RYNEK NIERUCHOMOŚCI

dr inż. Radosław Cellmer

Wykład
Specyfika rynku nieruchomości

Treść wykładu:

1. Cechy charakterystyczne rynku nieruchomości

2. Cechy rynku doskonałego

3. Czynniki powodujące niedoskonałość rynku

NIEJEDNOLITOŚĆ RYNKU TO M.IN.

• zróżnicowanie popytu

• zróżnicowany zasięg przestrzenny

• zróżnicowany charakter nabywanych praw

• zróżnicowanie nieruchomości pod względem

jakości

NIEJEDNOLITOŚĆ RYNKU

jakości

Niejednolitość rynku nieruchomości powoduje:

- różnorodność rynków

- zróżnicowanie aktywności poszczególnych rynków

- zróżnicowanie czynszów i wartości nieruchomości

- zróżnicowanie popytu i podaży

MAŁA EFEKTYWNOŚĆ POPYTU I PODAŻY

• słaba reakcja popytu i podaży na zmiany cen
• trudność osiągnięcia równowagi na rynku
• znaczne wahania wartości i liczby transakcji nieruchomościami

LOKALNY CHARAKTER RYNKU

• umiejscowienie konkurencji

• ograniczenie konkurencji

• lokalny charakter transakcji

EFEKTYWNOŚĆ NA NISKIM POZIOMIE

Rynek efektywny to rynek, na którym bieżąca cena
aktywów najlepiej oszacowuje ich realną wartość

Cena nieruchomości nie odzwierciedla natychmiast w
pełni informacji rynkowych

Efektywność operacyjna – odnosi się do wyborów, pozwalających dokonywać
decyzji po najniższych kosztach (cenach). Negatywnie na tę efektywność wpływa
niepodzielność nieruchomości, stałość w miejscu, mała przejrzystość rynku itp.

Efektywność alokacyjna – odnosi się do jak najkorzystniejszego wykorzystania
nieruchomości. Oznacza ona, że zasoby są przesuwane do takich zastosowań, w
których mają najwyższą wartość, wyrażoną przez gotowość konsumentów do
płacenia za nie.

CECHY RYNKU DOSKONAŁEGO

Duża liczba kupujących i sprzedających
Żaden kupujący ani sprzedający nie może posiadać wystarczającej „siły rynkowej”, aby
wpływać na cenę. Kupujący i sprzedawcy muszą być rozproszeni

Homogeniczność (jednorodność i pełna substytucyjność) towarów
Kiedy produkty są jednorodne, o decyzjach kupującego zadecyduje cena, a nie różnica w
produktach czy warunkach, w jakich są one sprzedawane.

Doskonała wiedza o rynku (przejrzystość rynku)
Wszyscy sprzedający i kupujący na rynku powinni być świadomi wszystkich występujących
możliwości, są świadomi cen produktów.

Maksymalizacja użyteczności i zyskowności
Podejmujący

decyzje,

oprócz

zysków,

próbują

maksymalizować

swoje

własne

bezpieczeństwo albo znaczenie.

Swoboda wejścia i wyjścia
Rynek powinien być dostępny dla każdego. Właściciel może przenosić swój kapitał do
segmentów gospodarki, które zapowiadają wyższy dochód, a zatem kapitał musi być płynny.

ZACHOWANIA SPEKULACYJNE

Spekulacja oznacza zakup nieruchomości w celu ich późniejszej odsprzedaży. Jest to
ponoszenie dużego ryzyka w nadzieli na kompensująco wysoki zysk.

Spekulacja nie musi być zjawiskiem negatywnym o ile prowadzona jest w sposób
otwarty i uczciwy.

Spekulacja stanowi istotny problem, o ile wykorzystywany jest w tym celu nierówny
dostęp do informacji rynkowych.

ZJAWISKA MONOPOLISTYCZNE

Monopolistą na rynku nieruchomości jest podmiot, który będąc w posiadaniu
znacznego zasobu nieruchomości, może w znaczącym stopniu wpływać na poziom
cen i czynszów płaconych za nieruchomość

Monopolistą na rynku nieruchomości mogą być np. gminy, które będąc w posiadaniu
większości lokali użytkowych położonych w atrakcyjnych, centralnych częściach miast
mogą zawyżać czynsze.

DUŻA ROZPIĘTOŚĆ CEN ZA PODOBNE NIERUCHOMOŚCI

Na

rynkach

lokalnych,

zwłaszcza

w

słabo

rozwiniętych ceny za podobne nieruchomości
mogą różnić się nawet kilkukrotnie

Wpływ na to ma m.in.:

• trudny dostęp do informacji,

• specyfika danej transakcji,

• specyfika danej transakcji,

• indywidualność nieruchomości,

• sposób finansowania,

• subiektywna ocena użyteczności,

• zaniżanie cen w aktach notarialnych.

MAŁA PŁYNNOŚĆ TOWARU

Nieruchomości trudno jest sprzedać za cenę równą
ich wartości rynkowej

Mała płynność nieruchomości jako towaru powoduje
dodatkowe ryzyko inwestowania w nieruchomości.
Oznacza to, że inwestorzy będą oczekiwać wyższej
stopy zwrotu z nieruchomości, niż z alternatywnych
(bezpieczniejszych) możliwości lokowania kapitału.

SPORADYCZNOŚĆ RÓWNOWAGI

Na rynku nieruchomości z reguły popyt i podaż nie równoważą się

Wpływ na to mają m.in.:
•

cykle koniunkturalne,

•

zmienność stóp procentowych,

•

lokalny charakter rynku,

•

dochodowość alternatywnych lokat,

•

koniunktura w budownictwie,

•

koniunktura w budownictwie,

•

polityka państwa,

•

zmiany w przepisach prawnych.

RZADKOŚĆ TRANSAKCJI

Nieruchomości relatywnie rzadko są sprzedawane

Utrudnia to przeprowadzanie analiz rynkowych, a zwłaszcza zastosowanie metod
statystycznych do analizy cen i czynszów.

NIERACJONALNE ZACHOWANIA

Kupujący i sprzedający nie podejmują swoich decyzji
tylko i wyłącznie na podstawie ceny.
Decyduje często moda, sąsiedztwo, tradycja i reklama.

Nieracjonalne zachowania mogą wynikać m.in. z:
• subiektywnej oceny użyteczności nieruchomości,
• niejednakowego dostępu do informacji rynkowych,

• niejednakowego dostępu do informacji rynkowych,
• wzajemnej zależności stron,
• działań w sytuacji przymusowej.

NIEDOSTATECZNA INFORMACJA

Poufność transakcji, oraz brak przejrzystej informacji o rynku
powoduje, że większość kupujących i sprzedających nie ma
wystarczających danych dotyczących cen nieruchomości w

wystarczających danych dotyczących cen nieruchomości w
momencie podejmowania decyzji kupna-sprzedaży.

Na

rynku

nieruchomości

jest

znaczny

udział

transakcji

prywatnych. Ich przebieg i cena pozostaje z reguły tajemnicą.
Nieformalny

charakter

informacji

sprawia,

że

zebranie

informacji o rynku jest trudne i kosztowne.

NIEJEDNAKOWA INTERPRETACJA DANYCH

Na uwarunkowania rynku nieruchomości (popyt, podaż, ceny, czynsze) wpływa tak
wiele zmiennych, że nie sposób ocenić w sposób wystarczająco dokładny ich wpływu
z osobna, na kształtowanie się cen i czynszów.

Stworzenie pełnego, analitycznego modelu funkcjonowania rynku jest niezmiernie
trudne. Stąd np. różnice w ocenach wartości tej samej nieruchomości w opinii
rzeczoznawców.

PENTAGON ŹRÓDEŁ SIŁ SPRAWCZYCH NA RYNKU
NIERUCHOMOŚCI

MIEJSCE

ZDARZENIA

CZAS

CZŁOWIEK

PRZYPADEK

CENA