Odpowiedzialność wykonawcy za wady budynku

Za wady budynku wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi, gwarancji i na zasadach ogólnych za szkody. Inwestor musi jednak udowodnić, że poniósł je z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.

Oprócz odpowiedzialności z tytułu rękojmi i gwarancji wykonawca odpowiada również na zasadach ogólnych za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania albo za inne wyrządzenie szkody na zasadach ogólnych.
Zawierając umowę na określone roboty budowlane, wykonawca odpowiada za ich jakość. Gdyby do wykonania swojej umowy z inwestorem zatrudnił podwykonawców, wówczas odpowiada również za ich działanie i zaniechanie. Chodzi tu o takie przypadki, gdy wykonawca sam zawarł umowy z podwykonawcami.
W takim przypadku inwestor powinien udowodnić, że poniósł szkodę z tego powodu, że umowa nie została wykonana albo została wykonana w sposób nienależyty. Natomiast wykonawca będzie mógł skutecznie obronić się przed odpowiedzialnością, udowadniając, że szkoda powstała na skutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, a zarzucana wada powstała niezależnie od niego, na przykład z powodu działania sił natury.

Odpowiedzialność kontraktowa i deliktowa
Wykonawca może zostać pociągnięty do odpowiedzialności kontraktowej lub deliktowej. Z roszczeniami z tytułu odpowiedzialności kontraktowej inwestor występuje do wykonawcy najczęściej wówczas, gdy upłynie już termin, w którym obowiązywała rękojmia i gwarancja, a w tym czasie nie zgłosił on, że istniała wada, bądź nie może udokumentować, że zgłosił odkrycie wady.
Natomiast odpowiedzialność deliktową wykonawca budynku ponosi wówczas, gdy z własnej winy wyrządził komuś szkodę. Inwestor powinien wówczas udowodnić, że rzeczywiście poniósł szkodę i nastąpiło to z winy wykonawcy. Ponosząc odpowiedzialność deliktową za straty, jakie poniósł inwestor, wykonawca będzie musiał naprawić szkodę, a nawet zapłacić odszkodowanie.

Wymagania inwestora
W ramach rękojmi wykonawca odpowiada za wady fizyczne i prawne wybudowanego obiektu. Wady fizyczne zmniejszają wartość i użyteczność budynku.
W razie sporu między wykonawcą a inwestorem sąd będzie brał pod uwagę zapisany w umowie cel, okoliczności oraz zwyczajne przeznaczenie obiektu. Na przykład gdyby w wybudowanej szklarni wykonawca zainstalował matowe szyby, w ten sposób uniemożliwi uprawę warzyw, a obiekt będzie miał wadę umożliwiającą wykorzystywanie go w tym celu, do jakiego miał być przeznaczony.
Wykonawca wobec inwestora odpowiada wówczas, gdy wybudował obiekt niezgodnie z projektem budowlanym, naruszając przepisy dotyczące bezpieczeństwa wymagane przy tego typu obiektach, niezgodnie ze sztuką budowlaną, a także wówczas, gdy wybudowany obiekt nie ma właściwości, o których zapewniał inwestora.
Do takiej odpowiedzialności może być pociągnięty na przykład wówczas, gdy zapewnił inwestora o tym, że zainstalował dźwiękoszczelne okna, podczas gdy zamontował inne, które nie chronią przed hałasem.
Wykonawca odpowiada też za wydanie inwestorowi budynku w stanie niezupełnym, na przykład nie wykonując przewidzianych w umowie elementów dotyczących aranżacji otoczenia budynku.
Aby uwolnić się od odpowiedzialności, wykonawca nie może całą winą za powstałe nieprawidłowości obarczyć inwestora, który dostarczył wadliwy projekt inwestycji, oraz autora tego dokumentu.

Odpowiedzialność za wykonanie prac zgodnie z projektem
Wprawdzie wykonawca nie ma obowiązku sprawdzać, czy projekt nie ma wad. Powinien jednak umieć odczytać projekt i realizować inwestycję zgodnie z nim oraz z zasadami sztuki budowlanej, a także zapoznać się z nim pod kątem sporządzonej umowy, korekty wad dokumentu i możliwości dokonania ulepszeń jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Musi dokładnie poznać zakres rzeczowy wskazany w umowie, znać czas wykonania umowy oraz wynagrodzenie, jakie za wykonawstwo przysługuje.
Gdyby uznał, że nie jest możliwe zrealizowanie budowy na podstawie otrzymanego projektu, powinien niezwłocznie powiadomić o tym inwestora, podobnie jak o tym, że jego zdaniem realizacja dostarczonego projektu spowoduje, że zostanie wybudowany obiekt z wadami. Taki obowiązek powiadomienia ciąży na wykonawcy szczególnie wówczas, gdy nie musi mieć specjalistycznej wiedzy z zakresu planowania, aby stwierdzić wadliwość projektu.

Odpowiedzialność za wykończenie budynku
Wykonawca odpowiada również za wykończenie budynku. Inwestor może domagać się naprawy wykrytych wad, zażądać obniżenia ceny za wykonany obiekt, a nawet od umowy odstąpić. Domagając się wykonania naprawy, powinien wyznaczyć odpowiedni, realny i możliwy termin. Może nawet zastrzec, że po jego upływie nie przyjmie wykonanych napraw i na przykład nie wpuści ekipy wykonawcy na swój teren.