Jerzy Ebing, Andrzej Kysiak
Obliczanie powierzchni
i kubatury obiektów
o ró\
nym przeznaczeniu
Poradnik specjalisty ds. nieruchomości
Budownictwo
OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ�NYM PRZEZNACZENIU
Tabela 2. Porównanie zasad uwzgl�dniania wysokoĘci pomieszczeł
przy obliczaniu
ich powierzchni według PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836:1997
* Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków
technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690,
zm. w 2003 r., nr 33, poz. 270).
Jednocześnie z rozporządzeniem MTBiGM w sprawie szczegółowego za-
kresu i formy projektu budowlanego z dniem 29 kwietnia 2012 r. zaczęła obo-
wiązywać równie\
ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy
lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377)
regulująca m.in. tryb i nowe zasady zawierania umów deweloperskich pomiędzy
nabywcą lokalu lub domu jednorodzinnego a deweloperem. Zgodnie z tą ustawą,
umowa deweloperska ma zawierać wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Oczywistym jest, \
e kwestia pomiaru
powierzchni została uregulowana rozporządzeniem Ministra Transportu, Budow-
nictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegóło-
wego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z dnia 27 kwietnia 2012 r.
poz. 462).
Oznacza to, \
e wg. PN-ISO 9836:1997 nale\
y przeprowadzać obliczenia po-
wierzchni u\
ytkowej dla budynków nowobudowanych oraz budynków i lokali
oddanych ju\
do u\
ytkowania (w przypadku ich nadbudowy, rozbudowy, prze-
budowy i zmiany sposobu u\
ytkowania), je\
eli zasady te były w nich stosowane
przed dniem wejścia w \
ycie rozporządzenia.
Natomiast przy obliczaniu powierzchni u\
ytkowej lokalu mieszkalnego
uwzględniana będzie jedynie powierzchnia mieszkalna wydzielona trwałymi ścia-
nami w obrębie budynku, co wyłącza powierzchnię tarasów, balkonów i loggii.
Jedynie w przypadku ich zabudowy trwałymi ścianami powierzchnia ta uwzględ-
- 6 -
www.dashofer.pl
OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ�NYM PRZEZNACZENIU
niana będzie przy obliczeniu powierzchni u\
ytkowej lokalu. W związku z tym
zaszła konieczność doprecyzowania w rozporządzeniu MTBiGM z 25 kwietnia
2012 r. pojęcia  lokal mieszkalny (ż 11 ust. 2 pkt 2 lit a), które nie zostało zde-
finiowane w powołanej Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997. W ż 11 ust. 2 pkt 2
lit b wprowadzono zaś ujednoliconą zasadę przyjmowania do obliczeń po-
wierzchni pomieszczeń: w 100%., jeśli wysokość pomieszczeń jest równa lub większa
od 2,20 m, w 50%, jeśli jest równa lub większa od 1,40 m i mniejsza ni\
2,20 m,
natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się ją całkowicie.
Niniejsze opracowanie ma na celu wyjaśnienie zasady obliczania po-
wierzchni i kubatury obiektów według normy PN-ISO 9836:1997 oraz zgodnie
z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu
budowlanego. W zamyśle autorskim, publikacja ta mo\
e stanowić narzędzie po-
mocne w prawidłowym rozumieniu i wdra\
aniu zasad normy przez projektantów,
wykonawców, inwestorów, właścicieli i zarządców budynków oraz ich u\
ytkow-
ników, a tak\
e przez notariuszy i rzeczoznawców majątkowych, umo\
liwi, wreszcie,
uniknięcie wieloznacznych interpretacji w obliczeniach powierzchni i kubatury.
- 7 -
www.dashofer.pl
OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓŻNYM PRZEZNACZENIU
2. OGÓLNE ZASADY POMIARU POWIERZCHNI I KUBATURY
2.1. ZASADY POMIARU POWIERZCHNI
 5.1.1.1 Pola powierzchni poziomych i pionowych okreS
la się zgodnie z
wymiarami rzeczywistymi. Płaszczyzny nachylone wymiaruje się na ich rzucie
na płaszczyznę poziomą (do obliczeń strat ciepła zawsze należy jednak
przyjmować rzeczywiste pole powierzchni).
5.1.1.2 Pole powierzchni podaje się w m2 z dokładnoS
cią do dwóch miejsc
po przecinku .
Powyższe zapisy normy należy tak interpretować:
1) Powierzchnię wewnętrzną budynku lub jego częS
ci mierzy się na poziomie
podłogi kondygnacji (z dokładnoS
cią do 0,01m�) w S
wietle wykończonych
powierzchni pionowych przegród zamykających pomieszczenie od zewnątrz i od
wewnątrz, bez odliczania od tej powierzchni listew przyS
ciennych i cokolików.
Zasadę tę stosuje się również w przypadku, gdy górna przegroda zamykająca nie
jest równoległa do płaszczyzny podłogi (o rzeczywistej powierzchni użytkowej
w sprawach spornej interpretacji decyduje wielkoS
ć powierzchni podłogi).
Rysunek 1. Zasady mierzenia powierzchni pomieszczeń z nierównoległą
przegrodą zamykającą lub nieprostopadłą do płaszczyzny podłogi:
a) przykład pomieszczenia na poddaszu bez S
cianki kolankowej,
b) przykład pomieszczenia na poddaszu ze S
cianką kolankową.
www.dashofer.pl - -
OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓŻNYM PRZEZNACZENIU
Powierzchnie pomieszczeń ze stropem nachylonym, łamanym albo łukowym
należy podzielić na:
1) częS
ć o wysokoS
ci 1,9 m lub mniejszej, która powinna być zaliczona, do
powierzchni pomocniczej (Pd = b � c); może być wykorzystana na cele pomocnicze,
co do których inne przepisy rozporządzenia nie wymagają zachowania większej
wysokoS
ci niż 1,9m,
2) częS
ć o wysokoS
ci większej niż 1,9 m, która może być wykorzystana na
pomieszczenia przeznaczone na stały lub czasowy pobyt ludzi, jeżeli S
rednia wyso-
koS
ć pomieszczenia odpowiada wymaganiom ż 72 rozporządzenia Ministra
Infrastruktury, jak też na pomieszczenia nieprzystosowane do przebywaniat w
nich ludzi, jeżeli inne przepisy tego rozporządzenia nie wymagają zachowania
większej wysokoS
ci. Stosownie do przeznaczenia, odpowiednią częS
ć
pomieszczenia zalicza się do powierzchni podstawowej (Pp) lub pomocniczej (Pd).
Oznaczenia: h - największa wysokoS
ć pomieszczenia, hS
r - S
rednia
max
wysokoS
ć pomieszczenia odpowiadająca przepisom ż 72 ust. 1, hk - wysokoS
ć
S
cianki kolankowej <1,9 m, Pd - powierzchnia pomocnicza, Pp - powierzchnia
podstawowa, Pu - powierzchnia użytkowa.
2) Nie dolicza się do powierzchni przekroju poziomego przegród zewnętrz-
nych i wewnętrznych takich elementów, jak pilastry i półkolumny, ani nie odlicza
się od niej otworów drzwiowych, balkonowych, nisz i wnęk wykonanych
w gruboS
ci tych przegród (rys. 2).
Rysunek 2. Zasada mierzenia powierzchni poziomych w budynku
Pomiar wykonuje się na poziomie podłogi każdej kondygnacji, przy czym
wymiary wewnętrzne pomieszczeń mierzy się w S
wietle wykończonych przegród
starych ograniczających pomieszczenia, a wymiary zewnętrzne z uwzględnieniem
tynków lub okładzin elewacyjnych.
www.dashofer.pl - -
OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓŻNYM PRZEZNACZENIU
Wymiary pomieszczenia (a, b) mierzy się w S
wietle wykończonych przegród
pionowych, a jego powierzchnię oblicza bez dodawania wnęk i bez potrącania
powierzchni otworów w tych przegrodach oraz potrącania przekroju poziomego
S
cian działowych przystosowanych do demontażu, przestawienia lub likwidacji.
Do powierzchni konstrukcji (Pk), czyli pola przekroju poziomego S
cian lub
innych konstrukcji noS
nych oraz stałych S
cian działowych (Ss) i kominowych (Km),
nie wlicza się pola przekroju lizen (Lz), pilastrów (PI) i półkolumn oraz S
cian
działowych niestarych (Sr) przystosowanych do demontażu i przestawiania lub
likwidacji. Z powierzchni konstrukcji (Pk) nie potrąca się wnęk (Wn), otworów
drzwiowych i okiennych (także balkonowych lub tarasowych) oraz innych przejS
ć
w S
cianach noS
nych, a także w stałych S
cianach działowych.
3) Wlicza się w stanie wykończonym do powierzchni konstrukcji na danej
kondygnacji: S
ciany noS
ne, filary, słupy i kolumny, kominy, obudowane piony
instalacyjne i zsypowe oraz stałe S
cianki działowe, nieprzystosowane do demontażu.
4) Nie odlicza się powierzchni przekroju poziomego S
cianek działowych
niestałych, przystosowanych do demontażu, likwidacji lub zmiany położenia.
5) Powierzchnię zewnętrznych niezamkniętych całkowicie, ale przekrytych
elementów budynku (np. loggii) mierzy się w obrysie podłogi, natomiast pole
przekroju poziomego ich konstrukcji noS
nych, podobnie jak S
cian bocznych,
słupów i kolumn, wlicza się do powierzchni konstrukcji, zaS
powierzchnię
zewnętrznych niezamkniętych całkowicie i nieprzekrytych elementów np.
balkonów mierzy się w obrysie skrajnym płyty, bez potrącania powierzchni
przekroju poziomego balustrad, niezależnie od sposobu ich zamocowania.
www.dashofer.pl - -
OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓŻNYM PRZEZNACZENIU
Uwzględniając ustalenia normy, z logiczną korektą zasad obmiaru elementów
zewnętrznych włącznie, należy przyjmować w praktyce, że:
1) Powierzchnia netto budynku (Pn) stanowi sumę powierzchni netto
wszystkich kondygnacji (Pnk) podziemnych i nadziemnych, czyli Pn = ZPnk.
2) Powierzchnię kondygnacji netto (Pnk) stanowi różnica między sumą
powierzchni całkowitej zamkniętej ze wszystkich stron (Pc ) oraz obejmującej
zk
elementy zewnętrzne niezamknięte całkowicie, lecz przekryte (Pc ), a powierzchnią
nk
konstrukcji (Pkk) przegród pionowych zewnętrznych i wewnętrznych (rys. 7).,
3) Do powierzchni netto nie wlicza się powierzchni poddasza (strychu)
nieużytkowego (Ps ) oraz użytkowej powierzchni antresoli (Pa) otwartych od
n
strony pomieszczenia wyższego (rys. 5b).,
4) Powierzchnię netto kondygnacji (Pnk) dzieli się (rys. 7) na:
a) powierzchnię netto zamkniętą ze wszystkich stron (Pn ),
zk
b) powierzchnię netto niezamkniętą całkowicie, ograniczoną niepełnymi
przegrodami i przekrytą (Pn ), np. bramy, ganki, krużganki, loggie, loggio-
nk
balkony przystawiane, werandy,
c) powierzchnię netto niezamkniętą całkowicie, ograniczoną niepełnymi
przegrodami i nieprzyekrytą (Pn ), np. balkony i tarasy, czyli Pnk = Pn + Pn + Pn
ok zk nk ok.
5) Powierzchnię netto częS
ci kondygnacji zamkniętej ze wszystkich stron
(Pn ) przedstawia się w podziale na:
zk
a) powierzchnię pomieszczeń o wysokoS
ci odpowiadającej danej
kondygnacji, czyli z wyłączeniem powierzchni wymienionych poniżej
w podpunkcie lit. b) oraz c),
b) powierzchnię pomieszczeń o wysokoS
ci większej od wysokoS
ci danej
kondygnacji, na której znajduje się ich podłoga,
c) powierzchnię częS
ci pomieszczeń o wysokoS
ci mniejszej niż 1,90 m
w S
wietle wykończonych podłóg i sufitów.
www.dashofer.pl - 1 -
OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓŻNYM PRZEZNACZENIU
Rysunek 7. Powierzchnia netto kondygnacji budynku
Do powierzchni netto kondygnacji (Pnk) zalicza się oddzielnie:
1. powierzchnię użytkową kondygnacji, zamkniętą ze wszystkich stron(Pu ),
zk
powierzchnię ruchu (Prk) - zakreskowane ukoS
nie, a także usługową (Pgk), jeżeli na
danej kondygnacji znajdują się pomieszczenia techniczne lub gospodarcze, stanowiące
łącznie zamkniętą powierzchnię netto kondygnacji, czyli PN = Pu + Prk + Pgk,
ZK zk
2. powierzchnię elementów zewnętrznych niezamkniętych ze wszystkich
stron, lecz nakrytych (Pn ), np. loggie (Lg) - zakreskowaną poziomo,
nk
3. powierzchnię elementów zewnętrznych niezamkniętych ze wszystkich stron
i nienakrytych (Pn ), np. balkony (Bl) - zakreskowaną pionowo.
ok
Powierzchnia netto nie obejmuje powierzchni konstrukcji (Pkk), czyli
powierzchni przekroju poziomego przegród pionowych zewnętrznych
i wewnętrznych.
www.dashofer.pl - -
OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓŻNYM PRZEZNACZENIU
Rysunek 16. Zasady mierzenia wysokoS
ci pomieszczeń należących do
powierzchni ruchu
Do obliczenia kubatury pomieszczeń ruchu (Vr) przyjmuje się ich wysokoS
ci
mierzone w S
wietle wykończonych podłóg i sufitów. W przypadku, gdy
pomieszczenia te mają skoS
ne przekrycia, należy przyjmować wysokoS
ci
odpowiednie do ich figury geometrycznej.
Łączna kubatura klatki schodowej (Vrks) stanowi sumę kubatury
odpowiedniej częS
ci powierzchni ruchu na każdej kondygnacji (Vrksk), ale można
ją obliczyć w prostszy sposób jako jedno pomieszczenie o wysokoS
ci uS
rednionej
(hk1+hk2) � 0,5. Szyb dx
wigowy wraz z podszybiem należy traktować zawsze jako
jedno pomieszczenie, ponieważ do powierzchni ruchu zalicza się go tylko jeden
raz na poziomie pierwszego przystanku dx
wigowego (patrz komentarz do pkt 5.1.9
normy).
www.dashofer.pl - -
OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓŻNYM PRZEZNACZENIU
3.2. DOM WIELORODZINNY
Powierzchnia podstawowa - Pp Powierzchnia pomocnicza - Pd Powierzchnia usługowa - Pg
a) mieszkanie: pokoje, salon, hol, przedpokój, kuchnia, spi arka, w obr bie mieszkania nie ma
gabinet garderoba, szafy wbudowane, WC, pomieszcze usługowych pralnie
łazienka domowe, suszarnie bielizny,
b) budynek:
wózkarnie, rowerkownie, komórki
- suma Pd mieszka
- suma Pp mieszka
lokatorskie, pomieszczenia
- suma Pd innych lokali u ytkowych
- suma Pp innych lokali
magazynowe lokali u ytkowych,
kotłownia lub w zeł cieplny,
u ytkowych
wentylatornia, komory zsypowe
oraz wykazane oddzielnie gara e
wbudowane
www.dashofer.pl - 4 -
OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓŻNYM PRZEZNACZENIU
3.8. BUDYNEK ADMINISTRACYJNO-BIUROWY
Powierzchnia podstawowa - Pp Powierzchnia pomocnicza - Pd Powierzchnia usługowa - Pg
sale ekspozycji i obsługi klienta, przedsionek, hol, recepcja, kotłownia, rozdzielnia ciepła,
sale konferencyjne, pokoje archiwum, pomieszczenia socjalne i wentylatornia, klimatyzatornia oraz
biurowe higieniczno-sanitarne wykazany oddzielnie gara
wbudowany
www.dashofer.pl - 4 -
OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓŻNYM PRZEZNACZENIU
3.9. BUDYNEK UŻYTECZNOR
CI PUBLICZNEJ
Powierzchnia podstawowa - Pp Powierzchnia pomocnicza - Pd Powierzchnia usługowa - Pg
pomieszczenia do zbiorowego przedsionek, hol, szatnia, pokoje kotłownia, rozdzielnia ciepła lub
uczestnictwa i ekspozycji biurowe kierownictwa, w zeł cieplny, wentylatornia,
pomieszczenia socjalne i klimatyzatornia, akumulatorownia,
higieniczno-sanitarne magazyn oraz wykazany
oddzielnie gara wbudowany
www.dashofer.pl - -
OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓŻNYM PRZEZNACZENIU
3.10. POWIERZCHNIE DZIAŁEK BUDOWLANYCH
Warunki Techniczne w sprawie warunków technicznych, jakim powinny
odpowiadać budynki i ich usytuowanie ustalone 12 kwietnia 2002 r.(Dz.U. Nr
75, poz. 690) oraz Norma PN-ISO 9836:1997 nie okreS
lają jednoznacznie
sposobu obliczania działek budowlanych, dlatego też ogólne zasady normy mogą
mieć zastosowanie.
Podstawowa zasada obmiaru powierzchni poziomych głosi, że oblicza się je
zgodnie z rzeczywistymi wymiarami, natomiast pola płaszczyzn nachylonych
wyznacza się na podstawie wymiarów rzutu poziomego. Pole powierzchni podaje się
w metrach kwadratowych z dokładnoS
cią do 2 miejsc po przecinku np. 1500,15 m�
Jedynym wyjątkiem, co do sposobu obmiaru powierzchni działki (dotyczącego
bilansu zagospodarowania działki), jest obmiar powierzchni terenu biologicznie
czynnej. Należy przez to rozumieć grunt rodzimy oraz wodę powierzchniową na
terenie działki budowlanej, a także 50 % sumy powierzchni tarasów
i stropodachów o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2 urządzonych jako stałe
trawniki lub kwietniki na podłożu zapewniającym im naturalną wegetację.
www.dashofer.pl - -