URZ¥D
MIESZKALNICTWA
I ROZWOJU MIAST

Deutsche Gesellschaft für
Technische Zusammenarbeit (GTZ) Gmbh

Warszawa 2003

Zasady, procedury
i metody dzia³ania

wspó³czesnych

procesów

rewitalizacji

Podrêcznik

rewitalizacji

Podrêcznik

rewitalizacji

Opracowanie:

GTZ Gesellschaft für Technische Zusammenarbeit

przy współpracy Institut für Wohnen und Umwelt Darmstadt

Książka została wydana ze środków programu TRANSFORM w ramach współpracy
Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z Bundesministerium für Verkehr,
Bau- und Wohnungswesen Republiki Federalnej Niemiec

ISBN:

83-912878-1-5

Spis treści

Przedmowa...................................................................................................................................................7
Wprowadzenie.............................................................................................................................................8

CZĘŚĆ A

DOŚWIADCZENIA I PERSPEKTYWY REWITALIZACJI W POLSCE

USTAWA O PROGRAMACH REWITALIZACJI

ZASADY – PROCEDURY – METODY DZIAŁANIA

1. Rewitalizacja: pojęcie – przedmiot – cel – uwarunkowania............................................................................. 12

1.1. Definicje rewitalizacji ............................................................................................................................................ 12
1.2. Współczesne uwarunkowania rewitalizacji jako elementu rozwoju społecznego....................................13

1.2.1. Globalna Agenda 21 ..................................................................................................................................... 14
1.2.2. Raport Krajowy Ministerstwa Ochrony Środowiska. Idee trwałego i zrównoważonego
rozwoju w Polsce .................................................................................................................................................... 15
1.2.3. Programy, akty prawne i inicjatywy istotne dla rewitalizacji............................................................... 17
1.2.4. Istotne dla rewitalizacji założenia rozwoju i strategii społeczno-gospodarczej państwa ...............19
1.2.5. Uwarunkowania procesów rewitalizacji.................................................................................................. 22

2. Doświadczenia polskich gmin w dziedzinie rewitalizacji i jej finansowania............................................... 23

2.1. Działania rewitalizacyjne po roku 1990............................................................................................................. 23
2.2. Odbudowa starych miast ..................................................................................................................................... 24

2.2.1. Inwestycje podmiotów prywatnych ........................................................................................................ 24
2.2.2. Inwestycje komunalne ................................................................................................................................ 24

2.3. Rewitalizacja starego budownictwa................................................................................................................... 24

2.3.1. Bielsko-Biała................................................................................................................................................... 25
2.3.2. Bytom.............................................................................................................................................................. 26
2.3.3. Dzierżoniów................................................................................................................................................... 27
2.3.4. Gdańsk i Gdynia ........................................................................................................................................... 27
2.3.5. Głogów ........................................................................................................................................................... 28
2.3.6. Kraków............................................................................................................................................................ 29
2.3.7. Płock................................................................................................................................................................ 30
2.3.8. Sopot................................................................................................................................................................ 30
2.3.9. Szczecin........................................................................................................................................................... 31

2.4. Projekt rewitalizacji dzielnicy Stare Bronowice i Kośminek w Lublinie...................................................... 32
2.5. Rewitalizacja obszarów poprzemysłowych i pomilitarnych ......................................................................... 33

3. Założenia i zasady projektu Ustawy o programach rewitalizacji.....................................................................36

3.1. Nowe perspektywy rewitalizacji w Polsce........................................................................................................ 36

3.2. Podstawowe pojęcia projektu Ustawy w ramach dotychczasowej dyskusji.............................................. 37
3.3. Procedury projektowanej Ustawy...................................................................................................................... 38

3.3.1. Inicjowanie i przygotowywanie uchwały rewitalizacyjnej................................................................... 38
3.3.2. Uchwała o przystąpieniu do opracowania programu rewitalizacji..................................................... 39
3.3.3. Program rewitalizacji ................................................................................................................................... 40
3.3.4. Uczestnicy programu – aktorzy procesu rewitalizacji........................................................................... 41
3.3.5. Problem ustawowych środków finansowych dla realizacji programu rewitalizacji........................ 41
3.3.6. Prawo pierwokupu ...................................................................................................................................... 44
3.3.7. Zakończenie programu rewitalizacji......................................................................................................... 44

3.4. Zasady i możliwości stosowania projektu Ustawy ......................................................................................... 44
3.5. Rewitalizacja miast w kontekście strategii rozwoju państwa i województw ............................................ 46

3.5.1. Narodowa Strategia Rozwoju Regionalnego (NSRR) ........................................................................... 46
3.5.2. Strategie rozwoju województw.................................................................................................................. 47

4. Przygotowanie programu rewitalizacji.................................................................................................................50

4.1. Znaczenie studium uwarunkowań i strategii rozwoju gminy ..................................................................... 50
4.2. Pogłębienie badań nad zjawiskami kryzysowymi........................................................................................... 50

4.2.1. Badanie zjawisk kryzysowych sfery przestrzennej ............................................................................... 51
4.2.2. Badanie zjawisk kryzysowych sfery ekonomicznej i socjalnej (zgodnie z metodami badań
i analiz obszarów kryzysowych wg Programu URBAN) ................................................................................ 52

4.3. Analiza SWOT ........................................................................................................................................................ 53

5. Program rewitalizacji...............................................................................................................................................54

5.0.1. Wyznaczanie granic obszaru znajdującego się w sytuacji kryzysowej i granic
obszaru programu rewitalizacji............................................................................................................................ 54

5.1. Program rewitalizacji jako „produkt kolektywny”. Rola pełnomocnika..................................................... 56
5.2. Program rewitalizacji a plan miejscowy ............................................................................................................ 58
5.3. Program a projekty rewitalizacji.......................................................................................................................... 59

6. Projekty inwestycyjno-budowlane rewitalizacji.................................................................................................62

6.1. Projekty inwestycyjno-budowlane i problem ich rentowności..................................................................... 62
6.2. Funkcja, zadania i odpowiedzialność gminy w dziedzinie finansowania rewitalizacji........................... 63
6.3. Finansowanie projektów inwestycyjno-budowlanych w programie rewitalizacji.................................... 65
6.4. Odpowiedzialność gminy i rola subwencji w procesie rewitalizacji............................................................ 66
6.5. Rola subwencji w finansowaniu projektów inwestycyjno-budowlanych.................................................. 67
6.6. Problem nierentowności inwestycji w ramach programów rewitalizacji.................................................... 68
6.7. Subwencje publiczne – zasady działania i sposób zabezpieczenia............................................................... 69
6.8. Modelowanie finansowania projektu inwestycyjno-budowlanego rewitalizacji...................................... 70
6.9. Gmina jako inicjator projektów inwestycyjno-budowlanych ...................................................................... 73
6.10. Alternatywne projekty oparte o zasadę samopomocy i aktywność społeczności lokalnej....................74
6.11. Projekty zmierzające do uzyskania zróżnicowanego standardu mieszkań.............................................. 76
6.12. Wspólne inwestowanie właścicieli (w tym np. Towarzystw Odnowy) i lokatorów............................... 76
6.13. Samopomocowe projekty inwestycyjno-budowlane jako impuls dla nowych aktywności..................76
6.14. Projekty: „Własną pracą do własnego domu (mieszkania)”........................................................................ 77

7. Projekty społeczne i ekonomiczne .......................................................................................................................78

7.1. Społeczno-ekonomiczne projekty programu URBAN ................................................................................... 78
7.2. Samopomocowe działania ekonomiczne oparte o tzw. „nisze ekonomiczne” ..........................................80
7.3. Projekty tworzące nowe struktury socjalne na obszarze programu rewitalizacji......................................82

7.3.1. Opieka nad dziećmi i młodzieżą – zajęcie dla seniorów....................................................................... 82
7.3.2. Kluby seniorów obsługiwane przez młodzież......................................................................................... 82

7.4. Programy kształceniowe i doskonalenie zawodowe....................................................................................... 82
7.5. Finansowanie projektów społeczno-ekonomicznych..................................................................................... 83

8. Partycypacja społeczności lokalnych w procesie rewitalizacji.........................................................................84

8.1. Znaczenie partycypacji społecznej w procesie rewitalizacji.......................................................................... 85
8.2. Informowanie społeczności lokalnej.................................................................................................................. 86

8.2.1. Studium uwarunkowań i strategia rozwoju gminy............................................................................... 86
8.2.2. Faza przygotowania programu rewitalizacji........................................................................................... 87
8.2.3. Program rewitalizacji i jego realizacja....................................................................................................... 87
8.2.4. Formy i metody informacji.......................................................................................................................... 87
8.2.5. Nowe media – partycypacja wirtualna..................................................................................................... 89

8.3. Uzgadnianie planu miejscowego i programu rewitalizacji............................................................................ 90
8.4. Uspołecznione warsztaty planistyczno-koncepcyjne (community planning)........................................... 90
8.5. Innowacyjność i przedsiębiorczość jako atrybuty aktywnej postawy partycypacyjnej........................... 91
8.6. Partycypacyjne zarządzanie procesem rewitalizacji. Współrządzenie i współodpowiedzialność.........94
8.7. „Forum obszaru rewitalizacji”.............................................................................................................................. 95
8.8. Forum obszaru rewitalizacji i jego aktorzy........................................................................................................ 96

8.8.1. Administracja................................................................................................................................................. 97
8.8.2. Eksperci........................................................................................................................................................... 97
8.8.3. Lobbyści, politycy i przedstawiciele gospodarki .................................................................................... 97
8.8.4. Koordynacja – moderacja – mediacja........................................................................................................ 98
8.8.5. Społeczność lokalna...................................................................................................................................... 99

9. Sens i znaczenie partycypacyjnego i samorządnego modelu rewitalizacji...................................................100

10. Rozwój programów rewitalizacji w Niemczech..............................................................................................102

10.1. Przyczyny powojennej degradacji dzielnic miejskich ............................................................................... 102
10.2. Obszary kryzysowe, ich odnowa i rewitalizacja.......................................................................................... 103
10.3. Zasady klasycznego niemieckiego modelu rewitalizacji............................................................................ 105
10.4. Ważniejsze zasady rozwiązań prawnych i finansowych........................................................................... 107
10.5. Niemiecki model rewitalizacji na terenie byłej NRD po 1990 roku.......................................................... 108
10.6. Nowe strategie rewitalizacyjne w Niemczech i innych krajach europejskich....................................... 110

10.6.1. Niemiecki program „Przebudowa miast w nowych krajach związkowych”................................ 110
10.6.2. Strategie i koncepcje planistyczne – zintegrowane plany rozwojowe........................................... 110
10.6.3. Badania i analizy w zintegrowanych planach rozwojowych........................................................... 112

11. Nowe programy rewitalizacyjne dla miast zachodnioeuropejskich ...........................................................113

11.1. Przyczyny kryzysu miast europejskich w okresie globalizacji.................................................................. 113
11.2. Reakcje państw i instytucji międzynarodowych ......................................................................................... 116

11.2.1. Socjalne programy rewitalizacji w Europie Zachodniej.................................................................... 117
11.2.2. Model amerykański.................................................................................................................................. 117

12. Niemiecki program rewitalizacji socjalnej.......................................................................................................120

12.1. „Kwartały miejskie o szczególnych potrzebach rozwojowych – miasto socjalne” ............................... 120

12.1.1. Metody i organizacja działania. Integracja zasobów, potencjałów i środków –
kooperacja i partycypacja ................................................................................................................................... 122
12.1.2. Zarządzanie programem (Quartiermanagement).............................................................................. 123

12.2. Doświadczenia nowych programów rewitalizacji ...................................................................................... 123

12.3. Nowe formy kooperacji administracji gmin i miast oraz społeczności lokalnych ................................ 124

13. Przykłady programów rewitalizacji ................................................................................................................. 125

13.1. Program klasycznej rewitalizacji w dzielnicy Frankfurt/Main-Bockenheim.......................................... 125

13.1.1. Badania i analizy....................................................................................................................................... 125
13.1.2. Programy i koncepcje rewitalizacji........................................................................................................ 126
13.1.3. Informacja i współudział społeczności w procesie planowania....................................................... 127
13.1.4. Założenia planu socjalnego..................................................................................................................... 127
13.1.5. Realizacja programu rewitalizacji ......................................................................................................... 127
13.1.6. Remonty kapitalne, naprawy, modernizacja i nowe budownictwo............................................... 128
13.1.7. Koszty i finansowanie ............................................................................................................................. 129
13.1.8. Wspieranie inwestycji budowlanych.................................................................................................... 130

13.2. Rewitalizacja Starego Miasta w Stralsundzie................................................................................................ 130

13.2.1. Zakres rewitalizacji – obszary programu rewitalizacji....................................................................... 130
13.2.2. Przygotowania planistyczne .................................................................................................................. 130
13.2.3. Przygotowanie programu rewitalizacji Starego Miasta..................................................................... 131
13.2.4. Sytuacja własnościowa i jej znaczenie dla realizacji programu w pierwszej
fazie rewitalizacji................................................................................................................................................... 132
13.2.5. Rewitalizacja w ramach realizacji programu wspierającego „Miasta modelowe” w latach
1990-1992 i jego kontynuacja w ramach funduszu rewitalizacyjnego (Staedtebaufoerderung)........... 132
13.2.6. Stan realizacji programu i jego koszty.................................................................................................. 133
13.2.7. Akcja "Ofensywna Starówka”................................................................................................................. 134

14. Restrukturyzacja obszarów poprzemysłowych i powojskowych w Niemczech........................................136

14.1. Powierzchnie konwersyjne.............................................................................................................................. 136
14.2. Właściciel powierzchni, forma sprzedaży i problemy prawno-planistyczne......................................... 136
14.3. Pozytywne i negatywne potencjały powierzchni konwersyjnych........................................................... 137
14.4. Warunki udanej konwersji............................................................................................................................... 138
14.5. Darmstadt............................................................................................................................................................ 139

14.5.1. Projekt: Darmstadt – Osiedle „An der Rosenhöhe“........................................................................... 139
14.5.2. Projekt: Miejski park technologiczny „Unternehmenspark Stadtkonzern" ................................. 140

14.6. Tübingen – projekt: Restrukturyzacja terenów powojskowych – Französisches Viertel.....................141
14.7. Zagłębie Ruhry – Projekt: IBA – Emscher Park............................................................................................ 142

14.7.1. Założenia i cele projektu "IBA – Emscher Park".................................................................................. 142
14.7.2. Idea przewodnia i sposób formułowania projektów „IBA – Emscher Park”................................. 143
14.7.3. Przykłady projektów................................................................................................................................ 143

Przedmowa

Współczesne rozumienie pojęcia rewitalizacji wymaga kompleksowego ujęcia wielu różnorod-

nych dziedzin, składających się na funkcjonowanie organizmu miejskiego. Są to między innymi sfe-
ry: ekonomiczna, społeczna, ekologiczna, ale również prawna, finansowa i planistyczna.

Podejmowanie i realizacja programów rewitalizacji to sprawa szczególnie istotna nie tylko ze

względu na poprawę warunków życia w miastach i jakości przestrzeni publicznej, ale również dla-
tego, iż jest znaczącym czynnikiem podnoszenia konkurencyjności miast w skali ponadlokalnej, a
nawet ponadnarodowej.

Dotychczasowe doświadczenia w przeprowadzaniu programów realizacji przedstawione w

„Podręczniku“ wskazują na aktywność wybranych miast w działaniach na rzecz poprawy jakości
życia swoich mieszkańców. Przykłady te jednocześnie ukazują, że w planowaniu i wdrażaniu pro-
gramów rewitalizacji miasta zdane są w zasadzie na inwencję swoich kadr i korzystanie z doświad-
czeń innych miast. Pomimo to efekty podjętych przedsięwzięć są zauważalne i zasługują na uzna-
nie, zwłaszcza w kontekście sytuacji finansowej budżetów gmin i państwa.

Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast przygotowuje projekt ustawy o programach rewitaliza-

cji, która ma na celu ułatwienie opracowywania i realizacji programów rewitalizacji wszystkim mia-
stom zainteresowanym takim przedsięwzięciem. Ustawa, nad którą prace dopiero rozpoczęto ma
dopracować zasady, procedury, organizację (zwłaszcza dużych) przedsięwzięć rewitalizacyjnych.

Przygotowywany projekt ustawy będzie odmienny od opisanego w „Podręczniku“, tym nie-

mniej jednak zawarty opis jest cenny ze względu na szereg komentarzy nawiązujących do do-
świadczeń praktycznych, które same w sobie stanowią również wskazówkę dla wszystkich zainte-
resowanych realizacją procesów rewitalizacyjnych.

Doceniając doświadczenie, wiedzę i zaangażowanie autorów „Podręcznika“ oraz wysoko ocenia-

jąc jego wartość merytoryczną, polecam jego lekturę wszystkim zainteresowanym problematyką
odnowy i kwestią wzrostu konkurencyjności polskich miast.

Marek Bryx

Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Infrastruktury

Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast

Wprowadzenie

Niniejszy podręcznik przygotowano we współpracy polsko-niemieckiej realizowanej w ramach

programu TRANSFORM. Ze strony polskiej partnerem programu był Urząd Mieszkalnictwa i Roz-
woju Miast (UMiRM), ze strony niemieckiej – Deutsche Gesellschaft für Technische Zusammenar-
beit (GTZ). Podręcznik stanowi wprowadzenie w zagadnienia nowoczesnej rewitalizacji miast, za-
poznając czytelnika z modelami i metodami rewitalizacji stosowanymi w Europie, w tym zwłaszcza
w Niemczech. Ponadto służyć ma przybliżeniu przygotowywanego obecnie i dyskutowanego pro-
jektu Ustawy o programach rewitalizacji.

Czytelnik nie znajdzie w nim jednak sztywnych reguł postępowania, systematycznego wykładu

przepisów, czy też recepty na optymalną realizację procesów rewitalizacji. Autorom podręcznika
zależało przede wszystkim na ukazaniu idei, z których wyłania się obecnie polska droga rewitalizacji,
jak również możliwości i szans, jakie z tych idei mogą wyniknąć. Idee, które w istotny sposób okre-
ślają projekt Ustawy, zakotwiczone są zarówno w dotychczasowych doświadczeniach polskich, jak
i tych, którymi dysponują inne kraje europejskie. Istotnym celem podręcznika było również ukaza-
nie tych doświadczeń i uwarunkowań.

Podręcznik składa się z dwóch zasadniczych części. Część pierwsza (A) prezentuje dotychczaso-

we polskie doświadczenia rewitalizacyjne oraz definiuje pojęcie, cel, przedmiot, uczestników i pro-
cedury rewitalizacji w kierunku, w którym przebiega dyskusja nad projektem Ustawy. Ukazuje
związek polskiej koncepcji rewitalizacji tak z aktualnymi tendencjami europejskimi w tej dziedzi-
nie, jak i ogólnymi modelami współczesnego rozumienia rozwoju społecznego. Część ta zawiera
także szereg praktycznych wskazówek dotyczących przygotowania programu i projektów w zakre-
sie rewitalizacji, ich finansowania oraz problemów partycypacji społecznej. Część druga (B) ukazuje
zagadnienia rewitalizacji w wybranych krajach Unii Europejskiej. Szczególnie szeroką reprezentację
znalazły tu przykłady niemieckie. W odróżnieniu od doświadczeń takich krajów jak Francja, Wielka
Brytania czy USA, problematyka rewitalizacji w Niemczech nie posiada dotąd obszerniejszej litera-
tury w języku polskim.

Obszar rzeczowy podręcznika dotyka wprawdzie kwestii odbudowy zniszczonych obszarów

miejskich, jak i terenów poprzemysłowych i powojskowych, głównie jednak odnosi się do obsza-
rów starego budownictwa. Nie uwzględniono w podręczniku zagadnień związanych z budownic-
twem wielkopłytowym, jako że posiadają one odrębną specyfikę, a temat ten znalazł już wyraz w
polskiej literaturze fachowej

Zob. J. M. Chmielewski, Modernizacja osiedli mieszkaniowych, Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszaw-

skiej, Warszawa 2001. Książka zawiera obszerną bibliografię, zob. też: Rewitalizacja terenów mieszkaniowych.
Doświadczenia polskie i niemieckie (Materiały seminarium zorg. przez Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast
oraz Deutsche Gesellschaft für Technische Zusammenarbeit (GTZ) GmbH w Warszawie 18-19.XII.2001).

Podręcznik przeznaczony jest przede wszystkim dla samorządów gmin i dla ich przyszłych peł-

nomocników do spraw rewitalizacji. Może jednak okazać się interesujący również dla innych akto-
rów polskiej sceny rewitalizacyjnej, jak właściciele nieruchomości i mieszkań, politycy samorządo-
wi, lokatorzy i użytkownicy lokali, planiści, a także zaangażowani członkowie społeczności lokal-
nych.

Miasta nie składają się tylko z domów i ulic,

ale z ludzi i ich nadziei

Św. Augustyn

CZĘŚĆ A

DOŚWIADCZENIA I PERSPEKTYWY

REWITALIZACJI W POLSCE

USTAWA O PROGRAMACH REWITALIZACJI

ZASADY – PROCEDURY – METODY DZIAŁANIA

Rewitalizacja: pojęcie – przedmiot – cel – uwarunkowania

1. Rewitalizacja: pojęcie – przedmiot – cel – uwarunkowania

1.1. Definicje rewitalizacji

Pojęcie rewitalizacji odnosi się do działań prowadzonych na istniejących przestrzeniach zurbani-

zowanych

, co w istotny sposób odróżnia je od pojęć definiujących działania skierowane na plano-

wanie i realizowanie nowych zespołów zabudowy na dotychczas nie zabudowanych terenach. Do
działań rewitalizacyjnych zaliczyć należy odbudowę zniszczonych, ale niegdyś żywych obszarów
miejskich (np. centrów starych miast), mocno zdekapitalizowanych lub nawet utraconych w wyni-
ku działań wojennych czy też powojennych dewastacji i rozbiórek. Trudno je sobie wyobrazić jako
trwałe pustki pomiejskie, stąd ich odbudowa służy zarówno rewitalizacji tych terenów, jak i całego
miasta. W obszarze pojęcia rewitalizacji mieszczą się również działania restrukturyzacji terenów po-
przemysłowych i pomilitarnych. Zakres pojęciowy rewitalizacji jest więc bardzo szeroki, a cele
związanych z nią działań mocno zróżnicowane.

Systematyzację terminologii podjęto m.in. w pracach Instytutu Gospodarki Przestrzennej i Ko-

munalnej. „Termin «odnowa miast» odnosi się do procesu przystosowania stanu zagospodarowania miasta do
zmiennych potrzeb społeczności miejskich i jednostek, które je tworzą. Generalnym celem odnowy miast jest
zapewnienie harmonijnego i wielostronnego rozwoju miasta poprzez adaptacje starych zasobów do nowych po-
trzeb, co zapewnia poprawę warunków życia w mieście, ochronę i zachowanie tych zasobów, integrację form hi-
storycznych i współczesnych oraz wyrównanie standardów nowych i starych zasobów. (...) Jako działalność
planistyczna powinna być ona skierowana na obszar całego miasta oraz sukcesywnie na wybrane obszary mia-
sta, przede wszystkim jednak na obszary historyczne, XIX-wieczne i z I połowy XX wieku. Odnowa jest proce-
sem społecznym, dotyczy architektury miasta, infrastruktury technicznej, zagadnień prawnych, ekonomicz-
nych, administracyjnych i politycznych oraz powinna być realizowana metodą bezpośrednich konsultacji z
mieszkańcami.”

Pojęcie „odnowa miast” jest przy tym „(...) pojęciem nadrzędnym w stosunku do pojęć: rehabilitacja, re-

waloryzacja, przebudowa, restrukturyzacja, modernizacja, rewitalizacja, konserwacja, sanacja, remonty itp.”

Interesująca jest definicja ekonomiczna rewitalizacji Tadeusza Markowskiego

. Postrzega on pro-

blem rewitalizacji w kontekście procesu marginalizacji terenów „wypadających” z obszarów inno-

Zob. T. Sumień, J. Furman-Michałowska, K. Ufnalewska, W. Wąs, Odnowa miast europejskich, Instytut Go-

spodarki Przestrzennej i Komunalnej, Warszawa 1989, por. też: K. Skalisk, Problemy rewitalizacji (w:) Gospo-
darka przestrzenna gmin. Poradnik T. III, Fundusz Współpracy – Brytyjski Fundusz Know-How, Kraków 1998,
s. 135-136.

Zob. T. Sumień, T. Topoczewska, K. Ufnalewska, Problemy odnowy zagospodarowania miast i stref podmiej-

skich na przykładzie Łódzkiego Zespołu Miejskiego, Instytut Gospodarki Przestrzennej i Komunalnej, Warszawa
1992, s. 6.

Zob. T. Markowski, Zarządzanie rozwojem miast, PWN, Warszawa 1999.

Rewitalizacja: pojęcie – przedmiot – cel – uwarunkowania

wacji, względnie z procesów rozwojowych i w ten sposób pozostających „poza nawiasem” wyda-
rzeń. Przy czym nie dotyczy to wyłącznie obszarów peryferyjnych, ale coraz częściej terenów poło-
żonych centralnie. Dla Markowskiego zagadnienie rewitalizacji ma przede wszystkim wymiar eko-
nomiczny, decydujący o powodzeniu lub porażce programów.

„Podejmując się polityki rewitalizacyjnej obszarów problemowych w miastach” – zauważa Markowski – „

należy sobie zdawać sprawę ze związków, jakie zachodzą pomiędzy generowaniem wartości ziemi, jej ceną, ren-
tą, efektami zewnętrznymi a systemem podatków od wartości nieruchomości. Zrozumienie istoty generowania
wartości ziemi jest podstawą koncepcji rewitalizacji obszarów miejskich. Pojawianie się korzyści zewnętrznych
na przekształcanym obszarze jest możliwe tylko przy dużej skali tych przekształceń. Przekształcanie tkanki
miejskiej jest czasochłonne, a korzyści ujawniają się tylko w długim okresie. Zatem indywidualne, nie skoordy-
nowane w czasie inwestycje nie są w stanie przywrócić możliwości generowania wysokiej renty na danym te-
renie. Wynika to między innymi ze specyficznych fizycznych cech przestrzeni i struktur społecznych miasta,
gdyż potencjalne korzyści są niwelowane przez inne negatywne efekty zewnętrzne.”

Dlatego też wszystkie działania rewitalizacyjne, znane z przykładów zachodnioeuropejskich,

podlegały bardzo skomplikowanym regulacjom prawnym. Były też intensywnie zarządzane przez
sektor publiczny oraz wspierane środkami pochodzącymi z budżetów państwowych czy regional-
nych. Markowski wskazuje na konieczność „dużego skumulowania inwestorów”, jako warunek po-
wodzenia procesu rewitalizacji oraz na niezbędny dla niej udział władzy publicznej. Ostatecznie
przestrzega przed porażką procesu rewitalizacji, jeśli nie uwzględni się w dostatecznym stopniu po-
trzeby koncentracji wysiłków i podejmowania przekształceń o odpowiedniej skali przeobrażeń:

„Aby tego typu programy miały szansę sensownej i zyskownej realizacji, niezbędna jest współpraca pu-

bliczno-prywatna. Oprócz bezpośredniego zaangażowania kapitału publicznego i prywatnego konieczna jest
także pomoc w formie korzystnych kredytów spłacanych w długim okresie, rządowe gwarancje kredytowe, dobra
wizja przestrzennego zagospodarowania oraz konsekwentny i czytelny mechanizm zwrotu poniesionych nakła-
dów.”

Wartość wymienionych wyżej definicji polega na tym, że ukazują one dwa różne aspekty pro-

blemu rewitalizacji – aspekt przestrzenno-urbanistyczny oraz ekonomiczny. Z punktu widzenia ni-
niejszego opracowania istotna jest z kolei definicja rewitalizacji, zawarta w projekcie Ustawy o pro-
gramach rewitalizacji. Odnosi ona rewitalizację do obszarów kryzysowych, zdegradowanych i defi-
niuje ją jako działanie skierowane na rozwój społeczności lokalnej. W myśl Ustawy celem
rewitalizacji jest doprowadzenie do rozwoju obszarów kryzysowych poprzez realizację zarządza-
nych przez sektor publiczny programów i projektów. Podmiotami, odpowiedzialnymi za ten proces
i w nim bezpośrednio uczestniczącymi, są: gmina, pełnomocnicy do spraw rewitalizacji, właściciele
nieruchomości, Towarzystwa Odnowy oraz mieszkańcy obszaru dotkniętego kryzysem.

W myśl takiej definicji rewitalizacja dokonuje się przede wszystkim w kontekście społecznym.

Jej celem jest rozwój społeczny, któremu służyć winny działania rewitalizacyjne, w tym te mające
na celu modernizację zabudowy. Takie rozumienie rewitalizacji wywodzi się zarówno z założeń
trwałego i zrównoważonego rozwoju, jak i integruje założenia i praktykę nowych europejskich pro-
gramów „rewitalizacji socjalnej”.

Rewitalizacja: pojęcie – przedmiot – cel – uwarunkowania

1.2. Współczesne uwarunkowania rewitalizacji jako elementu rozwoju spo-

łecznego

1.2.1. Globalna Agenda 21

Pod nazwą Globalnej Agendy 21 rozumieć należy dokument Konferencji Organizacji Narodów

Zjednoczonych dla Spraw Środowiska i Rozwoju z czerwca 1992 roku, uchwalony w Rio de Janeiro
na tzw. Szczycie Ziemi. Stanowi on globalny program działań na rzecz środowiska i rozwoju. Pro-
gram ten wskazuje, w jaki sposób można równoważyć rozwój gospodarczy i społeczny z poszano-
waniem środowiska. Kluczową rolę w procesie wdrażania Agendy 21 mają do odegrania władze lo-
kalne, zgodnie z zasadą "Myśl globalnie, działaj lokalnie”.

Agenda 21 składa się z czterech zasadniczych części, omawiających następujące zagadnienia:

➢

problemy socjalne i gospodarcze,

➢

zachowanie i zagospodarowanie zasobów w celu zapewnienia rozwoju,

➢

wzmocnienie znaczenia ważnych grup społecznych,

➢

możliwości realizacyjne celów i zadań Agendy.

Agenda 21 stała się podstawą dla formułowania celów wszystkich dziedzin życia społeczno-go-

spodarczego, opartych na zasadzie zrównoważonego i trwałego rozwoju. Stosownie do tych zasad i
wyprowadzonych z niego postulatów sektorowych organizowane są międzynarodowe i europej-
skie systemy wspierania rozwoju.

W aspekcie postulatów Agendy 21 nie sposób już postrzegać zadań rewitalizacji wyłącznie w

kontekście wypełniania „luki remontowej”, czy też tylko ochrony dóbr kultury. Kontekst rewitaliza-
cji jest dziś znacznie szerszy i obejmuje złożone problemy środowiskowe i rozwojowe, w tym kwe-
stię rewitalizacji miast ściśle związaną z ideą zrównoważonego i trwałego rozwoju.

Na ten nowy sposób widzenia Polska zareagowała wcześnie, publikując w roku 1991 dokument

„Polityka Ekologiczna Państwa”. Włączył on nasz kraj do grona państw, uznających zasady ekologii
za podstawę postępu i rozwoju społeczno-gospodarczego. Zasady te znalazły potwierdzenie w no-
wej Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej (art. 5), przyjętej przez Zgromadzenie Narodowe w 1997
roku.

Przedstawiciele Polski brali również udział w opracowywaniu zasad zrównoważonego i trwałe-

go rozwoju, które przyjęto i włączono do wspomnianej wyżej deklaracji „Szczytu Ziemi” w Rio de
Janeiro w czerwcu 1992 roku. Jednocześnie Polska zobowiązała się do realizacji postulatów „Agendy
21”, podpisując dokumenty końcowe „Szczytu Ziemi”, w tym zbiór zaleceń i wytycznych dotyczą-
cych działań zapewniających trwały i zrównoważony rozwój.

Kolejne zobowiązania wynikają z podpisania przez Polskę Układu Stowarzyszeniowego ze

Wspólnotami Europejskimi z dnia 16.12.1991. Art. 71 pkt. 2 tego dokumentu zawiera zapis: „Polityka
realizacji rozwoju gospodarczego i społecznego Polski powinna kierować się zasadą trwałego rozwoju. Koniecz-
ne jest zagwarantowanie, aby wymogi ochrony środowiska były od samego początku w pełni włączone do tej
polityki”. Pociągnęło to za sobą m.in. sygnowanie lub ratyfikowanie ponad czterdziestu regional-
nych lub globalnych konwencji ekologicznych, realizowanie współpracy międzynarodowej w ra-

Rewitalizacja: pojęcie – przedmiot – cel – uwarunkowania

mach programu „Środowisko dla Europy” oraz przyjęcie dokumentów Konferencji Ministrów w
Lucernie w 1993 roku oraz w Sofii w 1995 roku.

W roku 1995, w ramach przygotowań do Konferencji ONZ Habitat II, opracowano również Kra-

jowy Plan Działań, poprzedzony raportem o stanie osiedli ludzkich w Polsce. Plan określał general-
ne warunki poprawy funkcjonowania i rozwoju osiedli ludzkich.

Przystąpienie do Unii Europejskiej z początkiem 2004 roku jest jednym z najważniejszych celów

strategicznych Polski. Od początku lat 90. prowadzone są działania mające na celu zbliżenie pol-
skiego systemu społeczno-gospodarczego, struktur prawa, rozwiązań instytucjonalnych oraz infra-
struktury społecznej i ekonomicznej do wymogów obowiązujących w Unii Europejskiej. Odnoszą
się one również do rewitalizacji miast, a ich częścią mają być postanowienia Ustawy o programach
rewitalizacji.

Od tempa i skali wdrażania zasad zrównoważonego i trwałego rozwoju w Polsce zależeć będzie

stopień innowacyjności i przedsiębiorczości gospodarki oraz jej zdolność do rozwoju i moderniza-
cji. Odpowiednie podstawy prawne dla rewitalizacji będą też ułatwiać korzystanie z funduszy
wspierających Unii Europejskiej, w tym szczególnie z Funduszy Strukturalnych.

1.2.2. Raport Krajowy Ministerstwa Ochrony Środowiska. Idee trwałego i zrównoważone-

go rozwoju w Polsce

Z międzynarodowej strategii „Agenda 21” zostały wyprowadzone założenia programowe dla

Raportu Krajowego Agendy 21 Ministerstwa Ochrony Środowiska pt. „Idee trwałego i zrównowa-
żonego rozwoju”. Założenia programowe Agendy zostały również uwzględnione we „Wstępnym
Narodowym Planie Rozwoju 2000-2002” (WNPR), przyjętym dnia 22.12.1999 przez Komitet Integra-
cji Europejskiej.

Pierwszy z wymienionych dokumentów zawiera wskazania dotyczące problemów urbanizacji i

osadnictwa, odpowiadające ujęciom zgodnym z założeniami „Agendy 21”:

„Najważniejszym celem polityki w odniesieniu do ludzkich siedzib jest poprawa ich warunków socjalnych i

gospodarczych, jak i poprawa panujących na obszarze miast i wsi warunków ekologicznych, a tym samym po-
prawa warunków życia i pracy wszystkich ludzi, a szczególnie tych, cierpiących nędzę. Podstawą dla działań
skierowanych na poprawę tej sytuacji winna być współpraca techniczna, partnerstwo między sektorami – pry-
watnym, publicznym i komunalnym oraz uczestniczenie w procesach decyzyjnych grup obywatelskich i specy-
ficznych grup interesów, jak np. kobiet, społeczności rodzimych, ludzi starych i niepełnosprawnych. Te zasady
winny stać się stałym składnikiem narodowych strategii w dziedzinie rozwoju systemów osadniczych (...), a
związane z nimi programy winny obejmować następujące obszary problemowe:

➢

zapewnienie odpowiednich warunków mieszkaniowych,

➢

poprawę struktury osadniczej,

➢

wspieranie zrównoważonego planowania przestrzennego i gospodarki przestrzennej,

➢

wspieranie ekologicznego zaopatrzenia w energię i ekologicznych systemów komunikacji i transportu w
miastach i gminach, wspieranie panowania przestrzennego i polityki przestrzennej na obszarach zagrożo-
nych klęskami żywiołowymi,

➢

wspieranie zintegrowanej struktury ochrony środowiska dla zapewnienia zaopatrzenia w wodę pitną, go-
spodarkę ściekami, kanalizację i gospodarkę odpadami,

Rewitalizacja: pojęcie – przedmiot – cel – uwarunkowania

➢

wspieranie rozwoju budownictwa ekologicznego,

➢

wspieranie rozwoju zasobów ludzkich i tworzenie zasobów w dziedzinie mieszkalnictwa i osadnictwa.”

W dokumencie znajdujemy również postulaty odnoszące się do budownictwa, ochrony środo-

wiska i planowania przestrzennego:

➢

„modernizacja systemów grzewczych z uwzględnieniem lokalnych zasobów energii odnawialnej,

➢

termomodernizacja zasobów budowlanych,

➢

modernizacja sieci cieplnych, wodociągowych i kanalizacyjnych,

➢

racjonalizacja zużycia wody,

➢

usprawnienie gospodarki odpadowej, segregacja i recykling,

➢

modernizacja infrastruktury technicznej,

➢

w zagospodarowaniu przestrzennym: zabezpieczenie wartości przyrodniczych, krajobrazowych oraz dzie-
dzictwa kultury w planowaniu, programowaniu, wydawaniu decyzji, ocenach, studiach i ekspertyzach”.

Oznacza to, że zastosowanie zasad zrównoważonego rozwoju w dziedzinie rewitalizacji polegać

będzie na skutecznej integracji aspektów przestrzennych, budowlano-inwestycyjnych, społecz-
nych, ekonomicznych i ekologicznych w ramach jednego zwartego i skoordynowanego procesu.

Problemy rewitalizacji miast zostały poruszone w Raporcie, w rozdziale dotyczącym mieszkal-

nictwa: „Istotnym zagadnieniem jest rewitalizacja zabytkowej substancji miast i stopniowe wypełnianie
zniszczonej historycznej tkanki miast różnymi rodzajami zabudowy o wysokiej wartości urbanistycznej, archi-
tektonicznej i materiałowej, w nawiązaniu do wartości historycznych. Dotychczas z pomocy państwa na pro-
wadzenie prac renowacyjno-modernizacyjnych skorzystał np. Kraków, Gdańsk i Warszawa. (...) W ostatnich
latach pilotażowe projekty rewitalizacji miast przeprowadzono m.in. w miastach: Poznań, Głogów, Polkowice,
Oświęcim, Przemyśl, Płock i Bielsko-Biała. Realizowane projekty miały na celu:

➢

tworzenie przestrzennych warunków do rozwoju miast,

➢

poprawę stanu środowiska przyrodniczego,

➢

ochronę istniejących wartości kultury materialnej i krajobrazu,

➢

poprawę warunków zamieszkania,

➢

zapewnienie warunków bezpieczeństwa ludności.

Programy rewitalizacji zespołów miejskich realizowane były w oparciu o dokumenty planistyczne, jakimi

są plany zagospodarowania przestrzennego, strategie rozwoju i studia uwarunkowań i kierunków zagospoda-
rowania przestrzennego, a także opracowania specjalistyczne. Środki na realizację tych programów pochodziły
zarówno z funduszy państwowych (m.in. Ministerstwo Kultury i Sztuki, Krajowy Fundusz Mieszkaniowy,
Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Nie-
pełnosprawnych) i gminnych, jak i prywatnych oraz źródeł zagranicznych.”

Dokument nie wymienia jeszcze Ustawy o programach rewitalizacji ani projektów rewitalizacyj-

nych, realizowanych m.in. w Szczecinie, Elblągu, Kołobrzegu (odbudowa starówek), Bornym Suli-
nowie (rewitalizacja dawnego miasta garnizonowego), w Szczecinie, Sopocie, Gdyni (rewitalizacja
zasobów starego budownictwa), czy też w Lublinie – Starych Bronowicach i Kośminku.

Wszystkie wspomniane projekty realizowane były jeszcze przed przygotowaniem przez Urząd

Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast ostatniej, dyskutowanej obecnie wersji Ustawy. W latach 90. nastą-
pił znaczny wzrost aktywności samorządów, poszukujących rozwiązań w zakresie rewitalizacji i jej

Rewitalizacja: pojęcie – przedmiot – cel – uwarunkowania

finansowania. Na początku lat 90. w ramach programów polityki mieszkaniowej podjęto też pierw-
sze próby opracowania regulacji prawnych dla rewitalizacji. Próby te jednak nie wyszły poza wstę-
pny etap dyskusji rządowych i parlamentarnych. Wiele z realizowanych projektów było wynikiem
inicjatyw lokalnych. Zmierzały one do poprawy warunków otoczenia, infrastruktury towarzyszącej
miejscom zamieszkania, jak i samych obiektów starego budownictwa.

Dokument rządowy WNPR porusza kwestię miast przede wszystkim w kontekście ekonomicz-

nym, w odniesieniu do procesów upadku przemysłu i konieczności budowy nowej bazy ekono-
micznej. Ministerstwo Gospodarki stwierdza w swym dokumencie:

„Miasta są podstawowym elementem tkanki ekonomicznej kraju. (...) Wspierane będą kompleksowe działa-

nia mające na celu tworzenie i rozbudowę ekonomiczną małych miast, rozbudowę i modernizacje infrastruktu-
ry lokalnej, infrastruktury edukacji, ochronę zabytków kultury materialnej i dziedzictwa kulturowego.”

1.2.3. Programy, akty prawne i inicjatywy istotne dla rewitalizacji

Dla problemu rewitalizacji i możliwości realizacyjnych Ustawy istotne znaczenie miał szereg po-

przedzających ją działań, aktów prawnych i inicjatyw

Wymienić tu należy m.in. strategię działań Rządu w latach 1999-2001 w dziedzinie zagospodaro-

wania przestrzennego, gospodarki nieruchomościami oraz budownictwa mieszkaniowego. Wyda-
ny został dokument rządowy „Gospodarka Przestrzenna, Nieruchomości, Budownictwo”, adreso-
wany do instytucji publicznych i integralnie powiązany z innymi planami, koncepcjami i działaniami
rządowymi, związanymi z polityką finansową, prywatyzacją, reformami administracyjnymi i pro-
blemami integracji z Unią Europejską. W strategii określono działania państwa we wszystkich fa-
zach procesu inwestycyjnego, od planowania, poprzez programowanie infrastruktury technicznej,
proces budowlany, aż po renowację i modernizację zabudowy.

Dla problematyki rewitalizacji w jej wymiarze inwestycyjno-budowlanym znaczące było powo-

łanie przez Bank Gospodarstwa Krajowego Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Fundusz ten
wspiera preferencyjnymi kredytami inwestycje mieszkaniowe podejmowane przez Towarzystwa
Budownictwa Społecznego (TBS) oraz gminy w zakresie inwestycji w infrastrukturę techniczną w
budownictwie mieszkaniowym. Ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na atrakcyj-
nych warunkach kredytowane mogą być również społeczne mieszkania czynszowe powstające w
wyniku adaptacji, przebudowy lub rozbudowy istniejących obiektów. Innym ważnym posunięciem
było utworzenie programu termomodernizacyjnego budownictwa. Na mocy Ustawy z dnia 18
grudnia 1998 roku o wspieraniu przedsięwzięć termomodernizacyjnych w Banku Gospodarstwa
Krajowego utworzono Fundusz Termomodernizacji oraz zagwarantowano właścicielom budynków
mieszkalnych, a gminom dodatkowo w odniesieniu do budynków o funkcjach publicznych, możli-
wość korzystania z preferencyjnych pożyczek z przeznaczeniem na remonty. W dziedzinie plano-
wania przestrzennego dla kwestii rewitalizacji podstawowe znaczenie miały uchwalone już wcze-
śniej przepisy Ustawy o planowaniu przestrzennym.

Zob. Odnowa miast. Doświadczenia brytyjskie i francuskie oraz wybrane materiały Urzędu Mieszkalnictwa i Roz-

woju Miast, Instytut Gospodarki Przestrzennej i Komunalnej Oddział w Krakowie, Kraków 2000, s. 117-158.

Rewitalizacja: pojęcie – przedmiot – cel – uwarunkowania

Zgodność zasad sporządzania takich dokumentów z zasadami zrównoważonego rozwoju wielu

gminom pozwoliła na korzystanie przy opracowywaniu strategii rozwoju z programów rozwoju lo-
kalnego, finansowanych ze środków zagranicznych. W celu promowania, planowania i zarządzania
użytkowaniem gruntów, zgodnego z wymogami trwałego i zrównoważonego rozwoju, na terenie ca-
łego kraju założono ewidencję gruntów w formie rejestrów i map, prowadzoną przez organy urzę-
dów powiatowych. Wychodząc naprzeciw wzrostowi zainteresowania energooszczędnymi i efek-
tywnymi systemami ogrzewania i oświetlenia miast, w Banku Ochrony Środowiska uruchomiono
preferencyjne linie kredytowe. Są one przeznaczone dla drobnych inwestorów oraz rynku komu-
nalnego na cele:

➢

wymiany oświetlenia ulic na energooszczędne,

➢

usprawnienia systemów centralnego ogrzewania i zaopatrzenia w ciepłą wodę,

➢

dostosowywania silników spalinowych do paliwa gazowego, zwłaszcza pojazdów komunikacji
publicznej (autobusy, taksówki),

➢

zakupu i instalacji małych, przydomowych oczyszczalni ścieków.

Energooszczędne systemy oświetlenia i zaopatrzenia w ciepło oraz racjonalne zasady gospoda-

rowania energią promują samorządowe i pozarządowe organizacje jak np. Fundacja na Rzecz Efek-
tywnego Wykorzystania Energii.

Dla innych działań wspierających programy rewitalizacyjne zasadnicze znaczenie mają inicjaty-

wy zorientowane na aktywizację zasobów ludzkich. Z tytułu realizacji założeń zrównoważonego
rozwoju inicjatywy te uzyskują dostęp do finansowanych ze środków zagranicznych programów
wspierających rozwój lokalny, takich, jak:

➢

Polsko-Brytyjski Program Wspierania Samorządów Lokalnych, sponsorowany przez Fundusz
Know-How, a organizowany przez Fundusz Współpracy (publikacje: Rozwój gospodarczy gminy,
Zarządzanie gminą, Zarządzanie finansami gminy, Poradnik mieszkaniowy; projekty w dziedzinie bu-
dowania strategii rozwoju i rewitalizacji miast, np. Sopotu i inne).

➢

Program innowacji lokalnych, organizowany przez Fundację Rozwoju Demokracji Lokalnej, bę-
dący częścią programu EWG PHARE, cel: rozwój i szkolenie samorządu w Polsce (projekty w
dziedzinie lokalnego rozwoju, zarządzania gminą, gospodarki zasobami komunalnymi, rozwoju
lokalnego kapitału ludzkiego, tworzenia układów partnerskich na poziomie lokalnym).

➢

Program TEMPUS-PHARE (m.in. dwuletni projekt Nowoczesne Zarządzanie Rozwojem Miast).

➢

Program Dialog Społeczny finansowany przez EWG PHARE.

➢

Program Partnerstwo dla Samorządu Terytorialnego finansowany ze środków USAID (United
States Agency for International Development).

➢

Programy edukacyjne związane z aktywizacją mieszkańców, organizowane przez Fundację Ba-
torego.

➢

Program TRANSFORM – projekty związane z problematyką budownictwa wielkopłytowego, fi-
nansowania budownictwa i rewitalizacji oraz spółdzielczości mieszkaniowej, realizowane przy
współpracy Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast oraz Deutsche Gesellschaft für Technische
Zusammenarbeit (GTZ).

Rewitalizacja: pojęcie – przedmiot – cel – uwarunkowania

Programy te miały szczególne znaczenie w pierwszym okresie działania (reaktywowania) samo-

rządów lokalnych w Polsce, spełniając ważną funkcję w podnoszeniu kwalifikacji kadry urzędni-
czej i wzmacnianiu jej umiejętności programowania, monitorowania i kontroli programów rozwoju
miast czy gmin oraz zarządzaniu programami rewitalizacji. Aktualnie szczególne znaczenie dla uła-
twienia wdrożeń programów rewitalizacji będą mieć kursy kształcące pełnomocników miast do
spraw rewitalizacji, mających działać w oparciu o planowaną Ustawę.

Istotny udział w pracach nad „Nową Kartą Ateńską”, popularyzującą w krajach Unii Europej-

skiej idee nowoczesnego planowania miast, miało też Towarzystwo Urbanistów Polskich, formułu-
jąc zasady kształtowania obszarów miejskich zgodnie z zasadą zrównoważonego rozwoju.

Wśród innych ważnych inicjatyw przygotowujących grunt pod programy odnowy miast, wy-

miany doświadczeń samorządów i określanie standardów oraz ram prawnych rewitalizacji należy
wymienić działalność założonego w roku 1998 Forum Rewitalizacji. Forum stawia sobie zadanie
kształtowania opinii i współudział w zakresie realizacji programu rewitalizacji wybranych obszarów
miast i miejscowości oraz współudział w inicjowaniu i koordynowaniu takich projektów, jak:

➢

upowszechnianie wiedzy o procesach i procedurach rewitalizacji,

➢

prezentacja i promocja osiągnięć rewitalizacji,

➢

udzielanie pomocy członkom Forum (są nimi miasta i gminy) w sprawach związanych z progra-
mowaniem, promocją i wdrażaniem programu rewitalizacji oraz prowadzenie poradnictwa w
tym zakresie,

➢

pozyskiwanie krajowych i zagranicznych środków na opracowanie dokumentacji i przygotowa-
nie programów rewitalizacji w zrzeszonych miastach i miejscowościach”.

Forum Rewitalizacji prowadzi również działalność wydawniczą. Znaczną popularność osiągnął

wydany przez tę organizację pierwszy w Polsce poradnik rewitalizacji p.t. „Vademecum Rewitaliza-
cji”

Projekt Ustawy o programach rewitalizacji powstaje w kontekście tworzenia i dopasowywania

polskich programów i instrumentów obszaru budownictwa, mieszkalnictwa, planowania przestrzen-
nego i ochrony środowiska do zasad trwałego i zrównoważonego rozwoju, jak i do wynikających z
nich standardów europejskich i międzynarodowych.

1.2.4. Istotne dla rewitalizacji założenia rozwoju i strategii społeczno-gospodarczej pań-

stwa

Nowe perspektywy postrzegania problemu rewitalizacji oraz szerokie działania mające na celu

sprzyjanie realizacji działań rewitalizacyjnych zbiegają się z naglącą potrzebą odnowy znacznej czę-
ści zasobów mieszkaniowych w Polsce.

Do roku 2010, z uwagi na zły stan techniczny, trzeba będzie wyburzyć ok. 1 mln mieszkań. Tzw.

„luka remontowa”, czyli wysokość kwoty potrzebnej na prace remontowe wynosi w Polsce ok. 40
mld PLN. Remontów wymaga obecnie ok. 7,5 mln z ogólnej liczby 12 mln mieszkań. „Luka remon-
towa” szacowana jest jako równowartość kosztów budowy ok. 750 tys. nowych mieszkań, podczas

Por. http://www.fr.org.pl/publik.htm

Rewitalizacja: pojęcie – przedmiot – cel – uwarunkowania

gdy w skali kraju na remonty przeznacza się zaledwie 33% koniecznych kosztów. Specjaliści polscy
odnoszą się sceptycznie do możliwości rozwiązania tego problemu w najbliższym czasie

Pomimo wzrostu powierzchni użytkowej przeciętnego mieszkania (z 59,6 m

w r. 1990, do 61,5

w r. 2000), deficyt mieszkaniowy w Polsce szacuje się na ok. 1,2-1,5 mln mieszkań. Od r. 1990 do

r. 1998 oddano do użytku jedynie 666 tys. mieszkań, a nasycenie mieszkaniami wzrosło jedynie z
288,7 do 306,5 mieszkań na 1 tys. mieszkańców pomiędzy rokiem 1990 a 2000. Nowe budownictwo
równoważy tylko 50-60% potrzeb osób wchodzących w związki małżeńskie w danym roku (w 1991
roku na 1000 zawartych małżeństw przypadało 469 mieszkań, natomiast w roku 2000 już tylko 416).

Innym istotnym dla rewitalizacji problemem w kontekście podaży mieszkaniowej jest znaczny

spadek procesów migracji ze wsi do miast, których ludność stanowiła dotąd 61,7% (1990) ogółu spo-
łeczeństwa. W 1999 roku saldo migracji pomiędzy obszarami miejskimi i wiejskimi było najniższe w
okresie powojennym, co przypisuje się spadkowi liczby miejsc pracy w miastach.

Obserwuje się również zjawisko zmniejszania się liczby mieszkańców wielkich miast w aglome-

racjach miejskich (22,4% ludności miast w 1990 r. i 21,8% w 2000 r.) na korzyść ośrodków satelitar-
nych i miast o małej i średniej wielkości. Następuje powolny wzrost pozycji miast mniejszych, które
spełniają rolę wielofunkcyjnych ośrodków usługowo-administracyjnych.

Niekorzystne prognozy dla mieszkalnictwa po r. 2002 związane są ze:

➢

spadkiem zatrudnienia i wysoką stopą bezrobocia,

➢

spadkiem popytu krajowego, zarówno konsumpcyjnego, jak i zaopatrzeniowego,

➢

trudnościami budżetowymi państwa,

➢

pogarszającą się płynnością finansową podmiotów gospodarczych i ich zdolnością płatniczą i
kredytową,

➢

likwidacją tzw. dużej ulgi budowlanej dla podatników – inwestorów budownictwa mieszkanio-
wego.

Niezadowalająca jest również sytuacja w przemyśle budowlanym. W ostatnim dziesięcioleciu tem-

po spadku zatrudnienia w budownictwie (17,5%) było prawie dwukrotnie większe

niż w całej gospo-

darce (ok. 9%). Coraz gorsze są również wyniki finansowe przedsiębiorstw budowlanych. Możliwo-
ści uruchomienia w Polsce na szeroką skalę procesów rewitalizacyjnych ograniczone są trudnościa-
mi w finansowaniu, występującymi z racji:

➢

niskich dochodów ludności, w tym również niskich dochodów wielu właścicieli mieszkań i do-
mów,

➢

przepisów dotyczących regulacji czynszów i ochrony lokatorów,

➢

braku korzystnych, łatwo dostępnych kredytów hipotecznych, względnie braku zainteresowa-
nia banków udzielaniem takich kredytów.

Tak jak do niedawna podstawowe znaczenie dla rewitalizacji miał techniczny stan budynków,

tak w ostatnich latach pojawiły się nowe problemy w obszarach miejskich, związane ze skutkami
procesów transformacji i globalizacji. W ich wyniku znaczne obszary Polski zagrożone są zjawi-
skiem trwałej marginalizacji lub wykluczenia dużych grup społecznych, zamieszkujących przede

Zob. red. A. Czyżewska, Lokalne strategie mieszkaniowe, Municipium S.A., Warszawa 2000.

Rewitalizacja: pojęcie – przedmiot – cel – uwarunkowania

wszystkim stare zasoby mieszkaniowe. Dotyczy to przede wszystkim tych obszarów, na których w
ciągu ostatnich lat zaszły procesy restrukturyzacji gospodarki. Są to z reguły dzielnice o charakterze
robotniczym oraz całe miasta o dotąd jednolitej funkcji miastotwórczej, których fundamentem były
najczęściej likwidowane wielkie zakłady przemysłowe. Procesy te wywołują negatywne skutki dla
rynku pracy oraz możliwości rozwojowych, zarówno całych dzielnic miejskich, jak i regionów.
Wpływają też negatywnie na zadania rewitalizacji zasobów starego budownictwa.

W innych miastach z kolei pojawiły się problemy związane z niedorozwojem funkcji miejskich.

W wyniku tego zjawiska, miasta nie są w stanie zagwarantować swoim mieszkańcom odpowied-
nich usług handlowych, edukacyjnych, kulturalnych, czy też związanych ze służbą zdrowia, nie
mówiąc już o funkcjach gospodarczych i infrastrukturze technicznej, zapewniających rozwój miejsc
pracy. Powstają nowe obszary kryzysowe, gdzie na procesy degradacji substancji budowlanej i fun-
kcji przestrzennej nakładają się zjawiska degradacji ekonomicznej i postępującej za nią degradacji
społecznej. Zjawiska te obejmują przede wszystkim obszary starego budownictwa, cierpiącego z ra-
cji wspomnianej olbrzymiej „luki remontowej”, ale wkraczają dziś także na obszary osiedli budow-
nictwa wielkopłytowego. Zakres problemu degradacji obszarów miejskich zwiększa dodatkowo po-
wstawanie pustek poprzemysłowych i pomilitarnych.

Z reguły na zamieszkiwanych przez społeczności lokalne obszarach kryzysowych utrzymuje się

długotrwałe bezrobocie. Dochody ludności są tam niskie, znaczny udział stanowi w nich niewysoka
pomoc socjalna. Niski lub nie dostosowany do aktualnych potrzeb poziom wykształcenia ludności
oraz patologie społeczne powodują postępujący proces degradacji przestrzeni, substancji budowla-
nej oraz struktury społeczno-gospodarczej. W metropoliach i dużych miastach zaczynają pojawiać
się zjawiska dotąd w Polsce nieznane, a polegające na segregacji przestrzennej ludności w zależno-
ści od jej dochodów i poziomu zamożności.

W dużych miastach rynek mieszkaniowy realizuje z reguły budowę mieszkań własnościowych o

wysokim standardzie, natomiast brak jest inwestycji mieszkaniowych dla osób średnio zamożnych
oraz inwestycji służących odnowie starych zasobów. Całkowicie brakuje działań na rzecz tworzenia
rynku mieszkań dla osób najuboższych.

Z uwagi na te problemy, przyjęte przez Radę Ministrów w dniu 28.12.2000 „Kierunki rozwoju w

Narodowej Strategii Rozwoju Regionalnego” objęły m.in. takie zagadnienia jak:

W kwestii rewitalizacji bazy ekonomicznej miast:

➢

tworzenie i rozbudowa bazy ekonomicznej małych miast,

➢

rozbudowa i modernizacja infrastruktury lokalnej i infrastruktury edukacji,

➢

ochrona zabytków kultury materialnej i dziedzictwa kulturowego.

W kwestii rewitalizacji obszarów wielkomiejskich zagrożonych marginalizacją społeczno-gospo-

darczą:

➢

wspieranie kompleksowych projektów rewitalizacji miast dużych, wpływających na polepszenie
atrakcyjności inwestycyjnej,

➢

tworzenie miejsc pracy i rozwój przedsiębiorczości,

➢

ochrona środowiska i ochrona dziedzictwa kulturowego.

Rewitalizacja: pojęcie – przedmiot – cel – uwarunkowania

Zamierza się w ten sposób osiągnąć:

➢

ograniczenie zjawisk patologii społecznych na terenach restrukturyzowanych miast,

➢

podniesienie poziomu życia mieszkańców małych miast,

➢

wzrost atrakcyjności miast w zakresie lokalizacji przedsiębiorstw,

➢

usprawnienie procesu budowy mieszkań,

➢

zrównoważenie praw właścicieli i lokatorów w prywatnych zasobach mieszkaniowych w celu
zwiększenia atrakcyjności wynajmu.

Śledząc szereg programów prorozwojowych począwszy od „Agendy 21”, można dostrzec, że

problem rewitalizacji znalazł się w nowym kontekście strategii międzynarodowych, europejskich i
narodowych. Problematyka ta dotyczy współcześnie już nie tylko zagadnień inwestycyjno-budow-
lanych, lecz rozszerzyła się na zagadnienia lokalnej ekonomii miasta, dzielnicy czy nawet kwartału
oraz na związane z nimi kwestie socjalne.

1.2.5. Uwarunkowania procesów rewitalizacji

Polskie miasta znajdują się obecnie pod presją trzech zasadniczych negatywnych czynników:

➢

dekapitalizacji i degradacji substancji (tzw. „luka remontowa”),

➢

społeczno-gospodarczych skutków transformacji,

➢

skutków związanych z procesami globalizacji.

Z tego względu właściwa i skuteczna strategia rewitalizacyjna musi obejmować działania na

trzech poziomach:

➢

przestrzenno-funkcjonalnym,

➢

inwestycyjno-budowlanym,

➢

społeczno-gospodarczym.

Pozyskiwanie środków wspierających z funduszów międzynarodowych (europejskich) będzie

możliwe dla rozwiązywania problemów infrastrukturalnych, ekologicznych, czy też komunikacyj-
no-transportowych. Podobnie będzie w odniesieniu do tworzenia warunków sprzyjających rozwo-
jowi społeczno-ekonomicznemu na poziomie lokalnym. Nie będzie jednak można liczyć na uzyska-
nie z tych źródeł środków na realizację projektów inwestycyjno-budowlanych (rewitalizacja budyn-
ków). Te pochodzić będą musiały z obszaru rynku kapitałowego, a wspieranie takich inwestycji
leżeć będzie w gestii budżetów państw narodowych.

Podobnie przedstawia się sytuacja w dziedzinie gospodarki. Kapitał służący do realizacji bezpo-

średnich celów ekonomicznych pozyskiwany być musi na rynku kapitałowym, a środki wspierające
służą jedynie inicjowaniu działań mających wywołać odpowiednie warunki ramowe dla gospodarki.

Doświadczenia polskich gmin w dziedzinie rewitalizacji i jej finansowania

2. Doświadczenia polskich gmin w dziedzinie rewitalizacji

i jej finansowania

2.1. Działania rewitalizacyjne po roku 1990

Jednym z działań rewitalizacyjnych, prowadzonych od końca lat 80., były działania gmin, zmie-

rzające do reaktywowania zniszczonych ośrodków staromiejskich w Kołobrzegu, Elblągu, Głogo-
wie, Szczecinie i Polkowicach. Obejmowały one swym zasięgiem zdegradowane – całkowicie znisz-
czone w wyniku działań wojennych – historyczne centra miejskie.

Podejmowano również rewitalizację obszarów starego budownictwa. Po roku 1990 przeprowa-

dzono ją w takich miastach jak: Szczecin, Sopot, Gdańsk, Gdynia, Kraków, Dzierżoniów, Tarnów,
Płock, Bielsko-Biała, Lublin (dzielnice: Stare Bronowice i Kośminek)

Dla realizacji zabiegów rewitalizacyjnych tworzono instrumenty prawa lokalnego i opracowy-

wano programy przygotowawcze. Celem wspierania realizacji przedsięwzięć budowlano-rewitali-
zacyjnych korzystano z publicznych środków finansowych.

Odbudowa ośrodków staromiejskich stanowiła w pierwszej fazie (przed 1989 r.) domenę inwe-

stycji spółdzielczych (Kołobrzeg, Głogów, Elbląg). Po roku 1990 inwestycje takie realizowane były
również przez inwestorów prywatnych. Budowali oni powierzchnie mieszkalne i użytkowe na
sprzedaż lub – rzadziej – na użytek własny (Elbląg). Uczestniczące w tych inwestycjach spółdzielnie
realizowały po roku 1990 również powierzchnie przeznaczone na sprzedaż (Szczecin-Dolne Stare
Miasto, Kołobrzeg, Głogów, Elbląg). Wyjątkiem były Polkowice, gdzie inwestycje służące odbudo-
wie Centrum Staromiejskiego realizowane były wyłącznie za pomocą środków gminnych.

Wymienić też należy pojedyncze inwestycje rewitalizacyjne, które realizowane były i są nadal

przez prywatnych właścicieli budynków. W niektórych wypadkach (np. Sopot, Szczecin, Gdańsk,
Gdynia) były one wspierane finansowo przez gminy, częściej jednak nie stanowiły elementu kom-
pleksowych programów rewitalizacyjnych. Gminy deklarują możliwość pomocy tym właścicielom,
którzy gotowi są wyjść z inicjatywą inwestycyjną. Są one przy tym szczególnie zainteresowane re-
alizacjami mającymi istotny wpływ na poprawę wartości przestrzennych i usunięcie deficytów bu-
dowlanych miasta. Tak postępowano np. w Lubaniu Śląskim

Stosunkowo dużo konkretnych przedsięwzięć w tym zakresie zdołano zrealizować w Szczecinie,

a także w Sopocie, w innych zaś miastach udało się sformułować odpowiednie strategie i koncepcje,

Istnieją liczne, choć niełatwo dostępne materiały na ten temat. Większość z nich publikowana jest przez

same gminy, jako materiał informacyjny bądź promocyjny. Są one dostępne w gminach. Szereg informacji
na temat projektów rewitalizacji znajduje się pod hasłami: rewitalizacja i odnowa miast.

Zob. Rewitalizacja terenów mieszkaniowych. Doświadczenia polskie i niemieckie (Materiały seminarium zorg.

przez Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast oraz Deutsche Gesellschaft für Technische Zusammenarbeit
(GTZ) GmbH w Warszawie 18-19.XII.2001).

Doświadczenia polskich gmin w dziedzinie rewitalizacji i jej finansowania

akty prawa lokalnego, czy nawet powołać struktury organizacyjne w ramach administracji gminnej
dla koordynacji zadań rewitalizacyjnych. Polskie doświadczenia rewitalizacyjne obejmują także re-
strukturyzację terenów poprzemysłowych i pomilitarnych.

2.2. Odbudowa starych miast

2.2.1. Inwestycje podmiotów prywatnych

Model ten – szczególnie w wersji prywatnie finansowanych powierzchni na sprzedaż – opierał

się na stosunkowo prostej zasadzie: miasto przygotowywało dla terenu odbudowy odpowiednie
podstawy planistyczno-prawne (plany miejscowe), a inwestorzy prywatni realizowali według nich
swe przedsięwzięcia budowlane. Wiele wskazuje na to, że w finansowaniu tych przedsięwzięć nie
stosowano w znaczącym stopniu kredytów bankowych, dlatego też ryzyko tych inwestycji – leżące
wyłącznie po stronie prywatnych inwestorów – nie było szczególnie wysokie. Dlatego proces sprze-
daży tworzonych powierzchni nie musiał następować natychmiast. W wypadku powierzchni prze-
znaczonych na sprzedaż realizowane inwestycje ograniczały się często do tzw. „stanu surowego za-
mkniętego”, co obniżało ich koszty i korzystnie wpływało na szanse sprzedaży obiektów i po-
wierzchni.

2.2.2. Inwestycje komunalne

W wypadku odbudowy Starego Miasta w Polkowicach inwestorem była gmina, finansująca i re-

alizująca odbudowę w oparciu o przygotowany plan miejscowy. Środki finansowe pochodziły z bu-
dżetu gminnego i odzyskiwane były w drodze sprzedaży zrealizowanych powierzchni mieszkal-
nych i użytkowych. Ryzyko inwestycyjne leżało całkowicie po stronie gminy. Nie sprzedane po-
wierzchnie mogły zostać przez gminę wynajęte na wolnym rynku.

2.3. Rewitalizacja starego budownictwa

Projekty rewitalizacji starego budownictwa objęły w Polsce kilkanaście miast

i realizowane były

na obszarach staromiejskich bądź w dzielnicach pochodzących z XIX i początków XX wieku, poło-

Na temat dotychczasowych realizacji i doświadczeń rewitalizacyjnych starego budownictwa w Polsce:

•

Lokalne strategie mieszkaniowe, red. Aleksandra Czyżewska, Municipium, Warszawa 2000.

•

M. Tertelis, Restrukturyzacja zarządzania nieruchomościami komunalnymi, Municipium, Warszawa 2000.

•

K. Skalski, Problemy rewitalizacji (w:) Gospodarka przestrzenna gmin. Poradnik T. III, Fundusz Współpracy –
Brytyjski Fundusz Know-How, Kraków 1998.

•

TBS modernizuje, Fundusz Współpracy Cooperation Fund, Warszawa 1998.

•

Rewitalizacja – Rehabilitacja – Restrukturyzacja – Odnowa miast, pod red. Z. Ziobrowskiego, D. Ptaszyckiej-
Jackowskiej, A. Rębowskiej, A. Geisslera, Instytut Gospodarki Przestrzennej i Komunalnej Oddział w Kra-
kowie, Kraków 2000.

•

Rewitalizacja terenów mieszkaniowych. Doświadczenia polskie i niemieckie (Materiały seminarium zorg. przez
Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast oraz Deutsche Gesellschaft für Technische Zusammenarbeit
(GTZ) GmbH w Warszawie 18-19.XII.2001).

Doświadczenia polskich gmin w dziedzinie rewitalizacji i jej finansowania

żonych w centralnych obszarach miasta. Najczęściej miasta ponosiły większą część kosztów przygo-
towania tych projektów. Opracowywały też własne, lokalne instrumenty prawne i pozyskiwały
środki z funduszy własnych i krajowych.

Dla realizacji procesów rewitalizacyjnych gminy stosowały różne systemy wspierania finanso-

wego. W sumie w realizowanych projektach korzystano w latach 1994-1999 z funduszy:

➢

państwowych,

➢

Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska,

➢

Ministerstwa Kultury i Sztuki – Generalnego Konserwatora Zabytków,

➢

Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych,

➢

Agencji Poszanowania Energii,

➢

Krajowego Funduszu Mieszkaniowego,

➢

gminnych, w oparciu o środki tworzone w ramach:

➢

agencji rewitalizacji miast,

➢

emisji obligacji w ramach pożyczek komunalnych,

➢

remontowych funduszy gwarancyjnych,

➢

funduszy aktywizacji windykacji należności czynszowych,

➢

środków prywatnych.

2.3.1. Bielsko-Biała

W Bielsku-Białej udało się wykonać obszerną dokumentację i wypracować ramową koncepcję

rewitalizacyjną, a także przygotować szereg aktów prawa lokalnego dla wsparcia procesów rewitali-
zacji Starego Miasta. Urząd Miasta opracował obszerny dokument „Program rewitalizacji Starówki
bielskiej. Przesłanki do strategii operacyjnej w latach 1997-2004”. Dla realizacji programu powołano
Zespół Koordynacyjny ds. Rewitalizacji Starówki. Przygotował on we współpracy z Urzędem Miej-
skim szereg uchwał, dotyczących:

➢

powołania Pełnomocnika ds. Rewitalizacji,

➢

przyjęcia założeń w sprawie rewitalizacji,

➢

ustalenia zadań zespołu koordynacyjnego,

➢

planu zagospodarowania przestrzennego Starego Miasta.

W toku dalszych działań stworzono Fundusz Rewitalizacji. Wśród zdobytych doświadczeń

szczególną wagę miały następujące wnioski:

➢

konieczność optymalizacji współpracy między instytucjami i urzędami uczestniczącymi w rewi-
talizacji,

➢

zwiększenie skuteczności zarządzania procesem rewitalizacji i koordynacji działań innych sekto-
rów, zwłaszcza na obszarze rozwoju i inwestycji,

➢

usprawnienie relacji między obszarem politycznym i finansowym,

➢

zwiększenie koordynacji w ramach działań planistycznych gminy, zwłaszcza pomiędzy planami
zagospodarowania przestrzennego i obszarem urbanistyki operacyjnej (rewitalizacji),

➢

konieczność skuteczniejszego monitoringu działań i eliminacji efektów negatywnych.

Doświadczenia polskich gmin w dziedzinie rewitalizacji i jej finansowania

Finansowanie rewitalizacji w Bielsku-Białej opierało się o:

Środki gminne:

➢

finansowanie pomocy socjalnej dla osób przesiedlanych do innych mieszkań w związku z reali-
zacją rewitalizacji (seniorzy, osoby mało zaradne),

➢

wspieranie kosztów wynikających z remontu obiektów zabytkowych (sztukaterie, złocenia itp.),

➢

ulgi w czynszu, względnie refundacja części odsetek od kredytów dla drobnych inwestorów re-
montujących i tworzących pożądane powierzchnie.

Emisje obligacji w celu:

➢

wspierania prywatnych inwestorów zamierzających przenieść się na Starówkę (zachęty),

➢

tworzenia lokalnego Programu Małych Ulepszeń,

➢

udzielania pożyczek komunalnych dla młodych małżeństw w celach remontu mieszkań naby-
tych na Starym Mieście,

➢

wspierania remontów prywatnych właścicieli domów wielorodzinnych.

Remontowy Fundusz Gwarancyjny:

Angażując stosunkowo niewielkie środki z budżetu miasta, pozwalał pozyskać mniej więcej

dziesięciokrotnie większe środki od właścicieli wykupionych mieszkań na finansowanie prac re-
montowych we wspólnych częściach budynku. Z funduszu udzielano:

➢

gwarancji kredytowych dla banku na pożyczki dla właścicieli wykupionych mieszkań,

➢

pomocy przy spłacie odsetek.

Fundusz aktywizacji windykacji należności czynszowych:

Jego zadaniem jest aktywizowanie wpływów środków od uboższych najemców mieszkań oraz

stymulowanie urzędników windykujących należności. Fundusz jest przeznaczony na okresowe ob-
niżki części opłat za mieszkania pobierane od uboższych lokatorów. Część środków służy dla wy-
płacania premii dla windykujących należność.

2.3.2. Bytom

W Bytomiu duże znaczenie dla rewitalizacji miasta miało podpisanie na przełomie lat 1992/1993

porozumienia z IBA Emscher Park (Międzynarodowa Wystawa Budowlana poświecona restruktu-
ryzacji obszarów poprzemysłowych w Zagłębiu Ruhry). Powstała wówczas dokumentacja projekto-
wa dla modernizacji kolonii robotniczej "Kolonia Zgorzelec" pochodzącej z przełomu XIX i XX wieku.

Po upływie sześciu lat od rozpoczęcia projektu udało się wyremontować 9 z 37 zachowanych bu-

dynków kolonii. Powstałe w ten sposób 34 niewielkie, ale komfortowe mieszkania zasiedlone zosta-
ły przez dotychczasowych mieszkańców. Przeprowadzono również prace nad odnową infrastruk-
tury. W ich ramach zrealizowano 2,8 km wodociągu, 4,4 km kanalizacji, stację redukcyjno-pomiaro-
wą gazu, linie energetyczną ze stacją transformatorową oraz gazociąg. Dokonano również odnowy
i ukształtowania obszarów wokół budynków, zrealizowano drogi dojazdowe i dojścia do budyn-

Doświadczenia polskich gmin w dziedzinie rewitalizacji i jej finansowania

ków. W samych budynkach instalowano łazienki, wymieniano pokrycie dachów i niektórych ele-
mentów konstrukcyjnych, wymieniono stolarkę drzwi i okien, oraz wykonano ocieplenie ścian. Fi-
nansowanie działań rewitalizacyjnych następowało ze środków miasta Recklinghausen, uczestniczą-
cego we wspomnianym projekcie IBA Emscher Park (ok. 1 mln DM) oraz ze środków gminy, prze-
znaczonych głównie na rozbudowę infrastruktury (ok. 5 PLN). Część budynków remontowana
była ze środków pozyskanych przez mieszkańców w ramach niewielkich, nisko oprocentowanych
kredytów. Mieszkańcy uczestniczyli w całym projekcie, zarówno w fazie jego konstruowania i
uzgadniania, jak i przy wykonywaniu prac wykończeniowych w mieszkaniach.

Drugim ważnym projektem rewitalizacyjnym w Bytomiu była rewitalizacja bloków przyrynko-

wych na Starym Mieście. Wykonane prace objęły renowację infrastruktury, modernizację ulic i po-
wierzchni publicznych oraz remonty budynków i mieszkań komunalnych. Inwestycję sfinansowa-
no wydając obligacje na sumę ok. 15 mln PLN, z czego 1/3 przeznaczono na remont budynków,
resztę na infrastrukturę i remont płyty rynkowej. Obligacje zostały następnie spłacone z budżetu
gminy.

2.3.3. Dzierżoniów

W roku 2000 Dzierżoniów uzyskał nagrodę w konkursie „Innowacje w miastach – Miasto 2000”,

ogłoszonym przez Związek Miast Polskich. Miasto otrzymało nagrodę za przygotowywany wspól-
nie z brytyjskimi specjalistami od 1996 roku program związany z kompleksową rewitalizacją Stare-
go Miasta. W 1998 roku zaczęto wdrażać projekt w oparciu o wyznaczone na ten cel specjalne środ-
ki z budżetu miasta. Ustanowiono również stanowisko pełnomocnika d.s. rewitalizacji przy Urzę-
dzie Miasta. Dla sfinansowania przedsięwzięć stosowano m.in. Program Małych Ulepszeń, który
zakłada dofinansowanie wspólnot podejmujących remonty, zaś miasto uruchomiło Program Popra-
wy Podwórek. Dla popularyzacji idei i realizacji rewitalizacji oraz dla pobudzenia aktywności społe-
czeństwa organizowane były specjalne imprezy, wśród których szczególną popularność zyskała
„Poezja na Murach”. Program rewitalizacji Dzierżoniowa w dużym stopniu rozwinął aktywności
partycypacyjne społeczeństwa lokalnego, a równocześnie był próbą zastosowania postanowień pro-
jektowanej Ustawy o programach rewitalizacji, szczególnie w odniesieniu do solidnego przygoto-
wania programu rewitalizacji

2.3.4. Gdańsk i Gdynia

W Gdańsku i Gdyni realizowano programy kredytów na remonty dla wspólnot mieszkanio-

wych. Również i tam koncentrowano środki na remonty dachów, fasad, ogrzewania, instalacji i izo-
lacji. W Gdańsku od roku 1998 miasto pokrywało w ramach tego programu różnicę między opro-
centowaniem kredytów komercyjnych i lombardowych w okresie do pięciu lat. Budynki, będące
własnością gminy, remontowano z finansów przedsiębiorstw gospodarki mieszkaniowej, uzupeł-
nianych dotacjami ze środków gminnych. Z budżetu gminy udzielano pożyczki w wypadku re-

Zob. Poradnik mieszkaniowy, t. 1 – Strategia mieszkaniowa i programy rewitalizacji, Halcrow Fox, Konsultin-

gowe Biuro Usług Habitat, Brytyjski Fundusz Know-How i Program Wspierania Samorządów Lokalnych,
wyd. II, Warszawa 2000.

Doświadczenia polskich gmin w dziedzinie rewitalizacji i jej finansowania

montów budynków wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy. Również z budżetu gminy finan-
sowane były w całości obiekty przejęte, np. dawne hotele robotnicze adaptowane na mieszkania.
Dla finansowania przedsięwzięć termomodernizacyjnych udało się gminie uzyskać środki pomoco-
we z zagranicy. Również w oparciu o pomoc zagraniczną udało się zrealizować energooszczędny
projekt 15 obiektów mieszkalnych. Rząd duński pokrył koszty liczników ciepła, ciepłej wody, wę-
złów cieplnych i zaworów regulacyjnych. Przedsięwzięcie to współfinansowały zarządy remonto-
wanych budynków, przejmując koszty prac przygotowawczych oraz montaż urządzeń ogrzew-
czych i instalacji. W Gdańsku stosowano również zasadę obniżonych podatków od nieruchomości
w wypadku podejmowania ich renowacji przez właścicieli.

W Gdyni, podobnie jak w Gdańsku, realizację programu rozpoczęto w roku 1998 i również tu

wszystkim zainteresowanym pokrywano koszty pożyczek na okres do pięciu lat. W roku następ-
nym przeznaczono kwotę w wysokości 200 tys. PLN na pokrycie kosztów udziału w renowacji, po-
noszonych przez prywatnych właścicieli.

Obecnie Gdynia realizuje, finansowany przez Unię Europejską, projekt modernizacji infrastruk-

tury ulicy Świętojańskiej, obejmujący polepszenie nawierzchni chodników, modernizację trakcji
trolejbusów, poprawę systemu parkowania i ułatwienie ruchu rowerowego.

2.3.5. Głogów

Niezależnie od odbudowy centrum staromiejskiego przez inwestorów prywatnych, gmina zmie-

rza do realizacji opracowanej w 1998 roku strategii rozwoju miasta w odniesieniu do takich proble-
mów przestrzennych, jak:

➢

tworzenie przestrzennych warunków jakościowego rozwoju miasta,

➢

poprawa stanu środowiska przyrodniczego,

➢

ochrona krajobrazu kulturowego,

➢

poprawa warunków mieszkalnictwa i środowiska życia mieszkańców,

➢

zapewnienie warunków bezpieczeństwa mieszkańców.

W ramach realizacji tych założeń porządkuje się strukturę własności gruntu. Wyznacza się rów-

nież i rezerwuje tereny pod inwestycje, dozbrajając je i realizując nowe systemy komunikacyjne.
Prowadzona jest również modernizacja starych zasobów mieszkaniowych oparciu o opracowaną
dla tego celu dokumentację. W jej ramach sporządzono m.in. listy obiektów przeznaczonych do
rozbiórki, do remontów i do sprzedaży, uwzględniając ich stan techniczny. W budżecie gminy
utworzono fundusze celowe służące zakupowi lub scalaniu gruntów, realizowaniu prawa pierwo-
kupu oraz nabywaniu terenów państwowych. Problemy ładu przestrzennego, jego zabezpieczenia
planistycznego i finansowego w polityce rozwoju miasta Głogowa odgrywają szczególną rolę. W
dziedzinie modernizacji starych zasobów sięga się przede wszystkim do własnych – gminnych –
środków finansowych. W przypadku większych inwestycji miejskich, których finansowanie prze-
kracza możliwości gminy, gmina stara się o wsparcie z funduszy zewnętrznych. Przy budowie i mo-
dernizacji oczyszczalni ścieków skorzystano ze środków Narodowego i Wojewódzkiego Funduszu
Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej oraz środków kredytowych Wielkopolskiego Banku
Kredytowego S.A. Na odbudowę i rewitalizację historycznego Ratusza na terenie Starego Miasta

Doświadczenia polskich gmin w dziedzinie rewitalizacji i jej finansowania

środki uzyskano z funduszy Fundacji Współpracy Polsko-Niemieckiej. Modernizację oświetlenia
ulicznego sfinansowano kredytem pochodzącym z Banku Gospodarstwa Krajowego.

2.3.6. Kraków

Dla Krakowa szczególną rolę odgrywa problem niszczejącej substancji zabytkowej miasta.

Ochrona i rewitalizacja zabytków posiada tu długą tradycję. Polityka miasta zakłada, że problemy
ochrony dóbr kultury mają zasadniczy wpływ na działania przestrzenne, rozwój i modernizację
miasta.

Prace związane z rewaloryzacją obiektów zabytkowych są w Krakowie finansowane częściowo z

Narodowego Funduszu Rewaloryzacji Zabytków Krakowa. Od około 20 lat istnieje też plan remon-
tów i odnowy obiektów historycznych. Corocznie realizuje się około 100 projektów rewaloryzacji
obiektów zabytkowych.

W ostatnich latach na znaczeniu zyskał program rewitalizacji historycznej dzielnicy Kazimierz.

Dla terenu tego w latach 1993-1994 opracowano dokument strategiczny: „Kazimierz – Plan Działa-
nia”. Prace nad nim wspierała Unia Europejska w ramach systemu Wschodnioeuropejskiej Wspól-
noty Miast (ECOS) i przy współpracy miast Berlina i Edynburga. Strategia ta wychodziła z następu-
jących założeń:

➢

respektowania substancji historycznej dzielnicy i jej charakterystycznej atmosfery związanej z
połączeniem tam tradycji chrześcijańskich i żydowskich,

➢

potrzeby ożywiania gospodarczego i aktywizacji ruchu turystycznego,

➢

konieczności poprawy jakości środowiska i walorów przestrzennych,

➢

postulatu rozwinięcia szerokich form partycypacji i współpracy między administracją miasta,
mieszkańcami i obszarem gospodarki polskiej i zagranicznej.

Kazimierz jest jednym z siedmiu obszarów strategicznych w ramach polityki rewitalizacyjnej

miasta Krakowa, na których miasto stosuje specjalne regulacje prawne i podatkowe. Inwestujące
tam podmioty mają możliwość uzyskania zwolnienia od podatku od nieruchomości na okres do
pięciu lat oraz redukcji pierwszej opłaty rocznej za nabycie praw do wieczystego użytkowania
gruntów w wysokości od 15 do 25%. Dla powyższych siedmiu obszarów opracowuje się również
programy aktywizacji ekonomicznej jako narzędzie urbanistyki operacyjnej, bardzo przydatne do
zarządzania procesami rewitalizacji. Programy te obejmują:

➢

regulację struktur przestrzennych lub sporządzenie planu miejscowego,

➢

sporządzenie programu polityki lokalizacyjnej i inwestycyjnej,

➢

sporządzenie bilansu kosztów i zysków potencjalnych inwestycji na tym terenie,

➢

koncepcję etapów realizacyjnych i ich finansowania (z reguły z różnych źródeł),

➢

oferty inwestycyjne.

Na obszarach strategicznych organizuje się lub inicjuje powstawanie instytucji zajmujących się

rozwojem przestrzennym i gospodarczym – rehabilitacją, rewitalizacją i animacją ekonomiczną. In-
stytucje takie ukierunkowane są na inwestowanie w systemie Private-Public-Partership i na prakty-
kowanie promocji gospodarczej.

Doświadczenia polskich gmin w dziedzinie rewitalizacji i jej finansowania

Pomimo tych aktywności, szeroko rozumiane procesy rewitalizacji napotykają na znaczne pro-

blemy finansowe, co powoduje wydłużanie się ich realizacji. Dotychczas na obszar rewitalizacji
miasta kierowano środki pochodzące z takich źródeł, jak:

➢

budżet miejski (kwoty stanowiące różnicę między przychodami a wydatkami budżetowymi),

➢

powiatowy i gminny fundusz ochrony środowiska i gospodarki wodnej,

➢

środki Unii Europejskiej (m.in. z Funduszu Instrumentów Polityki Strukturalnej Przystąpienia
ISPA),

➢

dotacje docelowe,

➢

obligacje komunalne,

➢

środki prywatne – krajowe i zagraniczne.

W przyszłości miasto zamierza starać się o uzyskanie dostępu do dalszych źródeł finansowania

rewitalizacji. Szczególnie liczy się na możliwość korzystania z kredytów Europejskiego Banku Od-
budowy i Rozwoju oraz Europejskiego Banku Inwestycyjnego, a także z kredytów komercyjnych
banków polskich.

2.3.7. Płock

Dla odnowy ośrodka staromiejskiego powołano tu agencję rewitalizacji miasta w formie spółki z

o.o. Możliwości finansowe spółki uzależnione są od partycypacji lokatorów w kosztach koniecz-
nych remontów. Te jednak są ograniczone, co z kolei przekłada się na możliwości działania spółki.
Na trudności natrafiło również pozyskiwanie środków zagranicznych w celu realizowania wspól-
nych przedsięwzięć inwestycyjnych. Najbardziej realna wydaje się być opcja uzyskania środków
publicznych np. z państwowych funduszy docelowych. Nie jest natomiast możliwe korzystanie na
szerszą skalę, w ramach przewidzianych remontów obiektów staromiejskich (zabytkowe kamieniczki),
z funduszy programu termomodernizacyjnego.

2.3.8. Sopot

W Sopocie program rewitalizacji obejmował wykonanie obszernej dokumentacji, koncepcji i

strategii dla wybranych obszarów miasta, a następnie realizację inwestycji przez właścicieli obiek-
tów przy wsparciu ze strony miasta. Realizowano przede wszystkim przedsięwzięcia w zakresie:

➢

modernizacji systemów ogrzewczych,

➢

remontów dachów, werand i balkonów,

➢

remontów części wspólnych budynków,

➢

remontów elewacji.

Gmina przygotowała dwa programy wspierające dla właścicieli obiektów. W pierwszym, polega-

jącym na częściowej refundacji kosztów remontu, dofinansowywała nakłady właścicieli nie prze-
kraczające 2-3 tys. PLN w wysokości 30-50% poniesionych kosztów.

Drugi program obejmował kredyty na remonty dla wspólnot mieszkaniowych. Były one prze-

znaczone na renowację wspólnych części obiektów, takich jak:

➢

fasady (izolacja i remont),

Doświadczenia polskich gmin w dziedzinie rewitalizacji i jej finansowania

➢

dachy,

➢

systemy grzewcze i instalacje (elektryka, gaz, woda, ścieki).

W ramach tego programu miasto pokrywało koszty inwestycji (do 75%), udziały we wspólnocie

oraz koszty spłaty odsetek, według zasady: 1 rok – 100%, 2 rok – 90%, 3 rok – 75%. Od rozpoczęcia
programu do końca roku 1999 udzielono kredytów na łączą sumę prawie 4,7 mln PLN na pokrycie
kosztów remontów części budynków oraz przeszło 2 mln PLN na całkowite koszty renowacji dla
420 obiektów.

W ramach programu rewitalizacji w Sopocie realizowano projekt pilotażowy „Program rewitali-

zacji zabytkowego centrum miasta” przy udziale Brytyjskiego Funduszu Know-How w ramach Pro-
gramu Wspierania Samorządów Lokalnych.

2.3.9. Szczecin

W Szczecinie dość wcześnie, bo już w roku 1990, rozpoczęto prace nad programem rewitalizacji

śródmieścia. W roku 1992 stworzono pierwszą wersję Strategii Renowacji dla Śródmieścia dla obsza-
ru 56 kwartałów zabudowy pochodzącej z XIX wieku. W ramach Strategii postanowiono podjąć
działania mające na celu zahamowanie i odwrócenie trendu fizycznej i społecznej degeneracji ob-
szaru śródmiejskiego. Szczegółowymi celami programu były:

➢

poprawa warunków mieszkaniowych poprzez zmniejszenie gęstości zaludnienia,

➢

poprawa stanu technicznego budynków i ich otoczenia (zieleń, parkingi, place zabaw),

➢

wzmocnienie funkcji handlowo-usługowych o znaczeniu ogólnomiejskim i zachowanie walo-
rów urbanistyczno-architektonicznych starej zabudowy,

➢

wprowadzenie do procesów remontowych nowych technologii o charakterze ekologicznym,
wpływających na oszczędne funkcjonowanie systemów grzewczych oraz oszczędność energii i
wody,

➢

połączenie strategii renowacyjnej z polityką prywatyzacji zasobów mieszkaniowych i po-
wierzchni użytkowych,

➢

wywołanie zmian i zrównoważenie struktury społecznej mieszkańców śródmieścia.

W roku 1993, jako działanie pilotażowe programu, w jednym z kwartałów obszaru rewitalizacji

zrealizowano zabudowę uzupełniającą (tzw. „plombę”) celem zabezpieczenia mieszkań rotacyj-
nych, a do roku 1997 przeprowadzono remont czterech budynków frontowych z oficynami. W tym
samym kwartale udało się również zrealizować, przy pomocy finansowej rządu holenderskiego,
Demonstracyjny Projekt Renowacji Ekologicznej. Większość działań modernizacyjnych finansowa-
na była z funduszy gminy. Wkrótce miasto przekazało ok. 4,5 tys. mieszkań i 337 lokali użytkowych
Szczecińskiemu Towarzystwu Budownictwa Społecznego (STBS), które zajmowało się do tej pory
głównie działaniami remontowymi w ramach „Programu Małych Ulepszeń“ (wspieranie działań
skierowanych na poprawę jakości ekologicznej budynków) i w oparciu o środki pozyskane z Krajo-
wego Funduszu Mieszkaniowego (KFM), udzielanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK).
Realizowano nowoczesne systemy ogrzewcze, modernizowano toalety, łazienki i kuchnie, a także
dokonywano poprawy części wspólnych budynków i ich otoczenia. Program przeznaczony był za-
równo dla najemców, jak i właścicieli. W pierwszym wypadku refundowano 35-50% kosztów do

Doświadczenia polskich gmin w dziedzinie rewitalizacji i jej finansowania

wysokości 3,5-5 tys. PLN), w drugim do 30% poniesionych nakładów, do wysokości 2 tys. PLN. W
efekcie, w okresie pięciu lat zrealizowano ponad 1,5 tys. przedsięwzięć o łącznej wartości ok. 3,3
mln PLN. W ramach Naszego Funduszu Mieszkaniowego w Szczecinie zrealizowano również pro-
gram renowacji otoczenia budynków, którego środki kierowane były do właścicieli obiektów. W je-
go ramach refundowano od 50 do 75% poniesionych kosztów. Tylko w roku 1998 wydano na ten
cel 2.650 tys. PLN, a w roku następnym 1 mln PLN. W sumie zrefundowano częściowo koszty ok.
280 przedsięwzięć remontowych. W działaniach tych znaczny udział posiadało STBS. Ramowy pro-
gram strategii rewitalizacyjnej STBS był przy tym znacznie szerszy i realizował cztery zasadnicze cele:

➢

poprawę standardu technicznego i funkcjonalnego,

➢

kształtowanie racjonalnych i bezpiecznych form zamieszkiwania,

➢

ochronę i kształtowanie harmonijnych krajobrazów kulturowych i przyrodniczych identyfikują-
cych miasto i wspierających procesy identyfikacji społecznej,

➢

równoważenie społeczno-ekonomicznej struktury społeczności dla ograniczenia zjawisk patolo-
gii społecznej.

W tym sensie program przekraczał cele czysto remontowe i stawiał – podobnie jak wspomniany

wyżej program rewitalizacji śródmieścia – również zadania odnoszące się do obszaru społecznego.
W praktyce zakres działań rewitalizacyjnych był jednak zbyt wąski, aby spowodować trwałe prze-
kształcenie struktury społecznej.

2.4. Projekt rewitalizacji dzielnicy Stare Bronowice i Kośminek w Lublinie

Projekt ten został uznany przez United Nations Centre for Human Settlements (UNCHS) za jed-

ną z „najlepszych praktycznych realizacji” (Best Practices) na Konferencji HABITAT II w Istambule.
Realizowany był przez Urząd Miejski w Lublinie pod kierownictwem E. Kipty przy współpracy Fo-
rum Rewitalizacji i konsultantów z Harwardu, Instytutu IRS z Erkner (RFN), projektu PHARE i
przy zaangażowaniu publicznych i prywatnych środków finansowych (m.in. Urzędu Miasta i Naro-
dowego Funduszu Ochrony Środowiska). Projekt zakończył się sukcesem, a podczas jego realizacji
wypracowano model postępowania, nadający się do zastosowania dla obszarów kryzysowych wie-
lu polskich miast

Projekt dotyczył szczególnie „trudnego” terenu dzielnic Stare Bronowice i Kośminek, które jesz-

cze na długo przed rokiem 1990 przeznaczone były do rozbiórki. Miejsce znajdującej się tam i
znacznie zdekapitalizowanej struktury miały zająć zespoły nowych osiedli mieszkaniowych. Za-
miar ten przez lata nie był realizowany, a opóźnienie przyspieszyło i pogłębiło degradację technicz-
ną zabudowy i struktury społecznej obu. Bardziej przedsiębiorczy mieszkańcy opuszczali je, a na
ich miejsce przybywały grupy mniej zamożne. Proces transformacji po 1990 roku spowodował
przywrócenie prywatnej własności gruntu, a zmiany (urealnienie) opłat czynszowych w mieszka-
niach spółdzielczych pozbawiły większość mieszkańców nadziei na uzyskanie nowego mieszkania
w osiedlach wielkopłytowych. Zły stan i zła renoma obu obszarów nie rokowały również nadziei na
podjęcie na tym terenie działalności przez inwestorów zewnętrznych.

E. Kipta, Społeczne aspekty rewitalizacji (w): Rewitalizacja terenów mieszkaniowych. op. cit.

Doświadczenia polskich gmin w dziedzinie rewitalizacji i jej finansowania

Konieczność sporządzenia nowych planów dla rozwoju dzielnic Stare Bronowice i Kośminek

wykorzystano, z inicjatywy E. Kipty, dla wszczęcia intensywnych konsultacji społecznych i uspo-
łecznienia procesu planistycznego. Wynikiem współpracy z właścicielami i użytkownikami była
koncepcja zagospodarowania przestrzennego. Nie bez oporu w roku 1993 uzyskano dla niej akcep-
tację Urzędu Miasta. Ustalono też organizacyjne i prawne formy koordynacji i realizacji planów
oraz strategię dalszej współpracy z właścicielami gruntów, lokatorami, mieszkańcami i użytkowni-
kami lokali. Wypracowano również metody finansowania zarówno działań prywatnych, jak i pu-
blicznych obszarów inwestycyjnych, systemy współpracy obu sektorów oraz umiejętnie wykorzy-
stano rozmaite środki pomocowe.

Wynikiem tych działańby

Doświadczenia polskich gmin w dziedzinie rewitalizacji i jej finansowania

nansowania nakładów w zakresie ochrony środowiska, dekontaminacji gruntu, czy też realizacji ko-
niecznych rozbiórek i wyburzeń oraz likwidacji starej infrastruktury.

W Polsce istnieją wprawdzie nieliczne, ale udane przykłady rewitalizacji nieużytków poprzemy-

słowych i pomilitarnych. Wśród nich np. udana restrukturyzacja obszarów po państwowych zakła-
dach „Solvay” w Krakowie, gdzie po likwidacji zakładów rozebrano budynki i zdekontaminowano
grunty. Następnie udało się pozyskać inwestora, który na terenie dawnego „Solvayu” zrealizował
znacznej wielkości centrum handlowe. Idea przekształcenia terenów poprzemysłowych w centra
handlowe przyświeca również francuskim projektantom dawnego zespołu fabryczno-rezydencjo-
nalnego I. K. Poznańskiego w Łodzi.

Oprócz tego, w wielu polskich miastach podejmowane są działania bez udziału dużych inwesto-

rów. Polegają one na spontanicznym przekształcaniu pustych obiektów poprzemysłowych w
ośrodki handlu i usług. W procesie tym uczestniczą z reguły przedstawiciele gospodarki lokalnej.
Podobne działania podejmowane są wobec niektórych obszarów powojskowych – np. na obszarze
dawnego lotniska wojsk radzieckich w Legnicy w dawnych zabudowaniach powstało nowoczesne
centrum handlowe i swoją działalność zlokalizowały liczne firmy rzemieślnicze. Innym przykładem
jest teren dawnej elektrowni Jaworzno III S.A., na terenie której powstaje nowoczesne centrum
edukacyjno-szkoleniowe dla młodzieży oraz siedziba fundacji, której celem jest uruchomienie w Ja-
worznie telewizji lokalnej. Wszystkie działania są realizowane ze środków Elektrowni Jaworzno III.

Dobrym przykładem restrukturyzacji obszaru pomilitarnego jest teren dawnych koszar w Słubi-

cach. W wyniku częściowej rozbiórki zabudowy garnizonowej, ale również adaptacji dawnych za-
budowań koszar, powstał tam ośrodek domów studenckich dla potrzeb Europejskiego Uniwersyte-
tu „Viadrina” oraz słubickiego Collegium Polonicum, wspólnej placówki naukowo-dydaktycznej te-
goż Uniwersytetu i Uniwersytetu im. A. Mickiewicza w Poznaniu. Równocześnie zaadaptowano
część dawnej zabudowy koszarowej na nowoczesne siedziby Urzędu Miasta i Gminy Słubice oraz
Starostwa Powiatowego.

Przykładem rewitalizacji terenów pomilitarnych na dużą skalę jest miasteczko Borne-Sulinowo.

Istniejąca zabudowa po stacjonujących tam niegdyś wojskach radzieckich została przekształcona,
wspólnym wysiłkiem mieszkańców i władz miejskich, dla celów mieszkaniowych, usługowych i ad-
ministracyjnych. W zrewitalizowanych obiektach znalazły siedzibę m.in. Urząd Miasta, kościół,
poczta.

W Unii Europejskiej rozwiązywanie tych problemów jest jednym z celów polityki strukturalnej.

W Polsce Ministerstwo Infrastruktury dokonało wyboru trzech województw: małopolskiego, ślą-
skiego, i podkarpackiego na realizację projektów pilotażowych restrukturyzacji obszarów poprze-
mysłowych. Kierowano się następującymi przesłankami:

➢

w województwie śląskim dominują obszary przemysłu węglowego (63 kopalnie) i stalowego (18
hut żelaza);

➢

w województwie podkarpackim największy udział w produkcji przemysłowej ma przemysł che-
miczny, elektromaszynowy, przedsiębiorstwa monoprodukcyjne sektora zbrojeniowego oraz wy-
dobywczego. I tutaj oczekiwać należy zwiększania się

obszarów wymagających restrukturyzacji;

➢

w województwie małopolskim struktura przemysłu jest zróżnicowana i obejmuje gałęzie rozwo-
jowe, takie jak przemysł telekomunikacyjny, komputerowy i farmaceutyczny, ale również trady-

Doświadczenia polskich gmin w dziedzinie rewitalizacji i jej finansowania

cyjne gałęzie przemysłu hutniczego, chemicznego, i wydobywczego (górnictwo węglowe). W
tych ostatnich przeważają duże zakłady państwowe, oczekujące restrukturyzacji.

Jednym z celów wyżej wymienionego projektu jest wypracowanie, w oparciu o doświadczenia

krajów Unii Europejskiej i Polski, modelowego programu rewitalizacji terenów poprzemysłowych.
Ma on być zgodny z zasadami zrównoważonego rozwoju społeczno-ekonomicznego i oparty o sys-
tem partnerstwa publiczno-prywatnego, w ramach którego środki publiczne służą do mobilizacji
znacznych funduszy z sektora prywatnego. Realizacja programu ma przynieść następujące efekty:

➢

opracowanie modelu rewitalizacji terenów poprzemysłowych,

➢

udostępnienie samorządom lokalnym i restrukturyzowanym przedsiębiorstwom narzędzi i metod
dokonywania restrukturyzacji terenów poprzemysłowych,

➢

opracowanie trzech pilotażowych (wariantowych) programów rewitalizacji terenów poprzemy-
słowych w trzech wybranych gminach Polsce,

➢

rozpowszechnienie wiedzy i narzędzi umożliwiających opracowanie i wdrożenie programów re-
witalizacji terenów poprzemysłowych,

➢

zwiększenie ilości ekspertów w Polsce, zajmujących się rewitalizacją terenów poprzemysłowych.

Założenia i zasady projektu Ustawy o programach rewitalizacji

3. Założenia i zasady projektu Ustawy o programach

rewitalizacji

3.1. Nowe perspektywy rewitalizacji w Polsce

W drugiej połowie lat 90. kwestię rewitalizacji zaczęto coraz częściej postrzegać w kontekście

problemów społecznych i zagadnień rozwoju gospodarki lokalnej. Wiązało się to z intensywnymi
pracami nad ustawą rewitalizacyjną, nazywaną początkowo „Ustawą o odnowie miast”. Intensyfi-
kacji uległy wówczas kontakty polskich specjalistów z ośrodkami zachodnioeuropejskimi. Niemałe
znaczenie miały też doświadczenia projektu lubelskiego (Kośminek, Stare Bronowice), którego reali-
zacja po raz pierwszy nie koncentrowała się jedynie na pokonywaniu „luki remontowej”. Zaczęto
wówczas dostrzegać rewitalizację znacznie szerzej. Jak czytamy w t. 1 „Poradnika mieszkaniowego”,
"Definicja rewitalizacji uwzględniać musi symbiotyczny charakter modernizacji zasobów mieszkaniowych oraz
zdrowej gospodarki i dobrobytu obywateli. Program rewitalizacji musi mieć na celu poprawę wszystkich aspek-
tów życia mieszkańców miast, poprzez rewaloryzację stanu środowiska zamieszkania oraz wsparcie rozwoju
gospodarczego i społecznego. Rewitalizacja polega na wdrożeniu na danym obszarze kompleksowego pakietu
programów i projektów w celu przezwyciężenia problemów występujących w różnych dziedzinach gospodarki
miejskiej i stworzenia w ten sposób sprzyjającego otoczenia dla rozpoczęcia inwestycji i modernizacji tkanki
miejskiej."

W tym okresie powstały również pierwsze koncepcje rozwijające szczegóły tak rozumia-

nej strategii rewitalizacyjnej, budowania jej programów, projektów i planów operacyjnych, a także
zasad ich wdrażania. Pogłębiono w nich problematykę gospodarczą oraz kwestie aktywności i inte-
gracji społecznej. Wpływ wywarł tu również opracowywany w tym czasie program rewitalizacji
centrum Dierżoniowa, nagrodzony w roku 2000 w ramach konkursu "Innowacje w miastach – Mia-
sto 2000".

Od tej pory pojęcie rewitalizacji w Polsce ostatecznie przestało obejmować wyłącznie zagadnie-

nia związane z remontami budynków, czy też pracami konserwatorskimi. W polityce gmin odróż-
nia się programy remontowe od programów rewitalizacji. Te pierwsze, finansowane ze środków
gminy, obejmują remonty wskazanych budynków komunalnych bądź udział w kosztach remon-
tów budynków wspólnot mieszkaniowych. W tych drugich zagadnienia inwestycji remontowych
stanowią jeden z elementów szerokiego programu gospodarczego i społecznego.

W 1999 roku powstał też dokument Biura Studiów i Ekspertyz – Raport nr. 164. Został on przy-

gotowany dla Sejmu i był prezentacją aktualnej sytuacji rewitalizacji w Polsce. Postulował sprecyzo-
wanie wymogów, jakie należałoby postawić wobec programów rewitalizacji.

Poradnik mieszkaniowy, t. 1 – Strategia mieszkaniowa i programy rewitalizacji, Halcrow Fox, Konsultingowe

Biuro Usług Habitat, wyd. Brytyjski Fundusz Know-How i Program Wspierania Samorządów Lokalnych,
wyd II, Warszawa 2000, s. 129-130.

Założenia i zasady projektu Ustawy o programach rewitalizacji

Znajdujący się wówczas w trakcie opracowywania projekt Ustawy stał się przedmiotem dyskusji

od 1997 roku, kiedy to analizowano go w sejmowej Podkomisji Polityki Przestrzennej, Budowlanej i
Mieszkaniowej, wskazując na znaczenie prawnego skodyfikowania zasad przygotowania i realizacji
programów rewitalizacji. Postrzegając problem rewitalizacji jako zagadnienie obejmujące takie dzia-
łania jak remont, modernizacja czy rewaloryzacja, stwierdzono w Raporcie nr 164, że rewitalizacja
to „kompleksowe działania podejmowane na większych obszarach miejskich, szczególnie w starych zdegrado-
wanych dzielnicach, wiążące działania poprzednio wymienione z działaniami zmierzającymi do ożywienia spo-
łecznego i gospodarczego obszaru miejskiego. Powiązanie spraw społecznych, gospodarczych i technicznych w
procesach rewitalizacji to nie tylko sprawa terminologiczna, ale istota zagadnienia, które w odróżnieniu od tra-
dycyjnych ujęć odnosi się do całości życia miasta, a nie tylko do jego formy”. Dokument wskazywał równo-
cześnie na wzrastającą aktywność miast, podejmujących działania rewitalizacyjne bez oczekiwania
na rozwiązania prawne.

3.2. Podstawowe pojęcia projektu Ustawy w ramach dotychczasowej dyskusji

Projekt Ustawy o programach rewitalizacji podejmuje współczesne wyzwania społeczno-ekono-

miczno-polityczne, jakimi są zagrożenia obszarów miejskich procesami degradacji. Wiążą się one z
procesami dekapitalizacji zabudowy oraz rosnącymi problemami społeczno-gospodarczymi wielu
społeczności lokalnych, zmianami funkcji i struktur przestrzennych w miastach.

W myśl Ustawy rewitalizacja ma być działaniem ukierunkowanym na rozwój społeczno-gospo-

darczy i podniesienie jakości życia społeczności lokalnych. Postuluje się szczegółowe planowanie
procesu, aktywizacji i partycypacji społecznej, integracji i koordynacji działań wielu różnych uczest-
ników działań, wypracowanie modeli organizacyjnych oraz sposobów finansowania, a dalej – bu-
dzenie i wzmacnianie identyfikacji oraz budowanie lokalnych aktywności społeczno-gospodar-
czych. Szczególną rolę pełnić ma informowanie i partycypacja społeczeństwa w fazie przygotowa-
nia i uzgadniania koncepcji rewitalizacyjnej oraz w toku jej realizacji. Projekt Ustawy zawiera
wytyczne dotyczące:

➢

opracowywania, realizacji i finansowania programów rewitalizacji terenów znajdujących się w
stanie kryzysowym oraz zasad zarządzania tymi programami,

➢

tworzenia i funkcjonowania gminnych i wojewódzkich funduszy rewitalizacji,

➢

tworzenia i funkcjonowania towarzystw odnowy,

➢

kredytu sanacyjnego.

Do podstawowych pojęć projektu Ustawy należą:

Stan kryzysowy

– zespół niepożądanych, destrukcyjnych procesów w sferze przestrzennej, spo-

łecznej i ekonomicznej, który spowodował trwałą degradację obszaru.

Rewitalizacja

– proces przemian przestrzennych, społecznych i ekonomicznych, mający na celu

wyprowadzenie terenu ze stanu kryzysowego i prowadzący do rozwoju, w tym do poprawy jako-
ści życia lokalnej wspólnoty.

Program rewitalizacji

– program wieloletnich działań w sferze przestrzennej, społecznej i eko-

nomicznej, prowadzący w okresie nie dłuższym niż 20 lat do rewitalizacji terenu znajdującego się w
stanie kryzysowym, opracowywany i realizowany w sposób określony w projekcie Ustawy.

Założenia i zasady projektu Ustawy o programach rewitalizacji

Obszar programu rewitalizacji

– teren, dla którego opracowuje się i realizuje program rewitali-

zacji, obejmujący całość lub część terenu znajdującego się w stanie kryzysowym.

Projekt rewitalizacji

– realizowane na określonym terenie przedsięwzięcie, będące częścią pro-

gramu rewitalizacji, w ramach którego realizowane są zadania inwestycyjne, społeczne i ekono-
miczne.

Obszar projektu rewitalizacji

– część obszaru programu rewitalizacji obejmująca zwarty zespół

nieruchomości, na której realizowany ma być jeden projekt rewitalizacji.

Pełnomocnik do spraw rewitalizacji

– osoba fizyczna lub prawna, której zgodnie z dyskutowa-

nymi obecnie przepisami projektu Ustawy powierza się sporządzenie i nadzorowanie realizacji pro-
gramu rewitalizacji.

Towarzystwo odnowy

– spółka z o.o. lub spółka akcyjna spełniająca wymogi Ustawy, której

podstawowym celem jest realizacja zadań inwestycyjnych ujętych w projektach rewitalizacji.

Rada do spraw rewitalizacji

– rada powołana zgodnie z przepisami projektu Ustawy w celu

sprawowania społecznej kontroli nad opracowaniem i realizacją programu rewitalizacji.

Gminny fundusz rewitalizacji

– środki wyodrębnione w budżecie gminy na zasadach określo-

nych przez radę gminy w celu finansowania programu rewitalizacji.

Wojewódzki fundusz rewitalizacji

– środki wyodrębnione w budżecie samorządu wojewódz-

twa na zasadach określonych przez sejmik województwa w celu finansowania programów rewitali-
zacji prowadzonych na terenie województwa w tych zadaniach programu rewitalizacji, które służą
rozwojowi regionalnemu.

Kredyt sanacyjny

– kredyt przeznaczony na sfinansowanie zadań inwestycyjnych, określonych

w projekcie Ustawy i ujętych w programie rewitalizacji.

Właściciel

– właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości położonych w obszarze pro-

gramu rewitalizacji.

Waga i znaczenie zadań rewitalizacyjnych wymaga przyznania instytucjom samorządowym za-

sadniczej roli w przygotowaniu i realizacji procesów rewitalizacji. Z drugiej strony już od samego
początku równie ważną rolę dla inicjowania i kształtowania tego procesu spełniają właściciele nieru-
chomości oraz mieszkańcy. Ich postulaty, postawy i preferencje winny zostać uwzględnione przy
opracowywaniu programów rewitalizacji. W trakcie opracowywania tych programów istniałby obo-
wiązek prowadzenia konsultacji z mieszkańcami, użytkownikami i właścicielami.

3.3. Procedury projektowanej Ustawy

3.3.1. Inicjowanie i przygotowywanie uchwały rewitalizacyjnej

Zainicjowanie procesu rewitalizacyjnego nastąpić może zarówno ze strony zarządu gminy, jak i

w oparciu o wnioski właścicieli nieruchomości położonych na terenach kryzysowych. Zanim jednak
nastąpi wdrożenie formalno-prawnej procedury rewitalizacyjnej, która znajdzie swój wyraz w
przyjęciu przez zarząd gminy uchwały w sprawie opracowania programu rewitalizacji, podjęte zo-
stać muszą określone działania przygotowawcze, związane z zadaniami samorządu lokalnego.

Założenia i zasady projektu Ustawy o programach rewitalizacji

Obszary kryzysowe winny zostać rozpoznane i uwzględnione już w studium uwarunkowań i

kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy

. Sporządzenie zarówno studium, jak i stra-

tegii rozwoju gminy stanowi ustawowy warunek rozpoczęcia procedury rewitalizacyjnej. Wnioski za-
warte w tych dokumentach określają rolę i miejsce rewitalizacji w ramach uwarunkowań planowa-
nia przestrzennego i strategii rozwoju gminy. Rewitalizacja wiąże się ściśle z zagadnieniami strategii
mieszkalnictwa, rozwoju handlu i usług, wsparcia sektora małych i średnich przedsiębiorstw itp.

Kolejnym elementem przygotowawczym byłoby dokonanie przez gminę odpowiednich badań i

analiz, które pomogą zarządowi gminy udzielić odpowiedzi na następujące pytania:

➢

Jakie są granice terenu znajdującego się w sytuacji kryzysowej?

➢

Jak dalece uzasadniona jest realizacja programu rewitalizacyjnego?

➢

Jaki zakres winno mieć opracowanie programu rewitalizacji i jakie cele miałby on realizować?

➢

Jaki zasięg miałby ostatecznie posiadać obszar, dla którego należy opracować program rewitali-
zacji?

Uzyskane tą drogą informacje winny zostać skonfrontowane z wnioskami właścicieli nierucho-

mości. Wypowiedzi studium i strategii, wnioski właścicieli i przeprowadzone analizy i badania sta-
nowią obszerny materiał dokumentacyjny i analityczny, który pozwala zarządowi gminy na ocenę
stopnia sytuacji kryzysowej. Materiał ten powinien pozwolić również na przedłożenie radzie gminy
projektu uchwały w sprawie opracowania programu rewitalizacji. Do podjęcia takiej uchwały za-
rząd byłby zobowiązany, jeżeli co najmniej 50% właścicieli nieruchomości położonych na terenie
znajdującym się w stanie kryzysowym złożyło wnioski o podjęcie opracowania programu rewitali-
zacji.

3.3.2. Uchwała o przystąpieniu do opracowania programu rewitalizacji

W projekcie uchwały w sprawie opracowania programu rewitalizacji zarząd gminy miałby okre-

ślić:

➢

granice obszaru programu rewitalizacji,

➢

termin opracowania programu rewitalizacji,

➢

zakres opracowania programu rewitalizacji,

➢

zakres przeprowadzenia badań postaw i preferencji mieszkańców obszaru programu rewitalizacji,

➢

zasady powoływania i odwoływania pełnomocnika do spraw rewitalizacji,

➢

zasady powoływania rady do spraw rewitalizacji.

Równocześnie z podjęciem uchwały o przystąpieniu do opracowania programu rewitalizacji

gmina podejmowałaby uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodaro-
wania przestrzennego lub jego zmiany w granicach obszaru programu rewitalizacji. Uchwalenie te-
go planu ma m.in. zabezpieczyć możliwość prowadzenia działań inwestycyjnych na obszarze rewi-
talizacji, jak i interesu publicznego w odniesieniu do polityki przestrzennej gminy.

Od tego momentu szczególna rola przypada powołanemu pełnomocnikowi do spraw rewitali-

zacji oraz radzie do spraw rewitalizacji. Pełnomocnik odpowiedzialny jest za sporządzenie progra-

Ustawa o planowaniu przestrzennym znajduje się obecnie w trakcie nowelizacji.

Założenia i zasady projektu Ustawy o programach rewitalizacji

mu rewitalizacji, a następnie za jego koordynację (również z opracowywanym równolegle planem
miejscowym). Odpowiada także za proces zarządzania i realizacji.

Z kolei rada do spraw rewitalizacji pełni rolę organu społecznego, towarzyszącego procesowi re-

witalizacji od początku do momentu jego zakończenia. Zadania rady polegają na opiniowaniu ko-
lejnych działań w ramach programu i jego promowaniu. Do zadań rady do spraw rewitalizacji, bez-
pośrednio zapisanych w projekcie Ustawy, należą między innymi:

➢

opiniowanie wyników badań i studiów poprzedzających opracowanie programu,

➢

opiniowanie programu i projektów rewitalizacji,

➢

opiniowanie wniosków o dofinansowanie przedsięwzięć rewitalizacyjnych,

➢

opiniowanie działalności pełnomocnika.

3.3.3. Program rewitalizacji

Po podjęciu uchwały w sprawie sporządzenia programu rewitalizacji zarząd gminy zlecałby peł-

nomocnikowi opracowanie programu rewitalizacji. W myśl projektu Ustawy, program rewitalizacji
odnosi się do ściśle określonego obszaru kryzysowego lub jego części. Procedura projektu Ustawy
zawiera wymóg dokładnego określenia najpierw granic obszaru kryzysowego, a następnie tej jego
części, która ma być objęta programem rewitalizacji. W ramach programu określone muszą zostać
konkretne projekty rewitalizacyjne, które zamierza się zrealizować na obszarze programu rewitali-
zacji. Program, a następnie projekty rewitalizacji wchodzące w skład danego programu powinny
składać się z czterech zasadniczych części: ogólnej, inwestycyjno-budowlanej, społecznej i ekono-
micznej. Program rewitalizacji powinien zawierać wszystkie elementy konieczne w tego rodzaju
opracowaniach: cele, okres realizacji, konkretne programy operacyjne, plan finansowy i rzeczowy,
harmonogram czasowy. Istotnym elementem programu jest podział na projekty rewitalizacji – pod-
programy inwestycyjno-budowlane, ekonomiczne oraz społeczne dla danego obszaru. Zapewne
istotne będą kryteria podziału obszaru programu rewitalizacji na projekty rewitalizacji. Wśród kry-
teriów delimitacji nie powinno zabraknąć wyników analizy wniosków złożonych przez mieszkań-
ców, czynnika struktury obszaru, natury i skali kryzysu, zamożności i stopnia akceptacji programu
przez mieszkańców, wieloletniego programu finansowego gminy, logistyki działania i oszacowania
prawdopodobieństwa sukcesu.

W części inwestycyjno-budowlanej programu rewitalizacji powinny znaleźć się zadania określa-

jące przedsięwzięcia remontowe, modernizacyjne, nowe inwestycje budowlane oraz inwestycje w
sferze infrastruktury technicznej na całym obszarze objętym programem i w poszczególnych pro-
jektach. Część społeczna powinna rekapitulować zadania z zakresu polityki społecznej, tak w rozu-
mieniu polityki socjalnej, jak i zadań integracyjnych, edukacyjnych i kulturalnych. W części ekono-
micznej zostaną określone zadania z zakresu przekształceń struktury gospodarczej obszaru i jego
części składowych (obszarów objętych poszczególnymi projektami). Zapewne w wielu programach
rewitalizacji w tym zakresie wystąpią zagadnienia związane z rozwojem małej przedsiębiorczości,
rozwojem usług lokalnych – tradycyjnych i nowych, np. usług internetowych, klubów muzycz-
nych, usług edukacyjnych, specyficznych usług gastronomicznych itp. Kluczową rolę w opracowa-
niu programu rewitalizacji odgrywałby pełnomocnik do spraw rewitalizacji. W trakcie sporządzania
programu rewitalizacji, pełnomocnik do spraw rewitalizacji:

Założenia i zasady projektu Ustawy o programach rewitalizacji

➢

przyjmowałby wnioski do projektu rewitalizacji,

➢

badał postawy i preferencje mieszkańców,

➢

zabezpieczał partycypację społeczną w ramach przygotowywania projektu programu rewitalizacji,

➢

oceniał i uwzględniał wyniki konsultacji, wnioski i zastrzeżenia do projektu programu rewitali-
zacji,

➢

przedstawiał projekt programu radzie do spraw rewitalizacji,

➢

przedkładał projekt programu zarządowi gminy.

3.3.4. Uczestnicy programu – aktorzy procesu rewitalizacji

Projekt programu rewitalizacji otrzymuje sankcję prawną poprzez zatwierdzenie go odpowied-

nią uchwałą rady gminy. Za jego realizację odpowiadałby zarząd gminy oraz pełnomocnik ds. rewi-
talizacji. Bezpośrednimi aktorami – uczestnikami procesu stawaliby się mieszkańcy: lokatorzy, wła-
ściciele budynków i mieszkań, dzierżawcy i użytkownicy powierzchni użytkowych (handlowych,
biurowych, usługowych), właściciele nieruchomości niezabudowanych czy przeznaczonych do roz-
biórki, w tym również gminy.

W myśl dyskutowanego projektu Ustawy szczególna rola w zakresie realizacji zadań inwestycyj-

nych przypadałaby Towarzystwom Odnowy jako spółkom prawa handlowego, tworzonym głównie
w celach realizacji inwestycji budowlanych i przejmującym nieruchomości od gminy lub – czasowo –
właścicieli prywatnych. Towarzystwa staną się w ten sposób jednostkami wyspecjalizowanymi w
dziedzinie zarządzania oraz realizacji remontowo-budowlanych procesów inwestycyjnych. Propo-
nuje się równocześnie, aby przyszła Ustawa o programach rewitalizacji uwzglę-dniała określone za-
sady powoływania i działania Towarzystw Odnowy. Aktorami rewitalizacji stać się mieliby również
uczestniczący w przygotowywaniu i realizacji programu specjaliści, lokalni politycy oraz formalne i
nieformalne reprezentacje i grupy interesów.

3.3.5. Problem ustawowych środków finansowych dla realizacji programu rewitalizacji

Zapisy projektu ustawy odnoszą się do spraw finansowania realizacji programu rewitalizacji

dwojako. Z ogólnych zapisów wyłania się generalna zasada finansowania rewitalizacji. Kosztami
działań inwestycyjno-budowlanych obciążani będą przede wszystkim właściciele nieruchomości,
przy czym będą oni mogli korzystać ze wszystkich źródeł finansowania dostępnych na rynku. Do-
datkowe wsparcie publiczne dla poszczególnych zadań i projektów pochodziłoby przede wszyst-
kim ze środków budżetu gminy, ale również z budżetu województwa i budżetu państwa. Wsparcie
to kierowane byłoby na obszary deficytowe, tzn. na rzecz realizacji zadań, które nie mogłyby zostać
zrealizowane na zasadach rynkowych, a mających wysoką rangę społeczną.

I tak spółdzielnie mieszkaniowe podejmując się modernizacji swoich zasobów mogłyby korzy-

stać ze środków własnych, kredytów preferencyjnych, o ile są one dostępne na zasadach ogólnych
dla planowanego zakresu robót, jak i kredytów komercyjnych. Jeśli zadania budowlane będzie w
ramach programu wykonywało Towarzystwo Budownictwa Społecznego, to mogłoby ono korzy-
stać z kredytów Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, jak również innych źródeł, stosownie do
swoich możliwości. Właściciele mieszkań stanowiący wspólnotę mieszkaniową będą wykorzysty-

Założenia i zasady projektu Ustawy o programach rewitalizacji

wać środki własnego funduszu remontowego, kredyty i dotacje, zapewne zainwestują też własne
środki.

Realizacja zadań społecznych oparta byłaby w większym stopniu o środki publiczne, w tym po-

chodzące z budżetu gminy, grantów i dotacji. Zadania ekonomiczne podejmowane byłyby w kom-
binacji źródeł prywatnych i publicznych. Przykładowo osoby otwierające działalność gospodarczą
na rewitalizowanym obszarze uzyskają pomoc w formie nieodpłatnych szkoleń, porad i konsultacji,
finansowanych ze środków na aktywizację rynku pracy. Gmina mogłaby, korzystając ze swego fun-
duszu, pomóc np. w uzyskaniu lokalu, w którym taka działalność będzie prowadzona lub może do-
finansować remont takiego lokalu. Zasada montażu finansowego miałaby stać się ogólnie stosowa-
ną zasadą realizacji programów rewitalizacji. Celem finansowego wspierania programu rewitalizacji
w projekcie Ustawy określono trzy nowe narzędzia:

➢

gminny fundusz rewitalizacji,

➢

wojewódzki fundusz rewitalizacji,

➢

kredyt sanacyjny.

Ustawowe sprecyzowanie zasad funkcjonowania obydwu funduszy to w rzeczywistości zachęta

do określenia zadań rewitalizacyjnych w budżecie gminy jako priorytetowych. Oto rangą Uchwały
na program rewitalizacji przeznaczane byłyby corocznie, co najmniej przez pięć lat, określone środ-
ki z budżetu gminy, a ich wysokość i źródła pochodzenia określałyby same gminy. W projekcie
Ustawy określa się wachlarz możliwych źródeł zasilania funduszu. Środki gminnego funduszu re-
witalizacji mogłyby być pomnażane poprzez lokowanie przejściowo wolnych środków oraz po-
przez pozyskiwanie dotacji z funduszu wojewódzkiego. Ściśle określone miałyby być takie wydatki
funduszu jak:

➢

koszty przygotowania projektów rewitalizacji,

➢

koszty całości lub części zadań inwestycyjnych, realizowanych w ramach programu przez gminę,

➢

dotacje celowe na pokrycie całości lub części kosztów realizacji zadań inwestycyjnych, społecz-
nych i ekonomicznych w ramach programu rewitalizacji,

➢

dopłaty do kredytów udzielanych wspólnotom mieszkaniowym na wykonywanie zadań inwe-
stycyjnych objętych programem rewitalizacji,

➢

koszty pozyskiwania środków funduszu.

Dotacje zależałyby od charakteru i priorytetu zadań. W projekcie Ustawy określa się jedynie pu-

łapy maksymalne, ale w praktyce zadecyduje o nich gmina. Proponuje się, aby na wydatki z fundu-
szu gminnego nakładać dodatkowe warunki, przy czym instytucją rozpatrującą wnioski i dbającą o
środki funduszu byłby pełnomocnik do spraw rewitalizacji.

Fundusz gminny będzie mógł być wspomagany dotacjami z funduszu wojewódzkiego, stano-

wionego przez samorząd województwa, o ile ten będzie zainteresowany wspieraniem zadań o zna-
czeniu regionalym, wypełnianych w ramach programów rewitalizacji w gminach danego woje-
wództwa. Mechanizm tworzenia funduszu podobny jest do funduszu gminnego. Fundusz woje-
wódzki przeznaczałby swoje zasoby na dotacje celowe dla:

➢

pokrycia części kosztów zadań społecznych i ekonomicznych, realizowanych w ramach progra-
mu rewitalizacji, a wypełniających cele strategii rozwoju województwa,

Założenia i zasady projektu Ustawy o programach rewitalizacji

➢

pokrycia części kosztów zadań inwestycyjnych w projektach rewitalizacji dotyczących dóbr kul-
tury, inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej lub drogowej,

➢

pokrycia części kosztów zadań ujętych w kontrakcie wojewódzkim.

Powołanie funduszy pozwoliłoby na określenie czytelnych zasad przepływu środków na rewita-

lizację i dostępu do tych środków.

Innego typu udogodnienie stanowiłby kredyt sanacyjny. Koncepcja tego kredytu sprowadza się

do zapewnienia bankom komercyjnym przez budżet państwa refundacji części oprocentowania
kredytów sanacyjnych. W ten sposób byłby to kredyt tańszy od komercyjnego dla inwestorów dzia-
łających w ramach programu rewitalizacji. Choć kredyt ten pomyślany jest wyłącznie dla realizacji za-
dań inwestycyjnych związanych z inwestycjami budowlanymi, zakres rzeczowy takich zadań jest
szeroki. W zamyśle projektodawców Ustawy kredyt może być udzielony na zadania realizowane w
ramach projektu rewitalizacji polegające na budowie, rozbudowie i remoncie budynku, wraz z to-
warzyszącymi robotami w obrębie nieruchomości gruntowej. Nie wprowadza się ograniczeń w
przeznaczeniu budynku czy pojedynczych lokali, choć należy się spodziewać, że drogą tą będą re-
alizowane głównie inwestycje remontowe właścicieli budynków mieszkalnych. Maksymalna kwota
kredytu będzie wyznaczana na podstawie szczegółowej analizy źródeł finansowania przedsięwzię-
cia, uwzględniane też będą wszelkie inne dotacje i kredyty preferencyjne kierowane z pozostałych
źródeł. Lista banków uczestniczących w programie i szczegółowe warunki kredytu oraz ograniczenia
dostępu do tego kredytu byłyby określane na podstawie warunków Ustawy i umów banków ko-
mercyjnych z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, pełniącego w takim kontekście funkcję agendy
rządu w obsłudze programu kredytu sanacyjnego.

Należy zaznaczyć, że w finansowaniu rewitalizacji na zasadach preferencyjnych będzie obowią-

zywał ostry reżim określania i kontroli dostępu do subsydiów i preferencji. Nie tylko gmina będzie
musiała opracować i uchwalić program rewitalizacji, ale jeszcze uczestnicy programu będą mieli
obowiązek wykazania się postępem w realizacji określonych części tego programu. Dopiero po wy-
kazaniu, że program jest wdrażany i osiągnięciu pewnych efektów „na własną rękę”, otworzą się
możliwości szerszego dostępu do środków publicznych dla potrzeb rewitalizacji. Warto też podkre-
ślić, że działania obydwu funduszy miałyby być oparte na rocznych, aktualizowanych planach i fi-
nansowych sprawozdaniach, przy zaangażowaniu pełnomocnika ds. rewitalizacji i kontroli ze stro-
ny rady ds. rewitalizacji.

W dyskusji nad źródłami finansowania rewitalizacji wychodzi się z założenia, że będą wykorzy-

stywane wszystkie źródła finansowania, dostępne w systemie gospodarczym kraju. Dodatkowo, ce-
lem finansowego wspierania programu rewitalizacji zmierzać się będzie do powołania do życia
gminnych funduszy rewitalizacyjnych, z których będą mogli korzystać właściciele nieruchomości,
w tym zarówno Towarzystwa Odnowy, jak i indywidualni właściciele domów oraz wspólnoty
mieszkaniowe. Fundusz ten może być wspomagany przez wojewódzki fundusz rewitalizacji, two-
rzony na poziomie samorządu województwa dla zgromadzenia środków na dotacje dla funduszy
gminnych z terenu danego regionu. Dyskusja nad projektem Ustawy toczy się również wokół kon-
cepcji nowego instrumentu finansowego, jakim stać się mógłby kredyt sanacyjny oraz wokół pro-
blemu odpowiednich procedur w odniesieniu do korzystania z niego. Dotyczy to również admini-
strowania, sporządzania rocznych planów finansowych i rzeczowych oraz sprawozdań dla fundu-
szy rewitalizacji.

Założenia i zasady projektu Ustawy o programach rewitalizacji

Pierwsze analizy możliwości stosowania do realizacji programów rewitalizacji środków unijnych

(przede wszystkim tzw. Funduszy Strukturalnych), wskazują na ich znakomitą przydatność dla re-
alizacji przedsięwzięć infrastrukturalnych oraz działań zmierzających do poprawy stanu środowi-
ska, jakości przestrzeni publicznej, ochrony dóbr kultury, a także realizacji projektów związanych z
realizacją celów socjalnych, w tym rozwoju kompetencji socjalnych i zawodowych członków spo-
łeczności lokalnych.

W tym kontekście coraz wyraźniej rysuje się rozdział odpowiedzialności finansowej za proces

rewitalizacji pomiędzy sektorem publicznym i prywatnym oraz między działaniami ramowymi, or-
ganizacyjnymi i koordynującymi sektora publicznego i znajdującymi się w jego dyspozycji środka-
mi finansowymi, a właścicielami i inwestorami korzystającymi, w ramach stojących do ich dyspozy-
cji, ze środków rynku kapitałowego.

W tym ostatnim przypadku podstawowe znaczenie mieć będzie rentowność prywatnych inwe-

stycji, przede wszystkim w ich relacji między nakładem kosztów a wysokością czynszów, decydują-
cą o możliwości spłaty obciążeń kredytowych. Trzeba więc będzie odpowiedzieć na pytanie, jaką
strategią będą musiały kierować się gminy przy podejmowaniu decyzji o kierowaniu swych środ-
ków budżetowych na zabezpieczenie własnych wkładów, koniecznych do uzyskania środków
wspierających (np. unijnych Funduszy Strukturalnych) z jednej, a kierowaniu ich np. do propono-
wanych w projekcie Ustawy środków wspierających prywatne inwestycje rewitalizacyjne, z drugiej
strony.

3.3.6. Prawo pierwokupu

Innym istotnym dla procesu rewitalizacji elementem proceduralnym jest możliwość realizacji

przez gminę prawa pierwokupu nieruchomości, znajdujących się na terenie programu rewitalizacji.

3.3.7. Zakończenie programu rewitalizacji

Procedura zakończenia programu rewitalizacji następowałaby na podstawie podjęcia odpowied-

niej uchwały rady gminy. Podjąć ją będzie można, kiedy zrealizowane zostały wszystkie zadania
programu i spłacone wszystkie zobowiązania podmiotów biorących udział w realizacji programu
rewitalizacji wobec gminy. Bierze się przy tym możliwość wykazania przez nie stosownego zabez-
pieczenia ich spłaty (np. odpowiednim wpisem hipotecznym lub uzgodnieniem innego sposobu re-
gulacji takich zobowiązań).

3.4. Zasady i możliwości stosowania projektu Ustawy

Specyfiką ustawy jest możliwość stosowania niektórych tylko jej postanowień. Brak np. Towa-

rzystw Odnowy nie powoduje niemożności przygotowania i realizacji programu.

Należy podkreślić, że najważniejszymi częściami ustawy są te, w których mówi się o sposobie

przygotowania i realizacji programu rewitalizacji i jego projektów. Jedną z większych zalet dyskuto-
wanej Ustawy jest jej elastyczność i możliwość dostosowania działań do różnych warunków miej-
scowych. Również brak funduszy rewitalizacji nie przekreśla możliwości stosowania Uchwały dla

Założenia i zasady projektu Ustawy o programach rewitalizacji

realizacji procesu rewitalizacyjnego, chociaż zmusza to gminę do szukania środków finansowania
tego procesu we własnym zakresie.

W tym miejscu warto ponownie wskazać na cały szereg udanych działań rewitalizacyjnych w

miastach polskich, które realizowano nie tylko bez udziału gminnego i wojewódzkiego funduszu
rewitalizacji

, dostępu do kredytu sanacyjnego, ale również jeszcze przed wejściem w życie Usta-

wy. W wielu wypadkach sukces rewitalizacji zależny będzie nie tyle od oczekiwania gminy na moż-
liwość tworzenia funduszu rewitalizacji, ile od jej umiejętności gromadzenia i pozyskiwania po-
trzebnych funduszy. Źródłem takich środków może być np. prywatyzacja własności gminnej, z któ-
rej dochody kierowane będą na cele wspierania programu rewitalizacji. Przyjęcie takich rozwiązań
nie wymaga zmiany ustawodawstwa. Należy dodać, że zabezpieczenie udziału własnych środków
finansowych jest z reguły warunkiem otrzymania większości środków pomocowych, np. z fundu-
szy Unii Europejskiej.

W oparciu o zasady projektowanej Ustawy realizować można z powodzeniem tylko niektóre ro-

dzaje przewidzianych przez nią rozwiązań i norm działania. Mogą to być np. wyłącznie projekty
społeczne i ekonomiczne na danym obszarze, o ile uzna się, że stanowią one główny priorytet dla
osiągnięcia w tym obszarze skutków rozwojowych. W tym przypadku Ustawa daje znakomitą pod-
stawę do korzystania z takich programów wspierających, jak np. program Unii Europejskiej
URBAN, czy też „Miasto Socjalne”.

W podobny sposób, korzystając z Ustawy, można realizować programy inwestycyjno-budowla-

ne. Będzie to miało miejsce zwłaszcza tam, gdzie priorytetem stanie się usuwanie skutków „luki re-
montowej”.

Nie można też wykluczyć sytuacji, w której na podstawie ustawy realizowane będą przede

wszystkim projekty inwestycyjno-budowlane w dziedzinie poprawy warunków ekologicznych,
oszczędności energii, rewitalizacji infrastruktury i obszarów publicznych. W takim wypadku głów-
nymi partnerami staną się gmina oraz społeczność miejscowa, realizująca, w oparciu o fundusze
publiczne i bezpośredni współudział mieszkańców, wspólne projekty poprawy warunków życia na
obszarze programu rewitalizacji.

Należy też pamiętać o tym, że żadna ustawa nie gwarantuje samoczynnie sukcesu. Normy

prawne nie są ani „cudownym środkiem”, w magiczny sposób realizującym sformułowane w niej
cele, ani prawem ultymatywnym, w represyjny sposób wymuszającym określone skutki. Projekt
Ustawy o programach rewitalizacji nie ma też stanowić gwarancji zabezpieczenia finansowania re-
witalizacji z funduszy publicznych. Projekowana Ustawa daje gminom metodologię działania, sta-
nowiącą narzędzie do systematycznego przygotowania i realizacji programów rewitalizacji. Taki in-
strument funkcjonuje tylko w oparciu o skuteczną funkcję zarządzającą gminy i aktywność uczest-
ników – aktorów procesu rewitalizacji, a przede wszystkim gotowość partycypacji w programie
społeczności lokalnej.

Chodzi tu o fundusz jako wyodrębniony element budżetu gminy. Zarówno wcześniejsze, jak i przyszłe

programy rewitalizacji, co najmniej te realizowane w obszarach zabudowy mieszkaniowej ze znaczącym
udziałem zasobów publicznych, nie mogły i nie będą mogły obyć się bez finansowego zaangażowania gmi-
ny.

Założenia i zasady projektu Ustawy o programach rewitalizacji

3.5. Rewitalizacja miast w kontekście strategii rozwoju państwa i województw

3.5.1. Narodowa Strategia Rozwoju Regionalnego (NSRR)

W Narodowej Strategii Rozwoju Regionalnego (NSRR) cel strategiczny określono jako „tworzenie

warunków wzrostu konkurencyjności regionów oraz przeciwdziałanie marginalizacji niektórych obszarów w
taki sposób, aby sprzyjać długofalowemu rozwojowi gospodarczemu kraju, jego spójności ekonomicznej, spo-
łecznej i terytorialnej oraz integracji z Unią Europejską”. Określonych przy tym zostało 5 priorytetów
polityki rozwoju regionalnego do 2006 roku.

Programy rewitalizacji znajdują swoją podbudowę w priorytecie wspierania obszarów wymaga-

jących aktywizacji i zagrożonych marginalizacją (Priorytet D). W tej części tekst NSRR odnosi się
jednocześnie do wybranych regionów kraju (wsch. i płdn.-wsch. Polska, płn. Polska) oraz do struk-
tur miejskich i wewnątrzmiejskich.

Zarówno w NSRR, jak i w projekcie Ustawy o programach rewitalizacji, znamiona kryzysu rozu-

miane są podobnie. NSRR mówi o długotrwałym bezrobociu, niskich dochodach mieszkańców, któ-
rych znaczącym źródłem często jest pomoc socjalna, niskim poziomie wykształcenia ludności oraz
patologiach społecznych. Definicja obszaru kryzysowego w programach rewitalizacji wydaje się
nieco szersza. Siłą rzeczy odnosi się do konkretnego obszaru oraz cech wskazujących na jego degra-
dację. Ekonomiczne aspekty degradacji obejmują lokalną gospodarkę, w tym techniczny stan zabu-
dowy i infrastruktury technicznej.

Zastosowanie problematyki degradacji do konkretnego, fizycznego obszaru musi przejawiać się

daleko większą szczegółowością opisu źródeł i przejawów kryzysu. Nie zawsze mamy do czynienia
ze wszystkimi zjawiskami negatywnymi równocześnie. Problemem dzielnic śródmiejskich w du-
żych miastach może być zarówno koncentracja patologii społecznej, jak i określonych grup społecz-
nych, najczęściej ludności starszej i/lub grup ubogich czy choćby niedostosowanie struktury i funk-
cji do potrzeb mieszkańców lub roli przypisywanej temu obszarowi.

Jak określa to NSRR „celem priorytetu jest aktywizacja społeczna i gospodarcza obszarów zagrożonych

marginalizacją oraz włączenie ich w procesy rozwojowe kraju i Europy”. W jego ramach wyróżnia się na-
stępujące cele szczegółowe:

➢

„aktywizacja obszarów wiejskich,

➢

rewitalizacja bazy ekonomicznej miast,

➢

rewitalizacja obszarów wielkomiejskich zagrożonych marginalizacją społeczno-gospodarczą”.

Spodziewane rezultaty obejmują:

➢

„wzrost poziomu przedsiębiorczości mierzony wzrostem liczby prywatnych małych i średnich przedsiębiorstw
(MSP) poza rolnictwem,

➢

ograniczenie zjawisk patologii społecznych na terenach wsi, w szczególności na obszarach popegeerowskich
oraz restrukturyzowanych miast,

➢

podniesienie poziomu życia mieszkańców obszarów wiejskich i małych miast,

Uchwała Nr 105 Rady Ministrów z 20.12.2000 r. (MP Nr 43 z 2000 r., poz. 851).

Założenia i zasady projektu Ustawy o programach rewitalizacji

➢

wzrost atrakcyjności miast i obszarów wiejskich w zakresie lokalizacji przedsiębiorstw,

➢

podniesienie poziomu mobilności przestrzennej ludności”.

Trudno o bardziej czytelne nawiązanie do celów i zadań programów rewitalizacji. Oto fragmen-

ty zapisu tekstu NSRR dotyczące rewitalizacji:

„Rewitalizacja bazy ekonomicznej miast

Miasta są podstawowym elementem struktury ekonomicznej kraju. W latach 90. część miast średniej wiel-

kości zostało dotkniętych upadkiem przemysłu, na którym opierał się byt mieszkańców.

W szczególnie trudnej sytuacji są miasta, które utraciły dotychczasową bazę ekonomiczną w postaci dużego

zakładu przemysłowego, niekiedy zatrudniającego kilka tysięcy osób. Koncentracja tego typu zjawisk mających
poważne konsekwencje dla rynku pracy i możliwości rozwojowych całych regionów występuje na terenie Polski
południowo-wschodniej (województwo podkarpackie) oraz Polski wschodniej. Inną kategorią miast problemo-
wych są niewielkie ośrodki, w przeważającej mierze położone na terenach województw wschodnich, o niedoro-
zwiniętych funkcjach, nie zapewniające ani własnym, ani tym bardziej mieszkańcom okolicznych terenów wiej-
skich dostępności do podstawowej infrastruktury edukacyjnej, kulturalnej i zdrowotnej. W miastach tych brak
jest odpowiednio przygotowanych instytucji otoczenia biznesu oraz infrastruktury technicznej.

Polityka regionalna państwa wspierać będzie kompleksowe działania mające na celu tworzenie i rozbudowę

bazy ekonomicznej małych miast, rozbudowę i modernizację infrastruktury lokalnej, infrastruktury edukacji,
ochronę zabytków kultury materialnej i dziedzictwa kulturowego. Szczególna uwaga powinna być poświęcona
tym funkcjom miast, które służą obsłudze procesów restrukturyzacyjnych i rozwojowych na wsi.

Rewitalizacja obszarów wielkomiejskich zagrożonych marginalizacją społeczno-gospodarczą

Procesy degradacji społecznej są widoczne także w wielu miastach dużych. Uzewnętrzniają się one głównie

w skali »sypialnianych« i poprzemysłowych dzielnic, ale wpływają niekiedy skutecznie na obniżenie zaintere-
sowania inwestorów całym miastem czy nawet przyległym regionem. Problem zdegradowanych obszarów
wielkomiejskich jest już dobrze rozpoznany w Europie. W Polsce natomiast jest to nowe zjawisko. Europejska
polityka regionalna wprowadziła do katalogu działań różnorodne instrumenty zorientowane na rewitalizację
tego typu obszarów. Polityka rozwoju regionalnego będzie w pierwszej kolejności wspierać kompleksowe pro-
jekty rewitalizacji miast dużych, wpływające na polepszenie atrakcyjności inwestycyjnej, tworzenie miejsc pra-
cy, rozwój przedsiębiorczości i ochronę środowiska oraz ochronę dziedzictwa kulturowego”.

3.5.2. Strategie rozwoju województw

W Ustawie o samorządzie województwa nałożono na zarządy województw obowiązek opraco-

wania i realizacji strategii rozwoju województwa

. Art. 11 ust. 1 tej ustawy wyznacza województwu

cele, które powinna uwzględniać strategia rozwoju. Są to:

Ustawa z 12.05.2000 r. o zasadach wspierania rozwoju regionalnego (Dz. U. Nr 95 z 2000 r., poz. 1041, z

późn. zmianami).

Ustawa z 05.06.1998 r. o samorządzie województwa (Dz. U. Nr 91 z 1998 r., poz. 576, z późn. zmianami).

Założenia i zasady projektu Ustawy o programach rewitalizacji

➢

„Pielęgnowanie polskości oraz rozwój i kształtowanie świadomości narodowej, obywatelskiej i kulturowej
mieszkańców, a także pielęgnowanie i rozwijanie tożsamości lokalnej,

➢

pobudzanie aktywności gospodarczej,

➢

podnoszenie poziomu konkurencyjności i innowacyjności gospodarki województwa,

➢

zachowanie wartości środowiska kulturowego i przyrodniczego przy uwzględnieniu potrzeb przyszłych po-
koleń,

➢

kształtowanie i utrzymanie ładu przestrzennego”.

Wykonanie dwóch ostatnich celów strategii stanowi bezpośrednie zobowiązanie do kierowania

polityki województwa w stronę rewitalizacji obszarów kryzysowych. Warto też podkreślić, że sa-
morząd województwa dysponuje możliwościami wspierania programów rewitalizacji. Tak jak we
wszystkich zakresach polityki rozwoju województwa

, samorząd wojewódzki dysponuje narzę-

dziami realizacji swej polityki. Są nimi programy wojewódzkie i kontrakty wojewódzkie, współpra-
ca z jednostkami samorządu terytorialnego z obszaru województwa, administracją rządową, inny-
mi samorządami, np. gospodarczymi, organizacjami pozarządowymi, międzynarodowymi oraz
tworzenie i przystępowanie do spółek działających w sferze użyteczności publicznej. Samorząd
dysponuje własnym budżetem, natomiast zasady finansowania programów wojewódzkich określo-
no odrębnie.

Strategie rozwoju województw były opracowywane od początku 1999 r., samorządy woje-

wództw uchwalały je w 2000 r. Strategie były opracowywane w różnych zespołach, z reguły obej-
mujących pracowników urzędów marszałkowskich i ekspertów z danego regionu. Wszystkie strategie
były poddane szerokim konsultacjom społecznym, często tekst strategii powstawał w oparciu o sze-
rokie studia i analizy. Strategie co do formy i metodologii są zróżnicowane. Większość celów strate-
gicznych określanych w indywidualnych strategiach odnosi się do ogólnych uwarunkowań gospo-
darki i rozwoju. Na najbardziej ogólnym poziomie określane są misje strategii, cele i wizje rozwoju,
zawierające postulaty podnoszenia poziomu warunków życia mieszkańców i rozwoju gospodarcze-
go regionu. W strategiach różnie określono hierarchię celów rozwoju, z reguły przyjmowano dwu-
stopniowy układ celów strategicznych (I rzędu, generalnych) i celów szczegółowych (pośrednich,
operacyjnych), określając najczęściej dziesięcioletni horyzont czasowy dla strategii.

Bardzo interesującym zagadnieniem jest obecność w strategiach wojewódzkich zagadnień go-

spodarki i polityki mieszkaniowej. W zasadzie, tworzenie warunków zaspokajania potrzeb mieszka-
niowych społeczności lokalnej jest zadaniem własnym samorządu gminnego. Samorządy woje-
wództwa nie będąc odpowiedzialne za tę sferę, jednak świadome wielokierunkowych powiązań
mieszkalnictwa ze sferą jakości i poziomu życia, ładu przestrzennego, specyfiki lokalnej, regional-
nej, rozwoju gospodarczego i społecznego mogły zajmować – i zajmowały – indywidualne stanowi-
ska. Mamy więc takie strategie, które wychodząc z założenia kompetencyjnego, nie odnoszą się w
wyraźny sposób do zagadnień rozwoju budownictwa mieszkaniowego w regionie czy poprawy

W ustawie o samorządzie województwa szczegółowo określono między innymi następujące zakresy

polityki rozwoju województwa: tworzenie warunków rozwoju gospodarczego, w tym kreowanie rynku pra-
cy, utrzymanie i rozbudowa infrastruktury społecznej i technicznej o znaczeniu wojewódzkim, wspieranie
rozwoju kultury oraz ochrona i racjonalne wykorzystanie dziedzictwa kulturowego, promocja walorów i
możliwości rozwojowych województwa.

Założenia i zasady projektu Ustawy o programach rewitalizacji

warunków mieszkaniowych. Inne z kolei województwa podnoszą w swych strategiach tematykę
mieszkalnictwa, a nawet precyzyjnie lokują ją w sferze problematyki rewitalizacji obszarów miesz-
kaniowych. Te województwa posługują się jako przesłanką albo potrzebą wsparcia dążeń w obsza-
rze poprawy warunków i standardów mieszkaniowych w regionie, albo uznaniem zasobów miesz-
kaniowych za znaczący majątek i potencjał rozwojowy regionu, wymagający wsparcia.

Przykładem strategii zorientowanej szeroko na zagadnienia mieszkalnictwa i odnowy jest strate-

gia rozwoju województwa lubelskiego uchwalona przez Sejmik Województwa Lubelskiego
14.07.2000 r. Ta jedna z bardziej rozbudowanych strategii zawiera trzy poziomy celów, przy czym
wyznaczono bardzo dużo celów na różnym poziomie szczegółowości. Cele nadrzędne strategii
obejmują

➢

tworzenie jak najlepszych warunków rozwoju gospodarki i wzrostu zamożności mieszkańców
regionu,

➢

wszechstronną poprawę warunków życia człowieka w środowisku jego zamieszkania,

➢

wzrost poziomu cywilizacyjnego społeczeństwa,

➢

rozwój gospodarczy zrównoważony ekologicznie,

➢

ochronę i pomnażanie wartości dziedzictwa kulturowego,

➢

stałą poprawę ładu przestrzennego.

Szczegóły rozwiązań programowych na poziomie celów operacyjnych najniższego rzędu mają

być opracowane przez zespoły zadaniowe, stosownie do rangi i horyzontu czasowego danego za-
dania. Z problematyką rewitalizacji stykają się cele operacyjne w zespołach z zakresu turystyki, kul-
tury i dziedzictwa narodowego, ochrony środowiska, współpracy transgranicznej, przygotowania
regionu do integracji z Unią Europejską i rozwoju lokalnego.

Rozwinięciem strategii są programy wojewódzkie. Pierwszą edycję programów opracowano na

lata 2001-2002 w związku z kontraktami wojewódzkimi. Już obecnie uruchomiono drugą edycję
programów operacyjnych, obejmujących okres akcesji do Unii i unijne fundusze określone do roku
2006

Ustawa z 12.05.2000 r. o zasadach wspierania rozwoju regionalnego (Dz.U. Nr 95 z 2000 r., poz. 1041, z

późniejszymi zmianami).

Aktualnie obowiązujący zakres programów unijnych obejmuje lata 2001-2006.

Przygotowanie programu rewitalizacji

4. Przygotowanie programu rewitalizacji

4.1. Znaczenie studium uwarunkowań i strategii rozwoju gminy

W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

winny zostać wy-

znaczone obszary zdegradowane, wymagające restrukturyzacji, wzgl. rewitalizacji. Identyfikacja
obszarów kryzysowych następuje z reguły w oparciu o bezpośrednie obserwacje oraz ogólnie do-
stępne dane.

Również strategia rozwoju gminy winna uwzględniać problematykę rewitalizacji. Rewitalizacja

jest programem wieloletnim, elementem strategii rozwoju społeczno-gospodarczego. Program re-
witalizacji współuczestniczy w rozwiązywaniu takich problemów, jak:

➢

mieszkalnictwo,

➢

handel,

➢

usługi,

➢

zatrudnienie,

➢

komunikacja,

➢

ochrona środowiska,

➢

ochrona zabytków,

➢

rozwój społeczny,

➢

rozwój ekonomiczny.

Rewitalizacja nie jest celem samym w sobie, ale środkiem do celu, służącym rozwojowi wielu

istotnych obszarów życia społeczno-gospodarczego gminy. Z tej przyczyny projekt Ustawy o pro-
gramach rewitalizacji uzależnia rozpoczęcie procedury rewitalizacyjnej tak od sporządzenia stu-
dium uwarunkowań, jak i strategii rozwoju gminy.

4.2. Pogłębienie badań nad zjawiskami kryzysowymi

Stwierdzeniu zakresu i rodzaju zjawisk kryzysowych na obszarach wyznaczonych przez stu-

dium służą zarówno wnioski właścicieli, jak badania i analizy wykonywane przez gminę. Będą one
obejmować stwierdzenie istnienia zjawisk kryzysu i degradacji w odniesieniu do sfery problemów
przestrzenno-budowlanych, społecznych i ekonomicznych. Gmina winna zwrócić uwagę na koszty
takich badań i możliwie precyzyjnie ustalić ich zakres, który będzie zależny od wielkości badanego

W trakcie przygotowywania niniejszego podręcznika trwały jeszcze prace nad nowelizacją Ustawy o

planowaniu przestrzennym. W nowej Ustawie spodziewać się należy zastąpienia studium planem ogólnym
zagospodarowania przestrzennego. Oznaczać to będzie dla przyszłej Ustawy o programach rewitalizacji po-
stulat opierania się na postanowieniach planu ogólnego.

Przygotowanie programu rewitalizacji

obszaru, zasobu informacji znajdujących się już w dyspozycji gminy oraz od wagi istniejących tam
problemów, determinujących sytuację kryzysową.

Trafność i skuteczność programów rewitalizacji zależy od dokładności przeprowadzonych ba-

dań. Z drugiej strony nadmierne wydatki na rozbudowany „cmentarz danych” czy też skompliko-
wane, ale mało użyteczne statystyki i inwentaryzacje planistów mijają się z celem. Obecnie gminy
posiadają z reguły bardzo obszerne dane statystyczne dotyczące zarówno stanu technicznego bu-
dynków, stanu zasobów mieszkaniowych, jak i problemów społeczno-ekonomicznych, z których
należy korzystać podczas przygotowywania projektu uchwały w sprawie opracowania programu
rewitalizacji. Z tego punktu widzenia należy rozważyć konieczność angażowania specjalistycznych
biur dla przeprowadzenia badań i analiz. Należy pamiętać, że badania i analizy mogą zostać pogłę-
bione często dopiero w fazie sporządzania programu. Wiele istotnych informacji daje się uzyskać
dopiero z biegiem czasu i w ramach zacieśniającej się współpracy z mieszkańcami.

W fazie przygotowań należy zakres badań i analiz traktować w sposób pragmatyczny. Szczegól-

ną uwagę poświęcić należy określeniu zasięgu obszaru kryzysowego oraz racjonalnemu wyznacze-
niu proponowanego obszaru programu rewitalizacji. Fazę badań i studiów warto ograniczyć do ko-
niecznego minimum, aby możliwie szybko przejść do fazy opracowywania programu

4.2.1. Badanie zjawisk kryzysowych sfery przestrzennej

Problemy ogólne

Badać się tu będzie przede wszystkim następujące zakresy problemów, identyfikując w ich ra-

mach zjawiska, stanowiące źródło zjawisk negatywnych:

➢

struktura własności,

➢

infrastruktura podziemna,

➢

jakość ulic, placów i zieleni publicznej,

➢

estetyka przestrzeni publicznej,

➢

ochrona zabytków,

➢

komunikacja (ruchu i parkowania),

➢

rozkład i jakość funkcji handlowych i usługowych,

➢

ekologia,

➢

mieszkalnictwo – tu w szczególności:

➢

wiek budynków,

➢

liczba mieszkań,

➢

wielkość mieszkań w m

, ilość pomieszczeń,

➢

stan wyposażenia mieszkań w kuchnie, sanitariaty, łazienki, piwnice,

➢

ilość gospodarstw domowych i mieszkańców przypadających na 1 mieszkanie i na 1 m

➢

otoczenie budynków, wnętrza kwartałów,

➢

infrastruktura socjalna.

Uproszczonym sposobem prowadzenia badań i analiz jest zastosowanie metody sondażowego rozpo-

znania terenu kryzysowego, tzn. badania go nie w sposób systematyczny, ale identyfikując najważniejsze
zjawiska kryzysowe. Takie dane tworzą swoistą „mapę ognisk kryzysowych”, ukazującą koncentrację lub
rozkład problemów pomagając w ten sposób względnie szybko określić stopień degradacji, co umożliwia
wybór obszaru programu.

Przygotowanie programu rewitalizacji

Niezależnie od opisu stanu i zjawisk kryzysowych stwierdzonych w tych dziedzinach, zalecać

należy stosowanie planów, rysunków i dokumentacji fotograficznej (ew. video). Materiał ilustracyj-
ny, zaopatrzony w krótki i poglądowy komentarz, jest dla radnych, właścicieli i mieszkańców bar-
dziej czytelny niż opasłe tomy precyzyjnych danych i fachowych analiz. Z ujęcia problemów winno
jasno wynikać, że degradacja przestrzeni i zjawiska kryzysowe zagrażają prawidłowemu funkcjo-
nowaniu przestrzeni jako obszaru życia publicznego. Oznaczać to będzie, że istnieje zagrożenie dla
prawidłowego rozwoju społeczności lokalnej i całego miasta.

Sfera budowlano-techniczna

W odniesieniu do badania i analizowania substancji budowlanej nie wolno zapominać, że do-

kładną analizę jej deficytów pozostawić należy właścicielom nieruchomości

. Dlatego też badania

problemów budowlano-technicznych winny ograniczać się do ogólnej, możliwie ujednoliconej oce-
ny stanu budynków. Znaczenie mieć tu będzie stan techniczny zabudowy danego obszaru, a nie
szczegółowe opisy wad technicznych każdego z obiektów.

Celem takiej inwentaryzacji jest uzyskanie danych o sytuacji na całym badanym obszarze. Tak

uzyskane dane, umieszczone na planie badanego obszaru, stanowią poglądowy materiał dla rad-
nych, właścicieli i ludności. Wnioski płynące z badań i analiz przydają się do sporządzania materia-
łów informacyjnych, ważnych dla uzgodnień i współpracy z mieszkańcami. Warto też całość mate-
riału zapisać na płycie CD. Sposób przygotowania i prezentacji materiału ma duży wpływ na ocenę
i postawę radnych, mających na podstawie tych danych uchwalić decyzje o przygotowaniu progra-
mu rewitalizacji. Bardzo obszerny i kosztowny, ale mało przekonywający materiał nie jest dobrym
argumentem dla radnych i opinii publicznej na rzecz rewitalizacji.

4.2.2. Badanie zjawisk kryzysowych sfery ekonomicznej i socjalnej (zgodnie z metodami

badań i analiz obszarów kryzysowych wg Programu URBAN)

W przyszłości szczególne znaczenie dla rewitalizacji mieć będą programy europejskie, ukierun-

kowane na pokonywanie zjawisk kryzysowych w sferze społeczno-gospodarczej.

Jednym z takich programów był program URBAN II. Dla programu URBAN II zostały opracowa-

ne systemy badań i analiz sytuacji społeczno-gospodarczej. W oparciu o ich wyniki formułowane były
wnioski o środki wspierające z funduszy Unii Europejskiej. Z tej racji warto stosować ten system
również w ramach realizacji przyszłej polskiej ustawy rewitalizacyjnej. W programie URBAN bada-
nia i analizy obejmują następujące obszary problemowe:

➢

gospodarka i rynek pracy,

➢

warunki mieszkaniowe,

➢

położenie socjalne,

➢

poziom i struktura wykształcenia,

Innym zagadnieniem jest doradzanie właścicielom budynków czy mieszkań, jakie inwestycje w ich za-

sobach powinny być poczynione w ramach programu rewitalizacji, jakie będą wymagania, ewentualne moż-
liwości wsparcia finansowego, terminy, trudności, korzyści oraz mediacje w celu ustalenia wspólnego, racjo-
nalnego programu działania.

Przygotowanie programu rewitalizacji

➢

transport i ochrona środowiska,

➢

szanse zawodowe i społeczne.

Listę tę należy rozszerzyć o badania i analizy następujących aspektów:

➢

stopnia aktywności i gotowości społeczności miejscowej do działań partycypacyjnych (współ-
uczestniczenie w decyzjach, w tym w decyzjach niosących skutki finansowe oraz w konkretnych
działaniach, np. samopomocowych),

➢

stopnia identyfikacji społeczności miejscowej z obszarem kryzysowym.

W ramach badań należy stwierdzić, które zjawiska kryzysowe związane są z przyczynami endoge-

nicznymi (lokalnymi), a które mają swe źródła zewnętrzne, czy też makroekonomiczne.

4.3. Analiza SWOT

W oparciu o zebrane dane dotyczące sfery przestrzennej, budowlano-technicznej, społecznej i

ekonomicznej winna zostać przeprowadzona uproszczona analiza SWOT (analiza słabych i moc-
nych stron, szans i zagrożeń). Najlepiej przeprowadzić ją w formie tabelarycznej. Jej celem jest roz-
ważenie potencjałów i deficytów oraz wstępna ocena szans i zagrożeń, związanych z podjęciem
programu rewitalizacji. Tabele SWOT, dzięki zestawieniu w czytelnej formie szans i zagrożeń reali-
zacji programu, ułatwiają naszkicowanie dwóch skrajnych scenariuszy. Pozwalają one na ocenę
szans obszaru kryzysowego i określają, która jego część winna podlegać realizacji programu zmie-
rzającego do usunięcia zjawisk kryzysowych.

Program rewitalizacji

5. Program rewitalizacji

Formułowanie programu rozpoczynałoby się już w ramach przygotowania uchwały w sprawie

opracowania programu rewitalizacji. Już tam winny znaleźć się takie elementy programu jak:

➢

określenie granic obszaru znajdującego się w stanie kryzysowym,

➢

granice opracowania programu rewitalizacji,

➢

zasadność realizacji programu rewitalizacji,

➢

zakres realizacji programu rewitalizacji.

5.0.1. Wyznaczanie granic obszaru znajdującego się w sytuacji kryzysowej i granic obszaru

programu rewitalizacji

Zgodnie z projektem Ustawy obszar kryzysowy i obszar programu rewitalizacji mogą, ale nie

muszą się pokrywać. Granice obszaru kryzysowego wyznacza zasięg stwierdzonych zjawisk kryzy-
sowych. Granice obszaru programu wyznacza gmina na podstawie krytycznej analizy wyników ba-
dań i analiz, wniosków właścicieli i wyników analizy SWOT. Wyznaczenie granic obszaru programu
rewitalizacji nie musi obejmować całego obszaru kryzysowego. Zjawiska kryzysowe mogą mieć
zróżnicowany charakter. Mogą np. nosić znamiona tak daleko idącej degradacji, że podjęcie progra-
mu rewitalizacji w takim wypadku nie byłoby ani sensowne, ani nawet możliwe.

Przykładem mogą być obszary o całkowicie zdekapitalizowanej substancji, niezamieszkałe, czy

też obejmujące w większości obiekty nadające się jedynie do rozbiórki, a nie posiadające żadnych
walorów zabytkowych. Obszary takie można w rozsądny sposób zabudować jedynie na nowo, wy-
korzystując istniejącą tam infrastrukturę i kierując na nie potencjały inwestycyjne np. nowego bu-
downictwa komercyjnego czy społecznego. Istotna będzie tu skala przestrzenna – jeśli obszar pełnej
dekapitalizacji jest niewielki, położony centralnie w obszarze kryzysowym, można wprowadzić go
do programu rewitalizacji jako projekt komercyjny. Jeśli natomiast mamy do czynienia z dekapitali-
zacją na dużą skalę, zasadne wydaje się wyłączenie tego terenu spod działania reguł rewitalizacji.

Innym przypadkiem, skłaniającym do wyłączenia obszaru wykazującego znamiona kryzysowe z

obszaru programu rewitalizacji może być wyjątkowo skomplikowana struktura własności lub do-
świadczenia silnych konfliktów lokalnych na tle własności nieruchomości. Takie sytuacje nie rokują
nadziei na szybką realizację programu, mogą wręcz hamować procesy przekształceń obszarów są-
siednich projektów rewitalizacji. Powodem, dla którego dany obszar nie zostanie objęty programem
rewitalizacji, może być również szczególnie trudna i problematyczna struktura socjalna, nie rokują-
ca nadziei na aktywność i partycypację mieszkańców, szczególnie w sytuacji skromnych możliwości
finansowych gminy. Bywają też przypadki, że proces naprawiania sytuacji kryzysowej postępować

Program rewitalizacji

będzie bez pomocy organizacyjnej i bez wsparcia środkami publicznymi. Również w takim wypad-
ku nie będzie celowe realizowanie tam programu rewitalizacji.

Przy wyznaczaniu obszaru programu rewitalizacji zarząd gminy winien wziąć pod uwagę istnie-

jące tam zjawiska kryzysowe i degradacyjne, a także realne możliwości ich usunięcia. Winien – np.
w ramach analizy SWOT – ocenić stosunek koniecznych nakładów finansowych do spodziewanych
rezultatów. Uwzględnić przy tym należy czas potrzebny dla realizacji programu oraz szanse na sku-
teczne i aktywne procesy partycypacyjne.

Należy pamiętać, ze stosowanie instrumentów proponowanej Ustawy o programach rewitaliza-

cji do usuwania zjawisk kryzysowych związane jest z dużym nakładem organizacyjno-prawnym i
wysiłkiem finansowym gminy. Uzasadnione jest to wtedy, gdy inne instrumenty dają niewielkie
szanse usunięcia kryzysu. Przy podejmowaniu decyzji wyznaczenia granic obszaru programu istot-
ną rolę odgrywa również pewna „logika przestrzeni”. Rozumieć przez to należy specyficzny dla da-
nej przestrzeni „wspólny mianownik”, którym może być wspólny charakter zabudowy, tradycja
wspólnoty lokalnej lub potencjały sprzyjające realizacji określonych projektów. Tymi ostatnimi mo-
gą być np. przestrzenie czy budynki nadające się do przeprowadzania projektów szczególnie sprzy-
jających realizacji programu. Swoistym „wspólnym mianownikiem”, sprzyjającym rewitalizacji, mo-
gą być również określone struktury społeczne, posiadające znaczny potencjał aktywności, innowa-
cyjności czy przedsiębiorczości.

Nie ma żelaznych reguł dla określenia granic obszaru programu rewitalizacyjnego. Niekiedy do-

brze jest wyznaczyć większe obszary programowe, zwłaszcza w wypadku, kiedy drogą realizacji
rozrzuconych w przestrzeni projektów osiągnąć można efekt „dyfuzji”, polegający na tym, że reali-
zowane projekty będą przekazywać pozytywne impulsy na swe najbliższe otoczenie. Strategia taka
czasem jednak zawodzi. Dzieje się tak wówczas, kiedy mamy do czynienia z obszarem o generalnie
słabych potencjałach materialnych i społecznych. Może się wówczas okazać, że duża przestrzeń
bezwładu będzie silniejsza od wielu małych ognisk aktywności.

Inne programy rewitalizacji będą żyć małymi projektami o charakterze społeczno-ekonomicz-

nym i wymagać stosownego dla nich wyznaczenia granic programu. Z reguły sąsiedztwo obszarów
silnych sprzyja rozwojowi słabszych obszarów sąsiadujących. Zdarza się też, że obszar, na którym
program realizowany jest niesprawnie i nieskutecznie wywołuje negatywne skutki dla swego oto-
czenia. Sytuacja kryzysowa może się wówczas rozszerzyć.

Należy też zwrócić uwagę na fakt, że współcześnie obserwujemy proces słabnięcia potencjałów

w centralnych obszarach miast. Częstokroć to właśnie one, a nie obszary peryferyjne, wykazują zja-
wiska kryzysowe i ulegają degradacji. Wiele wskazuje na to, że faktyczne i potencjalne obszary kry-
zysowe będą koncentrowały się szczególnie w centralnych obszarach miast (zwłaszcza małych i
średnich), zabudowanych starym budownictwem. Przeważać tam będą „potencjały negatywne”,
jak wysoki stopień dekapitalizacji („luka remontowa”), połączony z niekorzystną strukturą społecz-
ną. Atrakcyjność obszarów śródmiejskich dla inwestycji budowlanych znacznie w ostatnich czasach
zmalała. Wiąże się to m.in. z procesem koncentracji handlu w położonych często peryferyjnie cen-
trach handlowych, preferowaniem budownictwa jednorodzinnego, czy też różnych form rezyden-
cjonalnych przez lepiej sytuowane grupy społeczne.

Z drugiej strony warto podejmować wyzwanie odnowy centralnych części miast. Względy eko-

nomiki miasta nie pozwalają na akceptowanie „czarnej dziury” w centrum miasta. Współcześnie

Program rewitalizacji

panuje jeszcze duże przywiązanie społeczności lokalnych do centrów miast, w których koncentrują
się budynki historyczne i obiekty symboliczne.

5.1. Program rewitalizacji jako „produkt kolektywny”. Rola pełnomocnika

W projekcie Ustawy za program rewitalizacji odpowiedzialny jest pełnomocnik do spraw rewita-

lizacji, który opracowuje go dla gminy, zgodnie z jej uchwałą. Program jest kluczowym elementem
procesu rewitalizacji. Stanowi on odpowiedź na stwierdzone zjawiska kryzysowe. Ma określić
wszystkie szczegóły wyprowadzenia obszaru ze stanu kryzysowego i zapewnić rozwój, którego ce-
lem jest poprawa jakości życia lokalnej wspólnoty. Cele te zakładają wspólne działanie gminy i spo-
łeczności miejscowej w przygotowywaniu programu. Społeczność nie jest przy tym tylko biernym
odbiorcą tego produktu. Wspólnym autorem programu rewitalizacji jest gmina i społeczność lo-
kalna.

Wymaga to budowania nowych zasad współpracy i odejścia nie tylko od „odgórnego zarządza-

nia”, ale również od „odgórnego zabezpieczenia interesów społecznych”. W wypadku programu re-
witalizacji oznacza to stosowanie zasad kooperacji i partnerstwa sektora publicznego ze społeczeń-
stwem. Chodzi przy tym zarówno o realizowanie wspólnych celów, jak i o ponoszenie z tego tytułu
wspólnego ryzyka i dzielenie się odpowiedzialnością. Jest to zadanie bardzo trudne, przy którym
należy mieć świadomość rozlicznych konsekwencji formy własności zasobów mieszkaniowych i
struktury społeczno-ekonomicznej mieszkańców. Powszechność wspólnot mieszkaniowych w bu-
dynkach wielorodzinnych narzuca od razu potrzebę założenia dłuższego okresu uzgadniania za-
kresu, harmonogramu, kosztów i źródeł finansowania przedsięwzięć. Procedury zarządzania zaso-
bami wspólnot są odmienne niż decyzje indywidualnych właścicieli zasobów czynszowych. Należy
też pamiętać o tym, że tzw. prywatni kamienicznicy działają w warunkach prawnej regulacji czyn-
szów i muszą to uwzględniać w swoich decyzjach inwestycyjnych. Różnie też przedstawiają się re-
lacje najemców mieszkań komunalnych z administratorami tych zasobów czy spółdzielców z zarzą-
dami i administracją spółdzielni mieszkaniowych.

Odważne wizje architektów nie muszą znaleźć poparcia u konserwatywnej społeczności lokal-

nej. Młodzi mieszkańcy mają inne potrzeby i oczekiwania niż generacje starsze. Nawet pełna wiara
w sukces finansowy programu rewitalizacji nie wystarczy, jeśli program obejmuje obszar zamiesz-
kały przez silnie spauperyzowane grupy ludności. Wówczas dużo skuteczniejszą, a często jedyną
możliwą jest strategia małych kroków. Kontekst społeczny i znajomość lokalnej historii są niezwy-
kle ważne dla programu rewitalizacji. Z tej racji rewitalizacja, a tym samym jej program, winna być
wspólnym produktem administracji, polityki, fachowców i społeczności lokalnej, a często również
innych aktorów.

Program rewitalizacji nie może powstać bez kolektywnej pracy gminy, fachowców oraz społecz-

ności lokalnej. Oznacza to konieczność inicjowania działań, koordynacji i moderacji wielu spotkań
w większych i mniejszych grupach. Wymaga mobilizacji i aktywizacji społeczności lokalnej, opraco-
wania materiału informacyjnego, mediacji w sytuacjach konfliktowych, szukania partnerów dla re-
alizacji projektów i wielu innych, często trudnych do przewidzenia działań gminy, pełnomocnika i
samego społeczeństwa.

Program rewitalizacji

Koncepcja rewitalizacji jako produktu kolektywnego wyklucza procedury polegające np. na

przygotowaniu programu w biurze planistycznym i prezentacji gotowego efektu gminie, pełno-
mocnikowi, czy nawet na zebraniu mieszkańców. Przygotowanie programu musi następować eta-
powo oraz na kilku różnych poziomach równocześnie. Nie wolno przy tym oddzielać działań „teo-
retycznych” (opracowanie tekstów lub planów) od tych, które skierowane są na budowanie relacji
ze społecznością lokalną, czy też innymi ważnymi w przyszłości aktorami. Zachowanie „dialektycz-
nego” i wielopoziomowego działania w trakcie przygotowania programu jest istotnym warunkiem
jego powodzenia. W trakcie budowaniu programu istotne są również relacje „sprzężenia zwrotne-
go” pomiędzy treścią programu i projektów, a reakcjami na nie jego potencjalnych uczestników.

To, czy pełnomocnik (jako instytucja) będzie program przygotowywał sam, czy zleci jego przy-

gotowanie zewnętrznemu biuru planistycznemu, jest sprawą drugorzędną. Istotne jest zabezpie-
czenie zasady partycypacji oraz umiejętne zarządzanie i koordynacja kolektywnym procesem jego
tworzenia. Za program jako „produkt kolektywny” przed gminą odpowiada pełnomocnik. Warun-
kiem dobrego opracowania programu jest możliwie częsta konsultacja. W celu zabezpieczenia par-
tycypacyjnej procedury powstawania programu i skutecznej współpracy gminy, pełnomocnika,
ekspertów i społeczności lokalnej, zaleca się stworzenie programowej grupy roboczej. Będzie to
grupa zadaniowa, głównie do opracowania programu i podmioty określone w projekcie Ustawy
mogą, ale nie muszą, w niej uczestniczyć. Do grupy tej mogliby wejść przede wszystkim współauto-
rzy programu, w tym urzędnicy i eksperci. Programowa grupa robocza byłaby ciałem powołanym
do opracowania programu rewitalizacji i dyskutowania różnych rozwiązań przewidzianych do uję-
cia w programie. Jej naturalnym liderem byłby zapewne pełnomocnik lub inna osoba, zaangażowa-
na w opracowanie programu. Grupa robocza objęłaby urzędników i innych specjalistów, których
działania są niezbędne do opracowania programu rewitalizacji i zapewnienia mu skutecznego
funkcjonowania. Chodzi przede wszystkim o prace planistyczne, prowadzone równolegle, politykę
informacyjną i popularyzację. Wydaje się, że część członków grupy może uczestniczyć w działa-
niach gminy związanych z rewitalizacją, np. być członkami rady do spraw rewitalizacji. W okresie
opracowywania programu rewitalizacji niezwykle istotne jest sporządzenie szczegółowego harmo-
nogramu pracy tej grupy. W ramach tego harmonogramu winno się ustalić system spotkań, uzgod-
nień, dyskusji oraz całego procesu partycypacji w opracowywaniu programu.

Rzeczą godną polecenia jest zapewnienie płynnego przejścia od fazy sporządzania programu do

jego realizacji poprzez kontynuację form i struktur działania fazy przygotowywania programu w
trakcie jego realizacji. Służyć temu może przekształcenie programowej grupy roboczej w stałe gro-
no, uczestniczące w procesie realizacji programu.

Realizacja programów rewitalizacyjnych dotyczy nie tylko żywotnych i strategicznie ważnych

problemów rozwoju gminy, ale jest procesem długofalowym, znacznie dłuższym niż okresy kaden-
cji wybieranych organów gminy, rządzących gminą. Dlatego też zabezpieczenie ciągłości procesów
rewitalizacji i jej należytego miejsca w ramach długofalowej strategii gmin jest istotnym warunkiem
ich powodzenia. Gminy powinny w tym celu wykorzystać wszystkie ustawowe i zwyczajowe for-
my działania, wskazując na istnienie i znaczenie programu, analizując jego efekty, modyfikując i
promując jego poszczególne elementy.

Program rewitalizacji

W ramach przygotowywania programu liczyć się należy z koniecznością uzupełnienia, a nawet

pogłębienia badań i analiz. Również z tego względu dla procesu rewitalizacji ważna jest zasada
kontynuacji gremiów i współpracy z ekspertami.

5.2. Program rewitalizacji a plan miejscowy

Rewitalizacja realizowana według projektowanej Ustawy o programach rewitalizacji nie ma być

– w odróżnieniu np. od klasycznego modelu rewitalizacji niemieckiej – działaniem opartym na spe-
cjalnych planach przestrzennych, służących realizacji tzw. „nowego porządku przestrzennego”. W
takim ujęciu rewitalizacja nie jest działaniem planistyczno-urbanistycznym. Na terenach programów
rewitalizacji prawo i warunki zabudowy określa plan miejscowy. Zgodnie z Ustawą, winien on zo-
stać uchwalony równocześnie z programem rewitalizacji i być z nim odpowiednio skoordynowany.

Koordynacja tych dwóch dokumentów będzie zależna od każdorazowej sytuacji danego obsza-

ru, a przede wszystkim od charakteru jego projektów. Plan miejscowy nie może blokować ani inwe-
stycji budowlanych, ani projektów socjalnych i gospodarczych, zmierzających do wyprowadzenia
obszaru programu rewitalizacji z sytuacji kryzysowej. Koordynacja obu dokumentów, prowadzona
przez pełnomocnika do spraw rewitalizacji, będzie zadaniem niełatwym, wymagającym znacznego
nakładu pracy. W tej sytuacji należy zalecić, aby w miarę możliwości zarówno program, jak i plan
miejscowy, realizowane były w ramach tego samego gremium, zabezpieczając partycypację wszyst-
kich aktorów. Opracowanie planu miejscowego należy połączyć z pracami nad programem rewita-
lizacji i realizować to zadanie w ramach jednej i tej samej grupy roboczej. Wypowiedzi planu miej-
scowego winny zabezpieczać optymalne możliwości realizacji programu rewitalizacji, a z drugiej
strony ograniczać działania inwestycyjne, mogące przeszkodzić jego realizacji. W ramach wspólnej
pracy nad planem i programem, szczególnie dokładnie warto uzgodnić następujące kwestie:

➢

weryfikację podziałów własnościowych,

➢

plany infrastruktury podziemnej i naziemnej oraz ukształtowanie obszarów publicznych,

➢

plany dotyczące systemu organizacji transportu (ruch i parkowanie).

Kwestie te mają znaczenie dla realizacji wielu projektów, zarówno inwestycyjnych, jak i społecz-

nych i ekonomicznych. W niektórych dziedzinach rozwiązania muszą być podjęte wyprzedzająco
w stosunku do wprowadzania kolejnych zadań na dany teren. Projekty związane z infrastrukturą i
transportem będą mogły być wspierane programami pomocowymi. Mają one również niezwykle
duże znaczenie dla usuwania istotnych zjawisk kryzysowych na obszarach programów rewitali-
zacji.

Jeżeli chodzi o ewentualną weryfikację struktur własnościowych na terenach realizacji progra-

mów rewitalizacji, dotyczyć ona może następujących sytuacji:

➢

poprawy podziałów własnościowych, wynikłych z wadliwego tworzenia parceli w trakcie pry-
watyzacji mieszkań (parcele na obrysie budynków),

➢

optymalizacji form własności gruntu w związku z realizacją projektów inwestycyjnych, bądź
społecznych czy też ekonomicznych,

➢

uzyskiwania nowych obszarów dla realizacji zadań z zakresu ochrony przyrody, rekreacji i po-
prawy jakości obszarów przestrzeni publicznej.

Program rewitalizacji

Posługiwanie się w tych sytuacjach instrumentem planu miejscowego nie zawsze będzie wska-

zane. Często o wiele bardziej skuteczne będą umowy między stronami, realizowane w oparciu o
mediację pełnomocnika. W wypadku poprawy podziałów własnościowych, wynikłych z procesów
prywatyzacji mieszkań, rzeczą szczególnie istotną będzie wyłączenie z własności komunalnej i
przekazanie wspólnotom mieszkaniowym obszarów wewnątrz kwartałów. W ten sposób gmina
może dokonać znacznej poprawy warunków życia, mieszkania i rekreacji mieszkańców, pozbawio-
nych często zaplecza – podwórek czy prywatnych terenów zielonych, placów zabaw oraz parkin-
gów. Z drugiej strony, przy okazji szczegółowych analiz granic własności można liczyć się z tym, że
dany fragment „ziemi niczyjej” może pobudzić inicjatywę prowadzącą do powstania nowego zada-
nia czy to w sferze przestrzeni publicznych czy w sferze małego i średniego biznesu.

Warto stale podkreślać, że doświadczenia krajów realizujących od lat program rewitalizacji

wskazują na bezwzględną konieczność koordynacji wszystkich działań na terenie programów rewi-
talizacyjnych. Dlatego też wszystkie działania winny być znane pełnomocnikowi i programowej
grupie roboczej. Istotnym warunkiem uzyskania takiego stopnia i zakresu koordynacji jest możliwie
wczesne i kompletne włączenie do programu rewitalizacji wszelkich działań inwestycyjnych i spo-
łeczno-gospodarczych. Oznacza to również konieczność możliwie wczesnego włączenia do progra-
mowych grup roboczych wszystkich aktorów związanych z tymi projektami – zarówno publicz-
nych, jak i prywatnych.

Na terenie realizacji programu rewitalizacji wspólnym mianownikiem wszystkich znajdujących

tam miejsce działań i aktywności winien stać się jej mechanizm koordynacyjny.

5.3. Program a projekty rewitalizacji

Koncepcja projektu Ustawy o programach rewitalizacji wyróżnia w ramach programu rewitali-

zacji jego cele, a w odniesieniu do projektów – ich cele, zakresy i zadania. W ten sposób realizują się
cele, zakresy i zadania rewitalizacji w poszczególnych projektach jej programu.

Głównym celem programu rewitalizacji jest wyprowadzenie danego obszaru ze stanu kryzyso-

wego drogą usunięcia zjawisk, które spowodowały jego degradację. Poszczególne projekty, realizu-

Ryc. Program i projekty rewitalizacji jako odpowiedź na zjawiska kryzysowe

Program rewitalizacji

jąc swe cele, zakresy i zadania, ukierunkowane będą na usuwanie poszczególnych zjawisk kryzyso-
wych. Obszarami takich projektów mogą być kwartały zabudowy albo też inne jednostki, jak np.
obszary jednej własności, obszary morfologiczne czy funkcjonalne. Projekty będą przygotowywane
i realizowane na drodze wypełniania zadań. Zadaniami mogą być – jako przedsięwzięcia inwesty-
cyjno-budowlane, realizacje celów socjalnych oraz gospodarczych. Zadania będą prowadzone w
oparciu o szeroką partycypację społeczną oraz realizowane w ramach aktywnego współudziału
społeczności lokalnej.

Określenie w programie celów i zadań projektów uściśla ich treść, przeznaczenie i zamierzone

skutki ich oddziaływania w odniesieniu do konkretnych problemów obszaru programu rewitaliza-

Program rewitalizacji

cji. Umożliwia to ewaluację projektów i ocenę ich skuteczności. W tym kontekście rozumieć należy
również wymóg sporządzenia w ramach programu prognozy skutków programu rewitalizacji i jej
wpływu na rozwój gminy.

Nie należy jednak formułować projektów rewitalizacji, ich celów czy zadań w sposób sektorowy i

autonomiczny. Wiele z nich będzie miało charakter zintegrowany – łączący np. cele inwestycyjne z
celami społecznymi bądź cele gospodarcze z celami i zadaniami socjalnymi. Takie projekty posiada-
ją szczególną wartość, gdyż integrują mechanizmy służące pokonywaniu zjawisk kryzysowych,
których wiele przyczyn leży w dezintegracji działań. Dlatego integracyjne zasady formułowania
projektów ułatwiać będą pozyskiwanie wspierających środków europejskich.

Projekty inwestycyjno-budowlane rewitalizacji

Projekty inwestycyjno-budowlane rewitalizacji

6.1. Projekty inwestycyjno-budowlane i problem ich rentowności

Program rewitalizacji składa się z projektów wyznaczonych obszarem i zadaniami, którymi mo-

gą być inwestycje społeczne i ekonomiczne. Słowo „projekt” ma tu dwa znaczenia: z jednej strony
dotyczy całego przedsięwzięcia realizowanego na danym terenie, z drugiej poszczególnych działań
jednostkowych. Dlatego mówiąc o projektach inwestycyjno-budowlanych należy mieć na myśli
właśnie owe „projekty części” całego projektu rewitalizacji.

Wśród elementów programu rewitalizacji projekty inwestycyjno-budowlane posiadają szczegól-

ną wagę, a realizowane są w specyficznym dla nich kontekście organizacyjno-finansowym. Są nie
tylko kosztowne i trudne w przygotowaniu i realizacji, ale również uwikłane w problemy własności,
odpowiedzialności finansowej i naznaczone piętnem wysokiego ryzyka ponoszonego przez inwesto-
rów. Na obszarach programów rewitalizacji projekty takie mogą być realizowane przez różnych in-
westorów:

➢

Towarzystwa Odnowy,

➢

wspólnoty mieszkaniowe,

➢

spółdzielnie mieszkaniowe,

➢

Towarzystwa Budownictwa Społecznego,

➢

pojedynczych inwestorów prywatnych (właścicieli kamienic),

➢

obcych inwestorów komercyjnych (developerów),

➢

„amatorów” bądź grupy inicjatywne społeczności lokalnej.

Generalna zasada realizacji inwestycji budowlanych polega na inwestowaniu pieniędzy w celu

osiągnięcia zysku. Dotyczy to przede wszystkim inwestorów, którzy tworzone lub remontowane
przez siebie powierzchnie przeznaczają na wynajem lub sprzedaż. W ramach gospodarki wolno-
rynkowej trudno wyobrazić sobie sytuację, w której właściciel gotów byłby zainwestować w nieru-
chomość, jeśli z góry wiadomo, że poniesie stratę. W wypadku inwestowania wyłącznie własnej go-
tówki, wyrzuciłby ją wówczas na przysłowiowy bruk. W wypadku lokowania kapitału uzyskanego
na rynku (w banku), mógłby być pewien, że straci swą inwestycję na rzecz banku. Brak dochodów
z obiektu nie pozwalałby na obsługę kredytu. Wprawdzie teoretycznie można sobie wyobrazić in-
westora posiadającego tajemnicze źródło gotówki, które inwestuje bez oglądania się na straty czy
zyski, taka sytuacja zainteresowałaby jednak wkrótce urząd finansowy lub prokuraturę.

Podobnie, jak majątek prywatny nie służy temu, aby trwonić go na nierentowne inwestycje,

również i budżet gminy nie jest do tego przeznaczony. Dlatego działanie inwestycyjne gminy jako
inwestora budowlanego winno być obliczone co najmniej na odzyskanie zainwestowanych środ-
ków. Niemożność ich bezpośredniego odzyskania zarówno dla inwestora prywatnego, jak i dla
gminy oznacza konieczność dofinansowania przedsięwzięcia ze specjalnych środków publicznych.

Projekty inwestycyjno-budowlane rewitalizacji

6.2. Funkcja, zadania i odpowiedzialność gminy w dziedzinie finansowania

rewitalizacji

W wyniku prywatyzacji komunalnych zasobów mieszkaniowych i reprywatyzacji nieruchomo-

ści, wiele obiektów wyprowadzonych zostało z obszaru własności komunalnej. Już z tej racji zasięg
wpływu gminy na procesy rewitalizacji uległ znacznej redukcji. Zmienił się tym samym zakres od-
powiedzialności gminy za stare zasoby budowlane w miastach. Obszar odpowiedzialności finanso-
wej gmin zmniejszył się, odpowiedzialność polityczna za stan miasta pozostała. Istnieje ona szcze-
gólnie wtedy, gdy stan zasobów przestrzennych miasta wskazuje na zjawiska kryzysowe lub degra-
dację i tym samym hamuje bądź uniemożliwia jego rozwój społeczno-ekonomiczny. Zapytajmy
teraz, jak ta odpowiedzialność przekłada się na odpowiedzialność finansową gminy w dziedzinie
rewitalizacji.

Należy odróżnić gminę w jej roli właściciela nieruchomości od gminy jako właściciela obiektów i

obszarów użyteczności publicznej. Do pierwszego rodzaju własności zaliczyć należy:

➢

mieszkania komunalne,

➢

powierzchnie użytkowe w nieruchomościach komunalnych,

➢

przestrzenie oraz grunty z istoty swej nie publiczne, jak np. wnętrza kwartałów pozostałe po ak-
cjach prywatyzacji mieszkań przy gminach bądź należące do mieszkań czy domów komunal-
nych.

Do drugiego rodzaju własności zaliczamy:

➢

infrastrukturę,

➢

ulice,

➢

place,

➢

publiczne zieleńce,

➢

publiczne place zabaw,

➢

budynki użyteczności publicznej.

Rozróżnienie obu tych form własności – niezależnie od tego, czy odpowiada mu odpowiednia

regulacja prawna, czy też nie – istotne jest dla zasad finansowania rewitalizacji przez sektor pub-
liczny.

W odniesieniu do tych ostatnich obszarów i obiektów istnieje niezaprzeczalna i pełna odpowie-

dzialność finansowa gminy

. Z kolei mieszkania komunalne, powierzchnie użytkowe w komunal-

nych nieruchomościach i inna własność wymieniona wcześniej stanowią nietypową formę własno-
ści komunalnej w tym sensie, że nie jest ona konieczna do wypełniania ustawowych zadań gminy.

Nie musi być to regułą. Obecnie przedmiotem prywatyzacji stają się również typowe obiekty użytecz-

ności publicznej, jak ratusze, szkoły, teatry, kliniki, szpitale itd. Często obiekty takie realizowane są przez in-
westorów prywatnych, a następnie (podobnie do zasady leasingu), wynajmowane gminom za czynsz, a po
pewnym czasie nieodpłatnie im przekazywane. Dzieje się tak wówczas, gdy inwestor zrefundował już swą
inwestycję, osiągnął odpowiedni zysk i nie ma zamiaru dalej być administratorem obiektu wymagającego co-
raz większych nakładów organizacyjnych i finansowych.

Projekty inwestycyjno-budowlane rewitalizacji

Obszary tej własności z natury rzeczy stanowią potencjał prywatyzacyjny. Gmina w ramach strate-
gii rozwoju miasta powinna określić, jak zamierza tę własność sprywatyzować, gdyż stanowi ona
typowe formy własności prywatnej, które nie powinny należeć do sektora publicznego

Dlatego też gminy powinny unikać realizowania działań inwestycyjnych (rewitalizacji) na obsza-

rze swej własności, która winna być przedmiotem prywatyzacji. W ramach prywatyzacji, gmina
może zastosować różne rozwiązania:

➢

utworzyć z zasobów komunalnych własne spółki z o.o.,

➢

przekazać je Towarzystwu Odnowy,

➢

przekazać je Towarzystwom Budownictwa Społecznego,

➢

sprzedać na rynku nieruchomości jako budynki lub mieszkania.

Aby zachować wpływ na politykę mieszkaniową, gminy mogą zdecydować się na jedno z trzech

pierwszych rozwiązań. Dla wspierania procesu rewitalizacji, projekt Ustawy o programach rewitali-
zacji przewiduje rozwiązanie w formie tworzenia Towarzystw Odnowy – spółek kapitałowych z
udziałem gmin.

Zachowanie zasobów mieszkaniowych jako własności gminnej oznacza odpowiedzialność finan-

sową oraz niebagatelne nakłady i koszty organizacyjno-techniczne (administracja). Z kolei idea To-
warzystw Odnowy, proponowana w projekcie Ustawy, znajduje uzasadnienie w tym, że Towarzy-
stwo może pozyskiwać środki na konieczne nakłady modernizacyjne z rynku finansowego, nato-
miast sprzedaż mieszkań czy budynków zrewaloryzowanych może dać przychody pozwalające na
spłatę zobowiązań. Wydaje się, że remont zorganizowany przez profesjonalną firmę będzie prze-
prowadzony lepiej i taniej. Jeśli chodzi o gospodarowanie komunalnymi zasobami mieszkaniowy-
mi, to koncepcja Towarzystwa Odnowy jako podmiotu gospodarczego przejmującego własność
mieszkań komunalnych i dążącego do ich prywatyzacji po remoncie i podwyższeniu standardu,
zwalnia niejako gminę od mediacji z najemcami i współwłaścicielami (jeśli mamy do czynienia ze
wspólnotami mieszkaniowymi).

Zakładając takie zasady dla własności komunalnej w dziedzinie mieszkalnictwa, problem finan-

sowania rewitalizacji komunalnych zasobów mieszkalnych docelowo nie leży w gestii gminy, ale
przenosi się na poziom wyższy, na którym gminy posiadać będą tylko wpływ pośredni. Dotyczy on
systemu kredytów bankowych, odpowiednich dla finansowania możliwych do zrefundowania
kosztów rewitalizacji. Wpływ gmin na rewitalizację dotyczył będzie natomiast:

➢

tworzenia systemów subwencjonowania rewitalizacji,

➢

tworzenia warunków organizacyjnych dla aktywizacji społeczności lokalnej.

Dodać należy, że tworzenie systemów subwencji nie będzie prawdopodobnie możliwe bez

udziału państwa. Do takiego rozwiązania zmierza projekt Ustawy o programach rewitalizacji,
wprowadzając formę gminnych i wojewódzkich funduszy rewitalizacyjnych, jak i specjalnych kre-

Wynika to między innymi z zasady unikania konkurencji między sektorem wolnorynkowym a publicz-

nym w odniesieniu do obszarów mających znaczenie gospodarcze. Do zadań gminy nie należy prowadzenie
działalności gospodarczej, a do takiej należy obszar mieszkalnictwa. Również i tutaj istnieje subtelna różnica
między bezpośrednią działalnością gminy jako inwestora w dziedzinie inwestycji mieszkaniowych a jej poli-
tyczną odpowiedzialnością za stan mieszkalnictwa.

Projekty inwestycyjno-budowlane rewitalizacji

dytów sanacyjnych oraz tworząc ramy organizacyjne dla zarządzania procesem rewitalizacji, przy
założeniu znaczącej roli aktywności społecznej.

Zasoby gminne mieszkań i terenów na obszarze programu rewitalizacji mogą pomóc gminie w

optymalnym przygotowaniu projektów w fazie formułowania i pierwszej fazie realizacji programu
rewitalizacji. Ze swej własności gmina może stworzyć korzystne konstelacje własności dla Towa-
rzystw Odnowy oraz rezerwować i kształtować tereny dla realizacji projektów. Może też optymali-
zować strukturę własności i użytkowania gruntu. Ostatecznym celem będzie jednak prywatyzacja
tych zasobów komunalnych.

6.3. Finansowanie projektów inwestycyjno-budowlanych w programie rewita-

lizacji

Niezależnie od tego, czy inwestycje budowlane (rewitalizacyjne) realizowane będą przez Towa-

rzystwa Odnowy, właścicieli prywatnych, czy też wspólnoty mieszkaniowe, reguły finansowania
będą dla wszystkich identyczne. Podstawową zasadą będzie partycypacja lokatorów, względnie
właścicieli w finansowaniu inwestycji rewitalizacyjnych budownictwa. Zakłada się również włącze-
nie najemców mieszkań w finansowanie rewitalizacji, które może objąć dwa zakresy:

➢

remonty i ulepszenia w wynajmowanych mieszkaniach, będące inwestycją najemców we wła-
sny komfort zamieszkiwania,

➢

współfinansowanie remontu/modernizacji budynku na zasadach uzgodnionych w programie re-
witalizacji.

Uzasadnieniem tego jest fakt, że lokatorzy, tak jak właściciele mieszkań będący ich użytkownika-

mi, sa tymi adresatami programu rewitalizacji, względnie właściciele mieszkań są tymi podmiotami,
którym inwestycje rewitalizacji przynoszą bezpośrednią korzyść.

Prócz lokatorów korzystających z dobrodziejstwa remontu domów, w których mieszkają, z rewi-

talizacji korzystają również inni członkowie społeczności lokalnej, np. dzięki temu, że obszar kryzy-
sowy (ulice, place, tereny zielone, fasady budynków, znajdujące się tam obiekty zabytkowe itp.) od-
zyskuje walor przyjaznej przestrzeni miejskiej. W ten sposób krajobraz miasta staje się nie tylko
przestrzenią przyjazną dla członków społeczności bezpośrednio zainteresowanych rewitalizacją,
lecz również dla pozostałych mieszkańców, którzy winni współuczestniczyć w kosztach poprawy wa-
runków życia w mieście. Generalnie, rewitalizacja powinna być finansowana przez społeczność lo-
kalną, w tym:

➢

lokatorów rewitalizowanych mieszkań za pomocą płaconych przez nich czynszów netto (bez
kosztów dodatkowych – ogrzewanie, prąd, itp.),

➢

pozostałych mieszkańców miasta dzięki płaconym przez nich podatkom, z których określona
część wspierać będzie finansowanie rewitalizacji (subwencje).

Podobnie jak budowa nowych powierzchni, rewitalizacja jest wytwarzaniem określonego, no-

wego produktu, który – jako towar – zostaje nabyty przez lokatorów, a dzięki poprawie sytuacji
przestrzenno-funkcjonalnej miasta, przez ogół obywateli.

Projekty inwestycyjno-budowlane rewitalizacji

6.4. Odpowiedzialność gminy i rola subwencji w procesie rewitalizacji

Inwestor prywatny, finansujący przedsięwzięcie rewitalizacyjne ze środków własnych lub pozy-

skanych z banku, zmierza do odzyskania ich z czynszu (netto)

. Pragnie on również osiągnąć zysk

ze swej inwestycji. Gmina, prowadząca proces rewitalizacyjny w oparciu o projektowaną Ustawę,
znajdzie się w nieco innej sytuacji. Również i ona nie może rozdawać pieniędzy za darmo, ale w sy-
tuacji pokonywania takich problemów jak:

➢

sytuacja kryzysowa,

➢

degradacja przestrzeni,

➢

luka remontowa,

➢

zahamowanie lub brak rozwoju społeczno-ekonomicznego,

➢

niskie dochody ludności,

➢

bariery finansowe i psychologiczne w odniesieniu do problemu czynszu,

➢

konieczność znacznej mobilizacji zewnętrznych potencjałów inwestycyjnych,

➢

negatywne skutki społeczno-ekonomiczne transformacji i globalizacji

inwestycje zmierzające do rewitalizacji substancji budowlanej nie będą mogły w krótkim czasie

osiągnąć spodziewanej rentowności, a z pewnością nie będą przynosić zysku. Mimo to, nie będzie
można zrezygnować z zasady partycypacji lokatorskiej w kosztach rewitalizacji

Dla realizacji socjalnie zorientowanej rewitalizacji trzeba wypracować system, w którym obciąże-

nie lokatorów czynszem po rewitalizacji nie będzie prowadziło do wypierania mieszkańców z do-
tychczasowych obszarów ich zamieszkania. Oznacza to, że projekty inwestycyjno-budowlane będą

Czynsz netto to opłata za sam wynajem lokalu – stanowiąca czysty zysk wynajemcy – w odróżnieniu

od innych opłat, takich jak ogrzewanie, światło, wywóz śmieci itp. Tak długo, jak wynajemca musi spłacać
swe zobowiązania kredytowe związane z poczynioną inwestycja, czynsz netto winien te spłaty pokrywać.
Potem staje się on już dochodem właściciela – jego rentą.

Licząc się z oporem lokatorów wobec perspektywy ich partycypacji w pokrywaniu kosztów rewitaliza-

cji drogą opłaty czynszowej (netto), czyli praktycznie podwyżki czynszu po rewitalizacji, należy zwrócić
uwagę na następujące czynniki:
➢

urealnienie czynszów jest nieuchronne, gdyż bez niego nie da się zrefundować żadnych poważniejszych
programów rewitalizacji. Przykładem urealnienia czynszu stały się mieszkania TBS. Również mieszkania
własnościowe sprzedawane są za „realne” ceny. Obie formy inwestycji mieszkaniowych wyznaczają jed-
nocześnie jedyny obszar realnego przyrostu powierzchni mieszkalnej;

➢

istnieje cały szereg modeli, pozwalających na różnicowanie czynszów w zależności od zakresu inwestycji,
czy też dochodów lokatorów, jak też na rozciągnięcie w czasie refundacji kosztów rewitalizacji przez
czynsz netto. Oznacza to, że zwiększenie czynszu w wyniku rewitalizacji nie musi oznaczać dramatycz-
nego wzrostu obciążeń lokatorskich;

➢

problem czynszu wiąże się często z wysokimi kosztami dodatkowymi (eksploatacja mieszkań). Koszty te
są najczęściej wynikiem niskiego standardu mieszkań i płynących stąd strat energii. Inną przyczyną jest
niska sprawność organizacyjna i brak innowacji w dziedzinie wielu usług komunalnych;

➢

istnieją modele umożliwiające podział kosztów rewitalizacji na część refundowaną przez czynsz i część
pokrywaną ze środków publicznych (subwencje kosztów budowy bądź dodatki mieszkaniowe).

Projekty inwestycyjno-budowlane rewitalizacji

musiały być finansowane w oparciu o zróżnicowane systemy partycypacji lokatorów i przy udziale
środków publicznych (subwencji). Nietrudno przewidzieć, że program rewitalizacji będzie oferował
różne zasady finansowania dla różnych zadań inwestycyjnych. Istotne będzie też stosowanie w
projektach inwestycyjnych takich rozwiązań, które przynosić będą zarówno oszczędności kosztów
budowy, jak i energii (koszty eksploatacji).

6.5. Rola subwencji w finansowaniu projektów inwestycyjno-budowlanych

Subwencje pochodzą z podatków obywateli i mogą być stosowane tylko tam i tylko w takim stop-

niu, w jakim służą interesowi publicznemu. Wsparcie (subwencje) finansowe ze środków publicz-
nych, kierowane do prywatnych lub gminnych inwestycji rewitalizacyjnych, mogą dotyczyć nastę-
pujących celów:

➢

obniżenia wysokości czynszu dla osób o ograniczonych dochodach (interes społeczny),

➢

finansowania niektórych części budynków, jak: fasad, dachów, elementów zabytkowych, posia-
dających znaczenie historyczne lub wpływających na zachowanie estetyki przestrzeni publicz-
nej i obszaru miasta,

➢

działania ekologiczne sprzyjające ochronie środowiska, zasobów naturalnych i oszczędności
energii.

Dyskutowany projekt Ustawy o programach rewitalizacji nie zmierza do szczegółowego ujęcia

sposobu dystrybucji środków publicznych. Wynikać ma ona z ogólnych zasad stosowania środków
publicznych i być zgodna z powszechnie stosowanymi standardami europejskimi. Ustawa zmierza
jedynie do określenia górnych granic wspierania ze środków publicznych (gminnego funduszu
rewitalizacyjnego) prywatnych projektów inwestycyjno-budowlanych. Zakres subwencjonowania
inwestycji prywatnych i refundacji ich kosztów z czynszu (netto) musi być dokładnie ustalony dla
każdej inwestycji rewitalizacyjnej (inwestycyjno-budowlanej). Musi on być również możliwy do
skontrolowania, najpóźniej w ramach rozliczenia inwestycji z udzielonych jej subwencji. Pełne fi-

Ryc. Podstawowy schemat funkcjonowania inwestycji budowlanej wzgl. rewitalizacyjnej

Projekty inwestycyjno-budowlane rewitalizacji

nansowanie rewitalizacji ze środków gminnych czy innych środków publicznych jest niedopusz-
czalne, chyba że chodzić będzie o realizację projektów obejmujących cele publiczne.

Uwzględniając aktualną sytuację należy założyć, że zapotrzebowanie inwestorów prywatnych

na subwencje (Towarzystw Odnowy, spółdzielni mieszkaniowych, pojedynczych właścicieli do-
mów, czy też wspólnot mieszkaniowych) będzie raczej wysokie. Będzie to opóźniało realizację pro-
jektów inwestycyjno-budowlanych, a w każdym razie znacznie ją utrudniało. Dlatego doradzać na-
leży rozwijanie i wspieranie rozwiązań innowacyjnych dla pokrycia kosztów inwestycji remonto-
wych. W maksymalnym stopniu korzystać przy tym należy z subwencji kierowanych na poprawę
bilansu cieplnego domów, innowacyjne rozwiązania systemów energetycznych, a także zmierzać
do obniżania innych kosztów eksploatacji mieszkań. Zasadą winny być:

➢

optymalna kalkulacja kosztów,

➢

bardzo oszczędne inwestowanie,

➢

włączanie lokatorów do realizacji remontów,

➢

korzystanie z subwencji obniżającej koszty eksploatacji budynków,

➢

szukanie możliwości komplementowania różnych środków pomocowych.

Inwestor może finansować projekty inwestycyjno-budowlane (np. rewitalizacyjne) tylko w tym

wymiarze, w jakim jest w stanie odzyskać zainwestowane środki drogą sprzedaży lub wynajmu
zrealizowanych powierzchni. Jego podstawowym celem jest przy tym osiągnięcie zysku z inwes-
tycji.

6.6. Problem nierentowności inwestycji w ramach programów rewitalizacji

Osiągnięcie rentowności i zysku w inwestycjach mieszkalnictwa jest trudne i udaje się przede

wszystkim w dziedzinie prywatnie finansowanego mieszkalnictwa własnościowego oraz w wypad-
ku mieszkań czynszowych TBS (stosownie do uwarunkowań tego programu, np. odmiennych re-
gulacji stawek czynszu lub dostępu do preferencyjnego kredytu długoterminowego).

Wraz z wyczerpywaniem się możliwości finansowych i zaspokajaniem rynku w Polsce, również

dynamika mieszkalnictwa własnościowego uległa w ostatnich latach zahamowaniu. W rozwinię-
tych krajach zachodnich rewitalizacja zasobów mieszkaniowych przeznaczonych dla szerokich
grup społecznych nie należy do inwestycji przynoszących zysk. Z trudnością udaje się tam uzyskać
rentowność bez wsparcia subwencjami publicznymi. Podobnie ma się rzecz z rewitalizacją starych
zasobów mieszkaniowych.

Z tego względu, inwestycje w dziedzinie rewitalizacji mieszkań należy widzieć w innej perspek-

tywie niż perspektywa rentowności i szybkiego zysku. W krajach zachodnich inwestycje rewitaliza-
cyjne kalkulowane były z reguły w oparciu o subwencje i długoletnie, korzystnie oprocentowane
kredyty. Zakładano, że dochody z takich inwestycji będzie można uzyskać dopiero po wielu latach.
W ten pomyślane one były z reguły jako zabezpieczenie właściciela na okres starości, względnie ja-
ko uzupełnienie emerytury, czy też spadek dla dzieci. Inwestycje te mogą też być mało atrakcyjne
wobec konkurencyjności innych, znacznie łatwiejszych i bardziej intratnych sposobów inwesto-
wania.

Projekty inwestycyjno-budowlane rewitalizacji

Z tej racji, bardzo istotne dla rewitalizacji są takie czynniki, jak zaangażowanie sektora publicz-

nego w proces zarządzania rewitalizacją, funkcja pełnomocnika będącego głównym menadżerem
programu rewitalizacji oraz subwencje publiczne. Rola pełnomocnika polegać będzie między inny-
mi na skutecznym doradztwie inwestorom prywatnym. Do jego zadań będzie należało nie tylko
przekonanie inwestorów o korzyściach inwestowania w ramach programów rewitalizacji, ale rów-
nież pomoc w tworzeniu koncepcji finansowania, czy też w organizowaniu procesów inwestycyj-
nych. Jest to ogromne wyzwanie – pełnomocnik będzie musiał konsultować i oferować rozwiązania
bardzo różnym „klientom”, poczynając od skromnie uposażonego najemcy małego mieszkania, a
kończąc na dużym przedsiębiorcy.

6.7. Subwencje publiczne – zasady działania i sposób zabezpieczenia

Dyskutowany projekt Ustawy o programach rewitalizacji powołuje do życia gminny fundusz re-

witalizacji i formułuje ramowe zasady jego działania. Szczegółowe zasady dystrybucji środków z te-
go funduszu i ich stosowania będą przedmiotem specjalnych uchwał gminnych, warto jednak w
tym miejscu wskazać na niektóre ogólne zasady ich funkcjonowania i zabezpieczania.

Jak już wspomniano, subwencje publiczne winny przede wszystkim pokrywać te koszty inwe-

stycji, które z racji społecznych, względnie dla realizowania interesu publicznego nie będą mogły
zostać pokryte z dochodów płynących z wynajmu rewitalizowanych powierzchni. Wyliczenie tych
niedoborów inwestycji, dla których pokrycia uzasadnione jest zastosowanie subwencji, będzie nale-
żało do ważnych zadań pełnomocnika.

Gmina musi również ustalić, jak zabezpieczyć wpływające do inwestycji prywatnej środki pu-

bliczne przed ich nieuzasadnionym przenikaniem do obszaru zysku prywatnego. Zjawisko to może
to nastąpić wówczas, gdy uzyskana cena sprzedaży będzie wyższa od nakładów poniesionych
przez prywatnego inwestora lub kiedy dochody z czynszu (netto) przekroczą wysokość obciążeń
wynikających z obsługi jego obciążenia kredytowego

. Aby tego uniknąć, udzielone prywatnym in-

Dla uproszczenia zakładamy, że udział kapitału prywatnego inwestora obejmował wyłącznie środki

obce (kredyt bankowy) i pomijamy ewentualny udział kapitału własnego, którego wysokość i oprocentowa-
nie rynkowe należałoby w tym miejscu również uwzględnić.

Ryc. Struktura subwencjonowanej inwestycji budowlanej

Projekty inwestycyjno-budowlane rewitalizacji

westorom subwencje muszą zostać zabezpieczone. Może to nastąpić w ramach umowy lub poprzez
zapis w księdze wieczystej. W obu wypadkach należy określić wysokość i okres działania subwen-
cji

6.8. Modelowanie finansowania projektu inwestycyjno-budowlanego rewitali-

zacji

Modelowanie finansowania klasycznego projektu rewitalizacji następuje podobnie jak w wy-

padku przygotowywania nowej inwestycji budowlanej. W modelowaniu takim chodzi przede
wszystkim o ustalenie relacji kosztów do zysku oraz zakresu i sposobu finansowania. Sporządzony
model ma również pozwolić na ustalenie zakresu rentowności inwestycji i wysokości koniecznych
subwencji. Model ten jest przydatny zarówno dla inwestorów, jak i dla gmin. Szczególnie zaś bę-
dzie pomocny przyszłym pełnomocnikom w ich działalności doradczej, a także pomoże ustalić wy-
sokość środków wspierających i metody kontroli ich wydatkowania. Przekształcenie takiego mode-
lu w formę tabelaryczną może stworzyć z niego przydatny załącznik dla stawiania wniosków o
udzielenie środków wspierających przez inwestorów, jak i do uzyskania i zgromadzenia danych
statystycznych dla projektów inwestycyjno-budowlanych na obszarze programów rewitalizacji.
Model taki może również znacznie uprościć i ułatwić negocjacje inwestorów z bankami w sprawie
udzielania kredytów na inwestycje.

Na samym początku należy sporządzić zestawienie podstawowych danych obiektu rewitalizacji.

Obejmują one:

A. Dane statystyczne obiektu i zestawienie wysokości czynszów po rewitalizacji

Wysokość czynszów po rewitalizacji wynikać będzie przede wszystkim z przełożenia na nie

kosztów inwestycji, ew. pomniejszonych o uzyskane subwencje. Przy ustalaniu ich wysokości in-
westor uwzględniać będzie zazwyczaj wysokość czynszów w podobnych obiektach oraz realne
możliwości finansowe potencjalnych wynajemców (warunki rynku mieszkaniowego). W ten spo-
sób nowa wysokość czynszów będzie funkcją faktycznych nakładów inwestora i warunków na ryn-
ku mieszkaniowym. Z oddziaływania obu czynników wynikać będzie zapotrzebowanie na określo-
ną subwencję. Oba te czynniki i wynikające z nich realne możliwości odzyskiwania za pomocą
czynszu nakładów inwestycyjnych stanowić też będą istotną podstawę dla formułowania przez
gminę swej polityki mieszkaniowej i socjalnej oraz strategii wspierania inwestycji budowlanych i re-
witalizacyjnych.

Działanie subwencji można ograniczyć w czasie tak, aby np. zagwarantować optymalne oddziaływanie

subwencji na poziom czynszu w przeciągu określonego czasu. Po upływu tego czasu subwencja zostaje
„wymazana”. Zapisana na określony czas w księdze wieczystej, informuje o specyficznym obciążeniu danej
nieruchomości, co jest istotne w wypadku jej sprzedaży. Obciążenie takie jest swego rodzaju „kredytem”,
który nie jest obsługiwany, ale nie może też przejść (np. drogą sprzedaży nieruchomości) do kieszeni właści-
ciela. W ten sposób, prawidłowo zabezpieczona subwencja ma nie tylko wpływ na czynsz, ale również na
cenę sprzedaży nieruchomości do czasu jej wymazania z księgi hipotecznej. Powyższy system jest istotnym
elementem procedur rewitalizacyjnych w Niemczech.

Projekty inwestycyjno-budowlane rewitalizacji

A. Dane obiektu

Miejscowość

Miasteczko

Ulica

Podgórna

Nr.

Właściciel

Jan Kowalski

1. Powierzchnie
mieszkalne

Ilość m

przed

rewitalizacją

Ilość m

po re-

witalizacji

Wysokość czyn-
szu
w PLN za m

rewitalizacji

Wysokość czynszu
w PLN po rewitali-
zacji
na 1 m/c

Mieszkanie 1

6,50

195,00

Mieszkanie 2

6,50

195,00

Mieszkanie 3

6,50

195,00

Mieszkanie 4

6,50

195,00

Mieszkanie 5

6,50

325,00

Mieszkanie 6

00,00

6,50

00,00

Mieszkanie 7

00,00

6,50

00,00

Mieszkanie 8

00,00

6,50

00,00

Suma: 340

170

1.105,00

2. Powierzchnie użytkowe

Biuro 1

00,00

50,00

10,00

500,00

Biuro 2

00,00

60,00

10,00

600,00

Biuro 3

00,00

60,00

10,00

600,00

Sklep 1

80,00

12,00

960,00

Sklep 2

80,00

12,00

960,00

Suma powierzchni

160

330

3.620,00

3. Suma czynszu
(brutto) na 1 m/c

4.725,00

4. Suma czynszu
brutto na 1 rok

56.700,00

5. Ryzyko pustosta-
nu i bieżące napra-
wy (10%)

- 5.670,00

6. Suma czynszu
(netto) rocznie

51.030,00

Projekty inwestycyjno-budowlane rewitalizacji

B. Zestawienie kosztów inwestycji

Zależnie od tego, w jaki sposób inwestor zamierza przeprowadzić przetarg, zestawienie to bę-

dzie kalkulacją opartą bądź o poszczególne rzemiosła (murarz, cieśla, stolarz, instalator etc.), bądź
części budynku, jak stropy, fasady, klatka schodowa, piwnica etc.

Ten ostatni sposób kalkulacji kosztów warto stosować m. in. tam, gdzie spodziewać się można

wspierania środkami publicznymi niektórych tylko obszarów inwestycyjnych (np. renowacji fasady
lub okien).

Możliwie precyzyjne ustalenie kosztów budowy upraszcza zabezpieczenie kontroli jej przebiegu

i realizacji zadań przez firmy, jak również zapewnia przejrzystość w wypadku dofinansowywania
inwestycji ze środków publicznych, ułatwiając gminie i pełnomocnikowi kontrolę nad ich wydatko-
waniem przez inwestora. W wypadku stosowania zasady generalnego wykonawcy, tak szczegółowa

B. Koszty inwestycji

(PLN)

1. Cena zakupu obiektu

00,00

2. Koszty pozostałe (np. notariusza)

500,00

3. Koszty budowy (wg. rzemiosł lub części obiektu)

500.000,00

4. Koszty architekta, statyka etc.

10.000,00

Suma kosztów inwestycji

560.000,00

5. Koszty kredytu okresu budowy (odsetki 15% rocznie, czas trwania in-
westycji – 2 lata)

168.000,00

6. Suma:

728.000,00

C. Struktura finansowania

(PLN)

1. Koszty budowy (A-6)

-728.000,00

2. Środki własne

Gotówka

120.000,00

Wartość wkładu pracy

58.000,00

Inne środki

Różnica (C1 - C-2)

550.000,00

3. Zapotrzebowanie na środki kredytowe

550.000,00

4. Zdolność kredytowa przy obciążeniu rocznym spłaty kredytu w wys.
51.030,00 (wg. A-6)

-340.200,00

(15% spłaty kredytu i

odseteki)

5. Różnica:
(C-3 - C-4)

209.800,00

6. Zapotrzebowanie na środki wspierające

209.800,00

7. Subwencja %

ca 38%

Ryc. Przykładowe modelowanie finansowania projektu budowlano-inwestycyjnego rewitalizacji

Projekty inwestycyjno-budowlane rewitalizacji

kalkulacja kosztów przez inwestora nie będzie zazwyczaj brana pod uwagę. Stosowanie tej zasady
może przynieść inwestorowi określone organizacyjne i finansowe korzyści. W wypadku subwen-
cjonowania tak przeprowadzonych inwestycji ze środków publicznych, gmina winna ustalić szcze-
gólne zasady subwencjonowania.

Do kosztów samej budowy należą również koszty architekta, statyka, rzeczoznawców, dorad-

ców etc., jak również koszty finansowania kredytu w trakcie prowadzenia budowy. W tym bowiem
czasie inwestycja nie przynosi inwestorowi dochodu, a musi być finansowana z jego środków wła-
snych, względnie kredytów bankowych. Stanowi to bardzo krytyczny punkt w strukturze finanso-
wania inwestycji, albowiem na ten „pusty” okres inwestor musi podjąć kredyt dodatkowy, odpo-
wiadający praktycznie wysokości kosztów inwestycji

C. Struktura finansowania inwestycji

Ten etap obejmuje zestawienie stojących inwestorowi do dyspozycji środków własnych oraz za-

potrzebowania na kapitał obcy. Wartości te zostają skonfrontowane z zakładanym dochodem z
czynszu. Pozwala to oszacować rentowność inwestycji, względnie zapotrzebowanie na subwencję.

Tabela na s. 71-72 przedstawia przykładowe modelowanie finansowania projektu budowlano-in-

westycyjnego rewitalizacji. W wypadku nierentowności inwestycji i ograniczonych możliwości sub-
wencyjnych takie zestawienie danych jest pomocne przy weryfikacji kalkulacji (np. poprzez
oszczędności w zakresie nakładów inwestycyjnych).

Zmniejszenie zapotrzebowania na subwencję można osiągnąć drogą podwyższenia czynszu,

uruchomienia dodatkowych środków własnych lub redukcji kosztów budowy.

6.9. Gmina jako inicjator projektów inwestycyjno-budowlanych

Gminy, poprzez wysuwanie własnych inicjatyw inwestycyjnych, mogą skutecznie inicjować

procesy rewitalizacyjne. Inicjatywy te powinny mieć miejsce przede wszystkim na obszarze własno-
ści publicznej i obejmować:

➢

remonty obiektów komunalnych i użyteczności publicznej,

➢

odnowę infrastruktury podziemnej i naziemnej,

➢

inwestycje w ramach poprawy jakości przestrzeni publicznej – placów, ulic, placów zabaw, czy
też terenów zielonych,

➢

optymalizację rozwiązań komunikacyjnych.

Działania takie mogą być rozwijane przez gminy również w odniesieniu do obszarów własności

prywatnej, przy czym rewitalizacja tych obszarów musi leżeć w interesie publicznym. Będą to np.:

➢

programy wspierania odnowy obiektów zabytkowych,

➢

programy wspierania odnowy fasad, dachów czy prywatnych terenów zielonych, jak również
opłotowań, istotnych dla obrazu miasta,

➢

uzasadnione względami socjalnymi programy wspierania użytkowników mieszkań.

Zdarza się, że bank udziela na ten okres moratorium, podwyższając jednak odsetki od kredytu hipo-

tecznego. Czasem żąda za ten okres jedynie spłaty odsetek.

Projekty inwestycyjno-budowlane rewitalizacji

Inicjatywy gminy, mające na celu aktywizację obszaru prywatnego, realizowane w ramach eko-

nomicznych zadań rewitalizacji, obejmować mogą również:

➢

akcje pod hasłem „popierania handlu w dzielnicy” (doradztwo specjalistów dla drobnego han-
dlu, pomoc organizacyjno-fachowa przy zakładaniu nowych sklepów czy punktów usługo-
wych),

➢

akcje skierowane na promocję potencjałów mających znaczenie dla turystyki, kultury, czy też
ochrony zabytków,

➢

akcje ukierunkowane na obszar infrastruktury socjalnej, np. inicjowanie i promowanie działań
skierowanych na kształcenie i doskonalenie zawodowe.

Również i tu szczególne znaczenie będą mieć projekty zintegrowane.

6.10. Alternatywne projekty oparte o zasadę samopomocy i aktywność społecz-

ności lokalnej

Na terenach realizacji programów rewitalizacji realizowane będą nie tylko duże, ale również

drobne projekty inwestycyjno-budowlane. Zróżnicowanie projektów inwestycyjnych przyczynia
się do tworzenia zróżnicowanych standardów powierzchni mieszkalnych i użytkowych. Otwiera
też możliwości mieszkania i prowadzenia działalności gospodarczej zróżnicowanym grupom spo-
łecznym i podmiotom gospodarczym. Sprzyja powstawaniu lokalnych działań inwestycyjnych, re-
alizowanych systemami samopomocowymi, aktywizującymi społeczność lokalną. Wspieranie ta-
kich inicjatyw wymaga realistycznej oceny ich możliwości realizacyjnych oraz odpowiedniego
wsparcia ze strony gminy i pełnomocnika. W trakcie przygotowywania projektów, a także prywaty-
zacji lub przekazywania Towarzystwom Odnowy własności komunalnej, należy zabezpieczać loka-
lizacje dla działalności takich niewielkich, lokalnych inicjatyw inwestycyjnych.

Dostrzegając potencjały lokalne i prawdopodobieństwo powodzenia małych inwestycji, gmina

może wykupywać określone obiekty, a następnie przekazywać je na korzystnych warunkach ak-
tywnym grupom i inicjatywom lokalnym. Szczególnie popierać należy działania, prowadzące do
tworzenia powierzchni jednocześnie mieszkalnej i użytkowej (model: „Mieszkanie i praca pod jed-
nym dachem”).

Projekty takie należy inicjować i wspierać, szczególnie intensywnie te z nich, które wychodzą z

inicjatywy samych mieszkańców. Będą to najczęściej niewielkie projekty, zmierzające do realizacji
lokalnych inicjatyw mieszkaniowych lub rzemieślniczo-usługowych. Popieranie takich inicjatyw
daje aktywnym i przedsiębiorczym członkom społeczności szansę na samodzielne przełamanie sy-
tuacji kryzysowych i przeciwdziałanie degradacji. Wzmacnia to identyfikację mieszkańców z tere-
nem ich zamieszkania i mobilizuje dalszą aktywność społeczną. Projekty takie wymagają szczegól-
nej opieki pełnomocnika. Dla ich realizacji warto uruchomić specjalne doradztwo, aby w ten sposób
jeszcze efektywniej wspierać inicjatywy inwestycyjne na obszarze programu rewitalizacji.

Bardzo przydatne dla procesu rewitalizacji są wspólne działania społeczności lokalnej i miasta w

dziedzinie budowania infrastruktury. Tak realizowane projekty odegrały istotną rolę we wzorco-
wym programie rewitalizacji dzielnic Lublina – Kośminek i Stare Bronowice. Małe, indywidualnie
lub grupowo realizowane projekty inwestycyjne mogą obejmować:

Projekty inwestycyjno-budowlane rewitalizacji

➢

modernizację bądź rozbudowę pustych lub zdekapitalizowanych mieszkań,

➢

modernizację niewielkich budynków, np. dawnych oficyn itp. w podwórzach,

➢

zagospodarowanie powierzchni nadających się dla małego rzemiosła, często w efekcie tworzą-
cych podstawy egzystencji dla małych, lokalnych podmiotów gospodarczych,

➢

remont pomieszczeń dla organizacji projektów kształcenia lub doskonalenia zawodowego – np.
w dziedzinach budownictwa i rzemiosła,

➢

remont pomieszczeń dla organizacji małych centrów komunikacji społecznej dla młodzieży czy
innych grup społecznych, np. kawiarni dla społeczności lokalnej.

W dwóch ostatnich przypadkach mamy do czynienia z przykładami projektów integrujących in-

westycje budowlane z celami i zadaniami projektów społeczno-ekonomicznych.

Gmina może w znacznym stopniu wspomóc takie inicjatywy, udostępniając pomieszczenia czy

budynki, udzielając niewielkiej nawet pomocy finansowej, organizacyjnej, czy też przekazując ma-
teriał budowlany. Projekty takie realizować można tylko w warunkach wysokiego stopnia gotowo-
ści grup społecznych do solidarnych działań zespołowych i aktywnej partycypacji. Dlatego tak
istotne jest budzenie aktywności wśród społeczności lokalnej.

Korzystnym punktem wyjścia dla realizacji małych projektów jest wykorzystanie pustostanów.

W wielu wypadkach istnieją one w obiektach, które planuje się wyburzać, uznając je za obiekty nie
odpowiadające współczesnym, powszechnie obowiązującym standardom. Doświadczenia zachod-
nie, a także lubelskie – z Kośminka i Starych Bronowic – uczą czegoś innego. Stosowanie do starej
zabudowy wymogów urbanistyki osiedli modernistycznych, a także nadmierne ambicje estetyczne,
prowadzą często do powstawania wysokich kosztów rozbiórek i strat powierzchni mieszkalnej i
użytkowej. Społeczności lokalne często krytykują takie postępowanie jako marnotrawienie środ-
ków i ograniczanie możliwości nietypowych działań innowacyjnych i alternatywnych w dziedzinie
tworzenia nowych form mieszkania i pracy.

Dlatego też pustostany częstokroć nadają się do realizacji tanich, oszczędnych, samopomoco-

wych projektów inwestycyjnych. Pustostany to nie tylko puste, znacznie już zdekapitalizowane
mieszkania czy budynki. Należą do nich również nie użytkowane strychy, budynki warsztatów,
części piwnic, dawne stajnie i wozownie, małe fabryczki i inne zabudowania, licznie niegdyś wzno-
szone w starych dzielnicach miast. W ramach badań i analiz, względnie opracowywania programu
rewitalizacji, obiekty takie winno się dostrzegać i oceniać z punktu widzenia małych projektów spo-
łeczności lokalnej.

Istotną rolą pełnomocnika będzie wspieranie bądź inicjowanie takich działań. Projekty takie na-

leży uwzględniać już podczas formułowania programu rewitalizacji, próbując możliwie wcześnie
budzić nimi zainteresowanie grup samopomocowych i szukać form wsparcia. Grupy samopomoco-
we i osoby realizujące małe projekty winny od samego początku wiedzieć, jakie koszty będą musia-
ły ponieść podczas ich realizacji oraz być w stanie realistycznie ocenić swe możliwości finansowe
i wkład pracy własnej.

Szczególną wagę w ramach przygotowywania i realizacji takich projektów należy przywiązywać

do aspektów ekologicznych. Należy wspierać rozwiązania ekologiczne i służące oszczędzaniu ener-
gii. Celem tych działań winno być między innymi obniżenie kosztów energii i eksploatacji obiek-
tów. Należy również wspierać stosowanie ekologicznych materiałów i technik budowania oraz re-

Projekty inwestycyjno-budowlane rewitalizacji

montów. Do tej kategorii należy również wtórne wykorzystanie materiałów budowlanych (recy-
kling), często nieopłacalne w ramach dużych inwestycji, a możliwe właśnie w małych inicjatywach
inwestycyjno-budowlanych.

W wypadku wspierania takich projektów środkami publicznymi należy zwracać uwagę, aby nie

były one kierowane na realizację rozwiązań luksusowych czy ponadstandardowych.

6.11. Projekty zmierzające do uzyskania zróżnicowanego standardu mieszkań

Problemy z finansowaniem dużych projektów inwestycyjno-budowlanych winny skłaniać do re-

dukcji kosztów remontów. W tym celu pełnomocnik wraz z inwestorem mogą przeprowadzić kon-
sultacje z lokatorami, których celem będzie przeanalizowanie realnych możliwości lokatorów w za-
kresie wysokości czynszu (netto) z jednej, a preferencji w zakresie standardu z drugiej strony. W
wyniku takich konsultacji może się okazać, że możliwości i preferencje lokatorów nie są jednakowe.
Niektórzy z nich mogą być gotowi do rezygnacji ze znacznego podwyższenia standardu na rzecz
niższego czynszu. Może to pomóc w redukcji kosztów budowy i pozwolić uboższym lokatorom pozo-
stać w swym dotychczasowym miejscu zamieszkania.

6.12. Wspólne inwestowanie właścicieli (w tym np. Towarzystw Odnowy) i lo-

katorów

Model ten nie jest nowy, gdyż stosowany jest już od dawna przez prywatnych polskich develo-

perów w ramach tworzenia nowych powierzchni mieszkalnych i użytkowych z przeznaczeniem na
sprzedaż. W celu obniżenia cen swych produktów, developerzy decydują się na realizację tych po-
wierzchni jedynie do stanu surowego, pozostawiając ich rozbudowę nabywcom, którzy często mo-
gą zrealizować ten cel o wiele taniej.

Identyczny model stosować można w ramach projektów rewitalizacji, co prowadzić będzie do

znacznego obniżenia kosztów budowy, a w konsekwencji do obniżenia czynszu (netto), konieczne-
go do refundacji kredytu i zwrotu zainwestowanych środków własnych. Warunkiem jest zapewnie-
nie ekologicznego i energooszczędnego rozwiązania dla takich elementów budynków jak okna, izo-
lacja termiczna, systemy ogrzewania, systemy wodno-kanalizacyjne.

6.13. Samopomocowe projekty inwestycyjno-budowlane jako impuls dla no-

wych aktywności

Aby samopomocowe działania budowlano-inwestycyjne przynosiły trwałe efekty gospodarcze,

konieczna jest współpraca z izbami rzemieślniczymi oraz bankami finansującymi inicjatywy małej
przedsiębiorczości, względnie z odpowiednimi organizacjami pomocowymi. W ramach takich dzia-
łań udaje się niekiedy przekształcić umiejętności i doświadczenia inicjatyw lokalnych w samodziel-
ną działalność gospodarczą. Polegać to może na tworzeniu firm zajmujących się rozbiórkami, praca-
mi porządkowymi lub nawet drobnymi pracami budowlano-rzemieślniczymi. Umiejętności z tym
związane oparte będą na wcześniejszej realizacji własnych małych projektów inwestycyjno-budow-
lanych.

Projekty inwestycyjno-budowlane rewitalizacji

Inną możliwością jest rozwijanie działań doradczych na podstawie doświadczeń zdobytych w

działalności samopomocowej i inwestycyjnej, np. skierowanych na nowe inicjatywy małych inwe-
stycji, wspierających doradztwo pełnomocnika. Pomoc taką może gmina nawet gratyfikować jako
istotny wkład do realizacji programu rewitalizacji oparty na konkretnych doświadczeniach jego
bezpośrednich uczestników. Działania takie sprzyjają tworzeniu małych obszarów przedsiębiorczo-
ści i pracy. Ich walorem jest znaczna siła motywacyjna dla dalszych działań społeczności lokalnej.

6.14. Projekty: „Własną pracą do własnego domu (mieszkania)”

Projekty takie – inicjowane przez gminę i pełnomocnika – kierowane być mogą do lokatorów

mieszkań komunalnych. Polegają na zaangażowaniu się lokatorów w remont własnych mieszkań, z
perspektywą otrzymania ich na własność.

Działania lokatorów mogą być wspierane niewysokimi subwencjami rzeczowymi (np. materiała-

mi budowlanymi). W oparciu o umowę zawartą między gminą a lokatorami, wkład pracy lokatorów
w remont mieszkania będzie wkładem na rzecz jego zakupu. Po zakończeniu remontu lokator staje
się właścicielem domu (mieszkania), przy czym resztę ustalonej wcześniej ceny spłaca gminie w ko-
rzystnych ratach. Takie projekty mają szczególne szanse powodzenia w odniesieniu zarówno do
mieszkań, jak i domków na osiedlach robotniczych. Z punktu widzenia gminy, ich efektem będzie
usunięcie zjawisk kryzysowych, rozsądna prywatyzacja mienia komunalnego oraz aktywizacja spo-
łeczności i wzmacnianie jej identyfikacji z miejscem zamieszkania. Projekty takie mobilizują rów-
nież przedsiębiorczość i innowacyjność lokalnych społeczności.

Projekty społeczne i ekonomiczne

7. Projekty społeczne i ekonomiczne

Przy planowaniu inicjatyw projektów, mających na celu realizację zadań związanych z pokony-

waniem zjawisk kryzysowych w dziedzinie społeczno-ekonomicznej, należy uwzględniać źródła
tych zjawisk, stwierdzone w ramach badań i analiz. Działaniem lokalnym nie będzie można usunąć
takich zjawisk kryzysowych, których przyczyny leżą w sferze ponadlokalnej - mających charakter
strukturalny i regionalny lub makroekonomiczny. W skali lokalnej można jednak dążyć do złago-
dzenia efektów takich uwarunkowań w odniesieniu do życia społecznego i gospodarczego danej
przestrzeni i społeczności lokalnej. W takim wypadku konieczna jest integracja działań i środków
ponadlokalnych.

7.1. Społeczno-ekonomiczne projekty programu URBAN

Istotny obszar realizacji programu rewitalizacji stanowią projekty ekonomiczne i społeczne oraz

ich cele i zadania. Projekt przewiduje, że obejmować mają zarówno problemy ochrony środowiska
przyrodniczego, jak kulturowego, poprawę bezpieczeństwa, ale także zagadnienia informacji, par-
tycypacji, aktywizacji i integracji społecznej. W ramach projektów społecznych i ekonomicznych bę-
dą również realizowane cele i zadania związane z kwestiami lokatorskimi (mieszkania zastępcze),
a równocześnie takie jak aktywizacja gospodarki lokalnej i angażowanie środków pomocowych. W
związku z realizacją programu realizowane będą projekty, zmierzające do usuwania zjawisk kryzy-
sowych w sferze społecznej i ekonomicznej i tworzące podstawy dla rozwoju lokalnej społeczności.
Cele i zadania realizowane w ramach projektów społecznych oraz w ramach projektów ekonomicz-
nych są często ze sobą związane.

Interpretacja powyższych zagadnień w projekcie Ustawy jest całkowicie zbieżna z literą europej-

skiego programu URBAN II. Wspomniano już wcześniej – w rozdziale dotyczącym przygotowania
programu rewitalizacji – że spodziewać się należy kontynuacji tego programu jako URBAN III. Bę-
dzie on miał doniosłe znaczenie dla wspierania programów rewitalizacji w Polsce. Program URBAN
jest częścią zintegrowanego systemu wspierania rozwoju społeczno-ekonomicznego. Rozwój ten –
identycznie jak w polskiej Ustawie – jest obecnie uważany za główny cel i zadanie europejskich
programów rewitalizacji miast. Z tego względu warto w ramach realizacji Ustawy o programach re-
witalizacji orientować się na ten program również przy formułowaniu celów i zadań projektów re-
witalizacji. Są nimi:

Cele wiodące:

➢

tworzenie i zachowanie miejsc pracy,

➢

tworzenie nowych i remonty starych powierzchni mieszkaniowych,

Projekty społeczne i ekonomiczne

➢

budowanie nowych struktur rzemiosła i kultury na obszarze programu,

➢

poprawa bezpieczeń

stwa,

➢

stabilizacja struktury społecznej i poprawa warunków życia mieszkańców.

Główne cele operacyjne, odnoszące się do tworzenia warunków ramowych dla osiągnię-
cia celów wiodących:

➢

rozwój ekonomii lokalnej i poprawa jej konkurencyjności,

➢

poprawa image’u dzielnicy i jej promocja na obszarze ogólnomiejskim,

➢

wzmocnienie identyfikacji i integracji społecznej,

➢

realizacja równych szans kobiet i mężczyzn,

➢

wzmocnienie społecznych potencjałów innowacyjnych, przedsiębiorczości i aktywności społecz-
nej.

Podrzędne cele operacyjne, mające wspierać realizację głównych celów operacyjnych:

➢

uzupełnienie, względnie stworzenie odpowiedniej infrastruktury społecznej (kultura i wypoczy-
nek),

➢

poprawa sytuacji transportu i środowiska,

➢

poprawa otoczenia domów i estetyki obiektów,

➢

integracja wartości historycznych i tradycji lokalnych.

Z powyższego wynika, że również program URBAN realizuje zasadę ścisłej integracji projektów

wyprowadzonych ze sfer inwestycyjnych, społecznych i ekonomicznych, widząc w tym optymalny
instrument do przezwyciężania sytuacji kryzysowych. Z tej racji warto po raz kolejny polecać, za-
równo gminom, jak i pełnomocnikom, integracyjny sposób widzenia programu rewitalizacji i sto-
sowne formuło-wanie treści, celów i zadań projektów.

Rola projektów ekonomicznych i społecznych polega przede wszystkim na przygotowaniu jed-

nostek i grup do wejścia do „obszaru pracy”, w doskonaleniu ich wykształcenia, przygotowania za-
wodowego, a więc ich „kompetencji socjalnych”. Służy to zwiększeniu szans osób i grup na tworze-
nie samodzielnych miejsc pracy i wejście na rynek zatrudnienia. Projekty mogą służyć zarówno
bezpośredniemu kształceniu, jak i mieć charakter ośrodków doradczych. Innym rodzajem projek-
tów będą takie, które zmierzają do podejmowania konkretnych działań, bezpośrednio owocujących
powstawaniem nowych miejsc pracy. Jeszcze inne służą tworzeniu płaszczyzn komunikacji i inte-
gracji społecznej.

Niektóre projekty społeczno-ekonomiczne rewitalizacji będą wymagały znacznych mechani-

zmów i środków wspierających, inne będą działać bardziej samodzielnie i niezależnie. Dla tych
ostatnich działalność doradcza będzie miała charakter ramowy i towarzyszący.

Przy realizowaniu projektów społeczno-ekonomicznych, skierowanych na tworzenie zdrowych

i dynamicznych podstaw rozwoju społeczności lokalnej, szczególną uwagę zwrócić należy na ich
funkcję „skutecznej katapulty do samodzielności”.

Istotnym warunkiem powodzenia projektów społeczno-ekonomicznych jest tworzenie dla nich

zintegrowanej sieci powiązań instytucjonalnych. Zmierzać tu należy do pozyskania takich instytucji
jak kościół, izby rzemieślnicze, doradztwa projektów pomocowych czy instytucje zajmujące się

Projekty społeczne i ekonomiczne

szkoleniem lub doskonaleniem zawodowym. Zadbać trzeba o stworzenie dobrze funkcjonującego
systemu komunikacji między tymi instytucjami, pełnomocnikiem, społecznością lokalną i odpowie-
dnimi wydziałami urzędów miejskich (np. d.s. młodzieży, szkolnictwa, spraw socjalnych, urzędów
pracy, policji, promocji gospodarczej, kultury itp.).

7.2. Samopomocowe działania ekonomiczne oparte o tzw. „nisze ekonomicz-

ne”

Jednostki, pragnące rozwinąć działalność jako samodzielne podmioty gospodarcze, często orien-

tują się na tzw. „szeroki rynek”. Wymaga to jednak sporych inwestycji, nakładów organizacyjnych i
administracyjnych. Wymaga też utrzymywania stałego i wysokiego poziomu towarów i usług wo-
bec konkurencyjnej podaży, a także odporności na okresowe załamania koniunktury. To wszystko
sprawia, że tego typu aktywności są kosztowne.

W Polsce większość samodzielnych inicjatyw gospodarczych nie powstaje w oparciu o kredyty

bankowe, lecz z trudem zdobytą gotówkę. Niepowodzenie oznacza w takim wypadku powrót do
pozycji wyjściowej i często pozbawia szans na ponowienie próby. Dlatego próbę rozpoczęcia samo-
dzielnej działalności gospodarczej warto oprzeć na szukaniu tzw. „nisz ekonomicznych” oraz łatwo
„odnawialnym” kapitale własnej pomysłowości i siły własnych mięśni. Ważne jest też tworzenie
form grupowego działania samopomocowego.

„Nisze ekonomiczne” są to obszary działań gospodarczych, nieatrakcyjnych dla dużych podmio-

tów gospodarczych, np. sieci handlowych czy wyspecjalizowanych firm usługowych. Przyczyną te-
go jest z reguły spora pracochłonność, nieprzydatność dla produkcji masowej, zindywidualizowane
gusta potencjalnych klientów lub niska opłacalność produkcji. „Nisze” powstają również wtedy,
gdy tworzy się nowy obszar popytu, nie dostrzeżony jeszcze przez masowy rynek. Do obszarów
„niszowych” należą często działania i produkty odpowiadające na alternatywne style życia, afirmo-
wane jako bardziej etyczne, ekologiczne lub realizowane z innych przyczyn.

Poszukiwanie, definiowanie i praktyczne wykorzystanie takich „nisz” posiada niebagatelne zna-

czenie dla obszarów kryzysowych. Przy realizacji takich działań potrzeba często przysłowiowej
„wędki”, a więc pomocy ze strony gminy, czy też pełnomocnika. Pomoc ta jest szczególnie ważna w
dziedzinie doradztwa i szkolenia, transferu doświadczeń i wzorców dla osób i grup zamierzających
zbudować i prowadzić „niszową” działalność gospodarczą. Potrzebują one często – oprócz porad –
odpowiednich pomieszczeń, nieco materiałów, czy też pomocy promocyjnej – np. w prowadzeniu
rozmów i negocjacji z bankami czy innymi partnerami. W takich przypadkach gmina lub pełno-
mocnik stosować będą metodę wsparcia w początkowych fazach projektu, wspomagając przygoto-
wania do wejścia na rynek, jakim z reguły będzie mały rynek gospodarki lokalnej. Wsparcie takich
projektów zwykle polegać będzie na udostępnieniu odpowiednich lokali, doradztwie w pierwszych
fazach projektu, udzielaniu pomocy przy adaptacji pomieszczeń, względnie doradztwie w zakresie
„małego biznesu” oraz w promocji. Promocja może tu być bardzo istotna i warunkować nie tylko
start określonej inicjatywy, ale również jej przetrwanie i trwałe wkomponowanie w lokalny krajo-
braz i lokalne zwyczaje oraz mody.

Na Zachodzie, ale coraz częściej również w Polsce, przykładem takich „nisz” mogą być niewiel-

kie warsztaty naprawy rowerów lub wypożyczalnie samochodów, połączone z warsztatem napraw-

Projekty społeczne i ekonomiczne

czym. Zasadą ich działalności jest zakup tanich, starszych modeli samochodów, ich naprawa i two-
rzenie parku taniej wypożyczalni samochodów dla osób zamierzających dokonać podróży w pro-
mieniu 100-150 km lub zmuszonych dojeżdżać czasowo do miejsca pracy, nie posiadającego połą-
czenia komunikacją publiczną. Klientami takich wypożyczalni-warsztatów są często studenci, lu-
dzie nie posiadający samochodu lub uboższe rodziny, które dzięki temu mogą wyjeżdżać z dziećmi
na weekend. Z czasem warsztaty takie rozszerzają swą działalność i specjalizują się w naprawie
starszych roczników samochodów (a także tzw. „oldmobilów”), bazując na tym, iż dla klienta taka
usługa nie byłaby opłacalna w drogich warsztatach firmowych.

Jeszcze innymi formami działalności gospodarczej, które rozwijano pomyślnie jako projekty w

ramach programów rewitalizacji w krajach zachodnioeuropejskich, były warsztaty stolarskie, spe-
cjalizujące się w naprawie i handlu używanymi meblami. Zajmowały się one również konserwacją
mebli, przedmiotów zabytkowych, najprzeróżniejszych staroci, a nawet dzieł sztuki. Osoby i grupy,
podejmujące tę działalność, często organizowały targowiska i imprezy na terenach rewitalizacyj-
nych, zyskujące z czasem ponaddzielnicową, a nawet ponadlokalną renomę. W ramach projektów
powstawały również małe warsztaty, zajmujące się skupem, sprzedażą i naprawą sprzętu elektro-
nicznego – np. recyklingiem komputerów i innych urządzeń elektronicznych – których naprawa
byłaby w inny sposób trudna lub nieopłacalna. W ramach projektów można też połączyć kilka ce-
lów, np. inicjowanie działalności gospodarczej, realizowanie projektu inwestycyjnego, szkolenie za-
wodowe i popularyzowanie budownictwa ekologicznego. Z reguły takie projekty wymagają wspar-
cia specjalnych programów Unii Europejskiej. Istotny jest też dobór odpowiednich partnerów (np.
firm, izb rzemieślniczych, szkół zawodowych itp.).

Wspomniane projekty opierają się na działaniu grupowym. Grupy często rekrutują się z osób

bezrobotnych, a ich celem jest pozyskanie nowych umiejętności zawodowych lub bezpośrednie
tworzenie miejsc pracy. Często będą to obszary obejmujące nowe technologie budownictwa ekolo-
gicznego (np. ostatnio szczególnie popularna jest technologia budowy z gliny), lub też bardzo tra-
dycyjne rękodzieła. Nauka zawodu połączona tu będzie z realizacją konkretnego projektu. Uczest-
nicy projektu mogą stać się mieszkańcami lub użytkownikami zrealizowanych powierzchni oraz w
oparciu o zdobyte kwalifikacje uruchomić w nich własną działalność gospodarczą.

Na tych terenach realizowania programów rewitalizacyjnych, na których gmina i pełnomocnicy

dostrzegali w porę konieczność inicjowania i wspierania „małej ekonomii”, często pojawiają się
efektywne i innowacyjne inicjatywy gospodarcze. W Polsce klasycznym tego przykładem stały się,
znakomicie przygotowane i skutecznie zrealizowane, programy rewitalizacji w dzielnicach Lublina:
Stare Bronowice i Kośminek. Udało się tam powiązać działania miasta, koordynatorów procesu re-
witalizacji, mieszkańców, instytucji i firm, oraz organizacji i środków pomocowych. Przede wszyst-
kim jednak udało się zaktywizować społeczność lokalną, która nie tylko partycypowała w realizacji
wspólnych inwestycji, ale na szeroką skalę podjęła aktywność gospodarczą.

Projekty społeczne i ekonomiczne

7.3. Projekty tworzące nowe struktury socjalne na obszarze programu rewitali-

zacji

7.3.1. Opieka nad dziećmi i młodzieżą – zajęcie dla seniorów

Projektem realizującym równocześnie cele integracji i pomocy społecznej może być włączenie

seniorów do dziennej opieki nad małymi dziećmi. Miasto może ułatwić uzyskanie dla projektu od-
powiednich pomieszczeń, przy których remoncie i organizowaniu odpowiedniego zaplecza (zieleń,
place zabaw) pomocni będą rodzice. Gmina wspierać może projekt tanio odsprzedając materiały
budowlane i wyposażenie dla zaplecza. Rodzice dzieci i młodzieży pokrywają koszty eksploatacji
pomieszczeń i udzielają określonej gratyfikacji seniorom za opiekę w takim alternatywno-społecz-
nym przedszkolu.

Podobną inicjatywę, angażującą np. bezrobotnych lub emerytowanych nauczycieli, można stwo-

rzyć dla ośrodków pomocy dzieciom przy odrabianiu lekcji bądź dla opieki nad nimi w czasie po-
zaszkolnym. Również i w tym celu projekt rozpocząć można małą działalnością inwestycyjną w ce-
lu uzyskania odpowiednich pomieszczeń. W takich inicjatywach bardzo pomocne mogą okazać się
parafie.

7.3.2. Kluby seniorów obsługiwane przez młodzież

Na obszarach kryzysowych poważnym problemem społecznym jest wyobcowanie starszych sa-

motnych osób, często dysponujących niewielką rentą, cierpiących z powodu niedostatku i braku
kontaktów społecznych. Nie zawsze mogą one realizować swe własne projekty lub uczestniczyć ak-
tywnie w innych. Próbą rozwiązania tego problemu może być aktywizacja bezrobotnej młodzieży w
celu organizacji i opie ki nad ludźmi starszymi w klubach seniorów.

Organizacja takich klubów przebiegać może podobnie jak w wypadku poprzednio opisanych

projektów. Ich znaczenie wykraczać może poza działalność wyłącznie opiekuńczą i służyć kształce-
niu młodych ludzi w dziedzinie opieki społecznej.

7.4. Programy kształceniowe i doskonalenie zawodowe

Brak wykształcenia jest dziś bodaj główną przyczyną marginalizacji społecznej i utraty społecz-

nej kompetencji. Dlatego też szczególną rolę w ramach projektów społeczno-ekonomicznych od-
grywać powinno podnoszenie kwalifikacji zawodowych. Programy kształceniowe będą też chętnie
wspierane z programów pomocowych Unii Europejskiej. Trudno je jednak zorganizować bez szero-
kiej integracji z instytucjami szkoleniowymi czy urzędami zatrudnienia.

Na samym początku zadbać należy o dostarczenie odpowiedniej informacji. Rolę taką spełniać

może biuro pełnomocnika, w którym w określone dni tygodnia zainteresowani otrzymać mogą
kompetentne informacje o możliwościach kształcenia i doskonalenia zawodowego. Również i dla
tych projektów istotne znaczenie mieć będzie ich integracja z projektami socjalnymi, czy też inwe-
stycyjnymi.

Projekty społeczne i ekonomiczne

7.5. Finansowanie projektów społeczno-ekonomicznych

Projekty społeczno-ekonomiczne mogą być wspierane przede wszystkim ze źródeł publicznych.

Wspieranie takich projektów ze środków publicznych zakłada jednak udział aktywności i energii
społecznych. Jednym z ważniejszych zadań projektów społecznych i ekonomicznych jest właśnie
aktywizacja społeczności lokalnych na obszarach kryzysowych. Generalnie jest ona podstawą dla
realizacji większości projektów i zawartych w nich celów i zadań. Pomocą w realizacji projektów
ekonomicznych i społecznych będą odpowiednie programy europejskie.

Pamiętać należy, że zarówno polski projekt Ustawy, jak i większość nowych programów euro-

pejskich wspierających rewitalizację, umieszcza w ramach problematyki społeczno-gospodarczej ta-
kie dziedziny, jak:

➢

ochrona środowiska,

➢

ochrona dóbr kultury,

➢

bezpieczeństwo,

➢

transport,

➢

oszczędność energii,

➢

kształcenie.

Zwłaszcza przy realizacji tych celów będzie można liczyć na wsparcie ze środków pomocowych.

Kwestie te powinny być ujmowane w programach rewitalizacji.

Partycypacja społeczności lokalnych w procesie rewitalizacji

8. Partycypacja społeczności lokalnych w procesie

rewitalizacji

W sferze społecznych celów projektów, projekt Ustawy o programach rewitalizacji wymienia

rozwijanie tożsamości oraz aktywizację i integrację społeczną. W tej części projektu Ustawy znajdu-
jemy również postulaty dotyczące działań służących polityce informacyjnej oraz konsultacjom spo-
łecznym.

Chociaż projekt Ustawy nie stosuje pojęcia partycypacji, wspomniane wyżej postulaty dotyczą

klasycznych form partycypacji społecznej w procesie rewitalizacji

. Dotąd wymieniano partycypa-

cję w kontekście uczestniczenia społeczności w finansowaniu rewitalizacji. Ten proces uzgadniania
programu inwestycji budowlanej i rozkładania obciążeń finansowych wiąże ograniczone grono
osób – użytkowników mieszkań w danym budynku, ma też konkretny wymiar ekonomiczny. Jest
to oczywiście proces konieczny i w warunkach polskich – dużego udziału budynków wspólnoto-
wych – można łatwo przewidzieć, że będzie trudny w realizacji. Jednak z perspektywy całego pro-
gramu rewitalizacji, jego celów i zadań, można to określić jako swego rodzaju partycypację „tech-
niczną”, konieczną w wąskich gremiach z bardzo konkretnym celem współdziałania.

Proces partycypacji stanowi podstawę i warunek powodzenia dobrze przygotowanego i sku-

tecznie realizowanego programu rewitalizacji. Proces ten rozpoczyna się działaniem instytucji sa-
morządowych skierowanych ku mieszkańcom: informacją dla obywateli o obszarach kryzysowych,
o możliwościach i konieczności ich rewitalizacji. To pierwsze posłannictwo winno stanowić jedno-
cześnie zaproszenie do dialogu i do konstruktywnej współpracy społeczności lokalnej z samorzą-
dem. Pierwszym wyrazem tej współpracy będzie m.in. gotowość obywateli do udzielenia informacji
o własnej sytuacji, wyobrażeniach i preferencjach. Wyrazem takiej gotowości będą też wnioski wła-
ścicieli wskazujące na potrzeby rewitalizacyjne. Wnioski te traktować należy poważnie, nie wolno
ich bagatelizować bądź z góry odmawiać im racji. Takie podejście podkopałoby od samego począt-
ku wiarygodność gminy w odniesieniu do jej zamiarów rewitalizacyjnych i gotowości współpracy
ze społecznością lokalną. Dalsze etapy partycypacji obejmować będą dyskusję na temat planów i
zamiarów samorządu, treści programu rewitalizacji i jego projektów. Będzie to istotna konfrontacja
samorządu i fachowców z opinią publiczną. W ostatniej fazie rewitalizacji partycypacja realizowana
będzie na etapie zaangażowania się społeczności lokalnej w realizację programu i projektów rewita-
lizacji. Będzie to praktyczne działanie na rzecz rozwoju, w oparciu o ścisłą współpracę samorządu,
mieszkańców i inwestorów.

Pojęcie partycypacji pochodzi od łacińskiego słowa pars – część. W ten sposób partycypacja oznacza

posiadanie w swej części; innymi słowy – uczestnictwo.

Partycypacja społeczności lokalnych w procesie rewitalizacji

Zasadniczą rolę w tworzeniu zrębów partycypacji i jej realizowaniu na wszystkich etapach pro-

cesu rewitalizacji odgrywać będzie pełnomocnik gminy do spraw rewitalizacji. Partycypacja posia-
da istotne znaczenie jako motor procesu rewitalizacji. Jej głębszy sens ujawnia się w kontekście jej
znaczenia dla rozwoju społecznego. Jest ona podstawą dla tworzenia się w procesie partycypacji
współczesnych form samoświadomości społecznej, stanowiącej warunek wzrostu samorządności i
realizacji samorozwoju społeczności lokalnej. Partycypacja ułatwia też dyskusję publiczną i kontrolę
nad wykorzystaniem efektów rewitalizacji, bez czego łatwo może dojść do ponownej deterioracji
obszaru.

8.1. Znaczenie partycypacji społecznej w procesie rewitalizacji

Planowanie odnowy i rozwoju miasta, oparte na partycypacji społecznej, znalazło szczególny

wyraz w dyskusjach, postulatach i postanowieniach konferencji ONZ w Rio de Janeiro w roku 1992,
jak i w Istambule w roku 1996 (Habitat II).

Temat partycypacji społecznej w procesie kształtowania ludzkiego osadnictwa pojawia się rów-

nież w agendach licznie organizowanych przez ONZ konferencji dotyczących praw człowieka i
praw kobiet. Pojęcie partycypacji uległo tam rozszerzeniu od pierwotnego sensu jako „współuczest-
nictwo w decyzjach” poprzez „współudział w konkretnych działaniach”, aż do akcentowania jej jako
elementu prowadzącego do samorządności. W ten sposób partycypacja stanowi dziś pojęcie opisu-
jące sposób działania opartego na współdecydowaniu, współuczestniczeniu w dzia-łaniach i – osta-
tecznie – współrządzeniu. Oznacza to, że na drodze partycypacji społeczność przejmuje współod-
powiedzialność za kształt swego środowiska i swój rozwój.

Partycypacja sprzyja integracyjnemu myśleniu i działaniu. Stanowi tym samym – również na ob-

szarze rewitalizacji – istotną i pozytywną przeciwwagę dla wyspecjalizowanego myślenia i działa-
nia ekspertów oraz twórcze wyzwanie dla sektorowo zorganizowanego obszaru administracji pu-
blicznej.

Powodzenie i skuteczność zasady partycypacji w procesie rewitalizacji zależy oczywiście od

stopnia świadomości i aktywizacji społeczeństwa, ale również od postawy administracji i gremiów
politycznych. Dlatego polityka i administracja winny szybko i konsekwentnie sygnalizować spo-
łeczności lokalnej, że jej partycypacja w procesie rewitalizacji nie jest rytuałem pozorów, lecz żywą
treścią dialogu i współpracy oraz podstawowym elementem procesu rewitalizacyjnego – elemen-
tem, bez którego nie ma szansy powodzenia. Administracja nie powinna ogranicznać się do przyj-
mowania do wiadomości postaw i postulatów społecznych, lecz przede wszystkim skutecznie prze-
kazywać je światowi polityki, ten zaś zabezpieczać wynikające z postulatów priorytety i konieczne
dla ich realizacji środki. W ten sposób istotną osią partycypacji będzie aktywność, integralność dzia-
łań i reagowanie na aktywność innych u wszystkich aktorów i podmiotów rewitalizacji. Tak pragnie
rozumieć zasadę partycypacji społecznej projekt Ustawy o programach rewitalizacji, wymieniając ją
wśród zadań społecznych programu rewitalizacji.

Trzeba liczyć się z tym, że społeczność lokalna początkowo wykazywać może pasywność, apatię

i brak zainteresowania problemem rewitalizacji. Zdarza się to szczególnie często na obszarach moc-
no dotkniętych procesami degradacji. Z tego względu, administracja samorządowa winna możliwie
wcześnie i bardzo uważnie ocenić stopień zainteresowania społeczności lokalnej procesem rewitali-

Partycypacja społeczności lokalnych w procesie rewitalizacji

zacji oraz wyciągnąć z tej oceny odpowiednie wnioski dla swych działań. Częste, dobrze przygoto-
wane i prowadzone zebrania informacyjne i dyskusje z mieszkańcami winny służyć tak informacji, jak
motywowaniu społeczeństwa do aktywnego współdecydowania i współuczestnictwa w procesie
rewitalizacji.

Zarówno administracja, jak i pełnomocnik do spraw rewitalizacji muszą wykorzystać wszelkie

stojące do ich dyspozycji środki, aby zaktywizować społeczność lokalną na planowanym obszarze
programu. Bez niej nie można liczyć na partycypację w procesie rewitalizacji, a bez partycypacji
proces ten skazany jest na niepowodzenie. Brak pobudzenia zainteresowania i motywacji do współ-
działania oznacza, że nie występują podstawowe przesłanki dla realizacji programu rewitalizacji.

Proces partycypacji musi być zróżnicowany zależnie od stopnia, w jakim poszczególne grupy

społeczności lokalnej dotknięte są problematyką obszarów kryzysowych. Zainteresować nim należy
całą społeczność lokalną, choć bezpośredni udział mieć będzie społeczność zamieszkująca obszary
kryzysowe, względnie obszary programu rewitalizacji.

8.2. Informowanie społeczności lokalnej

8.2.1. Studium uwarunkowań i strategia rozwoju gminy

Informowanie społeczności lokalnej o rewitalizacji stanowi podstawowy obowiązek gminy i jest

ważnym instrumentem budowania zaufania pomiędzy samorządem a mieszkańcami. Im więcej
rzeczowej i wyczerpującej informacji, tym większe zaufanie społeczeństwa dla działań rewitaliza-
cyjnych administracji samorządowej.

Proces partycypacji społecznej towarzyszący całemu procesowi rewitalizacji rozpoczyna się od

pierwszej informacji samorządu na temat obszaru kryzysowego. Informacja ta winna być zawarta w
studium uwarunkowań oraz w strategii rozwoju gminy. Niezależnie od obligatoryjnego wyłożenia
tych dokumentów, warto sporządzić oddzielny materiał dla mieszkańców, zawierający informacje o
wyznaczonych w studium obszarach kryzysowych oraz zamiarach rewitalizacyjnych zawartych
w strategii gminy.

Materiał ten winien obejmować również informację o najważniejszych procedurach przyszłej

Ustawy o programach rewitalizacji, co da właścicielom nieruchomości możliwość zapoznania się z
prawnymi ramami programów rewitalizacji oraz wszczęcia przygotowań do stawiania wniosków
zgodnie z postanowieniami uchwały. Należy również informować społeczność o znaczeniu groma-
dzenia informacji i zasadach prowadzenia badań i analiz jako działań przygotowawczych, niezbęd-
nych dla powodzenia rewitalizacji. W żadnym wypadku nie wolno konfrontować mieszkańców z
procesem zbierania danych, wykonywaniem inwentaryzacji itp., bez odpowiedniego przygotowa-
nia informacyjnego. Obok informowania, pomocne może być opublikowanie wywiadu z osobą re-
prezentującą polityczny szczebel administracji. Informacja winna być tak przygotowana, aby mobi-
lizowała społeczność do podjęcia dyskusji na temat zamierzonej rewitalizacji. Przydatne będzie
również zaprezentowanie konkretnych przykładów z gmin – liderów skutecznego prowadzenia
programów rewitalizacji.

Partycypacja społeczności lokalnych w procesie rewitalizacji

8.2.2. Faza przygotowania programu rewitalizacji

Kolejny etap informowania nastąpić winien po wykonaniu badań i analiz. Jest on bardzo istotny

dla uzyskania akceptacji społecznej dla procesu rewitalizacji. Demonstruje wiarygodność, otwartość
i konsekwencję działania administracji samorządowej, a równocześnie przekazuje społeczności sys-
tematyczny obraz sytuacji na obszarach kryzysowych. Pozwala wspólnie ocenić potencjały, szanse i
deficyty struktury przestrzennej, społecznej i ekonomicznej obszaru kryzysowego. Towarzysząca
tej informacji dyskusja pozwala gminie ocenić potencjały partycypacyjne lokalnej społeczności.

8.2.3. Program rewitalizacji i jego realizacja

Faza budowania programu rewitalizacji, a zwłaszcza jego realizacja, są etapami wymagającymi

szczególnie wysokiej aktywności partycypacyjnej w dziedzinie współdecydowania i współdziała-
nia. Los uchwały zależy często od dobrej informacji i wysokiego stopnia świadomości współuczest-
nictwa społeczności lokalnej w tym procesie. Okresowi przygotowywania uchwały musi towarzy-
szyć stałe informowanie, realizowane w formie materiałów drukowanych, informacji prasowych,
radiowych i telewizyjnych, zebrań i warsztatów. W toku tych działań informacja winna splatać się z
dyskusją.

Im bardziej proces rewitalizacji wkraczać będzie w fazę przygotowywania programu, tym bar-

dziej będą się różnicowały interesy społeczności lokalnej. Gmina i pełnomocnik winni ten proces do-
kładnie obserwować i stosownie do niego różnicować instrumenty i działania informacyjne. Należy
starannie identyfikować poszczególne grupy interesów i realizować z nimi zróżnicowane formy
współpracy. Od początku realizacji zadań programu prowadzić należy otwartą politykę informacyj-
ną, promując i nagłaśniając sukcesy programu rewitalizacji, ale też dzieląc się ze społeczeństwem
troską w wypadku jego niepowodzeń i trudności. Im bardziej zaawansowany będzie proces rewita-
lizacyjny, tym bardziej aspekt informacyjny rozszerzać się będzie o dyskusję i współdecydowanie.
Z kolei na etapie realizacji programu na znaczeniu zyska aktywne współdziałanie wszystkich akto-
rów rewitalizacji.

Partycypacja społeczności lokalnej w procesie rewitalizacji jest działaniem wielowymiarowym i

kompleksowym, dzięki czemu posiada wysoki walor tworzenia i wzmacniania identyfikacji, inte-
gracji i aktywizacji społeczności lokalnej.

8.2.4. Formy i metody informacji

Istnieją dwie podstawowe formy informowania społeczności lokalnej o aktualnych problemach

rewitalizacji:

Pośrednie – medialne:

➢

prasa, radio, telewizja, informacje internetowe, specjalnie wydawane w tym celu materiały i bro-
szury informacyjne;

Partycypacja społeczności lokalnych w procesie rewitalizacji

Bezpośrednie – interaktywne:

➢

zebrania mieszkańców, spotkania z poszczególnymi grupami interesów, „okrągłe stoły” i warsz-
taty.

Obie formy są równoważne i niezbędne dla realizacji skutecznej partycypacji w procesie rewita-

lizacyjnym.

Materiały przekazywane społeczności lokalnej obejmują z reguły rysunki, plany i schematy, da-

ne statystyczne, zamiary i koncepcje oraz inne informacje wizualne czy akustyczne. Należy przy
tym pamiętać, że chociaż materiały informacyjne nie stanowią dokumentów formalnych, to są one
odbierane przez społeczność lokalną z dużą dosłownością. Dlatego ich forma i treść winny być
przygotowane solidnie i odpowiedzialnie. Należy mieć na uwadze, że odbiorcę materiałów z reguły
interesuje jego własność i najbliższy mu obszar, stąd może emocjonalnie reagować na informacje
mogące go zaniepokoić lub niemile zaskoczyć.

Zwłaszcza w pierwszych materiałach informacyjnych koncentrować się należy na prezentacji i

analizie „stanu rzeczy”, unikając przedwczesnego konfrontowania odbiorcy materiału informacyj-
nego z gotowymi wizjami i planami zmian. Dotyczy to przede wszystkim problemów przestrzen-
nych i budowlanych, mieszkaniowych i funkcjonalnych. Społeczność lokalna winna z pierwszych
materiałów informacyjnych wynieść przede wszystkim możliwie wiele informacji o swym obszarze
oraz jego obecnych problemach i zjawiskach kryzysowych. Na tym etapie istotne znaczenie mieć
będą wszelkie informacje dotyczące historii obszaru i jego walorów historyczno-architektonicznych.
Stosować należy sposób prezentacji, nazywany niekiedy „odnajdywaniem i dokumentacją śladów”.
Najlepiej celowi takiemu służą znane już w Polsce specjalne publikacje, ukazujące miasta na starych
fotografiach czy widokówkach. Warto też – niezależnie od materiału informacyjnego bezpośrednio
związanego z problematyką rewitalizacji – inicjować publikowanie materiałów dotyczących prze-
szłości i minionej świetności obszarów kryzysowych. Ma to szczególne znaczenie w tych polskich
miastach, w których ludność osiedliła się po drugiej wojnie światowej bądź do których emigrowała
w okresie wzmożonej industrializacji lat 50. Działania takie sprzyjają procesom identyfikacji spo-
łecznej, a te stanowią istotny warunek powodzenia procesów aktywizacji i partycypacji społecznej.
Odgrywają też istotną rolę dla powodzenia działań konserwatorskich i wysiłków w dziedzinie za-
chowania tradycyjnego obrazu dzielnicy czy miasta. Materiały dotyczące problemów obszaru kry-
zysowego powinnny być zrozumiałe dla przeciętnego odbiorcy, dlatego unikać należy zbyt facho-
wego języka i abstrakcyjnego sposobu prezentacji.

W materiałach informacyjnych odpowiednio dużo miejsca winny zajmować problemy społecz-

no-ekonomiczne. Chodzi o to, aby mieszkańcy od samego początku mieli świadomość, że podsta-
wowym celem rewitalizacji jest poprawa ich sytuacji, a instrumentem temu służącym jest współ-
działanie gminy i społeczności lokalnej. Stąd istotne jest dzielenie się ze społecznością lokalną pro-
blemami związanymi z zagadnieniami kosztów, odpowiedzialności finansowej i czynszów.
Poważnym błędem byłoby prezentowanie gminy jako głównej siły sprawczej i głównego finansisty
rewitalizacji. Wywołałoby to w społeczności lokalnej postawę roszczeniową, cechującą się pasyw-
nością, a nie gotowością do aktywnej partycypacji. Dlatego od samego początku podkreślać należy
aspekt partycypacyjny procesu rewitalizacji i realizować go jak najwcześniej, konsekwentnie i wia-
rygodnie.

Partycypacja społeczności lokalnych w procesie rewitalizacji

Zebrania mieszkańców służą zarówno wyjaśnianiu zasad i procedur rewitalizacyjnych, jak i

przyjmowaniu informacji i uwag od właścicieli, mieszkańców i użytkowników. Zebrania winny od-
bywać się już po wydaniu pierwszych materiałów informacyjnych typu medialnego. Społeczność
lokalna winna dostrzec wspólny mianownik w treści materiałów informacyjnych i treściach głoszo-
nych przez administrację, pełnomocnika i fachowców na zebraniach. Pierwsze zebrania mogą być
adresowane zarówno do mieszkańców obszarów kryzysowych, jak i do innych przedstawicieli spo-
łeczności lokalnej. Z biegiem czasu zebrania ogólne, jak również te przeznaczone dla mieszkańców
obszarów programu, będą ustępować spotkaniom typu warsztatowego. Przeważać będą spotkania
w grupach interesów, czy też grupach związanych z konkretnymi projektami. Celem zebrań bę-
dzie:

➢

przekazanie możliwie wielu informacji na temat sytuacji kryzysowej obszaru oraz zasad funkcjo-
nowania programów rewitalizacji,

➢

uzyskanie możliwie wielu informacji od społeczności lokalnej,

➢

uświadomienie społeczności lokalnej jej wiodącej roli w procesie rewitalizacji, w celu aktywizacji
jej potencjałów innowacyjności i przedsiębiorczości.

8.2.5. Nowe media – partycypacja wirtualna

Kiedy mówimy o formach partycypacji wykraczających poza bierny odbiór informacji, o kre-

atywnym współdziałaniu społeczności w procesie rewitalizacji, warto zwrócić uwagę na możliwość
stosowania do tego celu Internetu i poczty elektronicznej. Większość gmin w Polsce posiada już
swe portale internetowe i prezentuje tam problemy rozwoju przestrzennego gminy. Miejsce w In-
ternecie powinny znaleźć również zagadnienia związane z rewitalizacją. Zwiększy to możliwość
otwarcia gminy na opinie, krytykę, a przede wszystkim idee lokalnych społeczności. Treść kore-
spondencji elektronicznej na temat rewitalizacji winna być ogólnie dostępna. W ten sposób Internet
może intensyfikować kreatywny wpływ społeczeństwa na proces formułowania i realizacji progra-
mu rewitalizacji.

Faza dyskusji nad programem winna być rozumiana jako aktywne społeczne współdecydowa-

nie o sposobach usuwania zjawisk kryzysowych i degradacji przestrzennej, społecznej i ekonomicz-
nej na obszarze programu rewitalizacji.

W trakcie tego etapu partycypacji wszyscy uczestnicy procesu rewitalizacji, tzn. właściciele, loka-

torzy, użytkownicy, inwestorzy, eksperci, pełnomocnik, członkowie rad rewitalizacyjnych oraz ad-
ministracja samorządowa, powinni uświadomić i określić swoją rolę w procesie rewitalizacji. Wraz z
budowaniem programu rozpoczyna się etap aktywnej partycypacji społeczności lokalnej, etap
współdecydowania o kierunku i charakterze rewitalizacji, czyli o procesie rozwoju obszaru progra-
mu. Szczególna rola przypada tu ekspertom, którzy dotąd zajmowali się gromadzeniem i analizo-
waniem danych oraz wyprowadzaniem z nich wniosków i diagnoz dla badanego obszaru kryzyso-
wego. Bez ich udziału dyskusja nad kształtem i formą procesu rewitalizacji byłaby bardzo trudna.
Ekspertom przypadnie zadanie wspierania pełnomocnika w jego funkcji koordynującej dyskusję
nad planami, koncepcjami, programem i projektami. Od osiągniętego poziomu aktywności społecz-
nej na etapie dyskusji, czyli współdecydowania, zależeć będzie nie tylko treść programu rewitaliza-
cji, ale również stopień motywacji społeczności lokalnej dla dalszej partycypacji w jego realizacji.

Partycypacja społeczności lokalnych w procesie rewitalizacji

„Chętnie uczestniczę w realizacji tego, o czym mogłem wcześniej współdecydować!” – mówią często
mieszkańcy na zebraniach dotyczących rewitalizacji ich dzielnicy.

Sposobów aktywizowania społeczności lokalnej na etapie dyskusji i planowania programu jest

wiele. Należy wybierać takie środki motywujące i mobilizujące aktywność, które trafią do możliwie
wielu osób i grup, których obszar życia, pracy, mieszkania i własności ma zostać wyprowadzony z
sytuacji kryzysowej. Pozyskiwać do dyskusji i współdecydowania należy nie tylko samych przed-
stawicieli społeczności lokalnej, ale również ich autorytety. Mogą nimi być szkoły (nauczyciele), czy
też parafie (księża), znane osobistości związane z miastem czy obszarem.

8.3. Uzgadnianie planu miejscowego i programu rewitalizacji

Aspekt planistyczny (sporządzanie planów przestrzennych), choć nie stanowi przedmiotu pro-

cesu rewitalizacyjnego, jest z nim ściśle związany w wyniku zależności pomiędzy uchwaleniem
programu a uchwaleniem planu miejscowego. W przygotowywaniu planu miejscowego społecz-
ność lokalna będzie uczestniczyła równolegle do procesu przygotowywania programu rewitalizacji.
Zadanie koordynacji sporządzania planu miejscowego i formułowania programu rewitalizacji zgod-
nie z projektem Ustawy przypada pełnomocnikowi do spraw rewitalizacji. Zaleca się realizowanie
obu dokumentów w ścisłej współpracy ze społecznością lokalną, w ramach wspólnych posiedzeń
czy warsztatów.

Przepisy polskie zabezpieczają opiniowanie planów miejscowych przez społeczność lokalną. W

wypadku planu miejscowego, realizowanego równolegle z programem rewitalizacji, taka procedura
nie będzie wystarczająca, gdyż nie realizuje w pełni wzrastającego zapotrzebowania na demokraty-
zację i uspołecznienie procesów planistycznych. Powiązanie planu miejscowego z programem rewi-
talizacji wymaga pogłębionego uczestnictwa (partycypacji) społeczności lokalnej w procesie realiza-
cji planu. Nie oznacza to nic innego, jak wspólną pracę planistów i przedstawicieli społeczności lo-
kalnej. Dlatego też opracowywanie obu tych dokumentów winno być ściśle zintegrowane, a
procedury ich sporządzania szczególnie uspołecznione.

Proces planistyczny rozumie się obecnie nie tylko jako realizację reguł technicznych stanowiącą

wyłącznie domenę specjalistów. Planowanie przestrzenne stanowi dziś odpowiedź na zmieniające
się i żywe zapotrzebowanie społeczne w przestrzeni miasta. Zapotrzebowanie to znane i rozumiane
jest najlepiej przez tych, których dotyczy – przez społeczność mieszkającą i pracująca na terenach
objętych planowaniem, czy też procesem rewitalizacji. Z tego względu partycypacja w procesach
planistycznych nie może ograniczać się do rytualnego spełniania minimalnych wymogów prawa
(publiczne wykładanie planów). W tym sensie zarówno program rewitalizacji, jak i towarzysząca mu
praca nad planem miejscowym, winny być przedmiotem intensywnych negocjacji społeczności, poli-
tyków, ekspertów i administracji.

8.4. Uspołecznione warsztaty planistyczno-koncepcyjne (community plan-

ning)

Nieformalność takich form partycypacji nie oznacza jednak, że nie muszą one podlegać określo-

nym regułom gry. Reguły takie mają znaczenie zwłaszcza dla tzw. „uspołecznionych warsztatów

Partycypacja społeczności lokalnych w procesie rewitalizacji

planistycznych” (community planning), niezbyt jeszcze popularnych w Polsce. System tych warsz-
tatów stosować można znakomicie do różnych procedur planistycznych. Nadaje się on również do
procedury uzgadniania planu miejscowego z programem rewitalizacji.

Reguły warsztatów polegają przede wszystkim na przestrzeganiu określonych etapów postępo-

wania. Etapy te są następujące:

➢

określenie obszaru i celu zamierzonego przedsięwzięcia i prezentacja związanych z nim proble-
mów;

➢

ogłoszenie zamiaru przeprowadzenia uspołecznionego procesu planistycznego i przeprowadze-
nie akcji aktywizacji mieszkańców w celu wywołania silnej motywacji dla ich udziału w warszta-
tach;

➢

organizacja warsztatów planistycznych, realizująca podział na grupy problemowe (np. komuni-
kacja, zieleń, problem dzieci, infrastruktura socjalna, użytkowanie terenu itp.);

➢

wynikiem ich pracy winny stać się konkretne wyobrażenia planistyczne lub koncepcyjno-pro-
gramowe;

➢

konfrontacja wyników prac poszczególnych grup i procedura uzyskiwania konsensusu miedzy
społecznością, fachowcami, administracją i właścicielami oraz potencjalnymi inwestorami;

➢

wynikiem tego etapu winna być koncepcja planistyczno-programowa, na którą uzyskany został
możliwie szeroki konsensus;

➢

podjęcie przez administrację formalnej procedury planistycznej w oparciu o uzyskany konsensus.

Zaletą powyższego postępowania jest nie tylko możliwość kreatywnego współudziału społecz-

ności w procesie tworzenia planu miejscowego zintegrowanego z programem rewitalizacji. Jego za-
letą jest również przygotowanie i motywacja społeczności lokalnej do uczestnictwa w procesie reali-
zacji projektów. Dzięki aktywnemu udziałowi uczestnicy warsztatów będą lepiej rozumieli kom-
pleks wzajemnych zależności programu i planu, a także zależności między aspektami planistyczno-
prawnymi, budowlano-technicznymi, socjalnymi, ekonomicznymi i finansowymi. Bardziej zrozu-
miałe staną się dla nich relacje między interesem publicznym a prywatnym oraz role, zadania, moż-
liwości i ograniczenia poszczególnych aktorów procesu rewitalizacji. Warsztaty pomogą uniknąć
konfliktów, skarg i protestów. Trzeba podkreślić, że proponowane formy partycypacji nie uchylają
formalnych procedur sporządzania planu i programu, np. obowiązku ich wyłożenia do wiadomości
publicznej.

Warunkiem skuteczności powyższych metod partycypacji jest uzyskanie dla ich realizacji repre-

zentatywnych ilości uczestników. Istotne jest również, aby uczestniczący w tym procesie specjaliści
odznaczali się możliwie wysokim stopniem fachowości, innowacyjności oraz otwartości na idee lo-
kalnej społeczności.

8.5. Innowacyjność i przedsiębiorczość jako atrybuty aktywnej postawy party-

cypacyjnej

Faza realizacji programu i projektów wymaga zaistnienia szczególnych mechanizmów budzą-

cych i utrwalających aktywność społeczną. Faza ta jest znacznie bardziej konfliktogenna i narażona
na spadek motywacji niż faza współdecydowania. Skuteczność działań partycypacyjnych w fazie

Partycypacja społeczności lokalnych w procesie rewitalizacji

realizacji projektów zależy zarówno od endogenicznych potencjałów społecznych, jak i od stopnia
ich wspierania z zewnątrz. W szczególności zależy od dwóch ważnych atrybutów aktywności spo-
łeczności lokalnej – potencjału innowacyjnego i potencjału przedsiębiorczości

Innowacyjność jest postawą sprzyjającą wywołaniu zmian jakościowych w ramach struktury

społeczno-ekonomicznej i przestrzennej obszaru kryzysowego. W sytuacji kryzysowej mamy najczę-
ściej do czynienia z dwiema skrajnymi postawami: tendencją do apatii i rezygnacji oraz determina-
cją, sprzyjającą innowacyjności i przedsiębiorczości. Mniejszą tendencję do innowacyjności wyka-
zują z reguły jednostki i grupy przyzwyczajone do decyzyjnej funkcji administracji i opiekuńczej
roli państwa w kształtowaniu życia społeczno-ekonomicznego. Większy stopień innowacyjności
spotykamy u społeczności zmuszonych do samodzielnego rozwiązywania swoich problemów.

W tym miejscu warto wskazać na znaczenie determinacji wielu uczestników programu rewitaliza-

cji w Starych Bronowicach i Kośminku. Do uruchomienia potencjałów innowacyjnych społeczność
ta została zmuszona po utracie szansy na odgórne rozwiązanie swych problemów mieszkaniowych
i bytowych. Uruchomienie potencjałów społecznych okazało się możliwe również dlatego, że spo-
łeczność lokalna uznała swój dotychczasowy styl życia za możliwy do zmiany. Kolejnym sprzyjają-
cym elementem była pomoc z zewnątrz. Ta ostatnia jednak nie stanowiła elementu opiekuńczego,
ale pomogła uruchomić aktywność i potencjały innowacyjne. Nastąpiła korzystna relacja między
gotowością do innowacji a pomocą z zewnątrz. Szczególne znaczenie mieć będą te potencjały inno-
wacyjne, które nie stanowią podanych z zewnątrz gotowych rozwiązań, ale są owocem własnych
poszukiwań. W ten sposób autentyczny i skuteczny potencjał innowacyjności to ten, który powsta-
je jako oryginalny produkt aktywności lokalnej społeczności. Nie bez znaczenia będzie przy tym
odniesienie procesów i produktów innowacji do miejscowej tradycji myślenia i działania. Jednocze-
śnie ważne będzie, czy dadzą się one ukierunkować ku wspólnej wizji przyszłości lokalnej społecz-
ności.

Socjologowie zwracają uwagę na fakt, że współczesne rozumienie innowacyjności różni się tego,

jakie dominowało w okresie industrializacji. Wówczas innowacja wynikała z prymatu postępu nad
tradycją, systemu politycznego nad życiem, czynników materialnych nad niematerialnymi. Nie py-
tano o zasadność innowacji, a jedynie o jej zgodność z paradygmatami postępu, rozumianego jako
zerwanie z tradycją. Na związek współczesnego pojęcia innowacji z tradycją wskazuje współczesna
zasada zrównoważonego i trwałego rozwoju. Zasada ta sygnalizuje również pierwszorzędne zna-

Problem partycypacji, aktywizacji społeczeństw lokalnych i koniecznych ich atrybutów jest już od

dłuższego czasu jednym z ważniejszych tematów analiz i postulatów piśmiennictwa socjologicznego w Pol-
sce. Na ten temat zob. np.: A. Kaleta, Społeczność lokalna jako przedmiot i podmiot samorozwoju, (w): Polityka roz-
woju regionalnego i lokalnego w okresie transformacji systemowej, red. S. L. Bagdziński, W. Maik, A. Potoczek, To-
ruń 1995, s. 132-135. Również: Problematyka aktywizacji społeczności lokalnych (w): Problematyka rozwoju lokalne-
go w warunkach transformacji systemowej, red. W. Maik, Warszawa 1997, Biuletyn PAN-KPZK, z. 177, s. 143-179.
Prace te, jak i podana tam literatura przedmiotu zawierają istotne wskazówki na temat polskich poglądów
na problemy partycypacji i aktywizacji społeczności lokalnych, nie różniące się zbytnio od poglądów, repre-
zentowanych przez specjalistów w innych krajach Europy i USA. Z doświadczeń niemieckich w dziedzinie
partycypacji i „community planing” zob. I. Wiese von Ofen, Kultur der Partizipation. Beiträge zu neuen Formen
der Bürgerbeteiligung bei räumlicher Planung, Perspektiven Werkstatt Essen. Wie geht es weiter am Berliner Platz,
1999.

Partycypacja społeczności lokalnych w procesie rewitalizacji

czenie endogenicznych źródeł innowacji i odniesienia rozwoju do twórczych tradycji społeczności
lokalnych. Również w projekcie Ustawy o programach rewitalizacji w jednym zdaniu wymienia się
aktywizację, integrację i tożsamość lokalną jako podstawy skutecznej realizacji celów i zadań pro-
jektów rewitalizacji. Na etapie realizacji projektów rewitalizacji innowacyjna aktywność społeczno-
ści lokalnych zależeć będzie od konkretnych korzyści, które dana społeczność spodziewa się uzy-
skać. Innowacyjność musi być stale budzona i stymulowana. Dlatego jej rola i znaczenie zależeć bę-
dą od zaangażowania się pełnomocnika do spraw rewitalizacji w procesy aktywizowania i budzenia
endogennych potencjałów społecznych na obszarach kryzysowych i realizacji programu.

Drugim ważnym atrybutem aktywności społecznej jest przedsiębiorczość, która ma podstawowe

znaczenie zarówno przy realizowaniu projektów inwestycyjno-budowlanych, jak i społeczno-go-
spodarczych. Trzeba bowiem zakładać, że realizacja tych projektów następować będzie przy ograni-
czonych możliwościach finansowych. Będzie to zmuszać wszystkich uczestników-aktorów rewitali-
zacji do poszukiwania i integrowania różnych źródeł finansowania i sposobów wspierania projek-
tów, jak również do innowacyjności myślenia i działania. Stanie się to ważne szczególnie wtedy,
gdy w pierwszej fazie realizacji programów rewitalizacji brakować będzie jeszcze inwestorów, a
procesy rozwoju społeczno-gospodarczego będą jeszcze mało dynamiczne.

Obszary kryzysowe mogą być jeszcze długi czas określone negatywnymi skutkami procesów

transformacji i globalizacji. W takiej sytuacji przedsiębiorczość społeczności lokalnych, w tym jej po-
szczególnych członków, posiadać będzie szczególne znaczenie dla realizacji procesów rewitalizacyj-
nych. Dlatego na obszarach programów rewitalizacji tak wielkie znaczenie ma popieranie lokalnej
przedsiębiorczości. Od jej sukcesu zależeć będzie sukces wielu projektów rewitalizacji. Na obszarach
rewitalizacji szczególnie ważna i wymagająca intensywnego wspierania będzie mała przedsiębior-
czość, tzw. small business. Jego wymiar i charakter dostosowany jest do możliwości i specyfiki nie-
wielkich społeczności lokalnych, nie wyposażonych w poważne zasoby kapitałowe. Społeczności te
są z reguły gotowe do znacznego wkładu własnej pracy i energii w działania gospodarcze. Przedsię-
biorczość będzie konieczna dla realizowania projektów remontów i odnowy budynków, jak i dla re-
alizacji zadań społecznych i gospodarczych.

Przedsiębiorczość społeczności lokalnej nie może jednak rozwiązać wszystkich problemów ob-

szarów kryzysowych. Pamiętać należy, że wiele źródeł kryzysu ma swe odniesienia do ponadlokal-
nych procesów ekonomicznych. Dlatego w ramach realizowania programu rewitalizacji należy zwracać
uwagę na wyraźne zakreślenie granic skuteczności przedsiębiorczości i potencjałów innowacyjnych
społeczności lokalnej. W przeciwnym razie wystąpić może zjawisko frustracji i załamanie się wiary
społeczności lokalnej w jej zdolność realizowania rozwoju społeczno-ekonomicznego.

Nie wolno też zapominać o możliwości korzystania w lokalnych procesach rewitalizacji z działań

regionu, państwa i Unii Europejskiej. Bez współdziałania i pomocy wszystkich tych obszarów, inno-
wacyjność i przedsiębiorczość społeczności lokalnej nie wystarczą do rozwiązania wszystkich pro-
blemów obszarów kryzysowych. Będzie rzeczą nieodzowną realizowanie dostępu lokalnych spo-
łeczności do zasobów infrastrukturalnych, społeczno-kulturowych, środków kapitałowych, techno-
logicznego know-how, jak również do środków pomocowych z obszarów zewnętrznych –
regionalnych, państwowych i europejskich. Jedynie współdziałanie potencjałów aktywności lokal-
nej z jej atrybutami innowacyjności i przedsiębiorczości z jednej i pomocy ponadlokalnej z drugiej
strony, mogą zagwarantować sukces w realizacji programów rewitalizacyjnych.

Partycypacja społeczności lokalnych w procesie rewitalizacji

8.6. Partycypacyjne zarządzanie procesem rewitalizacji. Współrządzenie

i współodpowiedzialność

Według koncepcji projektu Ustawy, polityczną odpowiedzialność za realizowany w oparciu o

nią proces rewitalizacji ponosi gmina. Faktycznie jednak nie jest ona w stanie ponieść tej odpowie-
dzialności bez partycypacji społeczności lokalnej. Partycypacja w odniesieniu do procesów rewitali-
zacji oznacza więc nie tylko gotowość społeczności lokalnej do aktywnego współdziałania w usu-
waniu zjawisk kryzysowych i degradacji obszaru jej życia, mieszkania i pracy, lecz również ponie-
sienie współodpowiedzialności i podział ryzyka wypływające z tak rozumianego współdziałania.
Jest to cena, którą społecznościom lokalnym przychodzi zapłacić za finalny produkt partycypacji –
udział w zarządzaniu procesem rewitalizacji, który jest warunkiem uzyskania przez nie pełni pod-
miotowości i realizacji procesu rewitalizacji jako samorozwoju.

Partycypacja z natury rzeczy wiąże się z decentralizacją i głębokim uspołecznieniem systemu

sprawowania władzy. Założenie to uważa się dzisiaj za jeden z najważniejszych przejawów eman-
cypacji i rozwoju podmiotowości współczesnego społeczeństwa obywatelskiego. Przyjmuje się też,
że partycypacja jest wyrazem przekonania o tym, że „głównym specjalistą” w zakresie dotyczącym
spraw lokalnych, w tym również w sprawach rewitalizacji jest społeczność lokalna, a nie władza czy
zewnętrzni eksperci. W ciągu ostatnich 10 lat znaczenie partycypacji społecznej w krajach europej-
skich znacznie wzrosło. Zmieniło się również rozumienie roli władzy w procesach zarządzania. Jej
funkcję pojmuje się obecnie raczej w kategoriach wpływu na aktywizację obywateli i wspierania sa-
morozwoju niż pasywnego egzekwowania prawa. Ponieważ zaś osiąganie celów w procesie zarzą-
dzania wiąże się z zawieraniem umów społecznych i trudnymi kompromisami, w wielu krajach po-
dejmuje się stosowne reformy struktur administracji państwowej i lokalnej. Wzrasta znaczenie dele-

Ryc. Rewitalizacja jako element samoświadomości i samorządności społeczności lokalnej

Partycypacja społeczności lokalnych w procesie rewitalizacji

gowania zadań z obszaru administracji publicznej do sprawniejszych od niej instytucji prywatnych,
a także do nieformalnych gremiów społecznych.

W kontekście tych zmian widzieć należy również problem partycypacji społecznej w procesie re-

witalizacji. Rozwój partycypacji na poszczególnych etapach rewitalizacji winien sprzyjać urucho-
mieniu samorozwoju i nowych form samorządności. Będzie to wyrazem przejmowania przez spo-
łeczność lokalną współodpowiedzialności za rewitalizację i tym samym jej bezpośredniego uczest-
niczenia w zarzą-dzaniu tym procesem.

8.7. „Forum obszaru rewitalizacji”

Oprócz przygotowania partycypacyjnego, proces rewitalizacji wymaga również organizacji i za-

rządzania. Z doświadczeń krajów zachodnich wynika, że coraz trudniej jest określić horyzont cza-
sowy dla procesów rewitalizacji obszarów kryzysowych. Z tej racji zarządzanie rewitalizacją będzie
mogło przyjąć formę permanentną i będzie towarzyszyć długim sekwencjom rozwojowym miast
europejskich.

Przede wszystkim jednak zarządzanie procesem rewitalizacji winno realizować nowy typ zarzą-

dzania, skierowanego na inicjowanie, organizowanie, koordynację, aktywizowanie, wspieranie,
moderację i mediację, a nie odgórne zarządzanie. W ten sposób zarządzanie realizować może zasadę
partycypacji. Zarządzanie programem, koordynacja i wspieranie projektów rewitalizacji będą
udziałem jej aktorów.

Partycypacyjne zarządzanie procesem rewitalizacji nie wynika bezpośrednio z proponowanej

Ustawy. Projekt Ustawy podkreśla wprawdzie istotność zasady konsultacji społecznych, ale nie
określa precyzyjnie sposobów jej realizowania. Otwiera to olbrzymie szanse dla innowacyjnej orga-
nizacji zarządzania procesami rewitalizacji. Ta otwartość skłaniać winna gminy i pełnomocników
do rozwijania i optymalizacji innowacyjnych form organizacji i zarządzania procesami rewitalizacji.

Szereg impulsów i przykładów dla takich rozwiązań dają doświadczenia krajów zachodnioeuro-

pejskich, a także USA. Należy z nich korzystać, dostosowując je do warunków polskich.

Pełnomocnik winien zmierzać do tego, aby działanie jego sprzyjało partycypacyjnemu zarządza-

niu procesami rewitalizacji. Dla skutecznej realizacji tego celu winien on stworzyć nieformalną
strukturę zarządzania i koordynacji programu, obejmującą wszystkich istotnych aktorów procesu
rewitalizacji, która będzie w praktyce realizować procesy partycypacyjnego przygotowania, wdra-
żania i zarządzania rewitalizacją. Struktura ta winna być niesformalizowana i otwarta dla admini-
stracji, ekspertów, przedstawicieli społeczności lokalnej, jak i reprezentantów gospodarki prywat-
nej, polityków i lobbystów. Gminy w swym własnym interesie powinny korzystać z otwartości pro-
ponowanej Ustawy o programach rewitalizacji i wspierać pełnomocników w budowaniu
nieformalnych struktur zarządzających procesami rewitalizacji. Nie należy obawiać się utraty kom-
petencji, czy też powstawania konkurujących z administracją aktywności społecznych.

Jeszcze raz warto podkreślić, że współczesne „rządzenie” oznacza przede wszystkim budzenie

aktywności możliwie wielu podmiotów społecznych w celu wspierania samorozwoju społeczności.

Partycypacja społeczności lokalnych w procesie rewitalizacji

Realizując maksymalne otwarcie struktur zarządzających procesami rewitalizacji, nie należy bać

się udziału w niej sektora gospodarki

. Coraz istotniejsze będzie również integrowanie „lobbystów”

– osób mających kontakty i powiązania z obszarami polityki i gospodarki. Gremia takie winny roz-
winąć się możliwie wcześnie z tych struktur, które działać będą już na etapach przygotowywania
programu rewitalizacji (programowe grupy robocze). Na etapie realizacji programu i jego party-
cypacyjnego zarządzania grupa taka przekształcić się może w „Forum obszaru rewitalizacji”. Jako
gremium nieformalne, Forum nie jest identyczne z przewidzianą w projekcie Ustawy radą do
spraw rewitalizacji, zależną od zarządu gminy, który ją tworzy i odwołuje. Stąd nie może ona przy-
jąć takich funkcji, jakie sprawować ma Forum. Rada jest organem formalnym, Forum natomiast nie-
formalnym, stanowiącym wyraz aspiracji lokalnej społeczności do samorządnego zarządzania pro-
cesem rewitalizacji.

Forum służyć ma tworzeniu i wyrażaniu opinii, konfrontacji poglądów, mediacji konfliktów i

ogólnej koordynacji działań na obszarze programu. Jest swego rodzaju alternatywnym parlamen-
tem dzielnicowym bez kompetencji decyzyjnej. Rada do spraw rewitalizacji winna traktować Fo-
rum jako ważną instytucję społeczną, której opinia winna być brana pod uwagę. Rada winna speł-
niać funkcję „pasa transmisyjnego”, kierującego opinie, poglądy i nastroje społeczne do organów
administracyjno-politycznych.

8.8. Forum obszaru rewitalizacji i jego aktorzy

„Forum obszaru rewitalizacji” może zgromadzić następujących aktorów programu rewitalizacji:

➢

przedstawicieli administracji (urzędów gminnych zajmujących się problemami istotnymi dla
programu rewitalizacji),

➢

ekspertów, którzy stale lub okresowo współpracują z pełnomocnikiem bądź gminą w ramach przy-
gotowywania i realizacji programu rewitalizacji,

➢

przedstawicieli społeczności lokalnej,

➢

lobbystów, polityków,

➢

przedstawicieli gospodarki prywatnej,

➢

osób uczestniczących w działaniach koordynacyjno-moderacyjno-mediacyjnych.

Zadaniem Forum będzie wykreowanie na obszarze programu rewitalizacji praktyki sprzyjającej

samoorganizacji, partycypacji i samorządności społeczności lokalnej.

Niektórzy przedstawiciele sektora publicznego, a także reprezentanci społeczności lokalnych, przypi-

sują gospodarce prywatnej a priori zamiary wyłącznie egoistyczne, godzące w podstawowe interesy społecz-
ne. Problem polega raczej na tym, że w najbliższej przyszłości, a praktycznie już teraz, gospodarka będzie
istotnym aktorem procesów rewitalizacji, nie tylko jako realizator wielkich projektów, ale jako sponsor i part-
ner małych aktywności społeczno-ekonomicznych. Lęki przed „kapitałem” można usuwać wyjaśniając i
możliwie jasno określając rolę przedstawicieli gospodarki prywatnej czy lobbystów w procesie rewitalizacji.
Wiele problemów na obszarach kryzysowych daje się usunąć tylko we współpracy ze stabilnymi finansowo
inwestorami prywatnymi

Partycypacja społeczności lokalnych w procesie rewitalizacji

8.8.1. Administracja

Administracja jest odpowiedzialna za przygotowanie i realizację programu rewitalizacji zgodnie

z obowiązującym prawem. Jest również odpowiedzialna za przebieg rewitalizacji przed organem
politycznym gminy, jakim jest rada gminy. Poprzez swe wydziały fachowe (budowlane, gospodar-
cze, socjalne, mieszkaniowe itp.) gmina reprezentuje również wyspecjalizowany aspekt rewitalizacji.

8.8.2. Eksperci

Ekspertami są planiści, socjologowie i przedstawiciele innych specjalności. Mogą oni być angażo-

wani w celu przeprowadzania badań i analiz obszaru kryzysowego, sporządzania programu rewita-
lizacji i planu miejscowego dla obszaru rewitalizacji. W fazie realizacji programu ekspertów włącza
się w charakterze stałych lub czasowych doradców, np. w celu wykonania dodatkowych opraco-
wań czy studiów bądź do wsparcia fachowego realizacji konkretnych projektów. Ekspertów może
powołać pełnomocnik, ale winien to czynić w uzgodnieniu z zarządem gminy.

8.8.3. Lobbyści, politycy i przedstawiciele gospodarki

Pod pojęciem lobbystów rozumieć należy organizacje, czy też pojedyncze osoby, które posiadają

kontakty w instytucjach politycznych, gospodarczych lub organizacjach typu pozarządowego, mo-
gące odgrywać istotną rolę w realizacji programu rewitalizacji.

Wzrastająca konkurencja miast w pozyskiwaniu inwestorów czy środków wspierających przy-

nosi potrzebę wsparcia lobbystów dla skutecznej realizacji interesów gospodarczych i społecznych
gmin. Szczególną rolę odgrywać będą pod tym względem reprezentanci gmin w parlamentach re-

Ryc. Forum obszaru rewitalizacji i jego elementy

Partycypacja społeczności lokalnych w procesie rewitalizacji

gionalnych, w Sejmie, a w niedalekiej przyszłości również w instytucjach Unii Europejskiej. Ich za-
daniem będzie wspieranie lokalnych interesów rewitalizacji na poziomie regionalnym, centralnym i
europejskim oraz u potencjalnych sponsorów. Istotnymi lobbystami będą również instytucje i oso-
by, posiadające kontakty z obszarami prywatnej gospodarki i inwestorami.

Z racji wzrastającego znaczenia lobbingu w dziedzinie realizacji programów rewitalizacji, nie

sposób ograniczać kontaktów z lobbingiem tylko do obszaru administracji i polityki. Poszukiwać go
i pozyskiwać dla lokalnych interesów rewitalizacji winny również takie platformy jak „Fora obsza-
rów rewitalizacji”.

Dla inwestorów coraz istotniejszy jest kontakt ze społecznością lokalną. W związku ze wzrostem

znaczenia opinii publicznej i wpływem wielu nieformalnych inicjatyw obywatelskich na politykę i
gospodarkę inwestorów nie zadowala dziś tylko kontakt z zawodowymi politykami. Podmioty go-
spodarcze i inwestorzy przywiązują coraz większą wagę do nastawienia i oceny społeczności lokal-
nych. Ma to miejsce szczególnie wtedy, kiedy społeczność demonstruje aktywność i zdolność spo-
łecznej samoorganizacji.

8.8.4. Koordynacja – moderacja – mediacja

Koordynacja

Koordynacja działań Forum jest zadaniem trudnym i posiadającym jednocześnie kluczowe zna-

czenie dla sprawnego i skutecznego funkcjonowania Forum. Funkcje koordynacyjne realizowane
są na obszarze działania Forum na dwóch zasadniczych poziomach:

➢

w odniesieniu do realizacji programu i projektów,

➢

w odniesieniu do działań realizujących samorządność i samorozwój społeczności lokalnej.

W pierwszym wypadku jest to działalność ściśle związana z funkcjami i odpowiedzialnością pełno-

mocnika, który koordynuje działania w zakresie realizacji celów i zadań programu i projektów rewita-
lizacji. Koordynuje też proces rewitalizacji między administracją a społecznością lokalną, między
poszczególnymi projektami, developerami a kierownikami projektów. W razie potrzeby zasięga ra-
dy ekspertów i koordynuje ich współpracę z projektami. Do jego zadań należy również koordyna-
cja inwestycji gminnych, realizowanych na terenie obszaru programu i stanowiących istotny wkład
gminy w proces rewitalizacji. Należy dążyć do tego, aby każdy z projektów rewitalizacji posiadał
koordynatora – swego rodzaju kierownika, osobę dobrze zorientowaną w bieżących kwestiach pro-
jektu rewitalizacji i na stałe współpracującą z pełnomocnikiem. Istotnym elementem współpracy mię-
dzy pełnomocnikiem a koordynatorami projektów winien być stały monitoring i ewaluacja projektów.

Moderacja i mediacja

Moderacja i mediacja konieczne są wtedy, gdy dyskusje lub uzgodnienia między społecznością

lokalną, fachowcami, administracją, a nierzadko również gospodarką w ramach działalności Forum
wymagają szczególnego stopnia fachowości. Typową sytuacją wymagającą powołania moderatora
zewnętrznego będą np. warsztaty. Moderatorem będzie z reguły specjalista w dziedzinie planowa-
nia i rewitalizacji, zarazem biegły w problematyce negocjacji i rozwiązywania konfliktów. W sytu-
acjach konfliktowych pełnomocnik nie powinien podejmować się roli mediatora w ramach Forum.

Partycypacja społeczności lokalnych w procesie rewitalizacji

Działa on na zlecenie administracji samorządowej i uczestniczy bezpośrednio w realizacji progra-
mu, dlatego też może być traktowany jako strona związana z sytuacją konfliktową. Idealny media-
tor to osoba całkowicie neutralna, o wysokim prestiżu społecznym.

W krajach zachodnioeuropejskich istnieją biura, dysponujące zarówno fachowcami – planistami,

koordynującymi prace w ramach grup warsztatowych, jak i specjalistami w dziedzinie moderacji i
mediacji.

8.8.5. Społeczność lokalna

Jednym z warunków skutecznej partycypacji ze strony społeczności jest jej zdolność do samoor-

ganizacji. Nie chodzi przy tym tylko o umiejętność organizowania się w celu realizacji projektów,
lecz o zdolność społeczności lokalnej do świadomego i konsekwentnego reprezentowania siebie sa-
mej jako podmiotu społecznego. Realizacja tak rozumianej partycypacji następuje właśnie w ra-
mach działania Forum. Takie formy samoorganizacji i partycypacji społecznej są postulowane i za-
lecane przez organizacje europejskie i międzynarodowe, zaangażowane w inicjowanie nowych
form rozwoju społeczno-gospodarczego społeczeństw lokalnych. Z doświadczeń w tym zakresie
wynika, że obszary kryzysowe, konfrontowane z szansą poprawy swej sytuacji, wykazują zaskaku-
jąco duże potencjały samoorganizacji i zdolności do realizacji własnej, niezależnej podmiotowości.

Do tych działań i tworzonych w ich ramach gremiów, administracja i formalne gremia politycz-

ne w początkowych stadiach odnoszą się nieufnie. Wkrótce jednak okazuje się, że większości pro-
blemów obszarów kryzysowych nie da się rozwiązać bez form i struktur aktywnej partycypacji spo-
łeczności lokalnych. Dlatego też samorządy lokalne i lokalne gremia polityczne krajów zachodnio-
europejskich od dawna już uważają samoorganizację społeczeństw lokalnych za atut w walce o
usunięcie zjawisk kryzysowych i zahamowanie procesów degradacji, a nie za konkurenta, czy też
przeciwnika politycznego.

Sens i znaczenie partycypacyjnego i samorządnego modelu rewitalizacji

100

9. Sens i znaczenie partycypacyjnego i samorządnego modelu

rewitalizacji

Współczesne procesy rewitalizacji postrzegać należy w perspektywie dziesięcioleci. Dotyczy to

nie tylko sytuacji w Polsce. Specjaliści zachodnioeuropejscy i amerykańscy coraz częściej mówią o
rewitalizacji miast jako działalności ustawicznej

, rozwiązującej na bieżąco pojawiające się problemy.

Kryzys i degradacja obszarów miejskich XXI wieku stają się zjawiskiem wymagającym stałej in-

terwencji, bezustannych działań prewencyjnych i rewitalizacyjnych. Działania te przestają mieć
charakter doraźny, stając się istotną częścią aktywności urbanistycznej naszych czasów. Już w tej
chwili, w wielu krajach europejskich planowanie przestrzenne tylko w niewielkim stopniu obejmu-
je planowanie rozwoju miast. O wiele ważniejszym wyzwaniem staje się szukanie rozwiązania ta-
kich problemów, jak spadek ilości mieszkańców, tworzenie się nowych obszarów ubóstwa, bezro-
bocie oraz towarzysząca tym problemom społeczno-ekonomiczna degradacja wielu dzielnic miej-
skich.

Sytuację miast określają coraz bardziej procesy trudno przewidywalne i niełatwe do opanowania

samymi tylko środkami administracyjnymi i programami inwestycyjnymi. Siła zarządzająca sekto-
rów publicznych, administracji i polityki, ich możliwości finansowe oraz wpływ na procesy gospo-
darcze okazują się być coraz bardziej ograniczone. Dlatego pomimo wielkiego zaangażowania in-
stytucji europejskich, międzynarodowych, a także działań i programów narodowych, nie będzie
można rozwiązać problemu degradacji miast bez współudziału i współodpowiedzialności sił spo-
łecznych, zdolnych do aktywnych działań partycypacyjnych. Te z kolei wymagają odpowiedniego
poziomu samoświadomości i zdolności samoorganizacji.

Z tego względu, zawarta w niniejszym podręczniku propozycja partycypacyjnego modelu rewi-

talizacji nie wynika z doktryn ideologicznych, ale z przesłanek pragmatycznych. Projektowana
Ustawa o programach rewitalizacji otwiera szerokie możliwości realizacji takiego właśnie modelu,
otwierając tym samym obiecującą perspektywę dla polskiej rewitalizacji.

Die Soziale Stadt. Eine erste Bilanz des Bund-Länder-Programms „Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbe-

darf – die soziale Stadt“, hrsg. Vom Deutschen Institut für Urbanistik, 2002.

Sens i znaczenie partycypacyjnego i samorządnego modelu rewitalizacji

101

CZĘŚĆ B

DOŚWIADCZENIA I PERSPEKTYWY

REWITALIZACJI NA ZACHODZIE

Rozwój programów rewitalizacji w Niemczech

102

10. Rozwój programów rewitalizacji w Niemczech

10.1. Przyczyny powojennej degradacji dzielnic miejskich

Po drugiej wojnie światowej nasiliły się procesy degradacji starych zasobów zabudowy w mia-

stach europejskich, spowodowane utratą ich pierwotnych wartości i funkcji przestrzenno-ekono-
micznych. Prowadziło to z reguły do zahamowania procesu ich amortyzacji i rozwoju. Nieopłacalne
stały się bieżące naprawy i nowe inwestycje. Konsekwencją tych zjawisk była postępująca dekapita-
lizacja substancji i degradacja całych dzielnic miejskich.

Zjawiska takie obserwować można było również wcześniej, zwłaszcza w momentach przełomo-

wych, np. w epoce industrialnej – zarówno w jej początkach, jak i obecnie w momencie jej zmierz-
chu

. Procesom tym towarzyszyły i towarzyszą liczne niekorzystne zjawiska społeczne, polegające

na opuszczaniu starych obszarów miast przez ich dotychczasowych mieszkańców. Po drugiej woj-
nie światowej charakterystyczny był proces przenoszenia się ludności ze starych obszarów miast do
nowych osiedli jedno- i wielorodzinnych domów, lokalizowanych z reguły na peryferiach miast.
Stare, zdegradowane obszary miast zasiedlały jednocześnie inne, z reguły ekonomicznie słabsze
grupy społeczne. W Europie Zachodniej, w tym również w Niemczech, szczególny udział dla prze-
biegu tego procesu miały liczne grupy obcokrajowców przybyłych z państw o niższym standardzie
ekonomicznym. Szukali oni w dynamicznie rozwijających się krajach Europy korzystnych możli-
wości zatrudnienia, pracy i lepszych warunków opieki socjalnej.

O ile w początkowym okresie industrializacji degradacja i zjawiska kryzysowe obejmowały z re-

guły dzielnice staromiejskie, tak po drugiej wojnie światowej objęły one dzielnice z końca XIX i po-
czątku XX wieku. Procesy degradacji starych obszarów zurbanizowanych w Europie Zachodniej
osiągnęły w końcu lat 60. w Europie wymiar katastrofy urbanistycznej, stając się problemem poli-
tycznym. Procesy te nie dotyczyły wszystkich starych dzielnic miast europejskich. Wiele z nich,
zwłaszcza tych o długiej tradycji tzw. „dobrych dzielnic” oraz centralnie położonych i nie zniszczo-
nych wojną dzielnic śródmiejskich, zachowało swą atrakcyjność. Dzięki temu były one przedmio-
tem intensywnych inwestycji. W Niemczech niemal wszystkie ośrodki metropolitalne, a także
znaczna część średniej wielkości miast utraciły w wyniku wojny swe tradycyjnie zabudowane cen-

Pod koniec XVIII w. stan miast w obrębie średniowiecznych murów miejskich – zarówno w Zachodniej

Europie, jak i w Polsce – był katastrofalny. W wieku XVII i XVIII w krajach bogatszych rozwijały się nowe ob-
szary miejskie, do których przenosiła się ludność bogatsza. Niezależnie od tego spontanicznie powstawały
nowe obszary gromadzące ubogie warstwy ludności, zaś w ciągu XIX w. głównie imigrantów, ściągających
w poszukiwaniu pracy. W Polsce pierwszymi próbami poprawy (rewitalizacji) stanu miast były „Komisje do-
brego porządku”, co dowodzi, że już u schyłku XVIII stulecia istniała w Polsce świadomość konieczności in-
terwencji publicznej w celu osiągnięcia poprawy stanu obszarów miejskich.

Rozwój programów rewitalizacji w Niemczech

103

tra i wiele sąsiadujących z nimi dzielnic. W ten sposób obszary centralne stały się po wojnie miej-
scem intensywnych inwestycji w nową zabudowę, podczas gdy spora część nie zniszczonych ob-
szarów starego budownictwa ulegała postępującej degradacji. Na tych właśnie terenach w ostatniej
dekadzie XX wieku miały miejsce w Niemczech intensywne procesy rewitalizacyjne.

10.2. Obszary kryzysowe, ich odnowa i rewitalizacja

Reakcją na degradację starych dzielnic stały się programy rewitalizacyjne, przygotowywane i re-

alizowane od końca lat 60. w licznych krajach zachodnioeuropejskich

. Niezależnie od obiektywnej

konieczności poprawy sytuacji przestrzennej, budowlano-technicznej i mieszkaniowej, istotnym
impulsem dla rozpoczęcia procesów rewitalizacyjnych w krajach zachodnioeuropejskich były przy-
czyny ekonomiczne. Np. w Niemczech od końca lat 60. wzrastały koszty inwestycji budowlanych,
realizowanych na nowych obszarach, co spowodowane było przede wszystkim wzrostem cen ener-
gii i realizacją postulatów ochrony środowiska. Dlatego też zainteresowanie inwestorów kierowało
się coraz częściej na obszary zdegradowane. Obszary te w przeważającej części były usytuowane
stosunkowo centralnie, uzbrojone i skomunikowane. Interesowali się nimi zarówno inwestorzy ko-
mercyjni, jak i spółki realizujące tanie budownictwo mieszkaniowe w ramach programów wspiera-
nych środkami publicznymi.

Rozpoczęte na tych terenach inwestycje początkowo realizowane były metodą ingerowania w

substancję przestrzenną i architektoniczną oraz strukturę społeczną. W sytuacji gospodarki wolno-

Na temat programów rewitalizacyjnych na Zachodzie zob.:

•

T. Sumień, J. Furman-Michałowska, K. Ufnalewska, W. Wąs, Odnowa miast europejskich, Instytut Gospo-
darki Przestrzennej i Komunalnej, Warszawa 1989.

•

H. Zaniewska, J. Bogusz, Zasady finansowania modernizacji zasobów mieszkaniowych w świetle doświadczeń kra-
jowych i zagranicznych, Instytut Gospodarki Przestrzennej i Komunalnej, Warszawa 1992.

•

K. Skalski, Problemy rewitalizacji (w:) Gospodarka przestrzenna gmin. Poradnik t. III, Fundusz Współpracy –
Brytyjski Fundusz Know-How, Kraków 1998.

•

Red. Z. Ziobrowski, D. Ptaszycka-Jackowska, A. Rębowska, A. Geissler, Rewitalizacja, rehabilitacja, restruk-
turyzacja, odnowa miast, Instytut Gospodarki Przestrzennej i Komunalnej Oddział w Krakowie, Kraków
2000.

•

Odnowa miast. Doświadczenia brytyjskie i francuskie oraz wybrane materiały Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju
Miasta, Instytut Gospodarki Przestrzennej i Komunalnej Oddział w Krakowie, Kraków 2000.

•

M. Tertelis, Restrukturyzacja zarządzania nieruchomościami komunalnymi, Wyd. Municipium, Warszawa
2000, s. 143-149.

•

Die Soziale Stadt. Eine erste Bilanz des Bund-Länder-Programms „Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf –
die soziale Stadt”, Deutsches Institut für Urbanistik, 2002.
W Polsce tak znacznych programów nie było, chociaż w porównaniu z innymi krajami tzw. Bloku

Wschodniego – np. z byłą NRD – obszary starego budownictwa nigdy nie były tu wyludnione. Dokonywano
w nich bieżących napraw, a także sporadycznie przeprowadzano generalne remonty. Sami lokatorzy,
zwłaszcza w okresie względnego rozgęszczenia zatłoczonych początkowo starych mieszkań, z własnej ini-
cjatywy i na własny koszt dokonywali remontów w obrębie swych mieszkań. Działania te – fragmentaryczne
i mało systematyczne – choć nie były w stanie zapobiec postępującemu procesowi dekapitalizacji starej sub-
stancji, przyczyniały się do jego spowolnienia.

Rozwój programów rewitalizacji w Niemczech

104

rynkowej prywatne działania inwestycyjne posiadają z natury rzeczy charakter komercyjny. Ich
skutkiem jest powstawanie powierzchni mieszkalnej czy użytkowej o możliwie wysokiej wartości,
co powoduje wypieranie dotychczasowych mieszkańców z odnawianych terenów. Procesom tym
towarzyszą zjawiska spekulacyjne, skutkując znacznym wzrostem cen gruntów. Prowadzone w ten
sposób inwestycje powodowały opór i konflikty społeczne oraz liczne akcje protestacyjne, co dys-
kredytowało ideę odnowy i rewitalizacji miast

. Działania rewitalizacyjne prowadzone w oparciu o

standardowe instrumenty planistyczno-prawne i czyste mechanizmy wolnorynkowe prowadziły
też do całkowitego wyburzania starej zabudowy, której adaptacja była dla inwestorów zbyt droga i
technicznie uciążliwa. Również przepisy prawa budowlanego ukierunkowane były na standardy
nowego budownictwa. Dlatego powodowało to konflikty z inicjatywami obywatelskimi, zmierzają-
cymi do zachowania i ochrony historycznych struktur miejskich oraz tradycyjnego obrazu miast, jak
też ze służbą konserwatorską

. Pozytywną stroną takich form odnowy miast była wysoka spraw-

ność organizacyjna i znaczne tempo realizacji inwestycji. Powstająca w ten sposób zabudowa uzy-
skiwała również wysoką wartość rynkową.

Szeroka krytyka skierowana przeciwko negatywnym skutkom społecznym działań inwestorów

– spekulantów spowodowała konieczność nowego określenia zasad polityki rewitalizacyjnej. W
Niemczech zaowocowało to uchwaleniem w roku 1971 ustawy rewitalizacyjnej (Städtebauförde-
grungsgesetz – StBauFG)

. Ustawa ta regulowała zasady postępowania w ramach programów rewi-

Odpowiedzią na wyburzenia obiektów, a nawet całych kwartałów w znacznie zdekapitalizowanych

dzielnicach dużych miast zachodnioeuropejskich było nielegalne zajmowanie domów przeznaczonych do
rozbiórki przez zorganizowane grupy oporu (niem. Hausbesetzer). Działania te stały się jedną z przyczyn
zmian koncepcji odnowy miast. Polityczny wpływ i skuteczność takich działań związane były z ogólną at-
mosferą politycznych napięć końca lat 60. i 70. na Zachodzie Europy.

Od końca lat 60. ochrona zabytków konsekwentnie rozszerzała obszar swych zainteresowań na obsza-

ry architektury i budownictwa XIX i XX w. oraz na dotąd pomijane obiekty, takie jak kamienice mieszczań-
skie, budynki gospodarcze, obiekty przemysłowe i osiedla robotnicze. Z drugiej strony zaczęto doceniać wa-
lory zespołów urbanistycznych i dostrzegać w nich – obok pojedynczych obiektów – nową, zasługującą na
ochronę, jakość konserwatorską. Pojawiło się w tym czasie kontrowersyjne pojęcie urbanistycznej ochrony
zabytków, nieobecne np. w (zachodnio-) niemieckich ustawach o ochronie zabytków, ale stanowiące nieba-
wem postulat realizowany w kontekście nowych programów odnowy miast. Wiodącą rolę w przemianie po-
glądów na zakres ochrony konserwatorskiej i ratowanie starych ośrodków miejskich na Zachodzie miały w
latach 60. publikacje historyków sztuki i publicystów, a następnie działalność licznych inicjatyw obywatel-
skich.

Czyli ustawa o wspieraniu budowy miast, która w latach 80., po kilku nowelizacjach, stała się częścią

prawa budowlanego, a dokładniej prawa o planowaniu urbanistycznym (Baugesetzbuch-BauGB). Jest to pra-
wo federalne, na którego podstawie gminy niemieckie (a od 1990 roku również nowe kraje związkowe na te-
renie b. NRD) przygotowują i realizują programy rewitalizacji miast. Stosowanie postanowień tej ustawy
warunkuje otrzymanie ze strony Federacji i krajów związkowych odpowiednich subwencji, uzupełnianych
następnie środkami gminnymi. Subwencje te stanowią specjalne środki wspierające programy rewitalizacyj-
ne i muszą być administrowane w ramach budżetów gminnych jako majątek powierniczy. Dlatego najczę-
ściej administrują nimi pełnomocnicy miast do spraw rewitalizacji. Wymaga to z kolei uzyskania przez te in-
stytucje (z reguły prywatne, związane z gminami odpowiednimi umowami) statusu powierników środków
publicznych.

Rozwój programów rewitalizacji w Niemczech

105

talizacyjnych. Równocześnie dla realizacji tych programów uruchomione zostały systemy wsparcia
finansowego. Korzystanie z nich było uwarunkowane realizacją socjalnie zorientowanej polityki re-
witalizacyjnej. Polityka ta gwarantowała zabezpieczenie ludności przed wypieraniem jej z zajmowa-
nych dotąd obszarów. Dawała też osłonę socjalną i prawną lokatorom oraz realizowała zasadę współ-
uczestnictwa mieszkańców w procesach przygotowywania oraz wdrażania programów rewitaliza-
cyjnych.

Szczególne znaczenie uzyskali inwestorzy realizujący na obszarach rewitalizacji subwencjono-

wane „mieszkalnictwo społeczne” (sozialer Wohnungsbau)

o umiarkowanym czynszu. Najczęściej

były to bardzo liczne w Niemczech spółki miejskie i spółdzielnie mieszkaniowe, które zajmowały
się realizacją mieszkalnictwa na nowych osiedlach. Dla niemieckiego państwa ich działalność była
zabezpieczeniem realizacji społecznej polityki mieszkaniowej. W początkowym okresie instytucje te
realizowały rewitalizację terenów zdegradowanych metodą radykalnych wyburzeń. Prowadziło to
do przekształcania starych obszarów XIX-wiecznego budownictwa w nowe struktury przestrzenne,
odpowiadające urbanistyce i funkcji modernistycznych osiedli mieszkaniowych. Wymagało to bar-
dzo wysokiego angażowania środków publicznych w celu wykupu terenów oraz subwencjonowa-
nia kosztów budowy dla osiągnięcia odpowiednio niskiego czynszu.

Postępowanie takie spotykało się z masową krytyką przeciwników niszczenia zabudowy staro-

miejskiej. Przedsięwzięciom rewitalizacyjnym zarzucano wymuszanie na społecznościach starych
dzielnic radykalnej zmiany dotychczasowego stylu życia, argumentując, że przyczynia się do ich
dezintegracji społecznej.

Zarzucano im również marnotrawienie środków publicznych na realizację rozbiórek. Interpreto-

wano to jako niedopuszczalne niszczenie wartości przestrzeni kulturowych za publiczne pieniądze.
Wkrótce i ten głos wpłynął znacząco na metody działań rewitalizacyjnych, przynosząc nowy kon-
sensus, oparty na zasadzie „rewitalizacji zachowawczej” (behutsame Stadterneuerung). Pojęcie „za-
chowawczości” odnosiło się przy tym tak do struktur społecznych rewitalizowanych obszarów, jak
i do istniejących tam struktur przestrzennych i architektonicznych. Realizację tych zasad zabezpie-
czały przepisy regulujące dostęp do środków pomocowych oraz regulacje prawa lokalnego (przepi-
sy o ochronie obrazu miasta i struktur społecznych).

10.3. Zasady klasycznego niemieckiego modelu rewitalizacji

W oparciu o wspomnianą Ustawę o wspieraniu rozwoju miast (StBauFG) oraz zasady rewitaliza-

cji zachowawczej powstał w Niemczech efektywny model odnowy miast realizowany najpierw na
terenie Niemiec Zachodnich, zaś po zjednoczeniu rozszerzony na obszar byłej NRD. Aż do końca
lat 80. stanowił on „klasyczną” metodę rewitalizacji ukierunkowaną na pokonywanie skutków pro-
cesu dekapitalizacji przestrzeni miejskich, opartą o system zabezpieczeń socjalnych mieszkańców

Są to mieszkania o wysokim standardzie, realizowane w oparciu o kredyty komercyjne w takiej wyso-

kości, w jakiej kredyty te mogą być spłacane z określonego przepisami lokalnymi „czynszu socjalnego”. Wy-
sokość takiego czynszu jest znacznie niższa od przeciętnego czynszu rynkowego. Koszty inwestycji przekra-
czające wysokość tych kredytów są subwencjonowane z funduszy publicznych (fundusz mieszkalnictwa
społecznego).

Rozwój programów rewitalizacji w Niemczech

106

oraz realizującą metody uspołeczniania procesów planistyczno–realizacyjnych i zasady ochrony
starych struktur zabudowy miejskiej. Model niemiecki wychodził

z następujących założeń:

Charakter działań rewitalizacyjnych:

➢

działania rewitalizacyjne realizują interes publiczny,

➢

celem działań rewitalizacyjnych jest poprawa warunków życia, mieszkania i pracy poprzez usu-
nięcie deficytów funkcji przestrzeni i substancji budowlanej.

Rozwiązania prawne:

➢

ograniczenie na okres operacji rewitalizacyjnej mechanizmów rynkowych i praw właścicieli nieru-
chomości w celu zapobieżenia spekulacji i inwestycjom sprzecznym z celami rewitalizacji,

➢

dostarczenie instrumentów planistycznych dla przygotowywania, zarządzania i skutecznej ko-
ordynacji programu rewitalizacji,

➢

dostarczenie instrumentów ochrony interesów mieszkańców i realizacji dla nich osłon socjal-
nych,

➢

zapewnienie wpływu mieszkańców na proces rewitalizacji (działalność informacyjna i partycy-
pacja społeczna w dziedzinie planowania i realizacji procesów rewitalizacyjnych).

Rozwiązania finansowe:

➢

zaangażowanie środków publicznych dla finansowania zadań planistycznych, inwestycji infra-
strukturalnych, zadań publicznych i wspierania inwestycji prywatnych.

Rozwiązania organizacyjne:

➢

realizowanie skutecznych form współpracy sektora publicznego i właścicieli prywatnych w dzie-
dzinie przygotowywania, wdrażania i finansowania inwestycji,

➢

posługiwanie się instytucjami pełnomocniczymi i powierniczymi, koordynującymi proces rewi-
talizacji oraz „umowami inwestorskimi”

, regulującymi duże prywatne działania inwestycyjne

zgodnie z interesem samorządowej koncepcji rewitalizacyjnej.

Oparte na tych zasadach programy odnowy miast stały się nie tylko istotnym instrumentem dla

rewitalizacji obszarów zdegradowanych, ale również skutecznie wspierały politykę ochrony dóbr
kultury i tradycyjnego obrazu miast. Były ukierunkowane zarówno na przywrócenie zdegradowa-
nym obszarom miast ich wartości materialnej, jakości urbanistycznej, zachowanie wartości histo-
ryczno-architektonicznej, jak i na poprawę stanu technicznego substancji budowlanej. Ich celem by-
ło zapewnienie mieszkańcom i użytkownikom tych obszarów zdrowych i socjalnych, odpowiadają-
cych współczesnym standardom warunków życia, mieszkania i pracy.

Umowa inwestorska jest umową zawartą między inwestorem prywatnym a gminą, określającą zadania

inwestora prywatnego wynikające z faktu nabycia przez niego własności komunalnej. Stanowi ona jeden
dokument zawierający warunki sprzedaży oraz zadania i zobowiązania obu stron. Zasady umowy reguluje nie-
miecki kodeks budowlany (Baugesetzbuch – BauGB), odpowiadający polskiej Ustawie o planowaniu prze-
strzennym.

Rozwój programów rewitalizacji w Niemczech

107

Istotą tych programów było ich ukierunkowanie na działania inwestycyjno-budowlane w celu

rozwiązania problemu olbrzymiej luki remontowej – skutku wieloletniego, powojennego procesu
dekapitalizacji licznych dzielnic miast niemieckich. Problem ten nabrał szczególnego znaczenia na
terenie byłej NRD.

Społeczno-politycznym celem podejmowanych zadań było nadanie obszarom zdegradowanym

współczesnych walorów funkcjonalnych i użytkowych. Jednocześnie, drogą regulacji wysokości
czynszów, zabezpieczano interesy żyjącej tam społeczności, nie chcąc dopuścić do masowego wy-
pierania mieszkańców z ich dotychczasowych miejsc zamieszkania.

Istotną zasadą takiego modelu były ograniczenia prawne wobec właścicieli, konieczne dla pełnej

realizacji interesu społecznego, a równoważone wysokim zaangażowaniem środków publicznych.
Model ten zakładał, że rewitalizacja jest jednorazową radykalną interwencją, zabezpieczającą stabi-
lizację substancji, funkcji i struktury społecznej na dłuższy okres czasu. Wynikało to z przekonania
o stabilności istniejących wówczas korzystnych warunków społeczno-gospodarczych. Przekonanie
to towarzyszyło również początkowej fazie rewitalizacji miast w byłej NRD, gdzie na szeroką skalę
stosowano opisany wyżej model.

10.4. Ważniejsze zasady rozwiązań prawnych i finansowych

Podstawą dla przygotowania i realizacji programów rewitalizacji jest kodeks budowlany (Bauge-

stzbuch – BauGB), porównywalny z polską Ustawą o planowaniu przestrzennym, a w nim rozdział
„Szczególne prawo urbanistyczne – Prawo rewitalizacyjne”

Momentem decydującym w procedurze prawa rewitalizacyjnego jest podjęcie przez gminę

uchwały o rozpoczęciu badań i analiz na obszarze wykazującym znamiona kryzysu, tzn. takim, na
którym występują deficyty funkcji oraz substancji przestrzennej i budowlano-technicznej. Na mocy
tej uchwały gmina może odmówić zezwolenia na inwestycje, które mogłyby stanąć na przeszkodzie
realizacji programu rewitalizacji. Po zakończeniu badań i analiz i potwierdzeniu występowania zja-
wisk kryzysowych gmina podejmuje uchwałę o wprowadzeniu postanowień prawa rewitalizacyj-
nego. Z reguły uchwala się wówczas również ramową koncepcję przestrzenną dla programu rewi-
talizacji i jego główne cele. Dokumenty te winny być sukcesywnie dopasowywane do aktualnej sy-
tuacji i charakteru procesu rewitalizacji.

Szczególne znaczenie w ramach tych przepisów ma tzw. zezwolenie rewitalizacyjne, które obli-

guje wszystkich inwestorów prywatnych do uzgodnienia z gminą swych zamiarów inwestycyj-
nych

, zanim złożą wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę.

Przepisy te miały pierwotnie (od 1971 roku) charakter oddzielnej ustawy, włączonej w latach 80. do ko-

deksu budowlanego, jako jeden z jego rozdziałów.

Pod tym pojęciem rozumie się każde działanie mogące przynieść wzrost wartości nieruchomości, której

dotyczy inwestycja. Formalnie oznacza to konieczność uzyskania tzw. pozwolenia rewitalizacyjnego – wa-
runku uzyskania pozwolenia na budowę. Zezwolenie rewitalizacyjne ma podobne skutki prawne jak polska
decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zezwolenie to wymagane jest również w wy-
padku sprzedaży nieruchomości. Jego przedmiotem jest cena nieruchomości, która na terenach objętych
prawem rewitalizacyjnym nie może przekraczać wartości ustalonej przez rzeczoznawcę. Celem tej procedu-

Rozwój programów rewitalizacji w Niemczech

108

Regulacje prawa rewitalizacyjnego dotyczą również powoływania pełnomocnika i tworzenia

oraz administrowania powierzonym mu majątkiem gminy. Majątek ten obejmuje nieruchomości
komunalne na obszarze programu rewitalizacji oraz środki finansowe (subwencje). Prawo rewitali-
zacyjne zabezpiecza też interesy mieszkańców obszarów rewitalizowanych (prawo do pozostania
na tych obszarach, opieki i działań osłonowych w trakcie prowadzenia prac remontowych) oraz ob-
liguje gminę do sporządzenia odpowiedniego planu socjalnego dla programu rewitalizacji.

Niezależnie od prawa rewitalizacyjnego, które reguluje jedynie najważniejsze sprawy procedu-

ralne, rząd federalny i rządy krajów związkowych już od 1971 roku tworzyły specjalne fundusze re-
witalizacyjne. Wymogiem korzystania z tego funduszu przez gminy jest jego uzupełnienie środka-
mi własnymi w wysokości 33%. Zasady subwencjonowania regulują z kolei wytyczne rządów kra-
jów związkowych, dostosowując je do aktualnych potrzeb i zadań lokalnych.

Subwencje funduszu rewitalizacji mogą być użyte w celu realizacji związanych z programem za-

dań planistycznych, zlecanych przez gminę lub pełnomocnika. Służą one również finansowaniu re-
witalizacji ulic, placów, publicznych terenów zielonych, placów zabaw i infrastruktury publicznej.
Ponadto mogą być wykorzystane dla finansowania prac rozbiórkowych, zakupu gruntów w intere-
sie realizacji programu, jak i opłacenia pełnomocnika. Środki te mogą być również stosowane dla
wspierania prywatnych inwestycji rewitalizacyjnych, jednak tylko w przypadku, gdy te odpowia-
dają celom przestrzennym, budowlano-technicznym, użytkowym i socjalnym programu rewitalizacji.

Aby zabezpieczyć mieszkańców przed wyparciem ich z obszaru rewitalizacji na skutek wzrostu

czynszów, gmina subwencjonuje z funduszu rewitalizacyjnego koszty ponoszone przez prywat-
nych inwestorów. W ten sposób na inwestorze prywatnym spoczywa tylko ta część kosztów inwe-
stycji, którą może refinansować z wyznaczonego przez gminę czynszu. Równocześnie standard re-
witalizowanych i w ten sposób subwencjonowanych mieszkań nie może być w istotny sposób niż-
szy od standardu mieszkań w nowym budownictwie społecznym. Oznacza to, że mieszkania
winny mieć nowoczesne łazienki, odpowiednie kuchnie i metraż odpowiadający obowiązującym
normom.

Omawiany wyżej model przyniósł wiele pozytywnych efektów. Obszary rewitalizacji – stare

miejskie kwartały – przekształcone zostały w żywe i dobrze funkcjonujące dzielnice miejskie. Nie-
zależnie od tego w zachodnich krajach związkowych po upływie okresu karencyjnego dla subwen-
cji czynszów

często dochodziło do ich dopasowania do warunków rynkowych. Powodowało to

znaczną fluktuację lokatorów.

10.5. Niemiecki model rewitalizacji na terenie byłej NRD po 1990 roku

Po roku 1990 większość subwencji i środków przeznaczonych na zastosowanie modelu rewitali-

zacji została skierowana na tereny byłej NRD. Sytuacja na tym obszarze przedstawiała się następu-
jąco:

ry jest wykluczenie możliwości spekulacji przy sprzedaży nieruchomości na obszarze programu rewitalizacji.

Niskie czynsze, jako wynik subwencjonowania kosztów inwestycji, posiadają określoną karencję wy-

noszącą od 15 do 20 lat. Po tym okresie zostają „uwolnione” i mieszkania takie mogą być wynajmowane na
wolnym rynku.

Rozwój programów rewitalizacji w Niemczech

109

Sytuacja mieszkalnictwa:

W momencie zjednoczenia Niemiec znaczna część starego budownictwa na terenie byłej NRD,

wskutek złego stanu technicznego, była niezamieszkana. Po zjednoczeniu sytuacja ulegała znacznej
poprawie, problem pustostanów jednak pozostał. Jego przyczynami są:

➢

ciągle nie zrewitalizowane obszary starego budownictwa (spadek po NRD),

➢

mozolny proces rewitalizacji starego budownictwa po 1990 roku w wyniku długotrwałych i
skomplikowanych problemów restytucji prywatnej własności nieruchomości przy jednocze-
snym szybkim powstawaniu nowych inwestycji mieszkaniowych,

➢

wtórne pustostany w wyniku pogłębiającej się recesji gospodarczej i związanej z nią migracji
ludności do zachodnich krajów związkowych,

➢

znaczny wzrost możliwości wyboru mieszkania (lokale zrewitalizowane, z wielkiej płyty, nowe
budownictwo, często subwencjonowane przez państwo, mieszkania własnościowe itp.).

Sytuacja demograficzna i społeczno-ekonomiczna

Na terenie byłej NRD doszło do radykalnego zróżnicowania społecznego, mającego swe źródło

w procesach transformacji powodujących gwałtowany spadek miejsc pracy oraz migrację na Za-
chód. Liczba ludności znacząco spadła również z uwagi na niski przyrost naturalny.

Parcie inwestycyjne

Obecnie występuje ono na obszarach starego budownictwa tylko tam, gdzie inwestorzy mogą li-

czyć na odpowiedniej wysokości profity (np. sektory hotelarski i gastronomiczny w odwiedzanych
przez turystów starówkach miast). Inne obszary inwestycyjne to duże centra handlowe lokujące się
przeważnie na obrzeżach miast.

Struktura budowlana

Wiele wschodnioniemieckich miast, dzięki niższemu stopniowi ich zniszczenia podczas wojny,

zachowało starą, zabytkową substancję budowlaną. Jednakże w wyniku wielkich zaniedbań i wyso-
kiego stopnia dekapitalizacji remontowanie budynków zgodnie z zasadami rewitalizacji zachowaw-
czej jest trudne i bardzo kosztowne.

Partycypacja mieszkańców w procesach rewitalizacji

Współpraca z mieszkańcami musi być z reguły inicjowana i przeprowadzana przez administra-

cję i pełnomocników d.s. rewitalizacji. Motywacja mieszkańców jest w tej dziedzinie najczęściej
dość niska. Dodatkowo obniżają ją m.in. duża ilość pustostanów i fluktuacja mieszkańców.

Zainteresowanie ludności zamieszkiwaniem na terenach starego budownictwa ciągle utrzymuje

się na niskim poziomie. Przełamanie tej sytuacji wymaga inicjatyw ze strony gminy, administracji i
pełnomocników, co zwiększa odpowiedzialność gminy za inicjowanie strategii rewitalizacyjnych,
ich wdrażanie oraz pozyskiwanie dla nich akceptacji społecznej.

Rozwój programów rewitalizacji w Niemczech

110

10.6. Nowe strategie rewitalizacyjne w Niemczech i innych krajach europej-

skich

Problemy związane z sytuacją wschodnich krajów związkowych i konieczność reorientacji me-

tod i strategii w wyniku oddziaływania procesów globalizacyjnych były impulsem dla powstania w
latach 90. nowych inicjatyw i modeli w dziedzinie rewitalizacji. W ich wyniku wprowadzono dwa
nowe programy: „Przebudowa miast w nowych krajach związkowych” oraz „Miasto socjalne”. W
pierwszym programie szczególne miejsce zajmuje mieszkalnictwo, w drugim problematyka spo-
łeczno-ekonomiczna. Programy te wyznaczają nowy kierunek polityk rewitalizacyjnych. Główną
przyczyną ich wprowadzenia było przesunięcie akcentu z problemu walki z luką remontową na
kwestię nowej dystrybucji obszaru mieszkalnictwa oraz zagadnienia społeczno-ekonomiczne.

10.6.1.Niemiecki program „Przebudowa miast w nowych krajach związkowych”

Obecnie rewitalizacja na obszarze wschodnich krajów związkowych borykać się musi z nowymi

problemami, związanymi ze spadkiem zapotrzebowania na powierzchnie mieszkalne i użytkowe.
W wyniku negatywnego bilansu demograficznego, na obszarze Niemiec Wschodnich w ciągu ostat-
nich pięciu lat zanotowano znaczną nadwyżkę powierzchni mieszkaniowej. W roku 2002 wynosiła
ona 1,3 mln jednostek mieszkaniowych.

Skutki tej sytuacji są katastrofalne, zarówno dla właścicieli, jak i firm prywatnych i komunalnych

dostarczających wodę, odprowadzających ścieki oraz zaopatrujących w energię cieplną, gaz i elek-
tryczność. Postępujący spadek ilości mieszkańców miast wschodnioniemieckich negatywnie odbija
się również na obrotach przedsiębiorstw komunikacyjnych.

W tej sytuacji rząd federalny utworzył i wdrożył nowy program rewitalizacyjny – „Przebudowa

miast w nowych krajach związkowych”.

10.6.2.Strategie i koncepcje planistyczne – zintegrowane plany rozwojowe

Program „Przebudowa miast w nowych krajach związkowych” wymaga obligatoryjnego sporzą-

dzenia zintegrowanego planu rozwoju gminy. Plan taki musi zawierać programy rewitalizacji i ich
cele, uzgodnione z wynikami analiz w następujących zakresach:

➢

sytuacja wyjściowa rozwoju demograficznego i społecznego gminy,

➢

analiza struktury i sytuacji mieszkaniowej,

➢

sytuacja gospodarcza i prognozy rozwoju gospodarczego,

➢

inne zakresy i obszary problemowe, zawarte w planach ogólnych zagospodarowania przestrzen-
nego.

W zachodniej części Republiki Federalnej Niemiec gminy uczestniczące w programach rewitali-

zacyjnych nie wykazują tendencji rozwojowych. Miasta wschodnioniemieckie z kolei, objęte no-
wym programem przebudowy miast, stoją wobec zadania redukcji swych zasobów mieszkanio-
wych. Redukcją taką nie będą jednak objęte zasoby starego budownictwa o znaczeniu historycz-
nym lub mające znaczenie dla identyfikacji miast i ich tradycji. Na podstawie zintegrowanego

Rozwój programów rewitalizacji w Niemczech

111

planu rozwoju gminy mogą określić, jakie obszary mieszkalnictwa będą redukować, a które utrzy-
mywać, modernizować i rozwijać. W niektórych z tych obszarów zostanie przeprowadzona rozbiór-
ka budynków mieszkalnych, w innych – programy socjalnej i przestrzenno-budowlanej stabilizacji.
Procesy te mogą prowadzić do wystąpienia zupełnie nowych impulsów rozwojowych i przekształ-
cania obszarów objętych redukcjami, np.:

➢

powstawania luźnej zabudowy na miejscu zabudowy zwartej,

➢

renaturyzacji dotychczas zabudowanych obszarów i ich przekształcania w obszary naturalne i w
konsekwencji do zwiększenia obszarów zielonych w mieście,

➢

zwiększenia powierzchni infrastruktury (komunikacja – parkingi, parki i tereny rekreacyjno-
sportowe).

Na pozostałych obszarach wzmocnieniu i stabilizacji ulegną dotychczasowe funkcje tych tere-

nów. W kontekście formułowania nowego programu zarysowały się również wyraźniej problemy
mieszkalnictwa, odgrywające kluczową rolę dla jego realizacji. Należy przyjąć, że pomimo poważ-
nego spadku ilości mieszkańców istnieć będą grupy społeczne o wyższych dochodach, zamierzające
inwestować w mieszkania o wyższym standardzie, mieszkania własnościowe lub domy jednoro-
dzinne. Wymaga to tworzenia atrakcyjnej i zróżnicowanej oferty. Dlatego strategia optymalizacji
struktury mieszkalnictwa na obszarach nie podlegających redukcji i obszarach programów rewitali-
zacji musi uwzględniać tworzenie mieszkań:

Zasady programu „Przebudowy miast

we wschodnich krajach związkowych“

Cel:
Poprawa warunków i potencjałów lokalizacyjnych przez polepszenie
jakości przestrzeni miejskiej i atrakcyjności warunków mieszkaniowych

Działania:
➢

Poprawa jakości kwartałów miasta, w tym szczególnie obszarów miejskich podlegających
redukcji,

➢

wspieranie mieszkalnictwa w centrum i w dzielnicach staromiejskich,

➢

koncentracja na modernizacji mieszkań w dzielnicach centralnych i staromiejskich,

➢

wspieranie tworzenia mieszkań własnościowych w centrum i w dzielnicach staromiej-
skich,

➢

dystrybucja środków w oparciu o konkurencyjność projektów (preferencja lokalizacji
śródmiejskich),

➢

uruchomienie odpowiednich linii kredytowych,

➢

podwyższenie dodatków inwestycyjnych dla rewitalizacji w centrum
i w dzielnicach staromiejskich.

Warunek przyjęcia gminy do programu:
Sporządzenie zintegrowanego planu rozwoju gminy

Wysokość subwencji w skali Republiki Federalnej:
W latach 2002-2009 łącznie 2,7 mld Euro, z tego 1,1 mld Euro środków federalnych

Źródło: Verband deutscher Hypothekenbanken: Stadtumbau Ost - Herausforderung
für Staat und Wirtschaft, Berlin, 2002.

Rozwój programów rewitalizacji w Niemczech

112

➢

czynszowych o zróżnicowanym standardzie i cenie,

➢

powstających w systemie projektów grupowych,

➢

opartych o wspólne tworzenie mieszkań własnościowych przez grupy pragnące mieszkać w
bezpośrednim sąsiedztwie,

➢

„jednorodzinnych domów miejskich”, powstających z przekształcenia starej zabudowy, bądź w
wyniku zabudowy wolnych przestrzeni zabudową jednorodzinną w centrum miasta.

Strategia tworzenia atrakcyjnych warunków mieszkaniowych w sytuacji zagrożenia migracją lo-

katorów z dzielnic centralnych musi równocześnie uwzględniać zróżnicowanie grup potencjalnych
inwestorów takich przedsięwzięć.

10.6.3.Badania i analizy w zintegrowanych planach rozwojowych

W ramach sporządzania zintegrowanych planów rozwoju gminy uwzględnia się następujące

obszary problemowe:

Demografia:

➢

liczba ludności, liczba i wielkość gospodarstw domowych, struktura wiekowa,

➢

dochody ludności według poszczególnych grup społecznych, struktura zawodowa, odbiorcy po-
mocy społecznej, bezrobotni i odbiorcy dodatków mieszkaniowych,

➢

bilans i struktura migracji (wg zawodów, wieku oraz motywów migracji).

Mieszkalnictwo:

➢

wielkość, rozkład i struktura zasobów mieszkaniowych, wiek zabudowy, struktura własności i
właścicieli mieszkań,

➢

zapotrzebowanie na mieszkania uwzględniające:

➢

ilość osób oczekujących na mieszkanie,

➢

zapotrzebowanie na mieszkania zastępcze,

➢

nowe zapotrzebowania z uwagi na wzrost dochodów, przyrost zaludnienia czy zmianę
preferencji,

➢

nadmiar mieszkań, pustostany.

Handel, usługi i rzemiosło:

➢

istniejące funkcje i powierzchnie i zróżnicowanie według branż,

➢

szacunek aktualnych obrotów i oczekiwania ze strony handlowców,

➢

zapotrzebowanie na zwiększenie powierzchni, ocena problemów lokalizacji,

➢

rozważenie możliwości stymulowania procesami lokalizacji między obszarami peryferyjnymi a
śródmiejskimi, także w aspekcie lokalizacji dużych centrów handlowych.

Komunikacja:

➢

warunki dla przyjaznego mieszkańcom rozwoju komunikacji,

➢

ochrona obszarów mieszkalnych przed zakłóceniami ruchem – preferencje dla stref ograniczenia
prędkości (strefy 30 km/h).

Nowe programy rewitalizacyjne dla miast zachodnioeuropejskich

113

11. Nowe programy rewitalizacyjne dla miast zachodnioeuro-

pejskich

11.1. Przyczyny kryzysu miast europejskich w okresie globalizacji

Co najmniej od początku lat 70. w miastach europejskich obserwować można było skutki prze-

mian strukturalnych w dziedzinie gospodarczo-społecznej, związane ze zmierzchem epoki indu-
strialnej. Dopiero jednak pod koniec lat 80. i na początku lat 90. stało się jasne, że zjawiskom tym nie
można przeciwdziałać tylko programami skierowanymi na inwestycje budowlane. Pojawił się pro-
blem gwałtownego spadku ilości miejsc pracy w działach produkcyjnych (przemysłowych) oraz
w administracji publicznej. Podobnie stało się w tych sektorach, które dotąd należały do obszaru
monopolu państwowego (np. kolej, poczta, służba zdrowia itp.). Wskutek globalizacji nastąpiła po-
laryzacja między poziomami najwyższych i najniższych dochodów (zanik stabilnej grupy docho-
dów średnich).

Równocześnie nastąpiły zmiany w dziedzinie mieszkalnictwa. W obszarze polityki mieszkanio-

wej spadło znaczenie sektora publicznego, zmniejszyły się i uległy ograniczeniu subwencje i syste-
my wspierania mieszkalnictwa przez państwo. Dla wyboru miejsca zamieszkania, ceny mieszkań,
względnie wysokości czynszu wzrosło znaczenie czynnika lokalizacji i socjalnego środowiska, co
sprzyjało procesowi segregacji społecznej. W miastach Europy Zachodniej powstały obszary tzw.
„nowego ubóstwa” i związane z nimi zjawiska deklasacji, segregacji społecznej czy selektywnej mo-
bilności mieszkańców. Pojawiły się nowe, często liczne grupy społeczne, które z powodów struktu-
ralnych, a nie tylko przejściowo słabej koniunktury, pozbawione zostały dostępu do nowo organi-
zującego się – „postindustrialnego” – rynku pracy.

Zjawiska te posiadają już własny słownik. Szczególne znaczenie mają następujące pojęcia:

Dual City

– miasta (szczególnie metropolie) o skrajnie zróżnicowanej strukturze przestrzennej,

charakteryzujące się ostrym zróżnicowaniem socjalnym mieszkańców. Za klasyczny przykład ucho-
dzą Nowy Jork i Londyn.

Ekskluzja (Exclusion)

– pojęcie utworzone przez socjologów francuskich, oznaczające procesy

strukturalnej negatywnej selekcji grup mieszkańców na terenie niektórych dzielnic, zwłaszcza
dzielnic o przestrzenno-funkcjonalnej monostrukturze (np. nowe osiedla mieszkaniowe).

Gentryfikacja

– procesy dowartościowywania starych dzielnic miast drogą realizacji inwestycji

zmierzających do utworzenia z nich obszarów o wysokiej atrakcyjności dla dobrze sytuowanych na-
bywców bądź najemców lokali mieszkalnych i użytkowych. Jeżeli dotyczy to obszarów zamieszkiwa-
nych dotychczas przez ludność uboższą, to zostaje ona z takich obszarów wyparta. Interwencje in-
strumentami rewitalizacji w latach 70. miały m.in. zapobiec takim procesom.

Hyperghetto

– pojęcie wywiedzione z badań amerykańskich. Określa proces skrajnej selekcji

społecznej na terenach od dłuższego czasu podlegających degradacji w wyniku całkowitego zaniku

Nowe programy rewitalizacyjne dla miast zachodnioeuropejskich

114

potencjałów i nie dającej szans jakiemukolwiek procesowi rewitalizacji. W USA obszary takich „hy-
perghett” były w ostatnich latach konsekwentnie wyburzane, a ich ludność przenoszona w niewiel-
kich grupach do innych obszarów miasta. Celem tych działań było usunięcie dotychczasowych, ne-
gatywnych więzów społecznych i wyizolowanie poszczególnych rodzin i jednostek z ich pierwot-
nych układów w ramach „hyperghetta”.

Kumulatywna marginalizacja

– proces kumulowania zjawisk kryzysowych w dziedzinie prze-

strzenno-budowlanej i gospodarczo-społecznej. Powoduje on wzajemne potęgowanie i pogłębianie
się procesów wyobcowania i izolacji mieszkańców żyjących na danym terenie.

New Urban Underclass

– obszary biedy w miastach są zjawiskiem znanym. Dotyczyły one w

przeszłości tych grup, którym nie udało się wejść na rynek pracy lub w istotny sposób poprawić
swej egzystencji. W tym wypadku chodzi o zjawisko tzw. „nowego ubóstwa”, które dotyczy grup
społecznych nie mających w wyniku ich strukturalnych deficytów (wykształcenie, wiek, znajomość
języków itp.) szans wejścia na nowoczesny rynek pracy. Nierzadko są to jednostki należące w prze-
szłości do warstw średnich czy robotniczych, które w wyniku restrukturyzacji utraciły miejsca pra-
cy i nie posiadają szansy na zdobycie nowego. Powodem tego być może wiek, niska zdolność do
przekwalifikowania etc.

Mobilność selektywna

– Proces przenoszenia się mieszkańców z gorszych obszarów miejskich

do lepszych, w którym uczestniczą jedynie mieszkańcy lepiej sytuowani (np. przenoszenie się z ob-
szarów deficytowych do atrakcyjnych osiedli budownictwa jednorodzinnego).

Segregacja

– Tworzenie się podziałów według zasad etnicznych, socjalnych lub opartych na

określonych „stylach życia”. Dla oceny tego zjawiska jest rzeczą istotną, czy procesy te są wymusza-
ne, czy też następują dobrowolnie.

Tipping point

– Punkt „zapaści”, wyznaczający moment, w którym osiągnięty zostaje stan kry-

tyczny dla danego obszaru, ujawniający ostatecznie jego stan kryzysowy. Od tego momentu ustają
możliwości samonaprawy takiego obszaru i dla poprawy sytuacji konieczna jest interwencja z ze-
wnątrz

Na terenie byłej NRD skutki globalizacji nałożyły się na procesy transformacji, doprowadzając

do skrajnej redukcji miejsc pracy i poważnych trudności ekonomicznych, którym towarzyszyły nie-
korzystne zmiany demograficzne.

Jednym ze zjawisk rzutujących na rozwój miast był nagły powrót tych trendów, które udało się

zahamować w poprzednich dekadach. Należały do nich tendencje dezurbanizacyjne oraz wzrost
mobilności grup społecznych, szukających możliwości realizacji swych nowych zapotrzebowań
mieszkaniowych.

Zmiany strukturalne w gospodarce przyniosły społeczeństwu zachodnioniemieckiemu głębokie

poczucie niepewności. Dotychczasowe „państwo opiekuńcze” traciło zdolność przejmowania peł-
nej odpowiedzialności za problemy rynku pracy, za sprawność i stabilność systemów rentowych, za
dotychczasowe formy służby zdrowia czy ochrony środowiska.

Wymagało to sformułowania nowych zasad politycznych, odejścia od odgórnego zarządzania,

koniecznego, jak się wydawało, dla skutecznego zabezpieczenia wszystkich interesów społecznych

(Za: Sozialorientierte Stadtentwicklung. Gutachten, im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

Umweltschutz und Technologie, Berlin 1998, s. 3). Szereg wyżej wymienionych zjawisk znanych jest od
dawna, ale ich koncentracja jest świadectwem przewagi problematyki gospodarczo-społecznej w ramach ak-
tualnych problemów obszarów kryzysowych, wywołanych skutkami globalizacji.

Nowe programy rewitalizacyjne dla miast zachodnioeuropejskich

115

i skierowania się ku kooperacji i partnerstwu z szerokimi kręgami społeczeństwa. Wzrastała ko-
nieczność nie tylko realizowania wspólnie określonych celów, ale również ponoszenia z tego tytułu
wspólnego ryzyka i wspólnej odpowiedzialności.

W wyniku procesów globalizacyjnych również samorządy gmin i miast stanęły w obliczu no-

wych konfliktów i napięć. Zaznaczył się proces utraty kompetencji lokalnych na rzecz jednostek re-
gionalnych i ponadregionalnych, gdyż wiele dotychczasowych działań lokalnych coraz częściej
można było realizować tylko na wyższych poziomach zarządzania. Społeczność lokalna, lepiej rozu-
miejąc i umiejąc skuteczniej rozwiązywać swoje problemy, częściej dążyła do tworzenia własnych,
nieformalnych struktur, równoległych do formalnych obszarów polityczno-administracyjnych.

Obecnie, w wyniku przemian gospodarczych, gminy tracą znaczną część swych dotychczaso-

wych dochodów. W wyniku trudności finansowych wynikających np. ze wzrostu obciążeń socjal-
nych i spadku dochodów podatkowych (upadek przemysłu), tracą również wpływ na gospodarkę.
Koszty gmin zwiększają się też z racji nowych regulacji instytucji Unii Europejskiej.

Dla kwestii rewitalizacji najistotniejszy stał się fakt pojawienia się w miastach nowych obszarów

kryzysowych. Jak stwierdzono, zjawiska te nie posiadały przyczyny tylko w złym stanie budynków
czy mieszkań. Stwierdzone objawy kryzysowe posiadały inne niż miało to miejsce w przeszłości
proporcje między sferą przestrzenno-funkcjonalną a ekonomiczno-społeczną. Listy zjawisk kryzysu
były przy tym długie, powtarzały się w wielu miastach i krajach, obejmując z reguły takie zjawiska,
jak:

W sferze przestrzenno-budowlanej i funkcjonalnej:

➢

zdecydowanie negatywny „image” danego obszaru w ramach miasta,

➢

występowanie zarówno zjawisk skrajnej dekapitalizacji, jak i zaniedbania oraz dewastacji bu-
dynków i otoczenia,

➢

deficyty ochrony środowiska, brak zieleni, obszarów rekreacyjnych, obciążenie spalinami i hała-
sem (skutkami nadmiernej intensywności transportu),

➢

degradacja przestrzeni publicznej i deficyty obszarów rekreacji,

➢

negatywne skutki dezindustrializacji, upadek przemysłu, rzemiosła,

➢

poważne deficyty struktury handlu i usług, zła struktura zaopatrzenia ludności,

➢

słabo rozwinięta infrastruktura socjalna, kulturalna i rekreacyjna, zwłaszcza w stosunku do za-
potrzebowania dzieci i młodzieży.

W sferze ekonomicznej i socjalnej:

➢

koncentracja ekonomicznie upośledzonych grup społecznych,

➢

brak miejsc pracy, wysoki procent bezrobocia, brak możliwości kształcenia zawodowego,

➢

szczególnie wysokie bezrobocie wśród młodzieży, wysoka liczba osób długo pozostających na
zasiłku,

➢

napięcia socjalne,

➢

koncentracja obcokrajowców,

➢

niskie zarobki,

➢

deficyty wykształcenia i niskie kompetencje socjalne,

➢

wysoka liczba kobiet samotnie wychowujących dzieci, zjawiska degradacji rodzin,

➢

ponadprzeciętna ilość osób korzystających z pomocy socjalnej, obszary biedy, niska siła nabyw-
cza mieszkańców,

➢

ponadprzeciętny poziom przestępczości, wandalizm,

Nowe programy rewitalizacyjne dla miast zachodnioeuropejskich

116

➢

niski poziom zdrowotny, alkoholizm, narkomania,

➢

problemy dzieci i młodzieży w szkołach,

➢

dezintegracja, apatia społeczna, poczucie izolacji i segregacji, brak nadziei na lepszą przyszłość,

➢

napływ „przegranych” grup społecznych zbiegający się w czasie z odpływem grup lepiej sytu-
owanych.

Mieszkańcy obszarów kryzysowych podlegają z reguły wielorakiej izolacji. W wyniku braków w

wykształceniu, jak też redukcji kompetencji socjalnych, podlegają oni eliminacji z rynku pracy (izo-
lacja ekonomiczna). Wskutek świadomości swej negatywnej sytuacji społecznej ulegają równocze-
śnie procesowi degradacji poczucia własnej wartości, wchodząc w rolę izolowanego od reszty spo-
łeczeństwa „marginesu społecznego” (izolacja społeczno-kulturalna). Skutkiem tych zjawisk jest co-
raz słabszy kontakt tych grup i ich przedstawicieli z instytucjami społecznymi, politycznymi i
administracją (izolacja społeczno-instytucjonalna).

Rozpoznanie sytuacji nowych obszarów kryzysowych w krajach Europy Zachodniej doprowa-

dziło do zmiany perspektywy, z jakiej formułowano dotąd programy rewitalizacji.

11.2. Reakcje państw i instytucji międzynarodowych

Państwa zachodnioeuropejskie pragnęły za wszelką cenę utrzymać specyfikę miasta europej-

skiego jako organizmu opartego na historycznej tradycji, harmonijnym rozwoju przestrzennym,
gospodarczym i społecznym. Od końca lat 80. i początku lat 90. na nowe problemy miast uwagę
kierowały również instytucje międzynarodowe.

Najwcześniej prób nowych form rewitalizacji dokonywano w krajach, w których już w latach 70.

i 80. powstała konieczność uwzględniania w rewitalizacji problemów ekonomiczno-społecznych.
Dlatego już w latach 70. podjęto w Wielkiej Brytanii i Francji, a wkrótce potem również w Holandii,
działania zmierzające do poprawy sytuacji. W Niemczech jeszcze przez szereg kolejnych lat prefe-
rowano model rewitalizacyjny, zorientowany na działania budowlano-inwestycyjne. Korzystano
przy tym z dynamicznego rozwoju rynku budowlanego po zjednoczeniu oraz ze znacznego poten-
cjału środków publicznych.

Jeszcze przed szczytem ONZ w roku 1995 w Kopenhadze, poświęconym rozwojowi społeczne-

mu oraz konferencją HABITAT II w Istambule w roku 1996, w ramach działań Unii Europejskiej po-
wstała w roku 1994 inicjatywa URBAN I, kontynuowana od roku 2000 jako URBAN II. W ramach
tych inicjatyw nastąpiło sformułowanie wielu ważnych postulatów dotyczących ekonomiczno-so-
cjalnych aspektów nowego podejścia do rewitalizacji miast, szczególnie w odniesieniu do metod
zintegrowanych działań w obrębie nowych obszarów kryzysowych. Istotną rolę odegrała również
konferencja światowa URBAN 21, która odbyła się w Berlinie w roku 2000.

Dzięki tym konferencjom i inicjatywom, w latach 90. silniej zaakcentowano problematykę miast i

uznano ich socjalny i zrównoważony rozwój za jeden z głównych priorytetów rozwojowych pro-
gramów narodowych. W tym kontekście należy postrzegać obecne działania i programy rewitaliza-
cyjne w krajach Unii Europejskiej, najczęściej zintegrowane z szeregiem programów unijnych,
zwłaszcza tzw. programów strukturalnych.

Nowe programy rewitalizacyjne dla miast zachodnioeuropejskich

117

11.2.1.Socjalne programy rewitalizacji w Europie Zachodniej

We Francji już w roku 1981 powstały pierwsze programy socjalnego rozwoju miasta, które od

roku 1988 stanowią element ogólnej strategii rozwoju miast. Cechuje je – obok odnowy substancji
budowlanej – integracja z programami zatrudnienia, wychowania i kształcenia

W Wielkiej Brytanii podobne działania realizuje się w ramach programu „City-Challenge-Pro-

gramm”. Program ten opiera się na ścisłej integracji wielu stron-uczestników w celu odnowy deficy-
towych kwartałów miast. W centrum programu stoi integracja i aktywizacja sektora prywatnego i
mieszkańców

W Holandii od roku 1985 realizuje się projekty skierowane na tzw. „obszary o szczególnym na-

warstwieniu problemów”. Pomyślane początkowo jako programy służące wspieraniu integracji cu-
dzoziemców, od roku 1988 przekształciły się w programy zajmujące się generalnie rewitalizacją pro-
blemowych kwartałów miejskich

Podobne programy powstały również w Szkocji, Belgii i Włoszech. Niektóre z nich, np. wło-

skie, nie leżą w gestii rządu, ale wyszły z inicjatyw prywatnych, zmierzając do mobilizacji admini-
stracji sektora publicznego w kierunku poprawy sytuacji obszarów kryzysowych.

11.2.2.Model amerykański

Problemy degradacji w miastach amerykańskich wystąpiły znacznie wcześniej i przebiegały z

większym nasileniem niż w Europie. W latach 60. i 70. rewitalizacją w Stanach Zjednoczonych zaj-
mowały się instytucje pod nazwą Community Development Corporations (CDC), których działal-

W ramach tych programów rozróżnia się przedsięwzięcia remontowe w odniesieniu do powierzchni

mieszkalnych oraz przedsięwzięcia towarzyszące (inwestycje w dziedziny tworzenia centrów socjalnych i
kulturalnych, wspieranie aktywności w dziedzinie kształcenia, ożywienia socjalnego i kulturalnego). Progra-
my te wspierane są przez poziomy administracji państwa, regionów i gmin w ramach lokalnych projektów.
Ich założeniem jest, aby 1 euro rządu centralnego partycypował w 3 do 4 euro pozostałych stron projektów,
które współpracują ze sobą na podstawie umów. Celem jest tworzenie skutecznych i funkcjonalnych sieci
powiązań możliwie wielu uczestników projektów.

Projekty przygotowywane są przez gminy i podlegają w dalszej procedurze konkursowi. Zawierać

winny następujące, jasno zdefiniowane informacje:

➢

cel projektu,

➢

docelowa grupa społeczna,

➢

cele ek

onomiczno-społeczne projektu i ich związek z grupą docelową,

➢

zestaw składowych projektów,

➢

sposób pozyskania i partycypacji sektora prywatnego i mieszkańców.

Za projekty

w ramach tego programu odpowiedzialne jest brytyjskie Ministerstwo Ochrony Środowiska,

ale projekty mogą uzyskać dodatkowo jeszcze środki z innych ministerstw.

Również i tu wielki nacisk kładzie się na łączenie rozwiązań dla problemów mieszkalnictwa, polityki

socjalnej, kształcenia i rynku pracy, w celu uzyskania jak najlepszych efektów synergicznych. Większa część
środków dla realizacji tego programu pochodzi z Ministerstwa Pracy i Spraw Socjalnych, ale łączone są one
również ze środkami innych ministerstw. Na początku programu, holenderskie Ministerstwo Spraw We-
wnętrznych wyznaczyło kwartały w miastach, dla których zawarto specjalne umowy z odpowiednimi samo-
rządami, w ramach których rząd gwarantował środki na okres czterech lat.

Nowe programy rewitalizacyjne dla miast zachodnioeuropejskich

118

ność już wcześniej skierowana była na budownictwo, politykę mieszkaniową i problemy rynku pra-
cy. CDC są organizacjami o wysokim stopniu profesjonalności i prestiżu społecznym. W latach 70. i
80. rząd amerykański realizował specjalne programy, zorientowane na przeciwdziałanie negatyw-
nym skutkom restrukturyzacji, jak wzrost obszarów biedy oraz masowy exodus lepiej zarabiających
z dzielnic zagrożonych (deprived urban areas), względnie objętych procesami degradacji społeczno-
ekonomicznej. Programy te skierowane były na obszary określane jako „kwartały kryzysowe”.

W ostatnich latach w USA zaznaczyła się istotna zmiana w polityce rewitalizacyjnej. W ramach

zmian w polityce socjalnej w latach 90. nastąpiła znaczna redukcja finansowego zaangażowania
państwa w programy rewitalizacyjne. Zaczęto stosować stosunkowo restryktywne zasady pomocy
socjalnej. Zmiany te określane są często jako zwrot „from Welfare to Workfare”. Oznacza to, że
głównym celem programów i działań rewitalizacyjnych jest pomoc mieszkańcom obszarów kryzy-
sowych w przejściu od pomocy socjalnej do zatrudnienia, co ma zapobiec stabilizacji ich złej sytu-
acji w oparciu o korzystne stawki pomocy socjalnej.

W odróżnieniu od modeli europejskich, nowe modele amerykańskie koncentrują się przede

wszystkim na działaniach o charakterze mediacyjno-moderacyjno-koordynacyjnym. Taką reorien-
tację przeszły również wspomniane wyżej CDC. Ukierunkowały się one na integrację działań czyn-
ników umożliwiających rozwiązanie kryzysowej sytuacji danego obszaru. W ten sposób model
amerykański polega nie na realizacji programów, ustanowionych przez obszar publiczny, dających
zarówno wsparcie finansowe, jak i określający reguły gry, ale na tworzeniu określonego manage-
mentu. CDC, jako instytucje mediacyjno-moderacyjno-koordynacyjne, najpierw rozpoznają pro-
blem lokalny, następnie zaś stawiają diagnozę i organizują kooperacyjne koncepcje działań w opar-
ciu o integrację wszystkich stojących do dyspozycji aktorów, zasobów, potencjałów i środków.
Istotną cechą działania takich struktur jest także poszukiwanie i integracja potrzebnych potencja-
łów i kooperantów zewnętrznych. Działania podejmowane przez CDC obejmują m.in.:

➢

integrację programów rewitalizacji ze strukturami lobbystycznymi, działającymi na szczeblu rzą-
dowym w dziedzinach przydatnych dla realizacji regionalnego czy lokalnego interesu rewitali-
zacji,

➢

szeroki wachlarz aktywności, sięgający od kontaktów z obszarami rynkowo-komercyjnymi do
wspierania działań organizacji typu „non profit” w obszarze inicjatyw lokalnych,

➢

organizowanie pozyskiwania/pozyskiwanie pomocy finansowej ze źródeł fundacji narodowych i
prywatnych,

➢

profesjonalny management działań w dziedzinie rewitalizacji oraz integrowanie do jej progra-
mów sił gospodarczych wolnego rynku,

➢

bezpłatne doradztwo dla planistów, architektów, prawników i menadżerów zajmujących się
problemami rewitalizacji w ramach sponsoringu socjalnego,

➢

transfer know-how w postaci doradztwa i treningu.

Instytucje typu CDC są wysoko profesjonalne, zorientowane na wymierne sukcesy i sprawną re-

alizację zadań. Prowadzą intensywny controlling i ewaluację działań, a na ich podstawie stale wery-
fikują i optymalizują metody swych działań. Instytucje te określić można również jako agentury in-
termedialne dla działań lokalnych. W ostatnich latach koncentrują się one na profesjonalnym przy-
gotowywaniu zintegrowanych programów działań rewitalizacyjnych (Compreshensive Revitalisation

Nowe programy rewitalizacyjne dla miast zachodnioeuropejskich

119

Plans). Programy te stanowią podstawowy warunek dla zbudowania lobbingu politycznego, pozy-
skania prywatnych bądź publicznych środków wspierających, nawiązania kontaktów z obszarem
gospodarki rynkowej, czy też innych potencjałów potrzebnych dla realizacji programów rewitaliza-
cyjnych. Z reguły programy takie zawierają liczne elementy planowania strategicznego, przygoto-
wywanego na podstawie profesjonalnej analizy potencjałów i deficytów. Są one ukierunkowane na
działania długofalowe, a nie doraźne pozyskiwanie pieniędzy z określonego programu rządowego.
W ramach programów należy m.in. wykazać, że będą w nich uczestniczyć poważni i liczący się ak-
torzy sektora publicznego – zarówno regionalnego, jak i państwowego – oraz sektora prywatnego.
Trzeba również wykazać udział organizacji publicznych i społecznych, gospodarki prywatnej, fun-
dacji państwowych i prywatnych oraz – co jest szczególnie istotne – konkretnych społeczności lo-
kalnych. Programy muszą się cechować wysokim stopniem integracji działań programowych z ob-
szarem gospodarki oraz dopasować metody realizacji swych celów do warunków rynkowych. Ma
to na celu przekonanie o trwałości i integratywności działań i programu.

W związku z zachodzącymi przemianami związanymi z restrukturyzacją gospodarki i z nowymi

formami polityki socjalnej w USA, działalność CDC stanowi przykład skutecznych rozwiązań w za-
kresie:

➢

wzrostu bezpieczeństwa obszarów kryzysowych,

➢

aktywizacji miejsc pracy i rozwoju kształcenia,

➢

aktywizacji lokalnego kapitału społecznego,

➢

aktywizacji i integracji mechanizmów rynkowych na obszarach kryzysowych.

Z tych powodów CDC są wysoko cenionym partnerem administracji lokalnej w USA jako agen-

tury intermedialne dla działań lokalnych. Instytucje tego typu stają się faktycznie formą wspierania
rozwoju partycypacyjnej i kooperatywnej samorządności lokalnej (local governance).

Możliwość przeniesienia takiego modelu na grunt zachodnioeuropejski wydaje się problema-

tyczna. Wiąże się to z odmiennymi zasadami polityki dystrybucji środków wspierających, polityki
socjalnej, jak i systemów polityczno-administracyjnych większości państw zachodnioeuropejskich.
Przydatność takich modeli w Polsce zależeć będzie od stopnia podobieństwa sytuacji w tym kraju
do wspomnianych systemów zachodnioeuropejskich.

Niemiecki program rewitalizacji socjalnej

120

12. Niemiecki program rewitalizacji socjalnej

12.1. „Kwartały miejskie o szczególnych potrzebach rozwojowych – miasto so-

cjalne”

W Niemczech

realizację programów podobnych do wyżej omówionych rozpoczęto nieco póź-

niej. Najważniejszym stał się realizowany od roku 2000 program rządu federalnego i krajów związ-
kowych „Kwartały miejskie o szczególnych potrzebach rozwojowych – miasto socjalne” (Bund – Länderpro-
gramm: „Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf – die soziale Stadt”)

. W latach 1990-2000, w ra-

mach budżetu federalnego na rok 1999 i 2000, program ten wyposażony został w środki w
wysokości 51,13 mln euro, a w budżecie na lata 2001 i 2002 przeznaczono na jego realizację 76,69

Jeszcze w pierwszej połowie lat 90. na obszarze b. NRD znaczne środki przeznaczano na realizację „kla-

sycznych” programów odnowy miast, zwłaszcza na odnowę olbrzymich tam obszarów zdekapitalizowanego
starego budownictwa. W wyniku szeroko realizowanych programów odnowy miast w latach 70. i 80. oraz
dobrej koniunktury gospodarczej Republiki Federalnej Niemiec, skutki globalizacji były tam znacznie łagod-
niejsze. W roku 1993 miasto Hamburg wdrożyło „Program zwalczania biedy” (Armutsbekämpfungspro-
gramm). Wkrótce kraj związkowy Dolnej Nadrenii-Westfalii rozpoczął realizację nowego programu „Kwar-
tały o szczególnym zapotrzebowaniu na rewitalizację” (Quartiere mit besonderem Erneuerungsbedarf).

Z programem tym łączony był np. program „Uczący się region” niemieckiego Ministerstwa Kształcenia i

Nauki. Komisja Europejska wspierała go dodatkowo środkami programu „Terytorialne kompakty zatrudnienia”
(Territoriale Beschaftigungspakete). Program „Miasto socjalne” posiada w Niemczech znacznie rozbudowany
system powiązań z innymi programami wspierającymi. Oto niektóre z nich:
➢

zapobieganie przestępczości,

➢

wspieranie inwestycji (w ramach sześciu programów specjalnych),

➢

wspieranie budowania nowych podstaw egzystencjalnych (w ramach czterech programów

specjalnych),

➢

wspieranie oszczędności energii i ochrony środowiska (sześć programów specjalnych),

➢

wspieranie rotacyjnych miejsc pracy (tzw. ABM),

➢

program zapobiegający bezrobociu wśród młodzieży,

➢

program wspierający rozwój szans młodych na obszarach socjalnie trudnych,

➢

program „Młodzież za tolerancją i demokracją”,

➢

program badawczy „Budownictwo i mieszkalnictwo”,

➢

program wspierania socjalnych przestrzeni mieszkalnych,

➢

programy modernizacji systemów ogrzewania (Anty-Co

➢

wspieranie tworzenia własności w mieszkalnictwie,

➢

program poprawy systemów komunikacji,

➢

liczne programy Unii Europejskiej, w tym programy strukturalne.
W latach 1999-2001 realizowano ten program na 249 obszarach kryzysowych w 184 gminach, z których

60% położone było na terenach centralnych bądź w ich pobliżu, a w 40% na peryferiach. Znaczący udział
miały nowe osiedla zbudowane w okresie od lat 60. do 80. Ponad połowę projektów realizowano w miastach

Niemiecki program rewitalizacji socjalnej

121

mln euro. Fundusze te mogą zostać wykorzystane do realizacji programu przez gminy pod warun-
kiem uzupełnienia ich środkami własnymi. Jeżeli środki zostaną wykorzystane w pełnym zakresie,
to ich łączna kwota, wraz z uzupełnieniem z budżetów gmin, osiągnie w latach 1999-2002 blisko 767
mln euro

. Zasadą programu jest połączenie dwóch celów:

➢

rozwoju przestrzeni, funkcji i substancji,

➢

rozwoju społeczno-gospodarczego, socjalnego i kulturalnego.

Istotny dla programu stał się postulat wspierania i budowania na obszarach kryzysowych pod-

staw rozwoju nowej, lokalnej ekonomii. Przyczyn aktualnych procesów degradacyjnych wielu
dzielnic miejskich upatruje się w braku miejsc pracy, możliwości kształcenia i zdobywania potrzeb-
nych kwalifikacji oraz braku skutecznych metod wspierania budowy lokalnych form gospodarki.
Program oddziaływuje w następujących dziedzinach:

➢

socjalnej

– w zakresie aktywizacji potencjałów lokalnych, wzmacniania poczucia lokalnej odpo-

wiedzialności, transmisji potencjałów decyzyjnych na poziomy lokalne oraz sprzyjania wzrosto-
wi bezpieczeństwa publicznego,

➢

ekonomicznej

– rozwijanie kwalifikacji zawodowych i kompetencji socjalnych, stabilizacja i two-

rzenie struktur dla rozwoju gospodarki lokalnej,

➢

ekologicznej

– np. w dziedzinie oszczędzania energii, redukcji obciążeń płynących z intensyw-

nego transportu, ochrony przed hałasem, tworzenia obszarów zielonych, renaturyzacji zdegrado-
wanych przestrzeni,

➢

kulturalnej

– rozwój identyfikacji lokalnej, wspieranie lokalnej działalności kulturalnej i komuni-

kacji społecznej,

➢

w dziedzinie działań budowlanych – wspieranie działań samopomocowych na rzecz mieszkal-
nictwa i kształtowania przestrzeni,

➢

w dziedzinie rozwoju partycypacji społecznej – współdecydowanie i współdziałanie społeczno-
ści lokalnych w planowaniu i kształtowaniu obszarów, działania samopomocowe i grupowe, po-
moc sąsiedzka,

➢

W zakresie nowych działań administracyjnych – szczególnie poprzez inicjowanie projektów wy-
magających podejmowania działań ponadsektorowych czy też tworzenia specjalnych budżetów
dla działań lokalnych.

Istotne znaczenie uzyskały przy tym: zasada integracji działań budowlano-inwestycyjnych, eko-

nomicznych i socjalnych, zasada zrównoważonego i trwałego rozwoju miasta oraz łączenie ze sobą
różnych programów wspierających.

liczących poniżej 100 tys., zaś 10% poniżej 20 tys. mieszkańców. Liczba bezrobotnych na obszarach objętych
programem wynosiła 6% powyżej średniej krajowej ośrodków miejskich.

M. Krautzberger, Soziale Stadt – Chancen für einen gesellschaftlichen Wandel, (in:) Bundesbaublatt, H. 7, 2002,

s. 20.

Niemiecki program rewitalizacji socjalnej

122

12.1.1.Metody i organizacja działania. Integracja zasobów, potencjałów i środków – koope-

racja i partycypacja

Podstawowym założeniem nowych programów jest zasada integracji zasobów, potencjałów oraz

środków wykorzystywanych i kierowanych na rozwiązywanie problemów obszarów kryzysowych,
czyli na realizowanie celów rewitalizacji. Programy wymagają sprecyzowania obszarów działań i
odnoszonych do nich projektów, jak i wyznaczenia zadań wiodących oraz przedsięwzięć strategicz-
nych. Centralne znaczenie mają działania ukierunkowane na aktywizację lokalnych społeczności
oraz budowanie struktur i form wspierających zasady partycypacji i koope-racji w ramach zabie-
gów rewitalizacyjnych. Dla powodzenia programów istotne znaczenie ma również sprawny moni-
toring i systematyczna ewaluacja uzyskiwanych rezultatów. Ważną rolę odgrywa jednoczenie ist-
niejących zasobów, potencjałów i środków. Odnosi się to zarówno do środków finansowych (np.
różnych środków z programów wspierających), jak i do integracji potencjałów ludzkich i instytucjo-
nalnych. Wymaga to nieraz pokonania wielu przeszkód w obszarze struktur administracyjnych i
biurokratycznych. Dzięki temu realizacja nowych programów rewitalizacji oddziałuje również na
przemiany struktur administracyjnych i weryfikuje ich sektorowe działania.

O powodzeniu programów decyduje umiejętność integracji gospodarki prywatnej i wykorzysta-

nie jej potencjałów dla kooperacji z inicjatywami społeczności lokalnych. Aktywizacja społeczeń-
stwa stanowi podstawę skutecznej jego partycypacji, zarówno w uzgodnieniach koncepcji działa-
nia, jak i przy realizacji programów i projektów rewitalizacyjnych.

Powyższe zasady działań są warunkiem sine qua non nowych programów rewitalizacyjnych. W

oparciu o wyżej wymienione indykatory następuje ich ocena w ramach procedur przyznawania
środków wspierających z funduszy narodowych i europejskich. Dla realizacji tych zasad szczególne
znaczenie ma przygotowanie zintegrowanych koncepcji działania, stanowiących podstawowy in-
strument strategiczny dla wdrażania programów rewitalizacyjnych. Zintegrowane koncepcje dzia-
łania obejmują:

➢

uzasadnienie wyboru i granic obszaru kryzysowego, przeznaczonego do realizacji programu re-
witalizacji, połączone z analizą znaczenia wybranego obszaru dla całości obszaru miasta i jego
funkcji,

➢

określenie podstawowych obszarów problemowych, deficytów i zjawisk kryzysowych danego
obszaru, jak również jego potencjałów i możliwości rozwojowych w oparciu o stosowną analizę
strukturalną,

➢

zestawienie dotychczasowych działań podejmowanych na danym obszarze oraz skierowanych
tam środków,

➢

sformułowanie linii przewodniej zamierzonych działań rewitalizacyjnych, prezentacja struktury,
sposobów i zasad ich integracji w ogólnej strategii rozwoju miasta,

➢

zestawienie potencjalnych uczestników programu, jego sprzymierzeńców, partnerów, a w
szczególności adresatów programu,

➢

zestawienie koncepcji finansowania programu i czasu jego realizacji,

➢

sposoby i metody aktywizacji społeczności lokalnej i potencjalnych stron – uczestników progra-
mu,

➢

koncepcje zarządzania programem na obszarze jego wdrażania (Quartiermanagement),

Niemiecki program rewitalizacji socjalnej

123

➢

koncepcje systemu monitoringu i ewaluacji wyników działań rewitalizacyjnych,

➢

zestawienie kosztów programu wraz z jego planem finansowym.

12.1.2.Zarządzanie programem (Quartiermanagement)

Kluczowe znaczenie dla powodzenia programu ma umiejętne zarządzanie integrujące wszystkie

zasoby i środki. W zakresie zarządzania mieszczą się następujące zadania:

➢

skuteczne angażowanie zasobów komunalnych dla realizacji programu,

➢

zabezpieczenie realizacji programu w uzgodnieniu z koncepcjami rozwoju całego miasta (gminy),

➢

integrowanie poszczególnych projektów, poziomów i metod działania,

➢

aktywizacja i dynamizacja społeczności lokalnej na terenie obszaru programu rewitalizacji.

Podobnie jak miało to miejsce w dotychczasowych, „klasycznych” programach rewitalizacji,

szczególną rolę odgrywa tu funkcja koordynatora, managera, czy też pełnomocnika, którego po-
czątkowym zadaniem jest utworzenie odpowiedniej „Grupy Koordynacyjnej”. Grupa ta obejmuje
reprezentantów trzech obszarów:

➢

administracyjnego (przedstawiciele administracji lokalnej),

➢

realizacyjnego (strony – uczestnicy programu),

➢

mediacyjno-moderacyjno-koordynacyjnego (pełnomocnicy dla przygotowania i realizacji pro-
gramu, koordynatorzy projektów, mediatorzy itp.).

Interesującym przykładem organizacji i zarządzania programem, ukazującym nowe formy par-

tycypacji i samorządności grup koordynacyjnych jest eksperyment berlińskiej „Grupy Koordyna-
cyjnej” (Berliner Quartiersmanagement). W maju 2001 „Grupa Koordynacyjna“ utworzyła program
rewitalizacyjny „Lokalne Jury dla Funduszu Lokalnego”, który decyduje o rozdziale środków
wspierających na poszczególne zadania i projekty programu w dzielnicy. Członkowie tego „Jury”
nie rekrutują się przy tym wyłącznie z członków Grupy Koordynacyjnej, ale wybierani są losowo z
ksiąg meldunkowych obszaru programu rewitalizacyjnego, a ich decyzje zapadają większością gło-
sów. Ta forma partycypacji i zarządzania wykazała, że:

➢

gremium „Jury” operuje niezwykle odpowiedzialnie środkami funduszu lokalnego,

➢

forma ta sprzyja przejmowaniu indywidualnej odpowiedzialności za sprawy dzielnicy (obszaru
programu) przez członków lokalnej społeczności,

➢

sprzyja włączaniu się członków społeczności w realizację programu,

➢

szczególnie mobilizująco wpływa na młodzież

12.2. Doświadczenia nowych programów rewitalizacji

Przeprowadzone analizy pierwszych doświadczeń z nowymi programami rewitalizacyjnymi w

państwach europejskich wskazują na długofalową perspektywę ich realizacji. Są to programy, dla
których trudno ustalić termin zakończenia. Takie przesłanki wynikają z najdłużej trwających do-

Krautzberger, M., op. cit. s. 21.

Niemiecki program rewitalizacji socjalnej

124

tychczas programów niemieckich „Soziale Stadt”, realizowanych w Północnej Nadrenii-Westfalii i
w Hamburgu. Z innych doświadczeń wskazać należy na znaczny wpływ socjalnych programów
rewitalizacyjnych na optymalizację działań administracji, szczególnie w odniesieniu do wdrażania
współpracy międzyresortowej oraz działań ponadsektorowych. Podkreśla się również konieczność
położenia większego nacisku na projekty nieinwestycyjne, ukierunkowane na rozwój zasobów
ludzkich. Zwłaszcza w Niemczech wskazuje się na zbyt jeszcze małą rolę takich projektów w sto-
sunku do projektów budowlano-inwestycyjnych.

Interesującym postulatem, wywodzącym się zwłaszcza z doświadczeń brytyjskich, jest wspiera-

nie zasad konkurencyjnego (konkursowego) wyboru obszarów realizacji nowych programów. Waż-
ne jest tu zwiększenie wysiłku w kierunku podnoszenia kwalifikacji i profesjonalizacji stron –
uczestników programów, jak i rozwoju świadomości oraz zdolności partycypacyjno-kooperacyj-
nych lokalnych społeczności. Dlatego za podstawowy wskaźnik jakości i skuteczności nowych pro-
gramów uważa się tzw. „implement partycypacyjny”, tzn. stopień rozwoju aktywności, innowacy-
jności, przedsiębiorczości i samorządności społeczności lokalnej.

Innym wnioskiem z dotychczasowych doświadczeń jest istotna rola controllingu i ewaluacji uzy-

skiwanych wyników, szczególnie w aspekcie zakładanej długofalowości nowych programów. W
dokumentach ewaluujących działania niemieckich projektów socjalnej rewitalizacji postuluje się też
otwarcie większych możliwości dla eksperymentowania w ramach realizacji programów. Będzie to
miało pozytywny wpływ na zdynamizowanie procesów innowacyjnych i stworzy lepsze możliwo-
ści dla integracji nowych modeli działania

12.3. Nowe formy kooperacji administracji gmin i miast oraz społeczności lo-

kalnych

Jak już sygnalizowano, istotnym doświadczeniem nowych programów była konieczność unowo-

cześnienia pracy struktur administracyjnych, szczególnie w dziedzinie przełamywania barier sekto-
rowych i poprawy kooperacji pomiędzy poszczególnymi obszarami administracji. Równocześnie
administracja musi coraz silniej przejmować inicjatywę celem tworzenia struktur i zachęcania do
działań kooperacyjnych, obejmujących lokalną gospodarkę, grupy społeczności lokalnej i inwes-
torów.

W trakcie kształtowania się nowych form działania i kooperacji okazało się, że uczestnicy gre-

miów kooperacyjnych, reprezentanci społeczności lokalnej czy nawet gospodarki nie dysponują ta-
ką „siłą przebicia” oraz potencjałami organizacyjnymi jak przedstawiciele administracji i polityki.
Dlatego stworzone zostały mechanizmy kompensacji szans, na mocy których „grupy koordynacyj-
ne”, niezbędne dla realizacji zasad kooperacji i partycypacji w procesie rewitalizacyjnym, rozbudo-
wuje się do struktur o wysokim stopniu samorządności. W Bremie funkcję taką spełnia „Stadtteilfo-
rum”, w Essen – „Warsztaty perspektyw przyszłości” o charakterze planistycznym

Die Soziale Stadt. Eine erste Bilanz des Bund-Länder-Programms „Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbe-

darf – die soziale Stadt”, hrsg. Vom Deutschen Institut für Urbanistik, 2002.

Neue Kooperationsformen in der Stadtentwicklung, Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR)

(hrsg.), Bonn 2002, s. 51.

Przykłady programów rewitalizacji

125

13. Przykłady programów rewitalizacji

13.1. Program klasycznej rewitalizacji w dzielnicy Frankfurt/Main-Bockenheim

Dzielnica Bockenheim stanowi obszar ok. 90 ha zwartej zabudowy XIX-wiecznej. Ponieważ w

rozumieniu niemieckiej ustawy rewitalizacyjnej stanowi ona obszar kryzysowy, w roku 1972 prze-
prowadzono badania i analizy jej stanu. Na podstawie uzyskanych wyników wydzielono z badane-
go terenu dwa obszary programu rewitalizacji (Sanierungsgebiete) – Bockenheim Ost i Bockenheim
West, w sumie obejmujące 15,4 ha i w roku 1978 podjęto odpowiednią uchwałę rewitalizacyjną.

Proces planistyczny

W pierwszym etapie uzgodnieniu podlegały cele rewitalizacji i istniejące dokumenty planistycz-

no-formalne i nieformalne:

Formalne:

➢

plan ogólny zagospodarowania przestrzennego

Nieformalne:

➢

plany ramowe dzielnic Frankfurtu,

➢

główny plan koncepcyjny systemu komunikacji miasta,

➢

prognozy rozwoju ludności,

➢

prognozy rozwoju rynku mieszkaniowego,

➢

prognozy rozwoju rynku pracy,

➢

program rozwoju gospodarczego,

➢

koncepcja rozwoju handlu detalicznego,

➢

koncepcja ukształtowania miasta i jego obrazu,

➢

inne opracowania planistyczne i konceptualne.

W odniesieniu do obligatoryjnych planów miejscowych ustalono, że uchwalenie ich nastąpi do-

piero w ostatniej fazie procesu rewitalizacji, w celu zabezpieczenia jej wyników. W roku 1975 rozpo-
częto prace nad planem rozwojowym dla całego obszaru dzielnicy Bockenheim. Równocześnie roz-
poczęto pogłębione analizy obu obszarów rewitalizacji (Bockenheim-West i Bockenheim-Ost).

13.1.1.Badania i analizy

Przeprowadzone dla 90 ha obszaru Bockenheim badania i analizy obejmowały przede wszyst-

kim problemy budowlano-techniczne (stan techniczny budynków, ich wyposażenie, zieleń, obcią-
żenie hałasem, zagęszczenie zabudowy). Przeprowadzono je w oparciu o:

Przykłady programów rewitalizacji

126

➢

wizje lokalne wszystkich parceli w celu ustalenia stopnia zabudowy, stanu zabudowy, rodzaju
użytkowania, wyposażenia w zieleń i parkingi,

➢

analizę danych statystycznych miasta (wiek zabudowy, wielkość jednostek mieszkaniowych,
wyposażenie mieszkań, struktura własnościowo-użytkowa, wysokość czynszów, zagęszczenie
mieszkań, struktura socjalna mieszkańców, zawód, wiek mieszkańców).

W celu przeprowadzenia inwentaryzacji i analizy powierzchni oraz jednostek użytkowych ko-

rzystano z danych statystycznych i ankiet. W trakcie pogłębionych analiz i badań obu obszarów
programu dokonano inwentaryzacji wszystkich parceli, budynków i miejsc pracy. Inwentaryzacja
obejmowała m.in. ok. 1.750 mieszkań i trwała od kwietnia do września 1976 roku. Zebrane dane zo-
stały przeanalizowane zimą 1976/1977. W ciągu roku 1977 miasto wypracowało główne cele progra-
mu rewitalizacji, plan socjalny, jak i koncepcje przestrzenne dla obu obszarów. Koordynacja tych
prac leżała w gestii grupy koordynacyjnej, w skład której wchodzili przedstawiciele urzędów miej-
skich. Miasto w tym czasie nie zdecydowało się na powołanie pełnomocnika (Sanierungstraeger).
Zarówno wyniki badań i analiz, jak i spo-rządzane koncepcje przestrzenne oraz plan socjalny były
przedmiotem intensywnych konsultacji z mieszkańcami, które przeprowadzono wiosną 1978 roku.
Wnioski z tych dyskusji podsumowano w grudniu 1978 roku. W tym samym czasie opracowano
koncept finansowy programów rewitalizacji dla obu obszarów. Na podstawie tak przeprowadzonej
analizy, w roku 1980 zapadła uchwała o wdrożeniu pro-cesu rewitalizacji (förmliche Festlegung).

Niektóre wyniki badań i analiz

Na obu obszarach programu średnio 13-14% budynków nadaje się tylko do rozbiórki, w tym na

obszarze Bockheim West liczba ta wynosi aż 20-24%. W niektórych kwartałach udział budynków do
rozbiórki sięga nawet 41% zabudowy.

Na obszarze Bockenheim West 64,4%, a na obszarze Bockenheim Ost 54% mieszkań nie posiada

należytego wyposażenia, tzn. toalety lub łazienki oraz dysponuje jedynie ogrzewaniem piecowym.

13.1.2.Programy i koncepcje rewitalizacji

Podstawowymi dokumentami, ukazującymi najistotniejsze cele i koncepcje rewitalizacji były

koncepcyjne plany przestrzenne, które obejmowały następujące zagadnienia:

➢

koncepcja przestrzenna zabudowy,

➢

koncepcja funkcji i użytkowania terenu,

➢

plan rozbiórek.

Głównym celem programu rewitalizacji była przede wszystkim realizacja nowego ładu prze-

strzennego. Cel ten realizowano poprzez rozszerzenie powierzchni niezabudowanych wewnątrz
kwartałów, zwiększenie procentu terenów zielonych oraz budowę placów zabaw.

W dziedzinie inwestycyjno-budowlanej celem rewitalizacji była rozbiórka obiektów całkowicie

zdekapitalizowanych i budowa na ich miejscu nowych obiektów mieszkalnych i użytkowych, mo-
dernizacja i remonty kapitalne budynków.

Przykłady programów rewitalizacji

127

13.1.3.Informacja i współudział społeczności w procesie planowania

Już w roku 1976 dla obszarów rewitalizacji otwarte zostało biuro informacyjne. Odbywały się w

nim zebrania mieszkańców i konsultacje z lokatorami i właścicielami. Biuro otwarte było dwa dni w
tygodniu, również w godzinach wieczornych. Od roku 1979 aż do zakończenia programu w 1994
roku wydawano gazetkę dla mieszkańców informującą o postępach rewitalizacji oraz powołano
stanowisko „adwokata mieszkańców” przy Międzynarodowym Centrum Rodziny, reprezentujące-
go wyłącznie interesy mieszkańców. Stanowisko to – pozytywnie oceniane przez 87% mieszkańców
– funkcjonowało od 1981 do 1993 roku.

13.1.4.Założenia planu socjalnego

W ramach planu socjalnego i w oparciu o konsultacje społeczne ustalono reguły gry dla polityki

socjalnej na rewitalizowanym obszarze i zasady zapobiegające przede wszystkim drastycznym pod-
wyżkom czynszu, a w konsekwencji wypieraniu mieszkańców z obszaru programu rewitalizacji. W
tym celu uruchomiono środki wspierające z funduszu rewitalizacji (1/3 budżet federalny, 1/3 budżet
kraju związkowego, 1/3 fundusz gminny). Z funduszu tego subwencjonowano koszty prywatnych
inwestycji budowlanych. Dzięki temu czynsz za 1 m

powierzchni mieszkalnej nie przekraczał 4,75

DM, przy czym standard rewitalizowanych mieszkań nie mógł przekraczać standardu nowocze-
snych mieszkań socjalnych na nowych osiedlach

. Aby zapobiec naruszeniu struktury społecznej

obszaru rewitalizowanego, wprowadzono zakaz przeprowadzania przez prywatnych właścicieli re-
montów ponadstandardowych, prowadzących do powstawania wysokich czynszów

. Równocze-

śnie plan socjalny regulował prawo mieszkańców do mieszkań zastępczych na okres rewitalizacji
oraz do przejmowania kosztów związanych z koniecznymi przeprowadzkami.

13.1.5.Realizacja programu rewitalizacji

Dla sprawniejszej realizacji nowego ładu przestrzennego miasto nabywało niektóre tereny celem

przeprowadzenia koniecznych rozbiórek, porządkowania bądź optymalizowania podziałów kata-
stralnych, jak i przygotowania obszarów pod nowe inwestycje. Tereny zakupione w tych celach
przez gminę wynosiły ok. 20% całego obszaru objętego przez program. 37% zakupionych terenów
przekształcono w tereny publiczne (głównie zieleń), resztę sprzedano inwestorom pod przygotowa-
ne przez miasto projekty. Koszty zakupu gruntów wyniosły 18% całego budżetu rewitalizacyjnego
(wynosił on 135 mln DM).

Stadt Frankfurt am Main: Sanierung Frankfurt am Main Bockenheim Ost und West, Abschlussbericht, Frank-

furt am Main 1994.

Zezwala na to niemiecki kodeks budowlany, według którego gmina uchwalić może tzw. prawo zacho-

wania struktury zabudowy i składu społecznego na określonym obszarze miasta. Inną możliwość daje tzw.
zezwolenie rewitalizacyjne, konieczne dla uzyskania zezwolenia na budowę. Gmina może odmówić jego
wydania w przypadku inwestycji niezgodnych z planem socjalnym lub z programem rewitalizacji.

Przykłady programów rewitalizacji

128

13.1.6.Remonty kapitalne, naprawy, modernizacja i nowe budownictwo

Remonty kapitalne

W procesie inwestycyjnym uczestniczyło 176 prywatnych właścicieli nieruchomości. Ogółem

wyremontowano 1.074 mieszkania. Spośród nich 581 remontów mieszkań było subwencjonowa-
nych środkami wspierającymi z funduszu rewitalizacyjnego. Przeciętna wysokość subwencji przy-
padającej na jedno mieszkanie wynosiła 66.350 DM. Udział subwencji z funduszu rewitalizacyjnego
był w tym przypadku wysoki, co uzasadnione było złym stanem budowlano-technicznym obiek-
tów. Zakłada się, że wyremontowane budynki będą mogły być użytkowane bez kapitalnego re-
montu przez kolejnych 50 lat.

Naprawy

Naprawy obejmowały następujące elementy budynków:

➢

pokrycia dachów i usuwanie szkód spowodowanych wilgocią na poziomie piwnic,

➢

odnawianie fasad budynków,

➢

usuwanie zawilgocenia budynków powyżej partii piwnic,

➢

odnowę klatek schodowych, bram i drzwi wejściowych oraz drzwi do mieszkań,

➢

naprawę szkód i ubytków tynków wewnętrznych,

➢

naprawę, względnie wymianę instalacji wodnej, elektrycznej i kanalizacji,

➢

odnowę podłóg.

Modernizacja

Modernizacja obejmowała:

➢

ocieplanie budynków,

➢

wymianę okien,

➢

realizację nowoczesnych węzłów sanitarnych (łazienki, toalety),

➢

realizację nowoczesnych systemów ogrzewczych (centralnych w budynkach, bądź etażowych w
mieszkaniach),

➢

optymalizację wadliwych lub niefunkcjonalnych układów pomieszczeń,

➢

unowocześnianie węzłów elektrycznych.

Inwestycje nowego budownictwa

Pojedyncze małe inwestycje obejmowały 25 obiektów. Do końca 1994 roku powstało w ten spo-

sób 446 mieszkań, z czego 330 było subwencjonowanych z funduszy wspierania budownictwa spo-
łecznego, zaś 41 finansowanych było prywatnie. W roku 1995 zrealizowano kolejne 53 mieszkania
ze środków publicznych. Pozyskano również inwestorów dla realizacji następujących większych in-
westycji:

➢

kompleksu 80 mieszkań dla seniorów (w tym jednego dla dozorcy),

➢

kompleksu mieszkalno-handlowo-usługowego (157 mieszkań, 40 sklepów, restauracja, 9 biur i
gabinetów lekarskich),

➢

kompleksu 82 mieszkań społecznych,

Przykłady programów rewitalizacji

129

➢

Domu Spokojnej Starości dla 121 osób.

Poza tym zrealizowano jeszcze 21 dalszych, mniejszych projektów nowego budownictwa.

13.1.7.Koszty i finansowanie

Koszty, o których teraz mowa, ponoszone były przez gminę, a nie przez prywatnych inwesto-

rów. Wydatki gminy na realizację programu rewitalizacji wyniosły ogółem 135.034.188 DM. Dzieliły
się one według następujących grup wydatków:

Koszty (DM)

Badania i analizy, plany etc.

1.157.796

Dalsze przygotowania

9.880.158

III Zakup gruntów

1.119.920

IV Prace rozbiórkowe, porządkowe, przeprowadzki mieszkańców

47.842.946

Inwestycje publiczne, dotacje

52.419.084

IV Kredyty, pełnomocnik etc.

4.614.284

Ogółem

135.034.188

Finansowanie (DM)

Dochody ze sprzedaży gruntów

15.331.555

Podatki wyrównawcze właścicieli

37.240

III Dochody gminy z gospodarki gruntami

6.198.713

IV Subwencje państwowe

63.648.500

Środki własne gminy

49.818.180

Ogółem

135.034.188

Koszty (DM)

Budynek

Mieszkanie

Powierzchnia mieszkalna

Inwestycja

588.287,30

89.477,30

1.574,85

Subwencja

321.56,27

47.798,57

841,28

Są to podatki, które gmina otrzymuje od właścicieli gruntów po zakończeniu programu rewitalizacji.

Uwzględniają one przyrost wartości gruntu spowodowany przeprowadzeniem programu rewitalizacyjnego,
a nie wynikający ze wzrostu cen gruntu na rynku.

Przykłady programów rewitalizacji

130

13.1.8.Wspieranie inwestycji budowlanych

Subwencja przyznawana była na podstawie §177 BauGB („Kostenerstattungsbetrag“), a więc po-

krywała nierentowność inwestycji przy jednoczesnym ustaleniu górnej dopuszczalnej granicy
czynszu.

13.2. Rewitalizacja Starego Miasta w Stralsundzie

13.2.1.Zakres rewitalizacji – obszary programu rewitalizacji

Obszar programu rewitalizacji w Stralsundzie obejmuje całość Starego Miasta o powierzchni 56

ha z 3.200 mieszkańcami. Stare Miasto – położone na wyspie, podobnie jak ma to miejsce w Lubece
– stanowi nadal centrum miasta. Jeszcze w 1962 roku, w czasach NRD, zostało ono w całości wpisa-
ne do rejestru zabytków. Obecnie na Starym Mieście znajduje się 525 pojedynczych obiektów za-
bytkowych, wpisanych na listę dóbr kultury miasta. W roku 1990 na terenie staromiejskim rozpo-
częto prowadzenie badań i analiz pilotujących program rewitalizacji. Uchwała o wdrożeniu progra-
mu zapadła już w roku 1991, jej częścią był przestrzenny plan ramowy – koncepcja programowa
rewitalizacji. Program rewitalizacji Starego Miasta Stralsundu nie jest jeszcze zakończony.

13.2.2.Przygotowania planistyczne

Już w 1990 roku rozpoczęto prace nad następującymi planami istotnymi tak dla całości miasta,

jak i programu rewitalizacji centrum staromiejskiego:

➢

ogólnym planem zagospodarowania przestrzennego,

➢

koncepcją konserwatorską,

➢

koncepcją kształtu przestrzeni miejskiej,

➢

koncepcją komunikacji i transportu,

➢

koncepcją funkcji i użytkowania powierzchni,

➢

koncepcją strukturalną handlu detalicznego.

Jednocześnie podjęto uchwały o sporządzeniu dla niektórych terenów miasta planów miejsco-

wych. W następnych latach (1991 i 1994) uchwalono przepisy lokalne dotyczące ochrony struktury
miejskiej i jego obrazu. W oparciu o powyższy plan w roku 1991 opracowano koncepcję ramową re-
witalizacji centrum staromiejskiego. Oparta ona była na przeprowadzonych w latach 1990-1991 ba-
daniach i analizach obszaru staromiejskiego.

W roku 2000 miasto Stralsund złożyło wniosek o przyjęcie do programu „Przebudowy miast w

nowych krajach związkowych”

, musiało również sporządzić zintegrowany plan rozwoju miasta,

w ramach którego wyznaczono dla poszczególnych części miasta – w tym również dla Centrum
Staromiejskiego – określone przewodnie linie rozwojowe.

Stralsund dotknięty jest znacznym spadkiem liczby mieszkańców (od 1990 liczba mieszkańców

miasta zmniejszyła się o 13 tys., t.j. o ok. 18%) i poważnymi pustostanami. Oznacza to – ujętą w zin-

Por. rozdz. 10.6.1

Przykłady programów rewitalizacji

131

tegrowanym planie rozwoju – konieczność likwidacji od 1.250 do 1.450 mieszkań. Jednocześnie w
całym mieście należy poddać modernizacji co najmniej 3.350 mieszkań. Planuje się tego dokonać do
roku 2010. Oprócz tego plan rozwoju uwzględnia niezbędne naprawy, remonty i nowe inwestycje
na obszarze infrastruktury miasta, w tym przedsięwzięcia związane ze zmianą otoczenia budynków
na różnych terenach całości miasta.

13.2.3.Przygotowanie programu rewitalizacji Starego Miasta

Zintegrowany plan rozwoju wskazuje na konieczność realizowania zróżnicowanych strategii re-

witalizacyjnych wobec poszczególnych obszarów miejskich, nadając obszarowi staromiejskiemu
priorytet w odniesieniu do stabilizacji struktury i remontów budynków i mieszkań. Sporządzanie
planu ukończono w czerwcu 2002 roku, ale już w roku 2000 opracowano plan strategiczno-operacyjny
dla obszaru staromiejskiego, który stanowił zweryfikowaną formę planu ramowego dla programu re-
witalizacji z 1991 roku. Plan ten wyznacza działania rewitalizacyjne na okres od 5 do 10 lat i jest sta-
le aktualizowany. Przewiduje on:

➢

zachowanie, ochronę i rewitalizację centrum staromiejskiego jako dobra kultury,

➢

rozwijanie i stabilizację funkcji gwarantujących trwałą funkcjonalność,

➢

zapewnienie Staremu Miastu takich funkcji i takiego charakteru, aby mogło ono współcześnie
funkcjonować jako żywy organizm miejski,

➢

ochronę zróżnicowanego, historycznego charakteru przestrzeni i obrazu miasta,

➢

zachowanie głównej funkcji centrum staromiejskiego jako podstawy identyfikacyjnej dla całości
miasta i otaczającego go regionu.

W celu koordynacji procesu rewitalizacyjnego powołano pełnomocnika do spraw rewitalizacji,

którym została firma Stadterneuerungsgesellschaft Stralsund mbH (SES), założona przez wyspecja-
lizowaną w działaniach pełnomocniczych firmę z Kilonii – BIG-Staedtebau GmbH i miasto Stral-
sund. Pełnomocnik posiadał jednocześnie status powierniczy. Mógł więc tworzyć majątek powier-
niczy i przejmować do niego nieruchomości komunalne z obszaru programu rewitalizacji. Tym sa-
mym mógł skutecznie przygotowywać nowe projekty i prywatyzować obiekty komunalne,
względnie remontować je samodzielnie na zasadach niekomercyjnych. Jako instytucja powiernicza
SES mogła również administrować środkami wspierającymi przeznaczonymi na cele programu re-
witalizacyjnego.

Już od początku działalności w roku 1990 pełnomocnik organizował konsultacje z mieszkańcami,

towarzyszące działaniom planistyczno-koncepcyjnym, które poprzedziły zainicjowanie w roku
1991 programu rewitalizacji opartego o wspomniany już plan ramowy. W trakcie realizacji progra-
mu co dwa tygodnie organizowane były spotkania informacyjno-dyskusyjne dla mieszkańców Sta-
rego Miasta, aby ułatwić im partycypację w procesach decyzyjnych i dyskusjach planistycznych.
Często organizowano publiczne prezentacje, połączone z dyskusjami nad planami i projektami. Do
dziś aktywną rolę spełnia inicjatywa obywatelska „Forum Altstadt", komitet obywatelski „Ratujcie
Stare Miasto” ("Rettet die Altstadt"), grupa robocza „Życie dla Starówki” ("Vitalisierung Altstadt"),
jak i lokalna grupa Agenda 21 ("Lokale Agenda 21").

Przykłady programów rewitalizacji

132

13.2.4.Sytuacja własnościowa i jej znaczenie dla realizacji programu w pierwszej fazie re-

witalizacji

Długotrwałe i skomplikowane procesy restytucji własności po zjednoczeniu Niemiec (94% bu-

dynków na Starym Mieście zostało w czasach NRD przejętych przez państwo) długo hamowały
proces rewitalizacji. W ten sposób w pierwszej fazie programu można było jedynie prowadzić prace
zabezpieczające, finansowane z określonych programów wspierających i realizowane przez pełno-
mocnika na zlecenie miasta. Programy te, posiadające charakter doraźny, obejmowały z reguły pra-
ce dekarskie i blacharskie w obrębie dachów obiektów, zabezpieczanie pustych domów przed wan-
dalizmem oraz zabezpieczanie obiektów zabytkowych przed zawaleniem się. Przeprowadzono je na
300 obiektach. Koszt tych prac wyniósł ok. 10 mln DM.

13.2.5.Rewitalizacja w ramach realizacji programu wspierającego „Miasta modelowe” w la-

tach 1990-1992 i jego kontynuacja w ramach funduszu rewitalizacyjnego (Staedtebau-
foerderung)

Program „Miasta modelowe” został wdrożony dla kilku tylko miast w roku 1990, a więc jeszcze

przed zjednoczeniem Niemiec, na podstawie porozumienia między ówczesną – już niekomuni-
styczną – NRD a Republiką Federalną Niemiec. Program ten skierowany był na finansowanie ba-
dań i analiz wstępnych i sporządzanie planów ramowych dla programów rewitalizacji. Jedną z jego
funkcji było przygotowanie administracji do wdrażania realizacji przepisów rewitalizacyjnych. Pro-
gram skierowany był wyłącznie na miasta o wysokich wartościach zabytkowych. W samym 1990 ro-
ku miasto Stralsund otrzymało na jego realizację ok. 28 mln DM. Z tych środków finansowano m.in.
wspomniane wyżej prace zabezpieczające.

W tym czasie, z racji problemów własnościowych, o których była już mowa, udział właścicieli

prywatnych w procesie rewitalizacji był jeszcze znikomy i praktycznie taki pozostał do końca 1992
roku. Obejmował zaledwie pięć projektów inwestycyjnych i dwa oparte o samopomoc grupową.

W roku 1993 program „Miasta modelowe” został zakończony i miasto Stralsund zostało włączo-

ne do klasycznego programu wspierającego programy rewitalizacji (Staedtebaufoerderung). Było to
związane z poważnym zahamowaniem działań rewitalizacyjnych, gdyż nowe fundusze były znacz-
nie mniejsze od dotychczasowych otrzymywanych w ramach programu „Miasta modelowe”. Fakt
ten był o tyle niekorzystny, że w tym samym czasie zaznaczyła się zwiększona aktywność inwesto-
rów prywatnych, których nie można było odpowiednio wspierać z racji słabszego wyposażenia fi-
nansowego nowego programu. Przyznane środki szły niemal w całości na spłaty zobowiązań wo-
bec dotychczasowych, kontynuowanych jeszcze lub finalizowanych projektów. Niekorzystnym zja-
wiskiem dla rewitalizacji była ofensywa centrów handlowych na obrzeżach miasta. Doprowadziło
to do znacznego pogorszenia się warunków dla rozwoju handlu detalicznego na obszarze Centrum
Staromiejskiego, posiadającego istotne znaczenie dla realizacji programu rewitalizacji.

Przykłady programów rewitalizacji

133

13.2.6.Stan realizacji programu i jego koszty

Po 10 latach od wdrożenia programu, jego założenia i projekty zrealizowano w ok. 35%. Zakoń-

czenie programu widzieć należy w perspektywie następnych dwu

dziestu lat.

Jak wynika z poniższych zestawień, program rewitalizacji Starego Miasta w Stralsundzie w zasad-

niczej części finansowany jest z subwencji funduszu rewitalizacyjnego. Prywatni inwestorzy wspie-
rani byli z funduszu rewitalizacyjnego od roku 1990 w wysokości 77,5 mln DM. Po początkowym
okresie niskiej dynamiki rewitalizacji prywatnej, obecnie na subwencje czeka około 60 prywatnych
inwestorów, przeważnie właścicieli pojedynczych nieruchomości, którzy bez nich nie są w stanie
zrealizować swoich zamiarów inwestycyjnych. Ograniczona wysokość dostępnych obecnie sub-
wencji z funduszu rewitalizacyjnego staje się przyczyną narastania kontrowersji wokół systemu ich
przyznawania. Z tej racji rozdział tych środków musi być prowadzony przy zachowaniu maksymal-
nej przejrzystości i jednoznacznych kryteriów. W Stralsundzie kryteria te odnoszą się przede
wszystkim do takich kategorii jak wartość historyczna obiektu i jego znaczenie dla struktury prze-
strzennej i funkcjonalnej miasta, jak również aspektów jego ekonomiczności. Rzutuje to na wyso-
kość niezbędnego dofinansowania. Ograniczone środki subwencyjne nie pozwalają też gminie na
udzielanie nakazów remontowych, gdyż wówczas byłaby ona zobligowana do wsparcia takich, z
reguły nierentownych przedsięwzięć inwestycyjnych. Dlatego też gmina próbuje nakłaniać prywat-
nych właścicieli do poszukiwania alternatywnych źródeł finansowania.

Innym problemem jest coraz trudniejsza sytuacja na rynku kredytowym. Z uwagi na słaby po-

pyt na powierzchnie tak mieszkalne jak i użytkowe, banki niechętnie udzielają kredytów na przed-
sięwzięcia rewitalizacyjne. Z kolei przedsięwzięcia realizowane bez udziału subwencji prowadzą do
powstawania powierzchni trudnych do wynajęcia z powodu zbyt wysokich czynszów.

Znaczne trudności przeżywają na obszarze Starego Miasta również handel i usługi. Związane jest

to ze wspomnianym już oddziaływaniem dużych centrów handlowych, jak i z faktem niskiej siły na-
bywczej ludności, wśród której ok. 28% nie ma stałej pracy. Na obszarze handlu i usług najlepiej da-
ją sobie radę te podmioty, które mają charakter rodzinny (nie zatrudniają osób trzecich) oraz działa-
ją na własnych powierzchniach użytkowych.

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999

Einnahm en des Sonderverm ögens
für die Sanierungsm aßnahm e „ALTSTADTINSEL“

Mio
DM

Ryc. Środki wspierające z funduszu modelowego (do 1993) i rewitalizacyjnego (od 1994)

Przykłady programów rewitalizacji

134

13.2.7.Akcja "Ofensywna Starówka”

Stagnacja programu rewitalizacji w latach 1994-1995, a obecnie również dająca się zauważyć na

obszarze inwestycyjno-budowlanym, zmusza do poszukiwań nowych, bardziej aktywnych strate-
gii, mających zwiększyć motywację dla inwestowania na Starym Mieście.

W związku z tym pełnomocnik (SES) i miasto Stralsund opracowały na przełomie roku 1996/97

program „Ofensywna Starówka” na zasadzie „pola akcyjnego” dla zwiększenia szans rewitalizacji
Starego Miasta. W celu jego sfinansowania korzystano ze środków programu rewitalizacji (Staedte-
baufoerderung), oraz z funduszy miejskich. Program zawierał następujące projekty działań:

➢

finansowe wsparcie renowacji zabytkowych fasad (udało się to zrealizować w odniesieniu do fa-
sad 28 budynków),

➢

rewitalizacja głównego deptaka Starego Miasta (finansowanie ze środków wspierających planów
i inwestycji na obszarze przestrzeni publicznej – okres przygotowania i realizacji projektu wy-
niósł 15 miesięcy),

➢

opracowanie przykładów dobrej reklamy na obiektach historycznych, realizacja konkursu na do-
brą reklamę i wystawy prac konkursowych w Stralsundzie i innych miastach,

➢

podobne przedsięwzięcia w odniesieniu do systemów oświetlenia ulic i obiektów zabytkowych,
łącznie z finansowym wspieraniem związanych z tym inwestycji,

➢

odnowa posadzek chodnikowych na terenie Starego Miasta,

Dochody (DM)

Subwencje funduszu rewitalizacji (Städtebauförderung),
łącznie z 30% udziału miasta

129.351.000

Inne dochody gminy

45.077.000

Ogółem

174.428.000

Wydatki (DM)

Plany, rzeczoznawstwo, public relations, koszty pełnomocnika

25.375.000

Analizy, badania wstępne, koszty przygotowania budowy

7.116.000

Zakup gruntu i budynków

13.181.000

Prace rozbiórkowe, wykopaliska archeologiczne, badania architektoniczne

1.997.000

Drogi i dojazdy

28.122.000

Modernizacja, naprawa, remonty kapitalne, zabezpieczanie budynków

77.432.000

Inwestycje samorządowe (cele publiczne)

7.774.000

Administracja nieruchomości

7.763.000

Inne wydatki

1.065.000

Ogółem

169.825.000

Ryc. Struktura finansowania programu rewitalizacji Starówki w Stralsundzie

Przykłady programów rewitalizacji

135

➢

stworzenie stanowiska menadżera Starego Miasta, którego zadaniem jest koordynacja interesów
gospodarki, handlu i kultury na terenie Starego Miasta,

➢

zwiększenie powierzchni i rozszerzenie działalności biura doradczego pełnomocnika na terenie
programu rewitalizacji,

➢

uaktualnienie koncepcji ramowej dla programu rewitalizacji, mającej zwiększyć zainteresowanie
potencjalnych inwestorów,

➢

wspieranie inicjatywy utworzenia małej spółdzielni mieszkaniowej – "Wohnungsgenossenschaft
Frankenstraße", która na zasadzie samopomocowej podjęłaby remont 28 mieszkań na Starym
Mieście,

➢

wspieranie realizacji małego centrum rzemiosła i handlu na Starym Mieście dla małych inicjatyw
gospodarczych,

➢

realizacja pracowni dla artystów w domu staromiejskim,

➢

budowa mieszkań studenckich w trzech różnych punktach Starego Miasta – łącznie 150 miejsc,

➢

popularyzacja „małych form” – budzenie zainteresowania dla historycznych drzwi i innego de-
talu staromiejskiego,

➢

akcje porządkowania ulic i podwórek "czyste Stare Miasto”, która uzyskała nadspodziewaną po-
pularność.

Ostatnio obserwuje się zahamowanie odpływu ludności z obszaru staromiejskiego. Nowym zja-

wiskiem jest osiedlanie się na obszarze Starego Miasta starszych roczników mieszkańców zachod-
nich krajów związkowych. Stają się oni nowymi właścicielami mieszkań lub lokatorami domów sta-
romiejskich.

Restrukturyzacja obszarów poprzemysłowych i powojskowych w Niemczech

136

14. Restrukturyzacja obszarów poprzemysłowych i powojsko-

wych w Niemczech

14.1. Powierzchnie konwersyjne

Poczesne miejsce w ramach problemów rewitalizacji w Niemczech, a także w innych krajach eu-

ropejskich, zajmuje restrukturyzacja (konwersja) nieużytków (obszarów konwersyjnych) na terenach
miejskich. Powstają one z reguły w wyniku przemian w zakresie użytkowania terenu i infrastruktury
przez:

➢

przemysł, wojsko,

➢

instytucje transportowe związane z kolejami lub portami,

➢

instytucje związane z pocztą i telekomunikacją.

Przyczyną tych pustek, względnie nieużytków, są procesy ekonomicznych zmian strukturalnych na

obszarze przemysłu oraz znacznej redukcji zapotrzebowania na powierzchnię ze strony wojska, ko-
munikacji i transportu. W roku 1990 użytkowano około 970 tys. ha dla celów militarnych, z czego
386 tys. przekazano w ostatnim czasie na cele cywilne. Największa koncentracja powierzchni stoją-
cych obecnie do dyspozycji obszarów militarnych występuje w Brandenburgii, Saksonii-Anhalt,
Dolnej Saksonii oraz Nadrenii-Platynacie. Z redukcją funkcji wojskowych wiąże się też spadek za-
trudnienia. Dlatego w ramach procesów konwersji zamierza się równocześnie tworzyć nowe miej-
sca pracy.

14.2. Właściciel powierzchni, forma sprzedaży i problemy prawno-planistyczne

Z reguły powierzchnie konwersyjne stanowią własność Republiki Federalnej Niemiec, a kon-

kretnie niemieckiego Ministerstwa Finansów. Politycznym i ekonomicznym zadaniem Ministerstwa
jest osiągnięcie jak najwyższej ceny przy ich sprzedaży, oszacowywanej przez urzędowych rzeczo-
znawców

Ministerstwo może jednak stosować upusty, kiedy chodzi o:

➢

obszary przeznaczone do rewitalizacji bądź rozwoju w oparciu o działanie przepisów rewitaliza-
cyjnych (koordynacyjna funkcja sektora publicznego),

➢

na cele budownictwa społecznego,

➢

na cele budownictwa wspieranego programami wspierającymi w zakresie rewitalizacji i budowy
zasobów mieszkaniowych dla studentów oraz realizacji powierzchni dla instytucji publicznych.

Podstawę dla takiego postępowania daje ustawa budżetowa dla sektora publicznego (Bundeshaushalt-

sordnung) oraz ustawa o administrowaniu funduszami publicznymi (Finanzverwaltungsgesetz).

Restrukturyzacja obszarów poprzemysłowych i powojskowych w Niemczech

137

Bezpłatne przekazywanie powierzchni konwersyjnych możliwe jest w następujących celach:

➢

pod elektrociepłownie,

➢

pod zakłady utylizacji odpadów,

➢

pod założenia dla celów sportu,

➢

pod szpitale i instytucje służby zdrowia.

W oparciu o powyższe regulacje sprzedawany jest, lub przekazywany nieodpłatnie, znaczny

procent powierzchni konwersyjnych w Niemczech.

Dla obszarów konwersyjnych gminy muszą sporządzić plany koncepcyjne, a następnie zarzą-

dzać ich realizacją. W tym celu niemieckie gminy posługują się z reguły własnymi towarzystwami
rozwojowymi (spółki z o.o.). Do dyspozycji stoją również towarzystwa rozwojowe krajów związko-
wych. Władze krajów związkowych wspierają gminy w dziedzinie realizacji celów strukturalno-go-
spodarczych oraz prowadzą szeroką działalność doradczą. Kontrolują również przestrzeganie zasad
ochrony wód i środowiska naturalnego oraz zagadnień związanych z kontaminacją gruntów.

Istotna rolę w dziedzinie restrukturyzacji obszarów poprzemysłowych odgrywają prywatni in-

westorzy, zainteresowani uzyskaniem z zagospodarowania takich terenów korzyści komercyjnych.
Trzeba jednak zauważyć, że konkurencyjność takich obszarów wobec innych obszarów inwestycyj-
nych jest z reguły niewielka. Dlatego w procesie sprzedaży prywatnym inwestorom zasadniczą rolę
odgrywa cena tych obszarów, nakłady na dekontaminację oraz możliwość szybkiej realizacji inwe-
stycji.

14.3. Pozytywne i negatywne potencjały powierzchni konwersyjnych

Głównym problemem obszarów poprzemysłowych i pomilitarnych jest ich kontaminacja. Naj-

częstszym atutem tych obszarów jest ich bliskość wobec centralnie położonych obszarów miasta
oraz infrastruktura komunikacyjna. Dla ich zagospodarowania są też dostępne liczne programy
wspierające federacji i krajów związkowych

. Z tego względu obszary konwersyjne odznaczają się

zarówno potencjałami, jak i obciążeniami. Znaczna ich ilość może stanowić ważny potencjał rozwo-
jowy, przy czym ich zagospodarowanie wymaga dużej innowacyjności

Źródło: Konversionsmanagement Abrüstungsfolgen und Bewältigungsstrategien, Friedrich-Ebert-Stiftung,

1995.

Dawny stary zespół szpitalny Buch/Berlin przekształcony został w nowoczesne Centrum Zdrowia i Na-

uki Berlin-Buch, zawierające – oprócz centrum medycznego – również naukowy park biotechnologiczny i
biomedyczne centrum badawcze oraz kliniki. Realizację tej konwersji powierzono Towarzystwu Rozwojo-
wemu Kraju Związkowego Berlina (Berliner Landesentwicklungsgesellschaft). Innym przykładem obszarów
konwersyjnych są Rastatt i Crailsheim w Badenii-Württenbergii, gdzie realizowano zróżnicowany program
rozbiórek i dekontaminacji gruntu. Procesowi adaptacji, połączonemu z recyklingiem wielu elementów i ma-
teriałów, podlegało 90% substancji. Osiągnięto w ten sposób pozytywne efekty ekologiczne i znaczne korzy-
ści finansowe. Z kolei Quartier Vauban/Freiburg/Baden-Württemberg to przykład nowoczesnego planowa-
nia urbanistycznego w oparciu o redukcję ruchu kołowego i innowacyjne koncepcje oszczędzania energii i
utylizacji odpadów. (Zob. Areal Mitteilungen der Landesentwicklungsgesellschaften, 1/2001.)

Restrukturyzacja obszarów poprzemysłowych i powojskowych w Niemczech

138

Z dotychczasowych doświadczeń wynika, że atuty obszarów konwersyjnych przeważają na ob-

szarach gospodarczo silnych. Z kolei znaczna ilość tych obszarów na terenach strukturalnie i gospo-
darczo słabych stanowi obciążenie i przynosi poważne trudności w ich zagospodarowaniu.

14.4. Warunki udanej konwersji

Zadania wynikające z restrukturyzacji obszarów konwersyjnych to zadania nowe, które w ciągu

ostatnich 10 lat były przedmiotem analiz odpowiednich instytutów i programów naukowych

Szczególne znaczenie dla realizacji projektów konwersyjnych ma osiągnięcie optymalnych form or-
ganizacji współpracy i współdziałania. W realizacji takich projektów uczestniczy bowiem wiele
stron, takich jak federacja, kraj związkowy, towarzystwa rozwoju, inwestorzy prywatni, develo-
perzy i wielu innych. Zadaniem gminy – głównej strony procesów restrukturyzacji obszarów kon-
wersyjnych – jest zabezpieczenie zarówno podstaw prawno-planistycznych, jak i optymalnych
form kooperacji wszystkich stron. Gminy muszą przy tym rozumieć kategorie myślenia i formy
działania inwestorów prywatnych i umieć też się nimi w miarę potrzeby posługiwać. Najlepszą for-
mą zabezpieczenia koordynacji oraz kooperacji między stronami są warsztaty planistyczne. Obejmują
one z reguły zagadnienia nowych funkcji terenów konwersyjnych, takich jak dekontaminacja,
mieszkalnictwo, funkcje produkcyjne, handel, usługi, infrastruktura socjalna, transport, infrastruk-
tura techniczna, zieleń, ochrona środowiska, energia, ochrona zabytków oraz zagadnienia związane
z przygotowaniem i zarządzaniem projektem.

Istotnym elementem sprawnego przygotowania i realizacji projektu są ponadresortowe grupy

robocze. Proces przygotowania projektu obejmuje z reguły:

➢

tworzenie poziomów kooperacyjno-komunikacyjnych,

➢

inicjowanie procesu planistycznego i wyznaczenie jego kolejnych faz i celów etapowych oraz
sposobów ich uzgadniania,

➢

integrację procesu z innymi obszarami działań komunalnych w dziedzinie konwersji,

➢

realizację prawa zabudowy.

Zazwyczaj dla obszarów konwersyjnych muszą zostać sporządzone plany miejscowe. Są one

najczęściej bardzo ogólne, często osiąga się jedynie fazę koncepcyjno-ramową planu. W sferze pla-
nistyczno-prawnej przestrzega się zasady możliwie dużej elastyczności. W wielu wypadkach stosu-
je się plan ramowy, na którego podstawie inwestor przygotowuje plan miejscowy. Ten zostaje za-
twierdzony przez gminę i powiązany z umową inwestorską, obligującą inwestora wobec gminy do

Zob.:

•

Konversion – Stadtplanung auf Militärflächen, Forschungs- und Informationsgesellschaft für Fach- und Rechts-
fragen der Raum- und Umweltplanung FIRU GmbH Kaiserslautern, im Auftrag des Bundesministeriums für
Raumordnung, 1997;

•

Konversion militärischer Flächen – Handlungsempfehlungen für die Kommunen, Wüstenrot-Stiftung Deutscher
Eigenheimverein e. V., 1994;

•

Werkstatt: Praxis Pilotprojekte zur beschleunigten und verbilligten Bereitstellung bundeseigener Konversions-
grundstücke für den familiengerechten Wohnungsbau, Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, 1999;

•

Konversionsmanagement Abrüstungsfolgen und Bewältigungsstrategien, Friedrich-Ebert-Stiftung, 1995.

Restrukturyzacja obszarów poprzemysłowych i powojskowych w Niemczech

139

realizacji inwestycji wedle zatwierdzonego planu i w wyznaczonym terminie. Plan miejscowy musi
być zgodny z planem ogólnym gminy. W ten sposób główny ciężar przygotowania podstaw plani-
stycznych, koordynacja i zarządzanie przedinwestycyjnym procesem przygotowawczym spadają
na gminę. Musi ona w tej dziedzinie wykazać maksimum umiejętności organizacyjnych i facho-
wych.

Gminy rzadko same nabywają tereny konwersyjne. Nabywcami są z reguły inwestorzy prywat-

ni lub towarzystwa rozwojowe krajów związkowych, względnie podobne struktury gminne wyspe-
cjalizowane w przygotowywaniu i realizacji takich inwestycji.

14.5. Darmstadt

Restrukturyzacja dawnych terenów przemysłowych oraz kolejowych objęła:

➢

„Hinter dem Ostbahnhof“ (cel: mieszkalnictwo – osiedle „An der Rosenhöhe“)

➢

„Die Knell“ (cel: miejski park technologiczny „Unternehmenspark Stadtkonzern

)

Powierzchnia terenów restrukturyzowanych wynosiła odpowiednio 17,5 i 14,8 ha. Ich lokalizacja

była bardzo korzystna – w sąsiedztwie obszarów centralnych. Atrakcyjność pierwszego obszaru
(„Hinter dem Bahnhof”) wzmacniało znajdujące się w jego pobliżu jezioro, a także ogród botanicz-
ny oraz obszary rekreacyjne. Przesądziło to o przeznaczeniu go na cele mieszkalne.

Drugi teren („Die Knell“) leżał w bezpośrednim sąsiedztwie jednej z głównych tras komunika-

cyjnych miasta, posiadającej wygodne połączenie z autostradą. Teren ten przeznaczony został na
lokalizację miejskiego koncernu energetycznego, obejmującego następujące zakłady:

➢

Gesellschaft Elektrizitäts AG (elektryczność),

➢

Südhessische Gas- und Wasser AG (gaz i wodociągi),

➢

Städtischer Eigenbetrieb Abfallwirtschaft und Stadtreinigung (utylizacja i oczyszczanie miasta),

➢

Zweckverband Abfallentsorgung Südhessen (utylizacja krajowa).

14.5.1.Projekt: Darmstadt – Osiedle „An der Rosenhöhe“

W trakcie przygotowań do restrukturyzacji, na dawnym terenie kolejowym obecna była znaczna

ilość właścicieli dotychczasowych i nowych. Łącznie z miastem Darmstadt założyli oni grupę robo-
czą, która zajęła się przygotowaniem koncepcji planistyczno-koncepcyjnych dla przyszłego użytko-
wania terenu. Po zaledwie dwuletnich negocjacjach tereny należące do kolei przejęło miasto Darm-
stadt. Korzystna cena, którą miasto zapłaciło, wynikała z przeznaczenia terenu nie na komercyjne
funkcje użytkowe, ale na cele mieszkalne, względnie siedzibę koncernu usług komunalnych. Kon-
cepcje planistyczne realizowano od samego początku przy udziale przyszłych użytkowników, któ-
rymi były dwa utworzone do tego celu towarzystwa budowy mieszkań. Projekty koordynował Ko-
munalny Sztab Rozwoju Weststadt, przy realizacji tego zadania podporządkowany bezpośrednio
burmistrzowi. W pracach uczestniczyły wydziały Urzędu Miejskiego: planowanie, nieruchomości,

Zob. Wissenschaftsstadt Darmstadt, An der Rosenhöhe, Baugebiet O 17; Dokumentation Planungswerkstatt 7.

und 8. November 2001, Eisenbahn-Ausbesserungswerk „Die Knell”; Dokumentation Städtebau-Werkstatt 5. Juni
2001, Entwicklung der Ernst-Ludwig-Kaserne.

Restrukturyzacja obszarów poprzemysłowych i powojskowych w Niemczech

140

ochrona środowiska, infrastruktury i komunikacji, promocji gospodarczej, nadzoru budowlanego,
kultury (ochrona zabytków), a także przedstawiciele lokalnej Agendy 21 Darmstadt, zewnętrzni
eksperci i planiści (Politechnika Darmstadt, biura planistyczne).

Sporządzenie koncepcji planistycznych poprzedzały szerokie badania i studia przygotowawcze.

Wykonano w sumie cztery studia planistyczne, z których miasto wybrało jedno. Istotnymi elemen-
tami tego studium były propozycje rozwiązań dotyczące terenów zielonych i krajobrazu, infrastruk-
tury i użytkowania terenu, mieszkalnictwa oraz pracy. Strukturę zabudowy zaplanowano w taki
sposób, aby można ją było realizować etapami. W przyjętym planie, oprócz powierzchni przezna-
czonych na mieszkalnictwo lub cele użytkowe, przewidziano lokalizację infrastruktury socjalnej i
kulturalnej. W oparciu o zawarte umowy inwestorskie można było rozpocząć inwestycje jeszcze
przed uzyskaniem prawomocności planu miejscowego. Obaj inwestorzy na podstawie umowy in-
westorskiej zobowiązani byli do poniesienia części kosztów infrastruktury. Zadaniem miasta w ra-
mach projektu było stworzenie podstaw koncepcyjnych dla całego obszaru i doprowadzenie do
sporządzenia na ich podstawie planu miejscowego. W następnym kroku przygotowano podstawy
dla działań inwestorskich (umowy inwestorskie).

14.5.2.Projekt: Miejski park technologiczny „Unternehmenspark Stadtkonzern“

W wypadku Miejskiego parku technologicznego, koncepcje planistyczne zostały sporządzone

przez poszczególnych inwestorów, względnie ich planistów:

➢

Komunalny Sztab Rozwoju,

➢

Urząd Planowania Miasta,

➢

Politechnikę Darmstadt,

➢

prywatne biuro planistyczne (na zlecenie dotychczasowego właściciela – Deutsche Bahn AG).

Koncepcje te przedyskutowano na specjalnym kolokwium zorganizowanym przez Urząd Mia-

sta, którego wyniki ukazały się w formie ogólnodostępnych materiałów informacyjnych. Jednocze-
śnie były one podstawą dla uzgodnień warunków sprzedaży obszaru przez Deutsche Bahn Immo-
biliengesellschaft miastu Darmstadt.

Realizacja projektu okazała się sprawą pilną. W tym celu zorganizowano warsztaty w trzech gru-

pach roboczych, w których uczestniczyły liczne grupy planistów, przedstawicieli Urzędu Miasta i
potencjalnych użytkowników terenu. W oparciu o wypracowany plan koncepcyjny, który stanowił
podstawę dla realizacji planu miejscowego, rozpoczęto procesy uzgadniania zasadniczych treści
planu miejscowego. Realizacja inwestycji nastąpiła za pośrednictwem inwestora zastępczego, któ-
rym został jeden z przyszłych użytkowników. Przejął on realizację i finansowanie infrastruktury.
Poniesione koszty zostały zrefundowane w ramach kosztów zakupu terenu. Generalnie koszty de-
kontaminacji i infrastruktury zaliczono przyszłym użytkownikom w poczet ceny gruntu.

W obu tych wypadkach gmina odgrywała zasadniczą rolę zarządzającą i koordynującą realizację

projektów. Sytuacja ta jest typowa dla Niemiec. Gminy działają tam najczęściej przy pomocy różne-
go rodzaju towarzystw rozwojowych oraz posiadanych instrumentów planistyczno-prawnych. W
decydujący sposób zarządzają za pomocą tych instrumentów procesami restrukturyzacji obszarów
konwersyjnych i od samego początku współpracują z przyszłymi inwestorami. Równocześnie ist-

Restrukturyzacja obszarów poprzemysłowych i powojskowych w Niemczech

141

nieje ścisła współpraca z administracją federalną i krajową. Gminy posiadają też do dyspozycji
środki wspierające.

14.6. Tübingen – projekt: Restrukturyzacja terenów powojskowych – Französi-

sches Viertel

Obszar ten stanowił niegdyś koszary wojsk francuskich. Został zakupiony przez miasto w celu

realizacji tam projektu mającego służyć poprawie sytuacji przestrzennej południowej części miasta
Tübingen, uchodzącej dotąd za mało atrakcyjną. W planie ogólnym określono teren dawnych ko-
szar jako obszar o funkcjach mieszanych. W Niemczech oznacza to, iż teren służy celom mieszkal-
nym oraz lokalizacji funkcji użytkowych, nie zakłócających istotnych funkcji mieszkalnych. W kon-
cepcji wstępnej określono jednocześnie formę zabudowy jako strukturę zwartych kwartałów o sto-
sunkowo dużej gęstości i wysokości od 3 do 6 kondygnacji. Zrealizowana struktura charakteryzowała
się stosunkowo drobnymi podziałami, obejmującymi funkcje mieszkalne i użytkowe (handel, usłu-
gi, rzemiosło). W parterach budynków zapisano funkcje użytkowe. Przestrzenie publiczne odzna-
czają się wysokim stopniem atrakcyjności w wyniku radykalnego ograniczenia ruchu samochodo-
wego, zaś wnętrza kwartałów, dzięki lokalizacji zieleni, posiadają wysokie walory jako obszary re-
kreacyjne i przyjazne dzieciom. Parkingi umieszczono w wysokim podziem nym garażu.

Istotnym elementem projektu było zachęcanie potencjalnych właścicieli domów, a zarazem in-

westorów, do tworzenia wspólnot inwestorskich. Otrzymali oni daleko idącą autonomię w kształto-
waniu architektury swych obiektów, jak i ich wyposażeniu, zależnie od swych możliwości finanso-
wych. Pojedynczym inwestorom miasto udostępniło pomieszczenia w Urzędzie Miasta, gdzie zain-
teresowani mogli zarówno zasięgnąć porad u kompetentnych urzędników i specjalistów, jak też
organizować wzajemne spotkania w celu dopracowywania szczegółów swych inwestycji.

Tak więc obszar dawnych koszar nie został sprzedany jednemu inwestorowi, który po zrealizo-

waniu inwestycji wyprzedałby, jak to często ma miejsce, poszczególne obiekty lub mieszkania, lecz
sprzedano tereny bezpośrednim użytkownikom, a ci – tworząc wspólnoty właścicieli – w dużym
stopniu zadecydowali o ostatecznym kształcie swych domów lub mieszkań. Działania te przebiega-
ły pod hasłem "Budujemy w partnerstwie z prywatnymi wspólnotami właścicieli”. Niezależnie od
wsparcia organizacyjnego i doradztwa, gmina realizowała plan miejscowy i parcelację gruntów w
ścisłej współpracy z właścicielami. To oni decydowali, jak duże powierzchnie będą kupować i jak
będą je stosownie do swych możliwości zabudowywać.

W roku 2000 na terenie dawnych koszar francuskich mieszkały 2 tys. osób, powstało tam rów-

nież 600 miejsc pracy. W roku 2010 ma tam mieszkać w sumie 6,5 tys. osób i powstać dalsze 1400
miejsc pracy. Wśród mieszkańców nowych domów ok. 75% gospodarstw domowych stanowią wła-
ściciele użytkujący własne powierzchnie, zaś 25% to lokatorzy wynajmujący powierzchnię od wła-
ścicieli.

W wyniku różnego udziału samopomocy i różnych standardów wykonania, koszty budowy by-

ły znacznie zróżnicowane, co pozwoliło na zakup mieszkania rodzinom, które w przeciwnym razie
nie mogłyby sobie na to pozwolić. Dzięki powstaniu wspólnot inwestorskich i znacznemu udziało-
wi samopomocy, od samego początku istniały ścisłe więzy sąsiedzkie i wysoki stopień identyfikacji
z obszarem zamieszkania.

Restrukturyzacja obszarów poprzemysłowych i powojskowych w Niemczech

142

Jeśli chodzi o finansowanie przedsięwzięcia, to początkowe obiekcje banków wobec wspólnot

inwestorskich zostały szybko przełamane. Największym problemem była sprzedaż powierzchni
użytkowych, które większość interesantów pragnęła raczej wynajmować niż nabywać na własność.
Ostatecznie właściciele (wspólnoty inwestorskie) zdecydowali się również na ich wynajmowanie.
W roku 2000 nie wynajętych, względnie nie sprzedanych powierzchni użytkowych było zaledwie
15-20%.

Ogólnie, eksperyment z restrukturyzacją Französische Viertel uważa się za udany. Obszar został

zabudowany i wykazuje znacznie zróżnicowaną strukturę mieszkańców w dużej mierze poczuwa-
jących się do odpowiedzialności za swoją dzielnicę. Grupy właścicieli i lokatorów przejmują opiekę
nad poszczególnymi obszarami zieleni, odbywają się też regularne spotkania, tzw. „Jour fix”, gdzie
omawia się bieżące problemy i rozwiązuje je bez zbędnej biurokracji. Powstało też forum mieszkań-
ców i właścicieli „Forum Kwartał Francuski”. Wybudowane obiekty charakteryzują się bardzo zróż-
nicowaną architekturą. Powstały liczne funkcje użytkowe o charakterze handlowym i usługowym,
warsztaty rzemieślnicze (stolarnie, ślusarnie), a także obiekty o charakterze kulturalnym, jak uni-
wersytet ludowy czy teatr kukiełkowy. Wszystko to sprawiło, że Französische Viertel zdobył pierw-
szą nagrodę za innowację w konkursie krajowym „Udane osiedle – atrakcyjny kwartał mieszkalny –
żywe sąsiedztwo”.

14.7. Zagłębie Ruhry – Projekt: IBA – Emscher Park

Obszar projektu Emscher Park jest regionem gospodarczo słabym, objętym głębokim procesem

restrukturyzacji. Położony jest na dawnym terenie przemysłowym Zagłębia Ruhry w północnym
regionie kraju związkowego Północnej Nadrenii-Westfalii. W wyniku restrukturyzacji powstały tam
olbrzymie obszary poprzemysłowe, wymagające radykalnej konwersji. Z dawnego regionu prze-
mysłowego rzeki Emschy, na obszarze o długości 70 km i szerokości 15 km, położonym między
miastami Duisburg na zachodzie i Hamm na wschodzie, wywędrowało w ciągu lat 80. i 90. około
miliona osób. Dziś pozostało tam już tylko 2,5 mln mieszkańców.

Realizowana początkowo polityka masowego subwencjonowania umierającego przemysłu nie

przyniosła pozytywnych rezultatów. Dlatego na początku lat 90. wdrożono nowy program pod ha-
słem „Restrukturyzacja w sytuacji braku wzrostu gospodarczo-społecznego realizowana w oparciu
o zasadę trwałego i zrównoważonego rozwoju”.

14.7.1.Założenia i cele projektu "IBA – Emscher Park"

IBA to skrót od „Internationale Bauausstellung” – Międzynarodowej Wystawy Budowlanej. Jed-

na z takich wystaw, mających już długą tradycję, obejmowała w latach osiemdziesiątych projekty
rewitalizacji starej zabudowy miejskiej w Berlinie-Kreuzbergu. Od roku 1989, jako agentura kraju
związkowego Północnej Nadrenii Westfalii, IBA stała się organizatorem projektów ukazujących
możliwości restrukturyzacji obszarów poprzemysłowych w Zagłębiu Ruhry – szczególnie na wspo-
mnianym obszarze rzeki Emschy. Głównymi tematami wystawy były:

Restrukturyzacja obszarów poprzemysłowych i powojskowych w Niemczech

143

➢

dekontaminacja na dużą skalę obszarów poprzemysłowych w celu przekształcenia zniszczonego
krajobrazu poprzemysłowego w park krajobrazowy,

➢

zachowanie zabytków techniki przemysłowej na tym obszarze,

➢

realizacja i prezentacja projektów budownictwa mieszkalnego na terenach poprzemysłowych,

➢

realizacja projektów związanych z tworzeniem nowych jakościowo miejsc pracy,

➢

wspieranie i realizacja projektów socjalnych i kulturalnych.

Wspomniana agentura „IBA Emscher Park” była stowarzyszeniem, którego udziałowcami było 17

miast i powiatów kraju związkowego Północnej Nadrenii-Westfalii. Stowarzyszenie to zatrudniało 25
osób, jej fundusz wynosił 8 mln DM w skali roku. Same projekty, jako inwestycje na dużą skalę, fi-
nansowane były ze środków kraju związkowego (środki pomocowe mieszkalnictwa i rewitalizacji
miast), Unii Europejskiej, federacji, miast-członków, różnych instytucji i inwestorów prywatnych.
Realizacja wystawy, której eksponatami były wyniki wspomnianych wyżej działań projektowych,
trwała 10 lat, do roku 1999.

14.7.2.Idea przewodnia i sposób formułowania projektów „IBA – Emscher Park”

Głównym założeniem było ukazanie wspólnej strategii rewitalizacyjnej, realizowanej w ramach

wielu różnych projektów. Projekty miały służyć upowszechnianiu udanych przykładów restruktu-
ryzacji w dziedzinie urbanistyki, ekologii, kultury i architektury. Ich efektem miało być wzmocnienie
identyfikacji mieszkańców ze swoim regionem oraz zainteresowanie nim inwestorów.

Projekty pochodziły z konkursu na pomysły i idee, ogłoszonego wśród lokalnej społeczności.

Pomysłów takich napłynęło przeszło 400, a wybrano z nich ponad 100. Były one podstawą dla po-
szukiwania realizatorów tych projektów.

14.7.3.Przykłady projektów

Każdy projekt miał realizować wysoką jakość funkcjonalną, ekologiczną i formalno-estetyczną.

Sposób jego realizacji był przedmiotem 60 konkursów. Oto niektóre z projektów:

Park krajobrazowy

➢

Park krajobrazowy wzdłuż rzeki Emschy, szlaki wędrowne i spacerowe, drogi rowerowe z Duis-
burga do Kamen,

➢

sześć regionalnych ciągów zieleni,

➢

park krajobrazowy Duisburg-Nord,

➢

ekologiczne przeobrażenie dawnych hałd pokopalnianych na punkty widokowe w Bottrop,

➢

tworzenie obszarów ekologicznego rolnictwa.

Ekologiczna renaturyzacja rzeki Emschy

➢

Oczyszczenie rzeki Emschy (dawniej skanalizowanego ścieku) za pomocą zdecentralizowanego
systemu oczyszczania ścieków,

➢

renaturyzacja przebiegu i koryta rzeki Emschy,

➢

budowa nowoczesnej oczyszczalni ścieków w Bottrop.

Restrukturyzacja obszarów poprzemysłowych i powojskowych w Niemczech

144

Centra kulturalne

➢

Przebudowa dawnej maszynowni huty Meiderich pod Duisburgiem na salę widowiskową dla
kilku tysięcy widzów,

➢

przekształcenie kotłowni kopalni Zollverein XII w Essen na Centrum Designe,

➢

adaptacja gazomierza w Oberhausen (117 m wysokości) na centrum wystaw artystycznych,

➢

aranżacja pieców hutniczych Huty Thyssena w Duisburg Nord (Meiderich) na gigantyczną
„rzeźbę” dostępną do zwiedzania, z zastosowaniem kolorowych i laserowych efektów świetlnych.
Dawna odlewnia mieści obecnie operę, dawny zbiornik do oczyszczania wody przemysłowej
służy płetwonurkom, inne obiekty dostosowano do wspinaczek sportowych.

Centra nowych miejsc pracy

➢

Przebudowa licznych budynków fabrycznych na centra rzemiosła, terenów przemysłowych na
parki technologiczne i naukowe, co pozwoliło na stworzenie ok. 1400 nowych miejsc pracy.

Mieszkalnictwo

W ramach projektów mieszkalnictwa powstało:

➢

2,5 tys. nowych mieszkań, których budowa była wspierana ze środków publicznych,

➢

3 tys. mieszkań zostało zrewitalizowanych, głównie na obszarze dawnych dzielnic i osiedli ro-
botniczych, co nastąpiło dzięki wysokiemu udziałowi środków publicznych.

Tematami projektów mieszkalnictwa były:

➢

łączenie lokalizacji mieszkań z miejscami pracy (teren nieużytku poprzemysłowego w Bottrop),

➢

mieszkania dogodne dla osób samotnie wychowujących dzieci, niepełnosprawnych, dla samot-
nych kobiet, seniorów,

➢

projekty samopomocowe pod hasłem: "Budować prosto i samemu”.

Podczas realizacji „IBA – Emscher Park” w latach 1989-1999 zainwestowano w projekty łącznie 5

mld DM. Wspomniane wyżej wstępne środki samej Agencji, mające jedynie generować wstępną
dynamikę całego przedsięwzięcia (8 mln DM), stanowiły 1,6% wszystkich kosztów projektów.

Zrealizowane projekty stanowią zasadniczy impuls dla dalszych procesów restrukturyzacji na

terenie dawnego Zagłębia Rurhy w ciągu następnych 10-20 lat. Stanowiły też największe pole do-
świadczalne w dziedzinie restrukturyzacji obszarów poprzemysłowych w Europie.

Document Outline

1_str.pdf
- Strona 5

Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
podrecznik 2 18 03 05
Amadeus Basic Podręcznik szkoleniowy
Excel Nieoficjalny podrecznik excnop
5 Czujniki Podrecznik PL
Podrecznik uzytkownika
Podręczny zestaw znaków umownych instrukcjiK 1
Podlogi scan z podrecznika File Nieznany
podrecznik szachy

więcej podobnych podstron

podrecznik rewitalizacji (2)

Document Outline