Odpowiedzialność autora za nieprawdziwe informacje
zawarte w świadectwie energetycznym

2009-04-22

Przepisy metodologii wykonywania świadectw ocenione zostały krytycznie,
niemniej ich sporządzanie trwa i tym bardziej możliwe są sytuacje opisane
poniżej.

Od 1 stycznia 2009 r. przy sprzedaży lub wynajmie budynków lub lokali wymagane jest
posiadanie przez sprzedawcę lub wynajmującego świadectwa energetycznego, które
charakteryzuje zapotrzebowanie budynku lub lokalu na pobieraną energię. Świadectwo
energetyczne informuje o przewidywalnych kosztach eksploatacji obiektu. Im klasa
energetyczna wyższa, tym mniejsze jest zapotrzebowanie na energię, a tym samym
mniejsze koszty eksploatacji obiektu. W szeroko pojmowanym interesie właściciela
nieruchomości jest posiadanie świadectwa energetycznego, które wykazuje małe
zapotrzebowanie na energię. Fakt ten podnosi cenę nieruchomości i równocześnie
wskazuje na standard jej wykonania.

Właściciel nieruchomości, chcący otrzymać świadectwo energetyczne, musi zwrócić się do
odpowiedniej osoby, która jest uprawniona do wystawiania świadectwa energetycznego.
Zgodnie z ustawą – Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414 ze zm.) osobami
kompetentnymi do wystawiania świadectw energetycznych są osoby, które zgodnie z art. 5
ust. 8 Prawa budowlanego posiadają pełną zdolność do czynności prawnych, ukończyły co
najmniej studia magisterskie, nie były karane za przestępstwo przeciwko mieniu,
wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu (...), posiadają uprawnienia
budowlane (...) albo odbyły szkolenie i złożyły z wynikiem pozytywnym egzamin przed
ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.
Oznacza to, że sporządzić świadectwo energetyczne może albo członek odpowiedniego
samorządu zawodowego posiadający uprawnienia budowlane do projektowania
w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej, albo każda
inna osoba, która posiada tytuł magistra, spełnia pozostałe powyższe wymogi i odbyła
właściwe szkolenie zakończone pozytywnym wynikiem egzaminu. Nie trzeba w tym
przypadku być członkiem żadnego z samorządów zawodowych określonych odrębnymi
przepisami i posiadać tytuł zawodowy. Osoba taka nie jest związana żadnym kodeksem etyki
ani innymi normami określającymi właściwe działanie. Taka sytuacja może prowadzić do
dużych rozbieżności w sporządzaniu rzetelnego i właściwego świadectwa
energetycznego, zwłaszcza przy uwzględnieniu niektórych niespójnych i nieokreślonych
metodologii obliczania charakterystyki energetycznej.
Warto w tym miejscu zastanowić się nad odpowiedzialnością autora świadectwa
energetycznego za sporządzenie świadectwa energetycznego zawierającego nieprawdziwe
informacje. Prawo budowlane wyraźnie określa w art. 5 ust. 6 charakter nieprawidłowych
informacji zawartych w świadectwie energetycznym, stanowiąc, iż świadectwo energetyczne
zawierające nieprawdziwe informacje o wielkości energii jest wadą fizyczną rzeczy
w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi za wady. Źle sporządzone
świadectwo energetyczne jest wadą fizyczną nieruchomości. Istotne znaczenie będzie
miał ten fakt w przypadku sprzedaży lub najmu obiektu. Nabywca w tym przypadku
nabywa nieruchomość obciążoną wadami fizycznymi, których usunięcia może dochodzić
od sprzedawcy. Odpowiedzialność sprzedawcy nieruchomości względem nabywcy określona

jest w art. 556 § 1 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym sprzedawca jest odpowiedzialny
względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub
użyteczność (...) lub jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca
zapewniał kupującego. W takim przypadku nabywca może żądać obniżenia ceny
nieruchomości lub odstąpić od umowy. Jednak nabywca nie może odstąpić od umowy, jeżeli
sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie
wady usunie – zleci sporządzenie i uzyska nowe świadectwo energetyczne, które będzie
zawierało prawidłowe informacje. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny, obniżenie to powinno
nastąpić w takim stosunku, w jakim zmieniła się wartość w odniesieniu do rzeczy wolnej od
wad. Powyższa sytuacja dotyczy także najmu. Taki stan będzie tworzyć spór pomiędzy
właścicielem nieruchomości a autorem świadectwa energetycznego.

W przypadku opisanym powyżej sprzedawca może mieć regres do autora świadectwa
energetycznego. Jednak nie wyklucza to także możliwości, aby właściciel nieruchomości sam
dopatrzył się nieprawdziwych informacji w otrzymanym od autora świadectwie
energetycznym i skorzystał z przewidzianej przez przepisy kodeksu cywilnego ochrony
prawnej. Właściciel nieruchomości w celu uzyskania świadectwa zleca osobie uprawnionej

sporządzenie właściwego certyfikatu. Mamy wówczas do czynienia z klasyczną umową
o dzieło, której końcowym efektem ma być sporządzenie unikalnego, właściwie obliczonego
świadectwa energetycznego. Źle sporządzone świadectwo energetyczne jest podstawą, by
zamawiający (właściciel nieruchomości) wezwał autora do zmiany sposobu wykonania –
naprawy dzieła. Podstawą odpowiedzialności autora świadectwa energetycznego za
sporządzenie wadliwego certyfikatu są przepisy kodeksu cywilnego o umowie o dzieło,
szczególnie art. 636–638. Odpowiada on za wady w certyfikacie i na żądanie
zamawiającego zobowiązany jest do usunięcia wad w wyznaczonym terminie. Po
upływie terminu zamawiający może od umowy odstąpić. Odstąpienie od umowy wiąże się
z wzajemnym zwrotem otrzymanych świadczeń albo poprawieniem, albo powierzeniem
wykonania innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zlecenie – pierwotnego
autora świadectwa energetycznego. Autor w tym przypadku może zostać obciążony kosztami
wykonania ponownych obliczeń i wystawienia nowego certyfikatu, chyba że certyfikat nadaje
się tylko do poprawy, wtedy koszty te będą odpowiednio mniejsze. Odstąpienie od umowy
przysługuje zamawiającemu (właścicielowi nieruchomości) w przypadku, gdy wady są istotne
i usunąć się nie dadzą lub przyjmujący zlecenie nie zdoła ich usunąć w wyznaczonym
terminie. Trudno wyobrazić sobie sytuację, gdy wady świadectwa energetycznego są
nieistotne, zazwyczaj błąd tkwi w merytorycznej ocenie klasy budynku. W przypadku zaś
nieistotnych wad zamawiający może żądać obniżenia ceny za sporządzony certyfikat.
W pozostałych przypadkach w myśl art. 638 k.c. zastosowanie mają przepisy o rękojmi za
wady, o których była mowa wyżej.
Autor świadectwa energetycznego, które zawiera nieprawdziwe informacje, poza
odpowiedzialnością wynikającą ze sporządzenia certyfikatu obarczonego wadami
odpowiada również za szkodę wyrządzoną w wyniku wprowadzenia do „obrotu”
wadliwego – zwierającego nieprawidłowe informacje – świadectwa energetycznego.
Odpowiedzialność ta kształtuje się na zasadach ogólnych, tj. zgodnie z art. 415 k.c. Możliwe
są dwie sytuacje:
- Pierwsza, gdy świadectwo energetyczne przyznaje wyższą klasę energetyczną obiektowi,
który w rzeczywistości powinien otrzymać klasę niższą. Oznacza to, iż certyfikat informuje
o niższych kosztach eksploatacji obiektu, podczas gdy w rzeczywistości koszty te są znacznie
większe. Konsekwencją jest fałszywa wartość nieruchomości, która stanowi podstawę do
wyliczenia stosownej ceny sprzedaży bądź wynajmu. Nietrudno zauważyć, że im lepsza
(wyższa) klasa energetyczna, tym większa wartość nieruchomości.
- W przypadku drugim obiekt otrzymuje niższą klasę, podczas gdy powinien legitymować się
klasą wyższą. Wartość nieruchomości jest tu również fałszywa, bo zaniżona.
W przypadku pierwszym nabywca lub najemca może żądać obniżenia ceny – zgodnie
z przedstawionymi wyżej rozważaniami. W drugim zaniżona klasa energetyczna wpływa
korzystnie dla nabywcy lub najemcy, ale niekorzystnie dla sprzedającego lub wynajmującego.
Można wtedy dochodzić od autora świadectwa stosownego odszkodowania na zasadach
ogólnych. Aby skutecznie dochodzić stosownego odszkodowania, należy wskazać
wysokość szkody, winę autora (umyślne działanie lub nieumyślne) oraz związek
przyczynowy pomiędzy działaniem a wyrządzoną szkodą.
Powyższe rozważania nie wykluczają odpowiedzialności karnej autora świadectwa
energetycznego, jako osoby uprawnionej do wystawiania dokumentu, za poświadczenie
nieprawdy w wystawionym certyfikacie (nieprawdziwej informacji), tj. z art. 271
kodeksu karnego.

Jolanta Szewczyk
radca prawny