki
hipoteczne w 81,5% (tj. 2 695 mln zł) zabezpieczone były hipoteką.
Wykres 24
• Ze względu na długookresowy charakter kredytów na nieruchomości, zabezpieczenie
hipoteczne jest ustawowo preferowane przez banki hipoteczne. Okres zapadalności
większości kredytów udzielonych przez banki hipoteczne na nieruchomości wynosi 10-
20 lat.
Wykres 25
• Głównymi kategoriami kredytobiorców kredytów na nieruchomości udzielonych
przez banki hipoteczne były przedsiębiorstwa 66,3% (tj. 2 195 mln zł) i osoby
prywatne 25,8% (tj. 854 mln zł). Udział należności zagrożonych w tych grupach
Struktura kredytów sektora niefinansow ego na
finansow anie nieruchomości w g terminów zapadalności-
banki hipoteczne
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
do 1
mieś
pow
1 do
3
mieś
pow
3 do
6
mieś
pow
6
mieś
do 1
roku
pow
1
roku
do 3
lat
pow
3 do
5 lat
pow
5 do
10 lat
pow
10 do
20 lat
pow
20 lat
ml
n z
ł
złotow e
w alutow e
ogółem
Udział należności zabezpieczonych hipoteką w
należnościach z tytułu kredytów na nieruchomości
46
48
50
52
54
56
58
60
62
64
30.06
.03
30.09
.03
31.12
.03
31
.03
.04
30
.06
.04
30.
09.
04
31.12
.04
31.03
.05
30.06
.05
w %
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
30
wynosił odpowiednio 9,1% i 5,6%. Należności brutto z tytułu kredytów na
nieruchomości udzielonych osobom prywatnym w 33% wyrażone były w złotych a
udzielonych przedsiębiorstwom w 25%.
Wykres 26
5. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe –
udzielonych przez banki hipoteczne.
• Kwota należności banków hipotecznych z tytułu kredytów brutto na nieruchomości
mieszkaniowe wyniosła 823 mln zł. Roczny spadek wyniósł 1,5%. Należności z tego
tytułu stanowiły 25% kredytów brutto na nieruchomości udzielonych przez banki
hipoteczne. Spadek ten spowodowany jest głównie zmianami w strategiach BRE
Banku Hipotecznego S.A. i BPH Banku Hipotecznego S.A.
• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w 65%
wyrażone były w walutach obcych.
Należności banków hipotecznych od głównych kategorii
kredytobiorców z tytułu kredytów na nieruchomości
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
30.
06
.0
3
30.
09
.0
3
31.
12
.03
31.
03
.04
30.
06
.04
30
.0
9.
04
31.
12
.04
31.
03
.05
30.
06
.0
5
ml
n
z
ł
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
4,00
4,50
5,00
US
D,
E
U
R
przedsiębiorstw a
osoby pryw atne
EUR
USD
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
31
Wykres 27
• Udział należności zagrożonych
26
w należnościach brutto z tytułu kredytów na
nieruchomości mieszkaniowe udzielonych przez banki hipoteczne wynosił 5,5%.
Wykres 28
26
Udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe wyrażonych
w złotych wynosił 7,3%. Natomiast udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na
nieruchomości mieszkaniowe wyrażonych w walutach obcych był niższy i wynosił 4,5%.
Należności banków hipotecznych z tytułu kredytów na
nieruchomości mieszkaniow e
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
30.
06
.03
30.
09
.03
31.12
.0
3
31.
03.
04
30.
06
.04
30.09
.04
31.12
.04
31.03
.0
5
30.06
.05
ml
n z
ł
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
ku
rs
E
U
R
, U
S
D
Kredyty ogółem
w tym kredyty w zł
w tym kredyty w alutow e
EUR
USD
Należności zagrożone banków hipotecznych z tytułu kredytów
na nieruchomości mieszkaniow e
0
5
10
15
20
25
30
35
30
.0
6.
03
30
.0
9.0
3
31
.1
2.0
3
31
.0
3.
04
30
.0
6.
04
30
.09
.04
31
.1
2.
04
31
.0
3.0
5
30
.0
6.
05
ml
n z
ł
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
ku
rs
E
U
R
, U
S
D
poniżej standardu
w ątpliw e
stracone
EUR
USD
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
32
• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe udzielone przez
banki hipoteczne w 87,5% zabezpieczone były hipoteką.
Wykres 29
• Głównymi kategoriami kredytobiorców kredytów na nieruchomości mieszkaniowe
udzielonych przez banki hipoteczne były osoby prywatne 96% (tj. 791 mln zł) i
przedsiębiorstwa 3,4% (tj. 28 mln zł). Udział należności zagrożonych w tych
grupach wynosił odpowiednio 5,7% i 0%. Należności brutto z tytułu kredytów na
nieruchomości mieszkaniowe udzielonych osobom prywatnym w 33,8% wyrażone
były w złotych a udzielonych przedsiębiorstwom w 74%.
Wykres 30
Udział należności zabezpieczonych hipoteką w
należnościach z tytułu kredytów na nieruchomości
mieszkaniow e banków hipotecznych
68
70
72
74
76
78
80
82
84
86
88
90
30.
06
.0
3
30.
09
.03
31
.1
2.
03
31
.0
3.
04
30
.0
6.
04
30
.0
9.
04
31.
12
.0
4
31.
03
.05
30.
06
.05
w %
Należności banków hipotecznych od głów nych kategorii
kredytobiorców z tytułu kredytów mieszkaniow ych
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
30
.0
6.
03
30
.0
9.
03
31.
12
.03
31.
03
.04
30.
06
.04
30.
09
.0
4
31.
12
.04
31.
03
.05
30
.0
6.
05
ml
n z
ł
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
ku
rs
E
UR,
US
D
osoby pryw atne
przedsiębiorstw a
EUR
USD
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
33
6. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości
niemieszkaniowe udzielonych przez banki hipoteczne.
• Kwota należności banków hipotecznych z tytułu kredytów brutto na nieruchomości
niemieszkaniowe wyniosła 2 485 mln zł. Roczny przyrost wyniósł 45%. Należności
banków hipotecznych z tego tytułu stanowiły 75% kredytów brutto na nieruchomości
ogółem udzielonych przez banki hipoteczne.
• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe w 73%
wyrażone były w walutach obcych.
Wykres 31
• Udział należności zagrożonych
27
w należnościach z tytułu kredytów na
nieruchomości niemieszkaniowe udzielonych przez banki hipoteczne stanowił 8,8%.
27
Udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe wyrażonych w złotych
wynosił 8,6%. Natomiast udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe
wyrażonych w walutach obcych był wyższy i wynosił 8,8%.
Należności banków hipotecznych z tytułu kredytów na
nieruchomości niemieszkaniow e
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
30
.06
.03
30
.09
.03
31
.12
.03
31
.03
.04
30
.06
.04
30
.09
.04
31
.12
.04
31
.03
.05
30
.06
.05
ml
n z
ł
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
ku
rs
E
U
R
, U
S
D
Kredyty ogółem
w tym kredyty w zł
w tym kredyty w alutow e
EUR
USD
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
34
Wykres 32
• Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe udzielonych
przez banki hipoteczne w 79,5% (tj. 2 485 mln zł) zabezpieczone były hipoteką.
Wykres 33
• Głównymi kategoriami kredytobiorców kredytów na nieruchomości
niemieszkaniowe udzielanych przez banki hipoteczne były przedsiębiorstwa 87% (tj.
2 166 mln zł) i przedsiębiorcy indywidualni 10% (tj. 256 mln zł). Udział należności
zagrożonych w tych grupach wynosił odpowiednio 9,2% i 6%. Należności z tytułu
kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe udzielonych przedsiębiorcom w 24,4%
wyrażone były w złotych a udzielonych przedsiębiorcom indywidualnym w 51,7%.
Należności zagrożone banków hipotecznych z tytułu
kredytów na nieruchomości niemieszkaniow e
0
20
40
60
80
100
120
140
30.06
.03
30.
09
.03
31.12
.03
31.03
.04
30.06
.04
30.
09.
04
31.
12
.04
31.03
.05
30
.06
.05
ml
n z
ł
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
ku
rs
E
U
R
, U
S
D
poniżej standardu
w ątpliw e
stracone
EUR
USD
Udział należności zabezpieczonych hipoteką w
należnościach z tytułu kredytów na nieruchomości
niemieszkaniow e banków hipotecznych
72
74
76
78
80
82
84
86
88
90
92
30.06
.03
30.09
.03
31.
12
.03
31.
03.
04
30
.06
.04
30.09
.04
31.12
.04
31.03
.05
30.
06.
05
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
35
Wykres 34
7. Emisje listów zastawnych
Na podstawie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, tylko specjalistyczne
banki hipoteczne uprawnione są do emisji listów zastawnych. Ze względu na stosunkowo
krótki okres funkcjonowania banków hipotecznych i niewielki portfel udzielonych przez
nie kredytów hipotecznych również dokonywane na ich podstawie emisje listów
zastawnych charakteryzują się stosunkowo niewielką kwotą.
Wykres 35
Należności banków hipotecznych od głów nych kategorii
kredytobiorców z tytułu kredytów na nieruchomości
niemieszkaniow e
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
30.
06
.03
30
.0
9.
03
31
.1
2.
03
31
.0
3.
04
30.
06
.04
30.
09
.04
31.
12
.04
31
.0
3.
05
30.
06
.05
ml
n z
ł
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
ku
rs
E
UR,
US
D
przedsiębiorstw a
przedsiębiorcy indyw id
EUR
USD
Portfel kredytow y banków hipotecznych i ich zobow iązania z
tytułu listów zastaw nych
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
12.01 06.02 12.02 06.03 12.03 06.04 12.04 06.05
ml
n z
ł
portfel kredytow y brutto
hipoteczne listy zastaw ne
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
36
Banki hipoteczne przeprowadziły dotychczas łącznie 15 niepublicznych i 4 publiczne
emisje
28
hipotecznych listów zastawnych. W czerwcu 2005r. zobowiązania z tytułu emisji
listów zastawnych wyniosły 1 220 mln zł. Listy zastawne głównego emitenta listów
zastawnych (BRE Bank Hipoteczny S.A.) posiadają aktualnie następujące oceny agencji
ratingowych: A2 (Moodys) i BBB+ (Fitch).
IV. Szanse dla systemu bankowego w zakresie finansowania
nieruchomości.
• Rosnący popyt na kredyty na finansowanie nieruchomości, w tym szczególnie na
nieruchomości mieszkaniowe ( 84,5% kredytów brutto na nieruchomości ogółem).
• Nadal istnieje niewykorzystany potencjał wzrostu aktywności banków hipotecznych
w zakresie kredytów na nieruchomości. Wraz z poszerzaniem przez nie sieci
dystrybucji produktów spodziewany jest wzrost kwoty ich należności z tytułu tych
kredytów.
• Wprowadzana komputeryzacja systemu ksiąg wieczystych, która ma na celu
wyeliminowanie długiego okresu oczekiwania na założenie księgi wieczystej czy
dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Kwestie te należą do najbardziej utrudniających
rozwój bankowości hipotecznej w Polsce.
• Nowelizacja ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych obowiązująca od
09.09.2002 r., która m.in. rozszerzyła zakres dozwolonych czynności banku
hipotecznego o udzielanie kredytów dla jednostek samorządu terytorialnego, bądź
poręczonych lub gwarantowanych przez te jednostki, zliberalizowała limity dotyczące
relacji wartości kredytu do bankowo – hipotecznej wartości nieruchomości stanowiącej
przedmiot zabezpieczenia spłaty kredytu, zwiększyła możliwości refinansowania
działalności podstawowej ze źródeł dodatkowych, innych niż listy zastawne,
umożliwiła bankowi hipotecznemu wypłatę środków kredytowych przed
ustanowieniem hipoteki zabezpieczającej jego spłatę.
28
BRE Bank Hipoteczny – 10 niepublicznych i 3 publiczne; BPH Bank Hipoteczny S.A. – 3 niepubliczne i 1
publiczna; Śląski Bank Hipoteczny S.A. – 2 niepubliczne.
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
37
• Zwiększenie możliwości inwestycyjnych na rynku kapitałowym poprzez kolejne
emisje listów zastawnych.
• Kreowanie listu zastawnego jako długoterminowego papieru wartościowego
charakteryzującego się wysokim bezpieczeństwem inwestycyjnym. Dokonywanie
emisji listów zastawnych wyłącznie przez banki hipoteczne może stanowić podstawę
zainteresowania ze strony banków uniwersalnych, które będą chciały mieć bank
hipoteczny ze względu na możliwość pozyskiwania długoterminowego finansowania w
grupie.
• Potencjalny popyt na listy zastawne emitowane przez banki hipoteczne ze strony
funduszy emerytalnych, funduszy inwestycyjnych, zakładów ubezpieczeń i innych
inwestorów długoterminowych.
V. Zagrożenia dla systemu bankowego.
• Należności z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości stanowią duży udział, tj.
23,6% należności ogółem banków od sektora niefinansowego, co w przypadku
kryzysu na rynku nieruchomości może mieć negatywny wpływ na sytuację banków,
w związku ze spadkiem wartości zabezpieczeń, co potwierdzają doświadczenia wielu
państw w tym np. wspomniane na wstępie doświadczenia hiszpańskie oraz
doświadczenia francuskie
29
. Ma to znaczenie zwłaszcza dla banków uniwersalnych, w
których kredyty na nieruchomości stanowią istotny udział w portfelu kredytowym i nie
podlegają szczególnym regulacjom ostrożnościowym (tak jak w bankach
hipotecznych). Jednak należy wskazać, że nieruchomości mieszkaniowe (84,5%
kredytów brutto na nieruchomości ogółem) zasadniczo w mniejszym stopniu
podatne są na kryzys na rynku nieruchomości. Ich ceny charakteryzują się mniejszą
amplitudą wahań niż w przypadku nieruchomości niemieszkaniowych. Ceny
nieruchomości niemieszkaniowych (kredyty na ten segment rynku nieruchomości
stanowią 15,5% kredytów na nieruchomości ogółem) znacznie silniej związane są z
cyklem koniunkturalnym rozwoju gospodarki. Ceny ich mogą podlegać znacznym
29
W czasie kryzysu na rynku nieruchomości we Francji w latach ’90, kiedy w odstępie dwóch lat (od końca 1989r. do
końca 1999r.) ceny nieruchomości komercyjnych w Paryżu spadły o połowę i zaczęła szybko rosnąć liczba pustostanów,
trudności przeżywały nie tylko przedsiębiorstwa działające w sektorze
budownictwa i nieruchomości, ale również banki -
głównie banki państwowe, które były najbardziej zaangażowane w finansowanie nieruchomości (Credit Foncier de
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
38
fluktuacjom, co wpływa na zwiększone ryzyko ich wartości jako zabezpieczenia
kredytów.
• Kredyty na finansowanie nieruchomości udzielane są na długie okresy (w ofercie
banków istnieją kredyty nawet do 35 lat). Banki uniwersalne refinansują je ze źródeł
o krótkich terminach wymagalności, co stanowi istotne źródło ryzyka w ich
działalności. Dlatego istnieje potrzeba wykorzystywania przez banki uniwersalne
instrumentów długoterminowego refinansowania kredytów na finansowanie
nieruchomości.
Wykres 36
• W okresie ostatnich lat ceny nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wyraźnie
rosły ze względu na spadek oprocentowania kredytów i wzrost popytu na
nieruchomości wzmacnianego obawami co do wpływu podwyżki podatku VAT na
usługi i materiały budowlane oraz spekulacje co do wzrostu cen nieruchomości po
wejściu Polski do UE. Ewentualny kryzys lub pogorszenie koniunktury na rynku
nieruchomości ma bezpośredni wpływ na jakość kredytów na finansowanie
nieruchomości. Obecnie, mimo wysokiej dynamiki zaangażowania banków w
finansowanie nieruchomości w Polsce, brak symptomów mogących świadczyć o
możliwości wystąpienia sytuacji kryzysowej na rynku nieruchomości w Polsce w
najbliższym czasie. Jednak ze względu na długookresowy charakter czynności
France, Credit Lyonaise). Banki te musiały utworzyć dodatkowe rezerwy celowe, restrukturyzować zadłużenia klientów,
przejmować za długi nieruchomości, których nie można było sprzedać. Ich sytuacja unormowała się dopiero w 1996 r.
Kredyty i depozyty o zapadalności/wymagalności powżej 5 lat
0
15
30
45
60
1998-12
1999-12
2000-12
2001-12
2002-12
2003-12
2004-12
mld
z
ł
Kredyty sektora niefinansowego i budżetowego powyżej 5 lat
Depozyty sekt. fin., niefin. i budż. oraz pap.wart. własnej emisji powyżej 5 lat
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
39
związanych z finansowaniem nieruchomości wskazane jest stosowanie przez banki
procedur minimalizujących ryzyko z odpowiednim wyprzedzeniem.
Należy podkreślić, że banki uniwersalne mają znacznie większą swobodę w
udzielaniu tego rodzaju kredytów (możliwość dywersyfikacji ryzyka portfela
kredytowego) niż specjalistyczne banki hipoteczne. Mimo to, ze względów
ostrożnościowych:
- kredyty na nieruchomości udzielane przez banki uniwersalne w większości
posiadają zabezpieczenie hipoteczne (56,3% należności brutto z tytułu kredytów
na finansowanie nieruchomości). Udział ten byłby wyższy gdyby nie długie
postępowanie wieczysto-księgowe w Polsce,
- dążą do zachowywania bezpiecznej relacji wartości kredytu do wartości
nieruchomości (Loan to Value - LTV). Według analiz przeprowadzonych przez
GINB większość banków stosuje wewnętrzne limity LTV,
- monitorują sytuację na rynku nieruchomości
30
.
Banki hipoteczne, ze względu na specyfikę ich działania (koncentracja ryzyka
sektorowego), muszą przestrzegać ustalonych ustawowo limitów dotyczących
wskaźnika LTV, wymogu zabezpieczenia hipoteką udzielnych kredytów na
nieruchomości oraz specjalnych (ostrożnych) zasad wyceny nieruchomości.
• Istotnym problemem w Polsce są wciąż nieuregulowane kwestie własnościowe wielu
nieruchomości. Brak jest planów zagospodarowania przestrzennego. Brak jest wciąż
pełnych i wiarygodnych baz danych o rozwoju rynku nieruchomości (np. poziom cen
nieruchomości i ich trendy w podziale na poszczególne rodzaje nieruchomości i ich
lokalizację), co utrudnia bankom bieżący monitoring wartości przyjmowanych
zabezpieczeń i ich aktualizację.
• Bardzo ważnym elementem działalności w zakresie kredytu hipotecznego jest ostrożne
ustalanie wartości nieruchomości przyjmowanych jako przedmiot zabezpieczenia
spłaty kredytu. Banki uniwersalne mają większą niż specjalistyczne banki hipoteczne
swobodę w zakresie dokonywania wyceny nieruchomości, a jeśli już korzystają z
wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, to jest to wartość
rynkowa (aktualna cena możliwa do uzyskania na rynku). Jedynie na banki
hipoteczne nałożony jest ustawowy wymóg ustalania w każdym przypadku bankowo
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
40
– hipotecznej wartości nieruchomości
31
. Ze względu na nieprzejrzystość rynku
nieruchomości w Polsce (np. brak baz danych o jego rozwoju) jakość wycen jest w
dalszym ciągu nieprecyzyjna, co zwiększa ryzyko działalności kredytowej banków.
Brak wiarygodnych i precyzyjnych danych o rynku nieruchomości (cen nieruchomości,
amplitudy ich wahań, trendów) utrudnia bieżący monitoring jakości przyjmowanych
przez banki zabezpieczeń na nieruchomościach i ich weryfikację. Fakt ten jest również
podkreślany przez agencje ratingowe (zwłaszcza w odniesieniu do nieruchomości
niemieszkaniowych).
• Kredyty na finansowanie nieruchomości ciągle w znacznym stopniu udzielane są w
walutach obcych (51,6% należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości), co w
przypadku kryzysu walutowego może mieć negatywny wpływ na możliwość spłaty
kredytów. Tak wysoki udział kredytów walutowych wynika z ich niższego
oprocentowania w stosunku do kredytów w złotych. Banki zabezpieczają się przed
ryzykiem kredytowym wynikającym z kredytów walutowych na nieruchomości,
oferując przede wszystkim możliwość przewalutowania kredytu, udzielając niższego
kredytu walutowego, niż wynikałoby to z analizy zdolności kredytowej klienta
przyjmując bardziej wymagające kryteria oceny wiarygodności kredytowej oraz
dokonując dla większych kredytów analizy (stress test) odporności sytuacji finansowej
kredytobiorcy na ewentualną deprecjację złotego wobec waluty kredytu lub oferując
kredytobiorcom instrumenty finansowe zabezpieczające przed ryzykiem
walutowym.
• W dalszym ciągu istnieje popyt na kredyty o zmiennym oprocentowaniu, zgłaszany
szczególnie przez osoby prywatne. Zmiana dotychczasowego trendu kształtowania
się stóp procentowych i ich wzrost, może za sobą pociągnąć wzrost ryzyka
kredytowego z tytułu większych obciążeń dla kredytobiorców. Jednocześnie jednak
banki udzielając kredytów o zmiennej stopie procentowej są zabezpieczone przed
ryzykiem stopy procentowej.
• Zwiększona konkurencja ze strony zagranicznych instytucji kredytowych, które po
przystąpieniu Polski do UE angażują się w finansowanie nieruchomości w Polsce.
30
Jedynie wydana przez KNB Rekomendacja J z dnia 20 lipca 2000r. dotycząca tworzenia przez banki baz danych
odnoszących się do rynku nieruchomości oraz rozporządzenie RM w sprawie rezerw celowych wskazują na potrzebę
monitorowania ryzyka sektorowego (rynek nieruchomości).
31
Ostrożne zasady ustalania bankowo – hipotecznej wartości nieruchomości wskazuje Rekomendacja F dotycząca
podstawowych kryteriów stosowanych przez Komisję Nadzoru Bankowego przy zatwierdzaniu regulaminów ustalania
bankowo – hipotecznej wartości nieruchomości wydawanych przez banki hipoteczne.
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
41
VI. Działania podejmowane przez nadzór bankowy.
• Nadzór bankowy widząc potrzebę ograniczenia ryzyka kredytów na finansowanie
nieruchomości mieszkaniowych dokonał zmian uchwały nr 5/2001 KNB (weszła w
życie 1 stycznia 2005), przy zachowaniu możliwie dużej swobody zarządzania
ryzykiem kredytów na finansowanie nieruchomości przez banki.
Zgodnie z obecnie obowiązującą uchwałą nr 5/2001 KNB w sprawie rachunku
adekwatności kapitałowej 50% wagą ryzyka objęte są należności zabezpieczone
hipoteką ustanowioną na nieruchomości mieszkaniowej, którą dłużnik zamieszkuje lub
będzie zamieszkiwał bądź też oddał lub odda w najem lub dzierżawę.
W znowelizowanej uchwale wprowadzono formalne ograniczenia dotyczące
stosowania preferencyjnej 50% wagi ryzyka poprzez wprowadzenie limitów LtV:
50% wartości rynkowej lub 60% wartości bankowo-hipotecznej. Ponadto w celu
korzystania z preferencyjnej wagi ryzyka przez banki uniwersalne konieczne będzie
obowiązkowe posiadanie wyceny nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę.
Powyżej wskazanych poziomów wartości zabezpieczenia stosowana ma być 100%
waga ryzyka. Również 100% waga ryzyka zostanie utrzymana dla kredytów
zabezpieczonych na nieruchomościach niemieszkaniowych (komercyjnych)
charakteryzujących się wyższym poziomem ryzyka.
• Obecnie trwają w Generalnym Inspektoracie Nadzoru Bankowego prace nad
wdrożeniem nowych rozwiązań w zakresie pomiaru ryzyka w działalności banków
na potrzeby wyliczania wymogów kapitałowych. Podstawę tych prac stanowi projekt
nowelizacji Dyrektywy 2000/12/EC oraz Dyrektywy 93/6/EEC z dnia 14 lipca 2004r.
wraz z późniejszymi zmianami. Nowe rozwiązania mają na celu bardziej adekwatne
odzwierciedlenie ryzyka w poszczególnych obszarach działalności banków.
W obszarze ryzyka kredytowego zapisy projektu nowelizacji ww. Dyrektyw dają
możliwość, w zależności od decyzji władz nadzorczych (tzw. opcje narodowe),
preferencyjnego
traktowania wierzytelności zabezpieczonych na
nieruchomościach. Stanowisko nadzoru bankowego w kwestiach dotyczących opcji
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
42
narodowych w zakresie ryzyka kredytowego zostało przedstawione w następujących
dokumentach konsultacyjnych:
- Dokument konsultacyjny dotyczący zasad wyliczania wymogów kapitałowych z
tytułu ryzyka kredytowego przy zastosowaniu metody standardowej (maj 2005),
- Dokument konsultacyjny dotyczący zasad wyliczania wymogów kapitałowych z
tytułu ryzyka kredytowego przy zastosowaniu metody zaawansowanej (maj 2005),
- Dokument konsultacyjny dotyczący technik redukcji ryzyka kredytowego (lipiec
2005).
Zawarte w tych dokumentach opcje narodowe stanowią obecnie przedmiot dyskusji
nadzoru bankowego z sektorem bankowym.
• KNB wskazała na potrzebę dokonywania bieżących analiz rynku nieruchomości przez
banki wydając „Rekomendację J z dnia 20 lipca 2000r. dotyczącą tworzenia przez
banki baz danych odnoszących się do rynku nieruchomości.” W późniejszym czasie
Związek Banków Polskich podjął – wspieraną przez NBP - inicjatywę budowy
centralnej bazy danych o cenach transakcyjnych nieruchomości w Polsce. Podobne
działania podjął Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast zamieszczając w
znowelizowanej w listopadzie 2003r. ustawie o gospodarce nieruchomościami zapis:
„Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast dokonuje okresowych badań rynku
nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości przeznaczonych lub
wykorzystywanych na cele mieszkaniowe”. Działania te wpłyną na zwiększenie
przejrzystości rynku nieruchomości w Polsce a tym samym ograniczenie ryzyka
banków angażujących się w jego finansowanie.
• Działania inspekcyjne w bankach, które skoncentrowane są m.in. na problematyce
kredytów na nieruchomości. W ciągu ostatniego roku przeprowadzono w bankach 20
inspekcji kompleksowych obejmujących między innymi problematykę finansowania
nieruchomości oraz 7 inspekcji problemowych dotyczących finansowania
nieruchomości.
• Opracowywanie dalszych zmian w sprawozdawczości nakierowanych na zbieranie
dokładniejszych informacji o finansowaniu nieruchomości.
• Pogłębione analizy finansowania nieruchomości m.in. poprzez kolejne ankiety
kierowane do banków, a także wyjaśnianie bezpośrednio z bankami konkretnych
problemów dotyczących finansowania przez nie nieruchomości.
GENERALNY INSPEKTORAT NADZORU BANKOWEGO
Biuro Analiz Systemu Bankowego
43
• Przekazywanie corocznej informacji do banków o sytuacji w zakresie finansowania
nieruchomości przez banki w Polsce, która wskazuje również na szanse i zagrożenia w
tym zakresie.
• W wewnętrznych konsultacjach GINB znajduje się projekt uchwały KNB w sprawie
zarządzania płynnością. Regulacja ta pozwoli lepiej monitorować ryzyko wynikające
z refinansowania długookresowych kredytów na nieruchomości poprzez instrumenty o
krótkich terminach wymagalności.
•
Obserwowane są działania podejmowane w ramach UE w zakresie kredytu
hipotecznego. Opublikowanie tzw. „Zielonej Księgi – kredyty hipoteczne w UE
32
” jest
uznawane za etap poprzedzający złożenie propozycji legislacyjnych przez Komisję
Europejską, które będą dotyczyć szeroko rozumianych kredytów hipotecznych.
Możliwość podjęcia przez KE działań dotyczących rynków kredytów hipotecznych jest
istotnym elementem polityki KE w zakresie ogólnej integracji usług finansowych.
32
W księdze znajdują się rozdziały: Ochrona konsumenta, kwestie prawne, zabezpieczenie hipoteczne,
finansowanie kredytu hipotecznego.