Kinga Gruszkiewicz & Karol Karolczak

***

Copyright © 2007-2008 www.Nieruchomosci-Online.pl

Wszelkie prawa zastrzeżone

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 2

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

SPIS TREŚCI

1. Słowo od Autorów …………………………………………………….............. 3

2. Rzeczy, które powinieneś sprawdzić ………………………………………….. 4

2.1. Wartość nieruchomości ………………………………………………….............. 4

2.2. Stan prawny ……………………………………………………………………… 4

3. Dobra umowa przedwstępna to taka, która …………………………….……... 6

3.1. Forma umowy ………………………………………………………………….... 6

3.2. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej ………………………………………… 7

3.3. Strony umowy …………………………………………………………………… 7

3.4. Przedmiot umowy ……………………………………………………………….. 7

3.5. Transakcja ……………………………………………………………………….. 8

3.6. Niezbędne dokumenty …………………………………………………………. . 9

4. Kiedy powinieneś zapłacić podatek od nieruchomości ……………………… 11

5. Podatek na pewno, ale czy od nieruchomości ……………………………….. 12

6. Kupujemy mieszkanie od dewelopera ………………………………………...14

7. Na co zwrócić szczególną uwagę kupując działkę ………………………… ...16

7.1. Budowlana, rolna, czy leśna? ……………………………………………………16

7.2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego …………………………….16

7.3. Mała, czy duża? ………………………………………………………………….17

7.4. Położenie ………………………………………………………………………...18

7.5. Co zrobić, gdy na działce znajdują się niechciane obiekty ……………………...18

8. Jak skutecznie i z zyskiem sprzedać mieszkanie …………………………….. 20

8.1.

Wyceń swoje mieszkanie ………………………………………………………..20

8.2.

Zainwestuj w remont – to się opłaci …………………………………………….20

8.3.

Przygotuj potrzebne dokumenty ………………………………………………...21

8.4.

Posprzątaj ………………………………………………………………………..21

8.5.

„Sprzedam mieszkanie”………………………………………………………….21

8.6.

Zadatek, czy zaliczka? …………………………………………………………..22

8.7.

Transakcja ……………………………………………………………………….22

9. Czas na podsumowanie ……………………………………………………….23

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 3

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

1. Słowo od Autorów.

Na wstępie pragniemy powitać Cię serdecznie i zachęcić do lektury

poradnika „Jak bezpiecznie kupić nieruchomość”.

Dokładna lektura poradnika, stworzonego przy pomocy zawodowych

agentów nieruchomości i prawników sprawi, że bezpiecznie kupisz

i z zyskiem sprzedasz każdą nieruchomość. Dowiesz się także, jak sporządzić

dobrą umowę przedwstępną i dopełnić wszystkich formalności. A co

najważniejsze posiądziesz tą wiedzę nie wychodząc z domu i zupełnie za

darmo.

Jeśli uważasz, że znasz już wszystkie sekrety skutecznego obrotu

nieruchomościami, to nie czytaj dalej. Pamiętaj jednak, że poleganie na

szczęściu może kosztować majątek. Sprzedaż, czy kupno nieruchomości bez

chociażby podstawowej wiedzy w tym zakresie może zakończyć się tragicznie

dla Twojego domowego lub firmowego budżetu.

Z pełnym zaangażowaniem w Twoją udaną transakcję,

Autorzy.

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 4

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

2. Rzeczy, które powinieneś sprawdzić…

Kupując dom, mieszkanie, działkę czy nawet garaż łatwo pogubić się

w gąszczu ofert znajdujących się na rynku. Warto więc, upewnić się najpierw,

czy stan prawny interesującej Cię nieruchomości nie budzi żadnych

podejrzeń. Oto kilka rad, które warto wziąć pod uwagę przed zakupem.

2.1. Wartość nieruchomości.

Cena nieruchomości bardzo często jest kluczowym kryterium przy

wyszukiwaniu ofert, których przecież na rynku nie brakuje. Dlatego sprawdź

najpierw, czy kwota, której żąda sprzedawca nieruchomości nie jest

zawyżona. Pamiętaj również, że zanim się na cokolwiek zdecydujesz

powinieneś obejrzeć kilka a nawet kilkanaście ofert. Określając wartość

nieruchomości najłatwiej jest po prostu porównać ją z innymi o podobnych

parametrach, położonymi w okolicy.

Na cenę nieruchomości wpływa również jej lokalizacja: bliskość

ś

rodków komunikacji, instytucji publicznych, a także charakter dzielnicy,

w której się znajduje. Jeśli szukasz miejsca do zamieszkania nie bez znaczenia

jest fakt czy za oknem masz zielony park, czy też zakłady produkcyjne.

2.2. Stan prawny.

Kupując nieruchomość zwróć uwagę na to czy sprzedający jest jej

faktycznym

właścicielem,

lub

osobą

upoważnioną

do

sprzedaży

nieruchomości - w takim przypadku musi mieć notarialne pełnomocnictwo.

Jeżeli właścicieli jest więcej to każda z tych osób musi wyrazić zgodę na

sprzedaż.

Należy również sprawdzić czy do nieruchomości nie toczy się

postępowanie spadkowe lub nie jest ona obciążona prawami osób trzecich -

np. hipoteką albo czy nie jest na niej ustanowiona służebność

(prawna forma

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 5

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

ograniczenia prawa własności jednej nieruchomości na rzecz właściciela

drugiej nieruchomości albo na rzecz innej osoby).

Wszystkie te informacje zawarte są w Księdze Wieczystej. Wgląd do

niej jest darmowy i odbywa się w czytelni Sądu Rejonowego, w wydziale

ksiąg wieczystych. Znając numer księgi, każdy może zapoznać się

z dokonanymi w niej wpisami. Natomiast odpis księgi wieczystej jest płatny,

a czas oczekiwania może wynieść nawet do 3 tygodni.

Jeśli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej np. w przypadku

mieszkań spółdzielczych własnościowych, należy sprawdzić akt notarialny,

na podstawie którego sprzedający stał się właścicielem mieszkania. Pomocne

będzie również zaświadczenie wydawane przez spółdzielnię, w której

zlokalizowana jest nieruchomość - określi ono, komu przysługuje prawo do

lokalu.

Kupując dom, lub mieszkanie sprawdź również zaświadczenia

o stanie zameldowania i upewnij się, że przed podpisaniem aktu notarialnego

wszyscy mieszkańcy zostali wymeldowani.

Dysponując dokumentacją nieruchomości dobrze jest zasięgnąć

jeszcze porady specjalisty. Notariusz sprawdzi, czy wpisy są dokonane

poprawnie, czy nie ma żadnych obciążeń oraz czy przed przystąpieniem do

zakupu trzeba jeszcze coś uzupełnić.

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 6

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

3. Dobra umowa przedwstępna to taka, która…

Dobra umowa kupna-sprzedaży nieruchomości powinna być wolna od

wad prawnych i zostać zawarta na piśmie w formie aktu notarialnego oraz

szczegółowo regulować najważniejsze kwestie dla ochrony Twoich interesów.

Poniżej opiszę kilka punktów umowy przedwstępnej dotyczącej kupna-

sprzedaży lokalu mieszkalnego (domu), na które powinieneś zwrócić

szczególną uwagę.

3.1. Forma umowy.

W zależności od tego, czy jesteś kupującym, czy sprzedającym różnie

kształtuje się kwestia „opłacalności” zawarcia umowy przedwstępnej

w formie aktu notarialnego:

jeśli jesteś kupującym żądaj podpisania umowy przedwstępnej przed

notariuszem.

Na takiej podstawie możesz żądać w sądzie przeniesienia na Ciebie prawa

własności nieruchomości bez zgody sprzedawcy (tzw. skutek silniejszy) -

umożliwia Ci to art. 64 kodeksu cywilnego, który mówi, iż orzeczenie sądu

"stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia

woli zastępuje to oświadczenie

". Mówiąc prościej, sąd swoim orzeczeniem

stwierdza zamiast sprzedawcy, że nieruchomość stała się Twoją własnością

i były prywatny właściciel musi Ci ją wydać.

jeśli jesteś sprzedającym spróbuj zawrzeć umowę przedwstępną

w zwyczajnej formie pisemnej

Kupujący będzie mógł jedynie żądać zwrotu wpłaconych pieniędzy (tzw.

skutek słabszy) – własność nie będzie mogła być przeniesiona, gdyż polskie

prawo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu

notarialnego. Stwarza to możliwość wycofania się z umowy przedwstępnej

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 7

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

w zasadzie bez konsekwencji (np. w przypadku otrzymania w późniejszym

czasie lepszej oferty).

3.2. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Podpisując umowę przedwstępną ustalasz termin podpisania umowy

przyrzeczonej

(końcowej)

przenoszącej

własność

nieruchomości.

Standardowy termin wynosi od czterech do sześciu tygodni od chwili

zawarcia umowy przedwstępnej. Możesz jednak w porozumieniu z drugą

stroną ustalić inny.

3.3. Strony umowy.

Sprawdź dokładnie, czy wszystkie dane na akcie notarialnym,

w szczególności numery PESEL i NIP są zgodne z danymi w dowodzie

sprzedającego. Powinieneś mieć 100% pewności, że osoba, która sprzedaje

Tobie mieszkanie jest jego właścicielem.

Kupując mieszkanie od osoby pozostającej w związku małżeńskim,

sprawdź koniecznie, czy lokal (dom) jest w tzw. wspólności majątkowej. Jeśli

tak, to potrzebna jest także zgoda drugiego współmałżonka. Jeśli więc

sprzedający twierdzi, że mieszkanie nabył przed ślubem, w umowie powinien

znaleźć się zapis o tym fakcie oraz stwierdzenie, że umów rozszerzających

wspólność ustawową ze współmałżonkiem nie zawierał.

W przypadku, gdy nieruchomość sprzedaje małżeństwo umowa

powinna zawierać oświadczenie, że przysługuje im na prawach wspólności

ustawowej małżeńskiej prawo własności lub ewentualnie spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu.

3.4. Przedmiot umowy.

Ta część umowy musi dokładnie określać nieruchomość, którą

zamierzasz kupić (sprzedać):

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 8

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

mieszkanie na prawie odrębnej własności (często określane jako

własność hipoteczna)

spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Podstawowa różnica pomiędzy tymi formami jest taka, że spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu nie daje Ci własności mieszkania (domu,

garażu). Zalicza się ono do tzw. ograniczonych praw rzeczowych, co

w praktyce umożliwi Ci sprzedanie, darowanie, wzięcie kredytu pod hipotekę,

czy przekazanie go komuś w drodze spadku, jednak właścicielem lokalu

pozostaje spółdzielnia.

Pamiętaj, że nie musisz być członkiem spółdzielni, aby posiadać

spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Możesz je także przekształcić

w prawo odrębnej własności - wystarczy złożyć odpowiedni wniosek do

spółdzielni mieszkaniowej.

Jeśli ustalisz, że mieszkanie ma pomieszczenia dodatkowe, które do

niego należą (takie jak piwnicę, taras, balkon, lub garaż), to powinny być

wymienione w tej części umowy.

Sprzedający powinien zagwarantować odpowiednim zapisem, że lokal

nie posiada wad prawnych (np. hipoteki), fizycznych (np. cieknący dach),

zaległości czynszowych (np. zaleganie za czynsz, nieopłacone rachunki za

media) lub wcześniej podpisanej innej umowy przedwstępnej. Z kolei

kupujący powinien oświadczyć, że znany jest mu zarówno stan prawny, jak

i fizyczny nieruchomości i wie, co kupuje.

3.5. Transakcja.

Cena powinna być precyzyjnie określona. Innymi słowy, nie może być

wątpliwości, co dana kwota obejmuje, na przykład garaż, czy też będziesz

musiał zapłacić za niego dodatkowo.

Jeśli kupujący wspomaga się kredytem bankowym, na pieniądze

(drugą transzę), jako sprzedający będziesz musiał poczekać kilka dni od

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 9

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

momentu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, czyli podpisania aktu

notarialnego. Pamiętaj, że do wypłaty pieniędzy bank potrzebuje wypisu

z aktu notarialnego przyniesionego przez jedną ze stron, a pieniądze mogą być

wypłacone tylko na rachunek bankowy sprzedającego.

Dodatkowym zabezpieczeniem dla sprzedającego może być zapis

w umowie, mówiący, że nabywca posiada środki na zakup lokalu. W

przypadku, gdy wycofa się z umowy z własnej winy i zażąda zwrotu zadatku,

bo przykładowo nie otrzymał kredytu, to taki paragraf powinien przekonać

sąd, że kupujący wiedział, co robi podpisując umowę i wziął na siebie ryzyko

nieotrzymania kredytu.

3.6. Niezbędne dokumenty.

Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, powinieneś dokładnie

przeanalizować (zobaczyć) kilka dokumentów, mianowicie:

1. Akt własności lokalu bądź przydział (w przypadku spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu – wydaje go spółdzielnia, w którym

stwierdza prawo do zamieszkania danej osoby).

2. Jeśli kupujesz mieszkanie spółdzielcze, jego właściciel powinien

przedstawić zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową,

informujące o tym, że sprzedającemu przysługuje spółdzielcze własnościowe

prawo do lokalu o określonej powierzchni pod określonym adresem. Wiele

spółdzielni zamieszcza w nim także inne istotne informacje, np. czy

sprzedawany lokal stanowi majątek odrębny sprzedającego, czy też jest

wspólną własnością małżonków; datę nabycia przez sprzedającego

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz numer rejestru

członkowskiego sprzedającego, czy lokal jest zadłużony i ewentualnie na ile,

oraz czy ma księgę wieczystą, czy nie.

3. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej wydawane są podobne

zaświadczenia.

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 10

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

4. Wypis z Księgi Wieczystej. O ile w przypadku mieszkania na tzw. prawie

odrębnej własności kupowanego na rynku wtórnym księga będzie zawsze,

o tyle mieszkanie spółdzielcze własnościowe kupowane od pierwszego

właściciela, może jej nie mieć. Umowa powinna wtedy zawierać

sformułowanie, że sprzedający oświadcza, iż spółdzielcze własnościowe

prawo do przedmiotowego lokalu nie ma urządzonej księgi wieczystej.

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 11

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

4. Kiedy powinieneś zapłacić podatek od nieruchomości?

Kupno działki, czy ukończenie budowy domu to jeszcze nie koniec

formalności. Pozostaje kwestia opłacenia podatku od nieruchomości. Jego

wysokość oraz termin zapłaty różnią się w zależności od rodzaju posiadanej

nieruchomości.

Niezwłocznie po kupnie działki powinieneś zgłosić ten fakt na

specjalnym formularzu we właściwym urzędzie gminy. Masz na to dokładnie

14 dni, które liczone są od dnia zakupu.

Z kolei obowiązek podatkowy powstaje od następnego miesiąca.

Jednakże podatek zapłacisz dopiero po otrzymaniu decyzji ustalającej jego

wysokość. W sytuacji, gdy poprzedni właściciel zapłacił już podatek za cały

rok, spokojnie czekaj na decyzję dotyczącą kolejnego roku podatkowego.

Jeżeli obowiązek podatkowy powstał lub wygasł w ciągu roku, podatek za ten

rok zostanie ustalony proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał

obowiązek. Podstawę wysokości podatku stanowi powierzchnia gruntu.

W przypadku ukończenia budowy domu sytuacja wygląda

analogicznie do poprzedniej, z tą różnicą, że podatek od budynku zapłacisz od

1 stycznia następnego roku - podstawę wysokości podatku stanowi tutaj jego

powierzchnia użytkowa.

Podatek powinieneś zapłacić na rachunek bankowy właściwej gminy

w całości lub w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku

podatkowego. Ustawowo określone terminy kolejnych wpłat to 15 marca, 15

maja, 15 września i 15 listopada (podawane są one zresztą w decyzji

ustalającej wysokość podatku).

Zobacz:

1. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych

(Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31 z późn. zm.).

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 12

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

5. Podatek na pewno, ale czy od nieruchomości…

Jeżeli chodzi o grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów

i budynków jako użytki rolne (grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska

trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami, grunty pod rowami)

lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych to podlegają one

obowiązkowi uregulowania podatku rolnego. Jego wysokość została

zróżnicowana w ustawie o podatku rolnym i obliczana jest według hektarów

przeliczeniowych (w przypadku gruntów gospodarstw rolnych) lub według

hektarów rzeczywistych wynikających z ewidencji (w przypadku pozostałych

gruntów).

Z kolei gospodarstwo rolne to obszar gruntów o łącznej powierzchni

przekraczającej 1 hektar lub 1 hektar przeliczeniowy. Jeśli jednak łączna

powierzchnia użytków rolnych i gruntów zadrzewionych nie przekracza 1 ha

powierzchni

rzeczywistej,

należy

wtedy

ustalić

liczbę

hektarów

przeliczeniowych, po to, aby określić, do której grupy gruntów należy

zakwalifikować daną ziemię – do gruntów gospodarstwa rolnego, czy

pozostałych.

Hektary przeliczeniowe ustala się według klasy gruntu, rodzaju

użytków rolnych oraz okręgów podatkowych wynikających z ewidencji.

Należy także pamiętać, że najsłabsze grunty rolne są zwolnione z podatku.

Zobacz:

1. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 roku o podatku rolnym (Dz.U. 1984 nr 52

poz. 268 z późn. zm.).

Podatkowi leśnemu podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów

pod symbolem LS. Podstawę opodatkowania stanowi, między innymi

powierzchnia lasu wyrażona w hektarach. Zwolnieniu podatkowemu

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 13

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

podlegają lasy z drzewostanem w wieku do 40 lat, lasy wpisane

indywidualnie do rejestru zabytków, a także użytki ekologiczne.

Zobacz:

1. Ustawa z dnia 30 października 2002 roku o podatku leśnym (Dz.U. 2002 nr

200 poz. 1682 z późn. zm.).

Warto wiedzieć także, że jeżeli na gruntach rolnych lub leśnych

prowadzona jest działalność gospodarcza inna niż rolnicza czy leśna,

podlegają one podatkowi od nieruchomości.

Wszystkie niezbędne przepisy możesz łatwo odnaleźć w bazie

Internetowego Systemu Aktów Prawnych prowadzonej przez Sejm

Rzeczpospolitej

Polskiej

pod

adresem:

http://isip.sejm.gov.pl/prawo/index.html

.

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 14

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

6. Kupujemy mieszkanie od dewelopera…

Zanim staniesz się szczęśliwym posiadaczem swojego wymarzonego

„M” będziesz musiał podpisać umowę z deweloperem. W kilku krótkich

punktach zwrócę Twoją uwagę na niezbędne elementy treści, które powinna

ona zawierać.

Umowa przedwstępna powinna zawierać:

1.

Oświadczenie dewelopera, że jest pełnoprawnym właścicielem gruntu,

na którym ma znajdować się budynek.

2

. Zapewnienie dewelopera o przeniesieniu na Ciebie własności mieszkania

w stanie wolnym od wad prawnych i fizycznych wraz z udziałem we

współwłasności działki, na której będzie stał budynek, oraz takim samym

udziałem w częściach wspólnych budynku.

3

. Określenie dokładnego usytuowania budynku, w którym ma być

mieszkanie. Jeśli nie ma jeszcze adresu, obowiązkowo musi być podany

numer księgi wieczystej działki.

4

. Dokładna lokalizacja mieszkania w budynku, uwzględniająca piętro,

numer lokalu, a także jego powierzchnię użytkową (jeśli posiada, to także

powierzchnię piwnicy, tarasu, balkonu, miejsca postojowego w garażu

podziemnym, pomieszczenia gospodarczego, etc.).

5.

Dokładnie określoną cenę mieszkania podaną w taki sposób, żebyś nie

miał wątpliwości, ile zapłacisz. Powinieneś wiedzieć, że deweloperzy

i spółdzielnie stosują dwie metody:

według postępów robót na budowie (płacisz tylko za to, co zostało

zrobione).

ratalny - co miesiąc, kwartał, itd.

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 15

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

Umów się z deweloperem (spółdzielnią) tak, żebyś mógł główne transze opłat

wnosić wtedy, kiedy budowa będzie już w zaawansowanym stanie

wykonania. Warto ustalić także, że ostatnia wpłata nastąpi dopiero po

odbiorze mieszkania, z chwilą podpisania aktu notarialnego przenoszącego

własność lokalu na Ciebie.

6.

Nie podpisuj umowy, w której brakuje dokładnego terminu ukończenia

inwestycji (dzień-miesiąc-rok). Korzystnym rozwiązaniem byłby zapis

o karach umownych za niedotrzymanie przez wykonawców terminu -

najlepiej w formie odsetek ustawowych naliczanych za każdy dzień

opóźnienia. Grożąca Tobie kara umowna (z tytułu wycofania się z umowy)

powinna być takiej samej wysokości jak grożąca deweloperowi.

7

. Proponuję wstawić do umowy zastrzeżenie, że powierzchnia mieszkania

będzie liczona według jednej z polskich norm, tj.

PN-70/B - 02365 z 30.6.1970 r.

PN-ISO 9836-1997 z 28.10.1997 r.

8.

Data przeniesienia na własność mieszkania aktem notarialnym powinna

być konkretna (tak samo jak w przypadku daty ukończenia inwestycji) - nie

zgadzaj się na dość ogólne stwierdzenia.

9.

Sformułowanie, że czynsz za mieszkanie rozpoczniesz płacić dopiero od

momentu podpisania protokołu odbioru, kiedy samodzielnie stwierdzisz, że

jest ono prawidłowo zbudowane i wykończone. A to wszystko po to, żebyś

nie musiał opłacać mieszkania, które zostało wykonane tak wadliwie, że

uniemożliwia zamieszkanie. Unikniesz w ten sposób także konieczności

wnoszenia opłat od dnia zgłoszenia przez sprzedającego wniosku o przyjęcie

budynku do użytkowania (w praktyce na długo przed przeprowadzką).

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 16

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

7. Na co zwrócić szczególną uwagę kupując działkę...

Potrzebujesz miejsca do życia, ale marzy Ci się trochę więcej metrów

niż w dotychczasowym "M"? Zbuduj dom! Ceny mieszkań rosną

w zastraszającym tempie z miesiąca na miesiąc, a za metr kwadratowy domu

zapłacisz nawet trzykrotnie mniej niż za metr mieszkania!

Drogę do wymarzonego lokum zacząć trzeba przede wszystkim od

kupienia działki, co wbrew pozorom nie jest takie proste. Kolejne dwa

artykuły podpowiedzą Ci, na co zwrócić szczególną uwagę.

7.1. Budowlana, rolna czy leśna?

Dom można postawić jedynie na działce budowlanej, jeśli więc jesteś

zainteresowany zakupem ziemi rolnej lub leśnej musisz zmienić

przeznaczenie gruntu. W tym celu trzeba złożyć wniosek o wyłączenie ziemi

z produkcji rolniczej. W pierwszej kolejności wyłączane są grunty

sklasyfikowane jako nieużytki oraz te o najniższej klasie przydatności

rolniczej.

Decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej podejmują właściwe

organy na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Po uzyskaniu

takiej zgody należy wnieść opłatę za trwałe wyłączenie gruntów z produkcji

(należności dla poszczególnych klas określa ustawa), a w przypadku gruntów

leśnych odszkodowanie za przedwczesny wyrąb lasu.

7.2. Miejscowy plan zagospodarowania i decyzja o warunkach zabudowy.

Zanim kupisz działkę, która nie ma statusu budowlanej sprawdź

w planie zagospodarowania przestrzennego, czy można zbudować na niej dom

i jakie jest przeznaczenie otaczających ją terenów.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalany jest

przez radę miasta lub gminy i dostępny jest w wydziale architektury urzędu

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 17

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

gminy. Wgląd do planu jest bezpłatny, jednak za wypis trzeba zapłacić od

kilku do stu złotych - wysokość opłaty ustalana jest przez radę gminy.

W przypadku, gdy nie ma jeszcze planu zagospodarowania należy

wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu. Decyzja taka może być wydana, jeśli

interesująca Cię działka graniczy z inną zabudowaną i ma dostęp do drogi

publicznej. O decyzję o warunkach zabudowy może wystąpić każdy, nawet

jeśli nie jest właścicielem działki. Dlatego warto otrzymać taki dokument

przed kupnem ziemi. Określa on szczegółowo: rodzaj inwestycji - czyli co

można na działce zbudować, np. dom mieszkalny, budynek usługowy itp.,

a także ilość kondygnacji, czasem również kąt nachylenia dachu i jego kolor

oraz informacje dotyczące infrastruktury technicznej - do jakich mediów

budynek ma być podłączony.

7.3. Mała czy duża?

Wielkość działki ma istotny wpływ na wiele czynników takich jak np.

wybór projektu, czy możliwości postawienia na działce innych budynków

gospodarczych itp.

Na około dziesięcioarowej działce zmieści się wygodny dom

z niewielkim ogródkiem, ale ważny jest też stosunek długości do szerokości.

Wąska działka może stwarzać wiele kłopotu przy późniejszym wyborze

projektu domu. Optymalna szerokość to co najmniej 22 metry.

Ponadto zastanów się również ile czasu poświęcisz w przyszłości na

dbanie o swój ogródek. Im większa działka tym więcej pracy wymaga jej

utrzymanie. Doliczyć należy również koszty poniesione na ogrodzenie i jego

konserwacje.

Z drugiej jednak strony duża działka daje więcej intymności, sąsiedzi

nie będą Ci zaglądać w okna, a rozpalając grilla nie będziesz się martwić, że

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 18

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

dymisz komuś pod oknem. Jak przyjdzie Ci ochota na własne owoce to

zawsze znajdzie się miejsce na posadzenie drzewek.

Ponadto w gminach ustalany jest tzw. normatyw, czyli minimalna

wielkość działki, na której można zbudować dom. Czasem wynosi on 500 m

2

,

a niekiedy nawet 1600 m

2

! Dlatego musisz najpierw sprawdzić, jakie

obwarowania prawne nakłada na przyszłych inwestorów gmina, w której

znajduje się działka.

7.4. Położenie.

Zastanów się najpierw, czego oczekujesz od miejsca, w którym

zamieszkasz. Piękna okolica, wokół brak zabudowań, a jedyne, co budzi Cię

rano to śpiew ptaków. Słowem sielska atmosfera, ale nie ma nic za darmo.

Działka położona na wsi zmusi Cię do codziennego dojeżdżania do miejsca

pracy, urzędów czy innych obiektów użyteczności publicznej.

Warto również zwrócić uwagę na samo ukształtowanie powierzchni

działki, idealna będzie położona na wzniesieniu, lekko nachylona w stronę

południa i z tej strony odsłonięta, natomiast od północy i częściowo od

wschodu i zachodu zasłonięta np. drzewami. Nie bez znaczenia jest też dostęp

z działki do drogi asfaltowej, im lepszy dojazd do działki tym staje się ona

bardziej atrakcyjna.

Należy tez sprawdzić uzbrojenie terenu, a jeśli go nie ma to

możliwości wykonania przyłączy poszczególnych mediów. Zajmuje się tym

zespół uzgadniania dokumentacji, który nadzoruje przebieg sieci uzbrojenia

na danym terenie administracyjnym.

7.5. Co zrobić, gdy na działce znajdują się niechciane obiekty?

Jeśli na działce lub w jej pobliżu znajduje się oczko wodne konieczne

będą badania geotechniczne, może się okazać, że grunty są organiczne i nie

można na nich posadowić żadnego budynku. Pamiętaj, że dom nie może stać

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 19

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

również w zagłębieniu, unikniesz podtopienia przez wody opadowe

i gruntowe.

Może się zdarzyć, że na działce, którą właśnie kupiłeś rosną drzewa,

a Ty chcesz je wyciąć. Pamiętaj, że jeśli drzewa maja więcej niż 5 lat

potrzebujesz na to zgody. Trzeba wystąpić wtedy do Urzędu Gminy

o wydanie zezwolenia, nawet gdy drzewo jest uszkodzone lub uschnięte.

Unikniesz płacenia wysokich kar za samowolne usunięcie. Natomiast bez

zezwolenia możesz wyciąć drzewa owocowe, sadzone na plantacjach, lub

mające mniej niż pięć lat.

Jeśli na działce znajduje się stary budynek to do jego rozbiórki

również potrzebne będzie pozwolenie. Do wniosku rozbiórkowego należy

dołączyć wtedy zgodę właściciela obiektu, szkic położenia na mapie oraz opis

prowadzenia robót rozbiórkowych.

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 20

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

8. Jak skutecznie i z zyskiem sprzedać mieszkanie?

Masz mieszkanie i chcesz je sprzedać? To dobry moment, w ostatnich

latach ceny nieruchomości wzrosły nawet o kilkaset procent, masz więc

szansę na sprzedaż swojego "M" z dużym zyskiem.

8.1. Wyceń swoje mieszkanie.

Najbardziej poszukiwane, a co za tym idzie najszybciej sprzedające się

mieszkania to te nieduże, a więc kawalerki, czy ewentualnie dwa pokoje

z kuchnią i łazienką położone na niskich piętrach. Cena metra kwadratowego

małych mieszkaniach jest wyższa i maleje ze wzrostem metrażu mieszkania.

Wyceniając swoje "M" najłatwiej jest porównać je z cenami

podobnych mieszkań w okolicy. Wiele ofert znajduje się w prasie i Internecie.

Zawierają one dokładne opisy samego mieszkania, ale również jego

położenie, technologię w jakiej wykonany jest budynek, jego wiek itp.

Wszystkie te informacje mają istotny wpływ na cenę Twojego lokum, dlatego

warto brać je pod uwagę.

Możesz skorzystać również z pomocy rzeczoznawcy. Fachowiec po

oględzinach mieszkania sporządzi po kilku dniach "operat szacunkowy"

zawierający szczegółową wycenę. Usługa taka kosztuje kilkaset złotych,

a rzeczoznawcę bez problemu znajdziesz w każdym mieście.

8.2. Zainwestuj w remont - to się opłaci.

Zadbane i odświeżone mieszkanie na pewno zrobi dobre wrażenie na

klientach. Postaraj się niskim kosztem poprawić jego wygląd. Otwory

w ścianach pozostałe po starych obrazkach zaszpachluj, a ściany pomaluj.

Napraw cieknące krany, zadbaj o detale wykończeniówki jak np.

niedokręcone listwy podłogowe.

W ten sposób tanim kosztem poświęcając trochę czasu zwiększysz

atrakcyjność swojego mieszkania.

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 21

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

8.3. Przygotuj potrzebne dokumenty.

Do zawarcia transakcji potrzebny Ci będzie akt notarialny kupna.

Warto też wcześniej go przygotować na wypadek, gdyby kupujący chciał

potwierdzić, że jesteś właścicielem mieszkania.

Jeśli Twoje "M" to mieszkanie spółdzielcze własnościowe, odszukaj

przydział ze spółdzielni. Wydają one również "zaświadczenie do sprzedaży".

Znajduje się tam nota, że przysługuje Ci spółdzielcze własnościowe prawo do

lokalu, a także jego powierzchnia i informacje o tym, czy mieszkanie nie jest

zadłużone.

8.4. Posprzątaj.

Do mieszkania będziesz zapraszać potencjalnych klientów, musi zatem

panować w nim ład i porządek. Im więcej sprzętów, mebli i drobiazgów jest

na widoku, tym mniejsze i bardziej zagracone będzie twoje mieszkanie.

Upierz wykładziny, posprzątaj sanitariaty - czysta i pachnąca łazienka

to podstawa, umyj także okna i zmień firanki.

8.5. "Sprzedam mieszkanie".

Zrób zdjęcia i zamieść ogłoszenia o sprzedaży mieszkania w lokalnej

prasie, możesz rozwiesić je również na tablicy ogłoszeń w osiedlowym

sklepie, czy w okolicznych klatkach schodowych. Sprzedać mieszkanie

możesz również w sieci, prawie każdy serwis internetowy posiada dział

ogłoszeń - często darmowy.

W treści koniecznie zaznacz, że jest to ogłoszenie prywatne, bez

pośredników i podaj swój numer kontaktowy.

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 22

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

8.6. Zadatek czy zaliczka?

Kiedy znajdziesz już kupca należy podpisać umowę przedwstępną.

Zawiera ona konkretne ustalenia stron, co do ceny mieszkania, sposobu

zapłaty oraz daty podpisania umowy ostatecznej.

W umowie przedwstępnej określa się również zobowiązania stron

w przypadku, gdy transakcja nie dojdzie do skutku. Masz tu do wyboru

zaliczkę lub zadatek, obie ustala się zwykle w wysokości 10% wartości

mieszkania. Jeżeli nie dojdzie do transakcji, to zaliczkę musisz zwrócić.

W przypadku zadatku, możesz go zatrzymać, jeśli kupujący się rozmyśli.

Jeżeli natomiast to wycofasz się Ty, wtedy oddajesz kupującemu podwójna

kwotę zadatku, czyli pieniądze, które dostałeś, oraz dokładasz drugie tyle

z własnej kieszeni. Pobieranie zadatku jest więc korzystne tylko wtedy, gdy

jesteś stuprocentowo pewny, że chcesz sprzedać mieszkanie.

8.7. Transakcja.

Zanim sporządzony zostanie akt notarialny musisz się wymeldować.

Dobrze też, jeśli od dostawców mediów zdobędziesz zaświadczenie, że nie

zalegasz z opłatami lub przedstawisz zapłacone rachunki z ostatniego okresu.

Pieniądze dostaniesz przy podpisaniu ostatecznej umowy sprzedaży

lub parę dni po jej sporządzeniu, jeśli kupujący będzie korzystał z kredytu

bankowego.

Wydanie kluczy do mieszkania następuje zazwyczaj do pięciu dni po

otrzymaniu pieniędzy czy też zaksięgowaniu przelewu na rachunku

bankowym. Pamiętaj jednak, że ponosisz wszelkie koszty utrzymania

mieszkania czy garażu aż do momentu przekazania mieszkania.

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 23

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

9. Czas na podsumowanie…

Powyżej omówiliśmy najważniejsze kwestie związane z zakupem

i sprzedażą nieruchomości. Czas na małe podsumowanie...

Kupując nieruchomość:

sprawdź jej wartość i porównaj ceny z innymi,

dokładnie przeanalizuj stan prawny (księgę wieczystą i akt własności),

sprawdź starannie umowę przedwstępną, najlepiej jeśli będzie

podpisana w obecności notariusza.

Podatek od nieruchomości:

Po zakupie działki masz 14 dni na zgłoszenie tego faktu do Urzędu

Gminy. Natomiast obowiązek podatkowy powstaje od początku następnego

miesiąca. W przypadku, gdy ukończyłeś budowę budynku podatki zapłacisz

od 1 stycznia następnego roku.

Jeśli chodzi o użytki rolne i leśne to podlegają one odpowiednio

obowiązkowi płacenia podatku rolnego i leśnego (a nie od nieruchomości).

Dowiedziałeś się również, co powinna zawierać umowa z deweloperem,

od którego kupujesz nieruchomość:

zapewnienie, że deweloper jest właścicielem gruntu,

ostateczną cenę,

dokładne dane dotyczące usytuowania budynku,

zapewnienie o przeniesieniu na Ciebie własności,

termin ukończenia inwestycji oraz przekazania kluczy.

Omówiliśmy również szczegółowo, czym kierować się przy wyborze

działki budowlanej:

rodzajem działki,

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ

•

str. 24

Copyright © 2007-2008

www.Nieruchomosci-Online.pl

planem zagospodarowania przestrzennego i decyzją o warunkach

zabudowy,

wielkością działki i jej położeniem.

Ż

eby z zyskiem sprzedać mieszkanie, należy dobrze je wycenić,

przygotować mieszkanie na przyjęcie potencjalnych kupców (mały remont,

sprzątanie), a także zgromadzić niezbędne dokumenty. Duży wpływ na

sprzedaż mieszkania ma również zamieszczenie ogłoszeń w Internecie

i lokalnej prasie.

Powyższe rady na pewno pomogą Ci podjąć właściwą decyzję przy

zakupie i sprzedaży nieruchomości.

Życzymy owocnych poszukiwań i zadowolenia z dokonanych transakcji!